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1 大阪市 大阪府の中央に位置する府庁所在地 政令指定都市近畿地方の行政 経済 文化の中心都市 大阪 : 概況 都市基本データ 項目 内容 出所 1) 人 口 29 年 :2,652,436 人 214 年 :2,683,469 人 (+1.2%) 大阪市統計情報 2) 世 帯 数 29 年 :1,291,734 世帯 214 年 :1,353,659 世帯 (+4.8%) 大阪市統計情報 3) 総 面 積 223.km2 大阪市統計情報 4) 人口集中地区面積割合 25 年 :99.8% 21 年 :99.7% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 梅田 心斎橋 なんば あべの等 6) 主 要 産 業 サービス業 (29%) 卸売 小売業(29%) 製造業(1%) 製造業は化学工業等の基礎素材型が中心 市民経済計算 工業統計 7) 事 業 所 数 24 年 :59, 年 :53,196 (-11.2%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 24 年 :34,77 27 年 :31,521 (-9.2%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 24 年 :2,985,971m2 27 年 :2,971,872m2 (-.5%) 商業統計調査 1) 新 設 住 宅 着 工 数 212 年 :26, 年 :29,983 (+13.%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 25 年 :41.8% ( 全国平均 62.1%) 21 年 :42.2% ( 全国平均 61.9%) 国勢調査 12) J - R E I T 物件数 総数 :15 ( レジデンス :72 オフィス:4 商業施設:14 ホテル:5 倉庫 物流施設:7 その他:12) 不動産証券化協会 1)2)3) 各年 1 月 1 日時点 3)214 年 1 月 1 日時点 4) 人口集中地区面積 総面積 6) 比率は平成 22 年度経済活動別都内総生産 ( 名目 ) 構成比 12)214 年 6 月 3 日時点のデータをもとに弊社集計 景気情勢 出所 : 日本銀行 地域経済報告 (214 年 4 月 ) 近畿 消費税引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが 基調としては緩やかに回復している 不動産マーケット概況 214/1H 214 年上半期 (1~6 月 ) 土地 商業地 住宅地 大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響もあり 商業地価はやや上昇 高い住宅需要を維持 住宅地価は上昇気味 居住用不動産 一戸建 取引件数は増加取引価格は概ね横ばい マンション中古は価格 取引件数 共に上昇傾向新築は供給が減り 価格は上昇 オフィスビル レジデンス 賃貸売買賃貸売買 需要は堅調で 空室率は下落傾向が続く賃料は依然横ばいで推移売買取引 活性化には至らず期待利回りにも大きな変化はなし賃料はやや減少需給は安定期待値 取引事例 ともに利回りは低下傾向取引件数は減少 TOKYU LIVABLE INC,

2 土地 大阪 : 土地 < 商業地 > 大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響もあり 商業地価はやや上昇 梅田 うめきた地区の大規模開発ビルが竣工し 年間で5, 万人以上の来場者を集めている J-REITを中心とした各プレイヤーの投資が続く中 取引価格はやや上昇傾向で推移しており 地価動向もやや上昇傾向 心斎橋 根強いテナント需要を背景とする安定収益を有する商業ビルについて旺盛な需要がある 物販を中心とする顧客集客力は相当に高い水準を有しているため 地価動向はやや上昇傾向 OBP ( 大阪ビジネスパーク ) 市の中心部と比較すると 交通アクセスの利便性に劣るため オフィスの賃貸需要はやや弱い 投資物件の利回りに大きな変化は見られず 地価動向は概ね横ばい 阿倍野 214 年 3 月にターミナル直結の超高層複合商業ビル あべのハルカス が全面開業し 活気を帯びた状況が続いている 商業床に対する需要は堅調であり 地価動向はやや上昇傾向で推移している 大阪市商業地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% 大阪市商業地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土数値情報( 地価公示データ ) 国土交通省 単位 : 万円 / 坪 2.2% -.1% 3.6% 公示価格 ( 商業地平均 ) 基準地価格 ( 商業地平均 ) < 住宅地 > 高い住宅需要を維持 住宅地価は上昇気味 福島 梅田に近く利便性が良好であるため マンション需要者の選好性が高い地域である ファンド等の賃貸マンションに対する投資需要は強い そのため 建築費上昇の影響は小さく 地価動向はやや上昇で推移している 天王寺 直近で大型のマンション素地の取引は特になかったが デベロッパーの用地取得需要は比較的高い 建築費の高騰により需給のひっ迫状況はやや緩和してきているが 地価動向はやや上昇傾向にある 大阪市住宅地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 2% 15% 1% 5%.1% -.2% % -.6% -5% -1% -15% -2% 公示価格 ( 住宅地平均 ) 基準地価格 ( 住宅地平均 ) 大阪市住宅地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土交通省 地価公示 単位 : 万円 / 坪 TOKYU LIVABLE INC, 1 ( 注 ) 対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しないため それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある

3 居住用不動産 < 戸建市況 > 取引件数は増加取引価格は概ね横ばい ( 図表 1 参照 ) 成約件数は355 件 前期 (213 年下期 ) より約 11% 増加している 前年同期 (213 年上期 ) 比は約 5% 増である 平均成約価格は2,84 万円で 前期より約 3% 増加している 前年同期比は約 4% 減である 図表 1 大阪市戸建成約状況 新築を含む 資料 : REINS Market Information 件 万円 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 大阪 : 居住用不動産 < マンション市況 > 中古は価格 取引件数共に上昇傾向新築は供給が減り 価格は上昇 新築マンション 供給数は前期より減少傾向にある 初月申込率は前期とほぼ同水準であった 平均価格は3,655 万円 平均坪単価は176 万円であり 前期より高くなっている 成約件数 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) 図表 2 大阪市中古マンション市況推移 資料 : REINS Market Information 万円 / 坪 件 万円 125 3, 1 2,5 75 2, 中古マンション ( 図表 2 参照 ) 5 1,5 取引件数は1,683 件 前期より約 3% 増加している 前年同期比は約 4% 減である 平均価格は2,62 万円 平均単価は15 万円で前期より 25 1, 5 約 3% 前年同期より約 8% 上昇している エリア別の平均 坪単価は 北部が 11 万円 南部が 95 万円である 成約件数 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) < エリア内訳 > ( 北部 ) 都島区 福島区 此花区 西区 港区 西淀川区 東淀川区 東成区 旭区 城東区 淀川区 鶴見区 北区 中央区 ( 南部 ) 大正区 天王寺区 浪速区 生野区 阿倍野区 住吉区東住吉区 西成区 住之江区 平野区 TOKYU LIVABLE INC, 2

4 オフィスビル 大阪 : オフィス < 賃貸市況 > 需要は堅調で 空室率は下落傾向が続く賃料は依然横ばいで推移 需給 空室状況 ( 図表 参照 ) 214 年は 22,385 坪の新規供給が見込まれているが テナント誘致が既に9 割程度進んでおり 需給バランスの悪化要因にはならない 昨年は56,347 坪もの新規供給があり 大量供給に伴う空室率の向上が懸念された ただし 移転を検討する企業や移転の候補先を拡大する企業の増加がみられ 需要の厚みが増し 大量供給はほぼ乗り切った状態である 空室率は減少傾向にある 各地域において 対前期 (213 年 12 月期 ) と比較して 1% 前後減少している 図表 1 大阪市オフィス新規供給 新規需要面積推移資料 :CBRE JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 214 坪 8, 6, 4, 2, -2, -4, 新規供給面積新規需要面積 賃料動向 ( 図表 2 3 参照 ) 賃料相場は全地域で減少したが 下がり幅は微小であり 概ね横ばいで推移しているといえる 今後 上記 需給 空室状況 に記載の通り 需要が旺盛になりつつある現在のマーケットにおいて 賃料相場は回復が見込まれている 図表 2 大阪市オフィス平均空室率 募集賃料推移資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 賃料は共益費含まず 15.% 12.5% 1.% 7.5% 円 / 坪 2, 17,5 15, 12,5 大阪主要ビジネス地区のオフィス動向 新大阪空室率賃料 5.% 2.5%.% 1, 7,5 5, 平均募集賃料 ( 右軸 ) 平均空室率 ( 左軸 ) 図表 3 大阪ビジネス地区の平均空室率 平均募集賃料 (214 年 6 月時点 ) 資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 梅田空室率賃料 淀屋橋 本町空室率賃料 南森町空室率賃料 空室率前期比賃料 ( 円 / 坪 ) 前期比 大阪ビジネス地区 8.89% -.9% 11,158-1.% 梅田地区 8.37% -1.1% 14,13-2.8% 南森町地区 6.5% -1.9% 9, % 淀屋橋 本町地区 9.54% -.4% 1, % 船場地区 11.62% -1.58% 9, % 心斎橋 難波地区 6.34% -.88% 12, % 新大阪地区 6.96% -1.45% 1, % 共益費含まず 船場空室率賃料 心斎橋 難波空室率賃料 地図使用承認 昭文社第 49G56 号 TOKYU LIVABLE INC, 3

5 オフィスビル < 売買市況 > 売買取引活性化には至らず期待利回りにも大きな変化はなし 需給状況 ( 図表 4 参照 ) 214 年の投資家期待利回りは5.8% 5 年振りに6% を割ったが 大幅な利回り低下には至っていない 図表 4 Aクラスビルの投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 大阪 : オフィスビル 取引状況 ( 図表 5 6 参照 ) REITの購入事例は2 件 いずれも北区の物件であり 昨年には大きな取引がなかった地域での売買となった 昨年取引件数が多かった中央区においては今期は1 件のみの事例となった 御堂筋沿い 図表 5 当事業本部の主なオフィスビル仲介事例 (214 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 建物面積 ( m2 ) 1 棟 / 区分 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 表面利回り 売主 買主 年 3 月中央区難波なんば駅歩 2 分 5,665 区分 ,7 7.6% 1.1% 外資ファンド国内ファンド NOI 利回り は費用割合を 25% と想定し表面利回りから推算 図表 6 REIT 売買事例 (214 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 物件名 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 建物面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り R1 214 年 2 月大和南森町ビル北区天神橋 2 北 2 南森町駅歩 1 分 12, ,41 5.4% 売主 合同会社ボワヴェール R2 214 年 3 月中之島セントラルタワー北区中之島 2 大江橋駅歩 1 分 7, ,9 4.6% 住友生命保険 売買事例位置図 買主 ジャパンエクセレント投資法人 日本ビルファンド投資法人 NOI 利回り は価格に対する鑑定評価 NOI の割合 R1 R2 1 TOKYU LIVABLE INC, 4 地図使用承認 昭文社第 49G56 号

6 レジデンス 大阪 : レジデンス < 賃貸市況 > 賃料はやや減少需給は安定 需給 空室状況大阪駅に近く利便性の良い福島区や良好な住環境である天王寺区などでは ワンルーム ファミリーともに人気があり 賃貸需要は底堅い どちらの地域も高稼働を維持しており 賃貸市場は安定している 新規供給はワンルームが多く ファミリータイプは中古の供給が中心である 賃料動向 ( 図表 1 参照 ) ファミリータイプの平均賃料は127,318 円 平均面積は 64.14m2 平均賃料は 前期まで13, 円台で推移していたが 今期は3 期ぶりに13, 円を割った シングルタイプの平均賃料は56,15 円 21 年以降 概ね6, 円台で推移していたが 今期は減少傾向にある < 売買市況 > 期待値 取引事例ともに利回りは低下傾向取引件数は減少 需給状況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りは低下傾向にある 投資家の期待利回りは ワンルーム ファミリーともにNOI 6.% であった ピーク時の21 年 211 年にはどちらもN OI 7.% であったが 以降低下し続けている 前期(213 年下期 ) には 市内各所で売買事例が見受けられた 中でも浪速区や中央区の取引が多かった 今期はREITの取得 2 件のみ確認された 場所は西区および都島区であり いずれも前期には取引事例の見られなかった地域である 図表 1 大阪市マンション平均成約賃料推移 資料 : レインズ ATBB の成約データをもとに弊社作成 築年数 2 年以内 駅徒歩圏 ファミリータイプ 専有面積 5 m2以上 円 / 坪 7,5 6,5 5,5 4,5 3, m2 円 / 坪 9,5 8,5 7,5 6,5 5,5 4,5 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 平均面積 シングルタイプ 専有面積 3 m2未満 円 2, 15, 1, 5, 円 125, 1, 75, 5, 25, 図表 2 レジデンスの投資期待 NOI 利回り 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% m2 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) ワンルーム ファミリー向け 平均面積 TOKYU LIVABLE INC, 5

7 レジデンス < 売買市況 > 取引の状況 ( 図表 3 参照 ) REITの取得事例は2 件確認された 前期は6 件あり 取引の数は減少している 前期の売買取引は 5% 後半から6% 前半が主流であった 今期の取引をみると 利回りは減少傾向にあるといえる 大阪 : レジデンス 図表 3 REIT 売買事例 (214 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 物件名 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 建物面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り R1 214 年 3 月コンフォリア北堀江西区北堀江 3 西長堀駅歩 2 分 1, ,1 5.2% 非開示 R2 214 年 6 月プレジオ都島都島区都島本通 3 都島駅歩 3 分 4, ,61 5.5% フェニックス 売主 買主 コンフォリア レジデンシャル投資法人 日本賃貸住宅投資法人 NOI 利回り は価格に対する鑑定評価 NOI の割合 R2 R1 地図使用承認 昭文社第 49G56 号 TOKYU LIVABLE INC, 6

8 大阪 : 店舗 物流施設等 その他のアセット < 店舗 商業施設 > 需給は堅調 賃料水準は横ばい投資事例は見受けられないが 期待利回りは低下 賃貸市況 ( 図表 1 参照 ) 梅田 近年 大型商業施設の新規開業が相次ぎ 当地区は新宿駅周辺を抜いて日本一の百貨店集積地区となった 一方 店舗間競争は激化しており 当初目標の売上高を達成できない店舗が多くみられる 賃貸需給バランスに大きな変化はなく 店舗賃料は総じて横ばいで推移している 心斎橋 当地区は 2~3 歳代に人気のファストファッションや高級ブランド店の集積度が高く 商業テナントの需要は底堅い 賃料水準の上昇圧力は強まっているが 押し上げるほどの勢いはなく 店舗賃料は概ね横ばいで推移している なんば 外国人観光客の流入が昨年秋から回復している また 大型店舗の売上高も比較的好調に推移しており 商業収益環境は総じてやや良好である 一方 既存テナントからの賃料下落圧力が認められ 店舗賃料は概ね横ばいで推移 阿倍野 あべのハルカス が全面開業し集客力が向上している 物販店舗を中心に商業ビルへのテナント出店意欲は旺盛で あべの筋の路面店の需要は特に高い しかし 明確な消費の回復がないなかで 地区内の需要を奪い合うケースも見られることから 店舗賃料は総じて横ばいで推移している 図表 1 主要商業エリアの店舗相場賃料 ( 路面店舗 ) 複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 エリア 相場賃料 ( 坪単価 ) 梅田 5~1 万円 心斎橋 ( 心斎橋筋 御堂筋等 ) 1 万円前後 難波 ( 御堂筋等 ) 5~8 万円 天王寺 阿倍野 ( あべの筋等 ) 5 万円前後 梅田グランフロント大阪 三越伊勢丹 阪急うめだ本店 心斎橋駅 大丸 心斎橋筋御堂筋 なんば駅 マルイ 髙島屋難波駅 JR 大阪駅 大丸 阪神 あべのキューズタウン 阿倍野駅 天王寺駅 あべのハルカス 売買市況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りは 213 年まで都心型高級専門店 NOI 6.% 前後 郊外型 NOI 7.% 前後で横ばいに推移 214 年 4 月時点では 郊外型の店舗がNOI 5.6% となり 対前年と比較して低下傾向である 今期において 大阪市内で商業施設等の売買取引は見受けられなかった 図表 2 商業店舗の投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.5% 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 都心型高級専門店 郊外型 TOKYU LIVABLE INC, 7

9 その他のアセット < 倉庫 物流施設 > 賃料水準は概ね横ばい空室率は依然低水準投資意欲は高く 期待利回りは低下傾向 賃貸市況 ( 図表 4 参照 ) 需要と供給 214 年第 2 四半期には大阪市内で SGリアルティ舞洲 堺市で グッドマン堺 が新たに供給された 舞洲 は6 月時点でテナント募集を終了し 堺 は竣工半年前にテナントが1% 内定した 空室率 安定した需要と供給不足のため 空室率.% の状態が続 図表 4 大阪府物流施設平均募集賃料 空室率推移 円 / 坪 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 資料 :CBRE Japan Industrial Market View 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 大阪 : 店舗 物流施設等 いていた 上記新規供給の影響で既存物件で数件の空室 が見られ空室率は.8% に上昇したが 上記の通り新築は即入居しているため 需要の不足感は感じられない 平均募集賃料 ( 左軸 ) 近畿圏大型マルチテナント空室率 ( 右軸 ) 賃料動向 成約賃料は 基調は上向きながらも現時点でほぼ横ばいの 状況である 今後供給される MFLP 堺 (9 月予定 ) プロロジ スパーク大阪 5( 15 年 1 月予定 ) のテナント決定の進捗によ り変動がみられる可能性がある 売買市況 ( 図表 5 参照 ) 図表 5 物流施設の投資期待 NOI 利回り 投資家の期待利回りは 湾岸部のシングルテナント型 内陸部のシングルテナント型ともにNOI 6.1% であった 21 年から212 年まで どちらも6.8% で横ばいに推移していたが 213 年以降低下傾向にある 大阪市内で 物流施設などの市況を把握できるような取引 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% は見受けられなかった 湾岸部 ( シングルテナント型 ) 内陸部 ( シングルテナント型 ) TOKYU LIVABLE INC, 8

10 マーケット トピックス 大阪 : マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 1. 中央区の用地を落札日本エスコン等日本エスコンと第一企画は214 年 1 月 大阪市が実施した一般競争入札において 大阪市中央区島町二丁目の土地 872m2を落札した 入札には8 者が参加 大阪市が設定した最低落札価格は6 億 7,21 万円だった 2 社はマンション開発を計画している < 売買の概要 > 島町 の土地価格 :14 億 9,7 万 2,44 円所在 : 大阪市中央区島町 ( 地番 ) 交通 : 大阪市営地下鉄 天満橋 駅徒歩 5 分土地面積 :872.72m2用途地域 : 商業地域容積率 :8% 1 2. アメリカ村のボウリング場取得三栄建設三栄建設のグループ会社でボウリング場を運営するグランドボウルは214 年 1 月 中央区西心斎橋二丁目にあるサンボウルビルを取得した 物件は3フロアがボウリング場であり 他にカラオケ店とC Dショップ ライブハウスなどが入居している < 売買の概要 > サンボウルビル価格 : 非公開所在 : 大阪府大阪市中央区西心斎橋 交通 : 地下鉄四ツ橋線 四ツ橋 駅徒歩 4 分敷地面積 :1,562.57m2延床面積 :1,738.26m2構造 階層 :SRC 造地上 8 階地下 3 階 2 3. 大阪ミナミのホテルを取得シンガポールREIT 214 年 3 月 シンガポールのAscendas Hospitality Trust は 大阪ミナミにある 大阪なんばワシントンホテルプラザ の取得契約を締結 売主はイシン ホテルズ グループ 客室数 698の同ホテルは 道頓堀そばに立地している Ascendas Hospitality Trustの日本での投資は ホテルサンルート有明 入居の有明プライムビルに次ぐ2 物件目 < 売買の概要 > 大阪なんばワシントンホテルプラザ価格 :89 億円所在 : 大阪府大阪市中央区日本橋 ( 住居表示 ) 交通 : 近鉄難波線 日本橋 駅徒歩 2 分敷地面積 :2,397.71m2延床面積 :19,999.44m2構造 階数 :S SRC 造地上 14 階地下 2 階 3 TOKYU LIVABLE INC, 9