マクロ経済の改善が先行し不動産ファンダメンタルズの回復も著しい米国の一部大都市が既に下記トピックス 1 のステージ 2 の状況にあることを考えると欧州の不動産ファンダメンタルズは相対的に出遅れている状況にあるとも考えられます ( 欧州で個別に注目すべき国地域およびセクターの状況については

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あおいつつの
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1 情報提供資料作成 2015 年の欧州不動産関連証券市場の見通し欧州中央銀行 (ECB) の緩和的な金融政策 ( ) や欧州の不動産ファンダメンタルズの回復基調などを下支えに 2015 年の欧州不動産関連証券市場は引き続き堅調な推移が期待されます本レポートでは欧州の不動産ファンダメンタルズに注目しながら 2015 年の相場見通しについてご説明致します < 欧州の不動産ファンダメンタルズの状況 > 次ページのトピックス 1 にもある通り不動産ファンダメンタルズ ( 物件の賃料稼働率や不動産価格 ) は 1 マク経済 2 金融政策 3 物件供給量や投資資金の状況の 3 点に大きく影響を受けると考えられます下表はこの 3 点について英国と大陸欧州にわけて整理したものです 1 マクロ経済英国景気改善傾向は継続する見込み大陸欧州足元弱含みデフレも懸念される状況 ECB による金融緩和姿勢が下支えに 2 金融政策イングランド銀行 (BOE) による政策金利引上 1 月 22 日にECBによる追加金融緩和策発表げが視野に今後はその実行と有効性が鍵に英国全体では総じて限定的物件供給量は総じて限定的 3 物件供給量や豊富な不動産投資資金を背景に不動産売豊富な不動産投資資金を背景に不動産売投資資金の状況買市場は活況買市場は活況英国 2013 年第 1 四半期から 8 四半期連続して国内総生産 (GDP) 成長率がプラスであることが示す通り既に景気改善一定程度進んでおり金融政策でも利上げが見込まれる状況になっています一方で物件供給量は ( ロンドン中心部のオフィスは増加基調にあるものの ) 英国全体では総じて限定的です ( 詳細は 3 ページトピックス 2 をご参照くさい ) またロンドン中心部のみならずロンドン外延部や地方主要都市の物件に対する不動産投資も活発な状況にありますこれを受けて特にロンドン中心部のオフィスでは賃料稼働率の上昇や不動産価格の急速な上昇が観察されています ( 次ページトピックス 1 のステージ 1) これ以外の地域や異なるセクターでも不動産価格の上昇がみられま大陸欧州ユーロ圏 CPI が弱含むなど景気の軟調さを示す経済指標が相次いでおり ECB による緩和的な金融政策がこれを下支えすることが期待されます一方で ( 東欧諸国の一部都市を除き ) 物件供給量は引き続き限定的です ( 詳細は 3 ページトピックス 2 をご参照下さい ) また欧州の主要都市の物件に対する不動産投資も活発な状況にありますこれを受けて大陸欧州の国別 / セクター別の跛行性はあるものの全般的に不動産価格の上昇がみられており賃料稼働率も総じて回復基調 ( または回復への転換期 ) にあります ( 次ページトピックス 1 のステージ 4 からの移行期 ) このように欧州全体で見るとマクロ経済や金融政策の状況に違いはあるものの限定的な物件供給量や良好な不動産投資環境などを背景に不動産のファンダメンタルズは総じて回復基調 ( または回復への転換期 ) にあると言えます ( ) ECB は 1 月 22 日の理事会で国債を含む大規模な資産購入プログラム ( 拡大資産買取プログラム ) の実施を表しました 1 ユーロ圏各国の国債等の証券を含む月間 600 億ユーロの購入 2 少なくとも 2016 年 9 月までの入継続 ( 物価動向次第で延長される可能性 ) 3 購入により生じた損失の 20% を ECB が負担等が主な内容です本資料では不動産投資信託証券と不動産関連株式をあわせて不動産関連証券ということがありますまた英国の不動産関連証券市場を英国市場大陸欧州の不動産関連証券市場を大陸欧州市場といいあわせて両市場ということがあります本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 1/12

マクロ経済の改善が先行し不動産ファンダメンタルズの回復も著しい米国の一部大都市が既に下記トピックス 1 のステージ 2 の状況にあることを考えると欧州の不動産ファンダメンタルズは相対的に出遅れている状況にあるとも考えられます ( 欧州で個別に注目すべき国地域およびセクターの状況については 5~6 ページをご覧ください ) トピックス 1 不動産ファンダメンタルズ ( 物件の賃料

一方で後退局面ではテナント需要が減少し賃料稼働率に悪影響を与えますただし既に入居済みのテナントとの賃貸借契約 (5~10 年程度の契約期間 ) が存在することから市場全体の賃料稼働率の変動は概して景気改善後退の動きに遅行する傾向があります緩和的な金融政策はマクロ経済や資金調達環境等に好影響を与えます物件供給量の減少は賃料交渉などにおいて貸し手優位の市場をもたらし賃料

2 マクロ経済の改善が先行し不動産ファンダメンタルズの回復も著しい米国の一部大都市が既に下記トピックス 1 のステージ 2 の状況にあることを考えると欧州の不動産ファンダメンタルズは相対的に出遅れている状況にあるとも考えられます ( 欧州で個別に注目すべき国地域およびセクターの状況については 5~6 ページをご覧ください ) トピックス 1 不動産ファンダメンタルズ ( 物件の賃料稼働率や不動産価格 ) を見る上でのポイン一般に不動産ファンダメンタルズは 1 マクロ経済 2 金融政策 3 物件供給量や不動産投資資金の状況の 3 点に大きく影響を受けると考えられますこれを不動産サイクルの観点から図式化したものが下記の図です不動産サイクルのイメージ図マクロ経済の改善局面ではオフィスの拡張ニーズなどによりテナント需要が高まり賃料稼働率に好影響を与えます一方で後退局面ではテナント需要が減少し賃料稼働率に悪影響を与えますただし既に入居済みのテナントとの賃貸借契約 (5~10 年程度の契約期間 ) が存在することから市場全体の賃料稼働率の変動は概して景気改善後退の動きに遅行する傾向があります緩和的な金融政策はマクロ経済や資金調達環境等に好影響を与えます物件供給量の減少は賃料交渉などにおいて貸し手優位の市場をもたらし賃料稼働率に好影響を与えます一方でその増加は借り手優位の市場をもたらし賃料稼働率に悪影響を与えます物件供給量もマクロ経済の動向に影響を受けるものの物件供給量は計画段階からその完成までに 1~4 年程度の期間を要することから概して景気改善後退の動きに遅行する傾向があります不動産投資資金が豊富な状況では不動産取得競争や不動産融資競争を活発化させ不動産価格の上昇に好影響を与えます上記イメージ図は一般的な不動産サイクルを示したものであり全ての不動産サイクルに当てはまるわけではなくまた将来における不動産サイクルの流れを保証するものではありません出所 : 各種資料を基にみずほ投信投資顧問が作成 < 各社の業績見通し > 欧州不動産関連証券収益成長率予想 (2014 年 12 月末時点 ) 前述の欧州不動産ファンダメンタルズの回復基調を受けて欧州不動産関連証券の ( 発行 ) 企業は 2015 年も引き続き堅調な業績成長が期待されます信用力が相対的に高い不動産各社はより有利な条件でのリファイナンスや低金利での資金調達をもとに物件取得や開発を行うことでこのような業績成長を更に加速させる可能性があります右記は CBREクラリオン社による欧州不動産関出所 :CBREクラリオンが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成連証券の収益成長率予想です上記グラフは将来における欧州不動産関連証券の収益成長率を保証するものではありません本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 2/12

3 主な上昇要因主な下落要因不動産関連証券回避姿勢の強まり為替欧州不動産関連証券の投資環境 < 欧州不動産関連証券市場の見通し > 日本や米国の不動産関連証券市場においても過去に 1 マクロ経済の回復 2 緩和的な金融政策 3 不動産市況の回復成長の 3 条件が揃った局面では証券価格の良好なパフォーマンスが観察されました 2015 年の欧州不動産関連証券市場は 2014 年同様にマクロ経済指標や地政学リスク ECB による追加金融への思惑などにより一時的に変動幅が大きくなる局面も想定されるものの 1 英国のマクロ景気の改善と大陸欧州で期待される緩やかな景気回復 2 緩和的な金融政策 3 各社の業績成長を下支えに堅調な推移が期待されます今後の見通し ( 主な上昇要因と下落要因 ) 英国大陸欧州両市場ロンドン中心部のオフィス市況の改善加速経済成長の国内全体の不動産市況改善への波及長期金利の上昇 5 月の総選挙を控えた政治的不透明感の高まり欧州広域における優良小売物件の底堅い賃料上昇マクロ経済の回復の遅れデフレ懸念ドイツ住宅セクターの底堅い賃料上昇 ECBによる追加金融緩和策の実効性等への懸念のパリのオフィス市況の改善期待高まりその他地域の不動産価格の回復期待ギリシャ債務問題の不透明感の高まり良好な資金調達環境の継続不動産投資資金の流入の継続 M&Aの増加期待配当利回りの相対的な高さ地政学リスクの継続原油価格の下落などに端を発する投資家のリスク英ポンドユーロ英国経済の回復持続賃金の緩やかな上昇ユーロ圏の高水準の経常黒字 ECB による金融緩和策の限界露呈を受けたユーロのショートポジション ( 売持ち ) の巻き戻し物価上昇率の鈍化に伴う利上げ期待の後退 5 月の総選挙を控えた政治的不透明感の高まりギリシャ債務問題の不透明感の高まり FRB による利上げ観測の高まりトピックス 2 限定的な物件供給量リーマンショックから欧州債務危機の数年間にわたり多くの欧州市場において物件供給量は限定的でした現在でもディベロッパー各社は新規開発に慎重な姿勢を見せています欧州債務危機以降の緩やかなマクロ景気の回復を受けてテナント需要も徐々に回復しつつある中物件の賃料稼働率にとっては好ましい環境と言えます (%) オフィス空室率と開発計画 (2015 年 1 月 8 日時点 ) (%) 上記グラフは将来におけるオフィス空室率と開発計画を保証するものではありません出所 :CBRE グループが提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 3/12

4 欧州不動産関連証券と為替市場について足元の投資環境 2014 年 9 月から2015 年 1 月末にかけての欧州不動産関連証券市場および為替市場の投資環境は以下の通りです < 欧州不動産関連証券市場について > 欧州不動産関連証券指数の推移年 9 月 ~10 月前半 2014 年 8 月 29 日 ~2015 年 1 月 30 日 : 日次欧州不動産関連証券市場は下落しました 4,100 ECBによる追加金融緩和の実施期待などを背景に8 月上 4,000 旬から上昇してきた相場は 9 月上旬に高値をつけた後下落に転じましたスコットランド独立問題を巡る不透明感 3,900 の高まりや欧州景気指標の悪化地政学リスクの高まり 3,800 米国での早期利上げ観測の高まりなどが嫌気されました 3,700 3, 月後半 ~12 月初頭 3,500 欧州不動産関連証券市場は上昇しました 10 月後半からは米国での早期利上げ観測の後退や 3,400 ECBによる追加金融緩和への期待などを背景に相場は大 3,300 きく値を戻しました 3,200 3, 月前半 3,000 欧州不動産関連証券市場は下落しましたギリシャでの政局不安や原油価格下落によるデフレ圧力 2,900 14/8/29 14/10/29 ( 年 14/12/29 / 月 ) への懸念などで投資家のリスク回避姿勢が強まったことなどから相場は軟調な展開となりました特に一部の大手 * 使用した指数は 10ページの本資料で使用している指数についてをご参照ください銘柄が大きく下げた英国市場の下落幅は大きくなりました出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記グラフは将来における欧州不動産関連証券指数の推移を示唆保証するものではありません年 12 月後半 ~2015 年 1 月末欧州不動産関連証券市場は上昇しました 12 月後半の米連邦公開市場委員会 (FOMC) において米連邦準備制度理事会 (FRB) の利上げ慎重姿勢が確認さたことや ECB による追加金融緩和期待国債利回りの低下などから相場は上昇基調で推移しました 1 月後半に ECB が国債買入れ型の量的金融緩和策を発表した後も上昇基調は継続しました < 為替市場について > 為替レートの推移 2014 年 1 月 31 日 ~2015 年 1 月 30 日 : 日次 ( 英ポンド / 円 ) 英ポンド ( ユーロ / 円 ) 英ポンド高ユーロ高ユーロ 138 円 (2015 年末 ) 円 170 (2015 年末 ) 英ポンドユーロ安安 /1 14/5 14/9 ( 年 / 月 15/1 ) 14/1 14/5 14/9 ( 年 / 15/1 月 ) *2015 年末の予想値はブルームバーグが集計した 2 日時点における市場コンセンサス ( 中央値 ) 出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記グラフは将来における為替レートの推移を保証するものではありません 2014 年 8 月 29 日 ~2015 年 1 月 30 日の対円為替相場においては英ポンドが 172 円台後半から 176 円後半ド高 / 円安ユーロが 136 円台後半から 132 円台後半へとユーロ安 / 円高となりました 9 月から 12 月まではスコンド独立に関する住民投票で賛成増加との観測が英ポンドの下落要因となったことや ECB による追加金融緩和期待がユーロの下落要因となったものの日銀による追加金融緩和の方が要因として大きくなり結果として各通貨の上昇要因となりました 1 月は BOE による利上げ期待の後退や ECB による量的金融緩和政策 (QE) の導入ギリシ務問題の不透明感の高まりなどから両通貨は下落しました本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 4/12

トピックス 3 欧州市場の注目すべき国地域およびセクター ~ 足元の状況とその見通し ~ 1 ロンドン中心部のオフィス代表的銘柄 : ランドセキュリティーズグループブリティッシュランドグレイトポートランドエステイツダウエントロンドン投資物件例金融街のシティその西側に広がる商業文化施設が混在するウェストエンドが従来からの中心的なオフィス街でした

中央建物はセントポール大聖堂 2 欧州広域の優良ショッピングセンター代表的銘柄 : ウニベイルロダムコクレピエールコリオハマーソン欧州の多くの国で小売消費が弱含む中においても利便性が高くフードコートやイベント開催等の体験型施設を併設した優良ショッピングセンターは消費者にとって魅力的な目的地となっています小売テナントもこのような多くの来場

フォンシエールデレジオンジェシナ ICADE 投資物件例アエロヴィル ( フランスパリ郊外 ) ウニベイルロダムコ所有シャルルドゴール空港に隣接投資物件例シャンゼリゼを中心とするセントラル地区やパリ近郊の都市再開発地区であるラデファンスパリ西方のセーヌ川沿い一帯のウェスタンクレセントなど大陸欧州では随一のオフィス市場を有していますセントラル地区のオフィスは稼働率

5 トピックス 3 欧州市場の注目すべき国地域およびセクター ~ 足元の状況とその見通し ~ 1 ロンドン中心部のオフィス代表的銘柄 : ランドセキュリティーズグループブリティッシュランドグレイトポートランドエステイツダウエントロンドン投資物件例金融街のシティその西側に広がる商業文化施設が混在するウェストエンドが従来からの中心的なオフィス街でしたしかし近年はシティの東側 / 北側エリアテムズ川を挟んだ南側エリアにもオフィス市場が拡大しています金融系テナントに加えて IT 系やサービス系など幅広い業種からの強いテナント需要がみられる一方で物件供給量は引き続き抑制的です不動産の需給バランスは良好で当面力強い賃料成長が期待されますワンニューチェンジ ( 英国ロンドン ) ランドセキュリティーズグループ所有中央建物はセントポール大聖堂 2 欧州広域の優良ショッピングセンター代表的銘柄 : ウニベイルロダムコクレピエールコリオハマーソン欧州の多くの国で小売消費が弱含む中においても利便性が高くフードコートやイベント開催等の体験型施設を併設した優良ショッピングセンターは消費者にとって魅力的な目的地となっています小売テナントもこのような多くの来場者を期待できる優良ショッピングセンターへの出店を希望しており需給バランスは良好です賃料形態としてはインフレ成長率に応じて賃料の一部が増額されるものも多いことから低インフレが見込まれる欧州において今後の高い賃料成長は期待しにくいものの引き続き底堅い賃料推移を見込みますまた不動産売買市場は活況を呈しており不動産価格も上昇しています 3 パリのオフィス代表的銘柄 : フォンシエールデレジオンジェシナ ICADE 投資物件例アエロヴィル ( フランスパリ郊外 ) ウニベイルロダムコ所有シャルルドゴール空港に隣接投資物件例シャンゼリゼを中心とするセントラル地区やパリ近郊の都市再開発地区であるラデファンスパリ西方のセーヌ川沿い一帯のウェスタンクレセントなど大陸欧州では随一のオフィス市場を有していますセントラル地区のオフィスは稼働率賃料共に好調である一方需要が相対的に弱含んでいるパリ近郊オフィスでは空室率は高止まりし賃料反転にはもう少し時間を要する状況ですただし不動産売買市場は活況を呈しており不動産価格も上昇していますシャンゼリゼ通り番地 ( フランスパリ ) ICADE 所有出所 : 各不動産投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は掲載した個別銘柄を推奨するものではありません本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 5/12

トピックス 3 欧州市場の注目すべき国地域およびセクター ~ 足元の状況とその見通し ~ 4 ドイツの集合住宅代表的銘柄 : ドイッチェアニントンイモビリエンガグファ LEG イモビリエンドイチェヴォーネン投資物件例移民の増加などを背景とする人口の増加や少人数世帯の増加持ち家比率の相対的な低さなどを背景に

ヴェストファーレン州 ) LEG イモビリエン所有 5 その他アイルランドスペイン投資物件例リーマンショックや欧州債務危機で大きく不動産価格が下落したアイルランドやスペインの不動産市場は特に海外投資家からの資金流入により不動産価格が急回復している状況です昨年よりキャッシュボックスと呼ばれる

また貸倉庫セクターについては足元鈍化気味であるものの総じて好調な住宅市況 ( 引っ越し時期の一時利用 ) や新興企業による利用増加などがその背景ですウォバーンプレイス ( 学生寮 ) ( 英国ロンドン ) ユナイトグループ所有オランダベルギーのオフィス過剰な物件供給量を背景に需給バランスが崩れ気味なオランダ ( アムステルダム ) や

6 トピックス 3 欧州市場の注目すべき国地域およびセクター ~ 足元の状況とその見通し ~ 4 ドイツの集合住宅代表的銘柄 : ドイッチェアニントンイモビリエンガグファ LEG イモビリエンドイチェヴォーネン投資物件例移民の増加などを背景とする人口の増加や少人数世帯の増加持ち家比率の相対的な低さなどを背景にドイツでは集合住宅への根強い需要が存在し今後も安定的な稼働率改善と底堅い賃料上昇が期待されますドイツの集合住宅関連銘柄は特定の地域に偏ったポートフォリオを有している傾向が強く最近では物件管理コストや借入コスト削減などのシナジー効果を狙ったドイッチェアニントンイモビリエンとガグファの合併話が進行しています集合住宅 ( ドイツノルトライン = ヴェストファーレン州 ) LEG イモビリエン所有 5 その他アイルランドスペイン投資物件例リーマンショックや欧州債務危機で大きく不動産価格が下落したアイルランドやスペインの不動産市場は特に海外投資家からの資金流入により不動産価格が急回復している状況です昨年よりキャッシュボックスと呼ばれる上場後に調達資金で不動産や不動産担保融資の取得を行う不動産関連証券が複数上場しています英国の学生寮貸倉庫英国ではロンドン中心部のオフィス以外のセクターも相応に活況を呈していますがその中でも特に学生寮と貸倉庫セクターが活況をみせています学生寮セクターはもともと物件供給量が限定的であることや高等教育への参加率の上昇などが背景にありますまた貸倉庫セクターについては足元鈍化気味であるものの総じて好調な住宅市況 ( 引っ越し時期の一時利用 ) や新興企業による利用増加などがその背景ですウォバーンプレイス ( 学生寮 ) ( 英国ロンドン ) ユナイトグループ所有オランダベルギーのオフィス過剰な物件供給量を背景に需給バランスが崩れ気味なオランダ ( アムステルダム ) や欧州連合関連の公的機関からの需要が弱いベルギー ( ブリュッセル ) のオフィス市場は稼働率賃料動向共に弱含んでおりその調整には一定の時間を要するものと考えられますセルフストレージステーンズ ( 貸倉庫 ) ( 英国ステーンズ ) セーフストアホールディングス所有出所 : 各不動産投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は掲載した個別銘柄を推奨するものではありません本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 6/12

7 ご参考 ( 欧州不動産関連証券データ ) 二度のマクロ景気悪化 ( リーマンショック欧州債務危機 ) の影響を大きく受けた欧州不動産関連証券は他地域のリートや不動産関連証券と比較して引き続き出遅れている状況です不動産関連証券のパフォーマンス推移年 1 月 ~2015 年 1 月 : 月次米国不動産投資信託証券 258 グローバル不動産関連証券 J-REIT 205 欧州不動産関連証券 190 *2005 年 1 月 =100として指数化 0 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 ( 年 / 月 ) 13/1 14/1 * 使用した指数は 10 ページの本資料で使用している指数についてをご参照ください出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成足元の金利水準などを勘案した場合特に大陸欧州の不動産関連証券の配当利回りは引き続き魅力的な水準にあると考えられます不動産関連証券の配当利回り (%) 年 1 月末現在フランススイスフィンランド英国スウェーデンオランダドイツ欧州 ( ご参考 ) ( ご参考 ) 不動産関連証券 J-REIT 米国不動産投資信託証券 * 使用した指数は下記の本資料で使用している指数についてをご参照ください出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における不動産関連証券のパフォーマンスおよび配当利回りを示唆保証するものではありません本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 7/12

8 ご参考 ( 欧州不動産関連証券データ ) 2014 年も引き続き良好な資金調達環境が継続しました欧州不動産関連証券各社はリファイナンスにより負債コストを引き下げ 1 株当たり配当を増加させています 2014 年には 12 社が新規上場しました ( 億ユーロ ) 300 欧州不動産関連証券の資金調達額の推移 2004 年 ~2014 年 : 年次債券株式 ( 年 ) 2012 *2014 年は9 月までのデータ * 資金調達額は東欧などの周辺国を含みます株式には不動産投資信託証券不動産関連株式優先株式などを含みます出所 :SNL Financial が提供するデータを基に LC CBREクラリオンが作成 2014 年も欧州の商業用不動産は活発に取引されました欧州主要都市の優良物件は魅力的な投資先として海外政府系ファンドや年金基金などからの資金流入が継続しています不動産取引額の増加は不動産利回りの低下と不動産価格の上昇につながっています ( 億ユーロ ) 3,000 2,500 欧州の商業用不動産取引額の推移 2007 年 ~2014 年 : 年次 2,000 1,500 1, ( 年 ) 2013 *2014 年は 9 月までのデータ出所 :CBRE グループが提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成上記は将来における欧州不動産関連証券の資金調達額および欧州の商業用不動産取引額の推移を示唆保証するものではありません本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 8/12

9 ご参考 ( 欧州不動産関連証券データ ) ロンドン中心部のオフィスの空室率は引き続き低下傾向にあり賃料も上昇していますパリのオフィスは 2015 年以降の賃料の反転上昇が期待されます (%) 空室率ロンドンベルリン東京オフィス空室率賃料の推移 2004 年 ~2014 年 : 年次パリニューヨークロンドンベルリン東京賃料パリニューヨーク 3 80 *2004 年末 =100として指数化 ( 年 ) ( 年 ) *2014 年は 9 月までのデータ東京は 2005 年以降のデータ ( 賃料は 2005 年末 =100 として指数化 ) * ロンドンはシティパリはイルドフランスのデータ * 欧州各都市はプライムオフィスニューヨークはトータルマーケット東京はグレード A のデータ出所 :CBRE グループが提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成海外機関投資家などによる欧州不動産への投資増加などを背景に不動産価格の上昇が継続していることから足元の欧州不動産関連証券の価格は 1.5% 程度のディスカウントの水準にあります (%) 80 NAV プレミアムディスカウントの推移 2004 年 12 月 ~2014 年 12 月 : 月次欧州米国 J-REIT プレミアムディスカウント /12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 14/ 11/12 12 ( 年 / 月 ) * 保有する物件などの資産 ( 時価ベース ) から負債を差し引いたものを NAV(Net Asset Value) といい純資産価値を表しますムディスカウントは ( 株価 -NAV) NAV で算出され資産価値の割安度割高度を計る目安の一つとして利用されています不動産連証券の価格が将来の純資産価値の値上がり期待などを織り込むとプレミアムとなり例えば NAV=100 株価 =105 であった場合現在の株価は NAV に対して 5% のプレミアムの水準であるといえます出所 : CBRE クラリオンが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来におけるオフィス空室率賃料および NAV プレミアムディスカウントの推移を示唆保証するものではありません本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 9/12

10 本資料で使用している指数について *P4 欧州不動産関連証券 : FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 指数 ( トータルリターンユーロベース ) *P7 欧州不動産関連証券 : FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 指数 ( トータルリターンユーロベース ) グローバル不動産関連証券 : FTSE EPRA/NAREIT Developed 指数 ( トータルリターン米ドルベース ) 米国不動産投資信託証券 : FTSE NAREIT All Equity REITs 指数 ( トータルリターン米ドルベース ) J-REIT : 東証 REIT 指数 ( 配当込み円ベース ) *P7 英国スイス : FTSE EPRA/NAREIT United オランダ Kingdom : 指数 FTSE EPRA/NAREIT Netherlands 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Switzerland スウェーデン指数 : FTSE EPRA/NAREIT Sweden 指数ドイツフランス : FTSE EPRA/NAREIT Germany フィンランド指数 : FTSE EPRA/NAREIT France 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Finland 指数欧州不動産関連証券 : FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 指数 ( ご参考 )J-REIT: 東証 REIT 指数 ( ご参考 ) 米国不動産投資信託証券 : FTSE EPRA/NAREIT All Equity REITs 指数 FTSE は London Stock Exchange Group の会社が所有する商標でありライセンス契約に基づき FTSE Inte NAREIT は NAREIT が所有する商標です東証 REIT 指数は株式会社東京証券取引所 ( 東京証券取引所 ) の知的財産であり指数の算出指数値の公表利用など同指数に関するすべての権利ノウハウは東京証券取引所が有しています本資料に掲載している CBRE クラリオン作成のデータについては CBRE クラリオンより許諾を得てみずほ投信投資顧問が使用掲載していま本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 10/12

11 投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項投資信託に係るリスクについて投資信託に係る費用について投資信託は主として国内外の株式公社債および不動みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託について産投資信託証券 ( リート ) などの値動きのある証券等 ( 外貨建資はご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきま産に投資する場合には為替変動リスクもあります ) に投資しますすのでファンドの基準価額は変動しますしたがって投資者直接ご負担いただく費用の皆さまの投資元金は保証されているものではなく基準価額購入時手数料 : 上限 3.78%( 税抜 3.50%) の下落により損失を被り投資元金を大きく割り込むことがあ換金時手数料 : 換金の価額の水準等により変動する場合がありますファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまにるためあらかじめ上限の料率等を示すことが帰属しますまた投資信託は預貯金と異なりますできません投資信託は個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投信託財産留保額 : 上限 0.5% 資制限取引市場投資対象国等が異なることからリスクの投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用内容や性質が異なりますのでお申込みの際は投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) を必ずお読みください投資信託は預金商品保険商品ではなく預金保険保険契約者保護機構の保護の対象ではありません登録金融機関が取り扱う投資信託は投資者保護基金の対象ではありません投資信託の設定運用は投資信託委託会社が行います運用管理費用 ( 信託報酬 ) : 上限年 2.16%( 税抜 2.00%) 上記は基本的な料率の状況を示したものであり成功報酬制を採用するファンドについては成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります成功報酬額は基準価額の水準等により変動するためあらかじめ上限の額等を示すことができませんその他の費用上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) 等でご確認くださいご注意上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては一般的な投資信託を想定しております費用の料率につきましてはみずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうちご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております投資信託をお申込みの際は販売会社から投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をあらかじめまたは同時にお渡しいたしますので必ずお受け取りになり投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容をよくお読みいただきご確認のうえお客さまご自身が投資に関してご判断ください商号等 / みずほ投信投資顧問株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 398 号加入協会 / 一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会本資料のご利用にあたっての注意事項等本資料はみずほ投信投資顧問 ( 以下当社といいます ) が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり投資勧誘を目的に作成されたものではありません本資料は法令に基づく開示書類ではありません本資料の作成にあたり当社は情報の正確性等について細心の注意を払っておりますがその正確性完全性を保証するものではありません本資料に記載した当社の見通し予測予想意見等 ( 以下見通し等 ) は本資料の作成日現在のものであり今後予告なしに変更されることがありますまた本資料に記載した当社の見通し等は将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 11/12

12 投資信託にかかるリスクと費用投資信託にかかるリスクについて投資信託は株や債券等の値動きのある証券 ( 外貨建資産には為替リスクもあります ) に投資をしますので市場環境組入有価証券の発行者にかかる信用状況等の変化により基準価額は変動しますしたがって投資者のみなさまの投資元本は保証されているものではなく基準価額の下落により損失を被り投資元本を割り込むことがあります投資信託にかかる費用について当社取り扱いの投資信託のご購入にあたってはご購入価額に対して最大 4.32%( 税込み ) の購入時手数料をご負担いただきますまた換金時に直接ご負担いただく費用として換金時の基準価額に対して最大 0.5% の信託財産留保額をご負担いただく場合があります投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用として信託財産の純資産総額に対する運用管理費用 ( 信託報酬 : 最大 3.20%( 税込み年率 )) びその他の費用を間接的にご負担いただきますその他の費用は定率でないもの定時に見直されるもの売買条件等に応じて異なるものがあるため当該費用および合計額を表示することができませんまた運用成績に応じた成功報酬をご負担いただく場合がありますなおお客さまにご負担いただく手数料等の合計額については購入金額や保有期間等に応じて異なりますので表示することができません上記は 2015 年 1 月 30 日時点においてみずほ証券にてご購入いただける公募国内投資信託について記載したものです外国投資信託の場合も購入時手数料や換金時手数料の他運用管理費用等の名目で保有期間中に間接的にご負担いただく費用がありますまた上記は今後予告なく変更される場合がありますご投資にあたっては投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) や契約締結前交付書面等 ( 目論見書補完書面含む ) をよくお読みくださいご留意事項本資料は情報を提供することを目的とした補足資料であり法令に基づく開示書類ではありませんまた個別商品のご購入ご換金の申し込みを勧誘するものではありません本資料はみずほ証券が情報提供のため信頼できると判断した投資信託委託会社等が作成した資料をお客さまに配布するものですがその資料の正確性完全性および将来の市況環境の変動等を保証するものではありませんまた掲載データはあくまで過去のものであり将来の市況動向等を保証するものではありません商号等 : 加入協会 : みずほ証券株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 94 号日本証券業協会一般社団法人日本投資顧問業協会一般社団法人金融先物取引業協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会 (2015 年 1 月 30 日 ) 本資料のご利用にあたっての注意事項等を必ずご覧ください 12/12

欧州不動産市場の注目ポイント 1. 大陸欧州は緩やかな景気回復を維持し英国は堅調な景気回復の動きが継続 < 大陸欧州 > ECB の金融政策などを下支えに総じて大陸欧州の緩やかな景気回復基調の維持が期待されているドイツは良好な雇用 ( 歴史的な低水準にある失業率 ) 所得環境にあり個人消

欧州不動産市場の注目ポイント 1. 大陸欧州は緩やかな景気回復を維持し英国は堅調な景気回復の動きが継続 < 大陸欧州 > ECB の金融政策などを下支えに総じて大陸欧州の緩やかな景気回復基調の維持が期待されているドイツは良好な雇用 ( 歴史的な低水準にある失業率 ) 所得環境にあり個人消欧州不動産関連証券の投資魅力情報提供資料 215 年 11 月 9 日 ECB( 欧州中央銀行 ) のドラギ総裁は 1 月 22 日の理事会後 12 月の追加金融緩和の可能性を示唆しユーロ圏での景気回復の腰折れ防止と低インフレ脱却を目指す姿勢を示しましたこのような ECB の金融緩和的な政策スタンスは引き続き大陸欧州の不動産関連証券市場を下支えし堅調な相場展開が続くことが期待されます英国では