相 談 相 続 税 の 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 貸 付 事 業 用 宅 地 等 の 取 扱 い 事 例 Q&A 福 田 和 仁 部 東 京 室 個 人 が 相 続 または 遺 贈 により 取 得 した 財 産 のうち その 相 続 の 開 始 の 直 前 において 被 相 続 人 等 の 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 または 居 住 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 の うち 一 定 の 選 択 をしたもので 限 度 面 積 までの 部 分 ( 以 下 小 規 模 宅 地 等 )について は 相 続 税 の 課 税 価 格 に 算 入 すべき 価 額 の 計 算 上 一 定 の 割 合 を 減 額 します この 特 例 を 小 規 模 宅 地 等 についての 相 続 税 の 課 税 価 格 の 計 算 の 特 例 といいます 今 回 は 小 規 模 宅 地 等 のうち その 相 続 の 開 始 の 直 前 において 被 相 続 人 等 の 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 ( 以 下 事 業 用 宅 地 等 )について 不 動 産 貸 付 業 駐 車 場 業 自 転 車 駐 輪 場 業 などの 不 動 産 貸 付 業 等 の 用 に 供 されている 場 合 の 特 例 の 取 扱 いを 解 説 します 1. はじめに 事 業 用 宅 地 等 で 一 定 の 要 件 を 満 たす 場 合 は 相 続 税 の 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 における 特 定 事 業 用 宅 地 等 として 400 m2を 限 度 に 80%の 評 価 減 の 適 用 があります ただし 不 動 産 貸 付 業 等 は 被 相 続 人 等 の 事 業 から 除 かれており 貸 付 事 業 等 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 で 一 定 の 要 件 ( 注 )を 満 たすも のは 一 定 の 場 合 ( 同 族 会 社 に 貸 付 けられている 宅 地 等 で 特 定 同 族 会 社 事 業 用 宅 地 等 として 400 m2を 限 度 に 80%の 評 価 減 の 適 用 がある 場 合 )を 除 き 貸 付 事 業 用 宅 地 等 として 200 m2を 限 度 に 50% の 評 価 減 が 適 用 されます 注 : 貸 付 事 業 用 宅 地 等 の 適 用 要 件 区 分 被 相 続 人 の 貸 付 事 業 の 用 に 供 され ていた 宅 地 等 被 相 続 人 と 生 計 を 一 にする 被 相 続 人 の 親 族 の 事 業 の 用 に 供 されてい た 宅 地 等 適 用 要 件 その 宅 地 等 を 取 得 した 親 族 が その 宅 地 等 に 係 る 被 相 続 人 の 貸 付 事 業 を 相 続 税 の 申 告 期 限 までに 承 継 し かつ までその 貸 付 事 業 を んでいること および その 宅 地 等 を まで 保 有 していること その 宅 地 等 を 取 得 した 被 相 続 人 と 生 計 を 一 にする 親 族 が 相 続 開 始 前 から 相 続 税 の 申 告 期 限 まで その 宅 地 等 に 係 る 貸 付 事 業 を んでいること およびその 宅 地 等 を 申 告 期 限 まで 保 有 していること 1
2. 賃 貸 アパートの 事 例 [1] 空 室 がある 賃 貸 アパート Q. 被 相 続 人 Aの 相 続 が 開 始 し Aが 所 有 していた 賃 貸 アパート1 棟 ( 貸 室 12 室 )とその 敷 地 は Aの 子 Bが 相 続 により 取 得 し 相 続 税 の までアパートの 貸 付 事 業 を み その 敷 地 を 所 有 しています ただし このアパートは Aの 相 続 開 始 時 までに3 室 の 空 室 が 発 生 し 相 続 開 始 時 点 でも 空 室 のままだったため 不 動 産 会 社 に 依 頼 し 入 居 者 の 募 集 を 継 続 していま す このアパートの 敷 地 は 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 しますか A. 3 室 の 空 室 が 一 時 的 に 賃 貸 されていなかったと 認 められる 場 合 は 空 室 に 対 応 する 敷 地 部 分 も 被 相 続 人 等 の 貸 付 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 に 含 まれます 子 Bは 取 得 者 の 要 件 を 満 たし ているので 敷 地 全 体 が 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 します 被 相 続 人 Aの 相 続 開 始 直 前 において このアパートには 空 室 があり 貸 付 事 業 の 用 に 供 していない 部 分 があります しかし 新 規 入 居 者 を 継 続 して 募 集 していることなどの 事 実 関 係 から 一 時 的 に 貸 付 事 業 の 用 に 供 していなかったと 認 められる 場 合 は 空 室 部 分 に 対 応 する 敷 地 部 分 も 含 めて 敷 地 全 体 が 被 相 続 人 の 貸 付 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 に 該 当 することになります そして その 宅 地 等 を 取 得 した 被 相 続 人 の 相 続 人 である 親 族 が 相 続 開 始 から まで1 事 業 承 継 継 続 の 要 件 2 宅 地 等 の 保 有 継 続 の 要 件 を 充 足 している 場 合 貸 付 事 業 用 宅 地 等 の 適 用 を 受 けることができます このケースでは 子 Bはこれらの 要 件 を 満 たしています 前 述 の 一 時 的 に 貸 付 事 業 の 用 に 供 されていなかったと 認 められるかどうか は 例 えば 旧 賃 借 人 の 退 去 後 速 やかに 新 しい 賃 借 人 の 募 集 を 行 っているか 空 室 の 期 間 中 に 賃 貸 と 異 なる 用 途 に 使 用 していないか など 一 定 の 事 実 関 係 によるものと 考 えられます [2] 被 相 続 人 の 貸 付 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 Q. 被 相 続 人 Aは 賃 貸 アパート2 棟 とその 敷 地 を 所 有 し 貸 付 の 用 に 供 していました Aに 相 続 が 発 生 し 賃 貸 アパートのうち1 棟 とその 敷 地 はAと 生 計 を 一 にする 親 族 Bが 取 得 し もう 1 棟 とその 敷 地 はAと 生 計 を 別 にする 親 族 Cが 取 得 し それぞれAの 貸 付 事 業 を 引 き 継 ぎま した B Cはともに 相 続 税 の まで 貸 付 事 業 を み これらの 宅 地 等 を 保 有 してい ます BとCそれぞれが 取 得 した 敷 地 は 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 しますか 被 相 続 人 A 所 有 被 相 続 人 A 所 有 親 族 B 取 得 親 族 C 取 得 敷 地 B 取 得 敷 地 C 取 得 Bは 生 計 一 親 族 Cは 生 計 別 親 族 2
A. いずれも 貸 付 事 業 用 宅 地 等 の 評 価 減 の 適 用 が 受 けられます 被 相 続 人 の 貸 付 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 を 相 続 または 遺 贈 により 取 得 した 親 族 が 相 続 の 開 始 時 から までの 間 に 被 相 続 人 の 貸 付 事 業 を 引 き 継 ぎ までその 事 業 を 継 続 し かつ 当 該 宅 地 等 を 保 有 継 続 している 場 合 は 当 該 宅 地 等 は 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 するため 特 例 の 適 用 があります 相 続 または 遺 贈 により 宅 地 等 を 取 得 した 親 族 については 生 計 一 かどうかは 適 用 の 要 件 となっていないため 生 計 一 親 族 のB 生 計 別 親 族 のCはともに 特 例 の 適 用 を 受 けることができ ます [3] 親 族 の 貸 付 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 Q. 被 相 続 人 Aと 生 計 を 一 にする 親 族 Bと 生 計 を 別 にする 親 族 Cは それぞれAが 所 有 する 宅 地 を 使 用 貸 借 ( 地 代 無 償 )により 借 り 受 け アパート 事 業 を んでいました Aに 相 続 が 発 生 し これらのアパートの 敷 地 は BとCがそれぞれ 取 得 し 相 続 税 の まで 貸 付 事 業 を み これらの 宅 地 等 を 保 有 しています BとCが 取 得 したアパートの 敷 地 は 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 しますか 親 族 B 所 有 土 地 無 償 親 族 C 所 有 土 地 無 償 親 族 B 所 有 親 族 C 所 有 敷 地 B 取 得 敷 地 C 取 得 Bは 生 計 一 親 族 Cは 生 計 別 親 族 A. 親 族 Bは 貸 付 事 業 用 宅 地 等 の 評 価 減 の 適 用 が 受 けられますが 親 族 Cは 受 けられません 被 相 続 人 と 生 計 を 一 にしていた 被 相 続 人 の 親 族 の 貸 付 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 を 相 続 また は 遺 贈 により 取 得 した 親 族 が 相 続 開 始 時 から までその 宅 地 等 に 係 る 貸 付 事 業 を 継 続 して 行 い かつ 保 有 している 場 合 当 該 取 得 する 宅 地 等 は 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 します このケース における 生 計 一 の 親 族 Bは これらの 要 件 を 満 たしているため 特 例 の 適 用 が 受 けられます 一 方 で 被 相 続 人 と 生 計 別 の 親 族 Cが 取 得 した 宅 地 等 は 被 相 続 人 と 生 計 を 一 にしていた 被 相 続 人 の 親 族 の 貸 付 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 に 該 当 しません また C 所 有 アパートの 敷 地 は 使 用 貸 借 であり 被 相 続 人 の 貸 付 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 にも 該 当 しません したがって 貸 付 事 業 用 宅 地 等 の 特 例 の 適 用 は 受 けられません 3
[4] 事 業 的 規 模 と 減 額 割 合 Q. 被 相 続 人 Aは 生 前 に 所 得 税 の 取 扱 いにおける5 棟 10 室 基 準 による 事 業 的 規 模 により 不 動 産 の 賃 貸 事 業 を んでいました 所 得 税 の 確 定 申 告 では 不 動 産 賃 貸 業 として 事 業 的 規 模 に 該 当 するものとして 青 色 申 告 書 を 提 出 しています Aに 相 続 が 発 生 し Aの 貸 付 事 業 は Aと 生 計 を 一 にする 親 族 Bが 承 継 しました( 事 業 継 続 などの 要 件 はすべて 満 たしています) この 事 業 的 規 模 で 不 動 産 の 賃 貸 事 業 の 用 に 供 されていた 敷 地 は 特 定 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 し ますか A. 一 定 の 要 件 を 満 たす 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 し 特 定 事 業 用 宅 地 等 には 該 当 しません 小 規 模 宅 地 等 の 特 定 事 業 用 宅 地 等 ( 減 額 割 合 80%)には 不 動 産 の 貸 付 事 業 は 含 まれません たと え 所 得 税 の 取 扱 いにおいて 事 業 的 規 模 であっても 相 続 税 の 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 では 特 定 事 業 用 宅 地 等 には 該 当 せず 貸 付 事 業 用 宅 地 等 の 要 件 を 満 たしている 場 合 は 敷 地 の 評 価 額 の50% 評 価 減 が 適 用 となります 3. 貸 駐 車 場 の 事 例 [1] 駐 車 場 と 構 築 物 の 有 無 Q. 被 相 続 人 Aは 生 前 に 自 宅 付 近 の2カ 所 に 所 有 する 土 地 で 駐 車 場 事 業 を んでいました 今 回 Aに 相 続 が 発 生 し 一 方 の 駐 車 場 ( 時 間 貸 し 舗 装 パーキングメーターなどの 施 設 あり) を 親 族 Bが 取 得 し 他 方 の 駐 車 場 ( 青 空 駐 車 場 未 舗 装 施 設 などなし)を 親 族 Cが 取 得 し ました BとCは までに 当 該 駐 車 場 業 を 承 継 し まで 継 続 して 駐 車 場 業 を み その 駐 車 場 を 保 有 しています この2カ 所 の 駐 車 場 の 敷 地 は 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 しますか 舗 装 等 あり 舗 装 等 なし 舗 装 等 あり 舗 装 等 なし 敷 地 B 取 得 敷 地 C 取 得 A. Bが 承 継 した 駐 車 場 は 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 しますが Cが 承 継 した 駐 車 場 は 該 当 しま せん 特 例 の 対 象 となる 宅 地 等 は 個 人 が 相 続 または 遺 贈 により 取 得 した 宅 地 等 のうち 相 続 開 始 の 直 前 において 被 相 続 人 等 の 事 業 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 で 一 定 の 建 物 または 構 築 物 の 敷 地 の 用 に 供 さ れていたものと 定 められています 構 築 物 等 の 敷 地 の 用 に 供 されているかどうかは 事 実 関 係 による ことになります このケースでは 親 族 Bが 取 得 した 駐 車 場 は 舗 装 施 設 等 の 構 築 物 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 と 4
して 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 する 一 方 で 親 族 Cが 取 得 した 駐 車 場 は 青 空 駐 車 場 = 土 地 の 賃 貸 借 で あり 建 物 や 構 築 物 の 敷 地 の 用 に 供 されていない 宅 地 等 として 貸 付 事 業 用 宅 地 等 に 該 当 しないことに なります 内 容 は2015 年 9 月 30 日 時 点 の 情 報 に 基 づいて 作 成 されたものです 本 情 報 は 法 律 会 計 税 務 などの 一 般 的 な 説 明 です 個 別 具 体 的 な 法 律 上 会 計 上 税 務 上 等 の 判 断 や 対 策 などについては 専 門 家 ( 弁 護 士 公 認 会 計 士 税 理 士 など)にご ください また 本 情 報 の 全 部 または 一 部 を 無 断 で 複 写 複 製 (コピー)することは 著 作 権 法 上 での 例 外 を 除 き 禁 じられています みずほ 総 合 研 究 所 部 東 京 室 03-3591-7077 / 大 阪 室 06-6226-1701 http://www.mizuho-ri.co.jp/service/membership/advice/ 5