都 市 と 不 動 産 経 済 の 基 礎 最 終 レポート 駒 井 正 晶 研 究 会 1 首 都 圏 マンション 市 場 のダイナミズム 総 合 政 策 学 部 3 年 江 藤 文 昭 学 籍 番 号 :741114 今 回 首 都 圏 におけるマンション 市 場 について 分 析 し 考 察 を 試 みた マンション:3 階 建 て 以 上 の 民 間 分 譲 マンション 供 給 戸 数 : 新 築 マンションの 供 給 戸 数 平 均 価 格 : 新 築 マンションの 平 均 価 格 総 供 給 戸 数 : 供 給 戸 数 + 前 年 の 年 末 残 戸 数 まず { 図 1}を 見 てもらいたい このように 新 築 マンションの 供 給 戸 数 は 毎 年 変 化 し その 推 移 は 波 打 っている この なかで マンション 市 場 で 供 給 戸 数 が 高 い 値 で 推 移 している 状 態 を マンションブーム と 呼 ばれている このマンショ ンブームは 全 体 を 通 し 景 況 に 大 きく 影 響 され 主 に 好 景 気 の 時 期 に 割 安 感 から 需 要 が 高 まり 起 きた 現 象 である 以 降 マ ンションブームを 中 心 に 時 系 列 で 約 3 年 間 のマンション 市 場 について 分 析 考 察 をしていく 1973 年 ~1984 年 この 期 間 は マンション 市 場 の 拡 大 成 長 期 であるといえる それは { 図 1}からわかるように 供 給 戸 数 平 均 価 格 ともに 安 定 して 上 昇 し 続 けているからである 供 給 戸 数 は 37382 戸 から 44116 戸 平 均 価 格 は 1171 万 円 から 2562 万 円 と 上 昇 している これは 景 気 の 基 本 的 な 安 定 成 長 によるものと 思 われる マンションブームは 第 3 次 と 第 4 次 マンションブームが 起 きている 第 3 次 においては 購 入 主 体 の 変 遷 から 一 般 の サラリーマンにもマンション 購 入 という 選 択 が 始 めて 生 まれたということがわかる このことから 今 まで 都 心 で 起 きて いたものが 初 めて 郊 外 でブームが 起 きたと 思 われる 第 4 次 は 人 口 増 加 と 団 塊 の 世 代 が 職 場 に 近 い 都 心 で 住 みたいと いう 都 心 での 住 居 の 需 要 の 高 まりから 都 心 で 起 きた この 需 要 の 高 まりと 都 心 中 心 の 供 給 が 行 われたことから 平 均 価 格 の 上 昇 が 起 きた 1985 年 ~1993 年 この 期 間 は マンション 市 場 の 変 動 時 期 といえる 好 景 気 にわいた9 年 まで( 前 半 )と バブル 後 の 調 整 が 行 われた 9 年 以 降 ( 後 半 )とに 分 けることができる 一 方 総 供 給 戸 数 は5.5 万 戸 以 下 と 低 い 値 で 推 移 していたのも 特 徴 的 だ 前 半 は 第 5 次 と 第 6 次 のマンションブームが 起 きている 特 筆 すべきはともに 住 居 としての 需 要 の 高 まりから 起 きる ブームではなく 資 産 運 用 から 起 きたブームであったことだ これは { 図 1}の 平 均 価 格 の 異 常 な 上 昇 に 裏 付 けられる このように 平 均 価 格 が 上 昇 し 続 ければ 今 買 っておけば 後 々 高 値 で 売 り 抜 けられる という 心 理 が 働 き 住 むためで はく 資 産 運 用 として 需 要 が 高 まった また 好 景 気 により 地 価 が 高 騰 したことで 都 心 での 供 給 が 難 しくなり 郊 外 中 心 の 供 給 となった ディベロッパーがこの 郊 外 でのマンション 建 設 に 将 来 性 を 見 出 さなかったのか 高 い 契 約 率 にも 関 わら ず 供 給 戸 数 が 上 昇 せず それに 伴 って 総 供 給 戸 数 も 低 い 値 で 推 移 している 後 半 は バブル 崩 壊 後 の 不 景 気 に 見 舞 われ 供 給 戸 数 が15 年 ぶりの 低 い 値 で 推 移 した また 今 までの 平 均 価 格 の 上 昇 が バブル 経 済 に 裏 づけされていたことが 顕 著 に 現 れたように 大 幅 な 下 降 を 続 けた しかし { 図 2}の 年 間 契 約 率 は87 年 から 下 がり 続 けていたが 92 年 には 上 昇 に 転 じた 萎 縮 傾 向 と 思 われたマンション 市 場 に 転 機 が 訪 れたと 思 われる
1993 年 ~26 年 この 時 期 は 住 居 としてのマンションの 安 定 拡 大 期 と 言 える バブル 崩 壊 後 に 始 まった 平 均 価 格 の 下 落 も 収 束 し 1 年 以 上 にわたり 安 定 している また { 図 2}の 年 間 契 約 率 も4 年 までのデータではあるが 8%を 超 えた 高 い 値 で 推 移 している 一 方 供 給 戸 数 はブームに 伴 い 上 下 しているが 終 始 今 までにないような 大 量 供 給 が 行 われ 続 けている しかし 超 過 供 給 に 伴 う 価 格 の 下 落 が 起 こっておらず 先 に 述 べたように 安 定 している よってマンション 市 場 の 安 定 拡 大 期 といえる この 期 間 に 第 7 次 第 8 次 のマンションブームが 起 こっている この2つのブームに 共 通 するのが 地 価 の 下 落 などに 伴 う 建 設 環 境 の 良 化 だ 今 回 詳 しいデータを 集 められなかったのが 残 念 ですが バブル 崩 壊 後 から5 年 まで 地 価 は 下 落 し 続 けていた この 建 設 環 境 の 良 化 に 伴 い 都 心 でのマンション 建 設 が 急 増 している それは { 図 1,2}の 供 給 総 供 給 個 数 の 高 水 準 での 推 移 と { 表 1}の 立 地 から 説 明 できる このことから 都 心 での 住 居 の 需 要 が 高 いことがうかがえ る また 低 金 利 による 住 宅 ローンの 低 さが 住 居 の 需 要 を 後 押 ししている 以 上 のように 供 給 と 需 要 がともに 高 まりブ ームが 起 こった また この 期 間 では{ 表 2,3}{ 図 3}に 見 られるように 他 の 期 間 と 比 べより 詳 しい 資 料 が 揃 ったので より 深 い 分 析 をすることができた まず{ 表 2,3}だが これから1993 年 以 降 の 価 格 の 安 定 は 不 動 産 ディベロッパーのバランスの 取 れた 供 給 が 行 わ れているからであることがわかった それは { 表 3}から 供 給 戸 数 と 平 均 価 格 の 相 関 係 数 は -.88と 強 い 負 の 相 関 関 係 があることがわかる それにも 関 わらず { 図 1}のように1993 年 以 降 平 均 価 格 は 安 定 した 推 移 を 見 せており 供 給 戸 数 は 上 下 している このことから 供 給 戸 数 を 調 節 して 平 均 価 格 が 安 定 していることがうかがえる この 供 給 戸 数 には 前 年 の 契 約 率 が 影 響 していることがわかった それは 年 間 の 契 約 率 と 供 給 個 数 との 相 関 は. 71であるのに 対 して 前 年 の 契 約 率 と 供 給 戸 数 との 相 関 は.8である ちなみに 前 々 年 の 契 約 率 とは.65であ る このことから 供 給 戸 数 と 契 約 率 に 関 して 前 年 の 契 約 率 が 強 く 関 係 していることがわかった 次 に{ 図 3}についてだが これは1991~26 年 の16 年 間 の 平 均 面 積 とm2 当 たり 平 均 価 格 の 散 布 図 である 91 年 以 降 基 本 的 に 価 格 は 減 少 し 面 積 は 上 昇 し 続 けていたが 2 年 からは ほぼ 同 じ 地 点 で 推 移 している こ のことから 2 年 以 降 のマンション 供 給 は 安 定 的 であり 価 格 と 面 積 の 面 で 変 動 が 極 めて 少 ない また { 表 2}か ら 見 て 取 れるように2~24 年 までではあるが 9%を 超 える 高 い 契 約 率 を 維 持 している つまり 都 心 にあり 面 積 が75m2くらいで m2あたり 価 格 が54くらいのマンションには 継 続 した 需 要 がある ということが 言 え る 結 論 約 3 年 間 を 通 して マンション 市 場 は 景 況 に 影 響 されながらも 成 長 を 続 けてきた それは 毎 年 の 供 給 戸 数 も 全 体 と して 右 肩 上 がりであることから 上 げられる 市 場 規 模 の 拡 大 と 近 年 のマンション 市 場 の 動 向 から よりライフスタイルに 見 合 った 高 い 需 要 のあるマンションが 供 給 されていることなどからだ その 成 長 過 程 では 都 心 部 の 高 級 物 件 としのマンションから 一 般 市 民 の 需 要 も 汲 み 取 ったマンションとなったり 都 心 郊 外 都 心 と 経 済 状 況 に 見 合 った 需 要 が 多 いマンションとなるための 軌 跡 が 見 て 取 れる また バブル 期 には 資 産 運 用 の 対 象 として 扱 われ 市 場 が 大 きく 上 下 したことで その 後 の 洗 練 された 市 場 として 生 まれ 変 わっている このよう にして マンションは 日 本 において 多 くの 需 要 を 汲 み 取 るとため 変 化 し 続 けることで 規 模 を 拡 大 してきた これからも マンションは 変 化 を 続 けマンション 市 場 は 拡 大 していくと 思 われる また 近 年 に 特 徴 的 な 安 定 したマン ションに 対 する 需 要 は まだまだ 都 心 マンションへの 内 在 的 な 需 要 があることをうかがわせるものがある よって じわ じわではあるが 平 均 価 格 が 上 昇 している よって 近 い 将 来 において23 年 から25 年 において 第 9 次 マンシ ョンブームといわれるようになるかもしれない
{ 表 1} 第 1 次 第 2 次 第 3 次 第 4 次 第 5 次 第 6 次 第 7 次 第 8 次 期 間 63~64 年 68~69 年 72~73 年 77~8 年 86~87 年 89~9 年 93~96 年 99~1 年 景 況 オリンピック いざなぎ 列 島 改 造 技 術 革 新 内 需 拡 大 バブル 生 活 大 国 資 産 デフレ 公 定 歩 合 5.9~6.5% 6.% 4.25~9.% 3.5~9.% 2.5~4.5% 3.25~6.% 1.75%.5~.25% 住 宅 ロー 1.2%S36 年 9.12~9.6% 9.~9.6% 7.62 6.12~7.5% 6.6~8.28% 6.12~4.% 3.8~3.65% ン 金 利 4 月 スタート ~9.% 人 口 ( 首 都 194 万 人 2211 万 人 2534 万 人 2786 万 人 376 万 人 3127 万 人 3188 万 人 3345 万 人 圏 ) (1963 年 ) (1968 年 ) (1973 年 ) (1979 年 ) (1988 年 ) (199 年 ) (1992 年 ) (2 年 ) 分 譲 マン 63 年 1,776 戸 68 年 72 年 77 年 86 年 93 年 99 年 ション 着 64 年 9,672 戸 26,975 戸 89,737 戸 14,967 戸 119,745 戸 177,834 戸 135,416 戸 184,668 戸 工 戸 数 ( 全 69 年 73 年 78 年 87 年 9 年 94 年 年 国 ) 45,758 戸 154,86 戸 122,448 戸 133,776 戸 238,6 戸 222,51 戸 217,73 戸 79 年 88 年 95 年 1 年 129,513 戸 167,876 戸 26,84 戸 215,31 戸 8 年 96 年 14,96 戸 113,873 戸 196,47 戸 年 収 ( 勤 労 57.9~62.4 16.7~ 2.8~ 399.8~ 662.7~ 73 91 年 828 98 年 859 者 世 帯 )( 万 [9.2~11.5] 122.7 238.6 492.7 682.2 9 年 767 92 年 85 1 年 813 円 )[ 倍 率 ] [5.5~5.7] [3.85~4.9] [4.1~5.] [4.2~7.] [7.4~8.] [6.1~5.3] [4.85~4.95] 新 規 販 売 72 年 77 年 86 年 93 年 99 年 戸 数 3,33 戸 471,71 戸 4,477 戸 39,352 戸 44,27 戸 86,297 戸 73 年 78 年 87 年 9 年 94 年 年 37,382 戸 54,7 戸 41,57 戸 39,548 戸 79,896 戸 95,635 戸 74 年 79 年 88 年 95 年 1 年 32,31 戸 53,772 戸 32,8 戸 84,885 戸 89,256 戸 96 年 82,795 戸 新 規 契 約 72 年 5.5% 77 年 7.3% 86 年 76.8% 77.4% 93 年 83.3% 99 年 79.% 率 73 年 59.% 78 年 73.9% 87 年 91.2% 9 年 73.9% 94 年 85.4% 年 79.6% 74 年 26.7% 79 年 8.5% 88 年 74.9% 95 年 78.5% 1 年 78.1% 8 年 65.4% 96 年 83.1% 年 末 残 戸 72 年 77 年 86 年 93 年 99 年 数 4,135 戸 8,714 戸 2,58 戸 4,222 戸 6,749 戸 8,712 戸 73 年 78 年 87 年 9 年 94 年 年 8,971 戸 6,665 戸 1,45 戸 8,14 戸 8,583 戸 8,93 戸 74 年 79 年 88 年 95 年 1 年 19,23 戸 5,82 戸 4,225 戸 1,447 戸 9,571 戸 8 年 96 年 1,872 戸 8,33 戸 平 均 価 格 63 年 531 68 年 66 72 年 774 77 年 1,646 86 年 2,758 5,411 93 年 4,488 99 年 4,138 ( 万 円 ) 64 年 718 69 年 688 73 年 1,171 78 年 1,711 87 年 1,45 9 年 8,14 94 年 4,49 年 4,34
( 東 京 都 ) ( 東 京 都 ) 74 年 1,657 79 年 1,992 88 年 4,225 95 年 4,148 1 年 4,26 8 年 2,477 96 年 4,238 立 地 都 心 都 心 郊 外 都 心 準 都 心 郊 外 遠 郊 外 準 郊 外 都 心 回 帰 購 入 主 体 会 社 役 員 会 社 管 理 職 会 社 職 員 団 塊 の 世 代 買 換 え 資 産 法 人 ニューサー 低 金 利 需 要 運 用 ティ シングル 共 働 き < 不 動 産 経 済 研 究 所 > { 表 2} 年 度 供 給 戸 数 新 築 マンション 平 均 価 格 ( 万 円 ) 平 均 面 積 (m2) m2 当 たり 価 格 ( 万 円 ) 新 規 契 約 戸 数 年 間 契 約 率 (%) 年 間 総 供 給 戸 数 1991 26422 59 64.9 9.9 18215 7.3 33924 1992 26853 566 63.3 8 2226 83.9 37952 1993 44765 4488 63.8 7.3 4455 91.4 531 1994 79897 449 64.6 68.2 73255 91.7 86646 1995 84885 4148 66.7 62.2 7737 9.8 93468 1996 82795 4238 69.5 61 76596 92.5 93242 1997 7543 4374 7.3 62.2 6284 88 78783 1998 6638 4168 71 58.7 5754 86 76195 1999 86297 4138 71.8 57.6 78757 91.3 9744 2 95635 434 74.7 54 87741 91.7 14347 21 89256 426 77 52.3 8571 9.3 98159 22 88516 43 78 51.3 7793 88 9887 23 83183 469 74.7 54.5 74936 99.1 94794 24 85429 414 74.6 55 7871 91.4 95157 < 矢 野 経 済 研 究 所 長 谷 工 総 合 研 究 所 > { 表 3} 1991~24 年 供 給 戸 数 新 築 マンション 平 均 面 積 (m2) m2 当 たり 価 格 新 規 契 約 戸 数 年 間 契 約 率 年 間 総 供 給 平 均 価 格 ( 万 円 ) ( 万 円 ) (%) 戸 数 供 給 戸 数 1 新 築 マンション 平 均 -.8822 1 価 格 平 均 面 積 (m2).736392 -.6672 1 m2 当 たり 価 格 -.9727.96292 -.84343 1 新 規 契 約 戸 数.997831 -.88931.7762 -.917 1 年 間 契 約 率.7166 -.85498.392433 -.75574.741124 1 年 間 総 供 給 戸 数.998126 -.8924.75517 -.91951.996315.72666 1
{ 図 1} 新 築 マンションの 供 給 戸 数 と 平 均 価 格 の 推 移 供 給 戸 数 平 均 価 格 新 築 マンション 供 給 戸 数 12 1 8 6 4 2 26 25 24 23 22 21 2 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 199 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 198 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 7 6 5 4 3 2 1 新 築 マンション 平 均 価 格 ( 万 円 ) < 不 動 産 経 済 研 究 所 > { 図 2} 年 間 契 約 率 と 年 間 総 供 給 戸 数 の 推 移 年 間 契 約 率 年 間 総 供 給 戸 数 12 12 1 1 契 約 率 (%) 8 6 4 8 6 4 総 供 給 戸 数 2 2 24 23 22 21 2 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 199 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 < 矢 野 経 済 研 究 所 長 谷 工 総 合 研 究 所 >
{ 図 3}1991 年 ~26 年 95 平 均 面 積 とm2 当 たり 平 均 価 格 の 推 移 9 85 m2 当 たり 平 均 価 格 ( 万 円 ) 8 75 7 65 6 55 5 6 62 64 66 68 7 72 74 76 78 8 平 均 面 積 (m2) 相 関 係 数 :-.8582 < 矢 野 経 済 研 究 所 長 谷 工 総 合 研 究 所 > 参 考 資 料 : 矢 野 経 済 研 究 所 25 マンション 市 場 の 徹 底 研 究 株 式 会 社 矢 野 経 済 研 究 所 不 動 産 経 済 研 究 所 マンション こんなに 変 わった 郊 外 化 から 都 心 居 住 へ 首 都 圏 マンション 市 場 動 向 26 年 まとめ 首 都 圏 マンション 市 場 動 向 26 年 12 月 度 首 都 圏 の 建 売 住 宅 市 場 動 向 26 年 12 月 度 長 谷 工 総 合 研 究 所 26 年 マンション 市 場 の 総 括 25 年 マンション 市 場 の 総 括 と26 年 の 見 通 し 24 年 マンション 市 場 の 総 括 と25 年 の 見 通 し