1. 不動産登記 不動産登記記録の構成 土地登記簿 1 筆ごと 建物登記簿 1 個ごと 登記の効力 第 4 章 表示の登記 表題部 権利の登記 権利部 登記義務なし 不動産 土地や建物の物理的概要 ( 所在 地番 地積 家屋番号 構造 床面積など ) 甲区 乙区 登記義務あり 住居表示とは一致しない 所有権に関する事項 ( 所有権保存 移転 買戻し 差押えなど ) 所有権以外の事項 ( 抵当権 賃借権 地上権など ) マンションの専有部分については 建物の登記用紙に記載される 対抗力 : 登記によって権利を第三者に主張できる 仮登記のみでは 借地権の場合 土地の所有者 = 建物の所有者 地主に登記義務なし借地権の登記がなくても 建物の登記があれば第三者に対抗できる 1
記所公信力 : 登記には公信力はない 登記の調査 借家権の場合 建物の引渡しがあれば第三者に対抗できる 登記事項証明書 : 誰でも 登記所の窓口請求だけでなく 郵送やオンラインによる請求も可 登記官の職氏名 職印の押印あり 登記事項要約書 : 管轄の登記所の窓口請求のみ 職印の押印等なし 不動産の調査資料 公図必ず登記所に設置 旧土地台帳の付属地図 精度は高くなく 実測図とは異なり 正確なものではないので現地調査が必要 不動産登記法 14 条地図 地積測量図すべての土地について登記所に備え付けられているとは限らない 登代わりに公図 精度が高い 登記所への備え付けは十分に進んでいないので設置されていない場合もある 土地の境界線などが分かる 不動産登記法 14 条において 登記所には 地図および建物所在図を備え付けるものとする と規定されていることから 14 条地図 ( 旧 17 条地図 ) とよばれている 2
町村役所有者本人か代理人 借地人 借家人のみが閲覧できる 市 都市計画図用途地域 建ぺい率 容積率 市街化区域 道路などの表示 固定資産課税台帳土地や建物の所有者 所在地 固定資産税評価額など 場参考問題 1 (H21 年 9 月学科 問題 41) 不動産の登記記録および現地調査等に関する次の記述のうち 最も適切なものはどれか 1. 不動産の登記記録において 土地の所有者とその土地上の建物の所有者が異なる場合は その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても 借地権が設定されていることがある 2. 地積測量図とは 一筆の土地の地積に関する測量の結果を表示した図面であり すべての土地について登記所に備え付けられている 3. 市町村役場に備え付けられている道路台帳には 道路幅員が正確に記載されているため 現地で調査しなくとも 現況の正確な道路幅員を確認することができる 4. 土地の境界点や境界線が不明の場合には 固定資産課税台帳付属の土地境界図で確認することができる 3
つを併用する 賃貸用のみならず自用不動産の評価にも使う32. 不動産の価格 土地の価格 (5 種類 ) P111 の表 価格の鑑定評価 原価法 取引事例比較法 収益還元法 コスト面に着目 今つくったならば いくらで売れるか ( 土地 建物 ) 再調達価格 - 減価修正 積算価格 最も利用される方法 似たような近所の物件がいくらで売れたから 自分の家はいくらで売れるはず 収益性に着目 仮に貸したらいくらの収益があがるか 直接還元法 : 一定期間の純収益を還元利回りで割り引いて評価 ( 賃貸による ) 総収入 - 必要経費 ( 例 ) 年間 1000 万円の純収益を生む賃貸ビル 還元利回り 5% のとき この物件の価格は? 4
物件の価格 = 1000 万 0.05 =2 億円 DCF 法 : 将来のキャッシュフローを現在価値に割引いて評価 毎年の賃貸による純収益 + 保有期間終了後の復帰価格 ( 売却価格 - 売却費用 ) ( 例 )P112 毎期 1200 万円の純収益が得られる投資不動産 3 年間貸して 3 年後に 2 億円で売却 割引率 5% のとき この不動産の価格は? 1 年 2 年 3 年 1200 複利現価率 1200 万 1200 万 1200 万 2 億 1200 1.05 + 1200 (1.05) 2 + 1200 (1.05) 3 + 2 億 (1.05) 3 各期の純収益の現在価値合計 + 復帰価格の現在価値 5
3. 借地借家法 地借家法の適用登記がなくても建物の引渡しがあれば第三者への対抗可借建物所有目的地上権土地の賃借権 両者の違い 地上権 借地権 物権登記義務あり譲渡には地主の承諾不要 借地上に建物がなければ適用なし ( 例 : 青空駐車場など ) 賃借権 債権登記義務なし譲渡に地主の承諾が必要 借地権の登記がなくても建物についての登記で第三者への対抗可 建物の賃貸借 借家権 H4 年 8 月 ~ 借地借家法の新法が施行 ただし 旧法で締結された契約には旧法が適用 借地権 : 旧法の借地権 普通借地権 定期借地権 (3 つ ) 借家権 : 旧法の借家権 普通借家権 定期借家権 更新あり 更新なし 6
借地関係 借地権の存続期間について 建物の構造による区別を廃止 ( 堅固建物 非堅固建物 ) 変更点 普通借地権では一律 30 年 ( または30 年以上 ) 正当な理由がない限り 契約更新を拒否できないが 契約更新には必ず建物の存在が必要 ( 建物が存在しない場合は土地の継続使用も更新も ) 普通借地権のほかに 定期借地権が定められている 一般定期借地権 : 書面で更新しない契約であることを明記 3 つの特約 契約更新の排除 存続期間の延長なし 建物買取請求権の排除 50 年以上として ( 建物の価値なし ) 更地で返還 事業用定期借地権 : 事業用の場合のみ短い期間に割り切って契約できる必ず公正証書による契約 建物譲渡特約付借地権 : 50 年より短い期間では 建物の残存価値が残っている 終了時に地主が建物を買い取る 契約消滅後も賃貸人が建物を継続使用したい場合 7 は期間の定めがない建物賃貸借とみなされる
借地権 借地権契約の更新 普通借地権 通常のもの 更新あり ( 更新拒絶には正当事由必要 ) 1 回目は 20 年以上 2 回目以降 10 年以上 定期借地権 一般定期 建物譲渡特約付 事業用 期間限定のもの 更新なし 契約期間 30 年以上 50 年以上 30 年以上 10 年以上 50 年未満 建物の目的 自由 自由 自由 事業用のみ ( 居住用は ) 契約方法 制限なし 公正証書等の 制限なし 必ず ( 口頭も可 ) 書面契約 公正証書 契約の終了時 更地で返還 建物付 更地で返還 で返還 8
参考問題 2 (H21 年 9 月学科 問題 44) 借地借家法の規定に関する次の記述のうち 最も適切なものはどれか なお 本問においては 定期借地権等以外の借地権を普通借地権という 1. 普通借地権の契約においては 30 年を超える存続期間を定めることはできない 2. 普通借地権の存続期間が満了する場合 借地権者が契約の更新を請求したときは 建物がある場合に限り 原則として従前の契約と同一条件 ( 更新後の期間を除く ) で契約を更新したものとみなされる 3. 建物譲渡特約付借地権が消滅した際に 当該建物の賃借人が 地主に対して建物継続使用を請求した場合 期間を 2 年とする建物の賃貸借がされたものとみなされる 4. 存続期間 50 年以上の定期借地権の契約においては 存続期間が満了した場合に借地権者は地主に対して建物の買取りを請求しないという旨の特約は 借地権者にとって不利となるため無効である 9
参考問題 3 ( 問題集 P210 H20 年 9 月学科 問題 43) 借地借家法に関する次の記述のうち 正しいものはどれか なお 本問においては 定期借地権等以外の借地権を普通借地権という 1. 普通借地権の存続期間は 堅固な建物の所有を目的とする場合は 30 年 非堅固な建物の所有を目的とする場合は 20 年となる 2. 普通借地権の存続期間が満了する場合において 借地権者が契約の更新を請求したときは 建物の有無にかかわらず 従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる 3. 一般定期借地権の存続期間は 50 年とされ 契約でこれより長い期間を定めたとしても その存続期間は 50 年となる 4. 建物譲渡特約付借地権とは 借地権設定に当たり 借地権を消滅させるために借地権設定後 30 年以上を経過した日に借地上の建物を地主に相当の対価で譲渡する旨を定めることを内容とするものである 10
借家関係 借家権 普通借家権 通常のもの 定期借家権 期間限定のもの 契約の更新 更新あり 更新不可 ( 更新拒絶には ( 再契約は可 ) 正当事由が必要 ) 契約期間 1 年以上 制限なし ( 契約で決めた期間 ) ( 中途解約は不可 ) 1 年未満でも可 1 年未満 期間の定めがないとみなす ( いつでも解約可 正当事由必要 ) 借主の申出から 3 ヶ月貸主の申出から 6 ヶ月で終了 中途解約は不可 ( 解約には特約が必要 ) やむを得ない場合は中途解約可 契約方法制限なし ( 口頭も可 ) 無いと書面 普通借家権 契約更新がないことの事前説明契約満了の通知が必要 借賃増減請求権賃料の増減請求可特約により排除可 11 ( 契約どおりで固定化できる )
その他 修繕義務家主が負う 借家人の故意や過失の場合は借家人が負担 造作買取請求権借主 家主時価での買取を請求できる 特約があれば排除可 ( 買い取らなくてよい ) 原状回復義務借主が負う 通常の使用による損耗は必要なし 12
4. 区分所有法 宅地建物取引業法 区分所有建物 専有部分 共用部分 独立した個人の住居 店舗など居住者全員で利用する部分法定共用部分 : 廊下 階段 エレベーターなど規約共用部分 : 管理人室 集会室など( 登記 ) 持分割合は専有部分の床面積割合 敷地利用権 集会 管理規約 専有部分を所有するための土地の利用権 ( 建物の敷地 ) 専有部分との分離処分不可 ( 規約で定めれば分離処分できる ) 普通決議 過半数の賛成 ( 一般的事項について ) 特別決議 4 分の3 以上の賛成 ( 共用部分の変更 規約の変更など ) 5 分の4 以上の賛成 ( 建替えの場合 ) 決議の効力は区分所有者だけでなく占有者にも及ぶが すべて同一ではない ( 占有者は使用方法に関する事項のみ ) 13
参考問題 4 (H21 年 9 月学科 問題 42) 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち 最も適切なものはどれか なお 本問においては宅地建物取引業者を業者といい 売買の買主は業者ではないものとする 1. 専任媒介契約 専属専任媒介契約共に 媒介契約の有効期間は 3 ヶ月を超えることができず 3 ヶ月を超える定めをした場合は その媒介契約は無効である 2. 建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときでも 業者は その建物の賃貸借を媒介する際に 石綿に係る記録内容について 賃借人に対する重要事項として説明する必要はない 3. 業者が自ら売主として土地付建物の売買契約を締結する場合に 瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から 1 年間とする特約をしたときは その特約は無効である 4. 業者が自ら売主となる土地付建物の買主が 業者の事務所で買受けの申込みをした場合でも 代金の全額を支払う前であれば クーリング オフができる 14
5. 売買契約上の留意点 売買対象面積 土地の面積公募売買 : 登記面積による 測量による差異の精算なし実測売買 : 実測面積による 登記面積との差異は増減精算 増減を行わない特約も契約当事者間の合意があれば買手にとって必ずしも不利とはいえない 建物の面積登記面積は内法面積小住宅ローン控除の場合の要件 ( 契約書やパンフレットは壁芯面積 ) 壁 内法面積 壁 壁芯面積 壁の内側の面積 小 壁の中心から計算 15
買主 : 代金の提供手付金売主 : 登記や引渡しなど ( 相手方が契約の履行に着手する前 ) 契約の解除可能 : 解約手付 自分が履行に着手していても解除可能 売主 手付金手付金 倍返し 解除 買主 手付金 放棄 売主による債務不履行により契約を解約するならば手付金の返還請求が可能 売主 宅建取引業者 手付金 売買代金の 2 割超は 買主 宅建取引業者以外 16
危険負担契約成立後 引渡し前 売主に責任を負わすことができない理由で建物が滅失 ( 天災 放火など ) 売主の過失による場合は 催告なく契約の解除可原則 ( 民法上 ) 買主が売主に対して売買代金の支払い責任を負う but 買主負担瑕疵担保責任実際には売主負担や契約解除などの特約も可 売買の不動産に隠れた欠陥 ( 瑕疵 ) がある場合 売主が責任を負う 売主負担 ( 無過失責任 ) 買主が契約の目的を達成できない時 契約の解除可 契約の目的を達成できるならば解除できない売主の瑕疵担保責任の期間原則 : 買主が瑕疵の事実を知ってから1 年以内売主が宅地建物取引業者の場合 引渡しの日から2 年以上 買主 : 善意無過失契約の目的が達成できない 瑕疵の事実を発見して 1 年以内ならば契約の解除可 ( 引渡し完了後も ) 17
新築住宅の売買契約 引渡しから 10 年間 売主は瑕疵担保責任を負う ( 住宅の品質確保の促進等に関する法律 の規定 ) 参考問題 5 (H21 年 9 月学科 問題 43) 不動産の売買契約における留意点に関する次の記述のうち 最も不適切なものはどれか 1. 解約手付金が交付された場合 買主が売買代金を支払った後では 売主は 手付金の倍額の償還による売買契約の解除をすることができない 2. 土地の売買契約において実測取引とした場合 登記面積に基づき売買契約の履行がなされた後にその土地を実測した結果 実測面積が当該登記面積と相違した場合 通常は 売買契約で約定する単価で売買代金の増減精算を行う 3. 民法によると 売買契約の対象となる建物が引渡し前に売主の責めによらない類焼等で全焼した場合 買主は売買契約を解除することができるという旨の特約は 無効である 4. 民法によると 売買不動産に隠れた瑕疵があり 買主がこれを知らず かつ 契約の目的を達することができないときは 買主はその事実を知ったときから 1 年以内であれば 契約の解除ができる 18
参考問題 6 ( 問題集 P208 H20 年 9 月学科 問題 42) 民法に基づく土地売買契約上の留意点に関する次の記述のうち 正しいものはどれか 1. 解約手付が交付された場合 売主 買主共に 相手方が契約の履行に着手した後でも 解約手付による契約の解除をすることができる 2. 売買の目的物に隠れた瑕疵があっても 契約の目的を達することができる場合 買主は契約の解除をすることができない 3. 売主に売買契約上の債務の履行遅滞が生じた場合 買主は催告をせずに直ちに契約を解除することができる 4. 土地の売買を登記面積を基準として行い その土地の実測面積が登記面積と相違しても売買代金の増減を行わないという特約は 買主に不利なものとして無効である 19
参考問題 7 ( 問題集 P208 H21 年 5 月学科 問題 42) 民法における宅地や建物の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち 最も不適切なものはどれか 1. 売買契約締結後 引渡しまでに売主の過失により 建物が全焼して引渡しができなくなってしまった場合 買主は履行の催告をすることなく 契約を解除することができる 2. 買主は 解約手付を交付したときは 自らが契約の履行に着手している場合でも 売主が契約の履行に着手していなければ 手付を放棄して売買契約を解除することができる 3. 売買の目的物である建物が 契約締結後引渡しまでの間に 類焼により売主の責めによらず消滅した場合 買主は建物の売買代金の支払い義務を負う 4. 売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合で その瑕疵について売主に過失がないときは 売主は 買主に対して瑕疵担保責任を負うことはない 20
7. 建築基準法 ( 復習 ) 敷地が法令上の制限の異なる地域にわたる場合 用途地域が異なる場合面積が過半を占めるほうの用途制限が全体に適応 ( 例 ) 200 m2 100 m2 第 1 種住居地域 近隣商業地域 300 m2 建ぺい率や容積率が異なる場合面積の加重平均 ( 例 ) 300 m2 200 m2 100 m2 建ぺい率 60% 建ぺい率 30% 第 1 種住居地域の適用 200 m2 60% + 100 m2 30% = 150 m2 21
防火規制が異なる場合 防火地域 準防火地域 敷地全体が厳しい方の規制をうける 防火地域 防火準防火指定なし 厳 建ぺい率の緩和 容積率の緩和ではないことに注意 特定行政庁が指定する角地 +10% 防火地域内の耐火建築物 +10% ( 例 )60% 70% へ 両方の条件を満たす場合 +20% 90% 建ぺい率が80% で 防火地域内の耐火建築物 制限なし (100%) ( 例 ) 商業地域で防火地域内の場合など 派出所 公園 広場 道路 川などの内にある建築物で防火上 許可されたもの 制限なし 22
参考問題 P135 配布資料 ( 問題集 P245~P248 H19 年 5 月実技第 4 問 ) 幅員 4m 未満の道路に接面 セットバックにより面積を修正 敷地が接している道路のうち 広い方の道路の幅員が 12m 未満 容積率の計算の場合道路の幅員 4/10( 住居系 ) 6/10( その他 ) VS 指定容積率 低いほう 建ぺい率の計算の場合 角地 耐火建築物 防火地域などのケースでは建ぺい率の緩和 ( 参考問題解答 ) ( 問題 1) 1 ( 問題 2) 2 ( 問題 3) 4 ( 問題 4) 3 ( 問題 5) 3 ( 問題 6) 2 ( 問題 7) 4 23
8. その他法令上の制限 農地法 ( 復習 ) 農地や採草放牧地の売買 転売には農地法による許可 届出などが必要になる 3 条 許可 ( 権利移動 ) 農地 4 条 ( 転用 ) 農地 5 条 ( 転用目的の権利移動 ) A さん A さん 農地 A さん 農地 ( 原則 ) 農業委員会 Bさん ( 小作など ) 農地以外 A さん 農地以外 B さん 宅地 ( 原則 ) 都道府県知事 ( 原則 ) 都道府県知事 市街化区域内なら 特例あり 事前 農業委員会への届出 があれば 許可は不要 24