1 不動産天気予報 1 概況全用途ベースでみると 213 年 6 月末時点における天気はくもりであるが 213 年下期 (7 月 ~12 月 ) 214 年上期 (1 月 ~6 月 ) ともに晴れ時々くもりが続き回復に向かう予報となった用途別にみるとレジデンス物流施設の天気は一貫して

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きよあついちぬの
5 years ago
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1 不動産市場動向 RealEstate Market Status 213 Autumn

2 1 不動産天気予報 1 概況全用途ベースでみると 213 年 6 月末時点における天気はくもりであるが 213 年下期 (7 月 ~12 月 ) 214 年上期 (1 月 ~6 月 ) ともに晴れ時々くもりが続き回復に向かう予報となった用途別にみるとレジデンス物流施設の天気は一貫して晴れ時々くもりが続く予報となったがオフィス商業施設ではくもり時々雨くもりへと若干改善する予報に留まる結果となったティーマックス不動産天気予報とは J-REIT 保有不動産から基準不動産 ( 今回調査は 25 物件 ) を抽出し各物件の現在 ~6 ヵ月後 7 ヵ月後 ~12 ヵ月後の NOI を予測し中長期的に安定的と見込まれる基準 NOI との乖離を天気図に見立てて不動産市況の見通しを定性的に表現するもの今回は 213 年 6 月末時点の天気と 213 年下期 (213 年 7 月 ~12 月 ) 214 年上期 (214 年 1 月 ~6 月 ) の天気予報を公表するなお今回の調査より天気予報図の表示ルールを一部変更した ( 調査概要を参照 ) また調査対象用途に物流施設を加えた ( 出典 ) ティーマックス

3 2 不動産天気予報 2 < 用途別概況 > オフィス 213 年 6 月末時点の天気はくもり時々雨だが 213 年下期 214 年上期の予報はくもりとなりやや改善する見通しとなった景気回復への期待感から 23 区では拡張移転や増床ニーズ立地やビルスペックの改善等を企図するオフィス需要が増加し解約の延期やキャンセル等の事例も見られ需給バランスの改善が進んでいるまた他の主要都市においても空室率の低下傾向が続いている新規賃料は東京都心部の一部の優良ビルで上昇が見られ全体的に見ると横這い~ 微増で推移しているエリアが多い首都圏ではこれまで賃料下落が続いたエリアにおいても現在では概ね下げ止まり 213 年後半から214 年前半にかけて上昇に転じると見られている一方で継続賃料はテナント入替や賃料改定により緩やかに下落しており賃料ギャップは縮小傾向にある現在の天気は賃料ギャップやテナント埋戻しに伴い発生するフリーレントの影響を受けてくもりだが今後は賃料ギャップの解消や稼働率の向上が見込まれ NOIは改善する見通しであるレジデンス 213 年 6 月末時点の天気は晴れ時々くもりであり 213 年下期以降も晴れ時々くもりが続く予報となった継続賃料は概ね横這いで安定的に推移しており新規賃料とのギャップもほとんどないまた稼働率についても依然として高い水準を維持している各主要都市では賃貸マンションの着工戸数は増加傾向にあるものの近年で最も着工戸数の多かった 26 年頃と比較すると着工戸数が半分程度の都市が多く需給バランスに大きな変化はないと見られ当面は高稼働が持続する可能性が高いしたがって賃貸住宅の NOI は当面は安定的に推移する見通しである商業施設 213 年 6 月末時点の天気はくもり時々雨だが 213 年下期 214 年上期の予報はくもりとなりやや改善する見通しとなった消費者の消費マインドは改善傾向にあり小売業における販売額は安定的に推移している一般の食料品や生活必需品等では低価格指向が続いているが最近では宝飾品や高級時計等の高額商材の売上が好調となるなど景気回復への期待感を背景に明るい兆しが見られる都心部の都市型商業施設において低稼働の物件が散見され直近の実績 NOI がやや低位にあるものの近時はテナントによる引き合いも増えており客層のニーズを捉えた最適なテナント誘致や区画形成改修が進むにつれて賃料収入の増加が見込まれる物件が多く NOI は改善に向かうと見られる物流施設 213 年 6 月末時点の天気は晴れ時々くもりであり 213 年下期以降も晴れ時々くもりが続く予報となった 3PL 事業の拡大や通販市場の成長による物流ニーズの高まりを受けて全国的に空室率は低位であり賃料水準も首都圏でやや上昇傾向にある等安定的に推移している 213 年以降は大型開発が相次ぐため一部に空室率の上昇を懸念する声もあるが先進的物流施設に対するニーズが増加していることや日本における EC 化率 ( 電子商取引化率 ) は欧米と比較して低く今後も十分な成長余地があること等を踏まえると当面の供給による影響は限定的と見られる ( 出典 ) ティーマックス

4 3 不動産天気予報 3 調査概要ティーマックス不動産天気予報は 1J-REIT が保有する不動産から基準不動産を抽出 2 基準不動産について 213 年 6 月末時点を起点に 213 年下期 (7 月 ~12 月 ) の 6 ヵ月間の予測 NOI 214 年上期 (1 月 ~6 月 ) の 6 ヵ月間の予測 NOI を査定し中長期的に安定的と見込まれる基準 NOI との乖離率を求め 3 指定セグメントに応じた乖離率を天気に見立てることで天気予報図として表し 4 これを 6 ヵ月ごとに更新するものである 1 基準不動産の用途はオフィスレジデンス商業施設物流施設で合計 25 物件選定基準は主要エリアに配慮しオフィスは大 ~ 中規模ビルを中心とし主にマルチテナントビルレジデンスはワンルームとファミリータイプからそれぞれ抽出し高級賃貸物件もカバー商業施設は NOI 賃料等の開示情報がある物件物流施設は NOI 賃料等の開示情報がある物件 2 現在を起点とし 1~6 ヵ月後 7~12 ヵ月後の予測 NOI を査定予測 NOI(Net Operating Income) は賃貸事業収益から賃貸事業費用 ( 減価償却費 capex 等は含まない ) を控除した純収益を指す予測 NOI は投資法人が発表している決算短信等で公表された実績値を参考に市場賃料空室率の査定値テナント入退去の最新ニュース独自調査したテナント需給動向等を反映し現在を起点にした 6 ヵ月間ごとの予測 NOI を査定する 3 天気予報図の表示ルール天気予報図は基準不動産ごとに直近の実績 NOI(±) 1~6 ヵ月後の予測 NOI(+6) 7~12 ヵ月後の予測 NOI(+7~12) と基準 NOI との乖離率を指定セグメント別に集計する天気予報図 ( 出典 ) ティーマックス

5 4 オフィス都心部オフィスゾーンにおける平均募集賃料と空室率との関係丸ノ内大手町有楽町賃料 UP 空室率 UP 賃料高空室率 UP 賃料 DOWN 左記グラフは平均募集賃料と空室率の関係を示したグラフである空室率が高くなると賃料は低くなり空室率が改善し始めると徐々に賃料が回復していくサイクルが確認できる空室率低空室率高空室率 DOWN 賃料 UP 賃料 UP 空室率 UP 賃料低主要 5 区賃料高賃料 DOWN 空室率 DOWN 空室率 UP 賃料 DOWN 丸の内大手町有楽町エリア大型ビルの空室消化が進むなど稼働率は改善傾向にあるものの賃料については横這い程度の動きとなっており条件面で弾力的な対応が求められる局面が続いている今後は空室の解消傾向を受けて本格的な賃料の上昇フェーズに移行することが期待される空室率低空室率高主要 5 区賃料調整が一巡した結果賃料下落局面は終局を迎えつつあり中堅企業中小企業による移転需要を中心に空室の消化が進んでいる条件面における柔軟な対応が成約の決め手となる状況は継続しているが稼働率の改善を背景として一部においては賃料が底入れ ~ 若干反転上昇した可能性が指摘される空室率 DOWN 賃料 UP 賃料低賃料 DOWN 空室率 DOWN ( 出典 ) 各種公表データ等をもとに ( 株 ) 谷澤総合鑑定所作成

6 5 オフィス MAP s [ 有効坪単価 ] 都心主要 3 区 S A クラス MAP s 1,4 1,2 1, 万円 / 坪 ( 平成 25 年 8 月末時点 ) 総括キャップレートの低下傾向及び賃料の回復傾向により有効坪単価水準は総じて上昇となった東京駅周辺 6 神田秋葉原御茶ノ水周辺 57 四ツ谷市ヶ谷駅周辺 49 飯田橋水道橋 59 霞ヶ関永田町平河町 62 八重洲京橋日本橋 5 銀座 56 日本橋本町室町本石町日本橋兜町茅場町新川町日本橋小舟町大人形町伝ほ馬か町小伝馬築地新富八丁堀新橋虎ノ門赤坂 58 六本木 53 浜松町周辺 48 芝三田田町 56 青山千代田区東京駅周辺エリアは平均 92 万円 / 坪となっており前回調査から平均単価は 4 万円 / 坪上昇しているまた神田秋葉原御茶ノ水周辺は新築ビルの影響により平均単価は 6 万円 / 坪上昇した中央区各エリアとも 1~2 万 / 坪の上昇となった港区各エリアとも 2 万 / 坪程度の上昇であるが新橋虎ノ門六本木エリアについては 3 万 / 坪の上昇となったオフィスエリアごとに複数のビルを抽 * 出し有効坪単価を算出これを集 * 計してエリアの平均値と最大値最 * 小値を査定坪単価は各物件の賃料キャップ * レートを想定の上査定年 2 回更新 ( 出典 ) ティーマックス

7 6 レジデンスエリア別の賃料単価及び稼働率の推移賃料 ( 円 / 坪 ) 15, 都心 5 区稼働率 (%) 賃料 ( 円 / 坪 ) 地方 5 都市 1 13,9 15, 97.8 稼働率 (%) 1 1, , 7, , 5, 都心 5 区の賃料単価都心 5 区の稼働率 9 地方 5 都市の賃料単価地方 5 都市の稼働率 9 都心 5 区の稼働率は 95% 程度で安定的に稼働している賃料単価については概ね横這いとなった地方 5 都市 ( 札幌仙台名古屋大阪福岡 ) の稼働率は 95% を超えて良好に推移している賃料単価についても横這いから微増と堅調である注 1) 213 年 6 月 3 日までのデータ注 2) 賃料収入賃貸可能戸数稼働率が判明している物件が集計対象注 3) 追加取得一部売却された物件等についてはサンプルから除外 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

8 7 レジデンスタイプ別の賃料単価及び稼働率の推移賃料 ( 円 / 坪 ) 15, 1, ワンルーム稼働率 (%) 賃料 ( 円 / 坪 ) , 95 高級賃貸稼働率 (%) 1 12, ,5 1, , ワンルームの賃料単価ワンルームの稼働率 85 5, 高級賃貸の賃料単価高級賃貸の稼働率ワンルームは 95% を超える高稼働を維持している賃料水準は 11, 円 / 坪半ばにて安定的に推移している高級賃貸は稼働率賃料水準共に安定しつつあるが賃料については 28 年前後の水準に比べ 3, 円 / 坪程度低い水準となっている注 1) 213 年 6 月 3 日までのデータ注 2) 賃料収入賃貸可能戸数稼働率が判明している物件が集計対象注 3) 追加取得一部売却された物件等についてはサンプルから除外 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

9 8 オフィス & レジデンス賃料単価稼働率の比較賃料 ( 円 / 坪 ) 2, オフィス稼働率 (%) 1 賃料 ( 円 / 坪 ) 2, 賃貸住宅稼働率 (%) 1 15, 16,4 15, , , 11, 95 5, オフィスの賃料単価オフィスの稼働率 9 5, 賃貸住宅の賃料単価賃貸住宅の稼働率 9 オフィス ( 全国平均 ) は賃料の下落を伴いつつも稼働率は改善している足元の賃料水準が底打ちを迎える一方物件レベルでの賃料収入については稼働率改善の一方で賃料下落が一定程度進行することにより暫く弱含み傾向が続くものと思われるレジデンス ( 全国平均 ) の稼働率は 9 年下期をボトムに上昇し直近も 95% 超の水準を保っている賃料は横這いとなっている全国的な市況についてはレジデンスが回復期から安定期に移行する中でオフィスは未だ調整局面にあることが窺える注 1) 213 年 6 月 3 日までのデータ注 2) 賃料収入賃貸可能戸数稼働率が判明している物件が集計対象注 3) 追加取得一部売却された物件等についてはサンプルから除外 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

10 9 不動産流動性 1J-REIT 不動産取引件数 DI(%) の関係 25 2 売却件数取得件数 DI( ポイント ) Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q REIT 取引件数と貸出態度 DI の推移をみると 25~27 年は DI が好転する状況下において取引件数が急激に増加し物件 * 取得マインドと DI がピークを迎える 27 年には物件取得競争が熾烈を極めるなか取引件数はむしろ減少することとなった 212 年より DI の回復基調が継続しているが同程度の DI 水準である 25~6 年頃に比べて取引件数は少なく物件のマーケットへの供給は相対的に絞られている ( 出典 ) 取引件数 : ティーマックス DI(%) : 日銀短観

11 1 不動産流動性 2 不動産流動性指数 8 6 流動性高い拡大期東日本大震災流動性低い回復期拡大期不動産市場の流動性を指数化したグラフであり不動産の取引動向等をもとにティーマックスが独自に作成基準時点 (23 年 5 月 )=1 指数値が高い ( 低い ) 流動性が高い ( 低い ) 4 2 不動産流動性指数は 27 年末 ~28 * 年初頭をピークに急低下 29 年後半 * にかけて最悪期を迎えた 27 年サブプライム問題 211 年 3 月 11 日の東日本大震災の影 * 響で一時的に不動産取引が見送られ * たことにより不動産流動性指数は下 * 落基調となっていた出注 ) 213 年 9 月までのデータ 212 年からの回復基調は継続しており * 特に直近半年で大きく上昇するなど市 * 況は再び拡大期に入っているものと思 * われる (( 出典 ) ティーマックス

12 11 東証 REIT 指数 ICR の推移 /2 21/3 21/4 21/5 21/6 21/7 21/8 21/9 21/1 21/11 21/12 211/1 211/2 211/3 211/4 211/5 211/6 211/7 211/8 211/9 211/1 211/11 211/12 212/1 212/2 212/3 212/4 212/5 212/6 212/7 212/8 212/9 212/1 212/11 212/12 213/1 213/2 213/3 213/4 213/5 213/6 213/7 213/8 213/9 東証 REIT 指数 ICR 東証 REIT 東証 REIT 東証 REIT オフィス指数住宅指数商業物流等指数 ICR( オフィス ) ICR( 住宅 ) ICR( その他 ) 回復基調にあった REIT 指数は直近半年でも高水準で推移している ICR も低水準にて推移しているが各用途とも似通った変動を示しており各用途ともキャピタルマーケットによる影響を強く受けている様子が認められる ICR:Implied Cap Rate ICR= 個別物件の期待 NOI 投資法人の EV EV:Enterprise Value EV= ネット負債 + 投資口時価総額 ( 出典 ) 東証 REIT 指数 : 東京証券取引所 ICR : ティーマックスによる査定

13 12 各用途別エリア別鑑定 CAPレートの推移 (%) オフィスの利回り推移 (J-REIT/ 地域別 ) 7. 全国平均 6.5 東京 23 区主要 5 区 6. 札幌仙台 5.5 名古屋 5. 大阪福岡 4.5 オフィスの利回り推移各エリアの利回り水準はリーマンショック以降 11 年上期頃まで上昇又は横ばい傾向にて推移していたが 11 年以降は低下局面に移行した直近においてもその傾向は継続しており特に東京 23 区主要 5 区について低下幅が大きくなっている (%) レジデンスの利回り推移 (J-REIT/ 地域別 ) 全国平均東京 23 区主要 5 区札幌仙台名古屋大阪レジデンスの利回り推移各エリアの利回り水準は 1 年上期をピークにその後は全体として低下傾向にある近時においてはやや過熱感も窺える状況にあってより高い利回りを求めて地方物件の取引も活況を呈しており利回り水準は全国的に低下傾向にある 4.5 福岡 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

14 13 (%) 商業施設の利回り推移 (J-REIT/ 地域別 ) 全国平均東京 23 区主要 5 区札幌仙台名古屋商業施設の利回り推移近時東京 23 区主要 5 区を中心に利回りは低下傾向にあるまた長期空室が続いていた物件についてもテナントの引き合いが入るなど賃貸市場は回復しつつあり売買対象となる物件が少ない中で市況は過熱している 4.5 大阪 4. 福岡 (%) 物流施設の利回り推移 (J-REIT/ 地域別 ) 全国平均首都圏京阪神物流施設の利回り推移テナントの賃貸形式等を背景に他の用途に比し利回りは安定した推移を辿っていたが近時利回りは急低下している REIT の相次ぐ新規上場や大手不動産会社の新規参入等により市場に厚みが増しており物流投資市場は新たな局面に入っている 5. ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

1 225 不動産天気予報 1 概況 213 年上期 213 年下期ともにくもり模様が続き天気の回復にはもうしばらく時間がかかる見通しオフィス最近までは都心部での大型供給や解約縮小の動きが多かったことを受けてオフィスの空室率は高止まりの状態にあったが経済成長の期待が増すなか前向きな移転

不動産市場動向 RealEstate Market Status 213 Spring 1 225 不動産天気予報 1 概況 213 年上期 213 年下期ともにくもり模様が続き天気の回復にはもうしばらく時間がかかる見通しオフィス最近までは都心部での大型供給や解約縮小の動きが多かったことを受けてオフィスの空室率は高止まりの状態にあったが経済成長の期待が増すなか前向きな移転や増床ニーズの増加が見られ