<4D F736F F F696E74202D F4390B394C A89A28F AE8E598AD698418FD88C9482CC938A8E918AC28BAB A2E B8CDD8AB B83685D>

Size: px

Start display at page:

Download "<4D F736F F F696E74202D F4390B394C A89A28F AE8E598AD698418FD88C9482CC938A8E918AC28BAB A2E B8CDD8AB B83685D>"

おきみちありはら
5 years ago
Views:

1 情報提供資料 214 年 1 月作成欧州の景況感と欧州不動産市場足元の欧州不動産関連証券市場は地政学リスクの高まりや大陸欧州経済の悪化を懸念させる経済指標の発表などに大きく影響を受ける状況が続いていますこれらが欧州景気後退の先触れであった場合企業活動の停滞やデフレ進行ひいては回復の途について間もない欧州不動産市況の悪化につながることからこれら指標を引き続き注視する必要がありますしかしながら欧州経済は 1 スペインなどで進められている経済構造改革 2 欧州中央銀行 (ECB) による緩和的な金融政策 * などにより下支えされ今後 2-3 年かけて緩やかながらも着実に回復に向かうと考えられます不動産の賃料収入は賃貸借契約により賃料条件が確定しているため一般的に経済動向に遅行するともいわれていますさらにロンドン中心部のオフィスや大陸欧州の優良モールなどは堅調なテナント需要と海外からの資金流入がみられこれらが不動産市況を下支えすると期待されますしたがって足元にみられる景気鈍化により即座に欧州の不動産市場が影響を受ける可能性は低いものと考えられます *ECB は 9 月 4 日に政策金利を.1% 引き下げ史上最低の.5% としたほか資産担保証券 (ABS) の買い取りなどの追加金融緩和策を発表しました 1 月 2 日の政策委員会でも上記政策金利を据え置いたほかドラギ総裁は必要な場合には一段の政策措置をとる可能性にも言及しています欧州の景況感指数と実質 GDP 成長率の推移 24 年 8 月 ~215 年 12 月実質 GDP 成長率 ( 右軸 ) 景況感指数 ( 左軸 ) 4/8 /8 8/8 1/8 12/8 14/8 予想値 * 景況感指数は 24 年 8 月 ~214 年 8 月の月次データ実質 GDP 成長率は 24 年 7-9 月期 ~215 年 1-12 月期の四半期データ (214 年 7-9 月期以降は欧州委員会予想値 ) * 上記の欧州は EU 全加盟国を指します政策金利の推移 24 年 8 月 31 日 ~214 年 9 月 5 日 : 日次英国ユーロ 4/8 /8 8/8 1/8 12/8 14/8 * ユーロの政策金利は ECBのリファイナンス金利出所 : ブルームバーグおよび欧州委員会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成ロンドン中心部のオフィスは供給過多? ロンドン中心部はオフィス開発ラッシュです街の至る所でクレーンが立ち並び次々と新築ビルが完成しています供給過多が心配されるところですが以下の理由からその心配は少ないものと考えられます 1 老朽化による建替え建物の老朽化などを理由に毎年 5 百万平方フィートほどの建替えが必要といわれています過去 3 年間の供給不足が足元の開発増の背景です建替えの場合は既存テナントの再入居も期待できます 2 慎重な開発姿勢最近の開発業者は事前に 5 割程度のテナントの目処が付かない限り開発計画を進めない傾向がある模様です 3 幅広い業種からのテナント需要従来の金融系に加え各種サービス系やメディア IT 系などの幅広い業種にテナント需要が拡大していますロンドンのオフィス新規供給の推移 ( 百万平方フィート ) 24 年 ~21 年 : 年次 8 建設中 ( 未契約 ) ( 年 ) *214 年以降は 214 年月時点での CBRE グループの予想値 * シティ ( ロンドン中心部の金融街 ) とウエストエンド ( シティ西側に位置する行政や商業の中心地 ) の合計出所 : CBRE グループが提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成上記グラフは将来における欧州の景況感指数と実質 GDP 成長率政策金利およびロンドンのオフィスビル新規供給の推移を保証するものではありません本資料では不動産投資信託証券と不動産関連株式をあわせて不動産関連証券ということがありますまた英国の不動産関連証券市場を英国市場大陸欧州の不動産関連証券市場を大陸欧州市場といいあわせて両市場ということがあります 4 2 建設供給済建設中 ( 契約済内定 ) 1/9

2 214 年 1 月欧州不動産関連証券と為替市場について不動産関連証券のパフォーマンス推移年 8 月 ~214 年 8 月 : 月次米国不動産投資信託証券 24 グローバル不動産関連証券 J-REIT *24 年 8 月 =1として指数化 4/8 5/8 /8 7/8 8/8 9/8 1/8 11/8 12/8 13/8 14/8 * 使用した指数は P7の本資料で使用している指数についてをご参照ください欧州不動産関連証券 18 為替レートの推移 213 年 12 月 31 日 ~214 年 8 月 29 日 : 日次英ポンドユーロ ( 英ポンド / 円 ) ( ユーロ / 円 ) 英ポンド高 145 ユーロ高円 (214 年末 ) 英ポンド安 1 13/12 14/4 14/8 183 円 (215 年末 ) 円 (214 年末 ) ユーロ 14 円安 (215 年末 ) 13 13/12 14/4 14/8 *214 年末 215 年末の予想値はブルームバーグが集計した 214 年 9 月 5 日時点における市場コンセンサス ( 中央値 ) 出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記グラフは将来における不動産関連証券のパフォーマンスおよび為替レートの推移を保証するものではありません 2/9

3 主な上昇要因主な下落要因不動産関連証券地政学リスクの継続為替欧州不動産関連証券の投資環境 214 年 1 月欧州不動産関連証券と為替市場について足元の投資環境 214 年初以降欧州不動産関連証券は総じて堅調に推移しています主な上昇要因は以下の通りです英国/ 大陸欧州の景気回復基調イングランド銀行(BOE) およびECBによる緩和的な金融政策 ECBによる追加金融緩和期待英国やユーロ圏での長期金利の低下基調海外投資家からの不動産投資資金の流入特にロンドン中心部オフィス市況の活況と不動産関連各社の良好な決算発表 3,4 3,2 3, 2,8 欧州不動産関連証券指数の推移 213 年 12 月 31 日 ~214 年 8 月 29 日 : 日次 , 13/12 14/2 14/4 14/ * 使用した指数は P7 の本資料で使用している指数についてをご参照くださいなお各下落局面における主な要因は以下のとおりです 1214 年 1 月中旬 ~ 下旬 ( 両市場ともに下落 ) 新興国通貨急落に端を発する投資家のリスク回避姿勢の強まり大陸欧州でのインフレ鈍化 2214 年 3 月上旬 ~ 中旬 ( 特に英国市場での下落 ) クリミアをめぐる紛争米国の早期利上げ観測の高まり 3214 年月上旬 ~ 中旬 ( 特に英国市場での下落 ) ECB の追加金融緩和策発表による材料出尽くし感に伴う売りカーニー BOE 総裁の早期利上げ示唆 4214 年 7 月下旬 ~8 月上旬 ( 両市場ともに下落 ) 米国金融政策の先行き不透明感の高まりロシアウクライナをめぐる地政学リスクの高まり一部欧州経済指標の悪化上記期間の対円為替相場においては英ポンドが 174 円台前半から 172 円台後半へと英ポンド安 / 円高ユーロが 144 円台後半から 13 円台後半へとユーロ安 / 円高となりました地政学リスクの高まりや大陸欧州各国の経済指標軟化などが各通貨の下落要因となりました今後の見通し ( 主な上昇要因と下落要因 ) 英国大陸欧州両市場ロンドン中心部のオフィス市況の改善加速経済成長の国内全体の不動産市況改善への波及欧州広域における優良小売物件の底堅い賃料上昇パリのオフィス市況の改善期待その他地域の不動産価格の回復期待良好な資金調達環境の継続 M&A の増加期待配当利回りの相対的な高さ早期の利上げなどに起因する長期金利の上昇マクロ経済の回復の遅れ英ポンドユーロイギリス経済の回復持続雇用環境の改善ユーロ圏の経常黒字拡大 BOE による利上げ観測の後退英住宅価格の上昇ペース鈍化 ECB による追加金融緩和観測の高まりウクライナや中東情勢などの緊迫化出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記グラフは将来における欧州不動産関連証券指数の推移を示唆保証するものではありません 3/9

214 年 1 月トピックス 1M&A の増加による市場の活性化期待不動産投資法人のクレピエール ( フランス : 小売 ) は 214 年 7 月末に不動産投資法人のコリオ ( オランダ : 小売 ) * の買収を発表しましたクレピエールの投資物件例

財務コストの低減などを含む相乗効果による業績改善が期待できるものと考えており買収発表時の一時的な価格調整の後中期的な株価成長が期待できると考えられますサントルジョード ( フランスクレルモンフェラン ) また今後このような規模の拡大と経営の効率化を目的としたM&Aの増加により

不動産投資法人のランドセキュリティーズグループ ( 英国 : 複合 ) が5% 持分を保有しており既に約 9% の面積についてテナントと契約済みの模様です同社は 214 年月に年間 27 百万人の来客数 33 以上の店舗レストランなどが入居するブルーウォーターショッピングセンター

4 214 年 1 月トピックス 1M&A の増加による市場の活性化期待不動産投資法人のクレピエール ( フランス : 小売 ) は 214 年 7 月末に不動産投資法人のコリオ ( オランダ : 小売 ) * の買収を発表しましたクレピエールの投資物件例株主合意が得られることなどが条件ですが既に主要株主は賛同の意思を表明しており 215 年の第 1 四半期に統合が終了する見込みです * 大陸欧州に5 件強のショッピングセンターを保有するオランダで時価総額最大級の不動産投資法人上記の買収により財務コストの低減などを含む相乗効果による業績改善が期待できるものと考えており買収発表時の一時的な価格調整の後中期的な株価成長が期待できると考えられますサントルジョード ( フランスクレルモンフェラン ) また今後このような規模の拡大と経営の効率化を目的としたM&Aの増加により不動産関連証券市場の活性化が期待されますサンラザールパリ ( フランスパリ ) 2 活発なロンドンの不動産市場 214 年下半期にロンドン中心部の新たなランドマークウォーキートーキータワー ( 右写真 ) が竣工予定です開発が進むロンドンのオフィス当物件は不動産投資法人のランドセキュリティーズグループ ( 英国 : 複合 ) が5% 持分を保有しており既に約 9% の面積についてテナントと契約済みの模様です同社は 214 年月に年間 27 百万人の来客数 33 以上の店舗レストランなどが入居するブルーウォーターショッピングセンター ( ロンドン中心部から南東に約 3km) の3% 持分などを約. 億ポンドで取得しました当該取引は英国の優良小売物件の取引利回りの低下を表す代表的な取引としてメディアなどで取り上げられていますウォーキートーキータワー ( 英国ロンドン ) 出所 : ブルームバーグおよび各不動産投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は掲載した個別銘柄を推奨するものではありません 4/9

5 214 年 1 月ご参考 ( 欧州不動産関連証券データ ) 214 年においても引き続き良好な資金調達環境が継続しています欧州不動産関連証券各社はリファイナンスにより負債コストを引き下げ 1 株当たり配当を増加させています 214 年に入り既に11 社が新規上場しています ( 億ユーロ ) 3 欧州不動産関連証券の資金調達額の推移 2 年 ~214 年 : 年次債券株式 ( 年 ) *214 年は月までのデータ * 資金調達額は東欧などの周辺国を含みます株式には不動産投資信託証券不動産関連株式優先株式などを含みます出所 :SNL Financial LC が提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成 214 年においても欧州の商業用不動産は活発に取引されています欧州主要都市の優良物件は魅力的な投資先として海外政府系ファンドや年金基金などからの資金流入が継続しています不動産取引額の増加は不動産利回りの低下と不動産価格の上昇につながっています ( 億ユーロ ) 3, 2,5 欧州の商業用不動産取引額の推移 27 年 ~214 年 : 年次 2, 1,5 1, ( 年 ) *214 年は月までのデータ出所 :CBRE グループが提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成上記は将来における欧州不動産関連証券の資金調達額および欧州の商業用不動産取引額の推移を示唆保証するものではありません 5/9

6 214 年 1 月ご参考 ( 欧州不動産関連証券データ ) ロンドン中心部のオフィスの空室率は引き続き低下傾向にあり賃料も上昇していますパリのオフィスは 215 年にかけて賃料の反転上昇が期待されますロンドンベルリン東京空室率オフィス空室率賃料の推移 24 年 ~214 年 : 年次パリニューヨーク ( 年 ) ロンドンベルリン東京 *214 年は月までのデータ東京は 25 年以降のデータ ( 賃料は 25 年末 =1 として指数化 ) * ロンドンはシティパリはイルドフランスのデータ * 欧州各都市はプライムオフィスニューヨークはトータルマーケット東京はグレード A のデータ出所 :CBRE グループが提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成賃料パリニューヨーク 8 *24 年末 =1として指数化 ( 年 ) 英国では不動産価格が上昇基調にあるほか大陸欧州では今後も低金利環境が継続することが見込まれることから足元の欧州不動産関連証券の価格は 5.5% 程度のプレミアムの水準にあります 8% NAV プレミアムディスカウントの推移 24 年 8 月 ~214 年 8 月 : 月次 % 4% 欧州米国 J-REIT 2% % -2% プレミアムディスカウント -4% 4/8 5/8 /8 7/8 8/8 9/8 1/8 11/8 12/8 13/8 14/8 * 保有する物件などの資産 ( 時価ベース ) から負債を差し引いたものを NAV(Net Asset Value) といい純資産価値を表します NAV プレミアムディスカウントは ( 株価 -NAV) NAV で算出され資産価値の割安度割高度を計る目安の一つとして利用されています不動産関連証券の価格が将来の純資産価値の値上がり期待などを織り込むとプレミアムとなり例えば NAV=1 株価 =15 であった場合現在の株価は NAV に対して 5% のプレミアムの水準であるといえます出所 : CBRE クラリオンが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来におけるオフィス空室率賃料および NAV プレミアムディスカウントの推移を示唆保証するものではありません /9

7 214 年 1 月ご参考 ( 欧州不動産関連証券データ ) 足元の金利水準などを勘案した場合特に大陸欧州の不動産関連証券の配当利回りは引き続き魅力的な水準にあると考えられます不動産関連証券の配当利回り年 8 月末現在スイスフランスフィンランドスウェーデン英国オランダドイツ欧州不動産関連証券 ( ご参考 ) J-REIT ( ご参考 ) 米国不動産投資信託証券 * 使用した指数は P7 の本資料で使用している指数についてをご参照ください出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における不動産関連証券の配当利回りを示唆保証するものではありません本資料で使用している指数について *P2 *P3 *P7 欧州不動産関連証券グローバル不動産関連証券米国不動産投資信託証券 J-REIT 欧州不動産関連証券 : FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 指数 ( トータルリターンユーロベース ) 英国スイスドイツフランス欧州不動産関連証券 ( ご参考 )J-REIT ( ご参考 ) 米国不動産投資信託証券 : FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 指数 ( トータルリターンユーロベース ) : FTSE EPRA/NAREIT Developed 指数 ( トータルリターン米ドルベース ) : FTSE NAREIT All Equity REITs 指数 ( トータルリターン米ドルベース ) : 東証 REIT 指数 ( 配当込み円ベース ) : FTSE EPRA/NAREIT United Kingdom 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Switzerland 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Germany 指数 : FTSE EPRA/NAREIT France 指数オランダスウェーデンフィンランド : FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 指数 : 東証 REIT 指数 : FTSE EPRA/NAREIT All Equity REITs 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Netherlands 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Sweden 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Finland 指数 FTSE は London Stock Exchange Group の会社が所有する商標でありライセンス契約に基づき FTSE International Limited が使用します NAREIT は NAREIT が所有する商標です東証 REIT 指数は株式会社東京証券取引所 ( 東京証券取引所 ) の知的財産であり指数の算出指数値の公表利用など同指数に関するすべての権利ノウハウは東京証券取引所が有しています本資料に掲載している CBRE クラリオン作成のデータについては CBRE クラリオンより許諾を得てみずほ投信投資顧問が使用掲載しています 7/9

8 投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項投資信託に係るリスクについて投資信託は主として国内外の株式公社債および不動産投資信託証券 ( リート ) などの値動きのある証券等 ( 外貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもあります ) に投資しますのでファンドの基準価額は変動しますしたがって投資者の皆さまの投資元金は保証されているものではなく基準価額の下落により損失を被り投資元金を大きく割り込むことがありますファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属しますまた投資信託は預貯金と異なります投資信託は個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限取引市場投資対象国等が異なることからリスクの内容や性質が異なりますのでお申込みの際は投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) を必ずお読みください投資信託は預金商品保険商品ではなく預金保険保険契約者保護機構の保護の対象ではありません登録金融機関が取り扱う投資信託は投資者保護基金の対象ではありません投資信託の設定運用は投資信託委託会社が行います投資信託に係る費用についてみずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託についてはご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます直接ご負担いただく費用購入時手数料 : 上限 3.78%( 税抜 3.5%) 換金時手数料 : 換金の価額の水準等により変動する場合があるためあらかじめ上限の料率等を示すことができません信託財産留保額 : 上限.5% 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用運用管理費用 ( 信託報酬 ) : 上限年 2.1%( 税抜 2.%) 上記は基本的な料率の状況を示したものであり成功報酬制を採用するファンドについては成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります成功報酬額は基準価額の水準等により変動するためあらかじめ上限の額等を示すことができませんその他の費用上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) 等でご確認くださいご注意上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては一般的な投資信託を想定しております費用の料率につきましてはみずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうちご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております投資信託をお申込みの際は販売会社から投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をあらかじめまたは同時にお渡しいたしますので必ずお受け取りになり投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容をよくお読みいただきご確認のうえお客さまご自身が投資に関してご判断ください商号等 / みずほ投信投資顧問株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 398 号加入協会 / 一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会本資料のご利用にあたっての注意事項等本資料はみずほ投信投資顧問 ( 以下当社といいます ) が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり投資勧誘を目的に作成されたものではありません本資料は法令に基づく開示書類ではありません本資料の作成にあたり当社は情報の正確性等について細心の注意を払っておりますがその正確性完全性を保証するものではありません本資料に記載した当社の見通し予測予想意見等 ( 以下見通し等 ) は本資料の作成日現在のものであり今後予告なしに変更されることがありますまた本資料に記載した当社の見通し等は将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません 8/9

9 投資信託にかかるリスクと費用投資信託にかかるリスクについて投資信託は株や債券等の値動きのある証券 ( 外貨建資産には為替リスクもあります ) に投資をしますので市場環境組入有価証券の発行者にかかる信用状況等の変化により基準価額は変動しますしたがって投資者のみなさまの投資元本は保証されているものではなく基準価額の下落により損失を被り投資元本を割り込むことがあります投資信託にかかる費用について当社取り扱いの投資信託のご購入にあたってはご購入価額に対して最大 4.32%( 税込み ) の購入時手数料をご負担いただきますまた換金時に直接ご負担いただく費用として換金時の基準価額に対して最大.5% の信託財産留保額をご負担いただく場合があります投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用として信託財産の純資産総額に対する運用管理費用 ( 信託報酬 : 最大 3.2%( 税込み年率 )) およびその他の費用を間接的にご負担いただきますその他の費用は定率でないもの定時に見直されるもの売買条件等に応じて異なるものがあるため当該費用および合計額を表示することができませんまた運用成績に応じた成功報酬をご負担いただく場合がありますなおお客さまにご負担いただく手数料等の合計額については購入金額や保有期間等に応じて異なりますので表示することができません上記は 214 年 9 月 3 日時点においてみずほ証券にてご購入いただける公募国内投資信託について記載したものです外国投資信託の場合も購入時手数料や換金時手数料の他運用管理費用等の名目で保有期間中に間接的にご負担いただく費用がありますまた上記は今後予告なく変更される場合がありますご投資にあたっては投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) や契約締結前交付書面等 ( 目論見書補完書面含む ) をよくお読みくださいご留意事項本資料は情報を提供することを目的とした補足資料であり法令に基づく開示書類ではありませんまた個別商品のご購入ご換金の申し込みを勧誘するものではありません本資料はみずほ証券が情報提供のため信頼できると判断した投資信託委託会社等が作成した資料をお客さまに配布するものですがその資料の正確性完全性および将来の市況環境の変動等を保証するものではありませんまた掲載データはあくまで過去のものであり将来の市況動向等を保証するものではありません商号等 : 加入協会 : みずほ証券株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 94 号日本証券業協会一般社団法人日本投資顧問業協会一般社団法人金融先物取引業協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会 (214 年 9 月 3 日 ) 9/9

欧州不動産市場の注目ポイント 1. 大陸欧州は緩やかな景気回復を維持し英国は堅調な景気回復の動きが継続 < 大陸欧州 > ECB の金融政策などを下支えに総じて大陸欧州の緩やかな景気回復基調の維持が期待されているドイツは良好な雇用 ( 歴史的な低水準にある失業率 ) 所得環境にあり個人消

欧州不動産市場の注目ポイント 1. 大陸欧州は緩やかな景気回復を維持し英国は堅調な景気回復の動きが継続 < 大陸欧州 > ECB の金融政策などを下支えに総じて大陸欧州の緩やかな景気回復基調の維持が期待されているドイツは良好な雇用 ( 歴史的な低水準にある失業率 ) 所得環境にあり個人消欧州不動産関連証券の投資魅力情報提供資料 215 年 11 月 9 日 ECB( 欧州中央銀行 ) のドラギ総裁は 1 月 22 日の理事会後 12 月の追加金融緩和の可能性を示唆しユーロ圏での景気回復の腰折れ防止と低インフレ脱却を目指す姿勢を示しましたこのような ECB の金融緩和的な政策スタンスは引き続き大陸欧州の不動産関連証券市場を下支えし堅調な相場展開が続くことが期待されます英国では