固定資産税の課税のしくみ < 評価とと税の推移 > ( 土地編 ) 評価 税 なぜ, 地価が下落しているのに, 土地の固定資産税が上昇するの!? 2 なぜ, 平成 6 年評価が急激に上昇したの!? 3 < 公的土地評価相互の均衡と適正化 > < 地価公示価格の一定割合 (7 割 ) を目標 > < 評価の上昇 > 固定資産税 都市計画税の税はどう計算するの!? 5 < 本則課税 > < 負担調整による課税 > < 現在の計算方法と計算例 > 1 ヘ ーシ
なぜ, 地価が下落しているのに, 土地の固定資産税が上昇するの!? 現在の固定資産税は, バブル崩壊後さまざまな制度の改正により, 非常にわかりづらい状況になっています 特に, 地価が下落しているにもかかわらず土地の固定資産税が上昇する という現象に戸惑うことと思います この原因について要約しますと, 以下のようになります 平成 6 年の評価替えにおいて 固定資産税の土地 ( 宅地 ) の評価は, 地価公示価格の7 割程度とする こととなり, 平成 6 年度の評価は平成 5 年度に比べ, 全国平均で約 4 倍と急激に上昇しました この上昇をそのまま税に反映しますと, 固定資産税が一度に約 4 倍になる ということになります このような急激な税負担の増加をできる限り抑えるため, 長期間をかけ少しずつこの差をうめていく調整措置が講じられました この結果, 毎年の税の上昇は緩やかなものに抑えられましたが, 十数年間固定資産税が上昇していくことになり, いわゆる 地価が下落しても, 土地の固定資産税が上昇する という現象が生じることとなったものです 4 倍 ( 全国平均 ) まだ開きが この差がなくなるまでは なだらかに 4 5 6 7 8 9 25 26 27 28 29 30 31 ( 平成 ) ( 令和元年 ) 2 ヘ ーシ
なぜ, 平成 6 年評価が急激に上昇したの!? < 公的土地評価相互の均衡と適正化 > 土地の価格には, 公的土地評価といわれるものだけでも, 1 地価公示価格 ( 国土交通省 )2 地価調査価格 ( 都道府県 ) 3 相続税評価 ( 国税局 ) 4 固定資産税評価 ( 市町村 ) があり,1 物 4 価と言われています 値市段町が村バ間ラでバもラ! バブルの影響によってこれらの価格差が大きくなり, 公的土地評価に対する国民の不信を招いていました そこで, 平成元年に成立した 土地基本法 においては, 公的土地評価相互の均衡と適正化を図ることがはっきりと 定められました ( 土地基本法第 16 条 ) < 地価公示価格の一定割合 (7 割 ) を目標 > 固定資産税の土地 ( 宅地 ) の評価は, 土地基本法の 趣旨を踏まえ, 地価公示価格等の 7 割程度とすることに なりました 3 ヘ ーシ
< 評価の上昇 > 土地基本法に基づき, 公的土地評価は, 地価公示価格を基本に相続税評価はその8 割 固定資産税評価はその7 割と, 評価の均衡化 適正化が図られ, また地価公示価格 地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定価格を活用することにより, 地域及び市町村間の均衡 適正化が図られました この改正により, 全国の固定資産評価水準が統一され公平さが保たれましたが, 今までの評価が低い水準であったため, 平成 6 年度の評価が急激に上昇することとなりました 当市においては, 特に勝田地区の評価水準が低く, 平成 6 年度評価が平均 7 倍弱上昇しました これは, 全国平均の約 4 倍と比べても非常に高い上昇率であり, 見方を変えると 平成 5 年以前の固定資産税評価が全国及び近隣市町村より著しく低い水準に抑えられていた ということになります 平成 9 年から地価下落に対応するため,3 年に一度の 評価替え 以外の年でも, 地価の下落している地区について評価を修正できることとなり, より適正な固定資産評価ができるようになりました 地価公示 調査価格 8 割 相続税評価 7 割 固定資評産価税 < 公的評価の均衡 > どの市町村も同じ基準! 地価公示価格の 7 割 A 市 B 市 B 町 C 市 地価公示価格の 7 割地価公示価格の 7 割地価公示価格の 7 割 4 ヘ ーシ
固定資産税 都市計画税の税はどう計算するの!? < 本則課税 > 通常, 税金は税決定の算定基準であるに税率を乗じて税を求めます 固定資産税 ( 都市計画税 ) では, 原則として評価がとなっており, これに税率 ( 固定 1.4/100, 都計 0.3/100) を乗じて税を算出します ( この算定方法を 本則課税 といいます ) 固定資産税評価 = 税率 ( 固定 1.4/100, 都計 0.3/100) = 税 この算出法で計算しますと, 平成 6 年度の税は, 同年の評価と同じように上昇するため, 急激な 税負担が強いられます しかし, その後は, 評価と同様に推移するため税は下落することになります 税 7 ( 当市最大 ) 評 価 4 5 6 7 8 9 25 26 27 28 29 30 31 ( 平成 ) ( 令和元年 ) 5 ヘ ーシ
< 負担調整による課税 > 本則課税の場合, 評価がとなっておりますが, 平成 6 年度以降, 評価が数倍になったこと により, 評価をそのままにするのではなく, 前年度のから負担水準等 ( 負担調整率 ) を算出して, それにより翌年度のを算出する調整措置がとられております 固定資産税評価 前年度の 計算式により算出 計算式は, 評価替え時 (3 年ごと ) に若干変更となっております 税率 ( 固定 1.4/100, 都計 0.3/100) = 税 この算出法で計算しますと, 平成 6 年度の税は, 同年の評価と同じように上昇しないため, 急激な 税負担はありません しかし, その後評価に追いつくまで長期間かけて税が上昇することになります 7 ( 当市最大 ) 評 価 税 4 5 6 7 8 9 25 26 27 28 29 30 31 ( 平成 ) ( 令和元年 ) 6 ヘ ーシ
< 現在の計算方法と計算例 > 平成 30 年度 ~ 令和 2 年度 1. まず, 負担水準を求め, その負担水準に応じて, 計算区分 ( 据え置き等 ) が決定します 前年度 負担水準 = 100 (%) 新評価 負担水準とは 個々の土地のが評価に対してどの程度まで達しているかを示すものです 2. 負担水準が一定の割合未満の場合, が上昇することになります 下記の計算式で算出した [A] のが, 新しいとなります [A] = 前年度 + 新評価 5% [A] が一定の割合を超えた場合, または一定の割合を下回った場合は除きます 区分表の一例 商業地等の宅地の区分表 ( 新評価 ) 地価公示 0.7 100 負担水準 % 90 80 70 60 50 40 30 引き下げ部分 (70% に引き下げ ) 据え置き部分引き上げ部分 [A] が新評価 60% を上回る場合は新評価 60%= 新 前年度 + 新評価 5% = 新 20 10 [A] が新評価 20% を下回る場合は新評価 20%= 新 7 ヘ ーシ
< 計算例 1> 平成 30 年度評価 450 万円 ( 200 万円 税 28,000 円 ) の土地で, 令和元年度評価が 400 万円になった 1 負担水準の計算 2,000,000 円 4,000,000 円 ( 平成 30 年度 ) ( 令和元年度評価 ) 50.0% 2 の計算 負担水準が 60% 未満であるため, 平成 30 年度に令和元年度評価の 5% を加えてを算出する ( そのが評価の 55.0% となり,60% を下回るので, となる ) 2,000,000 円 ( 平成 30 年度 ) 200,000 円 ( 令和元年度評価 5%) 2,200,000 円 ( 令和元年度 ) 3 固定資産税の計算 2,200,000 円 ( 令和元年度 ) 1.4/100 ( 税率 ) 30,800 円 ( 令和元年度税 ) < 計算例 2> 平成 30 年度評価 450 万円 ( 230 万円 税 32,200 円 ) の土地で, 令和元年度評価が 400 万円になった 1 負担水準の計算 2,300,000 円 4,000,000 円 ( 平成 30 年度 ) ( 令和元年度評価 ) 57.5% 2 の計算 負担水準が 60% 未満であるため, 平成 30 年度に令和元年度評価の 5% を加えると負担水準 62.5% となり,60% を上回るのでは 60% 相当となる 2,300,000 円 ( 平成 30 年度 ) 200,000 円 ( 令和元年度評価 5%) 2,500,000 円 ( 負担水準 62.5%) 3 固定資産税の計算 4,000,000 円 60% = ( 令和元年度評価 ) 2,400,000 円 ( 令和元年度 ) 2,400,000 円 ( 令和元年度 ) 1.4/100 ( 税率 ) 33,600 円 ( 令和元年度税 ) 8 ヘ ーシ