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1 札幌市 北海道の中西部に位置する道庁所在地 政令指定都市北海道の政治 経済 文化の中心都市で 観光都市 手稲区 札幌 : 概況 厚別区 清田区 都市基本データ 項目 内容 出所 1) 人 口 2009 年 :1,902,203 人 2014 年 :1,938,203 人 (+1.9%) さっぽろ統計情報 2) 世 帯 数 2009 年 870,242 世帯 2014 年 :923,955 世帯 (+6.2%) さっぽろ統計情報 3) 総 面 積 1,121.1km2 さっぽろ統計情報 4) 人口集中地区面積割合 2005 年 :20.3% 2010 年 :20.5% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 札幌駅 大通駅 すすきの駅周辺 6) 主 要 産 業 サービス業 (30%) 卸売 小売業(19%) 製造業(3%) 製造業は食料品等の生活関連型が中心 市民経済計算 工業統計 7) 事 業 所 数 2004 年 :18, 年 :16,323 (-12.3%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004 年 :12, 年 :10,772 (-10.6%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 2004 年 :2,070,305m 年 :2,115,655m2 (+2.2%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012 年 :18, 年 :16,688 (-7.8%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005 年 :48.1% ( 全国平均 62.1%) 2010 年 :48.4% ( 全国平均 61.9%) 国勢調査 12) J - R E I T 物件数 総数 :67 ( レジデンス :50 オフィス:12 商業施設:4 その他:1) 不動産証券化協会 1)2)3) 各年 1 月 1 日時点 3)2014 年 1 月 1 日時点 4) 人口集中地区面積 総面積 6) 比率は平成 22 年度経済活動別都内総生産 ( 名目 ) 構成比 12)2014 年 6 月 30 日時点のデータをもとに弊社集計 景気情勢 出所 : 日本銀行 地域経済報告 (2014 年 4 月 ) 北海道 消費税率引き上げの影響による振れを伴いつつも 基調的には緩やかに回復している 土地 不動産マーケット概況 2014/1H 2014 年上半期 (1~6 月 ) 商業地 住宅地 投資需要が高まり 商業地価は上昇傾向 首都圏等からの収益レジデンスの需要高住宅地価は概ね上昇 居住用不動産 オフィスビル レジデンス 一戸建マンション賃貸売買賃貸売買 成約件数は概ね平均的価格は横ばい新築は需要が供給に勝り 価格上昇の様相中古市場は横ばいに推移空室率は減少 賃料は底値域で概ね横ばい今後の大型供給に伴う市場の変化に要注目取引事例はなく 期待利回りも変化なし賃料 空室状況に大きな変化なし投資意欲が引き続き強く 都心部等の優良物件は価格が上昇し 利回りは低下傾向 TOKYU LIVABLE INC, 0

2 土地 札幌 : 土地 < 商業地 > 投資需要が高まり 商業地価は上昇傾向 駅前通 地下歩行空間と接続している利便性の高いオフィスビルは高稼働を維持しており 収益性が安定している 新築ビルの空室の消化は進まないものの既存ビルの稼働は改善傾向にある 今後 大型オフィスビルの再開発等の動きが見られ オフィス街としての集積が高まっていくことが見込まれ 地価動向はやや上昇傾向にある 大通公園 オフィス賃料は概ね横ばい 稼働率も安定的となっていることから 投資対象としての安全性が見直されつつある 投資の需要は強くなっているものの まだ具体的な動きとなっていない 周辺地区での取引動向は活発化しており その波及を受けて地価動向はやや上昇している 札幌市商業地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 札幌市商業地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土数値情報( 地価公示データ ) 国土交通省 単位 : 万円 / 坪 1.4% -1.1% 1.6% 公示価格 ( 商業地平均 ) 基準地価格 ( 商業地平均 ) < 住宅地 > 首都圏等からの収益レジデンスの需要高住宅地価は概ね上昇 住宅地価はやや上昇傾向で推移している 中央区の宮の森地区は住宅地として人気が高く 供給も減少しつつあることから 限られた中古マンションや中古住宅などの供給に対する引合いが依然として強い マンション賃料 稼働率は横ばい 首都圏の不動産取引の過熱感から 利回りの高い札幌市に対する引き合いがみられる 法人のみならず個人投資家も購入を検討していることから 投資物件の取引価格は上昇傾向が見られる 札幌市住宅地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 20% 15% 10% 5% 1.2% 0.5% 0% -1.2% -5% -10% -15% -20% 公示価格 ( 住宅地平均 ) 基準地価格 ( 住宅地平均 ) 札幌市住宅地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土交通省 地価公示 単位 : 万円 / 坪 ( 注 ) 対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しないため それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある TOKYU LIVABLE INC, 1

3 居住用不動産 < 戸建市況 > 成約件数は概ね平均的価格は横ばい ( 図表 1 参照 ) 成約件数は660 件 前期 (2013 年下期 ) より約 12% 減少した ただし 前期は過去と比較しても成約件数が突出して多かったこともあり 比較対象とはなり難い 現に 前年同 図表 1 札幌市戸建成約状況 新築を含む資料 : REINS Market Information 件 万円 2,000 1,750 1,500 1,250 札幌 : 居住用不動産 期 (2013 年上期 ) 比は約 13% 増であり それ以前も 500 件 ~ 600 1, 件間で推移している そのため 成約件数は平均的 あるいはやや多い位の水準であるといえる 平均成約価格は1,652 万円だった 前期は1,654 万円と変わらず ここ5 年間のトレンドとしては概ね横ばいである 成約件数 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) < マンション市況 > 新築は需要が供給に勝り 価格上昇の様相 中古市場は横ばいに推移 新築マンション 図表 2 札幌市中古マンション市況推移 札幌市内の分譲マンションの発売 成約戸数は直近で減 資料 : REINS Market Information 少 宮の森地区等においては 中古市場は堅調に推移しており 新築分譲マンションの供給不足が懸念される 万円 / 坪 70 件 万円 2,000 分譲戸数総数は多くはなかったが 地元法人の話では 60 1,750 消費税増税に伴う駆込み需要は相応なものだったという 50 1,500 来る 2015 年の増税時にも同様の効果があることを想定し 40 1,250 用地取得を進めているデベロッパーもいるとの事である 30 1, 中古マンション ( 図表 2 参照 ) 成約件数は1,230 件 前期 前年同期と 大きな差はな い 2012 年以降 半期 1,100 件 ~1,200 件程で推移しており 件数は横ばいであるといえる 平均価格は1,412 万円 平均坪単価は55 万円であり 成約件数 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) 2013 年上期 下期と同数値である TOKYU LIVABLE INC, 2

4 オフィスビル 札幌 : オフィス < 賃貸市況 > 空室率は減少賃料は底値域で概ね横ばい今後の大型供給に伴う市場の変化に要注目 需給 空室状況 ( 図表 参照 ) 貸床面積 7,840 坪 札幌三井 JPビルディング が供給される 集約 統廃合等の移転需要を促すことが期待される 2010 年の11.50% をピークに低下傾向にある空室率は 10% を割った2012 年以降 ゆるやかに低下し続けている 2014 年 6 月時点での平均空室率は8.49% となった 札幌市では質の高い労働力が確保しやすいこと 行政による補助金など誘致インセンティブが高いこと また近年ワンフロア面積の広い大型ビルが供給され 業務やコストの効率が図りやすいことから しばらくは札幌への進出意欲は続きそうである 図表 1 札幌市オフィス新規供給 新規需要面積推移資料 :CBRE JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014 坪 15,000 12,500 10,000 7,500 5,000 2, ,500-5,000-7,500-10, 新規供給面積新規需要面積 賃料動向 ( 図表 2 3 参照 ) 平均募集賃料は 駅前通 大通公園 地区にて若干減少したものの 各地域で大きな変化はない リーマンショック後の新規供給が限定的であったため テナント誘致のための値下げ競争も見られず 足元でも安定的に横ばい状況が続いていた 図表 2 札幌市オフィス平均空室率 募集賃料推移資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 賃料は共益費含まず 15.0% 12.5% 10.0% 7.5% 円 / 坪 15,000 13,000 11,000 9, % 7, % 5, % 3,000 平均募集賃料 ( 右軸 ) 空室率 ( 左軸 ) 図表 3 札幌ビジネス地区の平均空室率 平均募集賃料 (2014 年 6 月時点 ) 資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 札幌主要ビジネス地区のオフィス動向 空室率 前期比 賃料 ( 円 / 坪 ) 前期比 札幌ビジネス地区 8.49% -0.19% 8, % 駅前通 大通公園地区 8.87% -0.10% 10, % 駅前東西地区 7.32% -0.23% 8, % 南 1 条以南地区 10.80% -0.42% 7, % 創成川 西 11 丁目地区 9.83% -1.07% 6, % 北口地区 6.11% 1.23% 9, % 共益費含まず 西 11 丁目空室率賃料 北口空室率賃料 札幌駅 駅前東西空室率賃料 駅前通 大通公園空室率賃料 創成川空室率賃料 南 1 条以南空室率賃料 TOKYU LIVABLE INC, 3 地図使用承認 昭文社第 49G056 号

5 オフィスビル < 売買市況 > 取引事例はなく 期待利回りも変化なしテナント稼働が安定しているため 現オーナーが廉価で投資用不動産を売却する理由がない そのため 一定の購入需要はあるものの 所有者とバイヤーの価格目線が折合うことが少なく 積極的な取引が行われていない状況が続いている 投資用不動産の売買は 専ら5,000 万円 ~1 億円の規模が多く 購入者は個人投資家がメインであるという 図表 4 Aクラスビルの投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 札幌 : オフィスビル 需給状況 ( 図表 4 参照 ) 横ばいの状況が続いていた期待利回りは2014 年に入り若干低下した 2010 年以降 NOI 7.0% のままであったが 2014 年 4 月時点では6.7% となった 前期 (2013 年下期 ) 同様 表立ったオフィスビルの取引は見受けられなかったため 今後の期待利回りも概ね横ばいで推移する可能性がある 駅前通り 取引の状況 今期 札幌市内でのオフィスの取引は見られなかった TOKYU LIVABLE INC, 4

6 レジデンス 札幌 : レジデンス < 賃貸市況 > 賃料 空室状況に大きな変化なし 需給 空室状況宮の森地区など住宅地として人気のある地域では 賃貸物件が断続的に供給されている 既存の高額物件に関しては稼働率の低下などから賃料の下方修正がみられるが 全体的な賃料水準を押し下げるほど強くはなく 概ね募集賃料水準で成約している 賃料動向 ( 図表 1 参照 ) ファミリータイプの平均賃料は89,024 円 平均面積は 69.79m2 平均賃料は 前期 (2013 年下期 ) より4% 上昇しているが 前年同期 (2013 年上期 ) より4% 減少 シングルタイプの平均賃料は40,397 円であった 2013 年は上期下期ともに42,000 円台後半で推移していたが 今期はやや減少している < 売買市況 > 投資意欲が引き続き強く 都心部等の優良物件は価格が上昇し 利回りは低下傾向 需給状況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りは低下傾向にある ワンルーム ファミリーともに2010 年をピークに減少傾向にあり 今期はワンルームでNOI 6.9% ファミリータイプでNOI 7.0% であった 売買成約は 前期も今期も札幌駅の南側の方が事例が多い 取引はほぼ中央区に集中している 図表 1 札幌市マンション平均成約賃料推移資料 : レインズ ATBBの成約データをもとに弊社作成 築年数 20 年以内 駅徒歩圏 ファミリータイプ 専有面積 50 m2以上 円 / 坪 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) シングルタイプ 専有面積 30 m2未満 円 / 坪 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 m2 平均面積 円 175, , , ,000 75,000 50,000 25,000 円 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 図表 2 レジデンスの投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 1, m2 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 20,000 10, ワンルーム ファミリー向け 15 平均面積 TOKYU LIVABLE INC, 5

7 レジデンス < 売買市況 > 取引の状況 ( 図表 3,4 参照 ) REITが購入した物件は いずれもNOI 5% 後半から6% の取引である 価格帯は全て10 億円台であった 売買物件のいずれも2000 年以降竣工の物件であり 築古の取引事例はみられなかった 札幌 : レジデンス 図表 3 当事業本部の主なレジデンス仲介事例 (2014 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 建物面積 ( m2 ) 1 棟 / 区分 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 表面利回り 売主 買主 年 1 月中央区北 4 条西さっぽろ駅歩 10 分 1,834 1 棟 % 8.6% 国内ファンド不動産業者 年 3 月中央区南 7 条西豊水すすき駅歩 4 分 2,477 1 棟 % 9.9% 外資ファンド一般事業法人 NOI 利回り は費用割合を 20% と想定し表面利回りから推算 図表 4 REIT 売買事例 (2014 年 1 月 ~6 月 ) NO. R1 取引年月 2014 年 2 月 物件名 レジディア南一条イースト 所在 中央区南 1 条東 6 交通 ( 駅徒歩 ) バスセンター前駅歩 2 分 建物面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 4, , % R 年 4 月スカイヒルズ N11 北区北 11 条西 2 北 12 条駅歩 3 分 8, , % R 年 5 月グランカーサ裏参道中央区南 1 条西 21 西 18 丁目駅歩 4 分 5, , % 売主 合同会社 RISING2 ホエール特定目的会社国内の特定目的会社 買主 アドバンス レジデンス投資法人日本リート投資法人日本賃貸住宅投資法人 NOI 利回り は価格に対する鑑定評価 NOI の割合 R2 R3 1 R1 2 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 TOKYU LIVABLE INC, 6

8 札幌 : 店舗 物流施設等 その他のアセット < 店舗 商業施設 > テナント需要は立地により二極化賃料水準は横ばい投資市場に動きはなし 賃貸市況 ( 図表 1 参照 ) 駅前通 大型ビルの建設や再開発などが行われ 店舗の移転需要が強まっている 1 階の路面店では空室が減少しているが 店舗賃料は上昇するには至っていない 一方 地下歩行空間に直結する地階店舗では 集客力の上昇に伴って賃料を上昇改定する動きがみられる 大通公園 1 階の路面店の空き店舗が少なくなってきているが賃料水準は横ばいである 上層階の店舗賃料は下落圧力が強く 成約賃料は下がりつつある 立地により二極化の傾向がみられ 立地条件に劣るビルでは空室を抱えているものも多い そのため 店舗賃料は総じて横ばいで推移している 図表 1 主要商業エリアの店舗相場賃料 ( 路面店舗 ) 複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 エリア 相場賃料 ( 坪単価 ) 駅前通 2~4 万円 大通 ( 大通駅近辺 ) 1~2 万円 時計台通 狸小路等 1 万円台中盤 大丸 札幌駅 さっぽろ駅 札幌三井 JP ビルディング 東急 大通駅 パルコ エスタ 地下歩行空間 三越 H&M 丸井今井 至すすきの駅 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 売買市況 ( 図表 2 参照 ) 横ばい状態だった投資家の期待利回りは 今期 5 年ぶりに低下した 都心型高級専門店は近年 NOI 7.0% で推移していたが 2014 年はNOI 6.6% になった 郊外型はNOI 8.0% の状態が続いていたが 今期はNOI 7.5% になった 今期 市内で商業施設等の取引は見られなかった 図表 2 商業店舗の投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 都心型高級専門店 郊外型 < 倉庫 物流施設 > 需給のひっ迫が続くも 新規供給の動きあり 賃貸市況 ( 図表 3 参照 ) 大きい動きの一つ目は 隣接する北広島市で開発中の輪厚工業団地への企業誘致が動き出したこと 二つ目は 日本郵便が札幌市東区に保有する50,000m2の敷地に宅配便分野の強化を狙ったメガ物流局を新設する計画を発表したことである 売買市況 今期 市内で物流施設等の取引は見られなかった 図表 3 札幌市物流施設平均募集賃料 ( 坪単価 ) 推移資料 :CBRE Japan Industrial Market View 円 / 坪 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 TOKYU LIVABLE INC, 7

9 マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 1. 市内のホテル取得ジャパン ホテル リートジャパン ホテル リート投資法人は2014 年 6 月 ベストウェスタンホテル札幌中島公園 を取得することを決めた 物件は2010 年竣工 繁華街のすすきのへは徒歩 10 分 同投資法人にとって このホテルは北海道で唯一の運用資産となる < 売買の概要 > ベストウェスタンホテル札幌中島公園価格 :67 億 9,700 万円所在 : 北海道札幌市中央区南 8 条西 交通 : 札幌市営地下鉄南北線 中島公園 駅徒歩 2 分敷地面積 :2,515.22m2延床面積 14,992.49m2構造 階層 :RC 造地上 16 階地下 1 階 1 札幌 : マーケット トピックス 2. ホテルとマンションを売却価値開発価値開発は2014 年 3 月 スーパーホテル札幌 すすきの 賃貸マンションのTEADA( ティーダ ) 南 6 条など4 棟を売却した 譲渡先は全て合同会社 FJ スーパーホテル札幌 すすきのとTEADA 南 6 条は背中合わせに建っており いずれも価値開発の子会社が売却した 譲渡益は2 棟合わせて4,000 万円 価値開発は他に 札幌市豊平区にあるTEADA 豊平 1 条とTEADA 豊平 4 条を売却した 譲渡益は各々 500 万円 名称 21 スーパーホテル札幌 すすきの 22 TEADA 南 6 条と駐車場 所在 延床 ( m2 ) 竣工 中央区南 6 条西 2 3, 中央区南 6 条西 2 5, TEADA 豊平 1 条豊平区豊平 1 条 3 3, TEADA 豊平 4 条豊平区豊平 4 条 1 3, TOKYU LIVABLE INC, 8 地図使用承認 昭文社第 49G056 号

10 マーケット トピックス 札幌 : マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 3. セコムがウインザーホテル洞爺を売却セコムは2014 年 6 月 リゾートホテル ザ ウインザーホテル洞爺リゾート & スパ を売却する 買主は明治海運だ 価格は公表されていないが60 億円台とみられる 同ホテルは地上 11 階地下 1 階建 386 室の規模 1993 年にホテルエイペックス洞爺として開業したが メーンバンクの北海道拓殖銀行が経営破綻すると経営難に陥り 翌年閉館した その後 セコムによる買収 回収を経て2002 年に営業再開 2007 年には洞爺湖サミットの会場となった 18ホールのゴルフ場 遊覧ロープウェーも今回の売買対象となっている < 売買の概要 > ザ ウインザーホテル洞爺リゾート & スパ価格 :60 億円台 ( 推定 ) 所在 : 北海道洞爺湖町清水敷地面積 :9,210,402m2 3 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 TOKYU LIVABLE INC, 9