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1 名古屋市 愛知県の南西に位置する県庁所在地 政令指定都市中部 東海地方の政治 経済 文化の中心都市 名古屋 : 概況 都市基本データ 項目 内容 出所 1) 人 口 29 年 :2,25,234 人 214 年 :2,272,75 人 (+1.%) 統計なごやweb 版 2) 世 帯 数 29 年 :1,1,83 世帯 214 年 :1,35,428 世帯 (+3.4%) 統計なごやweb 版 3) 総 面 積 326.4km2 統計なごやweb 版 4) 人口集中地区面積割合 25 年 :83.8% 21 年 :85.% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 栄 錦界隈 名古屋駅周辺 6) 主 要 産 業 サービス業 (21%) 卸売 小売業(27%) 製造業(8%) 製造業は業務用 輸送用機器等の加工組立型が中心市民経済計算 工業統計 7) 事 業 所 数 24 年 :36, 年 :32,612 (-9.9%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 24 年 :21, 年 :19,759 (-8.8%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 24 年 :2,677,756m2 27 年 :2,819,77m2 (+5.3%) 商業統計調査 1) 新 設 住 宅 着 工 数 212 年 :18, 年 :23,657 (+25.6%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 25 年 :47.5% ( 全国平均 62.1%) 21 年 :47.5% ( 全国平均 61.9%) 国勢調査 12) J - R E I T 物件数 総数 :113 ( レジデンス :78 オフィス:28 商業施設:5 ホテル:1 その他:1) 不動産証券化協会 1)2)3) 各年 1 月 1 日時点 3)214 年 1 月 1 日時点 4) 人口集中地区面積 総面積 6) 比率は平成 22 年度経済活動別都内総生産 ( 名目 ) 構成比 12)214 年 6 月 3 日時点のデータをもとに弊社集計 景気情勢 出所 : 日本銀行 地域経済報告 (214 年 4 月 ) 東海 足もと消費税引き上げに伴う駆け込み需要の反動もみられているが 基調としては回復を続けている 土地 不動産マーケット概況 214/1H 214 年上半期 (1~6 月 ) 商業地 住宅地 投資意欲 店舗需要旺盛商業地価やや上昇 マンション需要は旺盛住宅地価は上昇傾向 居住用不動産 オフィスビル レジデンス 一戸建マンション賃貸売買賃貸売買 成約件数は増加が続いている価格は概ね横ばい新築の供給戸数は減少価格はやや上昇中古は供給 価格どちらも上昇傾向空室率は継続して低下し続けている賃料は総じて底値域で横ばい供給の数は多くなく 価格は上昇利回りは低下傾向需給バランスは均衡 賃貸市場は堅調ファミリータイプの賃料水準は上昇投資意欲は引き続き強い価格は上昇 利回りは低下傾向 TOKYU LIVABLE INC,

2 土地 名古屋 : 土地 < 商業地 > 投資意欲 店舗需要旺盛商業地価やや上昇 名駅駅前 昨今の建築費の高騰により 建物の建築を要する更地よりも稼働中の収益物件が選考される傾向がある 投資意欲は高い状況が続き 地価動向はやや上昇傾向 栄北 名古屋駅周辺と比べると市外への交通アクセス性が劣り 築古のオフィスビルが多い等の理由により オフィス賃貸の稼働率 賃料水準ともにほぼ横ばいとなっている しかし 景気回復に伴う地価上昇の期待感によって 地価動向はやや上昇している 栄南 大津通り沿いの路面店を中心に店舗需要は旺盛 今年秋および平成 27 年春には商業施設の新規開店が予定されており 店舗間の競争激化が予想される 回遊性の高まりによってエリア全体の顧客吸引力の増大が期待され 地価動向はやや上昇している 名古屋市商業地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% 名古屋市商業地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土数値情報( 地価公示データ ) 国土交通省 単位 : 万円 / 坪 1.7% -.3% 3.7% 公示価格 ( 商業地平均 ) 基準地価格 ( 商業地平均 ) < 住宅地 > マンション需要は旺盛 住宅地価は上昇傾向 大曽根 マンション販売は 消費増税前の駆込み需要の反動もありやや一服感が見られるが 懸念されたほどの落ち込みはない そのため マンションデベロッパーの積極的な素地取得の動きは続き 地価動向はやや上昇 覚王山 高級住宅街としてエンドユーザーからの人気が高く 建築費の高騰を販売価格に転嫁しやすいため マンションデベロッパーの素地需要は強い マンション素地が供給された場合には取得競争が激化することが見込まれ 地価動向はやや上昇傾向にある 池下 旺盛な需要を背景にマンションデベロッパーによる開発素地の取得意欲は旺盛である 用地の供給については限定的であり 入札になると高値がつく 戸建についても需要は底堅く 地価動向はやや上昇傾向にある 名古屋市住宅地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% 名古屋市住宅地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土交通省 地価公示 単位 : 万円 / 坪 ( 注 ) 対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しないため それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある 1.8%.4% 2.6% 公示価格 ( 住宅地平均 ) 基準地価格 ( 住宅地平均 ) TOKYU LIVABLE INC, 1

3 居住用不動産 < 戸建市況 > 成約件数は増加が続いている価格は概ね横ばい ( 図表 1 参照 ) 成約件数は53 件 前期 (213 年下期 ) より約 2% 増加している 前年同期比は約 7% 増である 平均成約価格は2,951 万円 前期に比べて約 3% 減少したが ここ5 年間のトレンドとしては概ね横ばいである 図表 1 名古屋市戸建成約状況 新築を含む 資料 : REINS Market Information 件 万円 4, 3,5 3, 名古屋 : 居住用不動産 5 2,5 4 2, 3 1,5 2 1, 1 5 < マンション市況 > 新築の供給戸数は減少価格はやや上昇 成約件数 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) 中古は供給 価格どちらも上昇傾向 新築マンション 供給戸数は 前期より減少傾向にある 一方 初月申込率はやや上昇している 平均価格は4,24 万円 平均坪単価は172 万円であり 図表 2 名古屋市中古マンション市況推移資料 : REINS Market Information 万円 / 坪 1 件 万円 2, 前期と比較してやや高くなった 75 1,5 中古マンション ( 図表 2 参照 ) 成約件数は1,343 件 前期より約 14% 増加しており 前年 5 1, 同期と同水準である 年下期の平均価格は1,816 万円 平均単価は8 万円で 前期より3% 前年同期より2% 上昇している 成約件数 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) TOKYU LIVABLE INC, 2

4 オフィスビル 名古屋 : オフィス < 賃貸市況 > 空室率は継続して低下し続けている賃料は総じて底値域で横ばい 需給 空室状況 ( 図表 参照 ) 名古屋市の平均空室率は214 年 6 月時点で8.46% 新規供給が無いことが空室率低下の要因の一つである 既存ビルでは リニューアルの有無が移転需要をとらえるための大きな要素となっている 築 1 年前後のビルであれば 立地が良くなくても 賃料の支払い総額が移転前に比べて増額しても契約に至る事例がみられはじめている 新規供給が少なく 需給はひっ迫しているが 215 年以降大量供給の予定があり 需給の緩和が想定される 図表 1 名古屋市オフィス新規供給 新規需要面積推移資料 :CBRE JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 214 坪 5, 4, 3, 2, 1, -1, -2, -3, -4, 新規供給面積新規需要面積 賃料動向 ( 図表 2 3 参照 ) 空室率の低下は続いているが 平均募集賃料については 11, 円台を割った212 年以降 大きな変化は見られない 賃料水準はほぼ下げ止まりであるといえる 上記の通り 215 年には大量供給が予定されているため 賃料については上値の重い展開が続くと思われる 図表 2 名古屋市オフィス平均空室率 募集賃料推移資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 賃料は共益費含まず円 / 坪 15.% 2, 12.5% 17,5 1.% 15, 7.5% 12,5 5.% 1, 名古屋主要ビジネス地区のオフィス動向 2.5%.% 7,5 5, 丸の内空室率賃料 平均募集賃料 ( 右軸 ) 空室率 ( 左軸 ) 名古屋駅 名駅空室率賃料 伏見空室率賃料 栄空室率賃料 図表 3 名古屋ビジネス地区の平均空室率 平均募集賃料 (214 年 6 月時点 ) 資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 空室率前期比賃料 ( 円 / 坪 ) 前期比 名古屋ビジネス地区 8.46% -1.18% 1, % 名駅地区 5.28% -1.17% 12,174.13% 伏見地区 9.13% -1.91% 1,386.6% 栄地区 9.93% -.77% 1, % 丸の内地区 11.46% -.57% 9,782-2.% 共益費含まず TOKYU LIVABLE INC, 3

5 オフィスビル < 売買市況 > 供給の数は多くなく 価格は上昇利回りは低下傾向 需給状況 ( 図表 4 参照 ) 投資家の期待利回りは横ばいの状況が続いていた 名駅周辺のオフィスビルの期待利回りは21 年以降 NOI 6% 中盤で推移していた 今期は6.% まで下がっており 29 年と同水準になった 図表 4 Aクラスビルの投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 名古屋 : オフィスビル 名駅周辺 取引の状況 ( 図表 5 参照 ) 前期(213 年下期 ) 同様 名古屋駅東方で取引事例が見られている 前期 REITが購入した物件はいずれも中区内であり NOI 利回りは平均 6.% だった 2 年以前に竣工した物件の取引もあった 今期は中村区での取引があった 227 年のリニア中央新幹線の開業に伴い 名古屋駅周辺の需要が高まってきている いずれも29 年築と築浅の物件である NOI 利回りは5% 台が主流 前期にみられなかった1 億超えの売買もあった 図表 5 REIT 売買事例 (214 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 売買事例位置図 物件名 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 建物面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り R1 214 年 2 月グランスクエア新栄中区新栄 2 新栄町駅歩 4 分 5, ,48 6.1% MC 名古屋新栄不動産投資 R2 214 年 2 月グランスクエア名駅南中村区名駅南 1 名古屋駅歩 8 分 5, ,22 5.7% MC 名古屋名駅南不動産投資 R3 214 年 6 月 名古屋プライムセントラルタワー 西区名駅 2 名古屋駅歩 6 分 59, ,6 5.2% 売主 東京建物 名駅 2 丁目開発特定目的会社 買主 ユナイテッド アーバン投資法人 ユナイテッド アーバン投資法人 インベスコ オフィス ジェイリート投資法人 NOI 利回り は価格に対する鑑定評価 NOI の割合 R3 R2 R1 TOKYU LIVABLE INC, 4

6 レジデンス 名古屋 : レジデンス < 賃貸市況 > 需給バランスは均衡賃貸市場は堅調ファミリータイプの賃料水準は上昇 需給 空室状況 覚王山 ファミリー層の需要が中心だが 大企業勤務の単身者や周辺大学の学生からの需要もあり 賃貸市場は底堅い 需要を着実に吸収していることから需給状況は安定 池下 駅周辺に区役所 金融機関 店舗等が建ち並び 都心部へのアクセスも良好で単身者層を中心に人気がある 供給については 駅前の幹線道路沿いに店舗兼共同住宅が建ち並び その背後にもファミリー層向けの賃貸マンションが点在するなど相応のストックがある 賃料動向 ( 図表 1 参照 ) ファミリータイプの平均賃料は124,458 円 平均面積は 7.41m2であった 平均坪単価は6,42 円で 21 年以降初めて6, 円を超えた シングルタイプの平均賃料は5,313 円であり 対前期 (213 年下期 ) 1% 減 前年同期 (213 年上期 )7% 減 < 売買市況 > 投資意欲は引き続き強い価格は上昇 利回りは低下傾向 需給状況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りは低下傾向にある 29 年 ~212 年の間はNOI 7% であったが 213 年から2 年連続で低下し 今期はワンルーム :NOI 6.1% ファミリータイプ :NOI 6.3% であった 今期は中区 東区 千種区といった名古屋市内でも南側の地域での売買取引が多く 西区や北区など市内の北側では大きな取引事例は見受けられなかった 取引の状況 ( 図表 3 参照 ) 214 年上期 REITの売買は 前半は東区 中区に取引が集中していたが 4 月以降東区や北区でも取引が行われ 結果的に東西に広く売買事例がみられた 価格帯は様々であるが NOI 利回りは全て5% 台後半 図表 1 名古屋市マンション平均成約賃料推移資料 : レインズ ATBBの成約データをもとに弊社作成 築年数 2 年以内 駅徒歩圏 ファミリータイプ 専有面積 5 m2以上 円 / 坪 6, 5, 4, 3, 2, 円 / 坪 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, m2 m2 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 平均面積 シングルタイプ 専有面積 3 m2未満 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 平均面積 図表 2 レジデンスの投資期待 NOI 利回り 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 円 2, 15, 1, 5, 円 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, ワンルーム ファミリー向け TOKYU LIVABLE INC, 5

7 レジデンス < 売買市況 > 図表 3 REIT 売買事例 (214 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 物件名 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 建物面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り R1 214 年 1 月グランカーサ上前津中区千代田 3 鶴舞駅歩 8 分 5, ,5 5.6% R2 214 年 1 月エスティメゾン葵東区葵 1 新栄町駅歩 3 分 5, ,16 5.5% 非開示 売主 特定目的会社クレップ インベストメント ユー R3 214 年 2 月レジディア東桜 Ⅱ 東区東桜 2 新栄町駅歩 2 分 1, , % 合同会社 RISING R4 214 年 3 月コンフォリア新栄中区新栄 2 新栄町駅歩 7 分 4, , % 非開示 R5 214 年 4 月マイアトリア栄中区栄 1 R6 214 年 4 月マイアトリア名駅中村区名駅 3 大須観音駅歩 6 分 国際センター駅歩 4 分 3, ,11 5.5% 3, ,28 5.5% R7 214 年 4 月シーム ドエル筒井東区筒井 3 車道駅歩 2 分 1, % R8 R9 214 年 4 月 214 年 5 月 マックヴィラージュ平安 プライムメゾン富士見台 北区平安 2 平安通駅歩 4 分 2, % 千種区富士見台 1 茶屋ヶ坂駅歩 11 分 ホエール特定目的会社 ホエール特定目的会社 ホエール特定目的会社 ホエール特定目的会社 6, , % 積水ハウス R1 214 年 5 月エスティメゾン鶴舞中区千代田 2 鶴舞駅歩 5 分 21, ,76 5.7% 積和不動産中部 買主 日本賃貸住宅投資法人 積水ハウス SI レジデンシャル投資法人 アドバンス レジデンス投資法人 コンフォリア レジデンシャル投資法人 日本リート投資法人 日本リート投資法人 日本リート投資法人 日本リート投資法人 積水ハウス SI レジデンシャル投資法人 積水ハウス SI レジデンシャル投資法人 NOI 利回り は価格に対する鑑定評価 NOI の割合 名古屋 : レジデンス 売買事例位置図 R8 R9 R6 R3 R7 R2 R4 R5 R1 R1 TOKYU LIVABLE INC, 6

8 名古屋 : 店舗 物流施設等 その他のアセット < 店舗 商業施設 > 賃料水準は横ばいだが 立地次第では上昇も商業施設の投資市場に変化なし 227 年に開業するリニア中央新幹線の影響もあり 名古屋駅周辺に需要が一極化している 最近は駅の西側にも飲食店などが建ち並び 活況を呈している 一方 栄は歓楽街 繁華街として一定の需要はあるが 名古屋駅周辺程の市場活性化はみられない 賃貸市況 ( 図表 1 参照 ) 名駅 駅前では大型ビル3 棟が建設中で 今後オフィス人口の増加が想定され そのために飲食店舗について一定の需要が見込まれる そして 物販の需要は地下街に集中している ただし 賃料水準を引き上げるほどの勢いはなく 店舗賃料は総じて横ばいで推移している 栄 大津通り沿い周辺では 大型ディスカウントストアの開店が予定されるなど取扱い商品の低価格化が進んでいる 低層階の需要は堅調であり 大津通り沿いの1 階店舗では募集賃料の引き上げも行われている 一方 2 階以上にある店舗や裏通り沿いの店舗に対するテナント需要の増加はみられない そのため 店舗賃料は総じて横ばいで推移している 図表 1 主要商業エリアの店舗相場賃料 ( 路面店舗 ) 複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 エリア 相場賃料 ( 坪単価 ) 栄 ( 大津通 ) 3~7 万円 栄 ( 広小路通 錦通等 ) 2~3 万円 名駅 (JR 桜通口 ~ 名鉄名古屋駅 ) 4~8 万円 名駅 ( 桜通等 ) 2~4 万円 JR 名古屋髙島屋 名古屋駅 ドン キホーテ ( 計画 ) 栄駅 丸栄 スカイル 三越 ラシック 松坂屋ベルシュカ H&M パルコ 名鉄 ミッドランドスクエア 売買市況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りは 29 年以降大きな変化はない 都心型高級専門店はNOI 6% 台前半 郊外型は7% 台前半でほぼ横ばいに推移している 今期は 市内での商業施設等の取引は見られなかった 図表 2 商業店舗の投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.5% 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 都心型高級専門店 郊外型 TOKYU LIVABLE INC, 7

9 その他のアセット < 倉庫 物流施設 > 都心部の配送拠点ニーズ増需給バランスはひっ迫状況が続く 賃貸市況 ( 図表 3 参照 ) 自動車関連 航空機関連といった愛知県に強力な基盤のある大手製造業で物流施設のニーズが強い また 既に大規模なセンターを構えている通販企業が 市内配送に便利な立地の中小規模の拠点を探す動きがみられる 愛知県内ではなかなかまとまった面積の空室案件が市場に出ない そのため 良質な空室が募集に出た場合 借り増しや拠点新設ニーズを取り込んで短期間で成約に至るケースが多くみられる 図表 3 愛知県物流施設平均募集賃料 ( 坪単価 ) 推移 円 / 坪 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 資料 :CBRE Japan Industrial Market View 名古屋 : 店舗 物流施設等 売買市況 ( 図表 4,5 参照 ) 投資家の期待利回りは低下傾向にある 21 年から212 年までNOI 7.% で推移していたものの 213 年以降下落に転じた 今期は湾岸部シングルテナント型 内陸部シングルテナント型ともにNOI 6% 前半となった 名古屋市近隣で 物流施設の取引事例は1 件 犬山市にて取引があった 図表 4 物流施設の投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 湾岸部 ( シングルテナント型 ) 内陸部 ( シングルテナント型 ) 図表 5 REIT 売買事例 (214 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 物件名 R1 214 年 4 月 DPL 犬山 所在 犬山市大字羽黒新田字中平塚 1 建物面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 2, ,38 5.7% 大和ハウス工業 売主買主主要テナント 大和ハウスリート投資法人 佐川グローバルロジスティクス NOI 利回り は価格に対する鑑定評価 NOI の割合 物流施設売買事例位置図 R1 TOKYU LIVABLE INC, 8

10 マーケット トピックス 名古屋 : マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 1. 栄で商業施設の開発に着手平和不動産平和不動産は214 年 5 月 名古屋市中区栄三丁目で商業施設の建設に着手した 215 年 3 月の竣工後は収益物件として所有する方針である 平和不動産は 伊勢町通を中心とした栄三丁目地区で継続的に収益ビルを開発してきている < 開発の概要 > S3プロジェクトビル ( 仮 ) 所在 : 愛知県名古屋市中区栄 ( 旧住居表示 ) 交通 : 名古屋市営地下鉄 栄 駅徒歩 5 分敷地面積 :841m2延床面積 : 約 4,9m2構造 階数 :S 造地上 7 階地下 1 階設計 : 三菱地所設計施工 : 三井住友建設 1 2. 市内開発用地を1 億円で取得プレセンスプレサンスコーポレーションは214 年 2 月 名古屋市中区大須四丁目の旧中保健所を市の入札で落札した 落札価格は1 億 1,2 万円 最低売却価格は6 億 976 万円で 入札には4 者が参加した プレサンスコーポレーションは分譲マンションを開発する予定である < 売買の概要 > 旧中保健所価格 :1 億 1,2 万円所在 : 愛知県名古屋市中区大須 交通 : 名古屋市営地下鉄 上前津 駅徒歩 1 分土地面積 :1,46.57m2用途地域 : 商業地域容積率 :5%( 法定 ) TOKYU LIVABLE INC, 9