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横浜市の年齢 3 区分別将来人口 市内の人口は平成 32 年 ( 千人 ) 4,000 現在 をピークに減少してい 3,500 きます 3,000 2,500 2,000 平成 32 年にピーク 総数 0~14 歳 15~64 歳 65 歳以上 1,500 1,000 500 0 H17 H27 H37 H47 H57 H67 ( 年 ) 3
市内の住宅数は約 166 万戸あり そのうちの約 10% ( 約 16 万戸 ) の住宅は空き家となっています < 図 1> < 図 1> 居住者のいる住宅数は約 149 万戸となっています ( 図 1) 居住者のいる住宅数 ( 約 149 万戸 ) の内 約 61%( 約 91 万戸 ) が共同住宅となっています < 図 2> < 図 2> 共同住宅 34,200 2.3% 910,000 61.1% 3,700 0.2% 542,500 36.4% 一戸建て住宅共同住宅長屋その他 一戸建て住宅 4
築 40 年を迎える共同住宅は 年間約 1 万 ~1 万 8 千戸増加すると推測され 平成 22 年では 4 万 6 千戸となっていますが 10 年後には約 3 倍の約 14 万 7 千戸 40 年後に は約 15 倍の約 69 万 4 千戸で増加することが予想されます 築 40 年以上の共同住宅 ( 非木造 3 階建て以上 ) の推移 ( 万戸 ) 年間 1 万 ~1 万 8 千戸増加 80 70 約 15 倍に増加 69.4 万戸 60 50 40 30 約 3 倍増加 31.9 万戸 51.4 万戸 20 10 0 4.6 万戸 14.7 万戸 H22 年時点 10 年後 20 年後 30 年後 40 年後 5
市内の築 30 年以上 概ね 500 戸以上の団地は 61 団地あり 現在の状況や課題の調査をしてきました 人口増加率 1.10 1.05 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 0.75 0.70 H12 H17 H22 年少者増減率 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 分譲 分譲 賃貸 賃貸 横浜市 横浜市 出典 : 国勢調査 分譲 分譲 賃貸 賃貸 横浜市 横浜市 高齢者増減率 2.500 2.000 1.500 1.000 0.500 0.000 H12 H17 H22 分譲 分譲 賃貸 賃貸 横浜市 横浜市 出典 : 国勢調査 傾向横浜市平均と比べると 団地内の少子 高齢化は進んでおり 人口 0.60 0.50 H12 H17 H22 出典 : 国勢調査 も減少傾向にあります 6
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少子 高齢化の進行平成 22 年時点の大規模団地の高齢化率 年少人口比率は 平成 47 年における市の将来推計と同じ状況となっています 市全体の25 年先の高齢化 年少比率が現在の大規模団地で既に見られています 交通利便性の向上大規模団地の多くは 駅や生活利便施設 ( スーパー 病院 ) から離れた立地にあり 公共交通機関を中心とした 交通利便性の向上が課題となっています 大規模団地の高齢化率 年少人口比率 高齢化率 20.1% 30.4% 31.0% 年少人口比率 10.6% 8.6% 13.3% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 大規模団地平成 22 年 市内平成 47 年 市内平成 22 年 凡例 大規模団地 駅から 15 分圏 8
地域の核となる商業地の再生 活性化団地内の商店やセンター施設など かつては地域の核となっていた商業地が存在しますが 店舗が空いてしまっている地域も見られはじめるなど 団地だけでなく 駅周辺も含めた 地域全体の商店街の活性化が課題となっています 豊かな地域資源を生かす取組の必要性大規模団地および周辺には緑や公園が多く存在するなど 住環境が良く 多様な人材がいるため それら地域資源を生かす取組や地域活動がしやすい体制を整える必要があります 9
入居者の高齢化と建物の老朽化築 40 年超の建物では 65 歳以上の世帯 が約 40% となり 10 年後には築 40 年を迎える共同住宅は現在の3 倍になると推測されます S45 年以前の建物 S46~S56 年の建物 S56 年以降の建物 マンション居住者の 65 歳以上の状況 築 30 年以内 築 40 年超 築 30 年 ~40 年 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 築 40 年以上の共同住宅 ( 非木造 3 階建て以上 ) の推移 H22 年時点 10 年後 20 年後 30 年後 40 年後 約 3 倍増加 0 10 20 30 40 50 60 70 ( 万戸 ) 管理組合役員のなり手不足役員を引き受けない方の約 1/4の方が 高齢のため と回答しています 今後もなり手不足が続くと管理組合が機能不全になる可能性があります 管理組合役員を引き受けない理由 ( 全国 ) その他 不明 35.0% 高齢のため 25.0% 仕事が忙しい 面倒くさい 17.5% 本人 家族 6.3% の病気関心がいない 7.5% 8.8% 出典 : 平成 20 年度 住宅 土地統計調査 を基に国土交通省再集計 ( 一部加工 ) 10
分譲住宅の賃貸化 空家住戸の増加 築 40 年を超えた分譲住宅では 住宅が 賃貸に出されたり 空き家となっている割合が半数であるなど 団地内の活気の減少や防犯面の課題が出てくる可能性があります 昭和 45 年以前分譲住宅の賃貸化 空室化率 ( 全国 ) 賃貸化率 0~10% 未満 7% 10~20% 未満 20% なし 50% 空室化率 0~10% 未満 7% 10~20% 未満 20% なし 50% コミュニティの希薄化約 40 年間で隣近所の方と挨拶程度の関係となっている割合が約 40% から約 60% へと増加しており コミュニティの希薄化が課題となっています 14.5% 昭和 50 年 4.8% 34.1% 26.0% 17.3% 3.3% 14.0% 昭和 52 年 6.6% 39.0% 23.0% 17.0% 0.4% 11.3% 昭和 63 年 5.1% 41.5% 29.6% 12.4% 0.1% 7.6% 平成 19 年 9.5% 46.9% 29.7% 6.3% 0.0% 5.0% 平成 22 年 10.3% 51.3% 25.5% 6.9% 1.0% 50% 以上 6% 20~50% 未満 20% 50% 以上 6% 20~50% 未満 20% 出典 : 平成 20 年度 住宅 土地統計調査 を基に国土交通省再集計 顔も知らない道で会えば挨拶ぐらいするたまに立ち話をする一緒に買い物に行ったり 気のあった人と親しくしている困ったとき 相談したり助け合ったりする無回答 出典 : 平成 22 年度横浜市民意識調査 11
団地に対する住民の価値観の違いによる 合意形成の難しさ 建物も古くなってきたし そろそろ建替えをしたい 地震が心配で耐震補強をしたい リフォームしたばっかりだし 負担のかかる建替えなんてしたくない 工事に必要な住民の合意数 建替え 大規模修繕 住戸の5 分の4 単棟の場合 住戸の 2 分の 1 ケースによって 4 分の 3 住民の価値観は異なるが ( 調査の際の実際の声 ) もう歳だし このままでいい 団地の再生には多くの合意 形成が必要になります! 12
価値観の違いや 合意形成の難しさ 建物の老朽化と 入居者の高齢化 コミュニティの 希薄化 管理組合役員の なり手不足 分譲住宅の賃貸化 空家住戸の増加 このようにならないためには どうしたら良いのだろうか? どこから改善していけば良いのだろうか? 13
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とある団地では 駅まで遠くて 団地の周りにも高齢者向けの施設がなくて生活に困る 若い世代が少なくて 団地の活気もないし 空き家が多くて 将来が心配 ( 住民の声 ) 大規模団地のため 色々な意見があるけど 意見をまとめることができるのだろか 高齢化が進んで この先このマンションはどうなってしまうのか? どうやって将来のことについて考えていけば良いのだろう 理事長 15
横浜市からのアドバイス 団地は住んでいる人たちの手で守っていく必要があります! そのためには まず 自分たちの団地の課題や問題点を認識し 住 民のみなさんで共有することが大切です! ポイント 1 今後 団地の再生についてどのように考え どのように進めていくことが大 切なのか アドバイザーやコーディネーターを招いて 住民の皆さんで考え て行く場をつくろう! ポイント 2 住民の方々が抱いている不安や団地の将来像について 皆さんの様々な 意見を聴き 団地の課題や将来像を住民のみなさんで共有しよう! 16
団地の将来について 考える場を設けてみると 関心がなかったけど この団地って色々課題があったんだ 駅までは遠いけど 周辺に緑は多いし 子育ての環境に良いところよね! 団地内でも高齢者のサポートが出来ないかしら 空き家を上手に活用すれば 駅まで行かなくてもなにか出来るかもしれない! 隣の人は建物の事について詳しかったから聞いてみようかしら 一人ひとりが団地の事に対して真剣に考えていかないといけない時期かもしれない 1 つの課題を通して 皆で課題を共有することで 地域資源や団地資源を再発見するきっかけになります!! 17
緑が多くて子育て環境に良い団地だから なにか活用していく方法はないかなぁ? 子育てをサポートできる施設を導入 したり 魅力ある団地にすることで 若い世代も入居するかもしれない! 高齢者も多く 駅まで遠いから 団地内で 高齢者を支援できる仕組みはないかなぁ? 地域ケアプラザや NPO 法人と連携 することで 高齢者をサポートでき るかもしれない! 空き店舗の活用方法って何かないかなぁ? 近くに大学はあるんだけど 空き店舗を利用して みんなが集ま れるカフェの開設や 大学と連携し た取組が行えるかもしれない! 今後団地の将来を検討していく上で なにか支援はないのかなぁ? 横浜市で行っている支援事業を活用で きるかもしれない! 18
若い世代を呼び込むために 子育てや地域の要望に合わせて住戸をリノベーション ( 改修 ) したり 高齢化にも対応した住戸を設けることで 幅広い世代の居住が図れるかもしれません 取組例 イメージ 省エネ性能の向上やライフスタイルに応じた間取りの変更 住戸内のバリアフリー化や外構のバリアフリー化 住戸を住宅兼事務所として活用 (SOHO) 若者向けなど 地域のニーズに合わせて住戸内を自由に変更 ( リノベーション ) 19
地域が主体となった 買い物支援などの高齢者への生活サービス やそれらの取組体制のあり方 センター施設や空き施設を利用した高齢者支援のあり方を検討できるかもしれません イメージ 取組例 賃貸住宅等を買い物支援や見守り機能 配食サービス拠点などへの転用 地域ケアプラザとの連携によるサービスの充実 NPOや福祉関係団体等との連携による高齢者支援体制の構築 20
活気が減少した団地内の商店やセンター施設のリニューアルなどにより新たな機能を導入したり 周辺地域や大学との連携によって 学生などの担い手と団地の再生に向けた取組を検討できるかもしれません 取組例 空き店舗やセンター施設をコミュニティスペースや医療福祉系などの新たな機能を導入した利活用 取組例 学生が団地に居住し 地域活動に参加 大学生によるコミュニティカフェの開設 イメージ イメージ 21
横浜市では 団地の再生や将来の検討に関わる様々な支援事業を行っています マンション アドバイザー派遣事業 マンション管理組合に対して 適正な維持管理や改修 建替えなどが相談できる人を派遣する事業 初回は無料 1 回あたり約 3 時間で 12,000 円 年間最大 6 回まで マンション管理組合サポートセンター事業 マンション管理組合が抱えている課題の解決に向けて マンション関係団体と横浜市が協働で マンション管理士などの専門家と毎月 1 回各区で交流会を実施 マンション再生支援事業 マンション再生活動 ( 建替えや耐震診断など ) を検討するマンション管理組合に対して 活動費用の 1/2 以内かつ 30 万円を限度に最大 5 年間補助 複数のマンション管理組合活動は 60 万円 マンション バリアフリー化等支援事業 分譲マンションにおけるバリアフリー化 ( 傾斜路 手すり 昇降機 ) の工事に対して 1 管理組合当たり 30 万円を補助 手すり設置は 30 万円又は 1 住戸当たり 8,000 円のうち低い額を限度 22
うちの団地はまだ建物も古くないし 高齢化も進んでいないけど 将来 を見据えて対策を行う必要があるのかな? 現時点で 老朽 高齢化の進んでいない団地については 事前の予防策として 対応策の検討や体制作りが必要です 取組例 基礎データの整理や連携体制の確認 年齢層や空き家情報の把握 団地の良い点や居住者の困りごとなど 普段の生活におけるニーズの把握 現段階から考えていくための風土や体制づくり 住民への団地再生に関わる啓発 団地再生事例の収集や現状の情報発信 23
それぞれの団地の課題に合った 色々な解決方法があると思います! 団地の事を 1 番良く知っている住民が主体と なって 団地の課題を見つけたり 解決方法を考える事が必要だよね! 24
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住民が主体となって 課題を整理したり 解決方法を見つけ出す ことが重要なのは分かったけど 実際にはどのように進めていけ ばよいのかなぁ?? 課題を整理したり 解決方法を模索していくためには 目的や目標を設定した 団地再生マスタープラン を作成す る手法があります 26
団地再生マスタープラン ってなに?? 団地再生マスタープランとは 1 団地に様々な課題があることを関係者が 共有 すること 2 関係者が当面なにをしていかなければならないのか 認識 すること 3どのような取組や事業の方法や手段があるのか 整理 すること 4 団地の将来像を明らかにし それに向けた 行動計画 を立てること 27
< マスタープラン検討の流れ > 1. 目標像この団地を将来どのようにしていきたいのか 居住者の意見を集約し 共有化する 2. 個別行動計画 ( 何をするのか ) 住まいや安全 子ども お年寄りの生活 自然環境などにおいて 具体的にどのような生活をしていきたいのか どのような活動を行っていきたいのか 整理する 28
< マスタープラン検討の流れ > 3. 場所の計画地域における団地の役割や位置付けを整理し 行動していく上での効果的な場所や団地内資源の活用方法などを計画する 4. 役割分担 実際に取組む住民や NPO などの役割 ( 担い手 ) を整理する 実践 5. 推進体制マスタープランを進めていく上で 議論できる場や意思決定ができる場などの体制を整える 29
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住民団体が空き家を取得してサロンとして活用する NPOが 住戸を賃借 または購入して高齢者支援や子育て支援の拠点を整備 囲碁や体操 パソコン フラワーアレンジメントといった介護予防プログラムを提供するとともに 交流サロンとして活用 空き店舗に デイサービス等の業者を誘致する センター施設に介護予防 介護サービスを提供する事業者を入居させる 団地のセンター施設に小規模多機能施設等を誘致する事により 利用者の送迎等の負担が軽くなる 31
住民によるNPOの設立と活動拠点の整備 自治会と地域の福祉関係者 住宅管理者の連携による見守り活動の展開 ( あおぞら市による買い物支援など ) UR 都市機構による安否確認機器の整備 NPOが自主保育や交流イベントを実施する 周辺に公共施設がほとんどない団地で 住民で自主保育グループを設立 NPO 法人化し 3 4 5 歳児の自主保育や未就園児や地域住民を対象とした遊び 交流のイベントを実施 32
センター施設にコミュニティレストランを整備する 地域の NPO が団地の空き店舗にコミュニ ティレストランを開設し ランチの提供 弁 当の配食サービスの実施 厨房を担うのは団地内の主婦が中心で 働く 場の提供にもなっている 地元商店会 大学連携によるコミュニティ活性化への取組み 空き店舗に多世代コミュニティを育む地域交流拠点を整備 カフェのある休息所として 多世代交流イベントを実施 ( 商店会と大学が協力したお祭りの開催等 ) 33
耐震性に対する不安から 住民の改修の必要 性に対する理解と時間をかけた説明による 100% の合意を得た耐震改修を実施 一時金徴収 一時転居をしないことを前提と した耐震改修の実施 100% の合意を得た耐震改修を実施 管理組合が外部段差を解消し 手すり ベンチを設置する 管理組合で 高齢者の居住空間の改善に関す る専門委員会を設置 管理組合及び専門委員会で高齢者居住のため の施設改善の指針を作成し 住民に周知 出典 : 国土交通省 マンションの改修 建替え等について 34
ご清聴ありがとうございました 35