Microsoft Word - honbun2

原 状 回 復 をめぐるトラブルとガイドライン ( 再 改 訂 版 ) 平 成 23 年 8 月 国 土 交 通 省 住 宅 局

このガイドラインを 活 用 いただく 皆 様 へ このガイドラインは トラブルが 急 増 し 大 きな 問 題 となっていた 賃 貸 住 宅 の 退 去 時 における 原 状 回 復 について 原 状 回 復 にかかる 契 約 関 係 費 用 負 担 等 のルールのあり 方 を 明 確 にして 賃 貸 住 宅 契 約 の 適 正 化 を 図 ることを 目 的 に 当 時 の 建 設 省 ( 現 国 土 交 通 省 )が 平 成 8 年 ~9 年 度 に 賃 貸 住 宅 リフォー ムの 促 進 方 策 の 検 討 について 不 動 産 適 正 取 引 推 進 機 構 に 委 託 し その 中 で 賃 貸 住 宅 リフォームの 促 進 方 策 検 討 調 査 委 員 会 (ソフト 部 会 ) ( 委 員 長 : 執 行 秀 幸 国 士 舘 大 学 法 学 部 教 授 ( 当 時 現 中 央 大 学 法 科 大 学 院 教 授 )において 平 成 10 年 3 月 に 取 りまとめ 公 表 されたものです その 後 も 原 状 回 復 をめぐるトラブルはなお 増 加 を 続 けている 状 況 にあります このような 中 で こ の 原 状 回 復 をめぐるトラブルの 未 然 防 止 と 円 滑 な 解 決 のために 契 約 や 退 去 の 際 に 賃 貸 人 賃 借 人 双 方 があらかじめ 理 解 しておくべき 一 般 的 なルール 等 を 示 したこのガイドラインが 多 くの 方 々に 利 用 される ようになっています 平 成 16 年 には ガイドラインが 公 表 されて5 年 が 経 過 したことから 国 土 交 通 省 住 宅 局 に 設 置 ( 平 成 14 年 3 月 )された 賃 貸 住 宅 市 場 整 備 研 究 会 ( 委 員 長 : 山 崎 福 寿 上 智 大 学 経 済 学 部 教 授 )の 下 に 賃 貸 住 宅 に 係 る 紛 争 等 の 防 止 方 策 検 討 ワーキングチーム ( 主 査 : 犬 塚 浩 弁 護 士 )を 設 け その 後 の 新 しい 裁 判 例 を 追 加 するなど 所 要 の 改 訂 を 行 いました その 後 も 敷 金 保 証 金 等 の 返 還 原 状 回 復 管 理 業 務 を 巡 るもの 等 多 様 な 問 題 が 存 在 しており 社 会 資 本 整 備 審 議 会 住 宅 宅 地 分 科 会 民 間 賃 貸 住 宅 部 会 の 最 終 とりまとめ ( 平 成 22 年 1 月 )においても 原 状 回 復 ガイドラインを 中 心 としたルールの 見 直 し 等 が 必 要 との 意 見 があったところです このため 国 土 交 通 省 では 平 成 21 年 度 に 民 間 賃 貸 住 宅 の 原 状 回 復 に 関 する 検 討 調 査 委 員 会 ( 委 員 長 : 升 田 純 弁 護 士 中 央 大 学 法 科 大 学 院 法 務 研 究 科 教 授 委 員 長 代 理 : 犬 塚 浩 弁 護 士 )を 設 け 本 ガイドラインの 改 定 に 向 けた 基 礎 的 資 料 の 作 成 や 原 状 回 復 を 巡 る 課 題 整 理 原 状 回 復 のルールの 見 直 し 等 にむけ 検 討 すべき 事 項 等 の 検 討 を 行 いました そして 平 成 22 年 度 には 原 状 回 復 ガイドライン 検 討 委 員 会 ( 委 員 長 : 升 田 純 弁 護 士 中 央 大 学 法 科 大 学 院 法 務 研 究 科 教 授 副 委 員 長 : 犬 塚 浩 弁 護 士 ( 参 考 参 照 ))を 設 け 記 載 内 容 の 補 足 や Q&A の 見 直 し 新 しい 裁 判 例 の 追 加 などを 行 いました 本 書 は 原 状 回 復 にかかるガイドライン トラブルの 迅 速 な 解 決 にかかる 制 度 Q&A 原 状 回 復 にかかる 判 例 の 動 向 参 考 資 料 から 構 成 されています 本 書 が 賃 貸 借 契 約 の 当 事 者 である 賃 貸 人 や 賃 借 人 それを 媒 介 する 媒 介 業 者 管 理 をする 管 理 業 者 の 皆 さんや 消 費 生 活 センターをはじめとする 相 談 窓 口 の 方 々など 多 くの 人 に 積 極 的 に 活 用 され トラブ ルの 未 然 防 止 と 円 滑 な 解 決 に 役 立 てられることを 期 待 します 平 成 23 年 8 月 国 土 交 通 省 住 宅 局

目 次 このガイドラインを 活 用 いただく 皆 様 へ 本 ガイドラインの 位 置 づけ 本 ガイドラインのポイント 第 1 章 原 状 回 復 にかかるガイドライン... 3 I. 原 状 回 復 にかかるトラブルの 未 然 防 止... 3 1 物 件 の 確 認 の 徹 底... 3 入 退 去 時 の 物 件 状 況 及 び 原 状 回 復 確 認 リスト ( 例 )... 4 2 原 状 回 復 に 関 する 契 約 条 件 等 の 開 示... 6 (1) 賃 貸 借 契 約 締 結 時 における 契 約 条 件 の 開 示 等 について... 6 (2) 特 約 について... 6 (3) 物 件 設 備 の 使 用 上 の 注 意 留 意 事 項 の 周 知 について... 7 II. 契 約 の 終 了 に 伴 う 原 状 回 復 義 務 の 考 え 方... 8 1 賃 借 人 の 原 状 回 復 義 務 とは 何 か... 8 (1) 標 準 契 約 書 の 考 え 方... 8 (2) 本 ガイドラインの 考 え 方... 8 2 建 物 の 損 耗 等 について... 9 3 賃 借 人 の 負 担 について... 11 (1) 賃 借 人 の 負 担 対 象 事 象... 11 (2) 経 過 年 数 の 考 え 方 の 導 入... 12 1 経 過 年 数... 12 2 入 居 年 数 による 代 替... 13 3 経 過 年 数 ( 入 居 年 数 )を 考 慮 しないもの... 14 (3) 賃 借 人 の 負 担 対 象 範 囲... 14 1 基 本 的 な 考 え 方... 14 2 毀 損 部 分 と 補 修 箇 所 にギャップがある 場 合... 14 別 表 1 損 耗 毀 損 の 事 例 区 分 ( 部 位 別 ) 一 覧 表 ( 通 常 一 般 的 な 例 示 )... 17 別 表 2 賃 借 人 の 原 状 回 復 義 務 等 負 担 一 覧 表... 22 別 表 3 契 約 書 に 添 付 する 原 状 回 復 の 条 件 に 関 する 様 式 ( 例 )... 25 別 表 4 原 状 回 復 の 精 算 明 細 等 に 関 する 様 式 ( 例 )... 28 第 2 章 トラブルの 迅 速 な 解 決 にかかる 制 度... 33 1 現 行 制 度 の 活 用... 33 (1) 少 額 訴 訟 手 続... 33 (2) 裁 判 外 紛 争 処 理 制 度... 33

1 調 停 ( 相 談 あっせん)... 33 2 仲 裁... 34 2 行 政 機 関 への 相 談... 34 Q&A... 37 第 3 章 原 状 回 復 にかかる 判 例 の 動 向... 49 事 案 及 び 争 点 となった 部 位 等... 51 事 例 1~ 事 例 42... 60 参 考 資 料 資 料 1 国 民 生 活 センター 等 における 敷 金 精 算 をめぐる 苦 情 相 談 の 件 数 ( 平 成 17~21 年 度 ) 119 資 料 2 民 間 賃 貸 住 宅 市 場 の 実 態 調 査 結 果 ( 平 成 20 年 )... 120 資 料 3 少 額 訴 訟 手 続 について... 123 資 料 4 民 事 調 停 の 概 要... 125 資 料 5 賃 貸 住 宅 標 準 契 約 書... 128 資 料 6 定 期 賃 貸 住 宅 標 準 契 約 書... 142 資 料 7 資 材 価 格 等 が 掲 載 されている 資 料 名... 151 資 料 8 減 価 償 却 資 産 の 耐 用 年 数 に 関 する 省 令 ( 昭 和 40 年 3 月 31 日 )... 152

本 ガイドラインの 位 置 づけ 民 間 賃 貸 住 宅 の 賃 貸 借 契 約 については 契 約 自 由 の 原 則 により 民 法 借 地 借 家 法 等 の 法 令 の 強 行 法 規 に 抵 触 しない 限 り 有 効 であって その 内 容 について 行 政 が 規 制 することは 適 当 ではない 本 ガイドラインは 近 時 の 裁 判 例 や 取 引 等 の 実 務 を 考 慮 のうえ 原 状 回 復 の 費 用 負 担 のあり 方 等 につ いて トラブルの 未 然 防 止 の 観 点 からあくまで 現 時 点 において 妥 当 と 考 えられる 一 般 的 な 基 準 をガイド ラインとしてとりまとめたものである したがって 本 ガイドラインについては 賃 貸 住 宅 標 準 契 約 書 ( 平 成 5 年 1 月 29 日 住 宅 宅 地 審 議 会 答 申 )と 同 様 その 使 用 を 強 制 するものではなく 原 状 回 復 の 内 容 方 法 等 については 最 終 的 には 契 約 内 容 物 件 の 使 用 の 状 況 等 によって 個 別 に 判 断 決 定 されるべきものであると 考 えられる もっとも 平 成 10 年 3 月 に 本 ガイドラインが 公 表 され 平 成 16 年 2 月 に 改 定 版 が 発 行 された 後 も 現 下 の 厳 しい 社 会 経 済 状 況 を 反 映 する 等 の 理 由 により 民 間 賃 貸 住 宅 の 退 去 時 における 原 状 回 復 にかか るトラブルの 増 加 が 続 いており トラブル 解 決 への 指 針 を 示 したこのガイドラインへの 期 待 はますます 大 きくなるものと 考 えられるところであり 具 体 的 な 事 案 ごとに 必 要 に 応 じて 利 用 されることが 期 待 さ れる 本 ガイドラインのポイント 1 建 物 の 価 値 は 居 住 の 有 無 にかかわらず 時 間 の 経 過 により 減 少 するものであること また 物 件 が 契 約 により 定 められた 使 用 方 法 に 従 い かつ 社 会 通 念 上 通 常 の 使 用 方 法 により 使 用 していればそう なったであろう 状 態 であれば 使 用 開 始 当 時 の 状 態 よりも 悪 くなっていたとしてもそのまま 賃 貸 人 に 返 還 すれば 良 いとすることが 学 説 判 例 等 の 考 え 方 であることから 原 状 回 復 は 賃 借 人 が 借 りた 当 時 の 状 態 に 戻 すものではないということを 明 確 にし 原 状 回 復 を 賃 借 人 の 居 住 使 用 により 発 生 し た 建 物 価 値 の 減 少 のうち 賃 借 人 の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 その 他 通 常 の 使 用 を 超 えるよう な 使 用 による 損 耗 毀 損 ( 以 下 損 耗 等 という )を 復 旧 すること と 定 義 して その 考 え 方 に 沿 って 基 準 を 策 定 した 2 実 務 上 トラブルになりやすいと 考 えられる 事 例 について 判 断 基 準 をブレークダウンすることにより 賃 貸 人 と 賃 借 人 との 間 の 負 担 割 合 等 を 考 慮 するうえで 参 考 となるようにした 3 賃 借 人 の 負 担 について 建 物 設 備 等 の 経 過 年 数 を 考 慮 することとし 同 じ 損 耗 等 であっても 経 過 年 数 に 応 じて 負 担 を 軽 減 する 考 え 方 を 採 用 した

第 1 章 原 状 回 復 にかかるガイドライン

第 1 章 原 状 回 復 にかかるガイドライン Ⅰ 原 状 回 復 にかかるトラブルの 未 然 防 止 本 ガイドラインは 原 状 回 復 にかかるトラブルの 未 然 防 止 と 迅 速 な 解 決 のための 方 策 として ま ず 賃 借 人 の 原 状 回 復 義 務 とは 何 かを 明 らかにし それに 基 づいて 賃 貸 人 賃 借 人 の 負 担 割 合 のあ り 方 をできるだけ 具 体 的 に 示 すことが 必 要 であるという 観 点 から 原 状 回 復 にかかるガイドライン を 作 成 したものである しかし ガイドラインは あくまで 負 担 割 合 等 についての 一 般 的 な 基 準 を 示 したものであり 法 的 な 拘 束 力 を 持 つものでもないことから ガイドラインのほかに 原 状 回 復 にかかるトラブルの 未 然 防 止 となりうるような 実 務 的 な 方 策 も 必 要 である そこで 賃 貸 借 契 約 の 出 口 すなわち 退 去 時 の 問 題 と 捉 えられがちである 原 状 回 復 の 問 題 を 入 口 すなわち 入 居 時 の 問 題 として 捉 えることを 念 頭 において 入 退 去 時 の 物 件 の 確 認 等 のあり 方 契 約 締 結 時 の 契 約 条 件 の 開 示 をまず 具 体 的 に 示 すこととした こうした 対 応 策 を 的 確 に 採 り 入 れ 賃 貸 人 が 賃 借 人 に 対 して 原 状 回 復 に 関 する 内 容 の 説 明 を 十 分 に 行 うとともに 賃 貸 人 と 賃 借 人 の 双 方 が 原 状 回 復 に 対 する 正 しい 認 識 を 共 有 することにより 原 状 回 復 にかかるトラブルの 未 然 防 止 が 効 果 的 になされることが 期 待 される 1 物 件 の 確 認 の 徹 底 原 状 回 復 をめぐるトラブルの 大 きな 原 因 として 入 居 時 及 び 退 去 時 における 損 耗 等 の 有 無 など 物 件 の 確 認 が 不 十 分 であることがあげられる 著 しく 短 期 の 賃 貸 借 でない 限 り 入 居 時 において 退 去 の 際 のことまで 想 定 することは 困 難 であるという 実 態 があるが 更 新 が 前 提 ( 定 期 借 家 契 約 の 場 合 は 合 意 により 再 契 約 が 可 能 )であり 長 期 にわたることが 一 般 的 な 居 住 用 建 物 の 賃 貸 借 契 約 にお いては 当 事 者 間 の 記 憶 だけではあいまいとなり 損 耗 等 の 箇 所 発 生 の 時 期 など 事 実 関 係 の 有 無 等 をめぐってトラブルになりやすい このため 事 実 関 係 を 明 確 にし トラブルを 未 然 に 防 止 するため 入 居 時 及 び 退 去 時 に 次 項 のよ うなチェックリストを 作 成 し 部 位 ごとの 損 耗 等 の 状 況 や 原 状 回 復 の 内 容 について 当 事 者 が 立 会 いのうえ 十 分 に 確 認 することが 必 要 であると 考 えられる この 場 合 損 耗 等 の 箇 所 程 度 について よりわかりやすく 当 事 者 間 の 認 識 の 差 を 少 なくするためには 具 体 的 な 損 耗 の 箇 所 や 程 度 といっ た 物 件 の 状 況 を 平 面 図 に 記 入 したり 写 真 を 撮 るなどのビジュアルな 手 段 を 併 せて 活 用 することも 重 要 である なお こうしたチェックリストなどは 後 日 トラブルとなり 訴 訟 等 に 発 展 した 場 合 でも 証 拠 資 料 になりうるため 迅 速 な 解 決 のためにも 有 効 であると 考 えられる - 3 -

入 退 去 時 の 物 件 状 況 及 び 原 状 回 復 確 認 リスト( 例 ) 入 居 時 退 去 時 物 件 状 況 確 認 リスト 物 件 名 住 戸 番 号 所 在 地 TEL( ) - 借 主 氏 名 貸 主 氏 名 契 約 日 年 月 日 入 居 日 年 月 日 退 去 日 年 月 日 転 居 先 住 所 転 居 先 TEL( ) - 場 所 玄 関 廊 下 台 所 食 堂 居 間 浴 室 洗 面 所 ト イ レ 箇 所 入 居 時 退 去 時 損 耗 交 換 年 月 具 体 的 な 状 況 損 耗 具 体 的 な 状 況 修 繕 交 換 負 担 要 不 要 不 要 不 天 井 有 無 有 無 壁 有 無 有 無 床 有 無 有 無 玄 関 ドア 有 無 有 無 鍵 有 無 有 無 チャイム 有 無 有 無 下 駄 箱 有 無 有 無 照 明 器 具 有 無 有 無 郵 便 受 け 有 無 有 無 天 井 有 無 有 無 壁 有 無 有 無 床 有 無 有 無 流 し 台 有 無 有 無 戸 棚 類 有 無 有 無 換 気 扇 有 無 有 無 給 湯 機 器 有 無 有 無 電 気 カ スコンロ 有 無 有 無 照 明 器 具 有 無 有 無 給 排 水 設 備 有 無 有 無 天 井 壁 床 有 無 有 無 ドア 有 無 有 無 風 呂 釜 有 無 有 無 浴 槽 有 無 有 無 シャワー 有 無 有 無 給 排 水 設 備 有 無 有 無 照 明 換 気 扇 有 無 有 無 タオル 掛 け 有 無 有 無 天 井 壁 床 有 無 有 無 ドア 有 無 有 無 洗 面 台 有 無 有 無 洗 濯 機 置 場 有 無 有 無 給 排 水 設 備 有 無 有 無 照 明 器 具 有 無 有 無 タオル 掛 け 有 無 有 無 天 井 壁 床 有 無 有 無 ドア 有 無 有 無 便 器 有 無 有 無 水 洗 タンク 有 無 有 無 照 明 換 気 扇 有 無 有 無 ヘ ーハ ーホルタ ー 有 無 有 無 - 4 -

場 所 個 室 個 室 個 室 そ の 他 箇 所 入 居 時 損 耗 交 換 年 月 具 体 的 な 状 況 損 耗 具 体 的 な 状 況 天 井 有 無 有 無 壁 有 無 有 無 床 有 無 有 無 間 仕 切 り 有 無 有 無 押 入 天 袋 有 無 有 無 外 回 り 建 具 有 無 有 無 照 明 器 具 有 無 有 無 天 井 有 無 有 無 壁 有 無 有 無 床 有 無 有 無 間 仕 切 り 有 無 有 無 押 入 天 袋 有 無 有 無 外 回 り 建 具 有 無 有 無 照 明 器 具 有 無 有 無 天 井 有 無 有 無 壁 有 無 有 無 床 有 無 有 無 間 仕 切 り 有 無 有 無 押 入 天 袋 有 無 有 無 外 回 り 建 具 有 無 有 無 照 明 器 具 有 無 有 無 エアコン 有 無 有 無 スイッチ コンセント 有 無 有 無 バルコニー 有 無 有 無 物 干 し 金 具 有 無 有 無 TV 電 話 端 子 有 無 有 無 退 去 時 修 繕 交 換 負 担 要 不 要 不 要 不 備 考 入 居 時 上 記 の 通 り 物 件 各 箇 所 の 状 況 について 点 検 し 確 認 しました 平 成 年 月 日 平 成 年 月 日 借 主 氏 名 印 貸 主 氏 名 印 管 理 業 者 名 及 び 確 認 担 当 者 氏 名 平 成 年 月 日 退 去 時 上 記 の 通 り 物 件 各 箇 所 の 状 況 について 点 検 し 確 認 しました 平 成 年 月 日 平 成 年 月 日 借 主 氏 名 印 貸 主 氏 名 印 管 理 業 者 名 及 び 確 認 担 当 者 氏 名 印 平 成 年 月 日 入 居 時 には 賃 貸 人 賃 借 人 の 双 方 の 視 点 で 当 該 物 件 の 部 屋 および 部 位 ごとに 箇 所 を 確 認 し 損 耗 の 有 無 に を 付 け 交 換 年 月 を 記 入 する そしてその 損 耗 の 具 体 的 な 状 況 を 適 宜 記 入 する( 写 真 等 に 撮 影 して 添 付 する 等 より 具 体 的 にすることが 望 ましい) 退 去 時 には 入 居 時 に 記 入 した 状 況 等 をもとに 賃 貸 人 賃 借 人 の 双 方 の 視 点 で 物 件 の 部 屋 および 部 位 ごと に 箇 所 を 確 認 し 損 耗 等 の 有 無 や 具 体 的 な 状 況 修 繕 等 の 要 否 を 適 宜 記 入 する Q&A の Q1 参 照 なお 原 状 回 復 のトラブル 防 止 には 本 表 による 損 耗 等 の 確 認 だけではなく 賃 貸 人 賃 借 人 の 双 方 が 原 状 回 復 に 対 する 正 しい 理 解 と 日 常 的 な 清 掃 や 用 法 の 遵 守 など 使 用 上 の 注 意 を 合 わせて 確 認 することも 重 要 で ある(Q&A の Q5 Q10 参 照 ) 印 - 5 -

2 原 状 回 復 に 関 する 契 約 条 件 等 の 開 示 現 行 賃 貸 借 における 原 状 回 復 に 関 する 契 約 条 件 等 の 開 示 については 特 に 法 的 な 規 制 はなされ ていない 宅 地 建 物 取 引 業 法 では 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 賃 貸 借 の 代 理 媒 介 を 行 う 場 合 重 要 事 項 説 明 項 目 として 解 約 時 の 敷 金 等 の 精 算 に 関 する 事 項 の 説 明 が 義 務 付 けられているが 契 約 時 にそ の 内 容 が 決 定 していない 場 合 には その 旨 説 明 すればよいこととなっている ところで 原 状 回 復 にかかる 費 用 は 入 居 当 初 には 発 生 しないものの いずれ 賃 借 人 が 一 定 に 負 担 する 可 能 性 のあるものであり 賃 料 や 敷 金 などと 同 様 にその 内 容 金 額 等 の 条 件 によっては 賃 貸 借 契 約 締 結 の 重 要 な 判 断 材 料 となる 可 能 性 がある こうしたことからも 原 状 回 復 の 問 題 は 単 に 契 約 終 了 時 だけでなく 賃 貸 借 契 約 当 初 の 問 題 としてとらえる 必 要 がある このため 賃 貸 人 賃 借 人 の 修 繕 負 担 賃 借 人 の 負 担 範 囲 原 状 回 復 工 事 施 工 目 安 単 価 などを 明 記 している 原 状 回 復 条 件 を 契 約 書 に 添 付 し 賃 貸 人 と 賃 借 人 の 双 方 が 原 状 回 復 条 件 についてあらか じめ 合 意 しておくことが 重 要 である その 際 の 様 式 については 別 表 3(P.25 参 照 )を 参 考 に 積 極 的 に 活 用 されることが 望 ましい なお 原 状 回 復 工 事 施 工 目 安 単 価 は あくまでも 目 安 として 把 握 可 能 な 単 価 について 可 能 な 限 り 記 述 していくことが 望 まれるものであり 例 外 としての 特 約 の 内 容 としては 例 えば クロス 張 替 費 用 ( 居 室 内 でのペット 飼 育 を 認 めるため) などが 想 定 され る (1) 賃 貸 借 契 約 締 結 時 における 契 約 条 件 の 開 示 等 について 1 賃 貸 借 契 約 書 は 賃 貸 住 宅 標 準 契 約 書 ( 以 下 標 準 契 約 書 という )や 本 ガイドラインの 示 す 一 般 的 な 基 準 を 参 考 に 作 成 されているが 一 部 ではこれ 以 外 の 契 約 書 も 使 われている いずれの 契 約 書 であれ その 内 容 については 賃 貸 人 賃 借 人 双 方 の 十 分 な 認 識 のもとで 合 意 したものでなければならない 一 般 に 賃 貸 借 契 約 書 は 貸 手 側 で 作 成 することが 多 いことから トラブルを 予 防 する 観 点 からは 賃 貸 人 は 賃 借 人 に 対 して 本 ガイドラインを 参 考 に 明 け 渡 しの 際 の 原 状 回 復 の 内 容 等 を 具 体 的 に 契 約 前 に 開 示 し 賃 借 人 の 十 分 な 確 認 を 得 たうえで 双 方 の 合 意 により 契 約 事 項 として 取 り 決 める 必 要 がある 2 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 賃 貸 借 を 媒 介 代 理 をするとき 当 該 業 者 は 重 要 事 項 説 明 における 解 約 時 の 敷 金 等 の 精 算 に 関 する 事 項 には 原 状 回 復 にかかる 事 項 が 含 まれるものであることを 認 識 しておく 必 要 がある さらに 賃 貸 借 契 約 書 の 作 成 に 際 し 原 状 回 復 の 内 容 等 について 標 準 契 約 書 や 本 ガイドライ ン 等 を 参 考 にしてその 作 成 を 行 い そのうえで 媒 介 代 理 をする 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 重 要 事 項 及 び 契 約 事 項 として 契 約 当 事 者 に 十 分 に 説 明 することが 望 まれる (2) 特 約 について 賃 貸 借 契 約 については 強 行 法 規 に 反 しないものであれば 特 約 を 設 けることは 契 約 自 由 の 原 則 から 認 められるものであり 一 般 的 な 原 状 回 復 義 務 を 超 えた 一 定 の 修 繕 等 の 義 務 を 賃 借 人 に 負 わせ ることも 可 能 である しかし 判 例 等 においては 一 定 範 囲 の 修 繕 ( 小 修 繕 )を 賃 借 人 負 担 とする 旨 の 特 約 は 単 に 賃 貸 人 の 修 繕 義 務 を 免 除 する 意 味 しか 有 しないとされており 経 年 変 化 や 通 常 損 耗 に 対 する 修 繕 業 務 等 を 賃 借 人 に 負 担 させる 特 約 は 賃 借 人 に 法 律 上 社 会 通 念 上 の 義 務 とは 別 個 の 新 たな 義 務 を 課 すことになるため 次 の 要 件 を 満 たしていなければ 効 力 を 争 われることに 十 分 留 - 6 -

意 すべきである 賃 借 人 に 特 別 の 負 担 を 課 す 特 約 の 要 件 1 特 約 の 必 要 性 があり かつ 暴 利 的 でないなどの 客 観 的 合 理 的 理 由 が 存 在 すること 2 賃 借 人 が 特 約 によって 通 常 の 原 状 回 復 義 務 を 超 えた 修 繕 等 の 義 務 を 負 うことについて 認 識 していること 3 賃 借 人 が 特 約 による 義 務 負 担 の 意 思 表 示 をしていること 特 に 最 高 裁 判 例 では 建 物 の 賃 貸 借 においては 賃 借 人 が 社 会 通 念 上 通 常 の 使 用 をした 場 合 に 生 ずる 賃 借 物 件 の 劣 化 又 は 価 値 の 減 少 を 意 味 する 通 常 損 耗 に 係 る 投 下 資 本 の 減 価 の 回 収 は 通 常 減 価 償 却 費 や 修 繕 費 等 の 必 要 経 費 分 を 賃 料 の 中 に 含 ませてその 支 払 を 受 けることにより 行 われてい る そうすると 建 物 の 賃 借 人 にその 賃 貸 借 において 生 ずる 通 常 損 耗 及 び 経 年 変 化 についての 原 状 回 復 義 務 を 負 わせるのは 賃 借 人 に 予 期 しない 特 別 の 負 担 を 課 すことになるから 賃 借 人 に 同 義 務 が 認 められるためには 少 なくとも 賃 借 人 が 補 修 費 用 を 負 担 することになる 通 常 損 耗 及 び 経 年 変 化 の 範 囲 が 賃 貸 借 契 約 書 の 条 項 自 体 に 具 体 的 に 明 記 されているか 仮 に 賃 貸 借 契 約 書 では 明 らかで ない 場 合 には 賃 貸 人 が 口 頭 により 説 明 し 賃 借 人 がその 旨 を 明 確 に 認 識 し それを 合 意 の 内 容 と したものと 認 められるなど その 旨 の 通 常 損 耗 補 修 特 約 が 明 確 に 合 意 されていることが 必 要 である と 解 するのが 相 当 である との 判 断 が 示 されている また 消 費 者 契 約 法 では その 第 9 条 1 項 1 号 で 当 該 消 費 者 契 約 の 解 除 に 伴 う 損 害 賠 償 の 額 の 予 定 等 について 平 均 的 な 損 害 の 額 を 超 えるもの はその 超 える 部 分 で 無 効 であること 同 法 10 条 で 民 法 商 法 等 による 場 合 に 比 し 消 費 者 の 権 利 を 制 限 し 又 は 消 費 者 の 義 務 を 加 重 す る 消 費 者 契 約 の 条 項 であって 消 費 者 の 利 益 を 一 方 的 に 害 するものは 無 効 とする と 規 定 されて いる したがって 仮 に 原 状 回 復 についての 特 約 を 設 ける 場 合 は その 旨 を 明 確 に 契 約 書 面 に 定 めた 上 で 賃 借 人 の 十 分 な 認 識 と 了 解 をもって 契 約 することが 必 要 である また 客 観 性 や 必 要 性 につい ては 例 えば 家 賃 を 周 辺 相 場 に 比 較 して 明 らかに 安 価 に 設 定 する 代 わりに こうした 義 務 を 賃 借 人 に 課 すような 場 合 等 が 考 えられるが 限 定 的 なものと 解 すべきである なお 金 銭 の 支 出 を 伴 う 義 務 負 担 の 特 約 である 以 上 賃 借 人 が 義 務 負 担 の 意 思 表 示 をしていると の 事 実 を 支 えるものとして 特 約 事 項 となっていて 将 来 賃 借 人 が 負 担 することになるであろう 原 状 回 復 等 の 費 用 がどの 程 度 のものになるか 単 価 等 を 明 示 しておくことも 紛 争 防 止 のうえで 欠 か せないものであると 考 えられる このほか 特 約 に 関 する 具 体 的 な 解 説 については Q&A の Q3(P.38) Q16(P.45)を 参 照 され たい (3) 物 件 設 備 の 使 用 上 の 注 意 留 意 事 項 の 周 知 について 賃 貸 住 宅 の 居 住 ルールなどについては 使 用 細 則 入 居 のしおり などによって 周 知 されてい る 場 合 が 多 いが その 際 に 原 状 回 復 に 関 係 する 物 件 設 備 についての 使 用 上 の 注 意 留 意 事 項 に ついてもあわせて 周 知 することが 原 状 回 復 にかかるトラブルの 未 然 防 止 にも 役 立 つものと 考 えら れる 具 体 的 には 用 法 の 順 守 日 常 的 な 手 入 れや 清 掃 等 の 善 管 注 意 義 務 設 備 の 使 用 上 の 注 意 事 項 などを 盛 り 込 み 周 知 することが 考 えられる - 7 -

Ⅱ 契 約 の 終 了 に 伴 う 原 状 回 復 義 務 の 考 え 方 1 賃 借 人 の 原 状 回 復 義 務 とは 何 か (1) 標 準 契 約 書 の 考 え 方 標 準 契 約 書 では 建 物 の 損 耗 等 を 次 の 2 つに 区 分 している 1 賃 借 人 の 通 常 の 使 用 により 生 ずる 損 耗 2 賃 借 人 の 通 常 の 使 用 により 生 ずる 損 耗 以 外 の 損 耗 これらについて 標 準 契 約 書 は 1については 賃 借 人 は 原 状 回 復 義 務 がないと 定 め 2について は 賃 借 人 に 原 状 回 復 義 務 があると 定 めている したがって 損 耗 等 を 補 修 修 繕 する 場 合 の 費 用 に ついては 1については 賃 貸 人 が 負 担 することになり 2については 賃 借 人 が 負 担 することになる なお 原 状 回 復 の 内 容 方 法 1と2すなわち 通 常 損 耗 分 とそれ 以 外 の 区 分 については 当 事 者 間 の 協 議 事 項 とされている (2) 本 ガイドラインの 考 え 方 本 ガイドラインでは 建 物 の 損 耗 等 を 建 物 価 値 の 減 少 と 位 置 づけ 負 担 割 合 等 のあり 方 を 検 討 す るにあたり 理 解 しやすいように 損 耗 等 を 次 の 3 つに 区 分 した 表 1 建 物 価 値 の 減 少 の 考 え 方 1 A 建 物 設 備 等 の 自 然 的 な 劣 化 損 耗 等 ( 経 年 変 化 ) 1 B 賃 借 人 の 通 常 の 使 用 により 生 ずる 損 耗 等 ( 通 常 損 耗 ) 2 賃 借 人 の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 その 他 通 常 の 使 用 を 超 えるような 使 用 による 損 耗 等 このうち 本 ガイドラインでは2を 念 頭 に 置 いて 原 状 回 復 を 次 のように 定 義 した 表 2 原 状 回 復 の 定 義 原 状 回 復 とは 賃 借 人 の 居 住 使 用 により 発 生 した 建 物 価 値 の 減 少 のうち 賃 借 人 の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 その 他 通 常 の 使 用 を 超 えるような 使 用 による 損 耗 毀 損 を 復 旧 すること したがって 損 耗 等 を 補 修 修 繕 する 場 合 の 費 用 については 2の 賃 借 人 の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 その 他 通 常 の 使 用 を 超 えるような 使 用 による 損 耗 等 について( 詳 細 については 別 表 1 の B 欄 (P.17~21)および Q&A の Q10(P.41)を 参 照 のこと) 賃 借 人 が 負 担 すべき 費 用 と 考 え 他 方 例 えば 次 の 入 居 者 を 確 保 する 目 的 で 行 う 設 備 の 交 換 化 粧 直 しなどのリフォームについては 1-A 1-Bの 経 年 変 化 及 び 通 常 使 用 による 損 耗 等 の 修 繕 であり 賃 貸 人 が 負 担 すべきと 考 えた このほかにも 震 災 等 の 不 可 抗 力 による 損 耗 上 階 の 居 住 者 など 該 当 賃 借 人 と 無 関 係 な 第 三 者 が もたらした 損 耗 等 が 考 えられるが これらについては 賃 借 人 が 負 担 すべきものでないことは 当 然 である - 8 -

2 建 物 の 損 耗 等 について 前 述 のように 建 物 価 値 の 減 少 にあたる 損 耗 等 を 分 類 し 定 義 しても 結 局 は 具 体 の 損 耗 等 が 表 11-Aの 経 年 変 化 または1-Bの 通 常 損 耗 に 該 当 するのか 表 12の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 等 による 損 耗 等 に 該 当 するのかが 判 然 としていないと 原 状 回 復 をめぐるトラブ ルの 未 然 防 止 解 決 には 役 立 たない 標 準 契 約 書 の 解 説 等 では 通 常 損 耗 について 具 体 的 な 事 例 として 畳 の 日 焼 け 等 を 示 すにとどま っているが そもそも 生 活 スタイルの 多 様 化 等 により 通 常 の 使 用 といってもその 範 囲 はきわ めて 広 く 判 断 基 準 そのものを 定 義 することは 困 難 である( 図 1) そこで 本 ガイドラインでは 国 民 生 活 センター 等 における 個 別 具 体 の 苦 情 相 談 事 例 の 中 で 通 常 損 耗 か 否 かの 判 断 でトラブルになりやすいと 考 えられるものを 取 り 上 げて 検 討 し 一 定 の 判 断 を 加 えることとした 図 1 判 例 標 準 契 約 書 等 の 考 え 方 賃 貸 住 宅 の 価 値 ( 建 物 価 値 ) 100(%) グレードアップ 経 年 変 化 通 常 損 耗 善 管 注 意 義 務 違 反 故 意 過 失 その 他 賃 貸 人 負 担 部 分 ~~~~~~~~~~~~~~ 賃 料 に 含 まれる 部 分 ~~~~~~~~~~~~~~ 賃 借 人 負 担 部 分 ~~~~~~~~~~~~~~ 新 築 入 居 退 去 時 間 グレードアップ: 退 去 時 に 古 くなった 設 備 等 を 最 新 のものに 取 り 替 える 等 の 建 物 の 価 値 を 増 大 させるような 修 繕 等 - 9 -

事 例 の 区 分 事 例 のうち 建 物 価 値 の 減 少 ととらえられるものを A : 賃 借 人 が 通 常 の 住 まい 方 使 い 方 をしていても 発 生 すると 考 えられるもの B : 賃 借 人 の 住 まい 方 使 い 方 次 第 で 発 生 したりしなかったりすると 考 えられるもの ( 明 らかに 通 常 の 使 用 等 による 結 果 とはいえないもの) A (+ B ) : 基 本 的 には A であるが その 後 の 手 入 れ 等 賃 借 人 の 管 理 が 悪 く 損 耗 等 が 発 生 または 拡 大 したと 考 えられるもの の 3 つにブレークダウンして 区 分 した その 上 で 建 物 価 値 の 減 少 の 区 分 としては A に 該 当 するものの 建 物 価 値 を 増 大 させる 要 素 が 含 まれているものを A(+G)に 区 分 した( 図 2)( 別 表 1) 図 2 損 耗 毀 損 事 例 の 区 分 賃 貸 住 宅 の 価 値 ( 建 物 価 値 ) 100(%) グレードアップ 経 年 変 化 通 常 損 耗 善 管 注 意 義 務 違 反 故 意 過 失 その 他 G A ~~~~~~~~~~~~~~ + G A ( ) ~~~~~~~~~~~~~~ B ~~~~~~~~~~~~~~ A + B ( ) 新 築 入 居 退 去 時 間 - 10 -

3 賃 借 人 の 負 担 について (1) 賃 借 人 の 負 担 対 象 事 象 上 記 区 分 による 建 物 価 値 の 減 少 に 対 する 修 繕 等 の 費 用 の 負 担 者 は 次 のとおりとなる A: 賃 借 人 が 通 常 の 住 まい 方 使 い 方 をしていても 発 生 すると 考 えられるものは 表 11-Aの 経 年 変 化 か 表 11-Bの 通 常 損 耗 であり これらは 賃 貸 借 契 約 の 性 質 上 賃 貸 借 契 約 期 間 中 の 賃 料 でカバーされてきたはずのものである したがって 賃 借 人 はこれらを 修 繕 等 する 義 務 を 負 わず この 場 合 の 費 用 は 賃 貸 人 が 負 担 することとなる A(+G): 賃 借 人 が 通 常 の 住 まい 方 使 い 方 をしていても 発 生 するものについては 上 記 のように 賃 貸 借 契 約 期 間 中 の 賃 料 でカバーされてきたはずのものであり 賃 借 人 は 修 繕 等 をする 義 務 を 負 わないのであるから まして 建 物 価 値 を 増 大 させるような 修 繕 等 ( 例 えば 古 くなった 設 備 等 を 最 新 のものに 取 り 替 えるとか 居 室 をあたかも 新 築 のような 状 態 にするためにクリーニン グを 実 施 する 等 Aに 区 分 されるような 建 物 価 値 の 減 少 を 補 ってなお 余 りあるような 修 繕 等 ) をする 義 務 を 負 うことはない したがって この 場 合 の 費 用 についても 賃 貸 人 が 負 担 すること となる B: 賃 借 人 の 住 まい 方 使 い 方 次 第 で 発 生 したりしなかったりすると 考 えられるものは 表 12の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 等 による 損 耗 等 を 含 むこともあり もはや 通 常 の 使 用 によ り 生 ずる 損 耗 とはいえない したがって 賃 借 人 には 原 状 回 復 義 務 が 発 生 し 賃 借 人 が 負 担 す べき 費 用 の 検 討 が 必 要 になる A(+B): 賃 借 人 が 通 常 の 住 まい 方 使 い 方 をしていても 発 生 するものであるが その 後 の 手 入 れ 等 賃 借 人 の 管 理 が 悪 く 損 耗 が 発 生 拡 大 したと 考 えられるものは 損 耗 の 拡 大 について 賃 借 人 に 善 管 注 意 義 務 違 反 等 があると 考 えられる したがって 賃 借 人 には 原 状 回 復 義 務 が 発 生 し 賃 借 人 が 負 担 すべき 費 用 の 検 討 が 必 要 になる なお これらの 区 分 は あくまで 一 般 的 な 事 例 を 想 定 したものであり 個 々の 事 象 においては Aに 区 分 されるようなものであっても 損 耗 の 程 度 等 により 実 体 上 Bまたはそれに 近 いものとして 判 断 され 賃 借 人 に 原 状 回 復 義 務 が 発 生 すると 思 われるものもある したがって こうした 損 耗 の 程 度 を 考 慮 し 賃 借 人 の 負 担 割 合 等 についてより 詳 細 に 決 定 することも 可 能 と 考 えられる しかしながら 現 時 点 においては 損 耗 等 の 状 況 や 度 合 いから 負 担 割 合 を 客 観 的 合 理 的 に 導 き 出 すことができ かつ 社 会 的 にもコンセンサスの 得 られた 基 準 等 が 存 在 していないこと また あまりにも 詳 細 な 基 準 は 実 務 的 にも 煩 雑 となり 現 実 的 でないことから 本 ガイドラインにおいて は 程 度 の 差 に 基 づく 詳 細 な 負 担 割 合 の 算 定 は 行 っていない - 11 -

(2) 経 過 年 数 の 考 え 方 の 導 入 1 経 過 年 数 上 記 のように 事 例 区 分 BやA(+B)の 場 合 には 賃 借 人 に 原 状 回 復 義 務 が 発 生 し 賃 借 人 が 負 担 する 費 用 の 検 討 が 必 要 になるが この 場 合 に 修 繕 等 の 費 用 の 全 額 を 賃 借 人 が 当 然 に 負 担 すること にはならないと 考 えられる なぜなら Bの 場 合 であっても 経 年 変 化 通 常 損 耗 は 必 ず 前 提 になっており 経 年 変 化 通 常 損 耗 の 分 は 賃 借 人 は 賃 料 として 支 払 ってきているところで 賃 借 人 が 明 け 渡 し 時 に 負 担 すべき 費 用 にならないはずである したがって このような 分 まで 賃 借 人 が 明 け 渡 しに 際 して 負 担 しなけれ ばならないとすると 経 年 変 化 通 常 損 耗 の 分 が 賃 貸 借 契 約 期 間 中 と 明 け 渡 し 時 とで 二 重 に 評 価 さ れることになるため 賃 貸 人 と 賃 借 人 間 の 費 用 負 担 の 配 分 について 合 理 性 を 欠 くことになる また 実 質 的 にも 賃 借 人 が 経 過 年 数 1 年 で 毀 損 させた 場 合 と 経 過 年 数 10 年 で 毀 損 させた 場 合 を 比 較 すると 後 者 の 場 合 は 前 者 の 場 合 よりも 大 きな 経 年 変 化 通 常 損 耗 があるはずであり この 場 合 に 修 繕 費 の 負 担 が 同 じであるというのでは 賃 借 人 相 互 の 公 平 をも 欠 くことになる そこで 賃 借 人 の 負 担 については 建 物 や 設 備 等 の 経 過 年 数 を 考 慮 し 年 数 が 多 いほど 負 担 割 合 を 減 少 させることとするのが 適 当 である 経 過 年 数 による 減 価 割 合 については 従 前 より 法 人 税 法 ( 昭 和 40 年 3 月 31 日 法 律 第 34 号 ) 及 び 法 人 税 法 施 行 令 ( 昭 和 40 年 3 月 31 日 政 令 第 97 号 )における 減 価 償 却 資 産 の 考 え 方 を 採 用 するとと もに 減 価 償 却 資 産 の 耐 用 年 数 等 に 関 する 省 令 ( 昭 和 40 年 3 月 31 日 大 蔵 省 令 第 15 号 ) における 経 過 年 数 による 減 価 割 合 を 参 考 にして 償 却 年 数 経 過 後 の 残 存 価 値 は10%となるようにして 賃 借 人 の 負 担 を 決 定 してきた しかしながら 平 成 19 年 の 税 制 改 正 によって 残 存 価 値 が 廃 止 され 耐 用 年 数 経 過 時 に 残 存 簿 価 1 円 まで 償 却 できるようになったことを 踏 まえ 例 えば カーペットの 場 合 償 却 年 数 は 6 年 で 残 存 価 値 1 円 となるような 直 線 (または 曲 線 )を 描 いて 経 過 年 数 により 賃 借 人 の 負 担 を 決 定 する よって 年 数 が 経 つほど 賃 借 人 の 負 担 割 合 は 減 少 することとなる( 図 3) なお 経 過 年 数 を 超 えた 設 備 等 を 含 む 賃 借 物 件 であっても 賃 借 人 は 善 良 な 管 理 者 として 注 意 を 払 って 使 用 する 義 務 を 負 っていることは 言 うまでもなく そのため 経 過 年 数 を 超 えた 設 備 等 であ っても 修 繕 等 の 工 事 に 伴 う 負 担 が 必 要 となることがあり 得 ることを 賃 借 人 は 留 意 する 必 要 がある 具 体 的 には 経 過 年 数 を 超 えた 設 備 等 であっても 継 続 して 賃 貸 住 宅 の 設 備 等 として 使 用 可 能 な 場 合 があり このような 場 合 に 賃 借 人 が 故 意 過 失 により 設 備 等 を 破 損 し 使 用 不 能 としてしまった 場 合 には 賃 貸 住 宅 の 設 備 等 として 本 来 機 能 していた 状 態 まで 戻 す 例 えば 賃 借 人 がクロスに 故 意 に 行 った 落 書 きを 消 すための 費 用 ( 工 事 費 や 人 件 費 等 )などについては 賃 借 人 の 負 担 となるこ とがあるものである 図 3 設 備 等 の 経 過 年 数 と 賃 借 人 負 担 割 合 ( 耐 用 年 数 6 年 及 び8 年 定 額 法 の 場 合 ) 賃 借 人 負 担 割 合 ( 原 状 回 復 義 務 がある 場 合 ) (%) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 経 過 年 数 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 ( 年 ) - 12 -

2 入 居 年 数 による 代 替 経 過 年 数 の 考 え 方 を 導 入 した 場 合 新 築 物 件 の 賃 貸 借 契 約 ではない 場 合 には 実 務 上 の 問 題 が 生 じる すなわち 設 備 等 によって 補 修 交 換 の 実 施 時 期 はまちまちであり それらの 履 歴 を 賃 貸 人 や 管 理 業 者 等 が 完 全 に 把 握 しているケースは 少 ないこと 入 居 時 に 経 過 年 数 を 示 されても 賃 借 人 と しては 確 認 できないことである 他 方 賃 借 人 がその 物 件 に 何 年 住 んだのかという 入 居 年 数 は 契 約 当 事 者 にとっても 管 理 業 者 等 にとっても 明 確 でわかりやすい そこで 本 ガイドラインでは 経 過 年 数 のグラフを 入 居 年 数 で 代 替 する 方 式 を 採 用 することとし た この 場 合 入 居 時 点 の 設 備 等 の 状 況 は 必 ずしも 価 値 100%のものばかりではないので その 状 況 に 合 わせて 経 過 年 数 のグラフを 下 方 にシフトさせて 使 用 することとする( 図 4) 入 居 時 点 の 状 態 でグラフの 出 発 点 をどこにするかは 契 約 当 事 者 が 確 認 のうえ 予 め 協 議 して 決 定 することが 適 当 である 例 えば 入 居 直 前 に 設 備 等 の 交 換 を 行 った 場 合 には グラフは 価 値 100% が 出 発 点 となるが そうでない 場 合 には 当 該 賃 貸 住 宅 の 建 築 後 経 過 年 数 や 個 々の 損 耗 等 を 勘 案 し て1 円 を 下 限 に 適 宜 グラフを 決 定 することとなる なお 賃 借 人 は 賃 貸 物 を 善 良 な 管 理 者 として 注 意 を 払 って 使 用 する 義 務 を 負 っていることは 前 述 1の 考 え 方 と 同 様 である (%) 図 4 入 居 時 の 状 態 と 賃 借 人 負 担 割 合 ( 耐 用 年 数 6 年 定 額 法 の 場 合 ) 賃 借 人 負 担 割 合 ( 原 状 回 復 義 務 がある 場 合 ) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 経 過 年 数 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 ( 年 ) 入 居 時 の 設 備 等 の 状 態 により 左 方 にシフトさせる 新 築 や 交 換 張 替 えの 直 後 であれば 始 点 は ( 入 居 年 数 割 合 )=(0 年 100%)となる - 13 -

3 経 過 年 数 ( 入 居 年 数 )を 考 慮 しないもの もっとも 建 物 本 体 と 同 様 に 長 期 間 の 使 用 に 耐 えられる 部 位 であって 部 分 補 修 が 可 能 な 部 位 例 えば フローリング 等 の 部 分 補 修 については 経 過 年 数 を 考 慮 することにはなじまないと 考 えら れる なぜなら 部 分 補 修 としたうえに 形 式 的 に 経 過 年 数 を 考 慮 すると 賃 貸 人 にとっては 不 合 理 な 結 果 となるからである フローリングを 例 にとると 補 修 を 部 分 的 に 行 ったとしても 将 来 的 には 全 体 的 に 張 替 えるのが 一 般 的 であり 部 分 補 修 がなされたからといって フローリング 全 体 としての 価 値 が 高 まったと 評 価 できるものではない(つぎはぎの 状 態 になる) よって 部 分 補 修 の 費 用 全 額 を 賃 借 人 が 負 担 して も 賃 貸 人 が 当 該 時 点 におけるフローリングの 価 値 ( 経 年 変 化 や 通 常 損 耗 による 減 少 を 考 慮 した 価 値 )を 超 える 利 益 を 獲 得 することにはならないので 経 過 年 数 を 考 慮 する 必 要 はない むしろ 形 式 的 に 経 過 年 数 を 考 慮 すると 部 分 補 修 の 前 後 を 通 じてフローリングの 価 値 は 同 等 であると 評 価 で きるのに 賃 貸 人 が 費 用 の 負 担 を 強 いられるという 意 味 で 不 合 理 である したがって こうした 部 位 等 については 経 過 年 数 を 考 慮 せず 部 分 補 修 費 用 について 毀 損 等 を 発 生 させた 賃 借 人 の 負 担 と するのが 妥 当 であると 考 えられる (なお フローリング 全 体 にわたっての 毀 損 によりフローリング 全 体 を 張 り 替 えた 場 合 は 経 過 年 数 を 考 慮 するのが 適 当 である ) また 襖 紙 や 障 子 紙 畳 表 といったものは 消 耗 品 としての 性 格 が 強 く 毀 損 の 軽 重 にかかわら ず 価 値 の 減 少 が 大 きいため 減 価 償 却 資 産 の 考 え 方 を 取 り 入 れることにはなじまないことから 経 過 年 数 を 考 慮 せず 張 替 え 等 の 費 用 について 毀 損 等 を 発 生 させた 賃 借 人 の 負 担 とするのが 妥 当 であ ると 考 えられる ( 減 価 償 却 資 産 のうち 使 用 可 能 期 間 が 1 年 未 満 のもの 又 は 取 得 価 額 が 10 万 円 未 満 のものなどは 消 耗 品 とし 減 価 償 却 ではなく 必 要 経 費 として 処 理 することができるとされて いる ) (3) 賃 借 人 の 負 担 対 象 範 囲 1 基 本 的 な 考 え 方 原 状 回 復 は 毀 損 部 分 の 復 旧 であることから 可 能 な 限 り 毀 損 部 分 に 限 定 し 毀 損 部 分 の 補 修 工 事 が 可 能 な 最 低 限 度 を 施 工 単 位 とすることを 基 本 とする したがって 賃 借 人 に 原 状 回 復 義 務 があ る 場 合 の 費 用 負 担 についても 補 修 工 事 が 最 低 限 可 能 な 施 工 単 位 に 基 づく 補 修 費 用 相 当 分 が 負 担 対 象 範 囲 の 基 本 となる 2 毀 損 部 分 と 補 修 箇 所 にギャップがある 場 合 賃 借 人 の 負 担 対 象 範 囲 で 問 題 となるのが 毀 損 部 分 と 補 修 工 事 施 工 箇 所 にギャップがあるケース である 例 えば 壁 等 のクロスの 場 合 毀 損 箇 所 が 一 部 であっても 他 の 面 との 色 や 模 様 あわせを 実 施 しないと 商 品 価 値 を 維 持 できない 場 合 があることから 毀 損 部 分 だけでなく 部 屋 全 体 の 張 替 えを 行 うことが 多 い この 場 合 に 問 題 となるのが 賃 借 人 の 居 住 使 用 により 発 生 した 建 物 価 値 の 減 少 のうち 賃 借 人 の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 による 損 耗 毀 損 を 復 旧 すること である 原 状 回 復 の 観 点 から 賃 借 人 にどのような 範 囲 でクロスの 張 替 え 義 務 があるとするかということである この 点 当 該 部 屋 全 体 のクロスの 色 や 模 様 が 一 致 していないからといって 賃 貸 借 の 目 的 物 とな りえないというものではなく 当 該 部 屋 全 体 のクロスの 色 模 様 を 一 致 させるのは 賃 貸 物 件 とし - 14 -

ての 商 品 価 値 の 維 持 増 大 という 側 面 が 大 きいというべきで その 意 味 ではいわゆるグレードアッ プに 相 当 する 部 分 が 含 まれると 考 えられる したがって 当 該 部 屋 全 体 のクロスの 張 替 えを 賃 借 人 の 義 務 とすると 原 状 回 復 以 上 の 利 益 を 賃 貸 人 が 得 ることとなり 妥 当 ではない 他 方 毀 損 部 分 のみのクロスの 張 替 えが 技 術 的 には 可 能 であっても その 部 分 の 張 替 えが 明 確 に 判 別 できるような 状 態 になり このような 状 態 では 建 物 価 値 の 減 少 を 復 旧 できておらず 賃 借 人 としての 原 状 回 復 義 務 を 十 分 果 たしたとはいえないとも 考 えられる したがって クロス 張 替 えの 場 合 毀 損 箇 所 を 含 む 一 面 分 の 張 替 費 用 を 毀 損 等 を 発 生 させた 賃 借 人 の 負 担 とすることが 妥 当 と 考 えられる(このように 賃 借 人 の 負 担 範 囲 を 大 きくしても 経 過 年 数 を 考 慮 すれば 金 銭 的 な 負 担 は 不 当 なものとはならないと 考 えられる) このように 毀 損 部 分 と 補 修 箇 所 に 大 きな 差 異 が 生 じるような 場 合 は 補 修 工 事 の 最 低 施 工 可 能 範 囲 原 状 回 復 による 賃 貸 人 の 利 得 及 び 賃 借 人 の 負 担 を 勘 案 し 当 事 者 間 で 不 公 平 とならないように すべきである( 別 表 2) - 15 -

) 図 5 原 状 回 復 の 費 用 算 定 の 手 順 (イメージ) 契 約 時 立 ち 会 いによる 物 件 の 確 認 と 記 録 ( 損 耗 の 有 無 / 交 換 時 期 ) 契 約 内 容 の 確 認 ( 原 状 回 復 条 件 ( 特 約 の 有 無 を 含 む)) 入 退 去 時 の 物 件 状 況 及 び 原 状 回 復 確 認 リスト( 例 ) ( P.4 )や 別 表 3 ( P.25 )を 活 用 することで 退 去 時 における 原 状 回 復 についてのトラブル 回 避 に 繋 がります 入 居 時 賃 貸 物 件 での 生 活 ( 善 管 注 意 義 務 / 用 法 遵 守 ) 退 去 の 連 絡 ( 連 絡 時 期 を 契 約 書 で 確 認 ) 退 去 時 立 ち 会 い 原 状 回 復 義 務 あり ( 故 意 過 失 等 による 損 耗 ) 1 賃 借 人 の 負 担 割 合 の 検 討 修 繕 する 範 囲 ( 箇 所 面 積 ) 修 繕 する 方 法 ( 施 工 方 法 ) 賃 借 人 の 負 担 割 合 ( 負 担 単 位 等 ) 物 件 の 状 況 確 認 ( 対 象 箇 所 / 汚 損 破 損 の 状 態 ) 原 状 回 復 義 務 なし ( 経 年 変 化 通 常 損 耗 ) 2 経 過 年 数 の 考 慮 するもの/ 考 慮 しないもの 確 定 考 慮 するもの : 賃 貸 人 と 賃 借 人 の 負 担 割 合 を 確 定 考 慮 しないもの : 賃 借 人 が 負 担 ( 消 耗 品 のため) ( 取 替 実 績 や 入 居 年 数 等 をもとに 検 討 ) 別 表 1 ~ 別 表 4 を 用 いて 賃 借 人 の 負 担 割 合 検 討 や 経 過 年 数 の 確 定 を 行 います 退 去 後 3 見 積 費 用 の 確 認 修 繕 計 画 の 見 積 費 用 の 算 出 見 積 費 用 の 連 絡 4 見 積 費 用 の 合 意 精 算 ( 請 求 書 の 送 付 / 確 認 ) 見 積 や 精 算 には 別 表 4 を 活 用 してください - 16 -

別 表 1 損 耗 毀 損 の 事 例 区 分 ( 部 位 別 ) 一 覧 表 ( 通 常 一 般 的 な 例 示 ) 区 分 A 賃 借 人 が 通 常 の 住 まい 方 使 い 方 をしていても 発 生 すると 考 えられるもの 部 位 A(+G) [ 次 の 入 居 者 を 確 保 するための 化 粧 直 し グレードアップの 要 素 があるも の] A(+B) [ 賃 借 人 のその 後 の 手 入 れ 等 管 理 が 悪 く 発 生 拡 大 したと 考 えられるもの] 床 ( 畳 フローリング カーペットなど) 畳 の 裏 返 し 表 替 え( 特 に 破 損 等 し ていないが 次 の 入 居 者 確 保 のた めに 行 うもの) ( 考 え 方 ) 入 居 者 入 れ 替 わりによる 物 件 の 維 持 管 理 上 の 問 題 であ り 賃 貸 人 の 負 担 とすること が 妥 当 と 考 えられる フローリングワックスがけ ( 考 え 方 )ワックスがけは 通 常 の 生 活 に おいて 必 ず 行 うとまでは 言 い 切 れず 物 件 の 維 持 管 理 の 意 味 合 いが 強 いことから 賃 貸 人 負 担 とすることが 妥 当 と 考 えられる 家 具 の 設 置 による 床 カーペット のへこみ 設 置 跡 ( 考 え 方 ) 家 具 保 有 数 が 多 いという 我 が 国 の 実 状 に 鑑 みその 設 置 は 必 然 的 なものであ り 設 置 したことだけによ るへこみ 跡 は 通 常 の 使 用 による 損 耗 ととらえるの が 妥 当 と 考 えられる 畳 の 変 色 フローリングの 色 落 ち ( 日 照 建 物 構 造 欠 陥 による 雨 漏 りなどで 発 生 したもの) ( 考 え 方 ) 日 照 は 通 常 の 生 活 で 避 け られないものであり ま た 構 造 上 の 欠 陥 は 賃 借 人 には 責 任 はないと 考 えられる( 賃 借 人 が 通 知 義 務 を 怠 った 場 合 を 除 く) カーペットに 飲 み 物 等 をこぼしたことに よるシミ カビ ( 考 え 方 ) 飲 み 物 等 をこぼすこと 自 体 は 通 常 の 生 活 の 範 囲 と 考 えられる が その 後 の 手 入 れ 不 足 等 で 生 じたシミ カビの 除 去 は 賃 借 人 の 負 担 により 実 施 するのが 妥 当 と 考 えられる 冷 蔵 庫 下 のサビ 跡 ( 考 え 方 ) 冷 蔵 庫 に 発 生 したサビが 床 に 付 着 しても 拭 き 掃 除 で 除 去 で きる 程 度 であれば 通 常 の 生 活 の 範 囲 と 考 えられるが そのサ ビを 放 置 し 床 に 汚 損 等 の 損 害 を 与 えることは 賃 借 人 の 善 管 注 意 義 務 違 反 に 該 当 する 場 合 が 多 いと 考 えられる 事 例 は 主 に 発 生 すると 考 えられる 部 分 でまとめている( 以 下 同 じ) B [ 賃 借 人 の 使 い 方 次 第 で 発 生 した りしなかったりするもの( 明 らかに 通 常 の 使 用 による 結 果 とはいえ ないもの)] 引 越 作 業 で 生 じたひっかきキズ ( 考 え 方 ) 賃 借 人 の 善 管 注 意 義 務 違 反 または 過 失 に 該 当 する 場 合 が 多 いと 考 えら れる 畳 やフローリングの 色 落 ち( 賃 借 人 の 不 注 意 で 雨 が 吹 き 込 んだこ となどによるもの) ( 考 え 方 ) 賃 借 人 の 善 管 注 意 義 務 違 反 に 該 当 する 場 合 が 多 いと 考 えられる 落 書 き 等 の 故 意 による 毀 損 - 17 -

区 分 部 位 壁 天 井 (クロスなど) A 賃 借 人 が 通 常 の 住 まい 方 使 い 方 をしていても 発 生 すると 考 えられるもの A(+G) A(+B) [ 次 の 入 居 者 を 確 保 するための 化 粧 直 し グレードアップの 要 素 があるも の] [ 賃 借 人 のその 後 の 手 入 れ 等 管 理 が 悪 く 発 生 拡 大 したと 考 えられるもの] テレビ 冷 蔵 庫 等 の 後 部 壁 面 の 黒 ずみ(いわゆる 電 気 ヤケ) ( 考 え 方 )テレビ 冷 蔵 庫 は 通 常 一 般 的 な 生 活 をしていくうえ で 必 需 品 であり その 使 用 による 電 気 ヤケは 通 常 の 使 用 ととらえるのが 妥 当 と 考 えられる 台 所 の 油 汚 れ ( 考 え 方 ) 使 用 後 の 手 入 れが 悪 くススや 油 が 付 着 している 場 合 は 通 常 の 使 用 による 損 耗 を 超 えるものと 判 断 されることが 多 いと 考 えら れる 結 露 を 放 置 したことにより 拡 大 したカ ビ シミ ( 考 え 方 ) 結 露 は 建 物 の 構 造 上 の 問 題 で あることが 多 いが 賃 借 人 が 結 露 が 発 生 しているにもかかわら ず 賃 貸 人 に 通 知 もせず か つ 拭 き 取 るなどの 手 入 れを 怠 り 壁 等 を 腐 食 させた 場 合 に は 通 常 の 使 用 による 損 耗 を 超 えると 判 断 されることが 多 いと 考 えられる B [ 賃 借 人 の 使 い 方 次 第 で 発 生 した りしなかったりするもの( 明 らかに 通 常 の 使 用 による 結 果 とはいえ ないもの)] タバコ 等 のヤニ 臭 い ( 考 え 方 ) 喫 煙 等 によりクロス 等 が ヤニで 変 色 したり 臭 いが 付 着 している 場 合 は 通 常 の 使 用 による 汚 損 を 超 えるものと 判 断 される 場 合 が 多 いと 考 えられる なお 賃 貸 物 件 での 喫 煙 等 が 禁 じられている 場 合 は 用 法 違 反 にあたるも のと 考 えられる 壁 等 のくぎ 穴 ネジ 穴 ( 重 量 物 を かけるためにあけたもので 下 地 ボードの 張 替 が 必 要 な 程 度 の もの) ( 考 え 方 ) 重 量 物 の 掲 示 等 のため のくぎ ネジ 穴 は 画 鋲 等 のものに 比 べて 深 く 範 囲 も 広 いため 通 常 の 使 用 による 損 耗 を 超 える と 判 断 されることが 多 い と 考 えられる なお 地 震 等 に 対 する 家 具 転 倒 防 止 の 措 置 については 予 め 賃 貸 人 の 承 諾 また は くぎやネジを 使 用 しな い 方 法 等 の 検 討 が 考 え られる - 18 -

壁 に 貼 ったポスターや 絵 画 の 跡 ( 考 え 方 ) 壁 にポスター 等 を 貼 ること によって 生 じるクロス 等 の 変 色 は 主 に 日 照 などの 自 然 現 象 によるもので 通 常 の 生 活 による 損 耗 の 範 囲 であると 考 えられる エアコン( 賃 借 人 所 有 ) 設 置 によ る 壁 のビス 穴 跡 ( 考 え 方 )エアコンについても テレ ビ 等 と 同 様 一 般 的 な 生 活 をしていくうえで 必 需 品 に なってきており その 設 置 によって 生 じたビス 穴 等 は 通 常 の 損 耗 と 考 えられ る クロスの 変 色 ( 日 照 などの 自 然 現 象 によるもの) ( 考 え 方 ) 畳 等 の 変 色 と 同 様 日 照 は 通 常 の 生 活 で 避 けられ ないものであると 考 えられ る 壁 等 の 画 鋲 ピン 等 の 穴 ( 下 地 ボ ードの 張 替 えは 不 要 な 程 度 のも の) ( 考 え 方 )ポスターやカレンダー 等 の 掲 示 は 通 常 の 生 活 に おいて 行 われる 範 疇 のも のであり そのために 使 用 した 画 鋲 ピン 等 の 穴 は 通 常 の 損 耗 と 考 えら れる クーラー( 賃 貸 人 所 有 )から 水 漏 れ し 賃 借 人 が 放 置 したため 壁 が 腐 食 ( 考 え 方 )クーラー 保 守 は 所 有 者 ( 賃 貸 人 )が 実 施 するべきものであ るが 水 漏 れを 放 置 したり その 後 の 手 入 れを 怠 った 場 合 は 通 常 の 使 用 による 損 耗 を 超 えると 判 断 されること が 多 いと 考 えられる クーラー( 賃 借 人 所 有 )から 水 漏 れし 放 置 したため 壁 が 腐 食 ( 考 え 方 )クーラーの 保 守 は 所 有 者 (この 場 合 賃 借 人 )が 実 施 すべきであり それを 怠 った 結 果 壁 等 を 腐 食 さ せた 場 合 には 善 管 注 意 義 務 違 反 と 判 断 されるこ とが 多 いと 考 えられる 天 井 に 直 接 つけた 照 明 器 具 の 跡 ( 考 え 方 )あらかじめ 設 置 された 照 明 器 具 用 コンセントを 使 用 しなかった 場 合 には 通 常 の 使 用 による 損 耗 を 超 えると 判 断 されること が 多 いと 考 えられる 落 書 き 等 の 故 意 による 毀 損 - 19 -

区 分 部 位 建 具 ( 襖 柱 など) A 賃 借 人 が 通 常 の 住 まい 方 使 い 方 をしていても 発 生 すると 考 えられるもの A(+G) A(+B) [ 次 の 入 居 者 を 確 保 するための 化 粧 直 し グレードアップの 要 素 があるも の] [ 賃 借 人 のその 後 の 手 入 れ 等 管 理 が 悪 く 発 生 拡 大 したと 考 えられるも の] 網 戸 の 張 替 え( 破 損 等 はしていない が 次 の 入 居 者 確 保 のために 行 うも の) ( 考 え 方 ) 入 居 者 入 れ 替 わりによる 物 件 の 維 持 管 理 上 の 問 題 であ り 賃 貸 人 の 負 担 とすること が 妥 当 と 考 えられる 地 震 で 破 損 したガラス ( 考 え 方 ) 自 然 災 害 による 損 傷 であ り 賃 借 人 には 責 任 はな いと 考 えられる 網 入 りガラスの 亀 裂 ( 構 造 により 自 然 に 発 生 したもの) ( 考 え 方 )ガラスの 加 工 処 理 の 問 題 で 亀 裂 が 自 然 に 発 生 した 場 合 は 賃 借 人 には 責 任 はないと 考 えられる B [ 賃 借 人 の 使 い 方 次 第 で 発 生 した りしなかったりするもの( 明 らかに 通 常 の 使 用 による 結 果 とはいえ ないもの)] 飼 育 ペットによる 柱 等 のキズ 臭 い ( 考 え 方 ) 特 に 共 同 住 宅 における ペット 飼 育 は 未 だ 一 般 的 ではなく ペットの 躾 や 尿 の 後 始 末 などの 問 題 でも あることから ペットによ り 柱 クロス 等 にキズが 付 いたり 臭 いが 付 着 して いる 場 合 は 賃 借 人 負 担 と 判 断 される 場 合 が 多 いと 考 えられる なお 賃 貸 物 件 でのペットの 飼 育 が 禁 じられている 場 合 は 用 法 違 反 にあたるものと 考 えられる 落 書 き 等 の 故 意 による 毀 損 - 20 -

区 分 部 位 設 備 その 他 ( 鍵 など) A 賃 借 人 が 通 常 の 住 まい 方 使 い 方 をしていても 発 生 すると 考 えられるもの A(+G) A(+B) [ 次 の 入 居 者 を 確 保 するための 化 粧 直 し グレードアップの 要 素 がある もの] [ 賃 借 人 のその 後 の 手 入 れ 等 管 理 が 悪 く 発 生 拡 大 したと 考 えられ るもの] 全 体 のハウスクリーニング( 専 門 業 者 による) ( 考 え 方 ) 賃 借 人 が 通 常 の 清 掃 ( 具 体 的 には ゴミの 撤 去 掃 き 掃 除 拭 き 掃 除 水 回 り 換 気 扇 レンジ 回 りの 油 汚 れの 除 去 等 )を 実 施 している 場 合 は 次 の 入 居 者 確 保 のためのも のであり 賃 貸 人 負 担 とする ことが 妥 当 と 考 えられる エアコンの 内 部 洗 浄 ( 考 え 方 ) 喫 煙 等 による 臭 い 等 が 付 着 していない 限 り 通 常 の 生 活 において 必 ず 行 うとまでは 言 い 切 れず 賃 借 人 の 管 理 の 範 囲 を 超 えているので 賃 貸 人 負 担 とすることが 妥 当 と 考 えられる 消 毒 ( 台 所 トイレ) ( 考 え 方 ) 消 毒 は 日 常 の 清 掃 と 異 なり 賃 借 人 の 管 理 の 範 囲 を 超 え ているので 賃 貸 人 負 担 とす ることが 妥 当 と 考 えられる 浴 槽 風 呂 釜 等 の 取 替 え( 破 損 等 は していないが 次 の 入 居 者 確 保 のた め 行 うもの) ( 考 え 方 ) 物 件 の 維 持 管 理 上 の 問 題 で あり 賃 貸 人 負 担 とするのが 妥 当 と 考 えられる 鍵 の 取 替 え( 破 損 鍵 紛 失 のない 場 合 ) ( 考 え 方 ) 入 居 者 の 入 れ 替 わりによ る 物 件 管 理 上 の 問 題 であ り 賃 貸 人 の 負 担 とするこ とが 妥 当 と 考 えられる 設 備 機 器 の 故 障 使 用 不 能 ( 機 器 の 寿 命 によるもの) ( 考 え 方 ) 経 年 劣 化 による 自 然 損 耗 であり 賃 借 人 に 責 任 は ないと 考 えられる ガスコンロ 置 き 場 換 気 扇 等 の 油 汚 れ すす ( 考 え 方 ) 使 用 期 間 中 に その 清 掃 手 入 れを 怠 った 結 果 汚 損 が 生 じた 場 合 は 賃 借 人 の 善 管 注 意 義 務 違 反 に 該 当 すると 判 断 されることが 多 いと 考 え られる 風 呂 トイレ 洗 面 台 の 水 垢 カビ 等 ( 考 え 方 ) 使 用 期 間 中 に その 清 掃 手 入 れを 怠 った 結 果 汚 損 が 生 じた 場 合 は 賃 借 人 の 善 管 注 意 義 務 違 反 に 該 当 すると 判 断 されることが 多 いと 考 え られる B [ 賃 借 人 の 使 い 方 次 第 で 発 生 し たりしなかったりするもの( 明 らかに 通 常 の 使 用 による 結 果 と はいえないもの)] 日 常 の 不 適 切 な 手 入 れもしくは 用 法 違 反 による 設 備 の 毀 損 ( 考 え 方 ) 賃 借 人 の 善 管 注 意 義 務 違 反 に 該 当 すると 判 断 さ れることが 多 いと 考 えら れる 鍵 の 紛 失 破 損 による 取 替 え ( 考 え 方 ) 鍵 の 紛 失 や 不 適 切 な 使 用 による 破 損 は 賃 借 人 負 担 と 判 断 される 場 合 が 多 いものと 考 えられる 戸 建 賃 貸 住 宅 の 庭 に 生 い 茂 った 雑 草 ( 考 え 方 ) 草 取 りが 適 切 に 行 われて いない 場 合 は 賃 借 人 の 善 管 注 意 義 務 違 反 に 該 当 すると 判 断 される 場 合 が 多 いと 考 えられる - 21 -

別 表 2 賃 借 人 の 原 状 回 復 義 務 等 負 担 一 覧 表 賃 借 人 の 原 状 回 復 義 務 工 事 施 工 単 位 ( 実 体 ) 基 本 的 な 考 え 方 賃 借 人 の 居 住 使 用 により 発 生 した 建 物 価 値 の 減 少 のう ち 賃 借 人 の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 その 他 通 常 の 使 用 を 超 えるような 使 用 による 損 耗 等 を 復 旧 する こと 床 毀 損 部 分 の 補 修 畳 : 最 低 1 枚 単 位 ( 畳 フローリング 色 合 わせを 行 う 場 合 カーペットなど) は 当 該 居 室 の 畳 数 分 カーペット クッションフロ ア:1 部 屋 単 位 洗 浄 等 で 落 ちない 汚 れ キズの 場 合 フローリング : 最 低 m2 単 位 賃 借 人 の 負 担 単 位 等 可 能 な 限 り 毀 損 部 分 の 補 修 費 用 相 当 分 と なるよう 限 定 的 なものとする この 場 合 補 修 工 事 が 最 低 限 可 能 な 施 工 単 位 を 基 本 と する いわゆる 模 様 あわせ 色 あわせにつ いては 賃 借 人 の 負 担 とはしない 畳 : 原 則 1 枚 単 位 毀 損 等 が 複 数 枚 にわたる 場 合 は そ の 枚 数 ( 裏 返 しか 表 替 えかは 毀 損 の 程 度 による) カーペット クッションフロア: 毀 損 等 が 複 数 箇 所 にわたる 場 合 は 当 該 居 室 全 体 フローリング : 原 則 m2 単 位 毀 損 等 が 複 数 箇 所 にわたる 場 合 は 当 該 居 室 全 体 経 過 年 数 の 考 慮 等 財 産 的 価 値 の 復 元 という 観 点 から 毀 損 等 を 与 えた 部 位 や 設 備 の 経 過 年 数 によ って 負 担 割 合 は 変 化 する 具 体 的 には 経 過 年 数 が 多 いほど 賃 借 人 の 負 担 割 合 が 小 さくなるようにする 最 終 残 存 価 値 は 1 円 とし 賃 借 人 の 負 担 割 合 は 最 低 1 円 となる ( 畳 表 ) 消 耗 品 に 近 いものであり 減 価 償 却 資 産 になじまないので 経 過 年 数 は 考 慮 しな い ( 畳 床 カーペット クッションフロア) 6 年 で 残 存 価 値 1 円 となるような 直 線 (ま たは 曲 線 )を 想 定 し 負 担 割 合 を 算 定 す る (フローリング) 経 過 年 数 は 考 慮 しない ただし フローリ ング 全 体 にわたっての 毀 損 によりフロー リング 床 全 体 を 張 り 替 えた 場 合 は 当 該 建 物 の 耐 用 年 数 ( 参 考 資 料 の 資 料 8 参 照 )で 残 存 価 値 1 円 となるような 直 線 を 想 定 し 負 担 割 合 を 算 定 する - 22 -

壁 天 井 (クロスなど) 建 具 ( 襖 柱 など) 賃 借 人 の 原 状 回 復 義 務 毀 損 部 分 の 補 修 毀 損 部 分 の 補 修 工 事 施 工 単 位 ( 実 体 ) 壁 (クロス) : 最 低 m2 単 位 色 模 様 あわせを 行 う 場 合 は 当 該 面 または 居 室 全 体 タバコ 等 のヤニや 臭 いの 場 合 は クリーニングまたは 張 替 え( 部 分 補 修 困 難 ) 襖 : 最 低 1 枚 単 位 色 模 様 あわせを 行 う 場 合 は 当 該 居 室 全 体 の 枚 数 柱 : 最 低 1 本 単 位 賃 借 人 の 負 担 単 位 等 壁 (クロス) : m2 単 位 が 望 ましいが 賃 借 人 が 毀 損 させた 箇 所 を 含 む 一 面 分 までは 張 替 え 費 用 を 賃 借 人 負 担 としてもやむをえな いとする タバコ 等 のヤニや 臭 い 喫 煙 等 により 当 該 居 室 全 体 に おいてクロス 等 がヤニで 変 色 したり 臭 いが 付 着 した 場 合 の み 当 該 居 室 全 体 のクリーニ ングまたは 張 替 費 用 を 賃 借 人 負 担 とすることが 妥 当 と 考 えら れる 襖 :1 枚 単 位 柱 :1 本 単 位 経 過 年 数 の 考 慮 等 ( 壁 クロス ) 6 年 で 残 存 価 値 1 円 となるような 直 線 (また は 曲 線 )を 想 定 し 負 担 割 合 を 算 定 する ( 襖 紙 障 子 紙 ) 消 耗 品 であり 減 価 償 却 資 産 とならない ので 経 過 年 数 は 考 慮 しない ( 襖 障 子 等 の 建 具 部 分 柱 ) 経 過 年 数 は 考 慮 しない ( 考 慮 する 場 合 は 当 該 建 物 の 耐 用 年 数 で 残 存 価 値 1 円 とな るような 直 線 を 想 定 し 負 担 割 合 を 算 定 す る ) - 23 -

設 備 その 他 ( 鍵 クリーニングなど) 賃 借 人 の 原 状 回 復 義 務 設 備 の 補 修 鍵 の 返 却 通 常 の 清 掃 (ゴミ 撤 去 掃 き 掃 除 拭 き 掃 除 水 回 り 清 掃 換 気 扇 やレンジ 回 りの 油 汚 れの 除 去 ) 工 事 施 工 単 位 ( 実 体 ) 設 備 機 器 : 部 分 的 補 修 交 換 鍵 : 紛 失 の 場 合 はシリンダ ーの 交 換 クリーニング: 専 門 業 者 に よる 部 位 ごともしくは 全 体 のクリーニング(いわゆ るハウスクリーニング) 賃 借 人 の 負 担 単 位 等 設 備 機 器 : 補 修 部 分 交 換 相 当 費 用 鍵 : 紛 失 の 場 合 はシリンダーの 交 換 クリーニング: 部 位 ごともしく は 住 戸 全 体 経 過 年 数 の 考 慮 等 ( 設 備 機 器 ) 耐 用 年 数 経 過 時 点 で 残 存 価 値 1 円 となる ような 直 線 (または 曲 線 )を 想 定 し 負 担 割 合 を 算 定 する( 新 品 交 換 の 場 合 も 同 じ) 主 な 設 備 の 耐 用 年 数 耐 用 年 数 5 年 のもの 流 し 台 耐 用 年 数 6 年 のもの 冷 房 用 暖 房 用 機 器 (エアコン ルームク ーラー ストーブ 等 ) 電 気 冷 蔵 庫 ガス 機 器 (ガスレンジ) インターホン 耐 用 年 数 8 年 のもの 主 として 金 属 製 以 外 の 家 具 ( 書 棚 たん す 戸 棚 茶 ダンス) 耐 用 年 数 15 年 のもの 便 器 洗 面 台 等 の 給 排 水 衛 生 設 備 主 として 金 属 製 の 器 具 備 品 当 該 建 物 の 耐 用 年 数 が 適 用 されるもの ユニットバス 浴 槽 下 駄 箱 ( 建 物 に 固 着 して 一 体 不 可 分 なもの) 鍵 の 紛 失 の 場 合 は 経 過 年 数 は 考 慮 しな い 交 換 費 用 相 当 分 を 全 額 賃 借 人 負 担 と する クリーニングについて 経 過 年 数 は 考 慮 しない 賃 借 人 負 担 となるのは 通 常 の 清 掃 を 実 施 していない 場 合 で 部 位 もし くは 住 戸 全 体 の 清 掃 費 用 相 当 分 を 全 額 賃 借 人 負 担 とする - 24 -

別 表 3 契 約 書 に 添 付 する 原 状 回 復 の 条 件 に 関 する 様 式 原 状 回 復 の 条 件 について 本 物 件 の 原 状 回 復 条 件 は 下 記 Ⅱの 例 外 としての 特 約 による 以 外 は 賃 貸 住 宅 の 原 状 回 復 に 関 する 費 用 負 担 の 一 般 原 則 の 考 え 方 によります すなわち 賃 借 人 の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 その 他 通 常 の 使 用 方 法 を 超 えるような 使 用 による 損 耗 等 については 賃 借 人 が 負 担 すべき 費 用 となる 建 物 設 備 等 の 自 然 的 な 劣 化 損 耗 等 ( 経 年 変 化 ) 及 び 賃 借 人 の 通 常 の 使 用 により 生 ずる 損 耗 等 ( 通 常 損 耗 )については 賃 貸 人 が 負 担 すべき 費 用 となる ものとします その 具 体 的 内 容 は 国 土 交 通 省 の 原 状 回 復 をめぐるトラブルとガイドライン において 定 めら れた 別 表 1 及 び 別 表 2のとおりですが その 概 要 は 下 記 Ⅰのとおりです Ⅰ 本 物 件 の 原 状 回 復 条 件 (ただし 民 法 90 条 及 び 消 費 者 契 約 法 8 条 9 条 10 条 に 反 しない 内 容 に 関 して 下 記 Ⅱの 例 外 としての 特 約 の 合 意 がある 場 合 は その 内 容 によります ) 1 賃 貸 人 賃 借 人 の 修 繕 分 担 表 賃 貸 人 の 負 担 となるもの 床 ( 畳 フローリング カーペットなど) 1. 畳 の 裏 返 し 表 替 え( 特 に 破 損 していないが 次 の 入 居 者 確 保 のために 行 うもの) 2.フローリングのワックスがけ 3. 家 具 の 設 置 による 床 カーペットのへこみ 設 置 跡 4. 畳 の 変 色 フローリングの 色 落 ち( 日 照 建 物 構 造 欠 陥 による 雨 漏 りなどで 発 生 したもの) 壁 天 井 (クロスなど) 1.テレビ 冷 蔵 庫 等 の 後 部 壁 面 の 黒 ずみ(いわゆる 電 気 ヤケ) 2. 壁 に 貼 ったポスターや 絵 画 の 跡 3. 壁 等 の 画 鋲 ピン 等 の 穴 ( 下 地 ボードの 張 替 えは 不 要 な 程 度 のもの) 4.エアコン( 賃 借 人 所 有 ) 設 置 による 壁 のビス 穴 跡 5.クロスの 変 色 ( 日 照 などの 自 然 現 象 によるもの) 建 具 等 襖 柱 等 1. 網 戸 の 張 替 え( 破 損 はしていないが 次 の 入 居 者 確 保 のために 行 うもの) 2. 地 震 で 破 損 したガラス 3. 網 入 りガラスの 亀 裂 ( 構 造 により 自 然 に 発 生 したもの) 設 備 その 他 1. 専 門 業 者 による 全 体 のハウスクリーニング( 賃 借 人 が 通 常 の 清 掃 を 実 施 している 場 合 ) 2.エアコンの 内 部 洗 浄 ( 喫 煙 等 の 臭 いなどが 付 着 してい ない 場 合 ) 3. 消 毒 ( 台 所 トイレ) 4. 浴 槽 風 呂 釜 等 の 取 替 え( 破 損 等 はしていないが 次 の 入 居 者 確 保 のために 行 うもの) 5. 鍵 の 取 替 え( 破 損 鍵 紛 失 のない 場 合 ) 6. 設 備 機 器 の 故 障 使 用 不 能 ( 機 器 の 寿 命 によるもの) 賃 借 人 の 負 担 となるもの 1.カーペットに 飲 み 物 等 をこぼしたことによるシミ カビ(こ ぼした 後 の 手 入 れ 不 足 等 の 場 合 ) 2. 冷 蔵 庫 下 のサビ 跡 (サビを 放 置 し 床 に 汚 損 等 の 損 害 を 与 えた 場 合 ) 3. 引 越 作 業 等 で 生 じた 引 っかきキズ 4.フローリングの 色 落 ち( 賃 借 人 の 不 注 意 で 雨 が 吹 き 込 んだことなどによるもの) 1. 賃 借 人 が 日 常 の 清 掃 を 怠 ったための 台 所 の 油 汚 れ( 使 用 後 の 手 入 れが 悪 く ススや 油 が 付 着 している 場 合 ) 2. 賃 借 人 が 結 露 を 放 置 したことで 拡 大 したカビ シミ( 賃 貸 人 に 通 知 もせず かつ 拭 き 取 るなどの 手 入 れを 怠 り 壁 等 を 腐 食 させた 場 合 ) 3.クーラーから 水 漏 れし 賃 借 人 が 放 置 したため 壁 が 腐 食 4.タバコ 等 のヤニ 臭 い( 喫 煙 等 によりクロス 等 が 変 色 し たり 臭 いが 付 着 している 場 合 ) 5. 壁 等 のくぎ 穴 ネジ 穴 ( 重 量 物 をかけるためにあけたも ので 下 地 ボードの 張 替 えが 必 要 な 程 度 のもの) 6. 賃 借 人 が 天 井 に 直 接 つけた 照 明 器 具 の 跡 7. 落 書 き 等 の 故 意 による 毀 損 1. 飼 育 ペットによる 柱 等 のキズ 臭 い(ペットによる 柱 ク ロス 等 にキズが 付 いたり 臭 いが 付 着 している 場 合 ) 2. 落 書 き 等 の 故 意 による 毀 損 1.ガスコンロ 置 き 場 換 気 扇 等 の 油 汚 れ すす( 賃 借 人 が 清 掃 手 入 れを 怠 った 結 果 汚 損 が 生 じた 場 合 ) 2. 風 呂 トイレ 洗 面 台 の 水 垢 カビ 等 ( 賃 借 人 が 清 掃 手 入 れを 怠 った 結 果 汚 損 が 生 じた 場 合 ) 3. 日 常 の 不 適 切 な 手 入 れもしくは 用 法 違 反 による 設 備 の 毀 損 4. 鍵 の 紛 失 または 破 損 による 取 替 え 5. 戸 建 賃 貸 住 宅 の 庭 に 生 い 茂 った 雑 草 - 25 -

2 賃 借 人 の 負 担 単 位 負 担 内 容 賃 借 人 の 負 担 単 位 経 過 年 数 等 の 考 慮 原 則 一 枚 単 位 畳 毀 損 部 分 が 複 数 枚 の 場 合 はその 枚 数 分 ( 畳 表 ) ( 裏 返 しか 表 替 えかは 毀 損 の 程 度 によ 経 過 年 数 は 考 慮 しない る) 床 壁 天 井 ( ク ロ ス ) 建 具 柱 設 備 そ の 他 毀 損 部 分 の 補 修 毀 損 部 分 の 補 修 の 毀 補 損 修 部 分 カーペット クッションフロア フローリング 壁 (クロス) タバコ 等 の ヤニ 臭 い 襖 柱 毀 損 等 が 複 数 箇 所 の 場 合 は 居 室 全 体 原 則 m2 単 位 毀 損 等 が 複 数 箇 所 の 場 合 は 居 室 全 体 m2 単 位 が 望 ましいが 賃 借 人 が 毀 損 した 箇 所 を 含 む 一 面 分 までは 張 替 え 費 用 を 賃 借 人 負 担 としてもやむをえないとす る ( 壁 クロス ) 喫 煙 等 により 当 該 居 室 全 体 においてクロ ス 等 がヤニで 変 色 したり 臭 いが 付 着 した 場 合 のみ 居 室 全 体 のクリーニングまた は 張 替 費 用 を 賃 借 人 負 担 とすることが 妥 当 と 考 えられる 1 枚 単 位 1 本 単 位 補 設 修 備 の 設 備 機 器 補 修 部 分 交 換 相 当 費 用 返 鍵 却 の 清 掃 (%) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 通 常 の 0 鍵 クリーニング 通 常 の 清 掃 や 退 去 時 の 清 掃 を 怠 った 場 合 のみ 補 修 部 分 紛 失 の 場 合 は シリンダーの 交 換 も 含 む 部 位 ごと または 住 戸 全 体 ( 畳 床 カーペット クッションフロア) 6 年 で 残 存 価 値 1 円 となるような 負 担 割 合 を 算 定 する (フローリング) 補 修 は 経 過 年 数 を 考 慮 しない (フローリング 全 体 にわたる 毀 損 等 があり 張 り 替 える 場 合 は 当 該 建 物 の 耐 用 年 数 で 残 存 価 値 1 円 となるような 負 担 割 合 を 算 定 する ) 6 年 で 残 存 価 値 1 円 となるような 負 担 割 合 を 算 定 する ( 襖 紙 障 子 紙 ) 経 過 年 数 は 考 慮 しない ( 襖 障 子 等 の 建 具 部 分 柱 ) 経 過 年 数 は 考 慮 しない ( 設 備 機 器 ) 耐 用 年 数 経 過 時 点 で 残 存 価 値 1 円 となるような 直 線 (または 曲 線 )を 想 定 し 負 担 割 合 を 算 定 す る 鍵 の 紛 失 の 場 合 は 経 過 年 数 は 考 慮 しない 交 換 費 用 相 当 分 を 借 主 負 担 とする 経 過 年 数 は 考 慮 しない 借 主 負 担 となるのは 通 常 の 清 掃 を 実 施 していない 場 合 で 部 位 もし くは 住 戸 全 体 の 清 掃 費 用 相 当 分 を 借 主 負 担 と する 設 備 等 の 経 過 年 数 と 賃 借 人 負 担 割 合 ( 耐 用 年 数 6 年 及 び8 年 定 額 法 の 場 合 ) 賃 借 人 負 担 割 合 ( 原 状 回 復 義 務 がある 場 合 ) 経 過 年 数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 ( 年 ) - 26 -

3 原 状 回 復 工 事 施 工 目 安 単 価 対 象 箇 所 単 位 単 価 ( 円 ) 対 象 箇 所 単 位 単 価 ( 円 ) 室 内 クリーニング 一 式 チャイム インターホン 台 玄 関 ドアの 鍵 個 玄 クッションフロア m2 関 下 駄 箱 箇 所 フローリング m2 郵 便 受 け 個 床 廊 畳 枚 下 カーペット 類 m2 設 備 そ の 他 天 井 壁 建 具 共 通 壁 (クロス) m2 電 気 ガスコンロ 一 式 天 井 (クロス) m2 給 湯 器 類 一 式 押 入 れ 天 袋 箇 所 台 戸 棚 類 箇 所 所 流 し 台 一 式 キ 給 排 水 設 備 一 式 窓 (ガラス 枠 ) 枚 ッ チ 網 戸 ( 網 枠 ) 枚 ン 襖 枚 設 備 障 子 枚 室 内 ドア 扉 枚 そ の カーテンレール 箇 所 他 鏡 台 シャッター( 雨 戸 ) 箇 所 シャワー 一 式 柱 箇 所 洗 面 台 一 式 間 仕 切 り 箇 所 クサリ 及 びゴム 栓 個 玄 関 ドア 箇 所 風 呂 釜 一 式 浴 室 給 湯 器 類 一 式 浴 槽 一 式 洗 照 明 器 具 個 面 蓋 及 び 備 品 類 一 式 電 球 電 灯 類 個 所 便 器 一 式 スイッチ 個 ト 給 排 水 設 備 一 式 コンセント 個 イ 洗 濯 機 用 防 水 パン 一 式 エアコン 台 レ タオル 掛 け 個 テレビ 用 端 子 個 ペーパーホルダー 個 換 気 扇 個 バルコニー 個 物 干 し 金 具 個 この 単 価 は あくまでも 目 安 であり 入 居 時 における 賃 借 人 賃 貸 人 双 方 で 負 担 の 概 算 額 を 認 識 するた めのものです 従 って 退 去 時 において 資 材 の 価 格 や 在 庫 状 況 の 変 動 毀 損 の 程 度 や 原 状 回 復 施 工 方 法 等 を 考 慮 して 変 更 となる 場 合 があります Ⅱ 例 外 としての 特 約 原 状 回 復 に 関 する 費 用 の 一 般 原 則 は 上 記 のとおりですが 賃 借 人 は 例 外 として 下 記 の 費 用 に ついては 賃 借 人 の 負 担 とすることに 合 意 します(ただし 民 法 90 条 及 び 消 費 者 契 約 法 8 条 9 条 10 条 に 反 しない 内 容 に 限 ります) ( 括 弧 内 は 本 来 は 賃 貸 人 が 負 担 すべきものである 費 用 を 特 別 に 賃 借 人 が 負 担 することとする 理 由 ) - 27 -

別 表 4 原 状 回 復 の 精 算 明 細 等 に 関 する 様 式 ( 例 ) 原 状 回 復 の 精 算 明 細 書 について 物 件 名 住 戸 番 号 所 在 地 TEL( ) - 借 主 氏 名 貸 主 氏 名 契 約 日 年 月 日 入 居 日 年 月 日 退 去 日 年 月 日 転 居 先 住 所 転 居 先 TEL( ) - 精 算 金 額 円 対 象 箇 所 ( 適 宜 追 加 削 除 ) 修 繕 等 の 内 容 ( 該 当 する 方 法 に を 付 ける) 単 価 ( 円 ) 原 状 回 復 工 事 費 用 単 位 室 内 クリーニング 一 式 1 量 金 額 ( 円 ) 経 過 年 数 賃 貸 人 の 負 担 割 合 (%) 金 額 ( 円 ) 割 合 (%) 賃 借 人 の 負 担 金 額 ( 円 ) 床 クッションフロア 洗 浄 補 修 塗 替 張 替 m2 フローリング 洗 浄 補 修 塗 替 張 替 m2 畳 表 替 交 換 枚 カーペット 類 洗 浄 補 修 塗 替 張 替 m2 天 井 壁 壁 (クロス) 洗 浄 補 修 塗 替 張 替 m2 天 井 (クロス) 洗 浄 補 修 塗 替 張 替 m2 押 入 れ 天 袋 洗 浄 補 修 箇 所 建 具 窓 (ガラス 枠 ) 洗 浄 補 修 調 整 交 換 枚 網 戸 ( 網 枠 ) 洗 浄 調 整 交 換 枚 襖 洗 浄 張 替 交 換 枚 障 子 洗 浄 張 替 交 換 枚 室 内 ドア 扉 洗 浄 補 修 調 整 交 換 枚 カーテンレール 洗 浄 補 修 調 整 交 換 箇 所 シャッター( 雨 戸 ) 洗 浄 補 修 調 整 交 換 箇 所 柱 洗 浄 補 修 交 換 箇 所 間 仕 切 り 洗 浄 補 修 交 換 箇 所 玄 関 ドア 洗 浄 補 修 交 換 箇 所 設 備 そ の 他 共 通 照 明 器 具 洗 浄 修 理 交 換 個 電 球 電 灯 類 交 換 個 スイッチ 洗 浄 修 理 交 換 個 コンセント 洗 浄 修 理 交 換 個 エアコン 洗 浄 修 理 交 換 台 テレビ 用 端 子 洗 浄 修 理 交 換 個 電 話 端 子 洗 浄 修 理 交 換 個 換 気 扇 洗 浄 修 理 交 換 個 バルコニー 洗 浄 修 理 交 換 個 物 干 し 金 具 洗 浄 修 理 交 換 個 - 28 -

対 象 箇 所 ( 適 宜 追 加 削 除 ) 玄 関 廊 下 修 繕 等 の 内 容 ( 該 当 する 方 法 に を 付 ける) 単 価 ( 円 ) 原 状 回 復 工 事 費 用 単 位 チャイム インターホン 洗 浄 修 理 交 換 台 玄 関 ドアの 鍵 シリンダー 交 換 個 下 駄 箱 洗 浄 補 修 交 換 箇 所 郵 便 受 け 洗 浄 修 理 交 換 個 量 金 額 ( 円 ) 経 過 年 数 割 合 (%) 賃 貸 人 の 負 担 金 額 ( 円 ) 割 合 (%) 賃 借 人 の 負 担 金 額 ( 円 ) 設 備 そ の 他 ( つ づ き ) 台 所 キ ッ チ ン 浴 室 洗 面 所 ト イ レ 電 気 カ スコンロ 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 給 湯 機 器 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 戸 棚 類 洗 浄 修 理 交 換 箇 所 流 し 台 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 給 排 水 設 備 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 鏡 洗 浄 修 理 交 換 台 シャワー 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 洗 面 台 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 クサリ 及 びゴム 栓 交 換 個 風 呂 釜 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 浴 槽 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 級 給 排 水 設 備 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 蓋 および 備 品 類 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 便 器 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 水 洗 タンク 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 洗 濯 機 置 場 洗 浄 修 理 交 換 一 式 1 タオル 掛 け 洗 浄 修 理 交 換 個 ヘ ーハ ーホルダ- 洗 浄 修 理 交 換 個 本 表 は 原 状 回 復 の 精 算 を 具 体 的 にすることを 目 的 に 作 成 している( 原 状 回 復 とは 賃 借 人 の 居 住 使 用 によ り 発 生 した 建 物 価 値 の 減 少 のうち 賃 借 人 の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 その 他 通 常 の 使 用 を 超 えるよう な 使 用 による 損 耗 毀 損 を 復 旧 すること( 表 2) と 定 義 される) 本 表 の 対 象 箇 所 は P.4の 入 退 去 時 の 物 件 状 況 及 び 原 状 回 復 確 認 リスト( 例 ) に 記 載 されている 対 象 箇 所 を 部 位 別 にまとめて 例 示 しているが 使 用 にあたっては それぞれの 物 件 に 応 じた 形 で 対 象 箇 所 の 追 記 削 除 を 行 われたい 原 状 回 復 工 事 費 用 の 記 入 にあたっては 契 約 時 の 原 状 回 復 の 条 件 ( 別 表 3)を 基 に 原 状 回 復 を 実 施 する 際 の 単 価 を 記 入 し 加 えて 量 を 記 入 することによって 金 額 を 算 出 する 経 過 年 数 を 考 慮 するものについては それぞれの 経 過 年 数 を 記 入 する その 上 で 賃 貸 人 の 負 担 賃 借 人 の 負 担 について 契 約 時 の 原 状 回 復 の 条 件 ( 別 表 3)を 基 に 賃 借 人 の 負 担 単 位 耐 用 年 数 から 算 出 した 賃 借 人 負 担 割 合 を 考 慮 して 算 出 した 割 合 (%) を 乗 じた 金 額 を 記 入 す る - 29 -

- 30 -

第 2 章 トラブルの 迅 速 な 解 決 にかかる 制 度 - 31 -

- 32 -

第 2 章 トラブルの 迅 速 な 解 決 にかかる 制 度 1 現 行 制 度 の 活 用 原 状 回 復 の 問 題 をはじめ 賃 貸 住 宅 をめぐるトラブルが 発 生 した 場 合 の 解 決 は 当 事 者 間 の 相 対 による 交 渉 により 図 られることとなるが( 実 態 的 には 宅 建 業 者 管 理 業 者 が 間 に 立 って 行 うこと が 多 いと 考 えられる) 相 対 交 渉 によって 解 決 しない 場 合 最 終 的 には 裁 判 により 決 着 を 図 ることに なる しかし 費 用 や 時 間 等 の 問 題 から 裁 判 にまで 踏 み 切 るものは 必 ずしも 多 くないのが 実 状 で ある こうしたこともあり 最 近 では 裁 判 であっても 比 較 的 少 ない 費 用 と 時 間 で 判 決 を 言 い 渡 す 簡 易 裁 判 所 ( 裁 判 所 法 第 33 条 により 訴 訟 の 目 的 の 価 額 が140 万 円 を 超 えない 請 求 を 管 轄 する )の 少 額 訴 訟 手 続 の 制 度 が 施 行 されているほか 中 立 的 な 第 三 者 が 当 事 者 間 に 介 入 して 紛 争 の 解 決 を 図 る 裁 判 外 紛 争 処 理 制 度 (ADR:Alternative Dispute Resolution)が 注 目 されており 当 面 こうした 制 度 を 活 用 することにより トラブルの 円 滑 かつ 迅 速 な 解 決 が 図 られることが 期 待 される (1) 少 額 訴 訟 手 続 少 額 訴 訟 手 続 は 民 事 訴 訟 のうち 少 額 の 金 銭 の 支 払 をめぐるトラブルを 少 ない 費 用 で 迅 速 に 解 決 することを 目 的 とした 制 度 であり 民 事 訴 訟 法 の 改 正 により 平 成 10 年 1 月 から 施 行 されている この 制 度 は 60 万 円 以 下 の 金 銭 の 支 払 を 求 める 訴 えについて 原 則 として1 回 の 審 理 で 紛 争 を 解 決 する 審 理 手 続 で 裁 判 所 は 原 告 の 主 張 ( 支 払 )を 認 める 場 合 でも 分 割 払 支 払 猶 予 遅 延 損 害 金 免 除 の 判 決 を 言 い 渡 すことができるものとされている 原 状 回 復 及 び 敷 金 返 還 にかかるトラブルにも 対 応 できうる 制 度 であり 今 後 もますますその 活 用 が 期 待 される( 資 料 3) (2) 裁 判 外 紛 争 処 理 制 度 1 調 停 ( 相 談 あっせん) 民 事 調 停 ( 司 法 調 停 )は 民 事 紛 争 につき 調 停 機 関 が 斡 旋 仲 介 し 当 事 者 の 互 譲 により 条 理 にかない 実 情 に 即 した 解 決 を 図 ることを 目 的 として 民 事 調 停 法 の 定 める 手 続 により 行 われる 紛 争 解 決 制 度 で 訴 訟 に 比 べて 簡 易 な 手 続 により 迅 速 な 解 決 が 図 られる 等 のメリットがある( 資 料 4) また 司 法 調 停 ではないが 国 民 生 活 センター 消 費 生 活 センターなどの 常 設 的 な 紛 争 調 整 機 関 においては 紛 争 当 事 者 間 の 円 満 な 話 合 い 解 決 のための 調 停 ないし 相 談 あっせんが 必 要 に 応 じ て 行 われている - 33 -

2 仲 裁 仲 裁 は 一 定 の 法 律 関 係 に 関 する 紛 争 の 処 理 を 裁 判 所 ではなく 私 人 である 第 三 者 ( 仲 裁 人 ) の 判 断 に 委 ねる 旨 の 合 意 に 基 づいて 行 われる 紛 争 解 決 方 法 で 仲 裁 人 の 選 定 における 公 平 性 の 確 保 などの 問 題 もあり その 実 績 は 調 停 に 比 べると 多 くないが 弁 護 士 会 司 法 書 士 会 行 政 書 士 会 な どの 仲 裁 センターでは 取 り 扱 う 事 実 について 特 別 な 制 限 を 設 けていない 場 合 が 多 く 原 状 回 復 敷 金 返 還 請 求 にかかる 事 案 も 持 ち 込 まれている 紛 争 の 解 決 のため どの 制 度 を 利 用 するかは 申 立 人 ないし 当 事 者 の 判 断 によるが 相 談 あっせ んが 初 期 の 段 階 で 利 用 され それが 奏 功 しない 場 合 に 調 停 さらには 訴 訟 仲 裁 が 用 いられるのが 一 般 的 であり 原 状 回 復 にかかるトラブルの 解 決 手 順 も 同 様 であると 考 えられる 2 行 政 機 関 への 相 談 賃 貸 住 宅 にかかる 相 談 苦 情 処 理 業 務 は 地 方 公 共 団 体 の 相 談 窓 口 や 消 費 生 活 センターなどの 行 政 機 関 においても 実 施 されている 原 状 回 復 といった 賃 貸 住 宅 の 管 理 の 分 野 等 の 問 題 は 直 接 的 な 取 締 法 規 がなく 賃 貸 住 宅 の 契 約 関 係 のような 民 事 紛 争 においては 行 政 が 当 事 者 間 の 利 害 を 勘 案 し 一 定 の 判 断 を 下 してそれに 従 わせることはできないが 行 政 機 関 においては トラブル 防 止 に 向 けた 啓 発 紛 争 解 決 への 助 言 あっせん 紛 争 解 決 制 度 等 の 情 報 提 供 などを 行 っているところであり 行 政 機 関 への 相 談 も 一 つの トラブル 解 決 方 策 と 考 えられる - 34 -

Q&A - 35 -

- 36 -

Q&A Q1 退 去 するときのトラブルを 避 けるには 契 約 時 にどのような 点 に 注 意 すればよいのでしょうか A 退 去 時 はもちろん 入 居 時 にも 賃 貸 人 賃 借 人 双 方 が 立 ち 会 い 部 屋 の 状 況 を 確 認 しチェッ クリストを 作 成 しておくことが 大 切 です 第 1 章 Ⅰ 1(3 頁 ~) 参 照 退 去 するときの 修 繕 費 用 等 をめぐってのトラブルは 入 居 時 にあった 損 耗 損 傷 であるか そうでないのか その 発 生 の 時 期 などの 事 実 関 係 が 判 然 としないことが 大 きな 原 因 のひとつ です そこで 入 居 時 と 退 去 時 においては 契 約 内 容 を 正 確 に 理 解 することの 他 に 賃 貸 人 賃 借 人 双 方 が 立 ち 会 い 本 書 にあるようなチェックリストを 活 用 するとともに 写 真 を 撮 るな どして 物 件 の 状 況 を 確 認 しておくことは トラブルを 避 けるために 大 変 有 効 な 方 法 です このような 対 応 をしておけば 当 該 損 耗 損 傷 が 入 居 中 に 発 生 したものであるか 否 かが 明 らかになり 損 耗 損 傷 の 発 生 時 期 をめぐるトラブルが 少 なくなることが 期 待 できます Q2 建 物 を 借 りるときには どんなことに 気 をつけたらよいでしょうか A 退 去 時 の 原 状 回 復 についてなど 賃 貸 借 契 約 書 の 内 容 をよく 読 み 契 約 事 項 をしっかりと 確 認 しておくことが 大 切 です 第 1 章 Ⅰ 2(6 頁 ~) 参 照 賃 貸 借 契 約 は 契 約 自 由 の 原 則 によって 借 地 借 家 法 26 条 以 下 並 びに 消 費 者 契 約 法 8 条 以 下 の 強 行 規 定 ( 契 約 の 内 容 を 規 制 する 規 定 )に 反 しない 限 り 当 事 者 間 で 内 容 を 自 由 に 決 めることができます 契 約 はあくまで 当 事 者 の 合 意 により 成 立 するものであり 合 意 して 成 立 した 契 約 の 内 容 は 原 則 として 賃 借 人 賃 貸 人 双 方 がお 互 いに 守 らなければなりません したがって 賃 貸 借 の 契 約 をするときには その 内 容 を 十 分 に 理 解 することが 重 要 です 契 約 書 をよく 読 まなかったために 後 になって 原 状 回 復 の 内 容 についてトラブルになる 事 例 は 少 なくありません 契 約 書 は 貸 主 側 で 作 成 するのが 一 般 的 ですが 貸 主 側 は 契 約 の 内 容 を 理 解 してもらうことに 努 め 借 主 側 は 自 分 の 希 望 を 明 確 にした 上 で 契 約 の 内 容 を 十 分 に 理 解 して 契 約 を 締 結 することが 重 要 です なお 賃 貸 借 契 約 は 諾 成 契 約 といって 賃 貸 人 と 賃 借 人 が 口 頭 で 合 意 するだけで 成 立 し ます つまり 契 約 書 面 がなくても 賃 貸 借 契 約 は 成 立 します しかし 実 務 では 契 約 で 合 意 したことを 明 らかにしておくため 詳 細 な 契 約 書 が 作 成 されていますし 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 媒 介 した 場 合 には 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 契 約 条 項 を 記 載 した 書 面 を 作 成 して 当 事 者 に 交 付 することが 義 務 付 けられていますから 通 常 は 契 約 書 が 作 成 されます 定 期 建 物 賃 貸 借 の 場 合 は 必 ず 書 面 により 契 約 をすることが 必 要 です - 37 -

Q3 賃 貸 借 契 約 ( 契 約 更 新 を 含 む)では 借 主 に 不 利 な 特 約 でもすべて 有 効 なのでしょうか A 賃 借 人 に 不 利 な 特 約 は 賃 借 人 がその 内 容 を 理 解 し 契 約 内 容 とすることに 合 意 していな ければ 有 効 とはいえないと 解 されています 第 1 章 Ⅰ 2(6 頁 ~) 参 照 建 物 の 賃 貸 借 契 約 は 借 地 借 家 法 の 適 用 があるのが 原 則 であり 借 地 借 家 法 が 定 める 事 項 については 借 地 借 家 法 の 規 定 と 異 なる 合 意 を 規 定 しても 借 主 に 不 利 な 特 約 として 無 効 となるものもあります また 消 費 者 契 約 法 は 信 義 誠 実 の 原 則 に 反 し 消 費 者 の 利 益 を 一 方 的 に 害 するものは 無 効 と 規 定 しています しかし このような 強 行 規 定 に 反 しない 限 り 契 約 自 由 の 原 則 によ り 合 意 された 契 約 内 容 は 有 効 となり 賃 借 人 に 不 利 な 特 約 がすべて 無 効 になるわけでも ありません もっとも 賃 借 人 に 不 利 な 特 約 を 契 約 内 容 とする 場 合 には 賃 借 人 がその 内 容 を 理 解 し それを 契 約 内 容 とすることに 合 意 しているといえるのでなければ 成 立 しているとは 言 えま せん また 成 立 しても 賃 借 人 にとって 不 利 な 特 約 である 場 合 にはそれが 有 効 であるとは 限 りません 原 状 回 復 に 関 する 賃 借 人 に 不 利 な 内 容 の 特 約 は 近 年 の( 最 高 裁 の) 判 例 も 踏 まえ 次 の ような 用 件 を 満 たしておく 必 要 があると 解 されます 1 特 約 の 必 要 性 があり かつ 暴 利 的 でないなどの 客 観 的 合 理 的 理 由 が 存 在 すること 2 賃 借 人 が 特 約 によって 通 常 の 原 状 回 復 義 務 を 超 えた 修 繕 等 の 義 務 を 負 うことについて 認 識 していること 3 賃 借 人 が 特 約 による 義 務 負 担 の 意 思 表 示 をしていること Q4 退 去 時 に 賃 借 人 の 負 担 する 損 害 賠 償 額 が 契 約 書 に 定 められています このような 規 定 は 有 効 なのでしょうか A 賃 貸 人 と 賃 借 人 の 間 で 退 去 時 の 損 害 賠 償 額 を 予 め 決 めて 契 約 書 に 定 めておくことは 可 能 ですが 常 に 有 効 とは 限 りません 契 約 の 当 事 者 は 損 害 賠 償 の 額 を 予 定 し 契 約 で 定 めておくことができます( 民 法 420 条 ) これを 損 害 賠 償 額 の 予 定 といいますが 賃 借 人 が 賃 貸 借 契 約 に 関 して 賃 貸 人 に 損 害 を 与 えた 場 合 に 備 えて 規 定 するものです ただし 民 法 90 条 並 びに 消 費 者 契 約 法 9 条 1 号 に より 無 効 となる 場 合 もあります 従 って 賠 償 額 を 予 定 してそれを 契 約 しても 実 損 額 によっては 予 定 賠 償 額 どおりに 請 求 できない 場 合 もあります - 38 -

Q5 契 約 書 に 賃 借 人 は 原 状 回 復 をして 明 け 渡 しをしなければならない と 書 いてありますが 内 装 をすべて 新 しくする 費 用 を 負 担 しなければならないのでしょうか A 賃 借 人 が 通 常 の 使 用 方 法 により 使 用 していた 状 態 で 借 りていた 部 屋 をそのまま 賃 貸 人 に 返 せばよいとするのが 一 般 的 です 第 1 章 Ⅱ(8 頁 ~) Q3 参 照 賃 貸 借 における 原 状 回 復 とは 賃 借 人 が 入 居 時 の 状 態 に 戻 すということではありません 判 例 学 説 の 多 数 は 賃 借 人 の 原 状 回 復 義 務 を 賃 借 人 が 賃 借 物 を 契 約 により 定 められ た 使 用 方 法 に 従 い かつ 社 会 通 念 上 通 常 の 使 用 方 法 により 使 用 していた 状 態 であれば 使 用 開 始 時 の 状 態 よりも 悪 くなっていたとしてもそのまま 賃 貸 人 に 返 還 すればよいとして います したがって 賃 借 人 の 故 意 や 不 注 意 通 常 でない 使 用 方 法 等 により 賃 借 物 に 汚 損 破 損 などの 損 害 を 生 じさせた 場 合 は その 損 害 を 賠 償 することになりますが 汚 損 や 損 耗 が 経 年 変 化 による 自 然 的 なものや 通 常 使 用 によるものだけであれば 特 約 が 有 効 である 場 合 を 除 き 賃 借 人 がそのような 費 用 を 負 担 することにはなりません Q6 敷 金 とは どのようなお 金 ですか A 敷 金 は 賃 借 人 が 賃 料 を 滞 納 したり 賃 借 人 が 不 注 意 等 によって 賃 借 物 に 対 して 損 傷 破 損 を 与 えた 場 合 等 の 損 害 を 担 保 するために 賃 借 人 から 賃 貸 人 に 対 して 預 け 入 れるもので す 賃 料 が 滞 納 されたり 賃 借 人 の 不 注 意 等 によって 損 害 を 受 けた 場 合 に 賃 借 人 がその 損 害 等 を 支 払 わないことがないように 担 保 として 賃 貸 借 契 約 に 付 随 して 賃 貸 人 が 賃 借 人 か ら 預 かるのが 敷 金 です このような 性 質 を 有 する 金 銭 は 名 目 の 如 何 を 問 わず - 例 えば 保 証 金 という 名 目 であっても- 敷 金 です したがって 賃 借 物 の 明 け 渡 しまでに 未 払 賃 料 や 損 害 賠 償 金 債 務 等 賃 貸 人 に 対 する 賃 借 人 の 債 務 が 生 じていなければ 敷 金 は 賃 借 人 に 対 してその 全 額 が 返 還 されることにな ります 賃 借 人 の 故 意 や 不 注 意 通 常 でない 使 用 方 法 等 により 賃 借 物 に 損 傷 汚 損 等 を 生 じさせていてその 損 害 を 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 して 支 払 っていない 場 合 には 賃 貸 人 はその 損 害 額 を 敷 金 から 差 し 引 いた 残 額 を 賃 借 人 に 返 還 することになります - 39 -

Q7 不 注 意 で 壁 のクロスの 一 部 にクロスの 張 替 えが 必 要 なほどのキズをつけてしまいました 部 屋 全 部 のクロス 張 替 費 用 を 負 担 しなければならないのでしょうか A 不 注 意 でキズをつけてしまったものは 修 理 をしなければなりませんが 各 部 位 ごとの 経 過 年 数 を 考 慮 したうえ 最 低 限 可 能 な 施 工 単 位 ( 毀 損 させた 箇 所 を 含 む 一 面 分 の 張 替 えまで はやむをえない 場 合 がある)で 修 理 するのが 妥 当 と 考 えられます 第 1 章 Ⅱ(8 頁 ~) 別 表 1(17~21 頁 ) 別 表 2(22~24 頁 ) 参 照 不 注 意 により 壁 クロスに 張 替 えが 必 要 なほどのキズをつけてしまったのですから そ の 損 害 について 賃 借 人 に 賠 償 責 任 が 生 じることになりますが このとき どのような 範 囲 でクロスの 張 替 え 義 務 があるかが 問 題 となります 本 ガイドラインでは その 範 囲 について m2 単 位 が 望 ましいとしつつ あわせて やむ をえない 場 合 は 毀 損 箇 所 を 含 む 一 面 分 の 張 替 え 費 用 を 毀 損 等 を 発 生 させた 賃 借 人 の 負 担 とすることが 妥 当 と 考 えられるとしています これは 賃 貸 人 が 原 状 回 復 以 上 の 利 益 を 得 ることなく 他 方 で 賃 借 人 が 建 物 価 値 の 減 少 を 復 旧 する 場 合 にバランスがとれるように 検 討 されたものです Q8 賃 貸 借 契 約 書 に 特 に 約 定 されていないのですが 退 去 にあたり 大 家 さんから 襖 や 障 子 畳 表 を 張 替 えるようにいわれています 襖 や 障 子 畳 表 は 退 去 時 に 必 ず 賃 借 人 が 張 替 えなけ ればいけないのでしょうか A 襖 や 障 子 畳 表 の 損 耗 が 経 年 変 化 や 通 常 使 用 によるものだけであれば 賃 借 人 の 負 担 で 張 替 える 必 要 はないと 考 えられます しかし 賃 借 人 が 毀 損 した 場 合 には 賃 借 人 の 負 担 で 張 替 えることになります 第 1 章 Ⅱ(8 頁 ~) 別 表 1(17~21 頁 ) 別 表 2(22~24 頁 ) 参 照 襖 や 障 子 畳 表 を 賃 借 人 が 毀 損 した 場 合 には 賃 借 人 の 負 担 で 毀 損 した 枚 数 を 張 替 える ことになります しかし 襖 や 障 子 畳 表 の 損 耗 が 経 年 変 化 や 通 常 使 用 によるものだけで あれば 賃 借 人 の 負 担 で 張 替 える 必 要 はありません( 賃 貸 借 契 約 期 間 が 長 期 に 及 び その 間 に 一 度 も 賃 貸 人 によって 襖 や 障 子 の 交 換 畳 表 の 張 替 えが 行 われていない 場 合 には 通 常 使 用 でも 相 当 の 損 耗 が 発 生 するので 賃 借 人 の 負 担 で 張 替 えなければならない 毀 損 なの かどうかは 大 家 さんとの 間 で 協 議 してみてはいかがでしょうか) なお 賃 貸 借 契 約 書 に 特 約 がある 場 合 は Q3 やQ5 を 参 考 にしてください - 40 -