目 次 1. 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 現 状 と 課 題 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 1 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 2 不 動 産 価 格 の 透 明 性 の 向 上 3

不 動 産 流 通 政 策 に 関 する 最 近 の 動 向 について 平 成 26 年 10 月 土 地 建 設 産 業 局 不 動 産 業 課 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

目 次 1. 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 現 状 と 課 題 2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 1 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 2 不 動 産 価 格 の 透 明 性 の 向 上 3 先 進 的 な 不 動 産 流 通 ビジネスモデルの 育 成 支 援 と 成 功 事 例 の 普 及 4 宅 地 建 物 取 引 業 者 及 び 従 業 者 の 資 質 の 向 上 5 住 み 替 え 支 援 など 多 様 な 手 段 による 既 存 ストックの 流 動 化 の 推 進 3. 今 後 の 展 望 2

1. 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 現 状 と 課 題 3

地 価 と 土 地 取 引 の 状 況 Ø 地 価 動 向 については 三 大 都 市 圏 では 住 宅 地 が 上 昇 に 転 換 し 商 業 地 は 上 昇 率 が 拡 大 しているが 後 半 は 力 強 さに 陰 りが 見 られる 地 方 圏 では 中 核 都 市 を 中 心 に 回 復 傾 向 が 見 られるが 総 じて 下 落 が 続 いている Ø 土 地 取 引 件 数 については 平 成 24 年 に 増 加 に 転 じたものの 足 下 では 弱 含 み 20.0 15.0 10.0 5.0 (%) 0.0 (%) - 5.0-10.0 昭 和 昭 昭 昭 平 和 和 和 成 元 年 63 62 61 60 年 年 年 年 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0-10.0-20.0 12.0 9.0 6.0 3.0 (%) 0.0-3.0-6.0-9.0 昭 和 60 昭 昭 昭 平 和 和 和 成 元 年 61 62 63 年 年 年 年 15.0 昭 和 60 昭 昭 昭 平 和 和 和 成 元 年 61 62 63 年 年 年 年 地 価 の 変 動 率 (H26.7.1 住 宅 地 時 点 ) 平 成 商 業 地 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 平 成 2 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 平 成 2 15 16 17 住 宅 地 商 業 地 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 平 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 成 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 15 16 17 18 18 19 19 20 住 宅 地 商 業 地 20 21 21 22 22 23 23 24 24 25 25 全 国 平 成 26 年 住 宅 地 : 1.2% 商 業 地 : 1.1% 三 大 都 市 圏 平 成 26 年 住 宅 地 :0.5% 商 業 地 :1.7% 26 地 方 圏 平 成 26 年 住 宅 地 : 1.8% 商 業 地 : 2.2% 26 250 200 150 100 50 半 年 毎 の 地 価 動 向 三 大 都 市 圏 は 前 半 後 半 ともに 同 程 度 の 上 昇 地 方 圏 は 後 半 に 下 落 率 縮 小 前 半 7 月 ~ 12 月 後 半 1 月 ~ 6 月 ( 単 位 :%) 全 国 三 大 都 市 圏 東 京 圏 大 阪 圏 名 古 屋 圏 地 方 圏 地 価 公 示 との 共 通 地 点 1,616 地 点 で 調 査 住 宅 地 商 業 地 26 調 査 26 調 査 前 半 後 半 前 半 後 半 0.3 0.3 0.4 0.5 0.6 0.5 1.3 1.1 0.6 0.5 1.2 1.2 0.2 0.3 1.4 1.1 1.2 0.9 1.3 0.9 0.2 0.0 0.5 0.2 売 買 による 土 地 所 有 権 移 転 登 記 件 数 の 推 移 ( 全 国 ) ( 万 件 ) 213215 227 213 226 221 200 182 177 184185 196 185 170172170164160161160158 155 144 129 118 115 114 120 128 0 60 61 62 63 元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 ( 年 ) ( 昭 和 ) ( 平 成 ) ( 資 料 ) 法 務 省 法 務 統 計 月 報 4

住 宅 着 工 戸 数 ( 季 節 調 整 済 年 率 換 算 値 ) 住 宅 着 工 戸 数 は 8 月 は 前 月 比 5% 増 の84.5 万 戸 ( 季 節 調 整 済 年 率 換 算 値 ) < 住 宅 着 工 戸 数 > 着 工 戸 数 ( 万 戸 ) 130 128.5 年 度 別 実 績 値 130 着 工 戸 数 ( 万 戸 ) 月 別 季 節 調 整 済 年 率 換 算 値 120 ( 注 ) 平 成 25( 暦 年 )は 98.0 万 戸 ( 前 年 比 10.5% 増 ) 120 110 103.6 103.9 110 102.6 105.5 102.8103.0 103.7 100 90 80 77.5 81.9 84.1 89.3 98.7 100 90 80 88.7 89.6 86.9 88.7 85.3 86.4 84.3 96.3 93.8 90.9 91.3 91.9 89.0 87.9 97.5 97.7 96.6 98.7 91.9 89.5 90.6 87.2 88.3 83.9 84.5 70 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 ( 年 度 ) 70 H24 H25 H26 出 典 : 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 5

既 存 住 宅 流 通 市 場 の 現 状 全 住 宅 流 通 量 ( 新 築 着 工 + 既 存 住 宅 流 通 )に 占 める 既 存 住 宅 流 通 のシェアは 約 13.5%( 平 成 20 年 )であり 欧 米 諸 国 と 比 べると 極 めて 低 い 水 準 にある 200 ( 万 戸 ) 既 存 住 宅 流 通 シェアの 推 移 16.0% ( 万 戸 ) 既 存 住 宅 流 通 シェアの 国 際 比 較 180 160 140 120 100 80 13.1% 13.5% 13.5% 13.0% 12.1% 12.2% 11.5% 12.5% 12.3% 11.8% 11.5% 10.1% 10.2% 9.9% 8.6% 8.8% 8.0% 7.9% 166 8.9% 171 137 140 149 157 164 147 139 120 121 123 117 115 116 119 124 129 106 109 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 60 40 20 0 5.5% 14.4 10 11.7 13.7 16.7 14.8 16.1 15.9 15.7 15.6 16.3 16.9 17.6 16.2 17.5 18.6 17.1 16.7 15.1 17.1 H 元 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 既 存 住 宅 流 通 新 築 着 工 戸 数 既 存 / 既 存 + 新 築 4.0% 2.0% 0.0% ( 資 料 ) 日 本 : 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 平 成 20 年 )( 総 務 省 ) 住 宅 着 工 統 計 ( 平 成 21 年 )( 国 土 交 通 省 ) アメリカ:Statistical Abstract of the U.S. 2009 イギリス:コミュニティ 地 方 政 府 省 (URL http://www.communities.gov.uk/) ( 既 存 住 宅 流 通 戸 数 は イングランド 及 びウェールズのみ) フランス: 運 輸 設 備 観 光 海 洋 省 (URL http://www.eqipment.gouv.fr/) ( 資 料 ) 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 総 務 省 ) 住 宅 着 工 統 計 ( 国 土 交 通 省 ) 既 存 住 宅 流 通 量 については 本 データとは 別 に( 一 社 ) 不 動 産 流 通 経 営 協 会 が 不 動 産 の 所 有 権 移 転 登 記 の 件 数 をベースに 年 間 54.7 万 件 (H25 年 )と 推 計 しており この 推 計 を 前 提 とすると H25 年 の 既 存 住 宅 流 通 シェアは35.8%となる 注 1)イギリス: 住 宅 取 引 戸 数 には 新 築 住 宅 の 取 引 戸 数 も 含 まれるため 住 宅 取 引 戸 数 - 新 築 完 工 戸 数 を 既 存 住 宅 取 引 戸 数 として 扱 った また 住 宅 取 引 戸 数 は 取 引 額 4 万 ポンド 以 上 のもの なお データ 元 である 調 査 機 関 のHMRCは このしきい 値 により 全 体 のうちの12%が 調 査 対 象 からもれると 推 計 している 注 2)フランス: 年 間 既 存 住 宅 流 通 量 として 毎 月 の 既 存 住 宅 流 通 量 の 年 換 算 値 の 年 間 平 均 値 を 採 用 した 6

空 き 家 の 増 加 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 総 務 省 )によれば 空 き 家 の 総 数 は この20 年 で1.8 倍 (448 万 戸 820 万 戸 )に 増 加 空 き 家 の 種 類 別 の 内 訳 では 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 住 宅 (460 万 戸 )が 最 も 多 いが その 他 の 住 宅 (318 万 戸 )がこの20 年 で2.1 倍 に 増 加 ( 万 戸 ) 900 800 700 600 その 他 の 住 宅 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 住 宅 二 次 的 住 宅 空 き 家 率 9.4% 8.6% 9.8% 11.5% 576 12.2% 659 212 13.1% 757 268 13.5% 820 318 14.0% 12.0% 10.0% 500 400 300 200 100 330 125 183 394 131 234 448 149 262 182 352 398 448 460 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0 22 30 37 42 50 41 41 1983 年 1988 年 1993 年 1998 年 2003 年 2008 年 2013 年 0.0% 二 次 的 住 宅 : 別 荘 及 びその 他 (たまに 寝 泊 まりする 人 がいる 住 宅 ) 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 住 宅 : 新 築 中 古 を 問 わず, 賃 貸 又 は 売 却 のために 空 き 家 になっている 住 宅 その 他 の 住 宅 : 上 記 の 他 に 人 が 住 んでいない 住 宅 で, 例 えば, 転 勤 入 院 などのため 居 住 世 帯 が 長 期 にわたって 不 在 の 住 宅 や 建 て 替 えなどのために 取 り 壊 すことになっている 住 宅 など 資 料 : 総 務 省 平 成 25 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 速 報 値 ) 7

中 古 住 宅 の 寿 命 と 資 産 価 値 滅 失 住 宅 の 平 均 築 後 年 数 の 国 際 比 較 においては アメリカ66.6 年 イギリス80.6 年 に 対 し 日 本 においては27.0 年 と 欧 米 に 比 べ 住 宅 寿 命 が 非 常 に 短 い 現 状 住 宅 の 市 場 価 値 は 経 年 により 減 少 戸 建 住 宅 の 場 合 築 後 20 年 で 価 格 はほぼゼロに 滅 失 住 宅 の 平 均 築 後 年 数 の 国 際 比 較 住 宅 の 現 状 の 市 場 価 値 ( 年 ) 価 格 リフォームをしても 価 値 の 下 落 ペースが 変 わらない メンテナンス 状 況 によっては 建 物 がマイナス 価 値 評 価 と なる 場 合 もある ( 資 料 ) 日 本 : 総 務 省 平 成 15 年 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 (データ:2003 年 2008 年 ) アメリカ:U.S.Census Bureau American Housing Survey 2003 2009 (データ:2003 年 2009 年 ) http://www.census.gov/ イギリス(イングランド):Communities and Local Government 2001/02, 2007/08 Survey of English Housing (データ:2001 年 2007 年 ) http://www.communities.gov.uk/ より 国 土 交 通 省 推 計 20~25 年 築 年 8

住 宅 投 資 額 累 計 と 住 宅 資 産 額 日 本 の 住 宅 ストック 額 ( 国 民 経 済 計 算 上 の 額 )は 建 物 価 値 の 減 価 や 早 期 に 除 却 される 実 態 に 即 して 累 積 投 資 額 に 比 して500 兆 円 程 度 損 なわれている 計 算 このギャップを 埋 めるためには 中 古 住 宅 における 建 物 評 価 の 適 正 化 リフォーム 投 資 等 による 質 の 向 上 等 が 必 要 ( 兆 円 ) ( 実 質 値 ) 900 800 700 600 ストック 額 が 投 資 額 を 大 きく 下 回 る 理 由 資 産 評 価 : 減 耗 のある 再 調 達 原 価 で 設 定 我 が 国 住 宅 の 実 態 を 反 映 し 築 年 数 の 経 過 で 急 速 に 減 耗 する 計 算 価 値 の 減 耗 統 計 の 未 整 備 等 により リ フォーム 投 資 も 資 産 額 に 織 り 込 まれ 難 い 住 宅 投 資 額 累 計 と 住 宅 資 産 額 2011 年 862.1 兆 円 500 400 300 投 資 額 累 計 に 対 し 資 産 額 が500 兆 円 程 度 下 回 る 2011 年 343.8 兆 円 200 100 国 民 経 済 計 算 上 のデー タがあるとこ ろから 開 始 0 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 住 宅 資 産 額 住 宅 投 資 額 累 計 ( 資 料 ) 国 民 経 済 計 算 ( 内 閣 府 ) 野 村 資 本 市 場 研 究 所 の 我 が 国 の 本 格 的 なリバース モーゲージの 普 及 に 向 けて を 参 考 に 作 成 住 宅 資 産 額 の2000 年 以 前 のデータは 平 成 17 年 基 準 をもとに 推 計 1969 年 以 前 は 統 計 がないため 1969 年 以 降 の 累 積 9

既 存 住 宅 市 場 における 負 の 連 鎖 買 い 主 良良 い 既 存 住 宅宅 が 判 別 しにくい 質 に 対 する 不不 安 が 大きい リスクヘッジの 手 法 がわから ない 市 場 で 起 きていること 新 規 取 得 住 み 替 え 機 会 の 喪 失 建 物 評 価 建 物 の 価 値 =20 年年 でゼロ 利利 用 価 値 があっても 評 価 されない 中 古 住 宅宅 市 場 透 明 性 の 低 い 市 場 欧 米に 比して 薄 い 流流 通 市 場 リフォーム 市 場 売 主 ( 所 有 者 ) 適 切切 な 維 持 管 理理 のインセン ティブが 生まれにくい 低 い 担 保 評 価 となり 売 れな い 住 み 替 えができない 物 件 情 報 提 供 のインセンティブが ない 住 宅宅 の 管 理理 に 手が 届 かない 資 産 価 値 が 維 持 できない 空 き 家 の 増 加 居 住 ニーズのミス マッチ 広 い 家 をもてあます 高 齢 者 層 の 増 加 など 10

2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 11

ストック 重 視 型 社 会 に 向 けた 政 府 の 取 り 組 み 住 生 活 基 本 計 画 ( 平 成 18 年 9 月 閣 議 決 定 平 成 23 年 3 月 変 更 ) 住 宅 のストックが 量 的 に 充 足 し 環 境 問 題 や 資 源 エネルギー 問 題 がますます 深 刻 化 する 中 で これまでの 住 宅 を 作 っては 壊 す 社 会 から いいものを 作 って きちんと 手 入 れして 長 く 大 切 に 使 う 社 会 へと 移 行 することが 重 要 である このような 観 点 から 既 存 住 宅 ストック 及 び 将 来 にわたり 活 用 される 新 規 に 供 給 される 住 宅 ストックの 質 を 高 めるとともに 適 切 に 維 持 管 理 されたストックが 市 場 において 循 環 利 用 される 環 境 を 整 備 することを 重 視 した 施 策 を 展 開 する 経 済 財 政 運 営 と 改 革 の 基 本 方 針 2014~デフレから 好 循 環 拡 大 へ~ (H26.6.24 閣 議 決 定 ) ( 都 市 再 生 等 ) 地 域 間 の 機 能 分 担 連 携 等 を 推 進 する 定 期 借 地 権 不 動 産 証 券 化 等 の 手 法 を 活 用 するとともに 木 造 密 集 市 街 地 の 改 善 整 備 等 のため 公 的 不 動 産 等 を 活 用 した 連 鎖 的 な 市 街 地 整 備 を 進 める また 地 価 公 示 の 充 実 中 古 住 宅 リフォー ム 市 場 の 活 性 化 等 を 図 る 日 本 再 興 戦 略 改 訂 2014 - 未 来 への 挑 戦 (H26.6.24 閣 議 決 定 ) 中 短 期 工 程 表 ( 不 動 産 業 関 係 部 分 ) ( 日 本 産 業 再 興 プラン) <2014 年 度 以 降 の 取 組 > 都 市 の 競 争 力 の 向 上 分 散 して 存 在 する 不 動 産 取 引 に 必 要 な 情 報 ( 過 去 の 取 引 履 歴 周 辺 環 境 に 関 する 情 報 等 )を 効 率 的 に 集 約 管 理 し 消 費 者 が 求 める 情 報 を 宅 建 業 者 が 適 時 適 切 に 提 供 できるシステムの 構 築 全 国 展 開 に 向 けた 検 討 試 行 用 のシステム 構 築 中 古 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 に 示 され 建 物 評 価 方 法 の 宅 建 業 者 不 動 産 鑑 定 士 の 評 価 実 務 への 普 及 に 向 けた 検 討 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブル において 中 古 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 を 市 場 に 定 着 させるための 具 体 的 方 策 について 検 討 ( 戦 略 市 場 創 造 プラン) <2014 年 度 以 降 の 取 組 > 安 心 して 歩 いて 暮 らせるまちづくり 中 古 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 に 示 された 建 物 評 価 方 法 の 宅 建 業 者 不 動 産 鑑 定 士 の 評 価 実 務 への 普 及 に 向 けた 検 討 事 業 者 間 で 連 携 し 消 費 者 にワンストップで 充 実 した 情 報 提 供 を 行 う 先 進 的 取 組 の 全 国 展 開 (KPI) 中 古 住 宅 流 通 リフォーム 市 場 の 規 模 を 倍 増 10 兆 円 (2010 年 ) 20 兆 円 (2020 年 ) 12

不 動 産 流 通 システム 改 革 による 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 けて ( 平 成 24 年 6 月 不 動 産 流 通 市 場 活 性 化 フォーラム 提 言 より) 不不 動 産 流流 通 市 場 の 現 状 誰 が 建 てたか 判 らない 修 繕 等 の 情 報 が 判 らない 耐 震 性 能 省省 エネ 性 能 が 判 らない 劣劣 化 の 状 況 が 判 らない リフォームの 可 否 が 判 らない 不不 動 産 業 者 からのリ フォーム 提 案 がない 価 格 の 妥 当 性 が 判 らない 価 格 の 相 場 が 判 らない 後 で 不不 具 合 が 見見つかるのでは と 不不 安 だ <カギを 握 る2つの 政 策 テーマ> 不不 動 産 情 報 の 整 備 蓄 積 < 消 費 者 利利 益 の 実 現 のための 不不 動 産 取 引 の 透 明 性 効 率率率 性 の 向 上 > + 不不 動 産 業 者 の 力力 量量 の 向 上 < 事 業 者 間 連 携 中 小 業 者 の 提 案 営 業 力力の 向 上 > = 中 古 住 宅宅 流流 通 リフォーム 市 場 の 倍 増 を 目 指 す 不不 動 産 流流 通 システム 改 革 の 実 施 物 件 情 報 の 収 集 履履 歴 情 報 等 の 蓄 積 情 報 提 供 内 容 の 充 実 物 件 調 査 説 明 (インスペクション 価 格 査 定 )の 対 応 強 化 売 買 契 約 前 の リフォームや リノベーション 提 案 の 充 実 売 買 契 約 時 の 価 格 の 妥 当 性 確 認 方 法 の 充 実 引 渡 し 後 の アフターサービス 保 証 ( 瑕 疵 保 険 )の 充 実 不不 動 産 流流 通 システム 改 革のための5つの 柱 1. 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 1 住 宅宅 性 能 など 市 場 流流 通 時 の 物 件 情 報 の 充 実 2 修 繕 履履 歴 など 不不 動 産 に 係 る 情 報 ストックの 整 備 2. 不不 動 産 の 価 格 の 透 明 性 の 向 上 建 物 評 価 手 法 の 見見 直 し(リフォーム 改 修 等 の 査 定 への 反 映 ) と 金金 融 機 関 など 取 引 関 係 者 への 普 及 レインズ( 指 定 流流 通 機 構 )による 情 報 提 供 の 充 実 成 約 価 格 情 報 履履 歴 情 報 地 価 情 報 等 を 組 み 合 わせた 仕 組 みの 検 討 5. 住 み 替 え 支 援 など 多 様 な 手 段 による 既 存 ストックの 流流 動 化 の 促 進 インスペクション( 建 物 検 査 )に 関 する 仕 組 みの 整 備 ストックの 再 生 循 環 活 用の 促 進 の 精 緻 化 活 用の 促 進 消 費 者 ニーズへの 適 確 な 対 応 不不 動 産 事 業 者 のコンサルティング 機 能 の 向 上 等 に 係 る 施 策 の 実 施 による 不不 動 産 流流 通 システムの 構 築 4. 宅宅 地 建 物 取 引 業 者 及 び 従 業 者 の 資 質 の 向 上 消 費 者 保 護 のための 取 引 主 任 者 従 業 者 の 教 育 制 度度 の 充 実 不不 動 産 鑑 定 評 価 の 活 用 事 業 者 が 使 用する 建 物 価 格 査 定 マニュアル 3. 先 進 的 な 不不 動 産 流流 通 ビジネスモデル の 育 成 支 援 と 成 功 事 例例 の 普 及 事 業 者 間 連 携 の 推 進 定 期 借 家 制 度度 等 の 活 用による 住 み 替 えなど 住 まいに 関 する 多 様 な 提 案 13

2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 1 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 分 散 して 存 在 する 不 動 産 取 引 に 必 要 な 情 報 ( 過 去 の 取 引 履 歴 周 辺 環 境 に 関 する 情 報 等 )を 効 率 的 に 集 約 管 理 するシステムの 構 築 により 宅 建 業 者 から 消 費 者 に 対 する 情 報 提 供 を 促 進 14

不 動 産 に 係 る 情 報 を 提 供 するシステムの 整 備 Ø 不 動 産 に 関 する 情 報 のうち 売 り 出 し 物 件 や 成 約 物 件 の 所 在 地 や 間 取 り 価 格 等 はレインス 上 に 集 約 されているが 売 り 主 も 十 分 に 把 握 していないハザードマップや 法 令 制 限 過 去 の 土 地 利 用 等 の 地 域 に 関 する 情 報 等 は 網 羅 されて おらず 様 々な 機 関 に 分 散 して 存 在 しているため 情 報 を 集 めることが 困 難 Ø これらの 情 報 が 不 動 産 業 者 から 一 覧 性 を 持 って 消 費 者 に 提 供 できるようにすることで 消 費 者 が 安 心 して 物 件 を 選 択 できる 環 境 を 整 備 する 例 えば システム 上 に 防 災 関 連 情 報 として 土 砂 災 害 関 係 の 情 報 を 集 約 し 宅 建 業 法 上 重 要 事 項 として 説 明 義 務 のある 土 砂 災 害 警 戒 区 域 に 加 え 土 砂 災 害 危 険 箇 所 になっているかどうかなどについても 説 明 可 能 に 様 々な 機 関 に 分 散 して 存 在 する 各 種 情 報 例 ) 防 災 関 連 情 報 災 害 危 険 性 地 域 関 情 報 関 他 情 土 報 地 防 災 に 関 する 情 報 提 供 サイト 土 砂 災 害 警 戒 区 域 一 部 の 都 道 府 県 HP 地 すべり 防 止 区 域 一 部 の 都 道 府 県 市 町 村 H P 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 一 部 の 都 道 府 県 市 町 村 H 区 域 P 津 波 災 害 警 戒 区 域 一 部 の 都 道 府 県 市 町 村 HP 土 砂 災 害 危 険 箇 所 国 土 数 値 情 報 一 部 の 都 道 府 県 HP 土 砂 災 害 雪 崩 発 生 場 所 (5kmメッ 国 土 数 値 情 報 シュ) 国 土 数 値 情 報 浸 水 想 定 区 域 一 部 の 都 道 府 県 市 町 村 H P 洪 水 内 水 高 潮 津 波 土 砂 災 害 ハ ザードマップ 一 部 の 市 区 町 村 HP 明 治 前 期 の 低 湿 地 地 理 院 地 図 ( 電 子 国 土 WEB) データ 2 万 5000 分 の1 土 地 理 院 地 図 ( 電 子 国 土 WEB) 地 条 件 図 集 約 不 動 産 に 係 る 情 報 データベース その 他 以 下 の 情 報 も 表 示 用 途 地 域 等 の 法 令 制 限 当 該 物 件 の 過 去 の 成 約 価 格 周 辺 の 取 引 価 格 相 場 の 情 報 土 砂 災 害 警 戒 区 域 道 路 等 のインフラ 情 報 小 学 校 等 の 周 辺 施 設 過 去 の 航 空 写 真 等 システムを 活 用 した 情 報 提 供 のイメージ この 物 件 は 山に 近 いけど 土 砂 災 害 は 大 丈 夫 でしょうか? レインズ 経 由 で データベース 利 用 レインズに 掲 載 さ れた 物 件 情 報 に 関 する 情 報 を 確 認 宅 建 業 者 消 費 者 土 砂 災 害 警 戒 区 域 には 指 定 されてい ませんし 土 砂 災 害 危 険 箇 所 にも 入っていませんね 15

不 動 産 流 通 市 場 における 情 報 ストックシステム 構 築 に 向 けた 想 定 スケジュール 平 成 25 年 度 システムの 基 本 構 想 策 定 有 識 者 宅 建 業 者 による 情 報 ストックのあり 方 に 関 する 検 討 WGの 議 論 を 踏 まえ 策 定 平 成 26 年 度 プロトタイプシステムの 構 築 基 本 構 想 をもとに 実 務 者 の 意 見 を 踏 まえ システムの 機 能 画 面 等 の 詳 細 を 決 定 行 政 情 報 の 開 示 が 進 んでいる 自 治 体 ( 横 浜 市 )と 連 携 し H27 年 度 の 試 行 運 用 に 向 けたシステムを 構 築 収 集 する 情 報 量 の 充 実 に 向 けた 対 応 方 法 や 情 報 の 最 新 性 正 確 性 の 確 保 レインズとの 連 携 のあり 方 等 の 検 討 平 成 27 年 度 プロトタイプシステムの 試 行 運 用 による 効 果 課 題 の 検 証 システムの 全 国 展 開 に 向 けた 行 政 情 報 の 集 約 方 策 検 討 横 浜 市 内 で 営 業 する 宅 建 業 者 の 協 力 のもと 業 務 の 中 でプロトタイプシステムを 試 行 的 に 利 用 して 頂 き 1 情 報 収 集 管 理 提 供 等 に 係 るシステム 運 営 上 の 課 題 2システム 導 入 により 期 待 される 市 場 活 性 化 への 効 果 メリット 課 題 対 応 方 策 等 の 検 討 を 把 握 検 討 し システムを 活 用 した 不 動 産 取 引 のあり 方 を 検 討 する 全 国 の 自 治 体 における 都 市 計 画 規 制 道 路 等 のインフラ 整 備 状 況 ハザードマップ 等 の 行 政 情 報 の 整 備 状 況 等 を 調 査 し 各 自 治 体 の 有 する 行 政 情 報 の 効 率 的 な 提 供 活 用 のための 方 策 ルール 整 備 を 検 討 する 平 成 28 年 度 ~ 全 国 展 開 に 向 けたシステムの 検 討 開 発 試 行 運 用 検 証 を 踏 まえ 全 国 展 開 に 向 けた 本 格 システムの 構 築 を 図 る 平 成 30 年 度 ~ システムの 本 格 運 用 開 始 運 用 開 始 後 に 対 象 地 域 収 集 項 目 を 順 次 拡 大 16

2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 2 不 動 産 価 格 の 透 明 性 の 向 上 リフォーム 等 による 価 値 の 増 分 等 を 含 め 築 年 数 のみによらず 人 が 居 住 する という 住 宅 本 来 の 機 能 に 着 目 した 価 値 を 適 切 に 反 映 できる 中 古 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 手 法 の 検 討 普 及 17

中 古 住 宅 取 引 に 係 る 建 物 評 価 の 改 善 中 古 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 の 現 状 課 題 流 通 市 場 において 戸 建 て 住 宅 が 一 律 に 経 年 減 価 し 築 20~25 年 程 度 で 市 場 価 値 がゼロとなる 慣 行 が 存 在 価 格 建 物 リフォームをしても 価 値 の 下 落 ペースが 変 わらない 建 物 がマイナス 評 価 となる 場 合 もある 20~25 年 築 年 築 年 数 を20 年 を 大 きく 超 える 住 宅 も 収 益 を 生 む レインズ( 首 都 圏 )に 成 約 報 告 された 戸 建 て 賃 貸 住 宅 のうち 築 30 年 以 上 の 物 件 の 割 合 が 増 加 し 近 年 では1/4を 超 える < 年 平 均 成 約 件 数 割 合 ( 注 )> 1992 年年 ~2002 年年 2003 年年 ~2007 年年 2008 年年 ~2014 年年 4 月 5% 1% 3% 23% 33% 38% 15% 25% 24% 33% 築 年 数 ~9 年 10~19 年 20~29 年 30~39 年 40 年 以 上 サンプル 数 :2,931 件 サンプル 数 :10,221 件 サンプル 数 :39,642 件 出 典 :( 財 ) 東 日 本 不 動 産 流 通 機 構 ( 注 ): 築 年 数 情 報 が 登 録 されている 物 件 による 成 約 件 数 のみを 計 上 18 % 9% 25 % 23 % 24 % 木 造 戸 建 て 住 宅 の 建 物 評 価 改 善 の 方 向 性 個 別 の 住 宅 の 状 態 に 応 じて 人 が 居 住 する という 住 宅 本 来 の 機 能 に 着 目 した 価 値 ( 使 用 価 値 )を 評 価 価 格 建 物 20~25 年 A: 建 物 の 耐 用 年 数 の 把 握 B:リフォームによる 価 値 回 復 向 上 の 反 映 方 法 を 検 討 A 築 年 u 不 動 産 鑑 定 評 価 の 実 務 への 反 映 リフォーム 工 事 や 日 常 の 維 持 管 理 状 態 等 の 個 別 の 建 物 の 実 態 に 応 じた 評 価 を 行 うための 指 針 を 策 定 中 古 戸 建 て 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 (H26.3) 1 建 物 を 基 礎 躯 体 部 分 と 内 外 装 設 備 部 分 に 区 分 2 基 礎 躯 体 は 性 能 に 応 じて20 年 より 長 い 耐 用 年 数 を 設 定 例 : 長 期 優 良 住 宅 :100 年 超 住 宅 性 能 表 示 劣 化 対 策 等 級 3:75~90 年 等 築 年 数 にかかわらず 評 価 上 の 経 過 年 数 を 設 定 3 適 切 な 内 外 装 設 備 の 補 修 等 を 行 えば 価 値 が 回 復 向 上 建 物 評 価 改 善 の 市 場 への 定 着 に 向 けた 取 組 u 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 査 定 への 反 映 宅 建 業 者 が 値 付 けのための 査 定 に 用 いる 既 存 住 宅 価 格 査 定 マニュアル を 改 訂 金 融 機 関 の 担 保 評 価 にも 反 18

2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 3 先 進 的 な 不 動 産 流 通 ビジネスモデルの 育 成 支 援 と 成 功 事 例 の 普 及 宅 建 業 者 とインスペクション 業 者 やリフォーム 業 者 不 動 産 鑑 定 士 等 との 連 携 による 消 費 者 が 安 心 して 中 古 住 宅 を 取 引 できる 環 境 の 整 備 税 制 特 例 による 買 取 再 販 事 業 の 支 援 19

事 業 者 間 連 携 による 不 動 産 流 通 システム 改 革 の 推 進 中 古 住 宅 取 引 に 臨 む 消 費 者 はインスペクション( 建 物 検 査 ) リフォーム 鑑 定 評 価 等 多 様 なサービスを 望 んでい るが 仲 介 業 者 等 から 適 切 な 助 言 を 受 けられないケースがあり 中 古 住 宅 取 引 を 阻 害 する 要 因 となっている 宅 建 業 者 と 関 連 事 業 者 の 連 携 によるワンストップサービスの 提 供 を 促 進 することで 消 費 者 が 中 古 住 宅 を 安 心 して 取 引 できる 環 境 を 整 備 し 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 を 図 る < 事 業 のイメージ> リフォーム 業 者 不 動 産 鑑 定 業 者 アフター サ ー ヒ ズ 保 証 提 供 者 売 主 インスペクショ ン 業 者 宅 建 業 者 ローン 提 供 者 ( 地 方 銀 行 等 ) 買 主 事 業 者 間 連 携 によるワンストップサービスの 提 供 消 費 者 : 取 引 の 安 心 透 明 性 効 率 性 の 確 保 事 業 者 : 提 案 型 パッケージ 型 営 業 による 新 顧 客 層 ビジネスチャンスの 開 拓 中 古 住 宅宅 流流 通 市 場 の 活 性 化 H24,25 年 度 国 土 交 通 省 予 算 事 業 による 支 援 各 地 域 において インスペクションやリフォーム 等 の 関 連 事 業 者 と 宅 建 業 者 が 連 携 した 体 制 を 構 築 し ワンストップのサービス 提 供 に 係 るビジネスモデルを 検 討 する 取 組 を 支 援 全 国 で14の 地 域 協 議 会 が 誕 生 地 域 の 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 の 担 い 手 として 継 続 して 活 動 する 旨 の 事 業 者 間 連 携 による 不 動 産 流 通 市 場 活 性 化 宣 言 発 表 (H26.3.25 事 業 者 間 連 携 シンポジウム) H26 年 度 ~ ( 公 財 ) 不 動 産 流 通 近 代 化 センターにおける 支 援 共 通 課 題 等 に 関 する 合 同 会 議 の 開 催 消 費 者 への 周 知 等 による 支 援 20

中 古 不 動 産 取 引 の 円 滑 化 推 進 に 係 る 調 査 検 討 ( 平 成 26 年 度 予 算 事 業 ) 中 古 不 動 産 取 引 における 宅 建 業 者 等 による 売 主 の 情 報 開 示 買 主 の 情 報 収 集 解 釈 の 補 助 等 に 係 る 先 進 的 取 組 を 支 援 することにより 消 費 者 への 情 報 提 供 の 充 実 を 図 る 課 題 中 古 不 動 産 取 引 においては 現 状 売 主 や 宅 建 業 者 に 物 件 に 関 する 情 報 開 示 のノウハウやインセンティブがなく 物 件 に 関 する 情 報 開 示 が 不 十 分 であり また 買 主 に 対 しての 情 報 提 供 やコンサルティングも 十 分 でないため 本 来 のニーズ に 合 致 した 物 件 を 選 択 しにくい 状 況 にあり 物 件 に 関 する 情 報 不 足 による 取 引 への 不 安 が 中 古 住 宅 取 引 を 阻 害 する 要 因 となっている 宅 建 業 者 が 他 の 専 門 事 業 者 と 連 携 して 行 う 1 売 主 による 物 件 情 報 開 示 や2 買 主 による 物 件 情 報 収 集 解 釈 の 補 助 等 に 係 る 先 進 的 取 組 をモデル 事 業 として 支 援 し 事 例 分 析 及 び 全 国 展 開 を 図 る < 採 択 事 業 者 一 覧 > No. 応 募 事 業 者 名 主 な 構 成 メンバー No. 応 募 事 業 者 名 主 な 構 成 メンバー 北 海 道 既 存 住 宅 流 通 促 ( 公 社 ) 北 海 道 宅 地 建 物 取 引 業 協 議 会 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 北 海 道 本 部 不 動 産 コンシェルジュ 中 ( 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 鳥 取 県 島 根 県 岡 山 県 広 島 県 山 口 県 ) ( 株 ) 日 本 住 1 10 進 協 議 会 ( 公 社 ) 北 海 道 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 等 国 地 区 協 議 会 宅 保 証 検 査 機 構 住 宅 保 証 機 構 ( 株 ) ( 株 ) 広 島 銀 行 等 2 3 4 東 北 地 区 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 首 都 圏 既 存 住 宅 流 通 推 進 協 議 会 富 山 県 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 5 良 品 R 住 宅 推 進 協 議 会 6 7 8 9 静 岡 不 動 産 流 通 活 性 化 協 議 会 既 存 住 宅 品 質 サポートセ ンター 近 畿 不 動 産 活 性 化 協 議 会 兵 庫 既 存 住 宅 活 性 協 議 会 ( 公 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 東 北 各 県 ) ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 本 部 ( 東 北 各 県 ) 東 北 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 ( 一 社 ) 宮 城 県 建 築 士 事 務 所 協 会 住 宅 保 証 機 構 ( 株 ) 等 ( 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 東 京 都 埼 玉 県 千 葉 県 神 奈 川 県 ) ( 一 社 ) 既 存 住 宅 インスヘ クター 教 育 研 究 会 ( 社 ) 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 東 京 都 神 奈 川 県 ) 等 ( 公 社 ) 富 山 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 富 山 県 本 部 ( 一 社 ) 富 山 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 公 社 ) 富 山 県 建 築 士 事 務 所 協 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 等 ( 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 山 梨 県 長 野 県 新 潟 県 ) ( 一 社 ) 山 梨 県 長 野 県 建 築 士 事 務 所 協 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 ( 一 社 ) 住 宅 履 歴 情 報 蓄 積 活 用 推 進 協 議 会 等 ( 公 社 ) 静 岡 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 静 岡 県 本 部 ( 公 社 ) 静 岡 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 静 岡 県 土 地 家 屋 調 査 士 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 等 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 愛 知 県 本 部 ( 公 社 ) 愛 知 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 ( 株 ) 住 宅 あんしん 保 証 等 ( 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 大 阪 府 京 都 府 滋 賀 県 和 歌 山 県 奈 良 県 ) ( 公 社 ) 全 日 不 動 産 協 会 本 部 ( 大 阪 府 奈 良 県 / 協 力 : 近 畿 地 区 協 議 会 ) 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 大 阪 府 京 都 府 滋 賀 県 和 歌 山 県 奈 良 県 ) ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 等 ( 一 社 ) 兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 全 日 本 不 動 産 協 会 兵 庫 県 本 部 ( 公 社 ) 兵 庫 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 一 社 ) 兵 庫 県 建 築 士 事 務 所 協 会 等 11 四 国 中 古 住 宅 流 通 促 進 事 業 協 議 会 12 ハウスマーケット 検 討 協 議 会 13 14 住 宅 管 理 ストック 推 進 協 議 会 良 質 中 古 住 宅 推 進 協 議 会 15 ウェスト 東 京 不 動 産 流 通 ネットワーク 16 大 阪 不 動 産 コンサルティ ング 事 業 協 同 組 合 17 OKINAWA 型 中 古 住 宅 流 通 研 究 会 ( 公 社 ) 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 四 国 各 県 ) ( 社 ) 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 四 国 各 県 ) NP O 法 人 香 川 県 定 期 借 地 借 家 権 推 進 機 構 NPO 法 人 徳 島 県 定 借 推 進 機 構 等 ( 株 ) 大 好 産 業 フラックスコーポレーション( 株 ) ( 株 ) 日 本 MLS 開 発 ハイアス アン ド カンパニー( 株 ) 等 ( 一 社 ) 住 宅 管 理 ストック 活 用 推 進 協 議 会 いえとまち( 株 ) ( 株 )マイハウス ( 株 ) ルヴァン パワーハウス( 株 ) ( 株 )アーキテックス ( 株 )ホームラボ 等 ( 株 )バイヤーズスタイル ( 株 )ESTproduce ( 有 )アルファ 建 築 設 計 事 務 所 ( 一 社 ) 住 宅 履 歴 情 報 蓄 積 活 用 促 進 協 議 会 NPO 法 人 住 宅 再 生 推 進 機 構 等 岡 庭 不 動 産 ( 株 ) 岡 庭 建 設 ( 株 ) 日 本 長 期 メンテナンス 有 限 責 任 事 業 組 合 ( 一 社 ) 住 宅 医 ネットワーク 協 会 西 東 京 FP 住 宅 相 談 センター 住 宅 性 能 保 証 ( 株 ) 等 大 阪 不 動 産 コンサルティング 事 業 協 同 組 合 ( 株 )アーバンリバース 等 ( 株 )クロトン ( 株 ) 佐 平 建 設 アーキテクト ラボ ハローム ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 SBIモゲージ ( 有 ) 日 建 開 発 等

買 取 再 販 ビジネスの 展 開 Ø 買 取 再 販 市 場 は 平 成 26 年 度 税 制 改 正 ( 登 録 免 許 税 について 長 期 優 良 住 宅 並 みの 優 遇 措 置 )を 追 い 風 に 拡 大 傾 向 に 拍 車 大 手 不 動 産 会 社 の 本 格 参 入 など 新 たな 展 開 も 見 られるところ Ø さらに 中 小 宅 建 事 業 者 向 けの 買 取 リフォーム 資 金 一 体 型 のローン 商 品 も 登 場 し 中 小 事 業 者 の 買 取 再 販 ビジネ スへの 参 入 が 期 待 されるところ 買 取 再 販 市 場 の 現 状 税 制 支 援 措 置 買 取 再 販 ビジネスの 新 たな 展 開 350 300 250 200 150 100 50 0 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 正 会 員 数 67 164 217 251 268 297 H21 H22 H23 H24 H25 H26 買 取 再 販 物 件 の 販 売 戸 数 2,718 3,028 3,270 4,316 1,079 1~3 月 分 を 4 倍 して 計 算 1~3 月 分 0 H23 H24 H25 H26 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 加 盟 23 社 に 対 するアンケート 結 果 より 作 成 登 録 免 許 税 の 工 事 要 件 を 満 たしたもののみ 登 録 免 許 税 の 特 例 措 置 の 創 設 (H26 年 度 ~) 買 取 再 販 事 業 者 により 一 定 の 質 の 向 上 を 図 るための 改 修 工 事 が 行 われた 中 古 住 宅 を 取 得 する 場 合 に 買 主 に 課 される 登 録 免 許 税 の 税 率 を 一 般 住 宅 特 例 より 引 き 下 所 有 権 移 転 登 記 げ 0.1% 本 則 :2% 一 般 住 宅 特 例 :0.3% 長 期 優 良 住 宅 :0.1% 平 成 27 年 度 税 制 改 正 要 望 においても 不 動 産 取 得 税 の 非 課 税 措 置 を 要 望 中 大 手 不 動 産 会 社 の 本 格 参 入 三 菱 地 所 レジデンス マンションの 一 戸 又 は 一 棟 買 取 リノベーショ ン 事 業 を 開 始 (2013 年 10 月 ~) 首 都 圏 で3,000~4,000 万 円 を 中 心 に 販 売 長 谷 工 リアルエステート マンションの 一 棟 買 取 リノベーション 事 業 を 開 始 (2014 年 2 月 ~) 首 都 圏 で2,000~3,000 万 円 台 大 阪 圏 で 1,000~2,000 万 円 台 を 中 心 に 販 売 中 小 宅 建 事 業 者 向 けの 買 取 リフォーム 資 金 一 体 型 ローン 全 宅 ファイナンス 全 宅 住 宅 ローン これまで 資 金 不 足 等 の 理 由 から 買 取 再 販 ビジネスに 手 を 出 しにくかった 全 宅 連 会 員 業 者 など に 対 し その 買 取 リフォーム 資 金 を 一 体 で 融 資 する 事 業 者 向 けローン 商 品 が 登 場 売 主 仕 入 売 買 買 取 再 販 全 宅 連 会 員 買 主 買 主 の 住 宅 ローン 融 資 が 内 定 する と 買 取 リフォーム 資 金 を 一 体 融 資 フラット35の 申 込 みに 対 し リフォー ム 後 の 価 格 で 内 定 全 宅 ファイナンス 全 宅 住 宅 ローン 22

2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 4 宅 地 建 物 取 引 業 者 及 び 従 業 者 の 資 質 の 向 上 議 員 立 法 による 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 改 正 を 踏 まえた 宅 地 建 物 取 引 士 や 他 の 従 業 者 の 適 正 な 業 務 の 確 保 のための 資 質 の 維 持 向 上 に 向 けた 対 応 23

宅 地 建 物 取 引 業 法 の 一 部 を 改 正 する 法 律 ( 議 員 立 法 )の 概 要 宅 地 建 物 取 引 業 に 従 事 する 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 については 宅 地 建 物 の 安 全 な 取 引 のために 果 たすべき 責 任 の 増 大 や 中 古 住 宅 の 円 滑 な 流 通 に 向 けた 関 係 者 との 連 携 等 その 役 割 が 大 きくなっていることを 踏 まえ 次 に 掲 げるとおり 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 改 正 を 行 うものとする また あわせて 従 業 員 の 教 育 や 暴 力 団 排 除 の 規 定 を 整 備 する 1. 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 を 宅 地 建 物 取 引 士 とする 2. 宅 地 建 物 取 引 士 に 関 し 以 下 の 規 定 を 置 く 宅 地 建 物 取 引 士 の 業 務 処 理 の 原 則 宅 地 建 物 取 引 士 は 宅 地 建 物 取 引 業 の 業 務 に 従 事 するときは 宅 地 又 は 建 物 の 取 引 の 専 門 家 として 購 入 者 等 の 利 益 の 保 護 及 び 円 滑 な 宅 地 又 は 建 物 の 流 通 に 資 するよう 公 正 かつ 誠 実 にこの 法 律 に 定 める 事 務 を 行 うとともに 宅 地 建 物 取 引 業 に 関 連 する 業 務 に 従 事 する 者 との 連 携 に 努 めなければならない 信 用 失 墜 行 為 の 禁 止 宅 地 建 物 取 引 士 は 宅 地 建 物 取 引 士 の 信 用 又 は 品 位 を 害 するような 行 為 をしてはならない 知 識 及 び 能 力 の 維 持 向 上 宅 地 建 物 取 引 士 は 宅 地 又 は 建 物 の 取 引 に 係 る 事 務 に 必 要 な 知 識 及 び 能 力 の 維 持 向 上 に 努 めなければな らない 3.その 他 宅 地 建 物 取 引 業 者 による 従 業 者 の 教 育 の 規 定 を 置 く 宅 地 建 物 取 引 業 者 は その 従 業 者 に 対 し その 業 務 を 適 正 に 実 施 させるため 必 要 な 教 育 を 行 うよう 努 めな ければならない 宅 地 建 物 取 引 業 者 宅 地 建 物 取 引 士 に 係 る 暴 力 団 排 除 規 定 を 置 く 24

改 正 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 施 行 に 向 けて 政 省 令 告 示 の 整 備 施 行 日 の 決 定 等 施 行 日 ( 法 律 では 公 布 から1 年 以 内 で 政 令 で 定 める 日 )として 平 成 27 年 4 月 1 日 ( )と 定 める 等 所 要 の 改 正 を 行 う 宅 建 試 験 スケジュール( 例 年 6 月 に 試 験 実 施 公 告 10 月 に 試 験 実 施 12 月 に 合 格 発 表 )を 勘 案 宅 地 建 物 取 引 士 にふさわしい 適 正 な 業 務 確 保 に 係 る 規 定 の 創 設 に 伴 う 対 応 法 定 講 習 の 充 実 ( 大 臣 告 示 ) 取 引 士 にふさわしい 資 質 の 維 持 向 上 を 図 る 観 点 から 業 界 団 体 とも 協 議 のうえ 法 定 講 習 ( )の 内 容 を 充 実 ( 講 習 時 間 を5 時 間 6 時 間 に 増 加 し 新 たに 宅 地 建 物 取 引 士 の 使 命 と 役 割 に 関 する 事 項 を 追 加 ) 法 定 講 習 とは 宅 建 業 法 22 条 の2に 基 づき 都 道 府 県 知 事 から 主 任 者 証 の 交 付 を 受 けようとする 者 が 受 講 を 義 務 づけられている 講 習 をいう 各 業 界 団 体 の 倫 理 規 程 の 見 直 し 業 界 団 体 に 対 し 倫 理 規 定 の 見 直 し 等 を 通 じて 宅 建 業 者 や 取 引 士 に 対 する 指 導 監 督 体 制 等 自 主 的 な 取 組 を 徹 底 するよう 指 導 する その 他 主 任 者 の 名 称 変 更 に 伴 う 対 応 有 効 期 間 内 の 主 任 者 証 の 取 引 士 証 への 切 替 交 付 法 改 正 後 取 引 士 証 への 切 替 交 付 を 希 望 する 者 が 殺 到 することが 予 想 されるため 都 道 府 県 の 事 務 負 担 に 配 慮 しつつ 円 滑 に 切 替 交 付 が 行 われる 仕 組 み( 手 数 料 の 徴 収 切 替 交 付 の 申 請 時 期 を 調 整 等 )について 調 整 を 進 める 25

2. 既 存 住 宅 流 通 市 場 拡 大 に 向 けた 国 土 交 通 省 の 取 組 み 5 住 み 替 え 支 援 など 多 様 な 手 段 による 既 存 ストックの 流 動 化 の 推 進 インスペクション 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 普 及 長 期 優 良 化 リフォーム の 推 進 等 に 向 けた 施 策 による 既 存 ストックの 質 の 向 上 流 通 促 進 26

既 存 住 宅 インスペクション ガイドライン (H25.6 公 表 )の 概 要 1. 策 定 の 背 景 目 的 インスペクション( 建 物 検 査 )の 現 状 l 消 費 者 の 中 古 住 宅 に 対 する 品 質 等 に 対 する 不 安 中 古 住 宅 売 買 時 のインスペクション サービスへのニーズの 高 まり l 民 間 事 業 者 により 実 施 されている インスペクション といわれるサービスは 様 々 インスペクションの 利 用 : 中 古 住 宅 の 売 買 時 リフォーム 実 施 時 新 築 住 宅 入 居 時 現 場 で 検 査 等 を 行 う 者 の 技 術 力 ( 専 門 知 識 実 務 経 験 等 )や 検 査 の 範 囲 基 準 等 も 事 業 者 ごとに 様 々 2.ガイドラインのポイン ト 検 査 項 目 中 古 住 宅 売 買 時 の 利 用 を 前 提 とした 基 礎 的 なインスペクションに 関 し 共 通 して 実 施 することが 望 ましい 事 項 をガイドラインとしてとりまとめ 以 下 に 掲 げる 劣 化 事 象 等 の 有 無 を 確 認 インスペクションに 対 する 共 通 認 識 の 形 成 普 及 の 促 進 1 構 造 耐 力 上 の 安 全 性 に 問 題 のある 可 能 性 が 高 い 劣 化 事 象 等 2 雨 漏 り 水 漏 れが 発 生 している 又 は 発 生 する 可 能 性 が 高 い 劣 化 事 象 等 3 設 備 配 管 に 日 常 生 活 上 支 障 のある 劣 化 等 が 生 じている 劣 化 事 象 等 検 査 方 法 目 視 計 測 を 中 心 とする 非 破 壊 による 検 査 原 則 破 壊 調 査 は 実 施 しない 検 査 人 l 資 格 の 有 無 だけでなく 実 務 経 験 講 習 受 講 等 により 必 要 な 能 力 を 確 保 l 一 定 の 資 格 ( 建 築 士 建 築 施 工 管 理 技 士 ) 実 務 経 験 ( 住 宅 の 生 産 検 査 調 査 等 )や 講 習 受 講 ( 修 了 考 査 )の 情 報 開 示 消 費 者 が 選 択 可 能 に l 実 地 訓 練 により 必 要 な 能 力 の 確 保 を 図 る 既 存 住 宅 現 況 適 検 正 査 なインスペクションの の 手 順 誘 導 l 業 務 受 託 時 の 契 約 内 容 等 ( 検 査 人 検 査 業 務 実 施 上 の 留 意 事 項 中 立 性 に 関 する 情 報 )の 説 明 等 l 現 況 検 査 の 実 施 記 録 業 務 実 施 上 の 遵 守 事 項 情 報 開 示 適 正 なインスペクションの 誘 導 l 検 査 結 果 報 告 書 の 作 成 報 告 + 検 査 結 果 に 係 る 留 意 事 項 l 関 係 法 令 の 遵 守 l 客 観 性 中 立 性 の 確 保 リフォーム 工 事 費 の 目 安 等 の 情 報 提 供 を 行 う 場 合 の 検 査 業 務 との 区 別 宅 建 業 建 設 業 リフォーム 業 を 営 んでいること 等 の 情 報 開 示 自 らが 売 主 となる 住 宅 についてはインスペクション 業 務 を 実 施 しないこと 等 l 広 告 勧 誘 の 適 正 化 l 依 頼 主 の 保 護 守 秘 義 務 l 検 査 人 や 中 立 性 等 の 情 報 開 示 ( 契 約 内 容 等 の 説 明 時 ホームページ 等 ) 27

既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 商 品 ラインナップの 充 実 従 来 5 年 の 保 険 期 間 について 保 険 期 間 の 短 い 商 品 の 提 供 を 開 始 するなど 多 様 な 保 険 期 間 の 商 品 の 充 実 を 図 り 瑕 疵 保 険 の 利 用 促 進 を 図 る 瑕 疵 保 険 とフラット35の 適 合 証 明 に 係 る 各 検 査 についても その 合 理 化 を 検 討 する 売 主 が 宅 建 業 者 の 保 険 の 仕 組 み 保 険 金 の 支 払 い ( 業 者 倒 産 時 ) 宅 建 業 者 が 買 主 に 対 して 負 担 する 瑕 疵 担 保 責 任 を 履 行 することに よって 生 じる 損 害 について 保 険 金 を 支 払 う 売 主 が 宅 建 業 者 以 外 の 保 険 の 仕 組 み 保 険 金 の 支 払 い ( 業 者 倒 産 時 ) 売 買 契 約 買 主 売 主 ( 宅 建 業 者 ) 検 査 ( 建 築 士 ) 保 険 付 既 存 住 宅 保 険 金 の 支 払 い 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 保 険 加 入 手 続 き 買 主 売 主 ( 宅 建 業 者 以 外 ) 保 証 検 査 検 査 保 証 依 頼 検 査 機 関 ( 保 証 者 ) 保 険 金 の 支 払 い 売 買 契 約 検 査 ( 建 築 士 ) 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 検 査 保 証 依 頼 は 買 主 ( 予 定 者 )からも 可 能 保 険 加 入 手 続 き 個 人 間 での 売 買 の 対 象 となる 住 宅 の 検 査 を 行 い 売 買 後 に 隠 れた 瑕 疵 が 発 見 された 場 合 に 保 証 する 検 査 機 関 の 保 証 責 任 について 保 険 を 支 払 う 保 険 申 込 実 績 ( 単 位 : 件 ) H21 年 度 H22 年 度 H23 年 度 H24 年 度 宅 建 業 者 販 売 タイプ 136 2,014 2,952 1,941 個 人 間 売 買 タイプ 0 258 1,274 249 商 品 ラインナップの 充 実 売 主 宅 建 業 者 タイプ 1 保 険 期 間 5 年 保 険 金 額 1000 万 円 2 保 険 期 間 2 年 保 険 金 額 500 万 円 3 保 険 期 間 2 年 保 険 金 額 1000 万 円 個 人 間 売 買 タイプ 1 保 険 期 間 5 年 保 険 金 額 1000 万 円 2 保 険 期 間 1 年 保 険 金 額 500 万 円 3 保 険 期 間 1 年 保 険 金 額 1000 万 円 赤 字 がH25 年 度 に 追 加 料 金 ( 消 費 税 8% 込 ) 6.1 万 円 ~6.6 万 円 4.4 万 円 ~5.0 万 円 4.5 万 円 ~5.1 万 円 料 金 ( 消 費 税 8% 込 ) 4.8 万 円 ~5.5 万 円 2.4 万 円 ~3.2 万 円 2.5 万 円 ~3.3 万 円 料 金 は 戸 建 住 宅 ( 延 床 面 積 120m2)の 場 合 の 料 金 個 人 間 売 買 タイプの 料 金 は 保 険 法 人 の 検 査 を 書 面 審 査 化 (*)した 場 合 の 料 金 (*) ( 一 社 ) 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 協 会 が 実 施 する 講 習 を 受 講 修 了 し 登 録 された 建 築 士 が 検 査 を 行 った 場 合 28

長 期 優 良 化 リフォーム 推 進 事 業 長 く 使 っていけるストックを 壊 さずにきちんと 手 入 れして 長 く 大 切 に 使 う 社 会 を 構 築 するため 既 存 住 宅 の 長 寿 命 化 に 資 するリフォームの 先 進 的 な 取 り 組 みを 支 援 し 既 存 住 宅 ストックの 質 の 向 上 及 び 流 通 促 進 に 向 けた 市 場 環 境 の 醸 成 を 図 る 現 状 と 課 題 長 期 優 良 化 リフォーム 推 進 事 業 既 存 住 宅 ストックの 現 状 耐 震 化 されていない 住 宅 : 約 1,000 万 戸 断 熱 措 置 がとられていない 住 宅 : 約 2,000 万 戸 中 古 住 宅 の 質 に 対 する 消 費 者 の 不 安 資 産 価 値 は20 年 でほぼゼロ 欧 米 と 比 べて 低 い 中 古 住 宅 流 通 シェア ( 日 本 :13.5%,アメリカ:90.3%,イギリス:71.1%,フランス59.4%) 現 在 の 評 価 ( 価 格 ) 20 年 程 度 で 建 物 価 値 ゼロ( 木 造 ) ( 経 年 ) (H20) (H24) 消 費 者 の 不 安 を 解 消 するインスペクションや 維 持 保 全 計 画 の 作 成 の 取 り 組 みを 行 うことを 前 提 に 長 寿 命 化 に 資 するリフォームの 先 進 的 な 取 り 組 みに 対 して 支 援 を 行 う 補 助 率 1/3 限 度 額 100 万 円 / 戸 等 国 が 広 く 提 案 を 公 募 し 学 識 経 験 者 による 評 価 を 経 て 先 進 的 な 取 り 組 みを 採 択 し 支 援 省 エネルギー 性 例 ) 外 壁 の 断 熱 インスペクションの 実 施 性 能 の 向 上 耐 震 性 省 エネルギー 性 劣 化 対 策 維 持 管 理 更 新 の 容 易 性 等 維 持 保 全 計 画 の 作 成 外 壁 の 断 熱 材 充 填 耐 震 性 例 ) 軸 組 等 の 補 強 柱 脚 固 定 金 物 筋 交 いプレートの 追 加 劣 化 対 策 例 ) 床 下 防 湿 防 蟻 措 置 防 湿 コンクリート 下 の 防 湿 シート 敷 込 目 標 2020 年 までに 中 古 住 宅 流 通 市 場 や リフォーム 市 場 の 規 模 を 倍 増 ( 日 本 再 興 戦 略 中 古 住 宅 リフォームトータルプラン ) 効 果 住 宅 ストックの 質 の 向 上 長 寿 命 化 リフォーム 市 場 の 活 性 化 と 既 存 住 宅 の 流 通 促 進 29

3. 今 後 の 展 望 30

既 存 住 宅 流 通 市 場 活 性 化 が 目 指 す 住 宅 市 場 の 将 来 像 ( 住 み 替 え 促 進 ) 地 価 の 右 肩 上 がりの 上 昇 が 見 込 めない 中 住 宅 の 建 物 部 分 が20 年 で 一 律 に 減 価 する 形 では 中 高 年 層 の 住 み 替 え 資 金 が 確 保 できないが 建 物 評 価 の 改 善 と 中 古 住 宅 流 通 促 進 により ライフサイクルの 中 での 住 み 替 え 生 活 資 金 を 確 保 現 状 住 宅 ( 建 物 ) 20 年 キャピタルロス 取 り 崩 せる 預 貯 金 がなけれ ば 住 み 替 え 資 金 が 不 足 土 地 代 土 地 代 土 地 代 しか 担 保 にならない 30 代 で 一 時 取 得 50 代 以 降 で 住 み 替 え を 検 討 後 期 高 齢 者 になり サービス 付 高 齢 者 住 宅 への 入 居 を 希 望 建 物 評 価 の 改 善 後 売 却 売 却 又 はリバース モーゲージ 住 宅 A( 建 物 部 分 ) 土 地 代 土 地 代 住 宅 B( 建 物 部 分 ) 建 物 部 分 が 担 保 一 次 取 得 時 の 資 産 形 成 に おいて 一 定 のローン 返 済 をしていれば 老 後 までの 住 み 替 え 生 活 資 金 を 確 保 30 代 で 一 時 取 得 50 代 以 降 家 族 構 成 の 変 化 等 で 住 み 替 え 後 期 高 齢 者 になった 際 の サービス 付 高 齢 者 住 宅 等 への 入 居 生 活 資 金 確 保 31

既 存 住 宅 流 通 市 場 活 性 化 が 目 指 す 住 宅 市 場 の 将 来 像 目 指 すべき 中 古 住 宅 流 通 市 場 1 事 業 者 から 消 費 者 ニーズに 沿 った 付 加 価 値 の 高 いサービスが 提 供 される 市 場 2 住 宅 が 価 値 を 維 持 し 国 民 資 産 の 保 全 形 成 につながる 市 場 3ライフステージに 応 じた 住 宅 需 要 を 喚 起 し 新 築 市 場 も 含 め 正 の 効 果 をもたらす 好 循 環 が 生 ま れる 市 場 スクラップ&ビルド 型 の 社 会 からストックを 最 大 限 活 用 できる 社 会 へ スクラップ&ビルド 型 ストック 活 用 型 新 築 解 体 建 物 は20 年 程 度 でゼロ 評 価 となり 良 い 物 を 長 く 使 うインセンティブがないため 新 築 老 朽 化 建 て 替 え の 連 続 となる メンテナンス 修 繕 リフォーム 新 築 ( 建 替 え) メンテナンス 修 繕 十 分 な 情 報 が 提 供 される 安 心 な 取 引 適 切 な 建 物 評 価 に 基 づく 取 引 新 築 解 体 いいものを 作 って 長 く 使 う リフォーム メンテナンス 修 繕 メンテナンス 修 繕 新 築 解 体 Ø 全 てのプレーヤーが 一 歩 ずつ 踏 み 出 すことで これまでの 常 識 を 打 破 32