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たつぞうかみいしづ
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1 9 September,217 不動産マーケットレポート加速度的に増加する東京圏の外国人人口 2 経済トレンドウォッチ 4 不動産市場トレンドウォッチ 6 都区部の賃貸住宅市場と外国人人口 8 本レポートに関するお問い合わせ先みずほ信託銀行株式会社不動産業務部金子伸幸 TEL ( 代表 ) 熊本地震で被災された皆様に御見舞いを申し上げます被災された地域が一刻も早く復興できますよう心よりお祈り申し上げます

2 加速度的に増加する東京圏の外国人人口 217 年の全国の人口 1 は対前年で減少したものの外国人の人口は増加しました東京圏 2 の外国人の増加数は全国の半数近くを占め増加率 3 は上昇しています本稿では増加する東京圏の外国人人口の状況について概観します東京圏の外国人の増加数は全国の半数近くを占め増加率は上昇 217 年の全国の人口は前年比 15.9 万人減 (.1%) の 1 億 2,791 万人でしたただし全国で外国人は 14.9 万人増加し日本人の 3.8 万人の減少を補うかたちとなりました [ 図表 1] 全国の外国人の増加の半数近い 7.2 万人が東京圏での増加でした名古屋圏 4 5 大阪圏では外国人の増加に対し日本人は減少しましたが東京圏は外国人日本人ともに増加しました三大都市圏以外では北海道香川県佐賀県宮崎県沖縄県の外国人の増加率が前年比 % を超える水準でした東京圏の中では神奈川県埼玉県千葉県の外国人の増加が各県の人口の増加の約 6 割を占めました [ 図表 2] 東京圏では全体の 4 割が外国人による増加でした東京圏の日本人外国人の人口はともに近年増加傾向ですが [ 図表 3] 特に外国人人口は加速度的に増加しています [ 図表 4] 1: 1 日時点の住民基本台帳人口で日本人住民と外国人住民の総計 2: 東京都神奈川県千葉県埼玉県 3: 当年人口前年人口 1で算定 4: 愛知県岐阜県三重県 5: 大阪府兵庫県京都府奈良県 6: 図表 1および 2 5は各年の 1 日時点で比較した [ 図表 1] 全国と 3 大都市圏の人口増減数 ( 年 ) 6 [ 図表 3] 東京圏の人口推移 ( 万人 ) ( 万人 ) ( 万人 ) 3,6 外国人人口 ( 左軸 ) 95 3,58 9 3,56-85 日本人人口 3,54 ( 右軸 ) , 日本人増減数外国人増減数全国東京圏名古屋圏大阪圏 ,5 3, ( 年 ) ( 各年 1 日時点 ) [ 図表 2] 東京圏の人口増減数等 ( 年 ) 6 [ 図表 4] 東京圏の人口の対前年増加率 ( 万人 ) (%) 東京都神奈川県埼玉県千葉県東京圏外国人増減数 ( 左軸 ) 日本人増減数 ( 左軸 ) 外国人増加数 /( 外国人増加数 + 日本人増加数 )( 右軸 ) 図表 1 4 のデータ出所 : 総務省住民基本台帳に基づく人口人口動態及び世帯数調査 2 217, September みずほ信託銀行不動産マーケットレポート (%) 外国人人口増加率日本人人口増加率 ( 年 ) ( 各年 1 日時点 )

3 主にアジア各国からの留学生や若年労働者等が増加東京圏の市区町村別外国人増加数は横浜市等の政 7 令指定都市や江戸川区等の都心 3 区以外の区部等が上位です [ 図表 5] 横浜市の増加数が最上位である要因は東京圏の市区町村の中で外国人人口が最も多くアジアや南米等から日本に定住した外国人が家族や知人を呼び寄せていること近年中国やベトナム等からの留学生が増加していること等とみられます年齢階級別人口は 4 歳代が多い日本人と異なり外国人は 2 歳代の若年層が多い構成です [ 図表 6] 増加数に占める国籍地域別割合はアジアが 9 割を超し (37% が中国 ) 北米は 1.7% ヨーロッパは 3.6% に留まります [ 図表 7] 8 同じく増加数を在留資格別にみると留学の割合が [ 図表 5] 東京圏の市区町村別外国人人口増加数上位 ( 年 ) 6 上位都道府県名市区町村名年 ( 参考 )217 年増加数 ( 人 ) 人口 ( 人 ) 1 神奈川県横浜市 5,161 86,584 2 東京都江戸川区 2,714 3,827 3 神奈川県川崎市 2,714 35,75 4 東京都新宿区 2,65 41,235 5 東京都豊島区 2,52 27,6 6 東京都板橋区 2,52 22,667 7 埼玉県川口市 2,348 29,989 8 東京都葛飾区 2,223 18,768 9 東京都北区 1,943 19,552 東京都足立区 1,876 27,417 [ 図表 6] 東京圏の年齢階級別人口 (217 年 1 日現在 ) 日本人歳以上 95~99 9~94 男女 85~89 8~84 75~79 7~74 65~69 6~64 55~59 5~54 45~49 4~44 35~39 3~34 25~29 2~24 15~19 ~14 5~9 ~4 歳 ( 万人 ) 近年国内の大学等では留学生と日本人学生が共に暮らす混住型の国際学生寮の設置を積極的に進めており留学生の受入態勢はさらに整っていくとみられます 7: 千代田区中央区港区の 3 区 8: 技術人文知識国際業務の例は機械工学等の技術者通訳デザイナー私企業の語学教師など家族滞在とは在留資格をもって在留する者の扶養を受ける場合で配偶者又は子に限る 9: 法務省入国管理局では外国人の受入れを促進するため 215 年から中学生小学生の留学生への在留資格留学の付与や企業等のニーズに柔軟に対応するための業務に必要な知識の区分の撤廃 ( 包括的な在留資格技術人文知識国際業務への一本化 ) 等を行っている [ 図表 7] 東京圏の外国人人口増加数の国籍地域別割合オセアニア.5% 北米 1.7% ヨーロッパ 3.6% アジア ( 中国 ) 37.2% アジア ( 中国以外 ) 55.3% 南米.9% アフリカ.9% 215 年 12 月から 216 年 12 月の増加数の割合 ( 無国籍を除く ) [ 図表 8] 東京圏の外国人人口増加数の在留資格別割合その他 23% ( 以上都市未来総合研究所丸山直樹 ) 26% で最も多く次いで永住者とともに技術人文知識国際業務が19% で続きます [ 図表 8] 入国管理局では外国人の受入れを促進するための留学や企業のニーズに柔軟に対応する措置 9 を講じており外国人人口増加の背景のひとつとなっている可能性がありますなお家族滞在 14% 技術人文知識国際業務 19% 留学 26% 永住者 19% 215 年 12 月から 216 年 12 月の増加数の割合図表 7 8 のデータ出所 : 法務省在留外国人統計外国人歳以上 95~99 9~94 男女 85~89 8~84 75~79 7~74 65~69 6~64 55~59 5~54 45~49 4~44 35~39 3~34 25~29 2~24 15~19 ~14 5~9 ~4 歳 ( 万人 ) 図表 5 6 のデータ出所 : 総務省住民基本台帳に基づく人口人口動態及び世帯数調査みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 217, September 3

4 経済トレンドウォッチ景気の動向 ( 全国 ) 図 1 景気動向指数 ( 景気動向 :CI 指数 2 年 =) (5 月 ) C114.7 B113.2 A8.1 A. 先行指数 B. 一致指数 C. 遅行指数 7 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 2 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年注 : 平成 29 年 (217 年 )分以降中小企業出荷指数 ( 製造業 ) 公表休止のため景気動向指数の一致指数採用系列は指標から9 指標に変更されたデータ出所 : 内閣府景気動向指数図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ( 景気の方向性 :DI 指数 ) B51.5 A49.9 A. 景気の現状判断 DI B. 景気の先行き判断 DI 図 3 25 年 26 年 27 年 28 年企業の業況判断指数 29 年 2 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年データ出所 : 内閣府景気ウォッチャー調査 ( 業況判断指数 : 業況 DI) 3 2(16) 2 16(11) 12(8) 7(4) 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 27 年 28 年 29 年 2 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年全規模合計大企業中堅企業中小企業注 : 大企業は資本金億円以上中堅企業は資本金 1 億円以上億円未満中小企業は資本金 2 千万円以上 1 億円未満 ( ) 内の数値は直近調査の 3 ヶ月後に関する予測値 ( 本稿は 217 年 9 月を対象とする予測値 ) データ出所 : 日本銀行全国企業短期経済観測調査 ( 短観 ) データ概要図 1 景気動向指数の CI 指数 :CI 指数は景気の拡大後退の大きさやテンポを示す (CI: コンポジットインデックス ) 景気先行指数は景気一致指数より数ヶ月先行して動き景気を予知するための指数景気一致指数は実際の景気動向とほぼ一致して動き景気の現状を示す指数景気遅行指数は景気一致指数より数ヶ月遅れて動き景気の変化を確認する指数図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 : 景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び街中の景気の現状や先行き ( 2, 3 ヶ月先 ) について景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数 (DI 指数 :5 = 変わらない横ばい 5より高い = 良くなる 5より低い = 悪くなる ) 図 3 企業の業況判断指数 : 業況が良いと答えた企業の割合から悪いと答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの良いと悪いの回答割合が同じ場合はとなる 4 217, September みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

5 物価雇用金利等の動向 ( 全国 ) 図 4 物価指数 (215 年 =) A.2 B99.3 C98.4 A. 消費者物価指数 ( 生鮮食品を除く総合 ) B. 消費者物価指数 ( 民営家賃 ) C. 国内企業物価指数 ( 総平均 ) 図年 26 年雇用情勢 27 年 28 年 29 年 2 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年データ出所 : 総務省消費者物価指数日本銀行企業物価指数 ( 完全失業率 : %) 8. ( 有効求人倍率 : 倍 ) 完全失業率 %.4 有効求人倍率年 26 年 27 年 28 年 29 年 2 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年.2 注 : 図の値は季節調整値完全失業率の 211 年 3 月から 8 月は岩手県宮城県福島県を除く全国の結果データ出所 : 総務省労働力調査厚生労働省職業安定業務統計図 6 主要金利 (%/ 年 ) 年 26 年 27 年 28 年 29 年 2 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年長期固定金利型住宅ローン ( 返済期間 2 年以下 ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) 長期プライムレート長期国債 ( 年物 ) 新発債流通利回りデータ出所 : 日本銀行金融経済統計日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料データ概要図 4 消費者物価指数 : 全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数国内企業物価指数 : 企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数図 5 完全失業率 : 労働力人口 (15 歳以上で働く意志をもつ人 ) に占める完全失業者の割合完全失業者は一定期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で実際に求職活動を行った人有効求人倍率 : 公共職業安定所で扱う求職者 1 人に対する求人数図 6 長期固定金利型住宅ローン : 民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品フラット 35 の借入金利の最高 ( 保証型は含まない ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) : 個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利長期プライムレート : 民間金融機関が信用力の高い企業に資金を1 年以上貸付ける際の基準となる貸出金利長期国債新発債流通利回り : 金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り注記 : 図 1 から図 6 はいずれも 217 年 7 月 31 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 217, September 5

6 不動産市場トレンドウォッチ東京圏図 1 用途別平均地価 ( 公示地価の前年比 ) (%) 住宅地 216 年東京 23 区多摩地域横浜市川崎市さいたま市千葉市住宅地 217 年商業地 216 年商業地 217 年注 : 各年 1 日現在の地価の対前年変動率の平均データ出所 : 国土交通省地価公示図 2 総人口の推移 ( 千人 ) (%) 12,, 8, 年 4 月 216 年 4 月 217 年 4 月 6, 4, 年 4 月前年同月比増減率 2, 東京都区部東京都下横浜市川崎市さいたま市千葉市年 4 月前年同月比増減率注 : 各年 4 月 1 日現在の値データ出所 : 各都市の推計人口及び総務省公表資料図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] (%) ( 前年同期比 :% ポイント ) 都下全国東京 23 区 ( 多摩地域 ) 神奈川県埼玉県千葉県 214 年 12 月期 215 年 12 月期 216 年 12 月期 215 年 12 月期前年同月比増減率 216 年 12 月期前年同月比増減率注 : 各投資法人の 216 年 12 月末までの決算資料によるデータ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要図 1 用途別平均地価 ( 公示価格基準地価 ) : 地価公示は一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準となる等により適正な地価の形成に寄与することを目的として国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回標準的な土地についての正常な価値を示すもの都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に基づき都道府県知事が毎年 7 月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの図 2 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値国勢調査人口を基準としこれに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの図 3 NOI 評価額利回り :NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI ) の割合を示す図は地域別に物件毎 ( 賃料保証固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの 6 217, September みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

7 主要大都市 ( 札幌仙台名古屋京都大阪神戸福岡 ) 図 4 用途別平均地価 ( 公示地価の前年比 ) (%) 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市住宅地 216 年住宅地 217 年商業地 216 年商業地 217 年注 : 各年 1 日現在の地価の対前年変動率の平均データ出所 : 国土交通省地価公示図 5 総人口の推移 ( 千人 ) (%) 3, 2,5 2, 年 4 月 216 年 4 月 217 年 4 月 1,5 1, 年 4 月前年同月比増減率 5 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市年 4 月前年同月比増減率注 : 各年 4 月 1 日現在の値データ出所 : 各都市の推計人口及び総務省公表資料図 6 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] (%) ( 前年同期比 :% ポイント ) 政令指定都市札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市 214 年 12 月期 215 年 12 月期 216 年 12 月期 215 年 12 月期前年同月比増減率 216 年 12 月期前年同月比増減率注 : 各投資法人の 216 年 12 月末までの決算資料によるデータ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要図 4 用途別平均地価 ( 公示価格基準地価 ) : 地価公示は一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準となる等により適正な地価の形成に寄与することを目的として国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回標準的な土地についての正常な価値を示すもの都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に基づき都道府県知事が毎年 7 月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの図 5 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値国勢調査人口を基準としこれに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの図 6 NOI 評価額利回り :NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI ) の割合を示す図は地域別に物件毎 ( 賃料保証固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの注記 : 図 1 から図 6 はいずれも 217 年 7 月 31 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 217, September 7

8 都区部の賃貸住宅市場と外国人人口ケン不動産投資顧問が公表した都区部 9 区 1 の賃貸住宅市場報告によると一般賃貸住宅の空室率が一段と改善する中高級賃貸住宅の空室率の改善は停滞し同賃料は215 年度から 216 年度期初にかけて上昇したもののその後は下落傾向です [ 図表 1] 217 年の都区部 9 区の外国人人口は増加しており人口および増加数は新宿区が高水準です [ 図表 2] 一方先進 6ヶ国 2 の外国人人口は港区が高水準で港区における先進 6ヶ国の外国人はファンドバブル期に増加し 28 年のリーマンショック後に減少 217 年も対前年で減少しています [ 図表 3] 外国人は全体として増加傾向ですがファンドバブル期に多かった外資系証券会社等による高額所得者の国内への転勤等は限定的とみられます ( 以上都市未来総合研究所丸山直樹 ) 1: 千代田区港区品川区大田区文京区新宿区渋谷区世田谷区目黒区 2 : アメリカイギリスフランスドイツイタリアカナダ 3: 図表 2 3の外国人人口は 212 年までは外国人登録者数 213 年から住民基本台帳人口 ( 各年 1 日時点 ) [ 図表 1] 都区部 9 区の空室率と賃料の推移一般賃貸住宅 ( 円 / 坪 ) (%) 15, 6.5 ( 円 / 坪 ) 16,5 高級賃貸住宅 (%) 8. 14, , , , , , , , ,5 12, 平均成約賃料坪単価第 1 四半期第 2 四半期第 3 四半期第 4 四半期 215 年度空室率第 1 四半期第 2 四半期第 3 四半期第 4 四半期 216 年度 [ 図表 2] 都区部 9 区の外国人人口 3 3 (216 年 217 年 ) [ 図表 3] 先進 6ヶ国の外国人人口 ( 万人 ) ( 人 ) 千港区新宿区文京区品川区代田区データ出所 : 総務省住民基本台帳に基づく人口人口動態及び世帯数調査目黒区216 年の外国人人口 : 左軸 217 年の外国人人口 : 左軸増減数 ( ): 右軸渋谷区大田区不動産の仲介物件のご紹介売却のご依頼やご相談はこちらへ世田谷区データ出所 : ケン不動産投資顧問株式会社 KEN Residential Market Report 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 14, 13,5 ( 人 ) 6, 5, 4, 3, 2, 1, 千平均成約賃料坪単価第 1 四半期第 2 四半期第 3 四半期第 4 四半期 215 年度港区新宿区文京区品川区目黒区大田区世田谷区代田区渋谷区都区部 9 区の 217 年 ( 人 ) 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 空室率第 1 四半期第 2 四半期第 3 四半期第 4 四半期 216 年度港区の 2 年 ~217 年データ出所 : 東京都東京都の統計 : 外国人人口 , ( 年 ) お問合せ先宅地建物取引業 : 届出第 2 号所属団体 : 一般社団法人不動産協会一般社団法人不動産流通経営協会公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟みずほ信託銀行株式会社不動産マーケットレポート発行みずほ信託銀行株式会社不動産業務部東京都中央区八重洲編集協力株式会社都市未来総合研究所 3-27 東京都中央区日本橋日本橋プラザビル 11 階本資料は参考情報の提供を目的とするものです当行は読者に対し本資料における法律税務会計上の取扱を助言推奨もしくは保証するものではありません本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますがその正確性と完全性客観性については当行および都市未来総合研究所は責任を負いません本資料に掲載した記事の無断複製無断転載を禁じます

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mizuho-REMR CC.indd 5 May,2014 地価公示にみる大都市圏の地価動向 2 経済トレンドウォッチ 4 不動産市場トレンドウォッチ 6 東京 23 区及び周辺都市における地価変動指数の推移 8 本レポートに関するお問い合わせ先みずほ信託銀行株式会社不動産業務部夏目和宏 TEL.03-3274-79( 代表 ) 三大都市圏の地価は 6 年ぶりに上昇へ図表 1 用途圏域別の地価変動率 ( ) 図表 2 用途圏域別の地価変動率