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1 仙台市 宮城県の中部に位置する県庁所在地 政令指定都市東北地方の政治 経済 文化の中心都市 仙台 : 概況 青葉区 太白区 都市基本データ 項目 内容 出所 1) 人 口 2009 年 :1,031,961 人 2014 年 :1,069,995 人 (+3.7%) 統計情報せんだい 2) 世 帯 数 2009 年 :453,783 世帯 2014 年 :486,311 世帯 (+7.2%) 統計情報せんだい 3) 総 面 積 785.8km2 統計情報せんだい 4) 人口集中地区面積割合 2005 年 :16.6% 2010 年 :17.2% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 仙台駅周辺 ~ 一番町界隈 6) 主 要 産 業 サービス業 (24%) 卸売 小売業(18%) 製造業(7%) 製造業は石油 石炭製品等の基礎素材型が中心 市民経済計算 工業統計 7) 事 業 所 数 2004 年 :13, 年 :12,757 (-6.5%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004 年 :8, 年 :8,012 (-4.8%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 2004 年 :1,172,725m 年 :1,342,999m2 (+14.5%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012 年 :9, 年 :10,623 (+7.7%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005 年 :48.9% ( 全国平均 62.1%) 2010 年 :48.9% ( 全国平均 61.9%) 国勢調査 12) J - R E I T 物件数 総数 :69 ( レジデンス :41 オフィス:12 商業施設:10 ホテル:1 倉庫 物流施設:2 その他:3) 不動産証券化協会 1)2)3) 各年 1 月 1 日時点 3)2014 年 1 月 1 日時点 4) 人口集中地区面積 総面積 6) 比率は平成 22 年度経済活動別都内総生産 ( 名目 ) 構成比 12)2015 年 1 月 5 日時点のデータをもとに弊社集計 景気情勢 出所 : 日本銀行 地域経済報告 (2014 年 10 月 ) 東北 消費税率引き上げの影響による反動がみられるものの 基調的には緩やかに回復している 不動産マーケット概況 2014/4Q 2014 年第 4 四半期 (10~12 月 ) 居住用不動産 オフィスビル レジデンス 一戸建マンション賃貸売買賃貸売買 成約件数 価格高水準で横ばいに推移新築 中古ともに価格高騰 取引件数は少賃料単価は横ばい空室率は小幅に減少仙台駅を挟み東西で取引有成約件数は減少ファミリータイプの賃料回復リートの取得 2 件利回りは低水準 TOKYU LIVABLE INC, 0

2 仙台 : 主要エリア 主要エリア 仙台市青葉区の主要エリア 錦町 広瀬通 仙台 中央 一番町 五橋 住宅地 商業地 駅名 商業地 中央 JR 仙台 駅西口周辺 百貨店や高層店舗ビルが集積する高度商業地区 市営地下鉄東西線の開通 駅の大幅リニューアルなどが進行中であり 将来の発展が期待される 青葉区 一番町 錦町 仙台市営地下鉄南北線 広瀬通 駅徒歩圏 アーケード街を中心に店舗ビルや飲食店が建ち並ぶ高度商業地区 JR 仙台 駅徒歩圏 高級住宅地域であり 中高層マンションも軒を連ねる 住宅地 五橋 JR 仙台駅 西口から徒歩圏 高層マンションが建ち並んでいる 事務所ビルも多く 商業地区の要素も備えた地域である TOKYU LIVABLE INC, 1

3 居住用不動産 < 戸建市況 > 成約件数 価格高水準で横ばいに推移 ( 図表 1 参照 ) 成約件数 183 件前期に続き 高い水準で推移している 成約件数は2013 年に急増したが 2014 年も前年と同水準であり 2 年連続で成約件数が多い年となった 平均成約価格 2,526 万円 2012 年から2013 年にかけて価格は上昇傾向にあったが 2014 年は上値感で横ばいに推移しており 比較的高い水準を維持し続けた 図表 1 仙台市戸建成約状況 新築を含む資料 : REINS Market Information 件 万円 200 2, , , , ,000 成約件数 平均成約価格 仙台 : 居住用不動産 < マンション市況 > 新築 中古ともに価格高騰 取引件数は少 中古マンション ( 図表 2 参照 ) 成約件数 254 件前年下半期から増加傾向にあり 四半期あたり300 件前後の取引があったが 今期は増加以前の水準に戻った 平均成約価格 1,840 万円 平均坪単価 86 万円 / 坪 2014 年の平均坪単価は小幅に上昇し続けた 当然に成約価格も上昇傾向にあり 今期は2012 年以降最高額となった 図表 2 仙台市中古マンション市況推移資料 : REINS Market Information 件 万円 / 坪 成約件数 坪単価の推移 平均成約価格 万円 2,000 1,800 1,600 1, 新築マンション 錦町 当該エリアで分譲事例はみあたらないが 周辺地域における分譲マンションの売れ行きは好調である 高騰した建築費が転嫁された分譲価格であってもエンドユーザーの購買意欲が追い付いている このような旺盛な需要を背景に 分譲価格はやや上昇傾向にある 五橋周辺 仙台市内全体的に供給戸数は減少している 一方 現在の低金利水準もあってエンドユーザーの購買意欲は旺盛であり 建築費高騰の影響もあいまって マンション価格上昇の傾向が所々に見え始めている 市内中心部の五橋周辺は 特にそういった気配に喚起されやすいため 今後販売価格は上昇する可能性がある 65 錦町 五橋周辺 仙台駅 TOKYU LIVABLE INC, 2

4 オフィスビル 仙台 : オフィス < 賃貸市況 > 賃料単価は横ばい空室率は小幅に減少 需給 ( 図表 1 参照 ) 震災後間もなくは 老朽化ビルからの移転 復興需要による建築関連企業のオフィス増床や新設 建屋倒壊による郊外から市内への流入など 大きなオフィス需要が創出された 2014 年において需要は一段落し 新規供給も1 棟のみとなった 図表 1 仙台市オフィス新規供給 新規需要面積推移資料 :CBRE JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014 坪 25,000 20,000 15,000 10,000 5, ,000-10, 新規供給面積 新規需要面積 ビジネス地区の賃料 空室率 ( 図表 2 3 参照 ) 平均募集賃料単価 9,103 円 / 坪 2014 年は 年間を通して大きな変動はなく 横ばいに推移した 募集賃料引上げなど賃料の見直しができる物件は 仙台駅周辺の築浅大規模ビルなど 一部に限られている 空室率 11.06% 2014 年 12 月時点の空室面積は約 51,000 坪 前年同月より約 4,600 坪減 小幅な変動にとどまった 図表 2 仙台市オフィス平均空室率 募集賃料推移資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 賃料は共益費含まず % 円 / 坪 , , , , ,000 平均募集賃料単価 空室率 仙台主要ビジネス地区のオフィス動向 空室率は -0.49%~0.49% 平均賃料は -49 円 / 坪 ~49 円 / 坪をそれぞれ横ばいと定義 県庁 市役所周辺空室率賃料 図表 3 仙台ビジネス地区の平均空室率 平均募集賃料 (2014 年 12 月時点 ) 資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 空室率 前期比 賃料単価 ( 円 / 坪 ) 前期比 仙台ビジネス地区 11.06% -0.18% 9,103 1 駅前地区 9.79% -0.78% 10,312 6 一番町周辺地区 9.29% -0.33% 8,828 0 県庁 市役所周辺地区 11.69% 0.99% 8, 駅東地区 17.94% 0.38% 9,821 6 一番町周辺空室率賃料 駅前空室率賃料 仙台駅 駅東空室率賃料 TOKYU LIVABLE INC, 3

5 オフィスビル < 売買市況 > 仙台駅を挟み東西で取引あり 投資期待利回り ( 図表 4 参照 ) 震災直後に上昇した期待利回りは 2012 年以降大幅に低下している 2013 年の地点で震災前と同水準に回復し 以後も安定して低下し続けている 他の全国主要都市に比べて 青葉通りの下がり幅は非常に大きい 図表 4 Aクラスビルの投資期待 NOI 利回り ( 青葉通り ) 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 % 仙台 : オフィスビル 売買状況 価格の判明している取引は 宮城野区で1 件 クリネックススタジアム至近のレジデンスをいちご不動産投資顧問が取得している ( 下図 売買事例一覧 1. 参照 ) 青葉区ではゴールドマン サックス関連のSPCが中央四丁目のビルを取得している ( 価格不明 ) 詳細はマーケット トピックス参照 売買事例一覧 期間 :2014 年 10 月 ~12 月 成約月物件名称所在交通 1 11 月 仙台 MM ビル ( 改 : いちご仙台イーストビル ) 延床面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) REIT 売買事例の NOI は 鑑定評価記載の想定収支に基づく NOI 利回り 宮城野区宮城野 榴ヶ岡駅歩 4 分 6, 年 1, % ( いちごグループ関連の SPC) 売主 買主 いちご不動産 ( 投 ) 売買事例位置図 1 TOKYU LIVABLE INC, 4

6 レジデンス 仙台 : レジデンス < 賃貸市況 > 成約件数は減少ファミリータイプの賃料回復 賃貸市場動向 築 20 年以内 駅徒歩圏内の物件 ( 図表 1 参照 ) ファミリータイプ 成約件数 :41 件平均賃料 :102,878 円 2014 年の平均賃料は下落傾向が続き 第 1 四半期と第 3 四半期で10,000 円以上の差が生じた しかし今期は上昇し 前年同期とほぼ同水準にまで回復した 一方 成約件数については第 3 四半期まで増加傾向にあったが 今期は2012 年以降最少となった 図表 1 仙台市マンション平均成約賃料推移資料 : レインズ ATBBの成約データをもとに弊社作成 ファミリータイプ 専有面積 50m2以上 件 円 , , , , ,000 成約件数 平均賃料 ファミリータイプ平均専有面積 ( m2 ) 2013 年 2014 年 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q シングルタイプ 成約件数 :44 件 平均賃料 :53,239 円 シングルタイプ 専有面積 30 m2未満 件 130 円 65, 年の成約件数は毎期高水準で推移していたが 今 ,000 期は前期の半分程であった 80 55,000 平均賃料は 2013 年第 2 四半期以降大きな変化はみられ 55 50,000 ず 55,000 円前後で横ばいの状況が続いている 30 45,000 需給 ファミリータイプ 仙台駅周辺 エリアの成約が多く 平均賃料は160,000 円と市内平均よりはるかに高い 2010 年築 青葉区一番町の高層マンション (29 階建 ) ザ レジデンス一番町 中層階の成約があり 全体平均賃料が引上げられた 他に成約の多かったエリアは 太白区 富沢 エリア 平均専有面積約 61m2と 他エリアと比較して小規模な物件が多く 平均賃料は82,250 円 シングルタイプ 中央区 仙台駅周辺 エリア および太白区 南仙台 エリアの成約が多い 仙台駅周辺 の成約物件は いずれも築 10 年以内の築浅の物件が多く 平均賃料は67,500 円と全体より高い水準である 南仙台 の成約物件の平均賃料は45,400 円 2000 年以前竣工の物件が多く 全体平均より低い金額であった 成約件数 富沢 仙台駅 南仙台 平均賃料 TOKYU LIVABLE INC, 5

7 レジデンス < 売買市況 > リートの取得 2 件利回りは低水準 需給 売買状況 ( 図表 2 参照 ) 震災後に上昇した投資期待利回りは 2012 年には震災前の水準に戻った 以降安定的に低下し続けている 図表 2 レジデンスの投資期待 NOI 利回り ( ワンルーム ) % 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 仙台 : レジデンス 下図 売買事例一覧 の1. を購入したアドバンス レジデンス投資法人は 同時期に東京 名古屋 札幌 福岡で取得している NOI 利回りについては 札幌で取得した2 棟 ( どちらもNOI 利回り7.3%) より低い 売買事例一覧期間 :2014 年 10 月 ~12 月 REIT 売買事例の NOI は 鑑定評価記載の想定収支に基づく 成約月物件名称所在交通 1 11 月 レジディア仙台一番町 ( 改 : グランエターナ仙台一番町 ) 2 11 月 HF 仙台レジデンス EAST 延床面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 青葉区一番町 仙台駅歩 8 分 4, 年 1, % 宮城野区元寺小路 220 売主 ( アドバンス レジデンス投資法人とスパークス グループの SPC) 買主 アドバンス レジデンス ( 投 ) 仙台駅歩 8 分 5, 年 1, % 平和不動産平和不動産リート ( 投 ) 売買事例位置図 2 1 TOKYU LIVABLE INC, 6

8 仙台 : 店舗 物流施設等 その他のアセット < 店舗 商業施設 > 売買取引なし大型商業施設開業は2016 年以降 直近の商業施設開業情報 1 イケア仙台 開発 イケア ジャパン 開業 2014 年 7 月 所在 太白区あすと長町二丁目 延床 28,855m2 ( 店舗部分 ) 店舗 イケア 2 仙台駅東口再開発の商業棟 開発 JR 東日本 仙台市 開業 2016 年春予定 所在 ( 仙台駅内 ) 延床 43,000m2 ( 駅施設含む ) 店舗 - 3 ヨドバシ仙台第 1ビル 開発 ヨドバシカメラ 開業 2016 年春予定 所在 宮城野区榴岡一丁目 延床 116,700m2 ( 駐車場含む ) 店舗 マルチメディア仙台 1 同店では 閉店する泉区の仙台ミニショップが行っていた被災地への復興支援を引継ぐ 2 仙台駅東西自由通路拡幅工事に伴う駅舎改修工事の一環 南棟と北棟の2 棟が建設される予定 3 旧マルチメディア仙台の建替え 完成後は 現在第 2ビルで営業しているマルチメディア仙台が入居する 平均募集賃料単価 (2014.3Q 時点 ) エリア 1 階部分 1 階以外 仙台市内 21,600 円 / 坪 12,800 円 / 坪 2012 年以降 1 階部分については21,000 円台 1 階以外の部分については12,000 円台で横ばいに推移している 仙台市内平均募集賃料 円 / 坪 23,000 22,000 21,000 資料 : 店舗賃料トレンド 2014 秋 一般財団法人日本不動産研究所 スタイルアクト株式会社株式会社ビーエーシー アーバンプロジェクト 20, 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上 売買の状況 商業施設の期待利回りは オフィスやレジデンスと比較すると低下に転じた時期は遅かったが 都心型 郊外型共に 2013 年に震災前の水準に回復し 以降低下し続けている 商業店舗の投資期待 NOI 利回り % 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 市内で商業施設等の取引はみられなかった 都心型 郊外型 TOKYU LIVABLE INC, 7

9 その他のアセット < 倉庫 物流施設 > 売買取引 新規供給は無く賃料相場は上昇 賃貸市況 ( 図表 1 参照 ) 2014 年の募集賃料単価は4,000 円台前半で推移した 概ね3,000 円台後半で推移した前年と比較すると 高水準であったといえる 直近でマルチテナント型施設の供給が少なく 空施設の希少性が増したため 賃料相場は上昇傾向にある 図表 1 仙台市東部物流施設平均募集賃料 ( 坪単価 ) 推移資料 :CBRE Japan Industrial Market View 円 / 坪 4,500 4,250 4,000 3,750 仙台 : 店舗 物流施設等 売買の状況市内で物流施設等の取引はみられなかった 3,500 県内の物流施設情報宮城県富谷町で生協向け物流施設を開発プロロジス東北 6 県の生協が参加する コープ東北サンネット事業連合 向け専用施設になる 建設地は東北自動車道の泉インターチェンジから約 1km 隣地にはみやぎ生活協同組合が所有する コープ富谷共同購入物流センター ( 東北 6 県の生協が冷凍倉庫として共同利用 ) が建っている 同センターもプロロジスが2011 年に開発した < 開発の概要 > プロロジスパーク富谷所在 : 宮城県黒川郡富谷町成田 9-7 敷地面積 :28,706.10m2延床面積 :40,843.38m2構造 階数 :RC 造 S 造 3 階建工期 :2015 年 5 月竣工予定 TOKYU LIVABLE INC, 8

10 マーケット トピックス 仙台 : マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 1. 青葉区大型オフィス取得ゴールドマン サックスゴールドマン サックス関連のSPCは 2014 年 10 月に仙台市青葉区中央四丁目の住友生命仙台ビルを取得した 価格は不明 売主は住友生命保険である 同物件は 愛宕上杉通り沿いの角地に建っている 近隣はオフィスビルやホテルが多い地域であり 仙台ワシントンホテルに隣接している テナントは 2014 年 12 月時点で青森銀行仙台支店 住友商事東北 日本事務器などが入居している < 売買の概要 > 住友生命仙台ビル所在 : 仙台市青葉区中央 ( 住居表示 ) 交通 : 仙台市営地下鉄南北線 仙台 駅徒歩 3 分延床面積 :20,411.76m 仙台空港民営化後の運営権選定三菱地所がANA 仙台放送と企業連合国土交通省が進めるインフラ運営権売却 ( コンセッション ) の第一弾となる仙台空港について 2014 年 12 月に第 1 次審査書類の提出期限を迎えた 審査応募者のうち 三菱地所はANAホールディングス 仙台放送と企業連合を形成した 地所連合 は 既に大成建設と日本空港ビルディングで形成されており 今回新たに2 社が加わったことになる 三菱地所は仙台市泉区の 泉パークタウン を通じた40 年にわたるまちづくりの実績をアピール材料としている その三菱地所が商業施設等を開発 運営することで施設の付加価値を高め ANAと日本空港ビルが空港ノウハウを供与 空港建設実績が豊富な大成建設も手を携える形となり 本件の有力候補となった 他の審査応募者については 三菱商事 楽天 イオングループ 東急グループ が手を挙げている 仙台空港コンセッションのスケジュール 2014 年 12/5 第 1 次審査書類提出期限 2015 年 1/26 第 1 次審査結果通知 2/9 ~ 5/1 競争的対話の実施 5/19 第 2 次審査書類の提出期限 8 月頃優先交渉権者選定 基本協定締結 11 月頃運営権の設定 実施契約の締結 2016 年 1 月頃ビル施設等事業開始 3 月頃物品譲渡契約の締結 3 月下旬 空港運営事業開始 ( 最長 65 年 ) 追記 年 1 月 第一次審査終了 応募者のうち 三菱商事 楽天 は落選し イオングループ 東急グループ そして上記の 三菱地所 連合が2 次審査に進むことになった 追記 2 他地域のインフラ運営権コンセッションは 関空 伊丹 愛知県の有料道路 が行われている どちらも2016 年頃事業開始予定 TOKYU LIVABLE INC, 9

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