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1 名古屋市 愛知県の南西に位置する県庁所在地 政令指定都市中部 東海地方の政治 経済 文化の中心都市 名古屋 : 概況 都市基本データ 項目 内容 出所 1) 人 口 2009 年 :2,250,234 人 2014 年 :2,272,075 人 (+1.0%) 統計なごやweb 版 2) 世 帯 数 2009 年 :1,001,830 世帯 2014 年 :1,035,428 世帯 (+3.4%) 統計なごやweb 版 3) 総 面 積 326.4km2 統計なごやweb 版 4) 人口集中地区面積割合 2005 年 :83.8% 2010 年 :85.0% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 栄 錦界隈 名古屋駅周辺 6) 主 要 産 業 サービス業 (21%) 卸売 小売業(27%) 製造業(8%) 製造業は業務用 輸送用機器等の加工組立型が中心 市民経済計算 工業統計 7) 事 業 所 数 2004 年 :36, 年 :32,612 (-9.9%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004 年 :21, 年 :19,759 (-8.8%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 2004 年 :2,677,756m 年 :2,819,770m2 (+5.3%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012 年 :18, 年 :23,657 (+25.6%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005 年 :47.5% ( 全国平均 62.1%) 2010 年 :47.5% ( 全国平均 61.9%) 国勢調査 12) J - R E I T 物件数 総数 :126 ( レジデンス :86 オフィス:31 商業施設:4 ホテル:1 その他:4) 不動産証券化協会 1)2)3) 各年 1 月 1 日時点 3)2014 年 1 月 1 日時点 4) 人口集中地区面積 総面積 6) 比率は平成 22 年度経済活動別都内総生産 ( 名目 ) 構成比 12)2015 年 1 月 5 日時点のデータをもとに弊社集計 景気情勢 出所 : 日本銀行 地域経済報告 (2014 年 10 月 ) 東海 貴重としては回復を続けており 消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動の影響も 幾分ばらつきを伴いつつ全体として和らいできている 不動産マーケット概況 2014/4Q 2014 年第 4 四半期 (10~12 月 ) 居住用不動産 オフィスビル レジデンス 一戸建マンション賃貸売買賃貸売買 成約件数はやや低水準価格は横ばい取引件数は少中古の価格やや上昇賃料相場は若干下落傾向空室率は改善中区では毎期コンスタントに取引有件数は減少したがファミリータイプの賃料高騰市内に広く取引がみられたが高額帯事例なし TOKYU LIVABLE INC, 0

2 名古屋 : 主要エリア 主要エリア 西区 大曽根 東区 名駅北 太閤 名古屋 名駅駅前 丸の内 栄 栄 千種 今池 千種区 中村区 中区 池下覚王山 御器所 金山 金山 昭和区 熱田区 区 住宅地商業地駅名 中村区 名駅駅前 太閤 2027 年開業予定のリニア中央新幹線の影響もあり 名古屋駅周辺は活況を呈している 最近は駅の西側において 飲食店などが増加している 主要街路である 椿町線 沿線を中心として 中高層の事務所ビル 店舗ビルが建並んでいる 西区 名駅北 JR 名古屋駅北側 高層事務所ビルが建ち並ぶ地区 名駅駅前 や 太閤 と比較すると繁華性は劣るが オフィスの需要は高い 中区 栄 北側は 中高層の事務所店舗が建ち並ぶ市中心部の高度商業地区 南側には 大津通 を中心に高層の百貨店や事務所ビルが建ち並んでいる 丸の内 桜通 や 伏見通 沿いを中心として中高層のビルが建ち並ぶ地区 東区 大曽根 中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地区 市内中心部へのアクセスが良好で 賃貸住宅は単身 ファミリーどちらも人気 千種区 覚王山 池下 覚王山 は マンションや一般住宅が並ぶ住宅地区 池下 には 中高層の店舗兼共同住宅が建ち並んでいる TOKYU LIVABLE INC, 1

3 居住用不動産 < 戸建市況 > 成約件数はやや低水準価格は横ばい ( 図表 1 参照 ) 成約件数 216 件 2014 年は 上半期は増加傾向にあったが 下期は減少に転じた 今期は前年の平均値 (233 件 ) より少ない 平均成約価格 2,982 万円 2014 年は毎期 2,900 万円台で推移しており 市場に大きな変化はみられない 図表 1 名古屋市戸建成約状況 新築を含む資料 : REINS Market Information 件 万円 290 3, , , , ,800 名古屋 : 居住用不動産 成約件数 平均成約価格 < マンション市況 > 取引件数は少中古の価格やや上昇 新築マンション ( 図表 2 参照 ) 販売戸数 587 戸 2014 年の販売戸数は総じて少なく 毎期 100 戸ペースで減少している 2014 年の合計は約 2,800 戸であり 前年の合計より約 1,000 戸少ない 平均価格 3,982 万円 平均坪単価 168 万円 2013 年第 2 四半期以降 坪単価は170 万円前後で毎期増減を繰り返しており 大きな変化はない 価格にも変動はなく 4,000 万円前後で横ばいに推移している 平均専有面積 78.28m 年から毎期 70m2後半がアベレージであり 変化はほとんどみられない 図表 2 名古屋市新築マンション市況推移資料 : マーキュリーマンションSummary 万円 戸 4,500 1,300 4,000 1,000 3, , 販売戸数 平均価格 万円 / 坪 m 平均坪単価 平均専有面積 中古マンション ( 図表 3 参照 ) 成約件数 577 件 2014 年は毎期減少傾向にあったが 今期は前期より微増 しかし 前年同期と比較して約 60 件少なく 高水準であるとはいえない 平均成約価格 1,790 万円 平均坪単価 81 万円 / 坪坪単価は毎期上昇 下降を繰り返しながら 年々緩やかに上昇している 平均成約価格も同様に上昇傾向 図表 3 名古屋市中古マンション市況推移資料 : REINS Market Information 件 万円 750 1, , , ,550 成約件数 平均成約価格 85 万円 / 坪 坪単価の推移 TOKYU LIVABLE INC, 2

4 オフィスビル 名古屋 : オフィス < 賃貸市況 > 賃料相場は若干下落傾向空室率は改善 需給 ( 図表 1 参照 ) 既存ビルでは リニューアルの有無が移転需要をとらえるための大きな要素となっている また 築 10 年前後のビルであれば 現況より賃料が増額しても移転するテナントが増えてきている 新規供給が少なく 需給はひっ迫しているが 2015 年以降大量供給の予定があり 需給の緩和が想定される 図表 1 名古屋市オフィス新規供給 新規需要面積推移 坪 資料 :CBRE JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK ,000 20, ,000-40, 新規供給面積新規需要面積 ビジネス地区の賃料 空室率 ( 図表 2 3 参照 ) 平均募集賃料単価 10,742 円 / 坪 2014 年は年間を通して小幅な下落が続いている 前年同期比は 名駅 以外の地域が減少している 空室率 7.53% 2014 年 12 月末時点の空室面積は7 万坪強 前年同期比で2 万坪弱減少した 築年数の浅い大型空室への引合いが強く 大型解約の動きが減少したため 空室在庫は大きく解消された 図表 2 名古屋市オフィス平均空室率 募集賃料推移資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 賃料は共益費含まず % 円 / 坪 , , , , , ,200 平均募集賃料単価 空室率 名古屋主要ビジネス地区のオフィス動向 空室率は -0.49%~0.49% 平均賃料は -49 円 / 坪 ~49 円 / 坪をそれぞれ横ばいと定義 名古屋駅 名駅空室率賃料 丸の内空室率賃料 伏見空室率賃料 栄空室率賃料 図表 3 名古屋ビジネス地区の平均空室率 平均募集賃料 (2014 年 12 月時点 ) 資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 空室率 前期比 賃料単価 ( 円 / 坪 ) 前期比 名古屋ビジネス地区 7.53% -0.61% 10, 名駅地区 4.77% -0.37% 12,190 0 伏見地区 8.53% -0.04% 10, 栄地区 8.05% -1.55% 10, 丸の内地区 11.41% 0.10% 9, TOKYU LIVABLE INC, 3

5 オフィスビル < 売買市況 > 中区では毎期コンスタントに取引有 投資期待利回り ( 図表 4 参照 ) 政権交代のあった2013 年以降から低下傾向にある 売買状況 ( 下図参照 ) 中区では ほぼ毎期取引が行われている 2014 年 2 月には新栄と名駅南で 9 月には錦で取引が確認されている 価格はいずれも10 億円台だった 今期は中区丸の内で1 件 価格は5.9 億円と過去の事例と比較して低額だった 図表 4 A クラスビルの投資期待 NOI 利回り ( 名駅周辺 ) 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 % 名古屋 : オフィスビル 売買事例一覧 期間 :2014 年 10 月 ~12 月 REIT 売買事例の NOI は 鑑定評価記載の想定収支に基づく 成約月物件名称所在交通 延床面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 売主 買主 1 11 月中外東京海上ビルディング中区丸の内 久屋大通駅歩 1 分 19, 年 5, % KRF53 特定目的会社ケネディクス オフィス ( 投 ) 売買事例位置図 1 TOKYU LIVABLE INC, 4

6 レジデンス 名古屋 : レジデンス < 賃貸市況 > 件数は減少したがファミリータイプの賃料高騰 賃貸市場動向 築 20 年以内 駅徒歩圏内の物件 ( 図表 1 参照 ) ファミリータイプ 成約件数 :40 件平均賃料 :142,725 円今期の成約件数は過去 3 年間で最少だった 2014 年は第 1 四半期に大量成約があった反動からか 以降低水準で推移している 一方 今期の平均賃料は最高額となった 2014 年の平均賃料は毎期上昇しており 同年第 1 四半期と比較して 20,000 円強上昇している 図表 1 名古屋市マンション平均成約賃料推移資料 : レインズ ATBBの成約データをもとに弊社作成 ファミリータイプ 専有面積 50m2以上 件円 , , , , ,000 成約件数 平均賃料 ファミリータイプ平均専有面積 ( m2 ) 2013 年 2014 年 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q シングルタイプ シングルタイプ 専有面積 30 m2未満 成約件数 :17 件 平均賃料 :46,706 円 件 90 円 55,000 今期の成約件数は過去 3 年間で最少である 平均賃料は 前年までは50,000 円前後で推移していたが 2014 年下半期に低下し始めた 成約件数と同様 今 ,500 50,000 期は 2012 年以降最低の金額となった 30 47, ,000 成約件数 平均賃料 需給 空室状況 大曽根 中心街に近く 住環境も比較的良好であるため 単身者向け ファミリー向けともに底堅い需要があり 高い稼働率を維持している 覚王山 市内中心部へのアクセスが良好であるため ファミリー層だけでなく 大企業勤務の単身者や周辺大学の学生からの需要もある 池下 区役所 金融機関 店舗などが建並ぶ利便性の良さから 住宅地としての人気は高い 駅徒歩圏内に共同住宅が多く建並んでいるため 需給も安定している 至県庁 市役所 大曽根 徳川園 千種駅 名古屋 D 池下 覚王山 至 平和公園 TOKYU LIVABLE INC, 5

7 レジデンス < 売買市況 > 市内に広く取引がみられたが高額帯事例なし 投資期待利回り ( 図表 2 参照 ) 2012 年より低下傾向ではあるが 下がり幅は他の全国主要都市と比較すると小さい 売買の状況 下図に記載の通り スターツプロシード投資法人が2 棟 アドバンス レジデンス投資法人が1 棟取得している いずれも築 10 年以内の物件である 英保険大手の不動産運用部門が全国 12 都市のレジデンスを購入した中に中区千代田の物件が含まれている 詳細は マーケット トピックスを参照 図表 2 レジデンスの投資期待 NOI 利回り ( ワンルーム ) 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 % 名古屋 : レジデンス 売買事例一覧 期間 :2014 年 10 月 ~12 月 REIT 売買事例の NOI は 鑑定評価記載の想定収支に基づく 成約月物件名称所在交通 延床面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 売主 買主 1 10 月プロシード金山 2 中区金山 金山駅歩 4 分 5, 年 2, % 2 10 月プロシード新瑞橋瑞穂区瑞穂通 新瑞橋駅歩 3 分 6, 年 2, % スターツデベロップメントスターツプロシード ( 投 ) 3 12 月レジディア白壁東区白壁 清水駅歩 9 分 2, 年 % 非開示 アドバンス レジデンス ( 投 ) 売買事例位置図 TOKYU LIVABLE INC, 6

8 名古屋 : 店舗 物流施設等 その他のアセット < 店舗 商業施設 > 日本リテールファンドが 2 期連続で物件取得 直近の商業施設開業情報 1 イオンモール名古屋茶屋 開発 イオンモール 開業 2014 年 6 月 所在 港区西茶屋二丁目 延床 132,000m2 店舗 イオン名古屋茶屋 イオンシネマ エディオン 無印良品 スガキヤほか 2 名古屋ゼロゲート 開発 パルコ 開業 2014 年 8 月 所在 中区栄三丁目 延床 7,500m2 3 2 店舗 フォーエバー 21 ストラディバリウス スーパースポーツゼビオほか 3 大名古屋ビルヂング開発三菱地所開業 2016 年 3 月予定 1 所在中村区名駅三丁目延床 13,000 m2 ( 店舗部分のみ ) 平均募集賃料単価 (2014.3Q 時点 ) オフィス部分 :65,000 m2 エリア 1 階部分 1 階以外栄 33,300 円 / 坪 13,000 円 / 坪 2014 年上期の1 階部分賃料はデータ上は大きく増加した形になっている 要因は高額な事例が含まれている為であり 実態としては横ばいで推移している 栄エリア平均募集賃料 (1 階部分 ) 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 円 / 坪 資料 : 店舗賃料トレンド 2014 秋 一般財団法人日本不動産研究所 スタイルアクト株式会社株式会社ビーエーシー アーバンプロジェクト 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上 売買の状況 投資家期待利回りは 2010 年以降変化が小さい 下記 Gビル名古屋栄 01 を購入した日本リテールファンド投資法人は 前期にも西区二方町の mozoワンダーシティ を購入している 商業店舗の投資期待 NOI 利回り % 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 売買事例一覧 期間 :2014 年 10 月 ~12 月 成約月物件名称所在交通 延床面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 1 12 月 G ビル名古屋栄 01 中区栄 矢場町駅歩 3 分 年 1, % 売主 都心型 郊外型 買主 NKプランニング日本リテールファンド ( 投 ) トラストワン アセットマネジメント REIT 売買事例の NOI は 鑑定評価記載の想定収支に基づく 1 TOKYU LIVABLE INC, 7

9 その他のアセット < 倉庫 物流施設 > 施設開発 用地取得が相次ぐ賃料は横ばい 賃貸市況 ( 図表 1 参照 ) 今期は名古屋市の南で グッドマン大府 が竣工した 地上 4 階建で 延床面積は約 15,000 坪の規模である 一部空室を残しているが 近々にリースアップする予定 平均募集賃料坪単価は 2013 年 1Q 以降 3,700 円前後で横ばいで推移している 図表 1 愛知県物流施設平均募集賃料 ( 坪単価 ) 推移資料 :CBRE Japan Industrial Market View 円 / 坪 3,900 3,800 3,700 3,600 3,500 名古屋 : 店舗 物流施設等 売買の状況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りは 2012 年以降緩やかに低下している 2 年間で1% 減少した 今期 市内で市況の把握できる売買事例はなかった 図表 2 物流施設の投資期待 NOI 利回り ( 湾岸部シングルテナント ) 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 % 県内の物流施設情報愛知県春日井市で延床 6 万m2の物流施設開発オリックス開発地は愛知県春日井市高森台 東名高速道路の春日井インターチェンジから約 7km 中央自動車道の小牧東インターチェンジから約 8kmの場所で オリックスはマルチテナント型の物流施設を建設する 開発用地は約 4 万m 年 9 月にSPCを通じて取得した 売主はマスプロ電工である < 開発の概要 > 所在 : 愛知県春日井市高森台 ほか ( 地番 ) 敷地面積 :38,972.99m2延床面積 :60,872.88m2構造 階数 :S 造 4 階建工期 :2016 年夏竣工予定 TOKYU LIVABLE INC, 8

10 名古屋 : マーケット トピックス マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 1.JRゲートタワー進捗についての発表 2014 年 10 月 東海旅客鉄道他で開発を進めている JR ゲートタワー について進捗が発表された JRゲートタワーは リニア中央新幹線名古屋駅開業を見据え 名古屋ターミナルビルをオフィス ホテル 商業施設からなる超高層ビルに建替える事業である 地上 46 階地下 6 階 延床面積約 26 万m2 高さ約 120mの規模になる 名古屋駅に直結し 15 階までの各階で隣接するJRセントラルタワーズと接続する JR セントラルタワーズ JR ゲートタワー建設地 JR ゲートタワー リニア中央新幹線 オフィスは26~44 階 1フロア2,370m2 最少区画 216 m2 一部区画に医療施設が入居する 店舗は2~8 階部分で タカシマヤゲートタワーモール が開業 約 150のファッション 雑貨等のショップを集積する計画である スケジュール上棟 2015 年冬までオフィス入居開始 2016 年 11 月店舗 ホテル開業 2017 年 4 月 オフィス スカイストリート タワーズプラザレストラン街 ジェイアール名古屋タカシマヤ スカイストリート レストラン街 オフィス (26~44 階 ) 名古屋 JR ゲートタワーホテル (18~24 階 ) 貸会議室 EVホールフィットネス ヨドバシカメラ (9~11 階 ) タカシマヤゲートタワーモール (2~8 階 ) 保育施設バスターミナルなど 2. 英保険大手が中区のレジデンスなどを取得英 M&G Real Estateは 中区千代田二丁目の ASレジデンス千代田 を含む賃貸住宅 12 棟と 東京都江東区のオフィスビルを取得した 売主はザイマックスとそのSPC 今回の取得価格は公表されていないが 総額 160 億円程度とみられる 2 レジデンシャルワンと呼ばれる住宅ポートフォリオは 千葉県から熊本県にまたがり 広く分布している いずれも2007 年から2008 年にかけて竣工した築浅物件で 12 棟の総戸数は745 戸 総延床面積は約 29,000m2 AS レジデンス千代田 ( 中区千代田二丁目 2-27) 今回取得した賃貸住宅ポートフォリオ 所在 延床m2 竣工 所在 延床m2 竣工 千葉県船橋市 1, 岡山県岡山市 2, 新潟県新潟市中央区 3, 香川県高松市 1, 愛知県名古屋市中区 2, 大分県大分市 3, 三重県四日市市 3, 佐賀県佐賀市 1, 滋賀県大津市 3, 長崎県長崎市 2, 兵庫県神戸市 1, 熊本県熊本市中央区 3, TOKYU LIVABLE INC, 9

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