J リート ( 不動産投資信託 ) の仕組みリート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート (REIT) は Real Estate Investment Trust( 不動産投資信託 ) の略ですまた日本のリートは J リートと呼ばれていますリートは投資家から集めた資金と借入金

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かずまさありはら
5 years ago
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1 ご参考資料 218 年 3 月作成なるほど東証 REIT 指数 ~ 指数を知ればリートが見えてくる日興アセットマネジメント株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 368 号加入協会 : 一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会日本証券業協会

J リート ( 不動産投資信託 ) の仕組みリート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート

また日本のリートは J リートと呼ばれていますリートは投資家から集めた資金と借入金などをもとに

投資家に分配することを目的とした金融商品です一般的にリートは上場しているものが多く

特有の税制メリットの享受により相対的に高い分配金利回りが期待されます J リートの仕組み不動産 (

不動産投資法人借入金出資資産運用会社借入返済利息支払い投資口 ( 株式 ) 購入分配金

リートの仕組みなどをシンプルに解説することを目的にしたイメージです設立母体 ( スポンサー企業 )

2 J リート ( 不動産投資信託 ) の仕組みリート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート (REIT) は Real Estate Investment Trust( 不動産投資信託 ) の略ですまた日本のリートは J リートと呼ばれていますリートは投資家から集めた資金と借入金などをもとにオフィスビルや商業施設などの不動産に投資を行ないそこから得られる賃料収入などを分配金として投資家に分配することを目的とした金融商品です一般的にリートは上場しているものが多く上場しているリートは株式と同じように売買することが可能です不動産から得られる比較的高い利回りとREIT 特有の税制メリットの享受により相対的に高い分配金利回りが期待されます J リートの仕組み不動産 ( オフィスビル商業施設マンション倉庫ホテルなど ) テナント不動産投資不動産家賃収入不動産投資法人借入金出資資産運用会社借入返済利息支払い投資口 ( 株式 ) 購入分配金資産運用の委託出資金融機関 ( 銀行など ) 投資家上記は J リートの仕組みなどをシンプルに解説することを目的にしたイメージです設立母体 ( スポンサー企業 ) REIT の税制メリット REIT は収益 ( 賃料収入など ) から費用 ( 管理費や金利など ) を差し引いた残りの利益のうち一定割合以上を投資者に分配するなど一定の要件を満たすことで法人税が事実上免除されています 1

東証に上場する全リートを対象とした東証 REIT 指数東証 REIT 指数とは * 東証 REIT 指数は算出要領が見直され時価総額加重型から浮動株時価総額加重型に移行しましたなお従来の時価総額加重型で算出される指数は 218 年 12 月 28 日までは公表される予定です豆知識東証 REIT 指数は東証に上場するリート全銘柄を対象とした浮動株時価総額加重型

2 月末時点 ) 銘柄名価格 ( 円 ) 時価総額 ( 浮動株ベース億円 ) 指数に占める割合 1 日本ビルファンド 58, 7,78 7.2 % 2 ジャパンリアルエステイト 554, 7,253 6.7 % 3 野村不動産マスターファンド 146,4 5,817 5.4 % 4 日本リテールファンド 25,3 5,47 5.1 % 5 ユナイテッドアーバン 168,8 5,156 4.

3 東証に上場する全リートを対象とした東証 REIT 指数東証 REIT 指数とは * 東証 REIT 指数は算出要領が見直され時価総額加重型から浮動株時価総額加重型に移行しましたなお従来の時価総額加重型で算出される指数は 218 年 12 月 28 日までは公表される予定です豆知識東証 REIT 指数は東証に上場するリート全銘柄を対象とした浮動株時価総額加重型の指数です * 日本のリート市場がどのような動きをしているのかを知るうえで大変便利な指数です基準日である 23 年 3 月 31 日の時価総額を 1, として現在の時価総額がどの程度かを表します ( 算出開始日 : 23 年 4 月 1 日 ) これらのリートが東証 REIT 指数の顔です < 東証 REIT 指数採用銘柄の時価総額 ( 浮動株ベース ) 上位 1 社 > (218 年 2 月末時点 ) 銘柄名価格 ( 円 ) 時価総額 ( 浮動株ベース億円 ) 指数に占める割合 1 日本ビルファンド 58, 7, % 2 ジャパンリアルエステイト 554, 7, % 3 野村不動産マスターファンド 146,4 5, % 4 日本リテールファンド 25,3 5, % 5 ユナイテッドアーバン 168,8 5, % 6 オリックス不動産 162,9 4, % 7 日本プロロジスリート 242, 4, % 8 大和ハウスリート 257,1 3, % 9 アドバンスレジデンス 267,9 3, % 1 日本プライムリアルティ 368, 3, % 個別銘柄に言及していますが当該銘柄の売買等を推奨するものではありませんまた当社ファンドにおける保有非保有および将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません各リートの正式名称は名称の後に投資法人がつきます上記は過去のものであり将来を約束するものではありません全体の 47% 程度を占める時価総額上位 1 社 < 東証 REIT 指数の時価総額 ( 浮動株ベース ) の比率 > (218 年 2 月末時点 ) その他日本プライムリアルティ日本ビルファンド時価総額 ( 浮動株ベース ) 合計約 1.7 兆円指数採用銘柄 58 銘柄アドバンスレジデンスジャパンリアルエステイト野村不動産マスターファンド日本リテールファンドユナイテッドアーバンオリックス不動産日本プロロジスリート大和ハウスリート用途区分オフィスビル特化型複合型商業施設特化型住居特化型総合型物流施設特化型複合型オフィスと商業施設オフィスと住居など 2 つの用途の異なる不動産へ投資を行なう総合型 3 つ以上の用途の異なる不動産に投資を行なう ( 信頼できると判断した情報をもとに日興アセットマネジメントが作成 ) 2

5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3 年 3 月 5 年 3 月 7 年 3 月 9 年 3 月 11 年 3 月 13 年 3 月 15 年 3 月 17 年 3 月 3 これまでの東証 REIT 指数の歩み 23 年 4 月に東証 REIT 指数の算出が開始されてから 1 年以上経ちましたその間同指数は国内のみならず海外の景気や不動産市況など様々な動きを反映してきました東証

主な出来事 > 米サブプライム問題表面化で全世界で同時株安7 年東証 REIT 指数の最高値 (2,612.98) (27 年 5 月 ) リーマンショック8 年東証 REIT 指数の最安値 (74.

4 5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3 年 3 月 5 年 3 月 7 年 3 月 9 年 3 月 11 年 3 月 13 年 3 月 15 年 3 月 17 年 3 月 3 これまでの東証 REIT 指数の歩み 23 年 4 月に東証 REIT 指数の算出が開始されてから 1 年以上経ちましたその間同指数は国内のみならず海外の景気や不動産市況など様々な動きを反映してきました東証 REIT 指数の歩み (23 年 3 月 31 日 ~218 年 2 月 28 日 ) ( ポイント ) J リートをめぐる動き (23 年 3 月以前 ) 2 年 11 月投信法改正により J リートが組成可能に 21 年 3 月東証が J リート市場を創設 21 年 9 月日本ビルファンド投資法人ジャパンリアルエステイト投資法人の 2 社が東証に上場し J リート取引がスタート < 主な出来事 > 米サブプライム問題表面化で全世界で同時株安7 年東証 REIT 指数の最高値 (2,612.98) (27 年 5 月 ) リーマンショック8 年東証 REIT 指数の最安値 (74.46) (28 年 1 月 ) 民主党政権誕生9 年東日本大震災発生11 年国土交通省が住宅不動産市場活性化のための緊急対策を発表8 年住宅系リートがJリート初となる実質破綻8 年日銀が資産買入等の基金の創設において Jリートなども購入対象に含めると決定1 年Jリートのファンドオブファンズ解禁3 年不動産市場安定化ファンド(官民ファンド) 設立9 年住宅系リートが上場(4 年半ぶりの新規上場)12 年国内景気の回復不動産市況改善外国人投資家国内大手金融機関などからの需要が急増日銀が追加緩和策と中長期的な物価安定の目処を発表12 年デフレ脱却を最優先課題に掲げた自民党が衆議院選挙で圧勝12 年22年夏季オリンピック開催地が東京に決定13 年Jリート初となる海外不動産を一部組み入れたリートが新規上場13 年国内初となるヘルスケアリートが新規上場14 年日銀が量的質的金融緩和の拡大を発表14 年日銀がマイナス金利政策の導入を決定16 年上記は過去のものであり将来を約束するものではありません ( 信頼できると判断した情報をもとに日興アセットマネジメントが作成 ) 日銀が長短金利操作付き量的質的金融緩和導入を決定16 年

5 東証 REIT 指数を用途別に見てみるとオフィス系リートの動きが鍵にリートが運用する不動産の主な用途 ( 種類 ) にはオフィスビル商業施設住宅などがあります Jリートはオフィス系リートの割合が大きいことから同リートの動きが全体に影響しやすい傾向にあります < 東証 REIT 用途別指数の推移 > (213 年 1 月 4 日 ~218 年 2 月 28 日 ) 19 東証 REIT 指数東証 REIT 商業物流等指数東証 REIT 住宅指数 9 13 年 1 月 14 年 1 月 15 年 1 月 16 年 1 月 17 年 1 月 18 年 1 月 213 年 1 月 4 日を 1 として指数化東証 REIT オフィス指数用途オフィスビル商業施設物流インフラ施設住居主な用途の特徴特徴例景気変動の連動性が比較的高い賃料は企業収益によって左右される傾向にある賃貸借契約は概ね2 年間となっており固定賃料が一般的テナントには百貨店ブランド店などが集まるショッピングモールや日用品を主に扱うショッピングセンターなどがあるテナントとの賃貸借契約は長期かつ固定だが一部では売上歩合賃料が組み合わされることがある賃貸借契約は比較的長期にわたる倉庫などの物流施設また鉄道空港港湾発電所などのインフラ施設が投資対象賃貸借契約は長期かつ固定で安定的な収益が期待できる賃料は企業収益によって左右される傾向にある景気変動の影響が比較的少ない人口や世帯の増加率失業率で稼働率が左右される傾向にある一般的に短期の賃貸借契約が多い上記は過去のものであり将来を約束するものではありません ( 信頼できると判断した情報をもとに日興アセットマネジメントが作成 ) 4

6 用途別に物件稼働率を確認年 5 年 7 年 9 年 11 年 13 年 15 年 17 年良好な水準にある J リートの物件稼働率リートの保有物件は基本的に立地条件が良く優れた設備などを有するため一般の物件に比べ稼働率が高いとされています < 東京都心 5 区とJリート保有のオフィスビル稼働率の推移 > (23 年 1 月 ~218 年 1 月 *1 ) 85 3 年 5 年 7 年 9 年 11 年 13 年 15 年 17 年上記は過去のものであり将来を約束するものではありません ( 出所 ) 投資信託協会三鬼商事オフィスビル ( ご参考 ) 東京都心 5 区のオフィス <J リート保有の住宅の稼働率の推移 > (23 年 1 月 ~ 218 年 1 月 ) 住宅 *1 東京都心 5 区のオフィスは 218 年 2 月まで年 5 年 7 年 9 年 11 年 13 年 15 年 17 年 <J リート保有の商業施設の稼働率の推移 > (23 年 1 月 ~ 218 年 1 月 ) 商業施設 <Jリート保有の物流施設およびホテルの稼働率の推移 > (21 年 1 月 ~ 218 年 1 月 ) ホテル物流施設 85 1 年 11 年 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 <Jリート保有のヘルスケアおよび病院の稼働率の推移 > (216 年 1 月 *2 ~ 218 年 1 月 ) 病院 *2 病院は 217 年 11 月からヘルスケア年 1 月 17 年 4 月 17 年 1 月 5

安定的な分配金および相対的に高い利回りが魅力に豆知識分配金利回りとはリート価格に対する分配金額の割合です一般の株式でいう配当利回りに当たりますリートでは株式会社での株式にあたるものを投資口といい株価にあたるものを投資口価格といいます < 計算式 > 分配金利回り = 投資口当たりの分配金 ( 年間 ) 投資口価格 1 12 1 8 6 4 2 < 各種利回りの推移 >

7 安定的な分配金および相対的に高い利回りが魅力に豆知識分配金利回りとはリート価格に対する分配金額の割合です一般の株式でいう配当利回りに当たりますリートでは株式会社での株式にあたるものを投資口といい株価にあたるものを投資口価格といいます < 計算式 > 分配金利回り = 投資口当たりの分配金 ( 年間 ) 投資口価格 < 各種利回りの推移 > (24 年 1 月末 ~218 年 2 月末 ) 東証 REIT 指数の分配金利回り東証株価指数の配当利回り 1 年国債利回り -2 4 年 6 年 8 年 1 年 12 年 14 年 16 年 18 年 218 年 2 月末現在 3.88% 1.87%.5% 各資産のリスク特性はそれぞれ異なるため利回りだけで比較できるものではありません < 主要各社の1 投資口当りの分配金 ( 年額 ) の推移 > ( 円 ) (27 年 ~217 年 ) 4, 日本ビルファンド 3, 2, 1, ジャパンリアルエステイト日本リテールファンドユナイテッドアーバンオリックス不動産 7 年 9 年 11 年 13 年 15 年 17 年上記は時価総額上位 (27 年からデータが取得できる ) 銘柄などを抽出したもので分配金は分割を考慮したものです個別銘柄に言及していますが当該銘柄の売買等を推奨するものではありませんまた当社ファンドにおける保有非保有および将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません各リートの正式名称は名称の後に投資法人がつきます上記は過去のものであり将来を約束するものではありません ( 信頼できると判断した情報をもとに日興アセットマネジメントが作成 ) 6

投資環境 1 22 年に向けたオフィス物件の供給量は増加基調に *1 事務所延床面積 1, m2以上のオフィスビル -2-4 -6-8 -1 1 8 6 4 2 ( 件 ) 6 4 2 年 2 年 4 年 6 年 8 年 1 年 12 年 14 年 16 年 18

品川などで大型オフィスビルが大量供給される東京スカイツリータウン JP タワーなど大型オフィスビルが竣工年 2 年 4 年 6 年 8 年 1 年 12 年 14 年 16 年 18 年 2 年上記は過去のものおよび予測であり

8 投資環境 1 22 年に向けたオフィス物件の供給量は増加基調に *1 事務所延床面積 1, m2以上のオフィスビル ( 件 ) 年 2 年 4 年 6 年 8 年 1 年 12 年 14 年 16 年 18 年供給量 ( 右軸 ) < 東京 23 区の大規模オフィスビル *1 の空室率の推移 > (2 年 ~218 年予測 ) < 東京 23 区の大規模オフィスビル *1 の供給量の推移 > (2 年 ~221 年予測 ) 供給件数 ( 左軸 ) 六本木汐留品川などで大型オフィスビルが大量供給される東京スカイツリータウン JP タワーなど大型オフィスビルが竣工年 2 年 4 年 6 年 8 年 1 年 12 年 14 年 16 年 18 年 2 年上記は過去のものおよび予測であり将来を約束するものではありません予測値予測値 ( 万m2 ) 期待される空室率の低下とそれに伴なう賃料上昇東京 23 区の空室率はオフィス需要が堅調に推移したことに加え供給量が限定的であったことなどから 213 年以降は改善基調が続き 216 年末時点では 3.2% となりました今後 5 年間の供給量は平均 13 万m2 / 年となり過去平均 *2 (13 万m2 / 年 ) 並みとなる見込みです 217 年は低水準が予測されているものの 218 年 22 年は高水準となることが見込まれています需要面では足元国内景気の緩やかな回復が期待されることを背景に業容人員拡大に伴なう前向きな移転ニーズが強く潜在的なオフィス需要も高まっています * 年以降の平均 ( 出所 ) 森ビル株式会社東京 23 区の大規模オフィスビル市場動向調査 217 7

9 投資環境年 9 年 1 年 11 年 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年比較的高い稼働率が続く中賃料の上昇が収益力の鍵に <ショッピングセンターおよび百貨店の売上高 ( 既存店ベース ) の推移 ( 前年同月比 )> (28 年 1 月 ~218 年 2 月 * ) * 百貨店は218 年 1 月までショッピングセンター百貨店 < 首都圏中古マンション価格の推移 ( 前年同月比 ) > (28 年 1 月 ~217 年 12 月 ) -1 8 年 9 年 1 年 11 年 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年上記は過去のものであり将来を約束するものではありません売上高の増加は商業施設系リートの収益力に 218 年 2 月のショッピングセンターの売上高はプラスとなりました 217 年は1 月末にあたった旧正月休暇が218 年は2 月だったことで特に中国からの訪日客数が増加し前年同月を上回る売上高となったと考えられます中古マンションの需要増加が住宅系リートの収益押し上げ要因足元の首都圏の中古マンション価格は価格が4ヵ月連続上昇となりました新築マンション価格の高止まりを受け中古マンションも高値で取引されていますマンション価格が新築だけでなく中古でも高水準となればグレードの高い賃貸物件などの需要拡大につながることも考えられます需要拡大が賃貸収入の上昇につながるようであれば住宅系リートの収益を押し上げる要因と成りえます ( 出所 ) 上図 : 日本 SC 協会および日本百貨店協会下図 : 日本不動産研究所 8

10 J リートの投資物件例オフィスビルヘルスケア商業施設リート名 * 物件名 * 正式名称は各名称の後に投資法人が入ります住居日本ビルファンド西新宿三井ビルディング西新宿にある高層複合ビルホテルジャパンリアルエステイト三菱 UFJ 信託銀行本店ビル東京駅のすぐそばに立地日本ヘルスケアチャームスイート緑地公園大阪府内有数の面積を誇る緑地公園の近くに位置する介護付有料老人ホーム周辺地域の人口は高齢者の比率が高い物流施設日本プライムリアルティ有楽町駅前ビルディング ( 有楽町イトシア ) 丸井を核店舗にオフィスを兼ね備えた複合商業施設上記は各用途における時価総額上位銘柄の保有物件などを掲載しています森トラスト総合リートホテルオークラ神戸神戸港のメリケンパーク内に立つ日本アコモデーションファンド高層ホテルパークアクシス豊洲東京都心まで1 分徒歩圏内に大型商業施設を擁する日本ロジスティクスファンド市川物流センター Ⅱ 国際物流拠点として注目を集める千葉県市川市に位置する高速道路へのアクセスも良好個別銘柄に言及していますが当該銘柄の売買等を推奨するものではありませんまた当社ファンドにおける保有非保有および将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません ( 出所 )J リート各社 9

11 当資料をお読みいただく際の留意事項当資料は日興アセットマネジメントが J リート市場等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり特定ファンドの勧誘資料ではありませんまた当資料に掲載する内容は弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません投資信託は値動きのある資産 ( 外貨建資産は為替変動リスクもあります ) を投資対象としているため基準価額は変動しますしたがって元金を割り込むことがあります投資信託の申込み保有換金時には費用をご負担いただく場合があります詳しくは投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をご覧ください当資料の情報は信頼できると判断した情報に基づき作成されていますが情報の正確性完全性について弊社が保証するものではありません当資料に示す意見は特に断りのない限り当資料作成日現在の弊社の見解を示すものです当資料中のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません当資料に掲載されている数値図表等は特に断りのない限り当資料作成日現在のものです当資料で使用している各指数の著作権等の知的財産権その他一切の権利は各指数の算出元または公表元に帰属します指数の著作権などについて東証 REIT 指数東証 REIT 指数の指数値および東証 REIT 指数の商標は株式会社東京証券取引所の知的財産でありこの指数の算出指数値の公表利用など株価指数に関するすべての権利および東証 REIT 指数の商標に関するすべての権利は株式会社東京証券取引所が有します株式会社東京証券取引所は東証 REIT 指数の指数値の算出もしくは公表の方法の変更東証 REIT 指数の指数値の算出もしくは公表の停止または東証 REIT 指数の商標の変更もしくは使用の停止を行なうことができます株式会社東京証券取引所は東証 REIT 指数の商標の使用に関して得られる結果について何ら保証言及をするものではありません株式会社東京証券取引所は東証 REIT 指数の指数値およびそこに含まれるデータの正確性完全性を保証するものではありませんまた株式会社東京証券取引所は東証 REIT 指数の指数値の算出または公表の誤謬遅延または中断に対し責任を負いません 1

リート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート ( 不動産投資信託 ) とはリート (REIT) は Real Estate Investment Trust( 不動産投資信託 ) の略ですまた日本のリートは J リートと呼ばれています J リートの収益の源泉は家賃収入 1% <J リ

リート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート ( 不動産投資信託 ) とはリート (REIT) は Real Estate Investment Trust( 不動産投資信託 ) の略ですまた日本のリートは J リートと呼ばれています J リートの収益の源泉は家賃収入 1% <J リご参考資料 212 年 12 月作成なるほど東証 REIT 指数 ~ 指数を知ってリートを知る日興アセットマネジメント株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 368 号加入協会 : 社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会リート ( 不動産投資信託 ) とは豆知識リート ( 不動産投資信託 ) とはリート (REIT) は Real Estate Investment