市 街 地 再 開 発 事 業 の 今 後 の 展 開 に 関 する 検 討 会 ワーキンググループにおける 検 討 概 要 目 的 再 開 発 ビルの 再 生 ( 建 替 え リニューアル 等 )について 具 体 地 区 における 課 題 を 洗 い 出 し 必 要 な 方 策 等 について 検 討 を 行 うとともに 必 要 に 応 じて 国 に 制 度 提 案 等 を 行 う 検 討 地 区 Ⅰ 建 替 え : 国 鉄 吹 田 駅 前 地 区 ( 吹 田 さんくす) 検 討 テーマ 再 々 開 発 ( 建 替 え)を 行 う 際 の 課 題 と 対 応 方 策 メンバー 吹 田 市 ( 提 案 市 ) 吹 田 市 開 発 ビル 尼 崎 市 堺 市 高 槻 市 枚 方 市 茨 木 市 大 東 市 再 開 発 ビル 活 性 化 ネットワーク 大 阪 府 ( 事 務 局 ) 検 討 地 区 Ⅱ リニューアル 等 の 活 性 化 : 出 屋 敷 駅 北 地 区 ( 出 屋 敷 リベル) 検 討 テーマ 再 開 発 ビルの 空 き 床 を 解 消 し 活 性 化 を 図 るための 課 題 と 対 応 方 策 メンバー 尼 崎 市 ( 提 案 市 ) 尼 崎 都 市 開 発 兵 庫 県 吹 田 市 河 内 長 野 市 再 開 発 ビル 活 性 化 ネットワーク 大 阪 府 ( 事 務 局 ) 第 1 回 WG ( 平 成 25 年 8 月 28 日 於 : 吹 田 さんくす3 番 館 内 会 議 室 ) 議 題 地 区 の 現 状 と 課 題 等 について 吹 田 市 吹 田 市 開 発 ビル より 説 明 意 見 1 再 々 開 発 を 行 う 際 の 施 行 区 域 要 件 ( 都 市 再 開 発 法 第 3 条 第 3 号 )について 2 再 々 開 発 にかかる 行 政 支 援 ( 補 助 金 導 入 等 )のあり 方 について 3 再 々 開 発 にあたっての 整 備 手 法 敷 地 設 定 ( 近 隣 空 閑 地 の 活 用 等 )について 4 建 替 えにかかる 合 意 形 成 の 進 め 方 ( 法 手 続 き 等 )について 5 長 期 的 な 視 点 に 立 った 駅 周 辺 の 再 整 備 について( 再 々 開 発 ビルに 導 入 する 機 能 施 設 構 成 等 ) 第 3 回 WG ( 平 成 25 年 11 月 11 日 於 : 出 屋 敷 リベル 内 会 議 室 ) 議 題 地 区 の 現 状 と 課 題 等 について 尼 崎 市 尼 崎 都 市 開 発 より 説 明 意 見 1 床 の 所 有 と 利 用 の 分 離 ( 小 規 模 な 空 き 床 の 集 約 )について 2リニューアル( 改 修 )にかかる 資 金 調 達 ( 債 務 保 証 公 的 融 資 等 )について 3 再 開 発 ビル 活 性 化 の 主 体 と 役 割 分 担 ( 管 理 組 合 3セク 商 業 振 興 組 合 等 )について 4 地 域 のポテンシャルやニーズを 見 据 えた 施 設 誘 致 について 第 2 回 WG ( 平 成 25 年 10 月 3 日 於 : 吹 田 さんくす3 番 館 内 会 議 室 ) 議 題 再 々 開 発 における 課 題 及 び 対 応 方 策 について 前 回 WG の 意 見 に 対 応 意 見 1 敷 地 の 共 同 化 が 難 しい 場 合 何 らかの 公 共 施 設 の 整 備 を 行 うことが 現 実 的 な 対 応 / 都 市 計 画 決 定 に 際 し 地 区 ごとに 公 共 性 を 整 理 する 必 要 がある/ 土 地 の 利 用 状 況 が 著 しく 不 健 全 の 一 定 の 判 断 基 準 が 欲 しいが 厳 しい 施 行 区 域 要 件 の 明 示 であれば 個 別 地 区 ごとの 柔 軟 な 対 応 が 望 ましい 2 広 域 的 な 計 画 ( 市 域 )での 位 置 づけの 明 確 化 / 容 積 率 緩 和 都 市 計 画 提 案 等 の 検 討 が 必 要 / 財 政 的 な 支 援 が 必 要 莫 大 な 除 却 費 用 に 対 する 補 助 や 国 から 事 業 者 に 対 する 直 接 補 助 ( 初 動 期 の 調 査 費 と 事 業 費 補 助 ) 3 周 辺 の 空 閑 地 の 活 用 や 計 画 的 段 階 的 建 替 えについて 現 行 法 制 度 の 運 用 でどこまで 可 能 かの 検 討 が 必 要 4 区 分 所 有 複 合 用 途 ビルでは 意 志 決 定 のしくみが 複 雑 / 建 替 え 手 法 ごとの 同 意 要 件 やその 考 え 方 ( 区 分 所 有 共 有 等 の 権 利 扱 い)について 整 理 が 必 要 /マンション 建 替 えとは 異 なる 手 続 きや 留 意 点 があり 実 務 マニュアルの 整 備 が 必 要 5 地 域 ごとに 将 来 のあるべき 像 は 異 なる/ 将 来 的 に 区 分 所 有 床 は 管 理 運 営 上 問 題 となる 可 能 性 がある 第 4 回 WG ( 平 成 25 年 12 月 25 日 於 : 出 屋 敷 リベル 内 会 議 室 ) 議 題 リニューアル 等 の 活 性 化 における 課 題 及 び 対 応 方 策 について 前 回 WG の 意 見 に 対 応 意 見 1 再 開 発 ビルの 活 性 化 を 図 るためには 散 在 的 に 発 生 した 空 き 床 を 含 めた 商 業 施 設 の 一 体 的 運 営 が 必 要 /このために 床 の 所 有 と 利 用 の 分 離 を 前 提 とした 商 業 施 設 を 一 体 的 に 運 営 するための 権 利 調 整 の 手 法 が 必 要 ( 一 定 割 合 の 合 意 により 専 有 部 分 を 含 む 施 設 全 体 の 変 更 利 用 が 可 能 となる 制 度 ) 2リニューアル( 改 修 ) 工 事 における 債 務 保 証 公 的 融 資 制 度 等 の 環 境 整 備 さらに 補 助 制 度 等 の 支 援 策 が 必 要 3 商 業 振 興 組 合 (テナント) 管 理 組 合 ( 区 分 所 有 者 ) 管 理 会 社 等 が 全 体 としての 方 向 性 を 持 たずにバラバラに 動 いてい ることが 少 なくない/ 再 開 発 ビルの 活 性 化 を 図 るためには 関 係 者 の 役 割 を 明 確 にし パートナーシップを 確 立 ( 強 化 ) することが 重 要 4 再 開 発 ビルのリーシングでは 管 理 費 等 が 高 い 制 約 が 多 い などのイメージから 敬 遠 される 傾 向 にある/テナン ト 誘 致 においてビル 側 の 努 力 も 必 要 ( 隔 壁 撤 去 等 によるニーズのある 一 定 規 模 の 床 の 生 み 出 し 管 理 運 営 の 見 直 し 等 ) まとめ( 建 替 え) まとめ(リニューアル 等 の 活 性 化 ) (1) 再 々 開 発 を 行 う 際 の 施 行 区 域 要 件 ( 都 市 再 開 発 法 第 3 条 第 3 号 要 件 )の 適 用 については その 必 要 性 か ら 地 区 の 特 性 に 応 じて 柔 軟 に 対 応 することが 必 要 である (2) 再 々 開 発 支 援 の 前 提 として 地 元 市 における 再 開 発 ビルの 位 置 付 けを 明 確 にすることが 必 要 である ま た 再 々 開 発 を 支 援 する 環 境 整 備 として 国 から 事 業 者 に 対 する 直 接 補 助 制 度 等 の 創 設 ( 初 動 期 に 必 要 と なる 検 討 費 用 事 業 費 ( 通 常 事 業 と 比 べて 負 担 の 大 きくなる 除 却 費 用 等 )への 支 援 )が 有 効 である (3) 再 々 開 発 において 隣 接 しない 空 閑 地 等 を 活 用 した 敷 地 設 定 が 可 能 となるよう 現 行 法 ( 都 市 計 画 法 都 市 再 開 発 法 等 )の 柔 軟 な 運 用 改 正 等 の 検 討 が 必 要 である (4) 管 理 組 織 建 替 準 備 組 織 地 元 市 等 の 関 係 者 が 建 替 えに 関 する 基 本 的 な 知 識 を 共 有 するための 再 開 発 ビルの 建 替 え 実 務 や 合 意 形 成 に 関 するマニュアルの 整 備 が 必 要 である リニューアル( 改 修 )も 同 様 (5) 再 開 発 ビルの 空 き 床 を 解 消 し 商 業 施 設 を 一 体 的 に 運 営 するためには 一 定 割 合 の 同 意 で 施 設 全 体 のリ ニューアル( 区 画 の 集 約 や 配 置 変 更 等 )が 可 能 となる 制 度 の 検 討 が 必 要 である (1 都 市 再 開 発 法 の 権 利 変 換 手 法 を 参 考 とした 専 有 部 分 の 権 利 の 入 れ 替 えや 2 権 利 は 動 かさずに 未 同 意 者 の 所 有 する 専 有 部 分 を 含 む 施 設 全 体 の 床 の 利 用 を 可 能 とする 制 度 等 ) (6) 再 開 発 ビル 活 性 化 のためのリニューアル( 改 修 )や 空 き 床 取 得 のための 資 金 調 達 が 困 難 なことから 自 助 努 力 により 活 性 化 を 図 る 際 の 債 務 保 証 公 的 融 資 制 度 等 の 環 境 整 備 や 補 助 等 の 支 援 制 度 が 必 要 である (7) 再 開 発 ビルの 活 性 化 を 図 るためには ビルの 実 態 に 応 じて 関 係 者 の 役 割 を 明 確 にし 推 進 体 制 (パート ナーシップ)を 確 立 ( 強 化 )することが 重 要 となる また 施 設 の 管 理 運 営 計 画 については 市 街 地 再 開 発 事 業 の 検 討 段 階 ( 事 業 の 組 み 立 て 段 階 )において 十 分 な 検 討 が 必 要 である
(1) 再 々 開 発 を 行 う 際 の 施 行 区 域 要 件 ( 都 市 再 開 発 法 第 3 条 第 3 号 要 件 )について 再 開 発 ビルは 1 権 利 者 ( 区 分 所 有 者 )が 多 数 存 在 することや 2 複 合 用 途 で 構 成 されていること また 3 地 上 権 が 設 定 されている 場 合 があることなどから 権 利 関 係 が 複 雑 であることが 多 く 建 替 えの 合 意 形 成 を 図 る 上 で 権 利 変 換 手 法 を 用 いた 市 街 地 再 開 発 事 業 の 再 度 の 施 行 が 必 要 となる 市 街 地 再 開 発 事 業 等 を 実 施 済 みの 地 区 において 再 度 市 街 地 再 開 発 事 業 を 施 行 する 場 合 (いわゆる 再 々 開 発 ) 都 市 再 開 発 法 第 3 条 第 3 号 に 定 める 要 件 土 地 の 利 用 状 況 が 著 しく 不 健 全 であること に 合 致 することが 必 要 で あるが 再 々 開 発 では 敷 地 の 共 同 化 や 公 共 施 設 の 整 備 が 完 了 していることから その 適 用 が 難 しい このため 本 要 件 の 適 用 について 個 別 地 区 ごとに 国 に 相 談 しながら 再 々 開 発 の 検 討 を 進 めることになる 国 土 交 通 省 H22.4.8 事 務 連 絡 現 状 では 再 々 開 発 検 討 初 期 において 隣 接 地 を 含 めた 敷 地 の 共 同 化 や 新 たな 公 共 施 設 の 整 備 等 につい て 検 討 調 整 を 行 うこととなるが 地 区 の 状 況 によっては 要 件 に 合 致 させることが 難 しい また 再 々 開 発 は 全 国 的 にも 事 例 が 少 なく 適 用 判 断 に 時 間 を 要 することから 検 討 初 期 において 再 々 開 発 が 実 施 できるか 不 透 明 なまま 合 意 形 成 等 を 進 めなければならず このことが 権 利 者 や 地 元 市 のリスクとなる 都 市 再 開 発 法 ( 抜 粋 ) ( 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 の 施 行 区 域 ) 第 三 条 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 について 都 市 計 画 に 定 めるべき 施 行 区 域 は 次 に 掲 げる 条 件 に 該 当 する 土 地 の 区 域 でなければならない 三 当 該 区 域 内 に 十 分 な 公 共 施 設 がないこと 当 該 区 域 内 の 土 地 の 利 用 が 細 分 されていること 等 により 当 該 区 域 内 の 土 地 の 利 用 状 況 が 著 しく 不 健 全 であること 国 土 交 通 省 H22.4.8 事 務 連 絡 ( 抜 粋 ) 市 街 地 再 開 発 事 業 の 施 行 については 都 市 再 開 発 法 第 3 条 第 3 号 に 定 める 要 件 に 合 致 することが 必 要 ですが 従 前 に 市 街 地 再 開 発 事 業 等 を 施 行 した 地 区 であっても 個 別 の 状 況 により 当 該 区 域 内 に 十 分 な 公 共 施 設 がないこと 及 び 当 該 区 域 内 の 土 地 の 利 用 が 細 分 されていること 以 外 で 土 地 の 利 用 状 況 が 著 しく 不 健 全 であること にあてはまる 場 合 が あると 考 えられることから 本 要 件 の 適 用 にあたっては 当 職 あてご 相 談 ください これまでの 判 断 事 例 1 隣 接 する 低 未 利 用 地 を 含 めて 共 同 化 土 地 の 利 用 が 細 分 化 されていることにより 土 地 の 利 用 状 況 が 著 しく 不 健 全 2 建 替 えと 併 せて 隣 接 する 公 共 施 設 を 整 備 ( 歩 行 者 デッキの 付 け 替 え バリアフリー 化 歩 行 者 空 間 整 備 ) 十 分 な 公 共 施 設 がなく 土 地 の 利 用 状 況 が 著 しく 不 健 全 これらの 地 区 は 敷 地 の 共 同 化 や 公 共 施 設 の 整 備 により 都 市 再 開 発 法 第 3 条 第 3 号 要 件 をクリアしたが 市 街 地 再 開 発 事 業 等 を 実 施 済 み 地 区 では 敷 地 の 共 同 化 や 新 たな 公 共 施 設 の 整 備 を 含 めることが 困 難 まとめ: 施 行 区 域 要 件 ( 都 市 再 開 発 法 第 3 条 第 3 号 要 件 )の 適 用 については 再 々 開 発 の 必 要 性 から 地 区 の 特 性 に 応 じて 柔 軟 に 対 応 することが 必 要 である 吹 田 さんくす 鉄 道 と 整 備 済 み 道 路 に 囲 まれた 敷 地 1 番 館 2 番 館 駅 前 広 場 再 整 備 済 (H23 年 度 ) 3 番 館 隣 接 地 を 含 めて 敷 地 の 共 同 化 や 新 た な 公 共 施 設 の 整 備 を 行 うこ とが 困 難 以 下 の 状 況 等 を 法 第 3 条 第 3 号 要 件 土 地 の 利 用 状 況 が 著 しく 不 健 全 であること にあてはまると みなすことができないか ビルそのものの 不 健 全 さ 権 利 関 係 が 複 雑 で 物 理 的 制 約 が 多 いことから 空 き 床 が 相 当 数 発 生 している 建 物 の 老 朽 化 や 耐 震 強 度 不 足 など 防 災 上 の 問 題 がある 建 物 が 更 新 不 能 の 状 態 にあり 防 犯 上 景 観 上 の 問 題 がある あるべき 土 地 利 用 ( 求 められる 都 市 機 能 )の 変 化 に 対 応 していない ~ 地 元 市 の 駅 周 辺 再 整 備 構 想 等 の 位 置 付 けを 前 提 として~ 再 開 発 ビルの 施 設 構 成 等 が 駅 前 に 求 められている 機 能 に 合 致 していない 再 開 発 ビルが 集 約 型 都 市 構 造 の 実 現 ( 駅 前 の 再 編 等 )の 支 障 となっている 南 海 トラフ 地 震 の 新 たな 被 害 想 定 を 踏 まえた 防 災 施 設 の 整 備 が 必 要 駅 広 の 形 状 は 当 初 のもので 現 状 とは 異 なる 吹 田 さんくす 以 外 の 想 定 される 状 況 についてもあわせて 例 示
(2) 再 々 開 発 における 行 政 支 援 ( 補 助 金 導 入 等 )のあり 方 について 再 開 発 ビル 行 政 ( 地 方 公 共 団 体 ) 再 々 開 発 では 都 市 計 画 事 業 としての 位 置 付 けをもって 建 替 えを 進 めることと 厳 しい 財 政 状 況 の 中 民 間 ビルである 再 開 発 ビルの 建 替 えに どこまで 踏 み 込 ん なるため 手 続 き 等 において 行 政 による 支 援 が 必 要 となる で 支 援 すべきかについて 悩 みを 持 っている ( 地 元 市 における 再 開 発 ビルの 位 置 また 1 既 に 高 度 利 用 されているため 更 なる 高 度 利 用 を 行 い 保 留 床 処 分 によ 付 けが 不 明 確 建 替 え 事 業 の 公 共 性 についての 判 断 が 難 しい ことなどが 理 由 ) って 事 業 費 を 賄 うことが 困 難 であることや 2 除 却 対 象 となる 従 前 の 再 開 発 ビ 行 政 に 求 められる 支 援 ルが 高 容 積 であり その 除 却 に 多 額 の 費 用 がかかることなどの 理 由 により 事 初 動 期 ( 建 替 え 勉 強 検 討 段 階 )の 支 援 行 政 の 参 加 専 門 家 派 遣 検 討 費 業 採 算 面 で 支 援 が 必 要 となる 場 合 がある 用 に 対 する 補 助 等 一 方 権 利 者 は 行 政 に 頼 りきるのではなく 自 助 努 力 を 前 提 として 必 要 な 部 分 事 業 段 階 の 支 援 都 市 計 画 手 続 き 事 業 費 に 対 する 補 助 再 々 開 発 ビルへの のみ 支 援 を 受 ける 姿 勢 を 持 つことが 求 められる 行 政 運 営 施 設 の 導 入 歩 行 者 施 設 等 の 公 共 施 設 を 併 せて 整 備 等 現 行 の 補 助 制 度 初 動 期 に 対 する 補 助 国 の 制 度 ( 再 開 発 準 備 組 織 等 への 補 助 が 可 能 ) 間 接 補 助 ( 地 方 負 担 あり) 1 都 市 再 開 発 支 援 事 業 ( 地 区 再 生 計 画 街 区 整 備 計 画 コーディネート 業 務 ) 国 費 率 2 基 本 計 画 等 作 成 事 業 ( 市 街 地 総 合 再 生 基 本 計 画 コーディネート 業 務 等 ) 等 1/3 各 事 業 ごとに 交 付 期 間 限 度 額 等 の 要 件 あり 1は 国 土 交 通 省 都 市 局 2は 住 宅 局 が 所 管 大 阪 府 内 事 業 に 対 する 制 度 事 業 者 への 直 接 補 助 ~まちづくり 初 動 期 活 動 サポート 助 成 ( 大 阪 府 都 市 整 備 推 進 センター)~ 1はじめの 一 歩 助 成 部 門 ( 視 察 講 演 会 勉 強 会 等 に 必 要 な 経 費 ) 上 限 20 万 :1 回 10 万 2 回 まで 2 初 動 期 活 動 助 成 部 門 ( 構 想 作 成 に 必 要 な 資 料 作 成 専 門 家 派 遣 調 査 活 動 等 ) 上 限 200 万 :1 回 100 万 3 回 上 限 事 業 費 補 助 市 街 地 再 開 発 事 業 補 助 国 の 制 度 ( 間 接 補 助 ( 地 方 負 担 あり)) 施 設 建 築 物 の 整 備 に 係 る 共 同 施 設 整 備 費 補 助 ( 負 担 割 合 国 1/3 地 方 1/3 事 業 者 1/3) 採 算 性 の 低 い 密 集 市 街 地 や 中 心 市 街 地 における 事 業 について 補 助 率 のかさ 上 げ 制 度 あり( 負 担 割 合 国 45/100 地 方 45/100 事 業 者 10/100) 事 業 者 負 担 は 減 るが 地 方 負 担 は 増 える ( 民 間 は 乗 りやすいが 地 方 は 乗 りにくい ) 都 市 地 域 再 生 緊 急 促 進 事 業 国 の 制 度 ( 直 接 補 助 ( 地 方 負 担 なし)) 平 成 25 年 度 補 正 予 算 案 ( 建 設 工 事 費 の 高 騰 を 理 由 に) 事 業 進 捗 が 停 滞 している 市 街 地 再 開 発 事 業 等 について 国 が 緊 急 的 に 上 乗 せ 支 援 を 行 い 事 業 の 進 捗 を 図 り 関 連 投 資 の 活 性 化 を 図 ることを 目 的 とする ( 市 街 地 再 開 発 事 業 補 助 等 を 前 提 とする 上 乗 せ 補 助 ) 交 付 額 : 共 同 施 設 整 備 費 を 合 計 した 額 の1/3 ただし 建 設 工 事 費 ( 施 行 者 が 国 又 は 地 方 公 共 団 体 から 交 付 される 補 助 金 又 は 交 付 金 の 交 付 額 を 除 く )の11.5%かつ 地 権 者 が 直 近 合 意 していた 建 設 工 事 費 から 増 額 された 額 が 上 限 まとめ: 再 々 開 発 支 援 の 前 提 として 地 元 市 における 再 開 発 ビルの 位 置 付 けを 明 確 にすることが 必 要 である また 再 々 開 発 を 支 援 する 環 境 整 備 として 国 から 事 業 者 に 対 する 直 接 補 助 制 度 等 の 創 設 ( 初 動 期 に 必 要 となる 検 討 費 用 事 業 費 ( 通 常 事 業 と 比 べて 負 担 の 大 きくなる 除 却 費 用 等 )への 支 援 )が 有 効 である 事 業 費 に 占 める 除 却 費 の 割 合 ( 通 常 の 市 街 地 再 開 発 事 業 との 比 較 ) 再 々 開 発 検 討 地 区 ( 概 算 額 ) 全 体 事 業 費 ( 百 万 円 ) 除 却 費 ( 百 万 円 ) 除 却 費 の 割 合 (%) 公 管 金 対 象 となる 駅 前 広 場 等 の 公 共 施 設 を 含 まない 地 区 を 比 較 施 行 面 積 (ha) ヘクタール 当 たりの 除 却 費 ( 百 万 円 ) 従 前 容 積 率 (%) 備 考 除 却 対 象 建 物 13,800 900 6.52 0.7 1,286 843 SRC 造 通 常 事 業 A 地 区 12,425 182 1.46 0.7 260 128 W 造 が 主 RC S 造 混 在 通 常 事 業 B 地 区 18,201 103 0.57 1.0 103 102 W 造 が 主 支 援 制 度 ( 補 助 )の 考 え 方 初 動 期 における 建 替 え 検 討 組 織 等 への 補 助 の 充 実 再 々 開 発 において 特 に 負 担 の 大 きくなる 除 却 費 用 に 対 する 上 乗 せ 補 助 ( 採 算 面 からの 事 業 成 立 性 の 向 上 ) 将 来 を 見 据 えた 良 好 な 都 市 資 産 の 形 成 に 資 するよう 建 替 え 計 画 段 階 から ( 床 の 所 有 と 利 用 の 分 離 により 施 設 を 一 体 的 に 運 営 するなどの) 管 理 運 営 計 画 の 検 討 を 行 う 地 区 についてのみ 再 開 発 補 助 を 行 う ま た 管 理 運 営 計 画 の 検 討 に 要 する 費 用 についても 補 助 対 象 とする 地 方 公 共 団 体 は 2 回 目 の 再 開 発 補 助 について 通 常 事 業 との 考 え 方 の 違 いを 整 理 し 各 地 区 の 状 況 に 応 じて 補 助 対 象 項 目 を 精 査
(3) 再 々 開 発 を 行 う 際 の 敷 地 設 定 ( 空 閑 地 等 の 活 用 )について 再 々 開 発 を 行 う 場 合 複 雑 な 権 利 関 係 の 調 整 や 事 業 費 をどのように 生 み 出 すのかが 大 きな 課 題 となる これに 対 し 隣 接 する 空 閑 地 等 を 活 用 し 計 画 的 段 階 的 に 建 替 えを 実 施 することで 円 滑 な 権 利 調 整 や 事 業 費 の 縮 減 を 図 ることが 課 題 解 決 の 有 効 な 手 法 の 一 つと 考 えられ る ( 特 に 複 数 棟 で 構 成 されている 再 開 発 ビルの 場 合 計 画 的 段 階 的 な 建 替 え 検 討 が 必 須 となる ) ただし 既 成 市 街 地 では 隣 接 に 建 替 えに 活 用 できる 空 閑 地 等 がない また 生 み 出 すことが 困 難 な 場 合 が 多 いことから 1 隣 接 しない 空 閑 地 等 を 一 つの 再 開 発 事 業 区 域 とみなし 相 互 に 権 利 変 換 を 行 う あるいは2 隣 接 しない 空 閑 地 等 との 間 で( 複 数 の 事 業 区 域 間 で) 権 利 変 換 を 行 うなど 連 続 しない 敷 地 間 での 飛 び 権 利 変 換 が 可 能 とな る 現 行 法 の 柔 軟 な 運 用 改 正 等 についても 検 討 が 必 要 である 飛 び 施 行 地 区 についての 一 般 的 な 考 え 方 施 行 地 区 の 区 域 設 定 は 道 路 等 の 公 共 施 設 又 は 敷 地 によって 連 続 している 必 要 があり 飛 び 施 行 地 区 が 認 められない ( 東 日 本 大 震 災 中 心 市 街 地 の 復 興 と 再 生 に 向 けて 市 街 地 再 開 発 事 業 等 を 活 用 した 復 興 の 提 言 H24.5 再 開 発 コーディネーター 協 会 大 震 災 等 支 援 本 部 より 抜 粋 ) 区 域 設 定 に 関 する 規 定 都 市 計 画 法 第 13 条 第 1 項 第 12 号 ( 都 市 計 画 基 準 ) 市 街 地 開 発 事 業 は 都 市 計 画 区 域 内 において 一 体 的 に 開 発 し 又 は 整 備 する 必 要 がある 土 地 の 区 域 につい て 定 めること 都 市 計 画 運 用 指 針 (H25 年 8 月 改 正 ) Ⅵ-2-3 市 街 地 開 発 事 業 の 都 市 計 画 の 考 え 方 (2) 施 行 区 域 特 に 既 成 市 街 地 においては 関 係 権 利 者 や 建 築 物 が 多 いことから 事 業 の 施 行 を 考 慮 して 適 切 な 区 域 とするこ とが 望 ましい また 段 階 的 又 は 同 時 並 行 的 に 事 業 を 想 定 している 複 数 の 地 区 を 一 体 の 区 域 として 都 市 計 画 に 定 めるこ とも 考 えられる 都 市 再 開 発 法 第 7 条 の 11 第 1 項 ( 事 業 計 画 ) 事 業 計 画 においては 施 行 地 区 ( 施 行 地 区 を 工 区 に 分 けるときは 施 行 地 区 及 び 工 区 ) 設 計 の 概 要 事 業 施 行 期 間 及 び 資 金 計 画 を 定 めなければならない 第 72 条 第 5 項 ( 権 利 変 換 計 画 の 決 定 及 び 認 可 ) 施 行 地 区 が 工 区 に 分 かれているときは 権 利 変 換 計 画 は 工 区 ごとに 定 めることができる この 場 合 において 権 利 変 換 に 関 する 規 定 中 施 行 地 区 とあるのは 工 区 とする まとめ: 再 々 開 発 において 隣 接 しない 空 閑 地 等 を 活 用 した 敷 地 設 定 が 可 能 となるよう 現 行 法 ( 都 市 計 画 法 都 市 再 開 発 法 等 )の 柔 軟 な 運 用 改 正 等 の 検 討 が 必 要 である 再 開 発 ビル( 複 合 用 途 区 分 所 有 ビル)では 権 利 関 再 開 発 ビル 連 続 しない 敷 地 ( 空 閑 地 等 )を 活 用 した 建 替 えの 可 能 性 について 係 が 輻 輳 していることか ら 敷 地 内 で 権 利 を 処 理 し 建 替 えをおこなうこと が 難 しい また 余 剰 容 積 がない 場 合 保 留 床 を 生 み 出 すこと が 困 難 となり 資 金 計 画 が 駅 前 広 場 駅 前 広 場 1 空 閑 地 に 新 たなビルを 整 備 し 従 前 権 利 を 移 転 2 再 開 発 ビルの 敷 地 に 保 留 床 ビルを 整 備 し 事 業 費 を 生 み 出 す 現 行 法 の 柔 軟 な 運 用 改 正 等 に よる 建 替 えの 仕 組 みづくりが 必 要 1の 事 業 としての 実 施 可 能 性 連 続 しない2つの 区 域 での 市 街 地 再 開 発 事 業 の 都 市 計 画 決 定 連 続 しない2つの 区 域 での 市 街 地 再 開 発 事 業 の 事 業 計 画 認 可 2つの 事 業 間 での 連 携 の 可 能 性 2つの 異 なる 事 業 区 域 間 での 権 利 変 換 成 立 しない 空 閑 地
(4) 再 開 発 ビルの 建 替 えに 係 る 合 意 形 成 法 手 続 き 等 について 再 開 発 ビル( 複 合 用 途 区 分 所 有 ビル( 居 住 部 分 なし)) マンション( 区 分 所 有 住 宅 ) 再 開 発 ビルの 建 替 えでは 権 利 者 ( 区 分 所 有 者 )が 多 数 存 在 することや 複 合 用 途 で 構 成 され ていることから 商 業 施 設 住 宅 等 の 考 え 方 の 異 なる 権 利 者 の 調 整 を 含 め いかに 合 意 形 成 を 図 るかが 大 きな 課 題 となる 合 意 形 成 においては 民 法 区 分 所 有 法 都 市 再 開 発 法 などの 関 連 規 定 を 念 頭 に 入 れながら 権 利 者 ( 区 分 所 有 者 )の 調 整 を 行 うこととなるが 全 国 的 にも 再 開 発 ビルの 建 替 え 事 例 が 少 な くノウハウの 蓄 積 がないことから 円 滑 に 合 意 形 成 を 進 めることが 難 しい マンション 建 替 えでは 非 都 市 計 画 事 業 として 権 利 変 換 手 法 を 使 った マンシ ョン 建 替 え 円 滑 化 法 が 整 備 されている また 国 土 交 通 省 による マンション 建 替 え 実 務 マニュアル 等 の 各 種 マニュア ルの 整 備 や ( 一 社 ) 再 開 発 コーディネーター 協 会 による マンション 建 替 えアドバ イザー 制 度 などにより 権 利 者 が 主 体 的 に 建 替 えを 進 めるための 環 境 が 整 備 さ れている マンションにおける 建 替 え 決 議 までの 合 意 形 成 プロセス マンション 建 替 えに 向 けた 合 意 形 成 に 関 するマニュアル をもとに 作 成 検 討 組 織 の 設 置 専 門 家 の 導 入 検 討 意 見 の 調 整 当 該 段 階 の 合 意 ステップ1: 準 備 段 階 有 志 による 勉 強 会 建 替 え 情 報 の 収 集 建 替 えに 関 する 基 礎 的 検 討 管 理 組 合 としての 合 意 ステップ2: 検 討 段 階 管 理 組 合 における 検 討 組 織 の 設 置 専 門 家 の 選 定 構 想 策 定 建 替 え 修 繕 等 の 検 討 修 繕 改 修 の 実 施 建 替 え 推 進 決 議 ステップ3: 計 画 段 階 管 理 組 合 における 計 画 組 織 の 設 置 専 門 家 ( 事 業 協 力 者 )の 選 定 建 て 替 え 計 画 の 策 定 建 て 替 え 決 議 マンション 建 替 え 円 滑 化 法 に 基 づく 手 続 き マンション 建 替 え 組 合 の 設 立 ( 建 替 え 合 意 者 の3/4 以 上 の 同 意 ) 権 利 変 換 計 画 ( 総 会 の4/5 以 上 の 同 意 及 び 関 係 権 利 者 の 同 意 ) まとめ: 再 開 発 ビルの 建 替 えに 際 して 管 理 運 営 組 織 建 替 準 備 組 織 地 元 市 等 の 関 係 者 が 基 本 的 な 知 識 を 共 有 するための 建 替 え 実 務 や 合 意 形 成 に 関 するマニュアル の 整 備 が 必 要 である リニューアル( 改 修 )についても 同 様 マンション 再 生 に 係 るマニュアル マンションの 建 替 えか 修 繕 かを 判 断 するためのマニュアル マンション 老 朽 度 判 定 ニーズ 把 握 と 要 求 改 善 水 準 の 設 定 建 替 えの 改 善 効 果 の 把 握 と 費 用 の 算 定 等 改 修 によるマンションの 再 生 手 法 に 関 するマニュ アル 計 画 修 繕 から 増 築 等 の 大 規 模 改 修 まで 幅 広 い 改 修 工 事 について 手 法 や 費 用 等 を 解 説 マンション 建 替 え 実 務 マニュアル マンション 建 替 えに 係 る 法 律 上 の 手 続 きや 実 施 計 画 の 策 定 等 の 実 務 について 詳 細 に 解 説 区 分 所 有 法 と 円 滑 化 法 の 手 続 き 建 替 え 実 施 計 画 の 策 定 事 務 マンション 建 替 えに 向 けた 合 意 形 成 に 関 するマニュアル マンション 建 替 えの 各 段 階 において 関 係 権 利 者 の 合 意 形 成 を 円 滑 に 進 めるための 手 順 留 意 点 等 について 解 説 マンション( 区 分 所 有 住 宅 )と 再 開 発 ビル( 複 合 用 途 区 分 所 有 ビル) の 建 替 え 実 務 合 意 形 成 上 の 相 違 点 ~ 例 示 ~ 要 求 改 善 水 準 の 考 え 方 ( 住 宅 と 商 業 等 での 違 い) 再 々 開 発 ( 都 市 再 開 発 法 )における 法 手 続 き 複 合 用 途 区 分 所 有 ビルにおける 意 思 決 定 の 進 め 方 複 雑 な 権 利 関 係 や 意 向 等 を 整 理 するためのデータベースの 作 成 各 用 途 間 ( 商 業 者 居 住 者 等 )の 調 整 商 業 者 間 の 調 整 ( 建 替 え 後 の 施 設 の 考 え 方 ( 管 理 運 営 形 態 施 設 規 模 床 の 所 有 形 態 など)) 新 たな 施 設 ( 公 益 施 設 等 )の 導 入 マンション 建 替 えに 係 る 各 種 マニュアルで 対 応 できない 項 目 を 中 心 とした 再 開 発 ビル 建 替 えのためのマニュアルの 整 備 が 必 要
(5) 再 開 発 ビルの 空 き 床 を 解 消 し 活 性 化 を 図 るための 方 策 について 出 屋 敷 リベルにおける 活 性 化 への 取 り 組 み リニューアルの 目 的 竣 工 後 相 当 年 数 を 経 過 した 再 開 発 ビルでは 核 店 舗 の 撤 退 に ( 小 規 模 区 分 所 有 床 の 一 体 利 用 ) 専 門 店 ゾーンの 活 性 化 を 図 り 管 理 費 等 の 滞 納 を 解 消 する よる 大 規 模 な 空 き 床 の 発 生 に 加 えて 専 門 店 の 閉 店 による 小 ために 権 利 者 法 人 を 設 立 し 管 理 費 等 滞 納 床 の 競 売 による 規 模 な 空 き 床 が 散 在 的 に 発 生 する 状 況 が 見 受 けられる 取 得 やテナント 誘 致 を 行 う 多 数 の 区 分 所 有 床 で 構 成 される 専 門 店 エリアでは 各 権 利 者 リニューアルの 概 要 の 状 況 ( 自 ら 営 業 賃 貸 空 き 床 になっている 等 )や 意 向 ( 単 小 規 模 区 分 所 有 床 の 一 体 利 用 を 図 るため 一 部 区 画 のテナ 独 で 自 由 に 営 業 したい 後 継 者 がいないため 売 却 したい 等 ) ントを 管 理 会 社 所 有 区 画 に 移 転 が 異 なることから それらの 意 向 を 集 約 し 商 業 施 設 を 一 体 権 利 者 法 人 が 競 売 で 取 得 した 区 画 一 般 権 利 者 が 所 有 する 的 に 運 営 することが 難 しい 状 況 にある 区 画 及 び 共 用 部 分 の 一 部 を ニーズのある 一 体 の 区 画 と してリニューアルし 新 規 テナントを 誘 致 活 性 化 を 図 るためには 商 業 施 設 を 一 体 的 に 運 営 し 一 定 期 ポイント 間 ごとのリニューアルにより 商 業 施 設 としての 競 争 力 を 維 共 用 部 分 共 用 部 分 の 専 用 使 用 による 営 業 床 化 を 含 め 持 することが 必 要 となるが 専 有 部 分 の 変 更 ( 区 画 の 集 約 てリニューアル 事 業 を 組 み 立 てた 配 置 変 更 等 )や 利 用 権 の 設 定 については 関 係 する 区 分 所 有 専 有 部 分 一 体 利 用 (リニューアル)の 範 囲 が 権 利 者 者 全 員 の 同 意 が 必 要 となるため 一 人 でも 反 対 者 が 出 ると 施 法 人 や 管 理 会 社 が 所 有 している 床 や 合 意 形 成 が 可 能 な 床 設 全 体 のリニューアルが 進 まない に 限 定 される ( 制 度 の 限 界 ) また 権 利 移 転 に 伴 う 税 負 担 ( 不 動 産 取 得 税 登 録 免 許 税 ) も 課 題 である 1 階 平 面 図 まとめ: 再 開 発 ビルの 空 き 床 を 解 消 し 商 業 施 設 を 一 体 的 に 運 営 するためには 一 定 割 合 の 同 意 で 施 設 全 体 のリニューアル( 区 画 の 集 約 や 配 置 変 更 等 )が 可 能 となる 制 度 の 検 討 が 必 要 である (1 都 市 再 開 発 法 の 権 利 変 換 手 法 を 参 考 とした 専 有 部 分 の 権 利 の 入 れ 替 えや 2 権 利 は 動 かさずに 未 同 意 者 の 所 有 する 専 有 部 分 を 含 む 施 設 全 体 の 床 の 利 用 を 可 能 とする 制 度 等 ) 再 開 発 ビルの 空 き 床 への 対 応 イメージ 相 当 年 数 経 過 床 利 用 計 画 の 再 構 築 専 有 部 分 の 変 更 につ いては 関 係 する 区 分 所 有 者 全 員 の 同 意 が 必 要 一 定 割 合 の 同 意 で 施 設 全 体 のリニューアル( 区 画 の 集 約 や 配 置 変 更 等 )が 可 能 となる 制 度 の 検 討 が 必 要 空 き 床 への 対 応 イメージ 住 宅 住 宅 核 店 舗 の 撤 退 大 規 模 な 空 き 床 公 共 公 益 施 設 地 下 駐 車 場 専 門 店 の 閉 店 ( 小 規 模 区 分 所 有 床 ) 小 規 模 な 空 き 床 が 散 在 子 育 て 支 援 高 齢 者 施 設 等 の 新 たな 都 市 機 能 の 導 入 検 討 規 模 を 縮 小 し 新 た な 店 舗 を 誘 致 公 共 公 益 施 設 地 下 駐 車 場 散 在 している 空 き 床 の 集 約 ニーズがない 場 合 閉 鎖 することも 視 野 に 営 業 店 舗 の 集 約 新 たな 店 舗 との 連 携
(6) 再 開 発 ビル 活 性 化 への 取 り 組 みに 対 する 支 援 について 再 開 発 ビルは 都 市 計 画 事 業 によって 整 備 された 都 市 の 貴 重 な 資 産 である 一 方 区 分 所 有 床 の 大 半 を 民 間 が 所 有 するビルであることから 自 助 努 力 により 活 性 化 を 図 ることが 基 本 となる しかし 現 状 では 自 助 努 力 によって 活 性 化 を 図 る 際 の 環 境 整 備 や 支 援 策 が 十 分 でないことなどにより スムーズに 取 り 組 みが 進 まないケースがある 具 体 的 には... リニューアル( 改 修 ) 再 開 発 ビル 活 性 化 のための 施 設 全 体 のリニューアル 工 事 等 では 多 額 の 費 用 を 要 することから 計 画 修 繕 のた めの 修 繕 積 立 金 の 支 出 では 対 応 しきれないケースがある また 市 中 銀 行 からの 資 金 調 達 については ビル 管 理 組 合 や 管 理 会 社 の 信 用 力 等 の 問 題 から 厳 しい 状 況 にある 空 き 床 取 得 再 開 発 ビルの 活 性 化 を 図 るためには 散 在 的 に 発 生 した 空 き 床 ( 売 却 意 向 の 床 管 理 費 等 滞 納 床 等 )を 管 理 会 社 や 権 利 者 法 人 が 取 得 し 一 体 的 に 運 営 することが 有 効 となるが 床 を 取 得 するための 資 金 ( 原 資 )がないこ とや 将 来 的 に 取 得 した 床 の 利 用 が 見 込 めず 管 理 会 社 や 権 利 者 法 人 の 経 営 を 圧 迫 する 可 能 性 があることなど から 取 り 組 みが 進 んでいない 現 行 制 度 1 [ 債 務 保 証 公 的 融 資 制 度 ] 全 国 市 街 地 再 開 発 協 会 の 債 務 保 証 制 度 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の( 事 業 中 地 区 の) 支 援 を 目 的 とする 制 度 であり 既 存 再 開 発 ビル のリニューアル( 改 修 )は 対 象 外 住 宅 金 融 支 援 機 構 の マンション 共 用 部 分 リフォーム 融 資 ( 公 財 )マンション 管 理 セ ンターが 債 務 保 証 マンションを 対 象 とした 制 度 であり 非 住 宅 部 分 のみのリニューアル( 改 修 )は 対 象 外 非 住 宅 部 分 の 専 有 面 積 が 全 体 面 積 ( 住 宅 部 分 と 非 住 宅 部 分 の 専 有 面 積 の 合 計 )の 1/4 以 内 である 場 合 は 非 住 宅 部 分 の 工 事 費 も 融 資 対 象 とすることができる 都 市 開 発 資 金 ( 市 街 地 再 開 発 事 業 等 資 金 )による 貸 付 け 制 度 地 方 公 共 団 体 の 貸 付 額 の 1/2 以 内 を 地 方 公 共 団 体 を 通 じて 貸 付 け 市 街 地 再 開 発 組 合 等 に 対 し 事 業 に 要 する 費 用 の 貸 付 けや 保 留 床 管 理 法 人 等 に 対 する 保 留 床 取 得 費 への 貸 付 けを 行 う 制 度 であり 既 存 再 開 発 ビルのリニューアル( 改 修 )や 空 き 床 取 得 は 対 象 外 現 行 制 度 2 [ 補 助 制 度 計 画 への 位 置 付 け 等 が 可 能 な 場 合 に 活 用 できる 制 度 ( 地 方 負 担 が 前 提 )] 暮 らし にぎわい 再 生 事 業 ( 空 きビル 再 生 支 援 ) 国 費 率 1/3 対 象 施 設 : 認 定 中 心 市 街 地 活 性 化 基 本 計 画 に 位 置 付 けられた 都 市 機 能 導 入 施 設 ( 公 益 施 設 住 宅 商 業 施 設 等 ) 公 益 施 設 の 整 備 が 必 須 対 象 費 用 :1 調 査 計 画 作 成 費 2 改 修 工 事 費 3 共 同 施 設 整 備 費 4 多 目 的 ホール 等 の 賑 わい 交 流 施 設 整 備 費 ( 購 入 費 を 含 む) 地 方 都 市 リノベーション 事 業 ( 都 市 再 生 整 備 計 画 事 業 の 拡 充 ) 国 費 率 50% 対 象 施 設 : 地 方 都 市 リノベーション 推 進 施 設 ( 医 療 施 設 社 会 福 祉 施 設 子 育 て 支 援 施 設 教 育 文 化 施 設 商 業 施 設 ) 商 業 施 設 の 要 件 :1 風 営 法 第 2 条 各 項 に 規 定 する 施 設 でないこと 2 周 辺 に 同 種 の 施 設 がないこと 3 市 町 村 が 必 要 と 判 断 したもの 4 多 数 の 者 が 出 入 りし 利 用 することが 想 定 されること 対 象 費 用 : 既 存 建 造 物 活 用 事 業 により 上 記 リノベーション 推 進 施 設 を 整 備 する 場 合 1 購 入 移 設 及 び 改 築 に 要 する 費 用 2 貸 借 に 要 する 費 用 ( 原 則 5 年 間 を 限 度 とする) 優 良 建 築 物 等 整 備 事 業 ( 既 存 ストック 再 生 型 の 拡 充 ) 国 費 率 1/3 対 象 施 設 : 市 街 地 再 開 発 事 業 等 によって 整 備 された 10 人 以 上 の 区 分 所 有 建 物 を 改 修 し 改 修 後 の 延 べ 面 積 の 1/2 以 上 が 公 益 施 設 共 同 住 宅 又 は 商 業 の 用 に 供 されるもの 1 耐 震 改 修 アスベスト 改 修 は 必 須 2 都 市 再 開 発 方 針 等 の 計 画 への 位 置 付 け 及 び 官 民 連 携 協 議 会 の 組 織 が 必 要 対 象 費 用 : 耐 震 改 修 アスベスト 改 修 バリアフリー 改 修 等 の 建 物 の 性 能 改 善 に 係 る 費 用 まとめ:リニューアル( 改 修 )や 空 き 床 取 得 のための 資 金 調 達 が 困 難 なことから 自 助 努 力 により 活 性 化 を 図 る 際 の 債 務 保 証 公 的 融 資 制 度 等 の 環 境 整 備 や 補 助 等 の 支 援 制 度 が 必 要 である 現 行 制 度 下 での 自 助 努 力 の 限 界 リニューアル( 改 修 )について 有 効 な 債 務 保 証 制 度 公 的 融 資 制 度 がない 中 心 市 街 地 活 性 化 基 本 計 画 都 市 再 生 整 備 計 画 等 の 位 置 付 けが 難 しく 行 政 ( 地 元 市 )が 積 極 的 に 関 与 ( 支 援 )できないビルが 自 助 努 力 によって 活 性 化 への 取 り 組 みを 行 う 際 の 支 援 制 度 ( 補 助 等 )がな い 自 助 努 力 により 活 性 化 を 図 る 際 の 環 境 整 備 有 効 な 支 援 制 度 の 創 設 現 行 制 度 の 拡 充 等 による 債 務 保 証 制 度 公 的 融 資 制 度 等 の 創 設 ( 計 画 への 位 置 付 け 等 のない) 活 性 化 のためのリニューアル( 改 修 )や 空 き 床 取 得 に 対 する 支 援 制 度 の 創 設
(7) 再 開 発 ビル 活 性 化 の 主 体 役 割 分 担 について 再 開 発 ビルの 活 性 化 を 図 るためには 商 業 振 興 組 合 (テナント) 管 理 組 合 ( 区 分 所 有 者 ) 管 理 会 社 (3セク) 等 の 関 係 者 がそれぞ れの 役 割 を 明 確 にし 推 進 体 制 (パートナーシップ)を 確 立 ( 強 化 ) することが 重 要 となるが 現 状 では 全 体 としての 方 向 性 を 持 たず バラバラに 活 動 している 再 開 発 ビルが 少 なくない また 主 に 公 共 団 体 施 行 の 再 開 発 ビルにおいて 行 政 や 管 理 会 社 (3 セク)に 頼 り 切 らない 体 制 づくりが 課 題 となっている 活 性 化 に 向 けた 体 制 づくり 再 開 発 ビルの 活 性 化 を 図 るためには ビルの 実 態 に 応 じて 関 係 者 の 役 割 を 明 確 にし 推 進 体 制 (パートナーシップ)を 確 立 ( 強 化 )することが 重 要 となる ビルの 実 態 に 応 じて 関 係 者 の 役 割 を 明 確 化 ~ 区 分 所 有 者 の 意 識 改 革 ~ 商 業 施 設 の 一 体 運 営 ( 共 同 で 事 業 を 行 ってい パートナーシップの 確 立 ( 強 化 ) るという 意 識 ) 市 街 地 再 開 発 事 業 の 検 討 段 階 ( 事 業 の 組 み 立 て 段 階 )において 施 設 の 管 理 運 営 計 画 について 十 分 な 検 討 が 行 われなかったことが 課 題 を 生 み 出 す 要 因 の 一 つであると 考 えられることから 再 開 発 事 業 管 理 組 合 ( 区 分 所 有 者 ) 商 業 振 興 組 合 (テナント) 仕 組 み コンサルタント 等 の 専 門 家 の 中 に 管 理 運 営 計 画 を 明 確 に 位 置 づけることが 必 要 となる づくり 管 理 規 約 を 定 める 際 に 商 業 運 営 に 関 する 規 定 を 併 せて 定 めること 等 についても 検 討 が 必 要 管 理 会 社 権 利 者 法 人 側 面 支 援 行 政 ( 地 元 市 ) まとめ: 再 開 発 ビルの 活 性 化 を 図 るためには ビルの 実 態 に 応 じて 関 係 者 の 役 割 を 明 確 にし 推 進 体 制 (パートナーシップ)を 確 立 ( 強 化 )することが 重 要 となる また 施 設 の 管 理 運 営 計 画 については 市 街 地 再 開 発 事 業 の 検 討 段 階 ( 事 業 の 組 み 立 て 段 階 )において 十 分 な 検 討 が 必 要 である 出 屋 敷 リベルにおける 活 性 化 ( 課 題 解 決 )に 向 けた 取 り 組 み 権 利 者 法 人 による 商 業 床 の 運 営 ( 管 理 費 等 の 滞 納 対 策 ) 権 利 者 法 人 は 管 理 費 等 滞 納 床 の 取 得 や 共 用 部 分 の 専 商 業 振 興 組 合 (テナント)と 管 理 組 合 ( 区 分 所 有 者 )の 連 携 施 設 利 用 者 ( 高 齢 者 )からの 要 望 による 自 動 扉 の 設 置 活 性 化 のサイクル 管 理 組 合 用 使 用 によって 活 用 可 能 となった 床 を 一 体 的 に 運 営 する ことにより 管 理 組 合 に 代 わり 管 理 費 等 の 滞 納 解 消 を 図 る 活 性 化 を 図 るための 推 進 体 制 管 理 組 合 は 共 用 部 分 の 専 用 使 用 料 の 減 免 や 共 用 権 利 者 法 人 ( 新 たに 設 立 ) 利 用 者 を 観 察 施 設 の 維 持 更 新 にフィードバック 要 望 商 業 振 興 組 合 管 理 組 合 施 設 利 用 者 (テナント) 営 業 の 視 点 ( 所 有 者 ) ビル 管 理 の 視 点 部 分 の 改 修 に 必 要 となる 費 用 の 修 繕 積 立 金 からの 支 出 利 便 性 の 向 上 が 活 性 化 につながる ハード 整 備 ( 自 動 扉 の 設 置 ) 利 用 者 の 要 望 が 実 現 等 により 権 利 者 法 人 と 一 体 となって 取 り 組 みを 進 める