リート ( 不動産投資信託 ) への投資とはリートは投資者から集めた資金を賃貸用不動産で運用しており賃貸料が主な収益源です J リート (J-REIT) は日本版の不動産投資信託のことですわが国に上場されている不動産投資信託は日本版リートということで J-REIT( ジェイリート )

Size: px

Start display at page:

Download "リート ( 不動産投資信託 ) への投資とはリートは投資者から集めた資金を賃貸用不動産で運用しており賃貸料が主な収益源です J リート (J-REIT) は日本版の不動産投資信託のことですわが国に上場されている不動産投資信託は日本版リートということで J-REIT( ジェイリート )"

ときなかんざとばる
5 years ago
Views:

投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容を必ずご確認のうえご自身でご判断ください当資料は信頼できると考えられる情報源から作成しておりますがその正確性

1 情報提供資料 218 年 1 月作成 J リート市場の現状と今後の見通し当資料のお取扱いにおけるご注意当資料は投資判断の参考となる情報提供を目的として大和証券投資信託委託株式会社が作成したものであり勧誘を目的としたものではありません投資信託のお申込みにあたっては販売会社よりお渡しする投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容を必ずご確認のうえご自身でご判断ください当資料は信頼できると考えられる情報源から作成しておりますがその正確性完全性を保証するものではありません運用実績などの記載内容は過去の実績であり将来の成果を示唆保証するものではありません記載内容は資料作成時点のものであり予告なく変更されることがあります当資料で使用している東証 REIT 指数 TOPIX は株式会社東京証券取引所が算出公表などの権利を有する指数です

リート ( 不動産投資信託 ) への投資とはリートは投資者から集めた資金を賃貸用不動産で運用しており賃貸料が主な収益源です J リート

リート ) と呼ばれています不動産投資法人バランスシートイメージ図金融機関からの借入れや社債の発行など不動産 ( オフィスビル商業施設

収益の拡大 2 保有不動産の価格上昇資産価値の拡大 3 調達資金等で新規物件の購入 ( 増資や借入金 ) 事業の拡大上記は

2 リート ( 不動産投資信託 ) への投資とはリートは投資者から集めた資金を賃貸用不動産で運用しており賃貸料が主な収益源です J リート (J-REIT) は日本版の不動産投資信託のことですわが国に上場されている不動産投資信託は日本版リートということで J-REIT( ジェイリート ) と呼ばれています不動産投資法人バランスシートイメージ図金融機関からの借入れや社債の発行など不動産 ( オフィスビル商業施設倉庫ホテルマンションなど ) 取引所リートファンドの仕組みリート価格の主な上昇要因 1 保有不動産の賃料収入の増加 ( 賃貸料の上昇 ) 収益の拡大 2 保有不動産の価格上昇資産価値の拡大 3 調達資金等で新規物件の購入 ( 増資や借入金 ) 事業の拡大上記は一般的な特徴を述べたものであり将来にわたって上記のような特徴が継続することを保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 1

なぜリートが注目されているのかリートは手軽に始められる不動産投資です不動産への投資は株式

リートは個人投資家の方々が不動産に投資するときのさまざまな問題を解消し個人投資家の方々にも不動産での運用を可能にした商品です

またリート特有の税制上のメリットがありますリート投資の特徴リート投資における税制上のメリットリートは利益の大部分を分配金

リートでは収益の 9% 超を分配するとその分配した額に対して法人税が免除されます少額から不動産投資

仕組みを分かりやすく説明するために示した一般的なイメージ図であり必ずしも上記のようになるとは限りませんリートに関する法制度 (

3 なぜリートが注目されているのかリートは手軽に始められる不動産投資です不動産への投資は株式債券等への投資とは異なる特性があり機関投資家の多くは何らかの形で不動産に投資し運用していますリートは個人投資家の方々が不動産に投資するときのさまざまな問題を解消し個人投資家の方々にも不動産での運用を可能にした商品ですこれにより不動産の賃料収入等を原資として安定的な配当収入を得られるほか株式や債券と違った資産運用分散投資の機会が提供されますまたリート特有の税制上のメリットがありますリート投資の特徴リート投資における税制上のメリットリートは利益の大部分を分配金 ( 配当金 ) として支払うことにより法人税が免除されその分多くの分配 ( 配当 ) が投資者に還元されます J リートでは収益の 9% 超を分配するとその分配した額に対して法人税が免除されます少額から不動産投資さまざまな種類の不動産に分散が可能分配 ( 配当 ) 専門家が不動産を選定上場しているリートは換金性に優れる上記は仕組みを分かりやすく説明するために示した一般的なイメージ図であり必ずしも上記のようになるとは限りませんリートに関する法制度 ( 税制会計制度等 ) が変更となった場合リートの価格や分配 ( 配当 ) に影響を与えることが想定されます当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 2

4 J リート市場の動向 J リート市場は 27 年中頃以降の世界的な信用不安時を除きおおむね順調に推移してきました足元は国内外の金利情勢などの影響を受け軟調な動きとなっています東証 REIT 指数と時価総額の推移 (211 年 12 月末 ~217 年 12 月末 ) 4, 3,5 3, 大胆な金融緩和と第二次安倍政権の誕生 J リートの投資口の買入れ枠 (3 億円 ) 金融緩和の拡大 J リートの投資口の買入れ枠 (3 億円 9 億円 ) マイナス金利の導入 16/4/25 3, ( 兆円 ) /12/29 3, ,5 2, 1,5 東証 REIT 指数 ( 配当込み )( 左軸 ) 東証 REIT 指数 ( 左軸 ) 15/1/16 1, /12/29 1, , 8 17/12/ 兆円 5 時価総額 ( 右軸 ) 4 '11/12 '12/6 '12/12 '13/6 '13/12 '14/6 '14/12 '15/6 '15/12 '16/6 '16/12 '17/6 ( 出所 ) ブルームバーグ当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 3

5 Jリートのバリュエーション 1 ２３東京のオフィスビル賃貸市況の見通し Jリートを取り巻く環境当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 4

6 Jリートのバリュエーション利回り水準 J リートの分配利回りは株式の配当利回りや国債の利回りと比較すると高い水準で推移していますまた J リートは主要各国の中でリートと国債の利回り格差が相対的に大きいことも投資魅力のひとつといえます国内主要資産の利回り ( 実績値 ) の推移主要各国のリート分配 ( 配当 ) 利回り ( 実績値 ) と国債利回り 12 (%) (23 年 9 月末 ~217 年 12 月末 ) 利回り差 6 (%) リート分配 ( 配当 ) 利回り (217 年 12 月末時点 ) 1 東証 REIT 指数分配利回り日本株 (TOPIX) 配当利回り 5 国債 ( 残存 1 年程度 ) 利回り国債 ( 残存 1 年程度 ) 利回り利回り差 1.7% 3.4 利回り差 2.1% % 1.8% 2 利回り差 3.9% 2.4 利回り差 2.2% 2.6.5% '3/9 '5/9 '7/9 '9/9 '11/9 '13/9 '15/9 '17/9.5 日本米国英国オーストラリア利回り差 = 東証 REIT 指数分配利回り - 国債 ( 残存 1 年程度 ) 利回り上記資産は異なるリスク特性を持つものであり利回りの比較はあくまでご参考です税金等諸費用は考慮しておりません ( 出所 ) ブルームバーグリートの分配 ( 配当 ) 利回りは日本 : 東証 REIT 指数日本以外 :S&P 各国 REIT 指数外貨建資産には為替リスク等があります S&P 各国 REIT 指数は S&P Dow Jones Indices LLCの登録商標です上記資産は異なるリスク特性を持ちますので利回りの比較はあくまでご参考です四捨五入の関係で数値が一致しない場合があります税金等諸費用は考慮しておりません ( 出所 )S&Pダウジョーンズインデックスブルームバーグ当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 5

7 J リートのバリュエーション J リートの NAV 倍率の推移 J リート価格の NAV に対するプレミアム / ディスカウントはリートの投資評価に用いられる指標の一つです現在どの程度のプレミアム / ディスカウントで評価されているか以外にも足元のファンダメンタルズとの比較過去との比較などを考慮することでより広い視点からリートを評価することが可能になります J リートの NAV 倍率の推移 ( 倍 ) (22 年 2 月 ~217 年 12 月 ) NAV 倍率平均 NAV( 純資産価値 ) とはプレミアム平均 =1.18 '17/ Net Asset Value の略語でリートが保有する資産の時価評価から負債を控除した純資産額を示していますこれを発行済投資口数で除したものを 1 口当たり NAV と呼びます 1 口当たり NAV=( リートの資産 - リートの負債 ) 発行済投資口数リート価格が 1 口当たり NAV を上回っていればプレミアム下回っていればディスカウントと呼ばれその比率はリートの投資評価によく用いられています.8 ディスカウント.6.4 '2/2 '4/2 '6/2 '8/2 '1/2 '12/2 '14/2 '16/2 1 リートの価格が NAV を上回る場合 ( プレミアム ) プレミアム NAV (1 口当たり ) リートの市場価格 (1 口当たり ) 2 リートの価格が NAV を下回る場合 ( ディスカウント ) NAV (1 口当たり ) ディスカウントリートの市場価格 (1 口当たり ) NAV 倍率 ( 投資口価格 1 口当たり NAV) は J-REIT 全銘柄の時価総額加重平均値 ( 出所 ) 不動産証券化協会当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 6

東京のオフィスビル賃貸市況の見通し Jリート市場の特徴 J リートが保有する主な物件は東京を中心としており用途別としてはオフィス商業施設住宅の比率が高くなっています J リートの各投資法人の多くはメインスポンサーがついていることも特徴のひとつです J リートが保有する物件の所在地別比率 (

2% 1.% 都心 5 区 34.1% 東京 23 区 17.2% J リート市場 * 規模 (217 年 12 月末 ) 銘柄数時価総額 59 銘柄 11.5 兆円 * 東証 REIT 指数の銘柄数および時価総額物流施設 13.4% 住宅 15.5% 商業施設 18.9% オフィス 43.

日本ビルファンドオフィス不動産三井不動産株式会社ジャパンリアルエステイトオフィス不動産三菱地所株式会社野村不動産マスターファンド各種不動産野村不動産ホールディングス株式会社日本リテールファンド店舗用不動産三菱商事株式会社ユナイテッドアーバン各種不動産丸紅株式会社上記の銘柄は J

8 東京のオフィスビル賃貸市況の見通し Jリート市場の特徴 J リートが保有する主な物件は東京を中心としており用途別としてはオフィス商業施設住宅の比率が高くなっています J リートの各投資法人の多くはメインスポンサーがついていることも特徴のひとつです J リートが保有する物件の所在地別比率 ( 取得価格ベース ) 中部北陸 4.6% 近畿 14.1% 九州沖縄 4.4% 関東 21.3% J リートが保有する物件の用途別比率 ( 取得価格ベース ) 東北北海道 (217 年 12 月末時点 ) ホテルヘルスケア (217 年 12 月末時点 ) 3.2% 中国四国 6.9%.7% その他 1.2% 1.% 都心 5 区 34.1% 東京 23 区 17.2% J リート市場 * 規模 (217 年 12 月末 ) 銘柄数時価総額 59 銘柄 11.5 兆円 * 東証 REIT 指数の銘柄数および時価総額物流施設 13.4% 住宅 15.5% 商業施設 18.9% オフィス 43.6% 都心 5 区千代田区中央区港区新宿区渋谷区東京 23 区都心 5 区以外関東東京 23 区除く構成比率の合計は四捨五入の関係で 1% にならないことがあります ( 出所 ) 不動産証券化協会代表的な J リート銘柄投資法人名用途名メインスポンサー日本ビルファンドオフィス不動産三井不動産株式会社ジャパンリアルエステイトオフィス不動産三菱地所株式会社野村不動産マスターファンド各種不動産野村不動産ホールディングス株式会社日本リテールファンド店舗用不動産三菱商事株式会社ユナイテッドアーバン各種不動産丸紅株式会社上記の銘柄は J リートの代表的な銘柄であり個別リートの推奨を目的とするものではありませんリートの用途名は原則として S&P と MSCI Inc. が共同で作成した世界産業分類基準 (GICS) によるものです ( 出所 ) 各社公表データを基に大和投資信託作成当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 7

9 東京のオフィスビル賃貸市況の見通し都心 5 区のオフィス賃料動向一般的に空室率が5% を下回る水準において賃貸オフィスは貸し手優位となり賃料は上昇しやすい環境とされていますオフィス空室率の改善による賃料上昇を反映して東証 REIT 指数構成銘柄の分配金は増加基調となっています都心 5 区のオフィス賃料空室率の推移東証 REIT 指数構成銘柄の 1 口当たり実績分配金の推移 25, 24, 23, ( 円 / 坪 ) (23 年 3 月 ~217 年 12 月 ( 月次 ))(%) 11 平均賃料 ( 左軸 ) 平均空室率 ( 右軸 ) 1 '8/8 22,91 円 '12/6 9.43% (23 年 9 月 1 日 ~217 年 12 月 29 日 ) 22, , 2, 19, '17/12 19,173 円 , 17, 16, '4/1 17,526 円 '7/ % '13/12 16,27 円 '17/ % , '3/3 '5/3 '7/3 '9/3 '11/3 '13/3 '15/3 '17/3 1 '3/9 '6/9 '9/9 '12/9 '15/9 対象地区は都心 5 区 ( 千代田区中央区港区新宿区渋谷区 ) 調査対象ビルは東京ビジネス地区内にある基準階面積が 1 坪以上の主要貸事務所ビル建物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルおよび丸の内大手町地区などの一部エリアでデータが公表されていない貸事務所ビルは調査対象に含まれておりません 1 口当たり実績分配金は直近 12 カ月で権利落ち日があった分配金の合計を個別銘柄の時価総額で加重平均して指数化したもの ( 出所 ) 三鬼商事 ( 出所 ) ブルームバーグ当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 8

10 東京のオフィスビル賃貸市況の見通し賃貸オフィスの動向物件需要については企業の業績拡大や雇用拡大に伴いオフィススペースの需要が増加することが想定されます物件供給については 218 年にオフィススペースの大量供給が予定されるものの中期的には過去の年平均実績程度の供給が続く見込みです ( 兆円 ) 日本企業の経常利益の推移大和証券が集計した主要上場企業のうち金融を除く事業会社 2 社のデータを使用集計日は217 年 11 月 28 日連結ベースただし連結決算を発表していない一部企業は単体決算を集計会計基準の変更などの影響で一部の企業業績については連続性がない場合があります ( 出所 ) 大和証券 * 新規賃借予定の拡大縮小割合 (21 年度 ~218 年度 ) 予想値 % 5% 1% ( 万m2 ) * 東京 23 区の大規模オフィスビル供給量の推移供給量 [ 実績 ]( 左軸 ) 供給量 [ 予定 ]( 左軸 ) 供給件数 ( 右軸 ) 過去実績年平均 13 万m2 / 年 (1986 年 ~221 年 )( 件 ) 6 17 年以降年平均 13 万m2 / 年年 213 年 53.8% 55.9% 28.9% 17.3% 27.6% 16.5% 年 215 年 59% 59.4% 27.8% 13.3% 27.1% 13.5% 年 64.3% 拡大変更なし縮小 25.6% 1.1% * 東京 23 区のオフィスニーズに関する調査 (216 年 1 月に実施した東京 23 区に本社が立地する資本金上位 1 万社を対象としたアンケート調査 ) 比率の合計は四捨五入の関係で 1% にならないことがあります ( 出所 ) 森ビル株式会社東京 23 区の大規模オフィスビル市場動向調査 217 ( 出所 ) 森ビル株式会社東京 23 区大規模オフィスビル市場動向調査 217 当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください *1986 年以降に竣工した事務所延床面積 1, m2以上のオフィスビル ( 自社ビルを含む ) のうち店舗住宅ホテル等の事務所以外の用途を除いた事務所部分の延床面積 ( グロス ) を集計

11 J リートを取り巻く環境投資主体別動向と日銀による J リート買入れ J リートの保有主体の 35.9% を投資信託が占めています ( 株式は 6.3%) 足元では投資信託が売り越しとなっており投資信託の動向が J リート市場に一定の影響を与えていると考えられます日銀は 214 年 1 月 31 日の政策委員会金融政策決定会合において J リートの保有残高を年間 3 億円から年間約 9 億円のペースで買入れをすると発表しました J リートの主要投資部門別売買動向日銀による J リート買入額買入累計額の推移 1,5 1, 5 ( 億円 ) (212 年 1 月 ~217 年 12 月 ) 買い越し銀行個人投資信託外国人 ( 億円 ) (21 年 1 月 ~217 年 12 月 )( 億円 ) 買入累計額 ( 右軸 ) 月間買入額 ( 左軸 ) 年間買入予定額 9 億円 217 年買入額 912 億円 4,8 4,2 18 3,6-5 -1, 売り越し -1,5 '12/1 '13/1 '14/1 '15/1 '16/1 '17/1 投資部門は上記以外にもあります ( 出所 ) 東京証券取引所投資主体別の保有状況金融機関投資信託証券会社事業法人等外国法人等個人その他 , 2,4 1,8 Jリート ( 約 12 兆円 ) ,2 3 6 株式 ( 約 581 兆円 ) '1/1 '12/1 '14/1 '16/1 Jリートは217 年 2 月株式は217 年 3 月時点 ( 出所 ) 東京証券取引所 ( 出所 ) 日本銀行当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 1

J リートを取り巻く環境東京五輪開催と不動産投資市場の成長戦略 22 年の東京五輪開催に当たり交通網などのインフラ整備都市開発が予定されており不動産市況への好影響が期待されます東京が国際都市として認知されさらに魅力が高まることでさまざまな用途の不動産需要が拡大すると期待されます五輪開催都市の住宅価格指数の推移 26 24 22 2 18 16 14 12 シドニー (

1 開催決定 5 年 7 月 8 '5/6 '7/6 '9/6 '11/6 '13/6 '15/6 1993 年 4-6 月期を1として指数化 25 年 4-6 月期を1として指数化 ( 出所 ) ブルームバーグ競技場選手村建設首都圏空港の機能強化宿泊施設の整備東京五輪に向けての準備インフラ整備の一例道路輸送インフラの整備 ( 首都圏三環状道路環状 2 号線など )

12 J リートを取り巻く環境東京五輪開催と不動産投資市場の成長戦略 22 年の東京五輪開催に当たり交通網などのインフラ整備都市開発が予定されており不動産市況への好影響が期待されます東京が国際都市として認知されさらに魅力が高まることでさまざまな用途の不動産需要が拡大すると期待されます五輪開催都市の住宅価格指数の推移シドニー ( オーストラリア ) ロンドン ( 英国 ) (1993 年 4-6 月 ~23 年 7-9 月 ) シドニー五輪開催年 9 月 1 開催決定 93 年 9 月 8 '93/6 '95/6 '97/6 '99/6 '1/6 '3/ (25 年 4-6 月 ~215 年 7-9 月 ) リーマンショック (8 年 9 月 ) ロンドン五輪開催 12 年 7 月 1 開催決定 5 年 7 月 8 '5/6 '7/6 '9/6 '11/6 '13/6 '15/ 年 4-6 月期を1として指数化 25 年 4-6 月期を1として指数化 ( 出所 ) ブルームバーグ競技場選手村建設首都圏空港の機能強化宿泊施設の整備東京五輪に向けての準備インフラ整備の一例道路輸送インフラの整備 ( 首都圏三環状道路環状 2 号線など ) 空港アクセス等の改善 ( 鉄道バスタクシーなど ) 首都圏再開発 ( 大手町日本橋など ) など日本政府による政策の後押し - 不動産投資市場の成長戦略年 3 月に国土交通省が不動産投資市場の成長戦略を公表しましたその中で不動産投資市場の成長目標として 22 年頃に J リート等の資産総額を約 3 兆円へ倍増させる目標が示されました資産総額倍増 215 年 12 月現在 J リート等の保有不動産約 15 兆円 22 年頃 ( 目標 ) 約 3 兆円主な具体的な取組み成長分野における不動産投資市場の拡大と国際競争力の強化 -リートによる成長分野( 国際ビジネス観光物流ヘルスケア等 ) の施設取得の支援の継続拡充 - 不動産情報の充実等による不動産投資市場の透明性の向上と日本の不動産投資市場の対外的な情報発信の強化資金供給の担い手の多様化等 - 個人投資家向けの的確な情報提供 - 確定拠出年金における J リート関連商品の採用の促進 - 海外投資家によるインバウンド不動産投資の促進 ( 出所 ) 国土交通省 ( 出所 ) 各種資料当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 11

13 Jリートを取り巻く環境訪日外国人旅行者数が増加 7, 6, 217 年の訪日外国人旅行者数は過去最高の約 2,869 万人 ( 前年比 19.3% 増 ) を記録しました政府は訪日外国人旅行者数の従来の目標を大幅に前倒しし新たな目標値を作成しました訪日外国人旅行者の増加はホテルの需要拡大や商業施設での売上増加等を通して J リートにとってプラスの経済効果につながることが期待されます ( 万人 ) 訪日外国人旅行者数の推移 (21 年 ~23 年 ) 目標 6, 訪日外国人旅行者数観光先進国に向けた新たな目標値 22 年 23 年 4, 万人 (215 年の約 2 倍 ) 6, 万人 (215 年の約 3 倍 ) 5, 4, 目標 4, 訪日外国人旅行消費額 8 兆円 (215 年の 2 倍超 ) 15 兆円 (215 年の約 4 倍超 ) 3, 2, 2,44 約 2,869 地方部での外国人延べ宿泊者数 7, 万人泊 (215 年の 3 倍弱 ) 1 億 3, 万人泊 (215 年の 5 倍超 ) 1, 外国人リピーター数 2,4 万人 (215 年の約 2 倍 ) 3,6 万人 (215 年の約 3 倍 ) 訪日外国人旅行者数は観光以外の目的を含む 216 年 3 月明日の日本を支える観光ビジョン構想会議による政府目標 ( 出所 ) 日本政府観光局 (JNTO) 観光庁 ( 出所 ) 観光庁当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 12

14 Jリートを取り巻く環境日本の地価は好調に推移 217 年 1 月 1 日時点の公示地価 ( 全用途三大都市圏 * 1 ) は前年比 1.1% 上昇と 4 年連続プラスで推移していますまた地方四市 * 2 では三大都市圏を上回る上昇となりました 217 年第 3 四半期における地価が値上がりした地区の割合は 86% を占めました *1 三大都市圏 : 東京圏大阪圏名古屋圏 *2 地方四市 : 札幌市仙台市広島市福岡市公示地価 ( 全用途 ) の推移主要都市の地価動向の推移 ( 前年比 %) (2 年 ~217 年 ) 地方四市三大都市圏全国平均地方圏 % 8% 6% 下落 (28 年第 1 四半期 ~217 年第 3 四半期 ) -2 4% % 横ばい上昇 % 28 年 1-3 月期 21 年 1-3 月期 212 年 1-3 月期 214 年 1-3 月期 216 年 1-3 月期公示地価とは地価公示法にもとづき土地鑑定委員会が毎年 1 月 1 日における標準地の正常な価格を公示するもの一般的な土地取引の指標や公共事業用地の取得価格算定の規準とされ適正な地価の形成に寄与することを目的としています主要都市の高度利用地地価動向報告は主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等 ( 三大都市圏地方中心都市等 ) の地区についての地価動向 ( 前四半期比の変動率 ) を国土交通省が四半期ごとに発表するものです ( 出所 ) 国土交通省 ( 出所 ) 国土交通省主要都市の高度利用地地価動向報告当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 13

15 24, 2, 16, 12, Jリートを取り巻く環境 Jリートの資金調達環境の改善サブプライムローン問題を契機とした世界的な金融危機の影響を受けて J リートの資金調達環境は 29 年にかけ大幅に悪化しましたその後各種支援策や合併等の業界再編により J リート各社の信用力が回復したことから既存 J リートによる増資に加え IPO( 新規上場 ) 8, 4, も再開するなど資金調達環境は改善しています ( 億円 ) 増資による資金調達額と資産純取得額の推移 IPO 公募増資その他取得額 - 売却額 (22 年 ~217 年 ) '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 公募増資 IPO には売出を含むその他は第三者割当増資各月中に払込みが完了したもの増資または売出において投資家が購入する発行価格と発行会社に払い込まれる発行価額に差がある場合には発行価格を基にした数値を記載なお増資時に付加的に行われることがあるオーバーアロットメント売出については売出日にて計上取得額は不動産または不動産信託受益権への投資に加え匿名組合や特定目的会社への出資を含む売却額は不動産または不動産信託受益権の売却に加え匿名組合や特定目的会社への出資金の償還を含むただしリート間の合併による譲渡は計上していない最近の主な物件取得事例年月投資法人名事例最近の新規上場 ( 予定含む ) 年月投資法人名対象 17 年 9 月三菱地所物流リート主として物流施設を投資対象とする物流施設リート 18 年 2 月 CREロジスティクスファンド主として首都圏を中心に物流関連施設に投資 18 年 2 月ザイマックスリートオフィス商業施設およびホテルを主用途とする物件に投資当ページに記載している銘柄は個別リートの推奨を目的とするものではありません ( 出所 ) 不動産証券化協会投資法人各社当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください年 5 月 17 年 6 月 17 年 7 月 17 年 8 月 17 年 9 月 17 年 1 月 17 年 11 月 17 年 12 月積水ハウスリートプレミアオリックス不動産ジャパンホテルリート日本プロロジスリート日本ロジスティクスファンドインヴィンシブル星野リゾートリートケネディクスオフィス大阪市の本町ガーデンシティ ( ホテル部分 ) 等 2 物件を 212 億円で取得東京都品川区のオフィスビルスフィアタワー天王洲を15 億円で取得東京都港区のオフィスビルセントラム六本木ビルを124 億円で取得千葉県成田市のホテルヒルトン成田等 2 物件を約 223 億円で取得大阪府茨木市の物流施設プロロジスパーク茨木等 3 物件を約 558 億円で取得東京都町田市の物流施設横浜町田物流センターを約 255 億円で取得千葉県浦安市のホテルシェラトングランデトーキョーベイホテル等 5 物件を約 574 億円で取得沖縄県八重山郡竹富町のホテル星のや竹富島等 6 物件を約 29 億円で取得神奈川県横浜市のオフィス三菱重工横浜ビルを約 147 億円で取得

16 ----ご参考----- Ｊリート各社が保有する物件例オフィスビル六本木ヒルズ森タワー東京都港区森ヒルズリート投資法人オフィスビルオフィスビル新宿センタービル東京都新宿区日本プライムリアルティ投資法人アウトレットモールアクア堂島NBFタワー大阪府大阪市日本ビルファンド投資法人商業施設ＱFRONT キューフロント東京都渋谷区東急リアルエステート投資法人ホテル三井アウトレットパーク入間埼玉県入間市フロンティア不動産投資法人 HEPファイブ阪急ファイブビル大阪府大阪市阪急リート投資法人物流施設星のや軽井沢長野県北佐久郡軽井沢町星野リゾートリート投資法人当ページに記載している銘柄は Jリートの代表的な銘柄であり個別リートの推奨を目的とするものではありません当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません商業施設プロロジスパーク大阪5 大阪市住之江区南港東日本プロロジスリート投資法人出所投資法人各社表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 15

17 ----ご参考----- リートと株式債券との特徴の違い <インフレ対策としても効果的なリート投資 > 債券や預金だけでは物価上昇時 ( インフレ時 ) に保有資産価値の目減りが起きてしまいますそのため投資資産の一部に不動産を加えることでインフレによる資産価値の目減りを軽減することが期待できますリートは不動産に投資を行ないますのでリートを保有することで間接的に不動産を保有しているのと同等の効果が期待できます景気の動向による各資産の一般的な特徴財産の運用は預貯金 ( 債券を含む ) 株式不動産の 3 つの資産に分けるのが好ましいと考えられますリート ( 不動産 ) 債券株式景気回復局面不動産需要拡大により賃料収入の回復が見込まれる金利上昇懸念による債券価格の下落が予想される企業の業績回復収益増大が期待される景気拡大またはインフレ局面賃料収入が増大し不動産価格の上昇が期待される金利上昇による債券価格の大幅下落が懸念される製品サービスの価格上昇で企業の収益改善が見込まれる景気後退局面不動産需要低下により賃料収入の減少が予想される金利低下期待による債券価格の上昇が見込まれる企業の業績後退収益減少が懸念される景気停滞またはデフレ局面賃料収入が減少し不動産価格の下落が懸念される金利低下による債券価格の大幅上昇が期待される製品サービスの価格下落で企業の収益悪化が予想される = 強い = やや強い = やや弱い = 弱い上記は一般的な特徴を述べたものであり常に上記のような特徴を示すことを保証するものではありません当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 16

18 ----ご参考----- リートの価格変動要因ケース REIT リート価格への影響不動産市況 ( 空室率賃料不動産価格等 ) 改善悪化プラスマイナスリートの収益は保有する不動産等の賃料の下落テナントの解約に伴う空室の発生による賃料収入の減少および投資対象不動産に関する費用の増大等により減少することがありこの場合リートの価格が下落する可能性があります景気動向 ( 雇用経済情勢等雇用経済情勢等 ) 改善悪化プラスマイナスリートが保有する不動産の価値や賃料収入等は国内外の景気経済社会情勢等の変化などにより変動するため場合によってはリートの価格や分配 ( 配当 ) の下落要因となる可能性があります金利低下上昇プラスマイナス借入れを行なうリートにおいては金利負担の増大により一時的に収益性が悪化しリートの価格や分配金の下落につながる可能性がありますまたリートはその分配金の高さから利回り商品としての性格を持っていますしたがって金利が上昇した場合相対的に投資対象としての魅力が低下する可能性がありますその他要因災害リスク ( 地震火災等 ) 地震火災水害等の予測不可能な自然災害等により不動産が甚大な被害を受けることがありますその場合リート価格が下落する可能性があります信用リスクリートの投資法人は一般の法人と同様に倒産のリスクがありますまた信用状況が悪化した場合などには価格が著しく下落する要因となります流動性リスク取引所で取引されているリートは直接不動産投資と比べて流動性が高いとされていますが市場における売買高が少ない場合意図したタイミング価格で売買できない可能性があります法制度に伴うリスクリートに関する法制度 ( 税制会計制度等 ) が変更となった場合リートの価格や分配 ( 配当 ) に影響を与えることが想定されます上記のケース価格への影響は一般的なものを示しており必ずしも上記どおりにならない場合もありますまた上記以外にも変動要因はあります当資料中のいかなる内容も将来の成果を示唆保証するものではありません表紙の当資料のお取扱いにおけるご注意をご覧ください 17

投資信託のご購入に際しお客さまにご理解いただきたいことお客さまが投資信託をご購入する際には以下の 2 つの注意点を十分ご理解いただいた上で当該投資信託の投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) を必ずご覧いただきご自身の判断で投資に関する最終決定をなさるようお願いいたします注意点 1 お客さまにご負担いただく費用について種類料率 ( 税込 ) 費用の内容

5% 換金に伴い必要となる費用等を賄うため換金代金から控除され信託財産に繰入れられます基準価額 1, 円の時に1 万口を換金される場合最大 5, 円をご負担いただきます信託財産で間接的にご負担いただく費用運用管理費用 ( 信託報酬 ) その他の費用手数料投資信託の運用管理費用として販売会社委託会年率基準価額 1, 円の時に1 万口を保有される場合社受託会社の三者が

19 投資信託のご購入に際しお客さまにご理解いただきたいことお客さまが投資信託をご購入する際には以下の 2 つの注意点を十分ご理解いただいた上で当該投資信託の投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) を必ずご覧いただきご自身の判断で投資に関する最終決定をなさるようお願いいたします注意点 1 お客さまにご負担いただく費用について種類料率 ( 税込 ) 費用の内容ご負担いただく費用金額のイメージ ( 金額は左記の料率の上限で計算しています ) 直接的に購入時手数料 ~3.24% ( 税抜 3.%) 購入時の商品説明または商品情報の提供投資情報の提供取引執行等の対価です基準価額 1, 円の時に1 万口を購入される場合最大 32,4 円をご負担いただきますご負担いただく費用信託財産留保額 ~.5% 換金に伴い必要となる費用等を賄うため換金代金から控除され信託財産に繰入れられます基準価額 1, 円の時に1 万口を換金される場合最大 5, 円をご負担いただきます信託財産で間接的にご負担いただく費用運用管理費用 ( 信託報酬 ) その他の費用手数料投資信託の運用管理費用として販売会社委託会年率基準価額 1, 円の時に1 万口を保有される場合社受託会社の三者が信託財産の中から受け取る報 ~2.5528% 最大 1 日あたり約 7 円をご負担いただきます酬です監査報酬有価証券売買時の売買委託手数料先物取引オプション取引等に要する費用資産を外国で保管する場合の費用等を信託財産でご負担いただきます ( その他の費用手数料については運用状況等により変動するため事前に料率上限額等を示すことができません ) 費用の種類や料率等は販売会社や個々の投資信託によって異なります上記費用の料率は大和投資信託が運用する一般的な投資信託の料率を表示しております投資信託によっては換金手数料をご負担いただく場合があります手数料等の合計額については保有期間等に応じて異なりますので表示することができません投資信託により異なりますのでくわしくは販売会社にお問合わせくださいまた詳細につきましては投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をご覧ください注意点 2 投資信託のリスクについて投資信託は値動きのある有価証券等に投資しますので基準価額は大きく変動しますしたがって投資元本が保証されているものではありません信託財産に生じた利益および損失はすべて投資者に帰属します投資信託は預貯金とは異なります投資信託が投資する有価証券等によりリスクの要因は異なりますのでお申込みにあたっては投資信託の投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をご覧ください

リート ( 不動産投資信託 ) への投資とはリートは投資者から集めた資金を賃貸用不動産で運用しており賃貸料が主な収益源です J リート (J-REIT) は日本版の不動産投資信託のことですわが国に上場されている不動産投資信託は日本版リートということで J-REIT( ジェイリート )

リート ( 不動産投資信託 ) への投資とはリートは投資者から集めた資金を賃貸用不動産で運用しており賃貸料が主な収益源です J リート (J-REIT) は日本版の不動産投資信託のことですわが国に上場されている不動産投資信託は日本版リートということで J-REIT( ジェイリート ) 情報提供資料 217 年 1 月作成 J リート市場の現状と今後の見通し当資料のお取扱いにおけるご注意当資料は投資判断の参考となる情報提供を目的として大和証券投資信託委託株式会社が作成したものであり勧誘を目的としたものではありません投資信託のお申込みにあたっては販売会社よりお渡しする投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容を必ずご確認のうえご自身でご判断ください当資料は信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが