1 225 不動産天気予報 1 概況 213 年上期 213 年下期ともにくもり模様が続き天気の回復にはもうしばらく時間がかかる見通しオフィス最近までは都心部での大型供給や解約縮小の動きが多かったことを受けてオフィスの空室率は高止まりの状態にあったが経済成長の期待が増すなか前向きな移転

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ことここしの
5 years ago
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1 不動産市場動向 RealEstate Market Status 213 Spring

2 1 225 不動産天気予報 1 概況 213 年上期 213 年下期ともにくもり模様が続き天気の回復にはもうしばらく時間がかかる見通しオフィス最近までは都心部での大型供給や解約縮小の動きが多かったことを受けてオフィスの空室率は高止まりの状態にあったが経済成長の期待が増すなか前向きな移転や増床ニーズの増加が見られ 212 年 12 月末時点の平均稼働率は半年前よりも改善しているこれまで下落傾向を続けてきた新規賃料もようやく下げ止まりの兆しが見られるに至った一方で継続賃料はテナント入替や賃料減額等によって緩やかに下落しているものの依然として新規賃料を上回る水準にある物件が多く賃料ギャップの解消にはもうしばらく時間を要するため NOI はやや弱含みで推移すると見られるレジデンスレジデンスの 212 年 12 月末時点における継続賃料は概ね横這いで安定的に推移しており新規賃料とのギャップもほとんど無い稼働率についても 212 年 12 月末時点の平均稼働率は 96% を超え依然として高い水準を維持している 213 年下期以降は稼働率の改善がひと段落する可能性が高いものの賃料水準も横這いで推移すると見られることから NOI は概ね安定的に推移すると予想する商業施設出店意欲の高まりが本格化しつつある東京都心部の都市型商業施設や首都圏所在の大型店等では賃料収入は安定的に推移しており稼働率も改善傾向にあるため引き続き安定的な賃料収入が見込まれる一方で地方都市に所在する郊外型商業施設においては売上高が継続的に減少している店舗が多く賃料収入が半年前から減少した物件が目立った全国的に大規模小売店の新設に一服感があるものの今しばらくは売上高の減少基調が続くと見られ当面はテナントの賃料負担力の回復は見込みづらく NOI の緩やかな減少が続くと予想される ( 出典 ) ティーマックス

3 2 225 不動産天気予報 2 調査概要ティーマックス 225 不動産天気予報は 1J-REIT が保有する 225 基準不動産を抽出 2 基準不動産について 212 年 12 月末時点を起点に 213 年上期 (1 月 ~6 月 ) の 6 ヵ月間の予測 NOI 213 年下期 (7 月 ~12 月 ) の 6 ヵ月間の予測 NOI を査定しそれぞれ前期との NOI 変化率を求め 3 指定セグメントに応じた NOI 変化率を天気に見立てることで天気予報図として表し 4 これを 6 ヶ月ごとに更新するものである 1 基準不動産の用途はオフィスレジデンス商業施設で合計 225 物件選定基準は主要エリアに配慮しオフィスは S A クラスを中心とし主にマルチテナントビルレジデンスはワンルームとファミリータイプからそれぞれ抽出高級賃貸物件もカバー商業施設は NOI 賃料等の開示情報がある物件 2 現在を起点とし 1~6 ヵ月後 7~12 ヵ月後の予測 NOI を査定予測 NOI(Net Operating Income) は賃貸事業収益から賃貸事業費用 ( 減価償却費 Capex 等は含まない ) を控除した純収益を指す予測 NOI は投資法人が発表している決算短信等で公表された実績値を参考に市場賃料空室率の査定値テナント入退去の最新ニュース独自調査したテナント需給動向等を反映し現在を起点にした 6 ヶ月間ごとの予測 NOI を査定する 3 天気予報図の表示ルール天気予報図は基準不動産ごとに直近の実績 NOI(±) と 1~6 ヶ月後の予測 NOI(+6) 1~6 ヶ月後の予測 NOI(+6) と 7~12 ヶ月後の予測 NOI(+7~12) との変化率を指定セグメント別に集計する ( 出典 ) ティーマックス

4 3 オフィス都心部オフィスゾーンにおける平均募集賃料と空室率との関係丸ノ内大手町有楽町賃料 UP 空室率 UP 賃料高空室率 UP 賃料 DOWN 左記グラフは平均募集賃料と空室率の関係を示したグラフである空室率が高くなると賃料は低くなり空室率が改善し始めると徐々に賃料が回復していることが確認できる空室率低空室率高空室率 DOWN 賃料 UP 賃料 UP 空室率 UP 空室率低賃料低主要 5 区賃料高賃料 DOWN 空室率 DOWN 空室率 UP 賃料 DOWN 空室率高丸の内大手町有楽町エリア賃料は若干の改善がみられ底打ち感が認められる状況にある近時における景気回復期待等の影響により本格的な賃料上昇局面に移行することが期待される主要 5 区賃料調整が一巡した結果賃料下落局面は終局を迎えつつある賃料上昇局面への移行については未だ材料に乏しい状況にあるが本格的な賃料上昇に至るにはもう暫く時間を要するものと思料される空室率 DOWN 賃料 UP 賃料低賃料 DOWN 空室率 DOWN ( 出典 ) 各種公表データ等をもとに ( 株 ) 谷澤総合鑑定所作成

5 4 オフィス MAP s [ 有効坪単価 ] 都心主要 3 区 S A クラス万円 / 坪 1,4 1,2 1, MAP s[ 有効坪単価 ] ( 平成 25 年 2 月末時点 ) 51 千代田区中央区 46 港区平均値 54 総括キャップレートの低下傾向及び新規ビルの供給により有効坪単価水準は平均値で 1 万円 / 坪程度の上昇となった千代田区東京駅周辺エリアは平均 88 万円 / 坪となっており高水準の賃料と低いキャップレートにより有効坪単価水準は全エリアの中で最も高くなっている東京駅周辺神田秋葉原御茶ノ水周辺四ツ谷市ヶ谷駅周辺飯田橋水道橋霞ヶ関永田町平河町八重洲京橋日本橋銀座日本橋本町室町本石町日本橋兜町茅場町新川日本橋小舟町人形大町伝ほ馬か町小伝馬町築地新富八丁堀新橋虎ノ門赤坂六本木浜松町周辺芝三田田町青山オフィスエリアごとに複数のビルを抽 * 出し有効坪単価を算出これを集 * 計してエリアの平均値と最大値最 * 小値を査定坪単価は各物件の賃料キャップ * レートを想定の上査定年 2 回更新中央区八重洲京橋日本橋日本橋本町室町本石町の両エリアは大型ビルの立地により有効坪単価水準も高いがその他エリアについては中小規模のビルが多く有効坪単価水準は低位に留まっている港区赤坂六本木両エリアは大型ビルの立地により有効坪単価水準が高いその他のエリアについても区内の価格水準は高い ( 出典 ) ティーマックス

6 5 レジデンスエリア別の賃料単価及び稼働率の推移単価 ( 円 / 坪 ) 15, 都心 5 区 1 単価 ( 円 / 坪 ) 15, 地方周辺首都圏 1 13, , 1, 5, , 7,845 都心 5 区の賃料単価都心 5 区の稼働率 9 地方周辺首都圏の賃料単価地方周辺首都圏の稼働率 9 都心 5 区の稼働率は 12 年下期にやや低下したものの % 程度で安定的に稼働している賃料単価については概ね横這いとなった地方周辺首都圏の稼働率は 12 年下期についても良好である賃料単価については横這いから微増にて推移している注 1) 212 年 12 月 31 日までのデータ注 2) 賃料収入賃貸可能戸数稼働率が判明している物件が集計対象注 3) 追加取得一部売却された物件等についてはサンプルから除外 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

7 6 レジデンスタイプ別の賃料単価及び稼働率の推移賃料 ( 円 / 坪 ) 15, 1, ワンルーム ,75 賃料 ( 円 / 坪 ) 15, 1, 高級賃貸 1 11, , ワンルームの賃料単価ワンルームの稼働率 85 5, 高級賃貸の賃料単価高級賃貸の稼働率ワンルームは稼働率がやや低下したものの % を超える高稼働を維持している賃料水準は 11, 円 / 坪前後で概ね横這いにて推移している高級賃貸は稼働率賃料水準共に回復傾向が続き稼働率についてはリーマンショック前の水準まで持ち直している注 1) 212 年 12 月 31 日までのデータ注 2) 賃料収入賃貸可能戸数稼働率が判明している物件が集計対象注 3) 追加取得一部売却された物件等についてはサンプルから除外 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

8 7 オフィス & レジデンス賃料単価稼働率の比較賃料 ( 円 / 坪 ) 2, オフィス 1 賃料 ( 円 / 坪 ) 2, レジデンス 1 15, 15,632 15, 96. 1, , 1,51 5, オフィスの賃料単価オフィスの稼働率 9 5, 賃貸住宅の賃料単価賃貸住宅の稼働率 9 オフィス ( 全国平均 ) は賃料が下落傾向にある中で稼働率は 1 年下期からやや上昇し 12 年下期では約 % となっているレジデンス ( 全国平均 ) の稼働率は 9 年下期をボトムに上昇し直近も % 超の水準を保っている賃料は横這いとなっている賃料の変動幅はレジデンスの方がオフィスより小さいことがわかる全国的な市況についてはレジデンスが回復期を終え安定的に推移する中でオフィスは調整局面にあることが窺える注 1) 212 年 12 月 31 日までのデータ注 2) 賃料収入賃貸可能戸数稼働率が判明している物件が集計対象注 3) 追加取得一部売却された物件等についてはサンプルから除外 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

9 8 不動産流動性 1J-REIT 不動産取引件数 DI(%) の関係売却件数取得件数 DI( ポイント ) Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q REIT 取引件数と貸出態度 DI の推移をみると 25~27 年は DI が好転する状況下において取引件数が急激に増加し物件 * 取得マインドと DI がピークを迎える 27 年には物件取得競争が熾烈を極めるなか取引件数はむしろ減少することとなった 212 年は DI の回復基調が継続し取引件数についても同程度の DI 水準である 24 年頃に近い水準にまで回復している ( 出典 ) 取引件数 : ティーマックス DI(%) : 日銀短観

10 9 不動産流動性 2 不動産流動性指数流動性高い拡大期東日本大震災不動産市場の流動性を指数化したグラフであり不動産の取引動向等をもとにティーマックスが独自に作成基準時点 (23 年 5 月 )=1 4. 指数値が高い ( 低い ) 流動性が高い ( 低い ) 年サブプライム問題不動産流動性指数は 27 年末 ~28 * 年初頭をピークに急低下 29 年後半 * にかけて最悪期を迎えた. 39. 流動性低い回復期 211 年 3 月 11 日の東日本大震災の影 * 響で一時的に不動産取引が見送られ * たことにより不動産流動性指数は下 * 落基調となっていた出注 ) 213 年 3 月までのデータ 212 年からは本格的な上昇基調にあり * 良好な資金調達環境を背景とした物件 * 取得需要の拡大を通じ流動性はむし * ろ低下するに至っている (( 出典 ) ティーマックス

11 1 東証 REIT 指数 ICR の推移 /2 21/3 21/4 21/5 21/6 21/7 21/8 21/9 21/1 21/11 21/12 211/1 211/2 211/3 211/4 211/5 211/6 211/7 211/8 211/9 211/1 211/11 211/12 212/1 212/2 212/3 212/4 212/5 212/6 212/7 212/8 212/9 212/1 212/11 212/12 213/1 213/2 213/3 東証 REIT 指数 ICR 東証 REIT 東証 REIT 東証 REIT オフィス指数住宅指数商業物流等指数 ICR( オフィス ) ICR( 住宅 ) ICR( その他 ) 回復基調にあった REIT 指数は政策による後押しもあって 212 年末以降急上昇している ICR も低下傾向にあり用途間のスプレッドも縮小しつつあるなお特にオフィスの利回り低下 * が大きいがこれはオフィス賃料の底入れ感のほか流動性に優れる大型 REIT への資金流入 * も要因の一つと考えられる ICR:Implied Cap Rate ICR= 個別物件の期待 NOI 投資法人の EV EV:Enterprise Value EV= ネット負債 + 投資口時価総額 ( 出典 ) 東証 REIT 指数 : 東京証券取引所 ICR : ティーマックスによる査定

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PowerPoint Presentation 不動産市場動向 RealEstate Market Status 212 Autumn 1 225 不動産天気予報 1 ( 参考 ) 212 年下期の予報 213 年上期の予報 211 年 12 月末 212 年 6 月末 212 年 7 月 ~12 月 213 年 1 月 ~6 月全用途くもりくもりくもりくもりオフィスレジデンス商業施設くもりくもりくもりくもりくもり晴れ時々くもり晴れ時々くもり晴れ時々くもり