Microsoft PowerPoint - 全国主要都市ＭＲ：仙台2014 3Q.pptx

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1 仙台市 宮城県の中部に位置する県庁所在地 政令指定都市東北地方の政治 経済 文化の中心都市 仙台 : 概況 青葉区 太白区 都市基本データ 項目 内容 出所 1) 人 口 2009 年 :1,031,961 人 2014 年 :1,069,995 人 (+3.7%) 統計情報せんだい 2) 世 帯 数 2009 年 :453,783 世帯 2014 年 :486,311 世帯 (+7.2%) 統計情報せんだい 3) 総 面 積 785.8km2 統計情報せんだい 4) 人口集中地区面積割合 2005 年 :16.6% 2010 年 :17.2% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 仙台駅周辺 ~ 一番町界隈 6) 主 要 産 業 サービス業 (24%) 卸売 小売業(18%) 製造業(7%) 製造業は石油 石炭製品等の基礎素材型が中心 市民経済計算 工業統計 7) 事 業 所 数 2004 年 :13, 年 :12,757 (-6.5%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004 年 :8, 年 :8,012 (-4.8%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 2004 年 :1,172,725m 年 :1,342,999m2 (+14.5%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012 年 :9, 年 :10,623 (+7.7%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005 年 :48.9% ( 全国平均 62.1%) 2010 年 :48.9% ( 全国平均 61.9%) 国勢調査 12) J - R E I T 物件数 総数 :64 ( レジデンス :37 オフィス:12 商業施設:9 ホテル:1 倉庫 物流施設:2 その他:3) 不動産証券化協会 1)2)3) 各年 1 月 1 日時点 3)2014 年 1 月 1 日時点 4) 人口集中地区面積 総面積 6) 比率は平成 22 年度経済活動別都内総生産 ( 名目 ) 構成比 12)2014 年 9 月 30 日時点のデータをもとに弊社集計 景気情勢 出所 : 日本銀行 地域経済報告 (2014 年 7 月 ) 東北 消費税率引き上げの影響による反動がみられるものの 基調的には回復を続けている 不動産マーケット概況 2014/3Q 2014 年第 3 四半期 (7~9 月 ) 土地 居住用不動産 オフィスビル レジデンス 商業地住宅地一戸建マンション賃貸売買賃貸売買 ほぼ全域上昇宮城野区 青葉区の上昇率高総じて上昇傾向太白区 泉区で上昇率高件数 価格ともに大きな変化はないが 概ね高い水準で推移中古市場は件数 価格ともに上昇傾向空室率の下がり幅縮小賃料は横ばい青葉通りの期待利回り大きく低下成約件数は増加ファミリー対応の賃料下がる取引はないものの期待利回りは大幅低下 TOKYU LIVABLE INC, 0

2 地価 仙台 : 地価 < 商業地 > ほぼ全域上昇宮城野区 青葉区の上昇率高 2014 年公示価格 対前年上昇 :66 地点同額 :7 地点下落 : なし全地点約 9 割の地価が上昇した 上昇幅は他の主要都市と比較して大きいわけではないが 下落した地点もなく 上昇傾向にあるといえる 仙台市 商業地 公示地価 価格上位 3 件 区 所在 地積 (m2) 2014 年価格 前年比 1 青葉区中央 ,100, ,000 2 青葉区一番町 ,450, ,000 3 青葉区中央 ,400, , 青葉区中央 年基準地価格 最高価格 : 青葉区中央 ,240,000 円 / m2 最大上昇率 : 宮城野区楯岡 % 増 対前年上昇 :45 地点同額 :1 地点下落 : なしほぼ全ての地点で上昇した 上昇率上位 3 地点はいずれも 宮城野区楯岡 であり 3 地点とも10% 以上上昇 全体的にも 公示価格より上昇傾向がより顕著に表れた 対前年上昇率上位 5 件 区 所在 地積 (m2) 2014 年価格 上昇率 1 宮城野区榴岡 , % 2 宮城野区 榴岡 , % 3 宮城野区 宮城野 , % 4 若林区 新寺 , % 5 青葉区 花京院 , % < 住宅地 > 総じて上昇傾向太白区 泉区で上昇率高 2014 年公示価格 対前年上昇 :192 地点同額 :5 地点下落 :7 地点各区内において 上昇率に格差が生じている 特に太白区は右図のように10% 以上上昇した地点がある一方 4 地点で下落しており 同じ区の中での差が大きい 2014 年基準地価格 対前年上昇 :53 地点同額 :2 地点下落 : なし 最高価格 : 青葉区上杉 ,000 円 / m2 最大上昇率 : 泉区寺岡 % 増ほぼ全ての地点で上昇している 特に泉区においては 上記の寺岡一丁目の他 明石南二丁目 や 紫山一丁目 の各地点で大きく上昇している 仙台市 住宅地 公示地価 価格上位 3 件 区 対前年上昇率上位 5 件 所在 地積 (m2) 2014 年価格 前年比 1 青葉区錦町 , , ,000 2 青葉区上杉 ,000 +6,000 3 青葉区広瀬町 , ,000 +6,000 区 所在 地積 (m2) 2014 年価格 上昇率 1 太白区八木山本町 , % 2 太白区松が丘 , % 3 泉区寺岡 , % 4 太白区郡山 , % 5 青葉区錦ケ丘 , % 調査主体 判定基準日 公表 公示価格 国土交通省 1 月 1 日 3 月中旬 基準地価格 都道府県 7 月 1 日 9 月中旬 TOKYU LIVABLE INC, 1

3 居住用不動産 < 戸建市況 > 件数 価格ともに大きな変化はないが 概ね高い水準で推移 ( 図表 1 参照 ) 成約件数 182 件成約件数は 突出して多い期を除いて概ね平均 170 件前後で推移おり 今期はやや多い水準であるといえる 平均成約価格 2,561 万円 2012 年から2013 年にかけて上昇していた平均成約価格は 2013 年第 4 四半期に2,500 万円を超え 以降は横ばいで推移している 図表 1 仙台市戸建成約状況 新築を含む 資料 : REINS Market Information 件 万円 190 2, , , , ,100 成約件数 平均成約価格 仙台 : 居住用不動産 < マンション市況 > 中古市場は件数 価格ともに上昇傾向 中古マンション ( 図表 2 参照 ) 成約件数 295 件 2012 年には200 件台前半だった成約件数は徐々に増加し 2013 年第 4 四半期以降は300 件前後と高い水準で推移している 平均成約価格 1,768 万円 平均坪単価 84 万円 / 坪坪単価 70 万円弱で横ばいに推移していた2012 年 80 万円前後で上昇と下降を繰り返した2013 年を経て 2014 年は高い水準で推移している 成約物件の平均専有面積に変化はなく 成約価格も坪単価と同様の動きをしている 新築マンション 錦町 新規供給が少なく分譲事例は見当たらないが 周辺地域に存する分譲マンションの売れ行きは好調であり 販売総額および単価とも上昇圧力は非常に強い 住宅地として人気の高い当該地域においても 今後分譲価格に影響が出る可能性がある 五橋周辺 分譲事例はないが 築浅タワーマンション等の中古物件が新築時を超える価格で取引されている そうした中古マンション市場を踏まえ 今後分譲価格も上昇の可能性有 図表 2 仙台市中古マンション市況推移資料 : REINS Market Information 件 万円 / 坪 成約件数 坪単価の推移 平均成約価格 万円 1,850 1,700 1,550 1,400 TOKYU LIVABLE INC, 2

4 オフィスビル 仙台 : オフィス < 賃貸市況 > 空室率の下がり幅縮小賃料は横ばい 需給 ( 図表 1 参照 ) 東日本大震災後は 老朽化ビルからの移転 復興需要による建築関連企業のオフィス増床や新設 建屋倒壊による郊外から市内への流入など 大きなオフィス需要が創出されたが 2014 年の新規供給は1 棟のみの予定であり 面積も以前ほど大型なものではない 図表 1 仙台市オフィス新規供給 新規需要面積推移資料 :CBRE JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014 坪 25,000 20,000 15,000 10,000 5, ,000-10, 新規供給面積 新規需要面積 ビジネス地区の賃料 空室率 ( 図表 2 3 参照 ) 平均募集賃料単価 9,102 円 / 坪 2012 年以降 概ね9,100 円 / 坪で横ばいに推移しており 相場に大きな変化はみられない 空室率 11.24% 急落した2012 年を経て 2013 年中旬以降も一定の下がり幅で低下し続けていた 2014 年は テナント企業の動きが少なく下がり幅は縮小している 9 月には2012 年 3 月以来の新築ビル イースタンビル ( 延床面積約 3,000 坪 ) が竣工し 同ビルの今後の募集動向は要注目である 図表 2 仙台市オフィス平均空室率 募集賃料推移資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 賃料は共益費含まず % 16.0 円 / 坪 9, , , , ,850 仙台主要ビジネス地区のオフィス動向 空室率は -0.49%~0.49% 平均賃料は -49 円 / 坪 ~49 円 / 坪をそれぞれ横ばいと定義 平均募集賃料単価 空室率 県庁 市役所周辺空室率賃料 図表 3 仙台ビジネス地区の平均空室率 平均募集賃料 (2014 年 9 月時点 ) 資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 一番町周辺空室率賃料 駅前空室率賃料 仙台駅 駅東空室率賃料 空室率 前期比 賃料 ( 円 / 坪 ) 前期比 ( 円 / 坪 ) 仙台ビジネス地区 11.24% -0.18% 9,102 ±0 駅前地区 10.57% -0.16% 10,306-6 一番町周辺地区 9.62% -0.34% 8, 県庁 市役所周辺地区 10.70% 0.71% 8, 駅東地区 17.56% -0.45% 9,815 ±0 共益費含まず 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 TOKYU LIVABLE INC, 3

5 オフィスビル < 売買市況 > 青期通りの期待利回り大きく低下 投資期待利回り ( 図表 4 参照 ) 他の全国主要都市においてもオフィス期待利回りは基本的に減少傾向にあるが 下がり幅は微小である しかし 仙台市 ( 青葉通り ) の下がり幅は非常に大きい 震災直後に上昇した期待利回りは 以後大幅に低下している 2013 年の地点で震災前と同水準に回復し 以後も安定して低下し続けている 図表 4 A クラスビルの投資期待 NOI 利回り ( 青葉通り ) 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 % 仙台 : オフィスビル 売買事例一覧 期間 :2014 年 7 月 ~9 月 取引月物件名所在交通 1 8 月 KY パークビル青葉区国分町 勾当台公園駅 8 分 延床面積 ( m2 ) 区分 / 一棟 築年月 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 2, 一棟 2003 年 8 月 1,412 - 仙南ハウス産業テクニカル電子 売主 買主 売買事例位置図 1 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 TOKYU LIVABLE INC, 4

6 レジデンス 仙台 : レジデンス < 賃貸市況 > 成約件数は増加ファミリータイプの賃料下がる 賃貸市場動向 ( 図表 1 参照 ) ファミリータイプ 成約件数 :118 件平均賃料 :94,297 円成約件数について 過去 2 年間の第 3 四半期は59 件 (2012 年 ) 74 件 (2013 年 ) であり 堅調に推移しているとみることができる 過去 11 期の平均件数 (83 件 ) と比較しても高い水準である 平均賃料は 2012 年以降各期において10 万円台で横ばいに推移していたが 今期は初めて10 万円を割った 図表 1 仙台市マンション平均成約賃料推移 件 資料 : レインズ ATBB の成約データをもとに弊社作成 ファミリータイプ 専有面積 50 m2以上 成約件数 平均賃料 ファミリータイプ平均専有面積 ( m2 ) 2013 年 2014 年 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 円 110, , ,000 95,000 90,000 シングルタイプ 成約件数 :91 件 平均賃料 :53,248 円 シングルタイプ 専有面積 30 m2未満 130 件 円 65,000 成約件数は 前年より約 25% 以上増加した 2013 年を経 ,000 て 2014 年は更に増加傾向にある 第 3 四半期時点で既に 80 55, 年の総件数を超え 2013 年の総件数に迫っている 平均賃料は2013 年以降 期毎の増減幅が少なく 毎期概ね55,000 円前後で推移している 今期は平均的な水準 ,000 45,000 であるといえる 成約件数 平均賃料 需給 空室状況 五橋周辺 需給の緩和傾向が認められ 震災後しばらく継続してい 仙台駅 たひっ迫状態は脱したと思われる しかし この影響は築 年を経過した競争力の劣る物件とそれ以外の物件で異なり 競争力の高い物件については依然として募集賃料は高位の水準を維持している 東北大 五橋周辺 東北学院大 < 売買市況 > 取引はないものの期待利回りは大幅低下 需給 売買状況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りは 震災後に上昇したものの2012 年には下降に転じ 震災前の水準に戻った 以降も安定的に低下し続けている 図表 2 レジデンスの投資期待 NOI 利回り ( ワンルーム ) 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 % 今期は 仙台市でレジデンスの市況を把握できる取引は見受けられなかった TOKYU LIVABLE INC, 5

7 その他のアセット < 店舗 商業施設 > 市場の変化は少なく賃料水準は横ばい 賃貸市況 ( 図表 1 参照 ) 賃料 1 階 :21,600 円 / 坪 1 階以外 :12,800 円 / 坪 1 階の平均募集賃料は2012 年以降 21 千円台で横ばいに推移している 1 階以外の平均募集賃料も安定している 12 千円前後で推移している中 今期は引き続き標準的な値段となった 動向 2015 年内に青葉通と東一番町通の交差点地下に地下鉄東西線 青葉通一番町 駅が開通予定 サンモール一番町方面は空室も多く厳しい状況がみられていたが 回遊客の流れの変化も予想される 2016 年春にヨドバシカメラが仙台駅東口駅前に複合ビルを開業予定 延床面積 10 万m2 A 棟にはマルチメディア仙台が移転予定 図表 1 仙台市内平均募集賃料資料 : 店舗賃料トレンド 2014 秋 一般財団法人日本不動産研究所 スタイルアクト株式会社株式会社ビーエーシー アーバンプロジェクト 円 / 坪 25,000 22,000 19,000 16,000 13,000 10, 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上 千円 1 階 1 階以外 マーブルロード 千円 仙台 : 店舗 物流施設等 需給 売買市況 ( 図表 2 参照 ) 商業施設の期待利回りは オフィスやレジデンスと比較すると低下に転じた時期は遅かったが 都心型 郊外型共に 2013 年に震災前の水準に回復し 以降低下し続けている 今期は 仙台市内で商業施設等の市況を把握できる取 図表 2 商業店舗の投資期待 NOI 利回り 資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 % 引は見受けられなかった 都心型 郊外型 TOKYU LIVABLE INC, 6

8 仙台 : 店舗 物流施設等 その他のアセット < 倉庫 物流施設 > 賃料高水準一定のテナントニーズ有 賃貸市況 ( 図表 3 参照 ) 今期の平均募集単価は4,140 円 / 坪 今年の第 1 四半期 第 2 四半期よりは減少したが 2014 年は比較的高い水準で推移している 仙台市の郊外でソーラーパネル関連工場の稼働が予定されており それに伴う大型の物流案件の動きがあったほか 建機 建築資材のレンタル関連企業での貸し借りのニーズが増加傾向にある 図表 3 仙台市東部物流施設平均募集賃料 ( 坪単価 ) 推移 資料 :CBRE Japan Industrial Market View 円 / 坪 4,500 4,250 4,000 3,750 3,500 売買市況 2014 年上期には仙台市内で物流施設等の売買事例は見受けられなかったが 今期は宮城野区扇町の物流施設をGLP 投資法人が取得している 売買事例一覧 期間 :2014 年 7 月 ~9 月 取引月物件名所在交通 延床面積 ( m2 ) 区分 / 一棟 築年月 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 1 9 月 GLP 扇町宮城野区扇町 福田町駅 10 分 12, 一棟 1974 年 1 月 1, % 売買事例位置図 REIT 売買事例の NOI は 鑑定評価記載の想定収支に基づく 売主 グローバル ロジスティック プロパティー GLP( 投 ) ズ (GLP) のSPC 買主 1 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 TOKYU LIVABLE INC, 7

9 マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 年開業仙台市営地下鉄東西線 路線と駅 ( 仙台市 H.P. より ) 仙台 : マーケット トピックス 2006 年より建設を進めていた地下鉄東西線建設事業は 東日本大震災による工事の中断や その後の復興需要の高まりにより建設資材や作業員が不足するなどの影響を受けながらも 本体土木工事が完了した 開業は 2015 年 12 月 6 日を予定している 東西線は 南西部の八木山動物公園付近から都心部の仙台駅付近を経て 仙台東部道路の東インターチェンジ付近に至る 約 13.9kmの路線である 沿線の環境や景観などへの配慮や道路交通への影響を考え 河川などの横断部を除き 地下トンネルを主体とした方式としている これまでの経過 2003 年国から鉄道事業許可を取得 2006 年本体土木工事に着手 2009 年最初のトンネル貫通 ( 青葉山トンネル ) 2010 年最初のシールドマシン発進 ( 荒井トンネル ) 3 月 東日本大震災発生による工事中断 2011 年 9 月 全線で工事再開 2013 年トンネル全線開通 2014 年第一編成車両の車両基地搬入 仙台駅から西側の区間は 動物公園付近を起点として 青葉山地区および川内の東北大学キャンパス内を通り 広瀬川を横断した後 西公園 一番町を経由して仙台駅で地下鉄南北線やJR 線と交差する 仙台駅から東側は 既存の住宅地が続く新寺 連坊 薬師堂を経由し 卸町地区や東部流通業務地区を経て 東部道路の東インターチェンジがある荒井地区に至る 建設費と運営費用を安くできること 長い急勾配の区間を登れること 予測される利用者数を確実に輸送することを目的として リニアモーター式の地下鉄が採用される 施策展開の方向性 ( 一部 ) ( 沿線まちづくりの方針 3 活力にあふれた元気な街 の創造より ) 〇クリエイティブ産業を生み出す東部ビジネスエリアの形成を誘導 卸町 駅や 六丁の目 駅周辺の地域産業を活かすため 都市計画の見直しや企業立地の助成などを行う 〇都市部における商業 業務の活性化を図る 青葉通一番町 駅 仙台 駅周辺において 商業 業務施設の集積を促進し にぎわいや集客効果を高める 〇アグリビジネスを創出 荒井 駅周辺において 地場農産品を直売できる場や仕組みづくり レクリエーション農園の開設について支援 TOKYU LIVABLE INC, 8

10 マーケット トピックス 仙台 : マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 2.JR 東日本駅前再開発 2014 年 12 月に 仙台駅東西自由通路拡幅 東口駅ビル新築工事 が着工する 施工は鉄建 大林 JV 総工事費は 28 億 7,400 万円 完成は2016 年春の予定である 自由通路の拡幅は 市とJR 東日本で基本協定を締結 市が工事費の 2/3にあたる19 億 1,600 万円を負担する 通路幅員は現況 6mを 16mに拡幅し 地上 2 階建で3 層吹抜けの開放的な空間とする 駅ビルの商業施設は 自由通路を挟み 南北に二棟新設する 北棟は地上 4 階 地下 1 階 南棟は地上 6 階建 自由通路と商業施設の延べ床面積は計 43,000m2 JR 東日本ではこの他 2014 年春に地上 14 階建の宿泊施設に着工した 2017 年春の完了予定 宿泊施設 東西自由通路 3. オリックスが広瀬町の病院を取得オリックスは2014 年 7 月 仙台市青葉区広瀬町の仙台厚生病院を取得した 売主は一般財団法人厚生会 仙台厚生病院は 地下鉄北四番町駅から徒歩 15 分 作並街道沿いの住宅地に建つ 街道を挟んで向かいには 東北大学医学部キャンパスがある 仙台市役所や宮城県庁などが建つ官庁街からは1.5kmほどの距離にある 売却後も病院は運営を継続している 買主のオリックスは 収益物件として所有していく と話している なお 容積率 300% の近隣商業地域に指定されている 3 < 売買の概要 > 仙台厚生病院所在 : 宮城県仙台市青葉区広瀬町 4-15( 住居表示 ) 交通 : 仙台市地下鉄南北線 北四番町 駅徒歩 15 分敷地面積 :11,025.39m2延床面積 :27,233.74m2 TOKYU LIVABLE INC, 9 地図使用承認 昭文社第 49G056 号