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1 March,19 不動産マーケットレポート不動産に関連する相続の概況平成 9 年 (1 年 ) 分の相続税申告状況を中心に経済トレンドウォッチ不動産市場トレンドウォッチ地域別にみた相続の概況

2 不動産に関連する相続の概況平成 9 年 1 年 1 月に国税庁から平成 9 年 (1 年 ) 分の相続税の申告状況について 1 が公表されました課税対象被相続人等は 1 年に相続税の基礎控除額の引下げ等により急増した以降も増加傾向にありまた相続財産価額の種類別では土地家屋が引き続き最大のウェイトを占めています本稿では国税庁の資料にもとづき不動産に関連する相続の概要を整理しましたまた本稿ページでは地域別の状況を紹介しています課税対象被相続人数は増加が続き課税割合も上昇国税庁によれば全国における平成 9 年 (1 年 ) 中の死亡者数は約 1 万人 ( 前年比 +.%) でこのうち課税対象被相続人数は約 11 万千人 (+.%) でした基礎控除額の引下げ等が行われ課税対象被相続人数が急増した 1 年から 1 年までの年間で課税対象被相続人数は1 万人程度増加しています [ 図表 1] また課税対象被相続人数の死亡者数に占める割合は 1 年に大幅上昇し以降も上昇が続き 1 年は.%(+.% ポイント ) でした [ 図表 ] [ 図表 1] 課税対象被相続人数と死亡者数の推移 ( 全国 ) ( 万人 ) ( 万人 ) 1 1 死亡者数 ( 右軸 ) ( 年分 ) [ 図表 ] 課税対象被相続人数の死亡者数に占める割合 ( 課税割合 ) の推移 ( 全国 ) 9 課税対象被相続人数 ( 左軸 ) 相続税の課税価格と税額は増加し税額は兆円超え 1 年中の相続税の課税価格は約 1 兆千億円 (+.%) で税額は約兆円 (+.1%) となりました [ 図表 ] これにより課税対象被相続人の1 人当たり課税価格は1 億,9 億円 (.1%) で前年とほぼ同額に 1 人当りの税額は1, 万円 (+.%) で基礎控除引下げ前である 1 年 (, 万円 ) の約割の水準となりました 1: 1 年 1 月 1 日 1 年 1 月 1 日に亡くなった人のうち相続や遺贈などにより財産を取得した人について相続税の申告状況をまとめたもの : 相続人に遺した相続財産が相続税の課税対象となった被相続人をこのレポートでは課税対象被相続人と表記しその人数を課税対象被相続人数とした : 課税対象被相続人数の死亡者数に占める割合を課税割合という [ 図表 ] 相続税の課税価格及び税額の推移 ( 全国 ) ( 兆円 ) 課税価格税額 ( 年分 ) ( 注 ) 図表 1 の死亡者数は厚生労働省政策統括官 ( 統計情報政策担当 ) 人口動態統計による図表 1 のデータ出所 : 国税庁平成 9 年 (1 年 ) 分の相続税の申告状況について ( 年分 ) 19, March みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

3 (1 年 ) 分の相続税申告状況を中心に相続財産の種類別では全ての財産が増加土地家屋が最も大きなウェイトを占めるものの現金預貯金等の増加が顕著相続財産価額をつの種類別にみると 1 年はすべての財産の価額が前年と比べ増加しています [ 図表 ] 株価上昇により有価証券の増加率が高水準 ( 前年比 +11.%) であるほか 1 年に急増した現金預貯金等も高水準の伸び (+.9%) です [ 図表 ] 1 年の現金預貯金等の急増は相続税の基礎控除額引下げ等によって土地家屋と現金預貯金等を相続財産とする一般的な家庭が課税対象となる可能性が高まったこと特に現金預貯金等はそのままの金額が相続財産として加算されることなどが影響したと考えられます一方財産種類別の構成比の推移をみると長期的には土地家屋は低下傾向にあるものの 1 年においても最も大きなウェイトを占めています [ 図表 ] 被相続人の高齢化が進むなか相続に係る法制度の見直しが進行中相続税の被相続人に占める歳以上の割合は 199 年の割弱から 1 年には割程度に拡大しており被相続人の高齢化が進んでいます [ 図表 ] また遺産分割に関する争いも増加傾向にあります [ 図表 ] 高齢化が進む配偶者の生活への配慮や相続をめぐる紛争防止の観点から配偶者居住権の新設や遺言制度の見直し等新たな相続法制の一部が施行済で今後も施行予定です ( 以上都市未来総合研究所秋田寛子 ) :1 年月に相続法制の見直しを内容とする民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律 ( 民法等の一部改正法 ) 遺言書を保管するサービスを行うこと等を内容とする法務局における遺言書の保管等に関する法律 ( 遺言書保管法 ) が成立した改正法は 19 年 1 月 1 日から年月日まで段階的に施行される [ 図表 ] 相続財産の種類別価額の推移 ( 全国 ) [ 図表 ] 相続税の申告からみた被相続人の年齢構成比の推移 ( 兆円 ) ( 年 ) 土地家屋有価証券現金預貯金等その他 % 1.%.% 歳以上,.9% 199.% 1.% 9.% 歳以上,.% 1.% 1.9% 歳以上, 9.% ( 年分 ).% 9 歳以下 ~9 歳 ~9 歳歳以上データ出所 : 財務省税制調査会説明資料 [ 資産課税 ( 相続税贈与税 ) について ]1 年月 1 日 [ 図表 ] 相続財産価額の財産種類別の構成比推移 ( 全国 ) [ 図表 ] 相続に関する遺産分割事件数の推移 ( 件 ) 1, 9 1, 1, 1,, ( 年分 ) 土地家屋有価証券現金預貯金等その他図表のデータ出所 : 国税庁平成 9 年 (1 年 ) 分の相続税の申告状況について ( 注 ) 家庭裁判所の遺産分割事件数は家事調停と審判の合計件数データ出所 : 最高裁判所司法統計各年号みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 19, March,,,, 1 1( 年 )

4 経済トレンドウォッチ景気の動向 ( 全国 ) 図 1 景気動向指数 ( 景気動向 :CI 指数 1 年 =) (11 月 ) C.9 B. A. A. 先行指数 B. 一致指数 C. 遅行指数 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月年年年年 9 年年 11 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年注 : 平成年 (1 年 ) 月分以降 CI 指数の基準年は年から 1 年に変更されたデータ出所 : 内閣府景気動向指数図景気ウオッチャーの景気判断指数 ( 景気の方向性 :DI 指数 ) (1 月 ) A. B. A. 景気の現状判断 DI B. 景気の先行き判断 DI 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月年年年年 9 年年 11 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年データ出所 : 内閣府景気ウォッチャー調査図企業の業況判断指数 ( 業況判断指数 : 業況 DI) 1(1) 1(1) 1() 1() (1 月 ) 月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月月月 9 月 1 月年 9 年年 11 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年全規模合計大企業中堅企業中小企業注 : 大企業は資本金億円以上中堅企業は資本金 1 億円以上億円未満中小企業は資本金千万円以上 1 億円未満 ( ) 内の数値は直近調査のヶ月後に関する予測値 ( 本稿は 19 年月を対象とする予測値 ) データ出所 : 日本銀行全国企業短期経済観測調査 ( 短観 ) データ概要図 1 景気動向指数の CI 指数 :CI 指数は景気の拡大後退の大きさやテンポを示す (CI: コンポジットインデックス ) 景気先行指数は景気一致指数より数ヶ月先行して動き景気を予知するための指数景気一致指数は実際の景気動向とほぼ一致して動き景気の現状を示す指数景気遅行指数は景気一致指数より数ヶ月遅れて動き景気の変化を確認する指数図景気ウオッチャーの景気判断指数 : 景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び街中の景気の現状や先行き (, ヶ月先 ) について景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数 (DI 指数 : = 変わらない横ばいより高い = 良くなるより低い = 悪くなる ) 図企業の業況判断指数 : 業況が良いと答えた企業の割合から悪いと答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの良いと悪いの回答割合が同じ場合はとなる 19, March みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

5 物価雇用金利等の動向 ( 全国 ) 図物価指数 (1 年 =) 1 (1 月 ) C1. A1. B99.1 A. 消費者物価指数 ( 生鮮食品を除く総合 ) B. 消費者物価指数 ( 民営家賃 ) 9 C. 国内企業物価指数 ( 総平均 ) 9 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月年年年年 9 年年 11 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年データ出所 : 総務省消費者物価指数日本銀行企業物価指数図雇用情勢 ( 完全失業率 : %) ( 有効求人倍率 : 倍 ). 1. (1 月 ) % 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月. 年年年年 9 年年 11 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年完全失業率有効求人倍率注 : 図の値は季節調整値完全失業率の 11 年月から月は岩手県宮城県福島県を除く全国の結果データ出所 : 総務省労働力調査厚生労働省職業安定業務統計図主要金利 (%/ 年 ) 月年 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月年年年 9 年年 11 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 1 年 (1 月 ) 長期固定金利型住宅ローン ( 返済期間年以下 ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) 長期プライムレート長期国債 ( 年物 ) 新発債流通利回りデータ出所 : 日本銀行金融経済統計日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料データ概要図消費者物価指数 : 全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数国内企業物価指数 : 企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数図完全失業率 : 労働力人口 (1 歳以上で働く意志をもつ人 ) に占める完全失業者の割合完全失業者は一定期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で実際に求職活動を行った人有効求人倍率 : 公共職業安定所で扱う求職者 1 人に対する求人数図長期固定金利型住宅ローン : 民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品フラットの借入金利の最高 ( 保証型は含まない年月以降は融資率が 9 割以下の場合 1 年月以降は融資率が 9 割以下新機構団信付きの場合 ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) : 個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利長期プライムレート : 民間金融機関が信用力の高い企業に資金を1 年以上貸付ける際の基準となる貸出金利長期国債新発債流通利回り : 金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り注記 : 図 1 から図はいずれも 19 年月 1 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 19, March

6 不動産市場トレンドウォッチ東京圏図 1 用途別平均地価 ( 基準地価の前年比 ) 東京区多摩地域横浜市川崎市さいたま市千葉市住宅地 1 年住宅地 1 年商業地 1 年商業地 1 年注 : 各年月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均データ出所 : 国土交通省都道府県地価調査図総人口の推移 ( 千人 ) 1,,, 年月 1 年月 1 年月,,.. 1 年月前年同月比増減率, 東京都区部東京都下横浜市川崎市さいたま市千葉市年月前年同月比増減率注 : 各年月 1 日現在の値データ出所 : 各都市の推計人口及び総務省公表資料図 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] 都下全国東京区 ( 多摩地域 ) 神奈川県埼玉県千葉県年月期 1 年月期 1 年月期 1 年月期前年同月比増減率 1 年月期前年同月比増減率注 : 各投資法人の 1 年月末までの決算資料によるデータ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要図 1 用途別平均地価 ( 公示価格基準地価 ) : 地価公示は一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準となる等により適正な地価の形成に寄与することを目的として国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回標準的な土地についての正常な価値を示すもの都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に基づき都道府県知事が毎年月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの図総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値国勢調査人口を基準としこれに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの図 NOI 評価額利回り :NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI ) の割合を示す図は地域別に物件毎 ( 賃料保証固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの 19, March みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

7 主要大都市 ( 札幌仙台名古屋京都大阪神戸福岡 ) 図用途別平均地価 ( 基準地価の前年比 ) 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市住宅地 1 年住宅地 1 年商業地 1 年商業地 1 年注 : 各年月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均データ出所 : 国土交通省都道府県地価調査図総人口の推移 ( 千人 ),,, 年月 1 年月 1 年月 1, 1,.. 1 年月前年同月比増減率札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市年月前年同月比増減率注 : 各年月 1 日現在の値データ出所 : 各都市の推計人口及び総務省公表資料図 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] ( 前年同期比 :% ポイント ) 政令指定都市札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市 1 年月期 1 年月期 1 年月期 1 年月期前年同月比増減率 1 年月期前年同月比増減率注 : 各投資法人の 1 年月末までの決算資料によるデータ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要図用途別平均地価 ( 公示価格基準地価 ) : 地価公示は一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準となる等により適正な地価の形成に寄与することを目的として国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回標準的な土地についての正常な価値を示すもの都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に基づき都道府県知事が毎年月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの図総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値国勢調査人口を基準としこれに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの図 NOI 評価額利回り :NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI ) の割合を示す図は地域別に物件毎 ( 賃料保証固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの注記 : 図 1 から図はいずれも 19 年月 1 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 19, March

8 地域別にみた相続の概況都道府県別に課税対象被相続人数 1 の死亡者数に対する割合 ( 課税割合 ) と課税対象被相続人数をみると課税割合は東京愛知神奈川が全国を大きく上回っています東京の課税割合は1.% 愛知は 1.9% 神奈川は 1.% で東京は人に1 人愛知は人に1 人神奈川は人に1 人が相続税の課税対象であり被相続人数も多いことがわかります [ 図表 1] 地域別に相続財産を土地家屋と土地家屋以外に分けてみると土地家屋価額の割合が大きいのは東京名古屋関東信越沖縄です一方それ以外の地域は相続財産価額に占める土地家屋価額の割合が相対的に小さいです [ 図表 ] 図表では三大都市圏の相続財産について時点を比較しました基礎控除額引下げ等が行われた後 1 年から 1 年にかけて土地家屋はすべての都市圏で増加しましたまた 1 年に急増した土地家屋以外の財産は現金預貯金等の増加を受け三大都市圏すべてで増加がみられます ( 以上都市未来総合研究所秋田寛子 ) 1: 相続人に遺した相続財産が相続税の課税対象となった被相続人をこのレポートでは課税対象被相続人と表記しその人数を課税対象被相続人数とした : 地域別は国税局所管別の区分 [ 図表 1] 都道府県別の課税割合と課税対象被相続人数課税対象被相続人数の死亡者数に占める割合(課税割合奈良京都静岡兵庫千葉埼玉大阪愛知神奈川全国ベース東京 [ 図表 ] 地域別 * の相続財産における土地家屋価額とその割合 ( 兆円 ) 1 東京* 図表図表の地域別は国税局所管別の区分 [ 図表 ] 三大都市圏の相続財産の種類別内訳の推移 ( 兆 ) 1 名古屋土地家屋価額土地家屋以外の価額土地家屋価額の割合関東信越大阪広島仙台福岡高松熊本金沢土地家屋以外土地家屋札幌沖縄全国ベース 1.9% )課税対象被相続人数,,,,, 1, 1, 1, 1,, ( 人 ) 不動産の仲介物件のご紹介売却のご依頼やご相談はこちらへお問合せ先国土交通大臣 () 第 9 号所属団体 : 一般社団法人不動産協会一般社団法人不動産流通経営協会公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟一般社団法人第二種金融商品取引業協会みずほ不動産販売株式会社ゆうゆうオーナーズクラブ事務局 - 東京都中央区日本橋 1--1 TEL.-- 図表 1 のデータ出所 : 国税庁各国税局平成 9 年 (1 年 ) 分の相続税の申告状況について図表のデータ出所 : 相続税の申告状況について各国税局の各年分 FAX ( 年 ) 東京名古屋大阪不動産マーケットレポート 19. 発行みずほ信託銀行株式会社不動産業務部 - 東京都中央区八重洲編集協力株式会社都市未来総合研究所 - 東京都中央区日本橋 -- 日本橋プラザビル 11 階本資料は参考情報の提供を目的とするものです当行は読者に対し本資料における法律税務会計上の取扱を助言推奨もしくは保証するものではありません本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますがその正確性と完全性客観性については当行および都市未来総合研究所は責任を負いません本資料に掲載した記事の無断複製無断転載を禁じます

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mizuho-REMR CC.indd 5 May,2014 地価公示にみる大都市圏の地価動向 2 経済トレンドウォッチ 4 不動産市場トレンドウォッチ 6 東京 23 区及び周辺都市における地価変動指数の推移 8 本レポートに関するお問い合わせ先みずほ信託銀行株式会社不動産業務部夏目和宏 TEL.03-3274-79( 代表 ) 三大都市圏の地価は 6 年ぶりに上昇へ図表 1 用途圏域別の地価変動率 ( ) 図表 2 用途圏域別の地価変動率