Microsoft Word - ホテル投資マーケット _NXPowerLite_.doc

ホテル 投 資 マーケット 立 地 評 価 研 究 所 大 阪 本 社 大 村 聡 小 目 次 1.ホテル 投 資 の 現 状 (1) 売 買 動 向 (2) 供 給 動 向 2.セグメントごとの 動 向 (1)ラグジュアリーホテル (2)シティホテル (3)ビジネスホテル バジェットホテル (4)リゾートホテル 2007 年 4 月 モルガン スタンレーグループが 全 日 空 の 国 内 13 ホテルを 2800 億 円 で 買 収 したという 記 事 が 各 紙 に 掲 載 された また 相 次 ぐ 外 資 の 高 級 ホテル 参 入 ホテル 特 化 型 J-REIT の 上 場 政 府 主 導 による ビジット ジャパン キャン ペーン (2010 年 までに 1,000 万 人 の 訪 日 外 国 誘 致 を 目 的 ) 等 日 本 のホテルマー ケットは 大 きな 変 革 期 を 迎 えている 本 稿 では 昨 今 のホテル 投 資 動 向 ホテル 業 界 の 動 向 について 分 析 していくものとする 1.ホテル 投 資 の 現 状 (1) 売 買 動 向 表 1は 日 本 国 内 におけるホテルの 売 買 軒 数 の 推 移 である ホテル 売 買 の 軒 数 は 2003 年 以 降 急 速 に 増 加 しており 若 干 ペースは 緩 んでいるものの 依 然 として 高 水 準 にある 2002 年 以 前 までは ホテル 事 業 会 社 やその 他 の 事 業 会 社 がホテルビジネスを 展 開 する 中 で 購 入 するケース デベロッパー 等 のホテルオーナーが 法 的 整 理 に 伴 いホテ ルを 売 却 するケースが 中 心 であった 2003 年 になって 事 業 再 生 案 件 を 中 心 とした 個 別 取 引 が 増 加 した 具 体 事 例 とし ては コロニー キャピタルによるダイエーからの シーホークホテル&リゾート の 買 収 モルガン スタンレーの 不 動 産 ファンドによるダイエーからの 新 神 戸 オ リエンタルホテル の 買 収 等 である この 他 地 産 倒 産 に 伴 う チサンホテル 30 軒 の 大 型 取 引 があったことも 売 買 軒 数 増 加 に 大 きく 寄 与 している また 2004 年 には 減 損 会 計 への 対 応 経 営 戦 略 の 見 直 しに 伴 って ノン コアビジネスであ るホテル 事 業 の 売 却 が 進 められた このように 2003 年 以 降 の 売 買 軒 数 の 急 速 な 増 加 の 背 景 には 1 減 損 会 計 の 導 入 による 資 産 リストラ 2 長 引 く 景 気 低 迷 による 売 上 不 振 や 過 剰 債 務 の 処 理 3 法 的 整 理 私 的 整 理 を 通 じた 事 業 再 生 案 件 の 増 加 等 によるものであった 一 方 で ホテ ルへの 投 資 の 増 加 も 売 買 軒 数 増 加 要 因 の1つとして 挙 げられる 2001 年 に 日 本 において J-REIT が 創 設 されたが 当 初 は 住 宅 オフィス 商 業 施

設 等 が 投 資 対 象 の 中 心 を 占 めていた その 後 オフィスや 住 宅 等 の 不 動 産 の 利 回 り が 低 下 する 中 で ホテル 物 流 倉 庫 等 の 高 利 回 りのアセットへと 投 資 対 象 は 広 がり を 見 せていくこととなる ホテルは オペレーションの 巧 拙 や 景 気 変 動 が 収 益 に 多 大 な 影 響 を 与 えるため ハイリスクの 投 資 物 件 として 知 られる 反 面 リターンも 大 きく 期 待 できることから 当 初 は 国 内 ファンドではなく 海 外 のホテル 投 資 経 験 をもつ 外 資 系 ファンドが 積 極 的 な 投 資 を 進 めて 行 った 2006 年 には ジャパン ホテル アンド リゾート 投 資 法 人 日 本 ホテルファン ド 投 資 法 人 と ホテル 特 化 型 の J-REIT が 2 件 上 場 し ホテルをアセットに 組 み 入 れた 私 募 ファンドも 組 成 されるなど 日 系 の 投 資 ファンドにおけるホテル 投 資 も 目 立 ち 始 めることとなる 2008 年 度 に 入 っても 投 資 法 人 ファンドによるホテル 取 得 は 続 いている( 表 2 参 照 ) 以 上 の 通 り 日 本 におけるホテル 投 資 マーケットは 徐 々に 成 熟 しつつあり 今 後 新 たな 投 資 プレイヤーの 参 入 等 によって マーケットがより 過 熱 化 していくことが 考 えられる 表 1 ホテル 売 買 軒 数 及 び 客 室 数 の 推 移 軒 数 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20000 15000 10000 5000 0 客 室 数 売 買 軒 数 売 買 客 室 数 2005 年 までのデータはKPMG 2006 年 のデータはホスピタリティビジネスリソースより 表 2 2008 年 度 に 売 買 された 主 なホテル 取 引 時 期 ホテル 名 所 在 価 格 買 主 売 主 2008 年 1 月 ホテル 昭 和 宮 城 県 仙 台 市 - アトリウム 江 刺 商 事 個 人 2008 年 1 月 ホテルザ エルシィ 松 山 愛 媛 県 松 山 市 13 億 5200 万 円 日 本 ホテルファンド 投 資 法 人 エー アイー シー 2008 年 1 月 虎 ノ 門 パストラル 東 京 都 港 区 約 2309 億 円 森 トラスト ダヴィンチ アドバイザーズ 農 林 漁 業 団 体 職 員 共 済 組 合 2008 年 2 月 コンフォートホテル 呉 ( 仮 称 ) 広 島 県 呉 市 - 日 本 ホテルファンド 投 資 法 人 大 成 建 設 2008 年 2 月 ウェスティンホテル 東 京 東 京 都 目 黒 区 約 770 億 円 GICリアル エステート モルガン スタンレーグループ 等 2008 年 3 月 SB4タワー 東 京 都 港 区 - 新 橋 プロパティー 特 定 目 的 会 社 鹿 島 アスターホテル 新 潟 県 新 潟 市 アスターホテル 2008 年 1 月 ~ 2008 年 3 月 郡 山 南 ホテル 福 島 県 郡 山 市 イトー ユー 商 事 ニュー 鳥 取 ホテル 鳥 取 県 鳥 取 市 - アパグループ - 西 九 州 第 一 ホテル 長 崎 県 長 崎 市 野 母 商 船 ホテルサンルート 長 崎 長 崎 県 長 崎 市 - 出 典 : 日 経 不 動 産 マーケット

(2) 供 給 動 向 ホテル 軒 数 は 1960 年 代 から 一 貫 して 増 加 しており ここ 数 年 は 前 年 比 +2% 前 後 で 推 移 している 2006 年 度 においては ホテル 軒 数 は 9,165 件 客 室 数 は 721,098 室 となっている ( 表 3 参 照 ) 全 国 のホテル 開 発 は 景 況 の 改 善 とともにエリアが 拡 大 してきているが 業 態 面 で は 宿 泊 特 化 型 のホテルが 中 心 となっている しかし ロードサイド 型 のホテル 開 発 が 活 発 化 してきているほか 安 価 なバジェットホテルとの 差 別 化 を 図 ろうと より 高 品 位 な 宿 泊 特 化 型 のホテル 開 発 も 徐 々に 拡 大 しており ホテルマーケットは 新 た な 段 階 に 入 ったといえる 表 3 ホテルの 施 設 数 及 び 客 室 数 の 推 移 軒 数 9,500 9,000 8,500 8,000 7,500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 軒 数 客 室 数 ( 千 室 ) 750 700 650 600 550 客 室 数 出 典 : 厚 労 省 衛 生 行 政 業 務 報 告 例 2.セグメントごとの 動 向 ホテルのセグメントについての 定 義 は 様 々であるが ここでは 1ラグジュアリ ーホテル 2シティホテル 3ビジネスホテル バジェットホテル 4リゾートホ テルに 分 け セグメントごとの 特 徴 動 向 等 について 述 べていくこととする (1)ラグジュアリーホテル 外 資 を 主 とした 最 高 級 のホテル(1 泊 当 り 6 万 円 以 上 の 料 金 が 中 心 である)をい い 豪 華 な 客 室 に ホテル 内 には 高 級 レストランや 温 浴 施 設 等 の 付 加 施 設 が 設 けら れているほか 質 の 高 いルームサービスやランドリーサービス 等 を 受 けられる 立 地 条 件 としては 主 に 大 都 市 の 中 心 商 業 地 域 に 立 地 する 収 益 構 造 としては 高 額 な 宿 泊 収 入 が 収 入 の 中 心 を 占 めることとなる 近 年 東 京 都 心 部 を 中 心 に 外 資 による 高 級 ラグジュアリーホテルの 開 業 が 続 い ている フォーシーズンズホテル 丸 の 内 東 京 (2002 年 10 月 開 業 ) グランドハ

イアット 東 京 (2003 年 4 月 開 業 ) の 開 業 を 皮 切 りに 2007 年 までに 外 資 の 高 級 ラグジュアリーホテルの 開 業 が 続 々と 予 定 されていたため 既 存 の 日 本 のホテルに とって 競 争 の 激 化 が 予 測 され ホテル 2007 年 問 題 として 脅 威 に 感 じられていた 事 実 グランドハイアット 東 京 は ホテルランキングで 有 名 な 金 融 専 門 誌 イ ンスティチューショナル インベスター の 2007 年 ホテルランキングで 日 本 の ホテルでは 最 高 位 の 46 位 にランクされ 前 年 よりも 10 ランク 順 位 を 上 げている( 表 4 参 照 ) また レストランを 評 価 する ミシュランガイド 東 京 版 において 星 の 評 価 を 与 えられたホテル 内 レストランの 数 は 少 ない 中 グランドハイアット 東 京 内 の 鉄 板 焼 けやき 坂 が1つ 星 を 獲 得 しており 同 ホテル 自 体 の 評 価 向 上 にも 寄 与 している 表 4 インスティテューショナル インベスターのホテルランキング 1 位 リッツカールトン バッテリーパーク ニューヨーク 2 位 フォーシーズンズ サンフランシスコ 3 位 アドロン ケンピンスキー ベルリン 4 位 フォーシーズンズ ホンコン 5 位 フォーシーズンズ ニューヨーク 46 位 グランドハイアット 東 京 48 位 フォーシーズンズ 椿 山 荘 東 京 2007 年 問 題 として 騒 がれたものの 東 京 都 における 高 級 ホテルの 客 室 数 はわ ずか 5,300 室 程 度 ( 総 客 室 数 に 占 める 比 率 は 6%)でしかない( 表 5 参 照 ) ロンド ンの 約 9,200 室 ( 同 9%) ニューヨークの 約 8,300 室 ( 同 13%)と 比 較 すると 東 京 の 高 級 ホテルは 絶 対 数 比 率 のいずれもまだ 少 ない 水 準 である 表 5 ホテルストックの 都 市 比 較 東 京 ロンドン ニューヨーク 外 国 人 訪 問 者 ( 千 人 ) 4,490 14,300 7,000 客 室 数 ( 室 ) 86,112 98,421 63,000 ラグジュアリーホテル の 客 室 数 ( 室 ) 5,344 9,274 8,309 客 室 数 に 占 める 割 合 6.2% 9.4% 13.2% 出 典 :KPMG これまで 外 資 により 新 たに 供 給 された 1700 室 弱 の 部 屋 数 は 日 本 においてはほ とんど 存 在 しなかった 小 規 模 かつ 超 高 級 のクラスであった その 点 で 既 存

のホテルとの 競 合 というよりは 新 規 需 要 を 生 み 出 す 結 果 となった 2007 年 3 月 30 日 にオープンした ザ リッツ カールトン 東 京 は 東 京 ミッド タウンの 一 部 に 設 けられ 立 地 環 境 ハイグレードな 施 設 で 話 題 となった しかし 最 寄 りの 六 本 木 ヒルズの グランドハイアット 東 京 にマイナス 影 響 はほとんどな く 国 内 の 景 気 回 復 国 際 都 市 東 京 の 集 客 力 の 大 きさからむしろ 相 乗 効 果 を 生 ん でいる また 2007 年 9 月 1 日 には 香 港 拠 点 のラグジュアリーブランド ザ ペニンシュラ 東 京 がグランドオープンし 成 功 を 収 めている 相 次 いで 供 給 され たラグジュアリーホテルは 東 京 のホテルマーケット 全 体 の 中 での 競 合 という 点 で は 影 響 は 小 さいものであったことが 窺 える 今 後 新 たに 新 規 開 業 が 予 定 されているものとしては 東 京 駅 八 重 洲 北 口 で 森 トラ ストが 建 設 中 の 丸 の 内 トラストタワー の 最 上 層 27~37 階 に 香 港 拠 点 のシャン グリ ラインターナショナルが 運 営 する シャングリ ラ 東 京 がある 3 つのレ ストラン 宴 会 場 スパを 備 えて 2009 年 に 開 業 予 定 である さらに 東 京 以 外 にも 進 出 が 予 定 されており 大 阪 の 御 堂 筋 と 本 町 通 りの 交 差 点 に 積 水 ハウスが 建 築 所 有 する 複 合 ビルに 日 本 初 の セントレジスホテル が 2010 年 夏 にオープンする 予 定 である また スターウッドホテル&リゾートの W ホテ ル 日 本 第 1 号 が 2010 年 横 浜 のみなとみらい 21 にオープンする このほか 個 性 的 なデザインと 高 水 準 のサービスで 知 られる アマンリゾーツ が 京 都 への 進 出 計 画 を 発 表 しており 今 後 の 日 本 における 超 高 級 ホテル 市 場 の 動 向 に 注 目 である 表 6 開 業 ( 予 定 含 む)した 外 資 ラグジュアリーホテル 一 覧 所 在 開 業 年 ( 予 定 含 む) ホテル 名 客 室 数 東 京 2002 年 フォーシーズンズホテル 丸 の 内 東 京 57 東 京 2003 年 グランドハイアット 東 京 389 東 京 2005 年 マンダリンオリエンタル 東 京 179 東 京 2005 年 コンラッド 東 京 290 東 京 2007 年 ザ リッツカールトン 東 京 248 東 京 2007 年 ザ ペニシュラン 東 京 314 東 京 2009 年 シャングリ ラ ホテル 東 京 204 大 阪 2010 年 セントレジスホテル 大 阪 159 神 奈 川 2010 年 W YOKOHAMA 245 出 典 : HOTERES (2)シティホテル ラグジュアリーホテルと 同 様 に 大 都 市 の 商 業 地 やターミナル 駅 周 辺 に 立 地 するが ラグジュアリーホテルと 比 較 するとグレードはやや 劣 る 業 態 としては 宿 泊 宴 会 レストラン ブライダル 等 を 中 心 に 温 浴 施 設 やアスレチックジムを 備 えるな ど 多 機 能 なサービスを 提 供 する ラグジュアリークラスのホテルとは 異 なり 宿 泊 収 入 の 比 率 が 小 さく 宴 会 収 入

レストラン 収 入 が 収 入 の 大 部 分 を 占 める 宴 会 収 入 やレストラン 収 入 は 宿 泊 収 入 と 比 べて 利 益 率 が 低 く また 景 気 に 左 右 されやすいという 特 性 を 有 する 現 在 国 内 の 既 存 高 級 ホテルでは 客 室 単 価 を 高 めるための 設 備 投 資 が 積 極 的 に 行 われている 背 景 としては 前 述 した 外 資 のラグジュアリーホテルの 進 出 のほか 2001 年 度 に 16%だった 外 国 人 比 率 は 2006 年 度 には 42%に 跳 ね 上 がっており こ うした 外 国 人 宿 泊 客 の 需 要 を 取 り 込 むためと 考 えられる デザインの 刷 新 やレスト ランの 改 装 等 によるグレードアップにより 利 便 性 快 適 性 の 向 上 が 図 られている ( 表 7 参 照 ) 表 7 既 存 ホテルの 改 装 実 績 ホテル 名 改 装 期 間 改 装 内 容 投 資 額 帝 国 ホテル 客 室 チャペル ロビー レ 2003~2008 年 ストラン 等 の 改 装 170 億 円 ホテルオークラ 東 京 客 室 宴 会 場 料 飲 施 設 の 2003~2008 年 改 装 115 億 円 客 室 宴 会 場 の 全 面 リ ホテルニューオータニ 東 京 2005~2007 年 ニューアル 等 100 億 円 東 京 全 日 空 ホテル 全 客 室 改 装 ラウンジ フロ 2002~2005 年 アの 拡 張 等 93 億 円 エグゼクティブラウンジの ウェスティンホテル 東 京 2004~2005 年 新 設 客 室 の 改 装 3 億 円 パークハイアット 東 京 2003 年 客 室 の 改 装 スパ 施 設 の 増 床 等 10 億 円 出 典 :KPMG 特 に 変 貌 著 しいのは 開 業 して 40 年 超 となる ホテルニューオータニ 東 京 で あり 中 でも 最 も 注 目 を 集 めているのは 2007 年 10 月 にザ メイン( 本 館 )の 11 12 階 部 分 に 開 業 した エグゼクティブハウス 禅 である これはホテル イン ホ テル(ホテルの 中 にオープンするホテル)というコンセプトのもと 日 本 人 でも 外 国 人 でも 受 け 入 れやすい 禅 の 思 想 を 装 飾 等 に 取 り 入 れている 壁 全 面 がガラス 貼 り で 1 万 坪 の 日 本 庭 園 東 宮 御 所 等 を 見 渡 すことができ 都 心 にありながら 自 然 を 身 近 に 感 じることのできる 客 室 となっている 外 資 ラグジュアリーホテルの 進 出 が 日 本 ホテル 全 体 のグレードやサービスの 向 上 を 促 し ホテル 業 界 全 体 の 底 上 げにつながっているといえる (3)ビジネスホテル バジェットホテル 大 都 市 地 方 都 市 の 商 業 地 域 ターミナル 駅 周 辺 や 郊 外 のインターチェンジ 付 近 に 立 地 するビジネスマン 等 の 単 身 出 張 者 向 けのホテルをいう 業 態 としては 付 帯 施 設 を 最 小 限 にとどめた 宿 泊 特 化 型 のものが 多 く 割 安 な 料 金 設 定 となっている ま

た バジェットホテルはさらに 低 価 格 料 金 のホテルをいう 提 供 するサービスを 制 限 し よりリーズナブルな 料 金 で 宿 泊 が 可 能 であり 近 年 増 加 傾 向 にある 必 要 最 低 限 のサービスに 絞 っているため コストパフォーマンスに 優 れており 利 益 率 は 高 い また 飲 食 部 門 の 収 益 が 小 さいことから 景 気 変 動 の 影 響 を 受 けにく いことも 特 徴 である しかし サービスでの 差 別 化 ができないため 交 通 アクセス の 良 い 立 地 であることが 必 要 となる ここでは 一 般 的 なビジネスホテル バジェットホテルではなく 最 近 注 目 され ている ロードサイド 型 と 高 品 位 型 の 2 つのタイプのホテルについて 述 べて いく ロードサイド 型 ここ 最 近 では 幹 線 道 路 に 面 したロードサイド 型 のビジネスホテルの 開 発 が 見 受 けられる 素 泊 まりのロードサイドホテルとして ファミリーロッジ 旅 籠 屋 が 家 族 4 人 で 10,500 円 ~という 経 済 的 な 料 金 設 定 で 人 気 である 同 ホテルは 米 国 式 のモーテルをイメージしており 車 で 訪 れた 家 族 やビジネス 利 用 客 が 気 軽 に 宿 泊 で きるタイプのホテルとなっている 宿 泊 に 特 化 しているため 宿 泊 施 設 はシンプルで あり 温 浴 施 設 やレストラン 等 はなく 無 料 の 軽 食 サービスが 付 く 程 度 である 経 営 スタイルは 合 理 化 が 図 られており 電 話 やインターネットでの 予 約 申 込 をベース とし 料 金 システムもシンプルでわかりやすく 管 理 の 目 が 行 き 届 きやすい 20 室 前 後 の 規 模 に 抑 えられている このようなロードサイド 型 ホテルは 主 に 幹 線 道 路 沿 い インターチェンジ 付 近 に 立 地 しているが ショッピングセンターや 道 の 駅 に 併 設 されるタイプも 増 え つつある また ソラーレホテルズアンドリゾーツ は ロードサイド 型 ホテルの 開 発 に 積 極 的 に 取 り 組 んでおり 2010 年 までに 50 軒 の 開 発 を 目 指 しており ます ます 供 給 が 増 加 することが 予 測 される 郊 外 型 ロードサイドホテルは 欧 米 ではす でに 根 付 いている 産 業 であるが 今 後 日 本 でも 日 本 独 自 の 形 で 発 展 していくことが 期 待 される 高 品 位 型 現 在 の 新 規 開 業 ホテルの 多 くは 最 高 級 のラグジュアリーホテルと 低 料 金 のバジ ェットホテルの 二 極 化 状 態 となっているが シティホテルとビジネスホテルの 中 間 のポジショニングを 狙 ったホテルの 新 規 開 発 も 活 発 になっている ホテル 業 界 はバ ブル 経 済 崩 壊 以 降 東 横 イン や アパホテル スーパーホテル に 代 表 され る 低 価 格 のバジェットホテルが 隆 盛 を 極 めた 一 方 で 宴 会 料 飲 部 門 の 不 振 からシ ティホテルの 資 産 売 却 が 相 次 ぎ これを 取 得 した 外 資 系 の 投 資 家 が 勢 力 を 拡 大 して きた 他 方 消 費 者 側 もホテルの 利 用 形 態 が 多 様 化 していると 同 時 に インターネ ット 宿 泊 予 約 サイトが 普 及 したことで 特 にビジネスホテル 業 態 では 価 格 面 の 過 当 競 争 に 拍 車 がかかり 収 益 性 の 低 下 が 懸 念 されている このようなビジネスホテル バジェットホテルの 価 格 競 争 シティホテルの 経 営 不 振 による 競 争 力 の 低 下 の 結 果 空 白 となった 中 間 ゾーンのホテル( 高 品 位 の 宿 泊 特 化 型 ホテル)が 注 目 を 浴 びるようになった シティホテル 並 みの 客 室 設 備 品 質

を 確 保 しながらも 料 飲 宴 会 施 設 を 極 小 化 し 施 設 効 率 を 高 めるといったタイプの ホテルが 開 発 の 主 流 となっている 三 井 不 動 産 ホテルマネジメントの 三 井 ガー デンホテル オリックス 不 動 産 の クロスホテル などが 代 表 的 である また 住 宅 系 デベロッパーや 不 動 産 投 資 家 などもこの 高 品 位 ビジネスホテル 事 業 に 続 々 と 参 入 している( 表 8 参 照 ) 既 存 のシティホテルはリノベーションによる 高 級 化 路 線 を 強 めていることから 価 格 面 で 直 接 競 合 することは 考 えにくく こうした 高 品 位 宿 泊 特 化 型 ホテルのマー ケットにおける 期 待 は 大 きい 表 8 主 な 宿 泊 特 化 型 ホテルの 新 規 開 発 事 例 会 社 名 ブランド 名 立 地 三 井 不 動 産 ホテルマネジメント 三 井 ガーデンホテル 銀 座 汐 留 浦 安 オリックス 不 動 産 クロスホテル 札 幌 大 阪 阪 急 阪 神 第 一 ホテルグループ REMM 日 比 谷 秋 葉 原 東 急 ホテルズ ビズフォート 沖 縄 リビングコーポレーション ホテルMJ 札 幌 都 市 デザインシステム Fino 大 分 札 幌 クリード ガンデオホテルズ 岩 手 熊 本 等 共 立 メンテナンス ラビスタ 北 海 道 熱 海 (4)リゾートホテル いわゆるリゾート 地 に 建 てられるホテルのほか 大 都 市 のウォーターフロントや テーマパークの 周 辺 に 立 地 するアーバンリゾートタイプも 含 めて 記 述 する リゾートホテルはグレード 別 には 分 類 しにくく ラグジュアリークラスの 高 級 ホ テルもあれば バジェットクラスのホテルもある 一 般 的 には 高 級 価 格 帯 のものが 多 く 宴 会 ブライダル 等 のサービスを 提 供 する 多 機 能 型 のホテルが 多 い 今 後 国 内 旅 行 志 向 の 強 い 団 塊 世 代 の 退 職 を 機 とするシニア 層 の 需 要 増 が 期 待 される 全 国 で 新 規 に 供 給 されているホテルは ビジネスホテル(バジェットホテルを 含 む)がほとんどを 占 めており リゾートホテルは 全 体 のごく 一 部 にすぎない その うち 沖 縄 県 でのリゾートホテルの 供 給 が 大 きく 増 加 している 沖 縄 県 の 観 光 客 数 は 1995 年 頃 から 順 調 に 増 加 を 続 けている 円 高 による 海 外 リ ゾートとの 競 合 や 米 国 同 時 多 発 テロによる 米 国 基 地 に 対 する 警 戒 等 による 一 時 的 な 伸 び 悩 みはあったが 官 民 あげてのキャンペーンの 開 催 や 低 価 格 商 品 の 供 給 によ り 観 光 客 数 は 安 定 的 に 増 加 している 旺 盛 な 需 要 の 結 果 西 海 岸 のリゾートホテルの 稼 働 率 は 年 間 平 均 80% 前 後 の 高 水 準 を 維 持 している これは 航 空 路 線 の 増 便 修 学 旅 行 の 増 加 等 も 背 景 として 挙 げ られる さらに 客 室 単 価 が 高 く 標 準 的 なツインルームの 料 金 は 4 万 円 ~6 万 円 程 度 であり 2005 年 開 業 の ジ アッタテラス クラブタワーズ や 2006 年 開 業 の

オリエンタルヒルズ 沖 縄 といった 客 室 単 価 7 万 円 以 上 の 超 高 級 ホテルも 誕 生 し ている 2007 年 度 までは 外 資 投 資 銀 行 や 投 資 ファンド 等 によるホテル 売 買 が 活 発 であっ た( 表 9 参 照 ) 外 資 系 企 業 はホテルを 取 得 後 に 増 築 や 改 修 を 行 い 収 益 向 上 を 図 るケースが 多 い たとえば イシン ホテルズは 2006 年 9 月 に 那 覇 市 内 の 閉 鎖 ホ テルを 取 得 後 客 室 間 の 壁 を 取 り 払 って 部 屋 面 積 を 広 げるほか レストランの 一 部 を 客 室 に 用 途 変 更 するなどして 2007 年 7 月 に 沖 縄 ナハナ ホテル&スパ と して 再 開 業 させている 表 9 2007 年 の 主 なホテル 取 引 事 例 名 称 買 主 売 主 所 在 地 客 室 数 時 期 那 覇 市 内 ホテルタマキ 上 毛 玉 沖 那 覇 市 72 2007.6 ホテル 日 航 グランドキャッスル ローンスター 日 本 航 空 那 覇 市 333 2007.2 沖 縄 ハーバービューホテル モルガン スタンレー 全 日 本 空 輸 那 覇 市 352 2007.4 沖 縄 かりゆしアーバンリゾート ナハ - 泊 ふ 頭 開 発 那 覇 市 238 2007.9 本 島 北 部 JALプライベートリゾートオクマ ローンスター 日 本 航 空 国 頭 村 184 2007.2 カヌチャ ベイ リゾート ゼクス - 名 護 市 317 2007.6 万 座 ビーチホテル&リゾート モルガン スタンレー 全 日 本 空 輸 恩 納 村 399 2007.4 離 島 ホテルアトールエメラルド 宮 古 島 ルートインジャパン 宮 古 島 マリンターミナル 宮 古 島 市 137 2007.9 ホテル 日 航 八 重 山 ローンスター 日 本 航 空 石 垣 市 236 2007.2 石 垣 全 日 空 ホテル&リゾート モルガン スタンレー 全 日 本 空 輸 石 垣 市 317 2007.4 はいむるぶし 三 井 不 動 産 ヤマハ 竹 富 町 140 2007.5 出 典 : 日 経 不 動 産 マーケット 情 報 しかし 大 型 のホテル 取 引 がひと 段 落 したことで こうした 外 資 系 企 業 によるホ テルの 取 得 機 会 は 減 っている その 結 果 新 たな 投 資 機 会 を 求 めて ホテル 開 発 プ ロジェクトが 盛 んに 計 画 されている( 表 10 参 照 ) 需 要 が 堅 調 であることのほか 那 覇 の 国 際 通 りでさえ 1 坪 当 り 300 万 円 程 度 であり 土 地 が 安 く 開 発 コストが 抑 え られることが 開 発 に 拍 車 をかけている ただし 堅 実 と 思 える 沖 縄 のホテル 市 場 においても 投 資 対 象 としてのリスク 要 因 は 多 い もともと ホテルは 住 宅 やオフィスよりも 収 益 の 変 動 が 激 しいアセットで あるが 沖 縄 のリゾートホテルはその 変 動 が 極 端 に 大 きい また 過 剰 なホテル 供 給 による 稼 働 率 の 低 下 も 懸 念 される 実 際 オープン 後 の 稼 働 率 が 30%に 留 まった オキナワ マリオットリゾート&スパ やリニュアールオープンしたものの 業 績 低 迷 により 閉 鎖 した グランドオーシャンホテル なども 存 する 那 覇 空 港 の 受 け

入 れ 能 力 の 限 界 から 観 光 客 数 が 頭 打 ちになる 懸 念 もあり 慎 重 な 投 資 判 断 が 求 めら れる 表 10 2008 年 以 降 の 主 なホテル 開 発 計 画 名 称 事 業 主 所 在 地 客 室 数 時 期 那 覇 市 内 スパ&リゾート 泊 ホテル アーバン アセットマネジメント 那 覇 市 - - ロワジールホテル 那 覇 スパタワー ソラーレホテルズアンドリゾーツ 那 覇 市 185 2008 年 夏 那 覇 前 島 ホテル ランド 那 覇 市 114 2008.7 沖 縄 一 銀 ホテル シノケン 那 覇 市 70 2008.1 松 尾 ホテルプロジェクト 上 毛 那 覇 市 80 2008 年 冬 リウボウビル 新 築 計 画 リウボウ 那 覇 市 222 2008 年 夏 国 際 通 りホテル 計 画 大 和 地 所 那 覇 市 120~130 2008.8 本 島 北 部 瀬 底 ビーチリゾート 都 市 デザインシステム 本 部 町 360 2009 年 ウェスティンホテル 沖 縄 ユーズホールディングス 恩 納 村 336 2008 年 秋 SPA RESORT EXES かりゆし 恩 納 村 90 2008.6 フチャクリゾート 沖 縄 コンド ホテルズ ゼファー 恩 納 村 120 2008.10 ザ ガーデニアヒルズ オキナワ かりゆし 恩 納 村 266 2010 年 宜 野 座 村 リゾート リサ パートナーズ 宜 野 座 村 - - 離 島 アイランドリゾート 与 那 国 琉 球 日 産 グループ 与 那 国 町 78 2008.2 宮 古 島 シェラトンホテル セキュアード キャピタル ジャパン 宮 古 島 市 354 2010.2 宮 古 島 砂 山 リゾート 開 発 プロジェクト ゼファー 宮 古 島 市 - - 宮 古 島 ホテル 計 画 リサ パートナーズ 宮 古 島 市 約 200 - 出 典 : 日 経 不 動 産 マーケット 情 報 日 本 のホテルマーケットはここ 数 年 で 大 きな 変 化 を 遂 げた 外 資 グループの 積 極 的 な 投 資 が 日 本 における 所 有 経 営 運 営 の 分 離 のきっかけとなり また 新 たに 高 級 ホテル 市 場 が 展 開 されるきっかけともなった しかし 高 級 ホテルの 急 激 な 拡 大 に 伴 う 人 材 の 供 給 が 追 いつかず サービスの 質 に 問 題 が 出 ているケースもある また 観 光 客 を 受 け 入 れるための 成 田 空 港 からのアクセスの 問 題 日 本 で 開 催 され る 国 際 会 議 の 少 なさの 問 題 等 安 定 的 な 稼 動 を 維 持 することは 難 しい 東 京 オリン ピックの 開 催 誘 致 や 日 本 におけるカジノの 解 禁 等 によって 市 場 は 大 きく 変 動 する ことが 予 測 され 不 安 定 要 素 は 多 い また 1つのホテルの 中 に 複 数 の 客 室 グレードを 有 するホテルが 増 えており オ ペレーションが 煩 雑 化 し ルームタイプによって 競 合 するホテルも 変 わることから 運 営 面 において 高 いレベルが 要 求 されることとなる

以 上 のように 日 本 のホテルは 様 々な 宿 泊 スタイルが 提 案 されている 立 地 条 件 競 合 状 況 等 に 応 じて 適 切 な 業 態 を 選 択 していくことが 今 後 のホテル 投 資 の 重 要 な ポイントであり 醍 醐 味 といえるであろう 以 上