リート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート ( 不動産投資信託 ) とはリート (REIT) は Real Estate Investment Trust( 不動産投資信託 ) の略ですまた日本のリートは J リートと呼ばれています J リートの収益の源泉は家賃収入 1% <J リ

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みそらうえや
5 years ago
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1 ご参考資料 212 年 12 月作成なるほど東証 REIT 指数 ~ 指数を知ってリートを知る日興アセットマネジメント株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 368 号加入協会 : 社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会

2 リート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート ( 不動産投資信託 ) とはリート (REIT) は Real Estate Investment Trust( 不動産投資信託 ) の略ですまた日本のリートは J リートと呼ばれています J リートの収益の源泉は家賃収入 1% <J リートの営業収益 ( 売上高 ) の構成 > (27 年度 ~211 年度 ) リートは主に投資家から集めた資金と借入金などをもとにオフィスビルや商業施設などの不動産に投資を行ないそこから得られる賃料収入などを分配金として投資家に分配することを目的とした金融商品です一般的にリートは上場しているものが多く株式と同じようるもに売買することが可能ですなおリートは196 年に米国で誕生し 199 年代に急速に拡大しました日本では 21 年 9 月に 2 銘柄が東京証券取引所に上場し Jリート市場がスタートしました J リートは主に長期に安定した賃料を生む不動産に投資するといった賃貸事業を手掛けてた賃貸事業を手掛けており一般の事業会社と比べて収益予想の確度が高く相対的に分配金が安定しているといえます 1% < 大手不動産 5 社 * の営業収益 ( 売上高 ) の構成 > (27 年度 ~211 年度 ) 8% 6% 4% 2% 8% 6% 4% 2% % % 7 年度 8 年度 9 年度 1 年度 11 年度 7 年度 8 年度 9 年度 1 年度 11 年度賃貸事業収入不動産等売却益賃貸事業収入分譲 ( 住宅など ) 事業収入その他出所 : 不動産証券化協会 (ARES) * 大手不動産 5 社 : 三井不動産三菱地所住友不動産東急不動産野村不動産上記は過去のものであり将来を約束するものではありません個別銘柄に言及していますが当該銘柄の売買等を推奨するものではありません 1

東証に上場する全リートを対象とした東証 REIT 指数東証 REIT 指数とは豆知識東証 REIT 指数は東証に上場するリート全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数です日本のリート市場がどのような動きをしているのかを知るうえで大変便利な指数です基準日である 23 年 3 月 31 日の時価総額を 1, として現在の時価総額がどの程度かを表します ( 算出開始日 : 23 年 4

3 東証に上場する全リートを対象とした東証 REIT 指数東証 REIT 指数とは豆知識東証 REIT 指数は東証に上場するリート全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数です日本のリート市場がどのような動きをしているのかを知るうえで大変便利な指数です基準日である 23 年 3 月 31 日の時価総額を 1, として現在の時価総額がどの程度かを表します ( 算出開始日 : 23 年 4 月 1 日 ) なお 212 年 11 月末現在 35 銘柄が東証 REIT 指数に採用されていますこれらのリートが東証 REIT 指数の顔です全体の 6% 超を占める時価総額上位 1 社 < 東証 REIT 指数採用銘柄の時価総額上位 1 社 > (212 年 11 月末時点 ) 銘柄名価格 ( 円 ) 予想分配金利回り (%) 時価総額 ( 億円 ) 指数に占める割合 1 日本ビルファンド 863, , % 2 ジャパンリアルエステイト 81, , % 3 日本リテールファンド 15, , % 4 日本プライムリアルティ 243, ,11 4.9% 5 ユナイテッドアーバン 93, , % 6 アドバンスレジデンス 172, ,92 4.6% 7 森トラスト総合リート 692, , % 8 フロンティア不動産 75, 5.1 1,64 3.9% 9 野村不動産オフィスファンド 493, ,56 3.6% 1 オリックス不動産 412, , % ( 注 ) 各リートの正式名称は名称の後に投資法人がつきます個別銘柄に言及していますが当該銘柄の売買等を推奨するものではありませんまた当社ファンドにおける保有非保有および将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません < 東証 REIT 指数採用銘柄の時価総額の比率 ) > (212 年 11 月末時点 ) 日本ビルファンドその他オリックス不動産野村不動産オフィスファンド用途区分フロンティア不動産時価総額合計約 4.1 兆円指数採用銘柄 35 銘柄森トラスト総合リートジャパンリアルエステイト日本リテールファンド日本プライムリアルティユナイテッドアーバンアドバンスレジデンスオフィスビル特化型複合型商業施設特化型住居特化型総合型 ( 信頼できると判断した情報をもとに日興アセットマネジメントが作成 ) * 総合型用途を限定せず様々な用途に投資を行なう上記は過去のものであり将来を約束するものではありません複合型オフィスと商業施設オフィスと住居など複合物件への投資を行なうオフィスと住居など複合物件への投資を行なう 2

4 これまでの東証 REIT 指数の歩み 2 年 11 月 21 年 9 月東証 REIT 指数の歩み (23 年 3 月 31 日 ~212 年 11 月 3 日 ) (23 年 3 月以前 ) 投信法改正により J リートが組成可能に日本ビルファンド投資法人ジャパンリアルエステイト投資法人の2 社が東証に上場し Jリート市場がスタート解ズJ国内景気の回復禁リ不動産市況改善オ3 年23 年 4 月に東証 REIT 指数が算出されてからおよそ1 年その間当該指数は国内のみならず海外の景気や不動産市況など様々な動きを指数に反映してきました米国でで同時株の懸念がサブ米の不東証 REIT 指数のラ3, 安表ブ証設動最高値 (2,612.98) ザ面プ(27 年 5 月 ) ーの立産にに日化ラた土市含お銀7 年イめ交めい住(9 場がムの年通安るて緊資4 宅問とJ東年定系題産リ日半化リへ買ー本ぶフーァ入ト大りトンな震のがド新2, 不ど災上基権場表金上誕の場生フ入創)8 年場ァ対設1,5 外国人投資家国内ン活象性9 年ド12 大手金融機関などか)らの需要が急増化年国内景気の回復 ( ポイント ) 国券大手ズJ リートをめぐる動き全世界が経営破綻8 年21 月 3 月東証が J リート市場を創設 2,5 リーマン省が住宅決定1 年急対策を発民主党政等の(官民も購発生11 年動産市規1, 表ブ綻の的和東証 REIT 指数の 12 年目な策処5 8 物と年最安値 (74.46) 価ズ(28 年 1 月 ) 安中の長 3 年 3 月 4 年 3 月 5 年 3 月 6 年 3 月 7 年 3 月 8 年 3 月 9 年 3 月 1 年 3 月 11 年 3 月 12 年 3 月 3 定緩期日銀が追加ートのファンとなる実質住宅系リーがJリートファン安< 主な出来事 > ト初破上記は過去のものであり将来を約束するものではありません ( 信頼できると判断した情報をもとに日興アセットマネジメントが作成 ) 当資料は日興アセットマネジメントがJリート市場等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり特定ファンドの勧誘資料ではありませんまた当資料に掲載する内容は弊社を発ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません投資信託は値動きのある資産 ( 外貨建資産は為替変動リスクもあります ) を投資対象としているため基準価額は変動しますしたがって元金を割り込むことがあります投資信託の申込み保有換金時には費用をご負担いただく場合があります詳しくは投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をご覧ください

5 東証 REIT 指数を用途別に見てみるとオフィス系リートの動きが鍵に用途別の特徴 Jリートはオフィス系リートの割合が大きいことから同リートの動きが全体に影響しやすい傾向にありますなおリートが運用する不動産の用途 ( 種用途特徴例類 ) にはオフィスビル商業施設住宅などがあります < 東証 REIT 用途別指数の推移 > オフィス景気変動の連動性が比較的高い賃料率は企業収益によって左右される傾向にある 14 ( 212 年 1 月 4 日 ~212 年 11 月 3 日 ) ビル賃貸契約期間は概ね 2 年となっており固定賃料が一般的東証住宅 REIT 指数東証オフィス REIT 指数東証 REIT 指数東証商業物流等 REIT 指数 212 年 1 月 4 日を1として指数化 9 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月上記は過去のものであり将来を約束するものではありません商業施設物流インフラ施設住居テナントには百貨店ブランド店などが集まるショッピングモールや日用品を主に扱うショッピングセンターなどがあるテナントとの賃貸借契約は長期かつ固定だが一部では売上歩合賃料が組み合わされることがある賃貸借契約は比較的長期にわたる倉庫などの物流施設また鉄道空港港湾発電所などのインフラ施設が投資対象賃貸借契約は長期かつ固定で安定的な収益が期待できる賃料率は企業収益によって左右される傾向にある景気変動の影響が比較的少ない人口や世帯の増加率失業率で稼働率が左右される傾向にある一般的に短期の賃貸契約が多い ( 信頼できると判断した情報をもとに日興アセットマネジメントが作成 ) 4

6 用途別に物件稼働率を確認回復傾向にある J リートの物件稼働率リートは基本的に優れた立地条件や設備などを有する魅力的な物件を保有しているとみられます < 東京都心 5 区とJリート保有のオフィスビル稼働率の推移 > (%) (23 年 1 月 ~212 年 9 月 ) (%) オフィスビル ( ご参考 ) 東京都心 5 区のオフィス 8 3 年 5 年 7 年 9 年 11 年 < J リート保有の商業施設の稼働率の推移 > (23 年 1 月 ~212 年 9 月 ) 商業施設 8 3 年 5 年 7 年 9 年 11 年 < Jリート保有の住宅の稼働率の推移 > (%) (23 年 1 月 ~212 年 9 月 ) (%) 1 1 住宅 < Jリート保有の物流施設およびホテルの稼働率の推移 > (21 年 1 月 ~212 年 9 月 ) ホテル物流施設年 5 年 7 年 9 年 11 年 8 1 年 11 年 12 年上記は過去のものであり将来を約束するものではありません ( 出所 ) 投資信託協会三鬼商事 5

7 安定的な分配金および相対的に高い利回りが魅力に豆知識分配金利回りとはリート価格に対する分配金額の割合です一般の株式でいう配当利回りに当たりますリートでは株式会社での株式にあたるものを投資口といい株価にあたるものを投資口価格といいます < 計算式 > 分配金利回り (%)= 1 投資口当たりの分配金 ( 年間 ) 投資口価格 1 < 各種利回りの推移 > < 主要各社の1 投資口当りの分配金 ( 年額 ) の推移 > (%) (24 年 1 月末 ~212 年 11 月末 ) ( 円 ) (27 年 ~212 年 ( 会社予想を含む )) 12 5, *(( ) 内は用途東証 REIT 指数の分配金利回り東証株価指数の配当利回り 1 年国債利回り 4 年 5 年 6 年 7 年 8 年 9 年 1 年 11 年 12 年 476% 4.76% 2.4%.71% * 上記数値は 212 年 11 月末時点 4, 3, 2, 1, 森トラスト総合リート ( 総合型 ) 日本ロジスティクスファンド ( 物流施設 ) 日本ビルファンド ( オフィス ) 日本アコモデーションファンド ( 住宅 ) 日本プライムリアルティ ( 複合型 ) 日本リテールファンド ( 商業施設 ) 7 年 8 年 9 年 1 年 11 年 12 年 ( 注 ) 各リートの正式名称は名称の後に投資法人がつきますなお上記は各用途における時価総額上位 (27 年からデータが取得できる ) 銘柄を抽出したもの個別銘柄に言及していますが当該銘柄の売買等を推奨するものではありませんまた当社ファンドにおける保有非保有および将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません上記は過去のものおよび予想であり将来を約束するものではありません ( 信頼できると判断した情報をもとに日興アセットマネジメントが作成 ) 6

投資環境は緩やかな持ち直し傾向に 1 213 年以降減少するオフィス物件の供給量 ( 件 ) 6 4 2-2 -4 < 東京 23 区の大規模オフィスビルの供給量の推移 > (1986 年 ~216 年予想 ) 供給件数 ( 左軸 ) 23 年問題 : 六本木ヒルズをはじめ汐留品川などで大型オフィスビルが大量に供給された予想

不動産業界の 212 年問題と言われています実際東京都心 5 区のオフィス空室率は 212 年 6 月末時点に 9.

8 投資環境は緩やかな持ち直し傾向に年以降減少するオフィス物件の供給量 ( 件 ) < 東京 23 区の大規模オフィスビルの供給量の推移 > (1986 年 ~216 年予想 ) 供給件数 ( 左軸 ) 23 年問題 : 六本木ヒルズをはじめ汐留品川などで大型オフィスビルが大量に供給された予想東京スカイツリータウン JPタワーなど大型オフィスビルが竣工竣工予定竣供給量 ( 右軸 ) ( 万m2 ) 期待される空室率の低下とそれに伴なう賃料上昇東京都心では 212 年前半を中心に大規模オフィスビルが相次いで完成していることから大量供給に伴なう需給関係の悪化 * が懸念されていました * 不動産業界の 212 年問題と言われています実際東京都心 5 区のオフィス空室率は 212 年 6 月末時点に 9.43% まで悪化しました年 9 年 94 年 98 年 2 年 6 年 1 年 14 年 1 5 今後国内景気が回復に向かうとみられる中 213 年以降はオフィスビルの供給量が大幅に減少する見込みであることなどを考えると需給は徐々に改善し空室率の低下やそれに伴なう賃料の上昇が期待されます ( 出所 ) 森ビル株式会社東京 23 区の大規模オフィスビル市場動向調査 211 年 12 月末時点の調査結果大規模オフィスビルは事務所延床面積 1, m2以上のオフィスビルを指します上記は過去のものおよび予想であり将来を約束するものではありません 7

9 投資環境は緩やかな持ち直し傾向に 2 (%) 比較的高い稼働率が続く中賃料の上昇が収益力の鍵に < ショッピングセンターおよび百貨店の売上高の推移 ( 前年同月比 )> (28 年 1 月 ~212 年 1 月 ) ショッピングセンター百貨店売上高の持ち直しが商業施設系リートの収益力に最近のショッピングセンターおよび百貨店の売上高は強弱まちまちの動きとなっています J リートが保有する商業施設物件の高い稼働率が続く中今後売上高が持ち直しに転じるようであれば賃料の引き上げが行なわれる可能性が考えられます 8 年賃料の上昇が住宅系リートの 9 年 1 年 11 年 12 年収益押し上げ要因に < 首都圏の中古マンションの価格および賃料指数の推移 ( 前年同月比 ) > 2 (%) (26 年 1 月 ~212 年 1 月 ) 首都圏の中古マンション価格および賃料は緩やかな持ち直し傾 15 向にありますマンション価格住宅は景気変動に伴なって家 1 賃の急激な増額や減額が生じに 5 くいものの国内景気の緩やかな回復を受けた賃料の上昇が期待されることは住宅系リート -5 の収益を押し上げる要因としてマンション賃料注目されます -1 6 年 7 年 8 年 9 年 1 年 11 年 12 年出所 :( 上図 ) 一般社団法人日本 SC 協会および上記は過去のものであり将来を約束するものではありません日本百貨店協会 ( 下図 )IPD ジャパン 8

10 J リートの投資物件例オフィスビル商業施設リート名 * 物件名 * 正式名称は各名称の後に投資法人が入ります住居日本ビルファンド西新宿三井ビルディング西新宿にある高層複合ビルホテルジャパンリアルエステイト三菱 UFJ 信託銀行本店ビル東京駅のすぐそばに立地日本リテールファンド MOZOワンダーシティ名古屋市西区に位置しイオンを核に複合型書店スポーツクラブなどからなる複合ショッピングモールシピグ日本プライムリアルティ有楽町駅前ビルディング ( 有楽町イトシア ) 物流施設丸井を核店舗にオフィスを兼ね備えた複合商業施設上記は各用途における時価総額上位銘柄の保有物件を掲載しています森トラスト総合リートホテルオークラ神戸神戸港のメリケンパーク内に立つ日本アコモデーションファンド高層ホテルパークアクシス豊洲東京都心まで 1 分徒歩圏内に大型商業施設を擁する日本ロジスティクス市川物流センター II 国際物流拠点として注目を集める千葉県市川市に位置する高速道路へのアクセスも良好個別銘柄に言及していますが当該銘柄の売買等を推奨するものではありませんまたまた当社ファンドにおける保有非保有および将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません出所 :J リート各社 9

11 当資料をお読みいただく際の留意事項当資料は日興アセットマネジメントがJリート市場等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり特定ファンドの勧誘資料ではありませんまた当資料に掲載する内容は弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません投資信託は値動きのある資産 ( 外貨建資産は為替変動リスクもあります ) を投資対象としているため基準価額は変動しますしたがって元金を割り込むことがあります投資信託の申込み保有換金時には費用をご負担いただく場合があります詳しくは投資信託説投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をご覧ください当資料の情報は信頼できると判断した情報に基づき作成されていますが情報の正確性完全性について弊社が保証するものではありません当資料に示す意見は特に断りのない限り当資料作成日現在の弊社の見解を示すものです当資料中のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません当資料に掲載されている数値図表等は特に断りのない限り当資料作成日現在のものです当資料で使用している各指数の著作権等の知的財産権その他一切の権利は各指数の算出元または公表元に帰属します指数の著作権などについて東証 REIT 指数東証 REIT 指数の指数値および東証 REIT 指数の商標は株式会社東京証券取引所の知的財産でありこの指数の算出指数値の公表利用など株価指数に関するすべての権利および東証 REIT 指数の商標に関するすべての権利は株式会社東京証券取引所が有します株式会社東京証券取引所は東証 REIT 指数の指数値の算出もしくは公表の方法の変更東証 REIT 指数の指数値の算出もしくは公表の停止または東証 REIT 指数の商標の変更もしくは使用の停止を行なうことができます株式会社東京証券取引所は東証 REIT 指数の商標の使用に関して得られる結果について何ら保証言及をするものではありません株式会社東京証券取引所は東証 REIT 指数の指数値およびそこに含まれるデータの正確性完全性を保証するものではありませんまた株式会社東京証券取引所は東証 REIT 指数の指数値の算出または公表の誤謬遅延または中断に対し責任を負いません当該ファンドは東証 REIT 指数の指数値に連動した投資成果を目標として運用しますが当該ファンドの純資産価額と東証 REIT 指数の間にカイ離が発生することがあります当該ファンドは株式会社東京証券取引所により提供保証または販売されるものではありません株式会社東京証券取引所は当該ファンドの購入者または公衆に対し当ファンドの説明投資アドバイスをする義務を負いません以上の項目に限らず株式会社東京証券取引所は当該ファンドの発行または売買に起因するいかなる損害に対しても責任を有しません

J リート ( 不動産投資信託 ) の仕組みリート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート (REIT) は Real Estate Investment Trust( 不動産投資信託 ) の略ですまた日本のリートは J リートと呼ばれていますリートは投資家から集めた資金と借入金

J リート ( 不動産投資信託 ) の仕組みリート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート (REIT) は Real Estate Investment Trust( 不動産投資信託 ) の略ですまた日本のリートは J リートと呼ばれていますリートは投資家から集めた資金と借入金ご参考資料 218 年 3 月作成なるほど東証 REIT 指数 ~ 指数を知ればリートが見えてくる日興アセットマネジメント株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 368 号加入協会 : 一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会日本証券業協会 J リート ( 不動産投資信託 ) の仕組みリート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート (REIT) は Real