宮城県及び仙台圏の住宅不動産市場、最新の動きと今後の需要予測

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1 アセットブレインズ仙台ネットワーク不動産市場動向セミナー 2017 イン仙台 2017 年 5 月 19 日 ( 金 ) 仙台圏の最新不動産事情 2017 Spring 編仙台宮城県の居住用不動産の最新事情と今後の見通しについて宮城の住宅不動産レポートシーカーズアイ発行株式会社シーカーズプランニング仙台市青葉区大町第 3 青葉ビル8 階 T E L F A X 代表佐々木篤本資料内データの無断転用はご遠慮下さい 1

2 1) 2016 年及び 2017 年 3 月までの仙台圏の住宅不動産市場を振り返る震災による需要は減少する一方で超低金利と東京東北他県からの需要等により年は概ね好調な成約数入居率で推移 2017 年 1-3 月期も各ジャンル概ね堅調な動き 2016 年新築着工数持家は前年比横ばい震災前の 1.5 倍賃貸は前年比約 85% 震災前の約 2 倍復興公営住宅防災集団移転用地は 80% 以上進捗民間も含め復興需要分は概ね供給流通売買成約件数は前年から若干増加 2008 年以降で最多件数高額物件の成約期間長期化土地も探す注文住宅ユーザーと建売及び収益物件用地需要で人気立地の地価上昇物件不足賃貸市場入居率は下降傾向も 3 月は全体平均で 90% 台を維持東西線影響及びエリア差が更に拡大 4 月退去増加好調が続く収益物件市場東京圏東北他県からの購入意欲が更に拡大 2

3 1 年別新設住宅着工数 (1989 年 ~2016 年 ) 消費税 3% 消費税 5% 消費税 8% 震災築 20 年に国交省. 新設住宅着工統計より弊社作成 3

4 2 月別新設住宅着工数 (2016 年 1 月 ~2017 年 3 月 ) 国交省. 新設住宅着工統計より弊社作成 4

3 復興住宅 2016 年度までの完成状況北部エリア仙台圏エリア南部エリア各年度計防災集団移転用地 7,940 区画約 82% 災害公営住宅 13,792 戸約 86% 2012 年度 2013 年度

2,588 3,390 1,365 100 241 9,764 民間住宅等用宅地 73 108 989 96 229 212 65 0 1,772 災害公営住宅 12 595 1,698 1,750 502 319 178

2,676 1,502 263 0 9,705 進捗率 1% 4% 25% 54% 82% 97% 100% 100% 災害公営住宅 50 1,293 3,945 4,524 3,980 1,684 278 241

5 3 復興住宅 2016 年度までの完成状況北部エリア仙台圏エリア南部エリア各年度計防災集団移転用地 7,940 区画約 82% 災害公営住宅 13,792 戸約 86% 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度調整中合計民間住宅等用宅地 ,676 2,437 1, ,407 災害公営住宅 ,419 2,588 3,390 1, ,764 民間住宅等用宅地 ,772 災害公営住宅 ,698 1, ,054 民間住宅等用宅地災害公営住宅 ,177 民間住宅等用宅地 ,025 2,886 2,676 1, ,705 進捗率 1% 4% 25% 54% 82% 97% 100% 100% 災害公営住宅 50 1,293 3,945 4,524 3,980 1, ,995 進捗率 0.3% 8% 33% 61% 86% 97% 98% 100% 石巻市新渡波地区石巻市新蛇田地区気仙沼市鹿折地区復興庁住まいの工程表 H28 年 9 月末日現在より弊社作成撮影 :2017 年 4 月 5

6 4 震災による宮城県の住宅需要数推計宮城県住宅総数 ( 平成 25 年 ) 93 万 2300 戸 0 2 万 4 万 6 万 8 万 10 万 12 万 14 万 16 万 ( 棟 ) 全壊約 8.5 万棟半壊の 10% 約 15.1 万棟約 1.5 万棟復興が必要な棟数推計約 10 万棟弊社推計宮城県発表復興住宅需要数 (2014 年 7 月末時点宮城県復興住宅計画より ) 約 8.9 世帯新築住宅公営住宅防災集団移転用地着工数計 (2011~2016 年度 ) 約 15.4 万戸 6

7 5 新築中古戸建成約価格戸数の年別推移 [ 新築戸建 ( 少棟 )] [ 中古戸建 ] レインズデータより 7

8 6 中古マンション成約価格戸数の年別推移レインズデータより 8

9 7 価格帯別売出しから成約までの平均日数比較 [ 中古マンション ] [ 中古戸建 ] レインズデータより弊社作成 9

10 8 仙台圏エリア別宅地の供給状況弊社調べ 10

11 9 仙台市地下鉄南北線地下鉄東西線仙山線仙石線東北本線 2016 年主要エリアの住宅相場動向例駅名 (6~20 分圏内 ) 2015 年平均坪単価 2016 年平均坪単価台原 ~ 泉中央 20~40 万円 25~45 万円五橋 ~ 北仙台 50~100 万円 50~100 万円愛宕橋 ~ 富沢 30~60 万円 30~65 万円八木山動物公園 18~35 万円 25~35 万円連坊 50~70 万円 50~70 万円薬師堂 50~70 万円 50~70 万円六丁の目荒井 25~45 万円 30~40 万円愛子落合 18~25 万円 19~30 万円東北福祉大前 25~35 万円 25~35 万円北山 15~30 万円 20~28 万円東照宮 20~40 万円 30~50 万円榴ヶ岡 60~100 万円 70~110 万円宮城野原 - 25~30 万円陸前原ノ町 30~40 万円 30~50 万円福田町 ~ 陸前高砂 20~30 万円 25~35 万円中野栄 25~30 万円岩切 20~35 万円 25~35 万円東仙台 20~30 万円 20~40 万円太子堂 - 35~65 万円南仙台 22~35 万円 30~45 万円レインズ土地総合情報システムデータより弊社作成 11

12 10 仙台圏の入居率推移 ( 概念図 ) 管理会社ヒアリング調査よりシーカーズプランニング社作成 12

管理会社ヒアリング調査よりシーカーズプランニング社作成矢印は昨年 3 月に比べ成約数が上がった下がった変わらなかったを表している 1 中心部東口も賃料は高止まりしているもののファミリー物件は苦戦傾向入居率は 90% 後半中盤へ 2

13 11 仙台市内のエリア別入居率と主な傾向 (2017 年 3 月時点 ) 3 中山吉成エリア 2 愛子陸前落合エリア 6 八木山エリア 1 泉中央八乙女エリア 8 長町富沢エリア 5 中心部エリア 4 北仙台エリア 7 愛宕橋河原町エリア 9 南仙台柳生エリア 10 東仙台小鶴新田エリア 11 東口エリア 13 連坊薬師堂エリア 15 沖野上飯田エリア凡例入居率 90% 台のエリア入居率 80% 台のエリア 12 陸前高砂中野栄エリア 14 六丁の目荒井エリア管理会社ヒアリング調査よりシーカーズプランニング社作成矢印は昨年 3 月に比べ成約数が上がった下がった変わらなかったを表している 1 中心部東口も賃料は高止まりしているもののファミリー物件は苦戦傾向入居率は 90% 後半中盤へ 2 東北大生を中心とした学生の動きに変化 3 東西線沿線の人気続く高入居率で物件不足もあり周辺エリア ( 高砂等 ) も高入居率に 4JR 地下鉄沿線でも初期費用やリフォーム等の早めの対応が出来た物件は入居率も高めに推移 5 同一エリア内でもより希望条件が良いエリアに人気が集中している傾向にある 13

14 2) その他の住宅関連の動き不動産向け融資金額が史上最高相続税制改正とともに収益物件の需要を後押し人口動向は仙台圏その中でも市内中心部や拠点エリアへの集中化傾向強まる地価動向地方 4 市仙台市中心部商業地の上昇が顕著東西線影響地下鉄沿線が特に上昇 2015 年相続税制改正基礎控除額 6 掛けの影響大広く課税へ申告件数は東北 6 県で 2 倍強大型交通インフラ整備は 2016 年でひと段落 2017 年以降は大型施設建設中心線引き見直しも 14

15 12 不動産向け融資金額が史上最高へ日本銀行調査より弊社作成 15

13 東北 6 県及び北海道の 20 年後の人口推計秋田県 2035 年人口約 26 万人 (25%) 減山形県 2035 年人口約 22 万人 (20%) 減宮城県 2035 年人口約 24 万人 (11%) 減岩手県 2035 年人口約 26 万人 (21%) 減福島県 2035 年人口約 33 万人 (17%) 減 ( 単位 : 人 ) 2015 年 2035 年 15 35 年

16 13 東北 6 県及び北海道の 20 年後の人口推計秋田県 2035 年人口約 26 万人 (25%) 減山形県 2035 年人口約 22 万人 (20%) 減宮城県 2035 年人口約 24 万人 (11%) 減岩手県 2035 年人口約 26 万人 (21%) 減福島県 2035 年人口約 33 万人 (17%) 減 ( 単位 : 人 ) 2015 年 2035 年年全国 126,597, ,123,574 11% 北海道 5,361,296 4,462,042 17% 札幌市 1,933,122 1,784,989 8% 宮城県 2,305,578 2,061,971 11% 仙台圏 1,306,376 1,247,323 5% 仙台圏以外 999, ,648 18% 秋田県 1,023, ,356 25% 青森県 1,305,510 1,008,724 23% 岩手県 1,266,388 1,005,329 21% 山形県 1,116, ,934 20% 福島県 1,912,609 1,586,584 17% 人口減少割合北海道 : 約 11% 減少 ( 札幌市 : 約 8% 減少 ) 東北 5 県 : 約 20% 減少宮城県 : 約 10% 減少 ( 仙台圏 : 約 5% 減少 ) 人口問題研究所人口は各地域の中核都市に集まる動きと共に仙台圏への集中化が予想され仙台市 ( 約 106 万約 101 万 ) 及びその周辺市町村と他エリアでは全く違うことが予想される 16

17 14 仙台市 2011 年 4 月から 2016 年 10 月の人口増減マップ凡例 +10% 以上 +5%~+10% 未満 -5~-10% 未満 -10% 以上泉中央駅仙台駅愛子駅八木山動物公園駅荒井駅富沢駅点線 : 今回新たに +10% 以上が集中したエリア実線 : 前回調査と同じく +10% 以上が集中したエリア住民基本台帳データより弊社作成 17

18 15 仙台市 2016 年から 2017 年の地価変動率マップ凡例 +5% 以上 +3%~+5% 未満 +3% 未満 5 愛子エリア 4 泉中央エリア 1 中心部エリア点線 : 今回新たに +5% 以上が集中したエリア実線 : 前回調査と同じく +5% 以上が集中したエリア 6 八幡北山エリア 2 東西線エリア 3 あすと長町エリア 7 南仙台エリア国土交通省公示地価データより弊社作成 18

19 16 地方圏地方中枢都市東京圏の公示価格指数の推移 (2010 年を 100 とする ) 地方中枢都市 : 札幌市仙台市広島市福岡市国土交通省土地総合情報ライブラリーより弊社作成 19

20 17 地価公示データ宮城県の主な市の平均変動率 2015 年 ~2017 年住宅地変動率 (%) 商業地変動率 (%) 2015 年 2016 年 2017 年 2015 年 2016 年 2017 年青森県岩手県秋田県山形県福島県宮城県仙台市石巻市大崎市国土交通省土地総合情報ライブラリーデータより弊社作成 20

21 年相続税申告件数相続税申告実績 ( 東北 6 県 ) 東北 6 県の相続税の申告書の提出に係わる被相続人数県名 2014 年 2015 年宮城県 586 1,240 福島県 466 1,057 岩手県山形県青森県秋田県人あたりの課税価格 2014 年 1 億 7265 万円 2015 年 1 億 2583 万円上記データ全ては仙台国税局データより弊社作成 21

22 年までの主な開発動向 * 仙石線全線開通 (2015 年 5 月 30 日 ) * 東西線開業 (2015 年 12 月 6 日 ) * 仙台駅東口開発 (2016 年 3 月 18 日 ) 東西自由通路エスパル東館地下鉄東西線荒井駅 ( 撮影 :2015 年 12 月 ) ~ 東西自由通路の幅員は現在の 6m 16m に拡幅 * 仙台パルコ 2 開業 (2016 年 7 月 1 日 ) 仙台駅東西自由通路 ( 撮影 :2016 年 3 月 ) 仙台パルコ 2( 撮影 :2016 年 7 月 ) 22

202017 年以降の仙台圏の主な開発動向元寺小路福室線宮城野橋通称 X 橋工区上り線

1 月 ) 仙台 GIGS( ギグス ) ( 仙台市若林区荒井 ) 2017 年 5 月 3

仙台駅東口 ) 2017 年 6 月 19 日開業外観パース (JR 東日本 HP より )

1 月運用開始建築中の外観 ( 撮影 2017 年 1 月 ) ヨドバシ仙台第 1 ビル (

23 年以降の仙台圏の主な開発動向元寺小路福室線宮城野橋通称 X 橋工区上り線 ( 仙台駅周辺 ) 2017 年 3 月 26 日開通工事中の現地 ( 撮影 2017 年 1 月 ) 仙台 GIGS( ギグス ) ( 仙台市若林区荒井 ) 2017 年 5 月 3 日開業建築中の現地 (16 年 11 月撮影 ) ホテルメトロポリタン仙台イースト ( 仙台駅東口 ) 2017 年 6 月 19 日開業外観パース (JR 東日本 HP より ) NHK 新仙台放送会館 ( 仙台市青葉区本町 ) 2017 年 5 月建物完成 2018 年 1 月運用開始建築中の外観 ( 撮影 2017 年 1 月 ) ヨドバシ仙台第 1 ビル ( 仙台駅東口 ) 2018 年 10 月開業予定進行中大型プロジェクト ( 時期詳細は未確認 ) 利府商業施設と住宅団地整備 ( 利府町 ) 東北大雨宮キャンパス跡地 ( 青葉区堤通雨宮町 ) 開業情報は各社ホームページ及び報道より抜粋建設予定地 ( 撮影 2017 年 1 月 ) 23

24 21市営地下鉄南北線駅別乗車人員前年度比推移 24

25 3) 今後の動向について 4 月以降社会保障費関連の支出増加による家計消費支出影響価格志向強まる動きへ一部に動きの出てきた金利や変化が見え始めた融資基準政治情勢も行動を促す要素に相続税改正影響空き家対策条例などにより高齢者の保有する不動産への施策や動きが活発化大型団地とマンションストックは仙台市内で約 23 万戸築古既存住宅が大きな市場へ仙台都市圏東エリアでの開発と大型施設の新設や移転により人の流れは今後変化へ 25

26 22家計調査報告 ( 二人以上の世帯 2017 年 3 月 ) 総務省統計局より 26

23空き家対策 ~ 高齢者の保有不動産への施策が活発化 ~ 空き家対策有効活用への動きが活発化国交省の政策東京都のモデル事業神戸市のワンストップ相談窓口など全国の空き家戸数が 820 万戸に達し今後も増加が予想される中国や地方自治体による空き家の利活用に向けた具体的な対策が活発化している東京都は 11 月に空き家対策のモデル事業者を発表したモデル事業の概略は

27 23空き家対策 ~ 高齢者の保有不動産への施策が活発化 ~ 空き家対策有効活用への動きが活発化国交省の政策東京都のモデル事業神戸市のワンストップ相談窓口など全国の空き家戸数が 820 万戸に達し今後も増加が予想される中国や地方自治体による空き家の利活用に向けた具体的な対策が活発化している東京都は 11 月に空き家対策のモデル事業者を発表したモデル事業の概略は相続空き家等の所有者又は相続予定者に対して利活用適正管理の具体的な手法や経済的な試算等を含めた様々な情報の提供やアドバイスなどワンストップの相談業務を行いその相談事例を取りまとめて東京都に報告するというものだまた国土交通省では公営住宅の補完という位置付けで空き家情報を登録し低所得の高齢者や子育て世帯に広く提供する仕組みを作り入居者への家賃補助 ( 最大月額 4 万円を予定 ) や家賃上限額の設定所有者に対する空き家改修費 ( 上限 200 万円を予定 ) の支援などについて 2017 年度中の実施を目指しているまた神戸市ではすまいるネットという名称で空き家相談中古物件のリノベーション促進高齢者等の住まいに関する相談窓口を設けるなど既存住宅の活用に向けた動きが全国的に活発化してきつつあるシーカーズアイ 2017 年 1 月号より抜粋 27

24仙台圏主要住宅団地の分布 ~( 国土交通省土地総合情報ライブラリー ) より弊社作成 ~

28 24仙台圏主要住宅団地の分布 ~( 国土交通省土地総合情報ライブラリー ) より弊社作成 ~ 開発経過 40 年以上開発経過 30 年 ~39 年開発経過 20~29 年開発経過 19 年以下 1955 年以降に着手された開発事業計画戸数 1000 戸以上又は計画人口 3000 人以上の増加を計画した事業の内 16ヘクタール以上である団地仙台圏 ( 仙台市名取市富谷町大和町利府町七ヶ浜町 )79 団地 14 万 7391 区画うち地図プロットは66 団地 12 万 7996 区画分仙台駅シーカーズアイ 2016 年 7 月号より抜粋 28

25開発経過 30 年以上の住宅団地が大きな市場へ着工数 ( 戸 ) 中古戸建成約数 ( 戸 ) 宮城県の持ち家住宅着工数は 60 年間で 56 万 6369 戸と年間平均 1 万戸弱のペース着工数の多かった 1965 年 ~1984 年の 20 年間で 26 万 1436 戸が建築され現在は建築後 32 年 ~51 年経過しており

29 25開発経過 30 年以上の住宅団地が大きな市場へ着工数 ( 戸 ) 中古戸建成約数 ( 戸 ) 宮城県の持ち家住宅着工数は 60 年間で 56 万 6369 戸と年間平均 1 万戸弱のペース着工数の多かった 1965 年 ~1984 年の 20 年間で 26 万 1436 戸が建築され現在は建築後 32 年 ~51 年経過しており今後建て替えリフォームリノベーション相続などの大きな需要が推測される建築統計年報レインズデータより弊社作成仙台市内の高齢化率 22.2% に対して開発 30 年以上の主な住宅団地の高齢化率は平均 29.7% と開発経過年数と比例して住民の高齢化が進んでいるシーカーズアイ 2016 年 7 月号より抜粋住民基本台帳より弊社作成 29

26仙台圏の分譲マンションストック市場仙台圏分譲マンションストック戸数の年代別推計現在の仙台圏分譲マンションストック数は約 8 万戸程度約 17 万人が居住していると推定築 20 年を超えるマンションは約 4.7 万戸このうち築 30 年を超えるものが約 1.8 万戸あり築 30 年以上のマンションは今後更に増加し 20 年後の 2037 年にはマンションストック数の約 66.

30 26仙台圏の分譲マンションストック市場仙台圏分譲マンションストック戸数の年代別推計現在の仙台圏分譲マンションストック数は約 8 万戸程度約 17 万人が居住していると推定築 20 年を超えるマンションは約 4.7 万戸このうち築 30 年を超えるものが約 1.8 万戸あり築 30 年以上のマンションは今後更に増加し 20 年後の 2037 年にはマンションストック数の約 66.8% になると推測され大規模修繕やリノベーションなどの需要が増加すると思われるグラフ上段 *1970 年以降に竣工した分譲マンションについて各種サイトレインズ等より弊社にて推計 * 仙台圏 ( 仙台市名取市富谷市多賀城市塩釜市岩沼市大和町利府町七ヶ浜町松島町柴田町 ) グラフ下段 * 仙台圏の想定ストック数は 2017 年以降年間約 1,000 戸増加として想定区別の 2017 年以降の竣工数予測は近年の竣工数及び関係者のヒアリングを参考に算出した弊社推測値シーカーズアイ 2017 年 1 月号より抜粋 30

27東西線東エリアでの人口増加仙台市営地下鉄東西線沿線 ( 東エリア ) の人口郊外で顕著に増加 2015 年 12 月に開業した仙台市営地下鉄東西線東エリア沿線の人口の推移をみたところ 2010 年から 2016 年での比較では沿線全体で世帯数が 119.5% 人口では 114.

0% の大幅な伸びとなっている他でも伸び率の大きなエリアは土地区画整理事業があったエリアや災害公営住宅が建設されたエリアで大幅な伸びとなっていることから震災復興での人口増加が大きな要因と言えそうだ加えて最近では六丁の目エリア荒井エリアでは震災後にクロスモール荒井が開業した他幹線道路沿いには商業施設の建設が目立っており今後は住宅建設の本格化にも注目したいところだ

31 27東西線東エリアでの人口増加仙台市営地下鉄東西線沿線 ( 東エリア ) の人口郊外で顕著に増加 2015 年 12 月に開業した仙台市営地下鉄東西線東エリア沿線の人口の推移をみたところ 2010 年から 2016 年での比較では沿線全体で世帯数が 119.5% 人口では 114.0% と仙台市の平均を大きく上回る結果となっている中でも荒井エリアでは世帯数が 3,457 世帯から 5,533 世帯へ 160.1% 同じく人口は 9,169 人から 13,386 人と 146.0% の大幅な伸びとなっている他でも伸び率の大きなエリアは土地区画整理事業があったエリアや災害公営住宅が建設されたエリアで大幅な伸びとなっていることから震災復興での人口増加が大きな要因と言えそうだ加えて最近では六丁の目エリア荒井エリアでは震災後にクロスモール荒井が開業した他幹線道路沿いには商業施設の建設が目立っており今後は住宅建設の本格化にも注目したいところだ東西線沿線 ( 東エリア ) 主なエリアの世帯数人口推移 2010 年 2016 年世帯数人口住所 2010 年 10 月世帯数 2016 年 10 月世帯数増減率 2010 年 10 月人口 2016 年 10 月人口増減率六丁の目エリア 2,256 2, % 5,094 5, % 荒井エリア 3,457 5, % 9,169 13, % 東西線東エリア合計 21,638 25, % 47,262 53, % 仙台市町名別年齢 ( 各歳 ) 別住民基本台帳人口 ( 各年 10 月データ ) より弊社作成シーカーズアイ 2017 年 3 月号より抜粋 31

32 28東西線東エリアの今後の開発予定 * 仙台東道路構想 ( 自動車専用道路 ) * ( 仮称 ) イオン仙台卸町ショッピングセンター建築 (2018 年 9 月下旬完成予定 ) ( 仮称 ) イオン仙台卸町ショッピングセンター予定地 ( 撮影 2017 年 5 月 ) * 市街化調整区域の見直し岩切地区長喜城東地区田子西隣接地区 32

宮城県及び仙台圏の住宅不動産市場、最新の動きと今後の需要予測

宮城県及び仙台圏の住宅不動産市場、最新の動きと今後の需要予測不動産市場動向セミナー 2016 イン仙台仙台宮城県の居住用不動産の最新事情と今後の見通しについて 2016 年 5 月 20 日 ( 金 ) おかげ様で月刊誌シーカーズアイは通巻 38 号株式会社シーカーズプランニング代表佐々木篤 1 本日のポイント 1) 仙台圏の居住用不動産の最新事情新築中古売買市場注文住宅市場ともに 1-4 月期は好調に推移一段の超低金利が背景消費支出額は抑制傾向

宮城県及び仙台圏の住宅不動産市場、 最新の動きと今後の需要予測

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