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はすなみやくぼ
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1 12 December,218 不動産マーケットレポート賃貸住宅の売買取引額は全国で減少するも東京都内は比較的堅調に推移 2 経済トレンドウォッチ 4 不動産市場トレンドウォッチ 6 東京都内の賃貸住宅の運用状況は好調に推移 8 本レポートに関するお問い合わせ先みずほ信託銀行株式会社不動産業務部金子伸幸 TEL ( 代表 )

2 賃貸住宅の売買取引額は全国で減少するも 218 年度上期の賃貸住宅等 1 ( 以下賃貸住宅といいます ) の売買取引額 ( 全国 ) 2 は 1,13 億円で 217 年度下期以降 2 期連続 ( 前期比 ) で減少しました一方東京都内の売買額は 216 年度下期以降前年同期比で増加が続き堅調に推移しています全国の賃貸住宅の売買額は減少 218 年度上期 (218 年 4 月 218 年 9 月 ) に公表された上場企業等による国内の賃貸住宅の売買取引額は 1,13 億円となり 217 年度下期以降 2 期連続 ( 前期比 ) で減少しました [ 図表 1] 前年同期比では 73.3% の減少となりましたが前年同期の取引額から外資系法人の一括取得 ( 約 2,6 億円 ) を除くと 28.3% の減少にとどまりますまた前々年同期 (216 年度上期 ) の993 億円は上回る水準でした買主セクター別にみた前年同期からの減少額は 1 外資系法人が前記の一括取得を除いても 461 億円で最大となり次いで 2SPC 私募 REIT 等が156 億円でした一方 3 J-REITは341 億円増加しました 1 外資系法人では 217 年度上期に複数物件の一括取得が 6 件あり 4 件が 1 億円以上の取引でしたしかし 218 年度上期は一括取得が 1 件 ( 約 195 億円 ) にとどまりました 1: 主に一棟の賃貸マンションで寮社宅を含む 2: 本稿の不動産取引に係る実績データは都市未来総合研究所の不動産売買実態調査による時点は公表日ベース不動産売買実態調査は上場有価証券の発行者の会社情報の適時開示等に関する規則 ( 適時開示規則 ) に基づき東京証券取引所に開示される固定資産の譲渡または取得などに関する情報や新聞などに公表された情報から上場企業等が譲渡取得した土地建物の売主や買主所在地面積売却額譲渡損益売却理由などについてデータ ( 概数の事例も含む ) を集計分析したもの情報開示後の追加変更等に基づいて既存データの更新を適宜行っており過日または後日の公表値と相違する場合があるまた本稿の集計では海外所在の物件は除いている [ 図表 1] 全国の賃貸住宅の売買取引額の推移 ( 買主別 ) [ 図表 3]J-REIT による賃貸住宅の取得額の推移 ( 全国 ) ( 億円 ) 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 不明外資系法人公共等その他その他の事業法人等不動産建設 SPC 私募 REIT 等 J-REIT 上下上下上下上下上下上下上下上下上下上 ( 期 ) ( 年度 ) ( 億円 ) 1,2 [ 図表 2]SPC 私募 REIT 等による賃貸住宅の取得額の推移 ( 全国 ) [ 図表 4] 東証 REIT 住宅指数の推移 ( 億円 ) , ,7 2,65 2,6 2, 年度上期 217 年度下期 218 年度上期年度上期 217 年度下期 218 年度上期 J-REIT の物件入れ替え等に伴う売却 (SPC による取得 ) 私募 REIT の運用開始による取得 J-REIT や私募 REIT のブリッジファンドによる取得その他 ( 中長期の運用等を目的とした SPC による取得 ) 2,5 2,45 2,4 2,35 2,3 2,25 (月図表 1 3 のデータ出所 : 都市未来総合研究所不動産売買実態調査図表 4 のデータ出所 : 東京証券取引所東証 REIT 指数 2,2 /年)2 218, December みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

3 東京都内は比較的堅調に推移 2 SPC 私募 REIT 等では J-REITや私募 REITのブリッジファンド 3 による取得とみられる取引が 217 年度上期には 2 億円超ありましたが 217 年度下期は1 億円を下回り 218 年度上期にはみられませんでした 217 年度下期に伸長した J-REITの物件入れ替え等に伴うSPC への売却や私募 REITの運用開始による取得も 218 年度上期は減少しました 3J-REITでは 217 年度上期に毎年分配型投信の売り越しが続いたこと等により下落した投資口価格が 217 年度下期以降に上昇したこと等により公募増資による物件取得が増加し 217 年度下期や 218 年度上期は 217 年度上期と比べ取得額が増加しました [ 図表 3 図表 4] 東京都内の売買額は堅調に推移全国の売買が低調な一方で東京都内の218 年度上期の賃貸住宅の売買額は前年同期比 66% 増となり 216 年度下期以降増加が続いています [ 図表 5] また [ 図表 5] 賃貸住宅の売買取引額の前年同期比 ( 全国都内 ) 35 3 全国都内上期下期上期下期上期下期上期下期上期 ( 年度 ) 期216 年度下期以降前年同期比で拡大傾向で推移しています [ 図表 6] 都内物件の買主別割合 (218 年度上期 ) は外資系法人が49% で最も多く次いで J-REITが39% で上位 2 セクターで全体の9 割近くを占めます [ 図表 7] 218 年度上期に外資系法人が取得した事例の買主は北米およびアジアの投資家で 5 月に米国の年金系の投資家が港区や世田谷区等で一括取得した6 物件このように全国では外資系法人による取得が減少した一方東京都内では堅調に推移しました P8では売買が堅調であった東京都内の賃貸住宅の運用状況について紹介します 3:J-REITなどが売主と買主( 主にJ-REIT) の売買希望時期のギャップを調整するために一時的に不動産を保有する私募ファンドの一種 ( 億円 ) 5, 1 都外売買額 4,5 都内売買額 9 4, 都内比率 ( 都内売買額 /( 都内売買額 + 都外売買額 )) 期売買額のうち東京都内の比率は 8 3,5 7 3, 6 2,5 5 2, 4 1,5 3 1, 上 ( 約 195 億円 ) が最大の取引でした [ 図表 8] [ 図表 6] 全国の賃貸住宅の売買取引額の推移 ( 地域別 ) ( 注 ) 地域が特定できない額は除く ( 年度 ) 上下期上期下期上期下期( 以上都市未来総合研究所丸山直樹 ) 上期下期上期下期上期下期上期下期上期下期上期下期[ 図表 7] 218 年度上期の買主別取得額および割合 ( 都内 ) 外資系法人 32 億円 49% その他の事業法人等 28 億円 5% J-REIT 24 億円 39% SPC 私募 REIT 等 26 億円 4% 不動産建設 18 億円 3% [ 図表 8]218 年度上期の外資系法人の取得事例公表時期買主図表 5 7のデータ出所 : 都市未来総合研究所不動産売買実態調査図表 8の出所 : ニュースリリース新聞等の公表資料に基づき都市未来総合研究所作成みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 218, December 売主物件所在地物件概要芝浦ふ頭駅徒歩 4 分港区の賃貸マンション (217 年竣工 ) 米国の年金国内の不動産 218 年保険組合の三軒茶屋駅徒歩 1 分ファンド運用会 5 月不動産投資世田谷区の賃貸マンション社のSPC 会社 (24 年竣工 ) 他賃貸住宅 4 棟 ( すべて新築物件 ) 売買金額 195 億 9 万円概要全米教職員年金保険組合の不動産投資会社が欧州機関投資家とともに東京都内で賃貸住宅投資を開始左記 6 物件で運用を開始し将来は運用資産総額 (AUM)1 億円規模をめざしている 3

4 経済トレンドウォッチ景気の動向 ( 全国 ) 図 1 景気動向指数 ( 景気動向 :CI 指数 21 年 =1) (8 月 ) C117.3 B115.1 A18.6 A. 先行指数 B. 一致指数 C. 遅行指数 7 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年注 : 平成 29 年 (217 年 )1 月分以降中小企業出荷指数 ( 製造業 ) 公表休止のため景気動向指数の一致指数採用系列は 1 指標から9 指標に変更されたデータ出所 : 内閣府景気動向指数図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ( 景気の方向性 :DI 指数 ) B5.7 A47.3 A. 景気の現状判断 DI B. 景気の先行き判断 DI 図月 25 年 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年企業の業況判断指数データ出所 : 内閣府景気ウォッチャー調査 ( 業況判断指数 : 業況 DI) 3 21(2) (14) 15(12) 12(7) 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年全規模合計大企業中堅企業中小企業注 : 大企業は資本金 1 億円以上中堅企業は資本金 1 億円以上 1 億円未満中小企業は資本金 2 千万円以上 1 億円未満 ( ) 内の数値は直近調査の 3 ヶ月後に関する予測値 ( 本稿は 218 年 12 月を対象とする予測値 ) データ出所 : 日本銀行全国企業短期経済観測調査 ( 短観 ) データ概要図 1 景気動向指数の CI 指数 :CI 指数は景気の拡大後退の大きさやテンポを示す (CI: コンポジットインデックス ) 景気先行指数は景気一致指数より数ヶ月先行して動き景気を予知するための指数景気一致指数は実際の景気動向とほぼ一致して動き景気の現状を示す指数景気遅行指数は景気一致指数より数ヶ月遅れて動き景気の変化を確認する指数図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 : 景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び街中の景気の現状や先行き ( 2, 3 ヶ月先 ) について景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数 (DI 指数 :5 = 変わらない横ばい 5より高い = 良くなる 5より低い = 悪くなる ) 図 3 企業の業況判断指数 : 業況が良いと答えた企業の割合から悪いと答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの良いと悪いの回答割合が同じ場合はとなる 4 218, December みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

5 物価雇用金利等の動向 ( 全国 ) 図 4 物価指数 (215 年 =1) C12. A11.3 B99.1 A. 消費者物価指数 ( 生鮮食品を除く総合 ) B. 消費者物価指数 ( 民営家賃 ) 95 C. 国内企業物価指数 ( 総平均 ) 図月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年雇用情勢データ出所 : 総務省消費者物価指数日本銀行企業物価指数 ( 完全失業率 : %) ( 有効求人倍率 : 倍 ) % 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月.2 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年完全失業率有効求人倍率注 : 図の値は季節調整値完全失業率の 211 年 3 月から 8 月は岩手県宮城県福島県を除く全国の結果データ出所 : 総務省労働力調査厚生労働省職業安定業務統計図 6 主要金利 (%/ 年 ) 月 25 年 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年長期固定金利型住宅ローン ( 返済期間 2 年以下 ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) 長期プライムレート長期国債 (1 年物 ) 新発債流通利回りデータ出所 : 日本銀行金融経済統計日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料データ概要図 4 消費者物価指数 : 全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数国内企業物価指数 : 企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数図 5 完全失業率 : 労働力人口 (15 歳以上で働く意志をもつ人 ) に占める完全失業者の割合完全失業者は一定期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で実際に求職活動を行った人有効求人倍率 : 公共職業安定所で扱う求職者 1 人に対する求人数図 6 長期固定金利型住宅ローン : 民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品フラット 35 の借入金利の最高 ( 保証型は含まない 21 年 4 月以降は融資率が 9 割以下の場合 217 年 1 月以降は融資率が 9 割以下新機構団信付きの場合 ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) : 個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利長期プライムレート : 民間金融機関が信用力の高い企業に資金を1 年以上貸付ける際の基準となる貸出金利長期国債新発債流通利回り : 金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り注記 : 図 1 から図 6 はいずれも 218 年 11 月 1 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 218, December 5

6 不動産市場トレンドウォッチ東京圏図 1 用途別平均地価 ( 基準地価の前年比 ) 東京 23 区多摩地域横浜市川崎市さいたま市千葉市住宅地 217 年住宅地 218 年商業地 217 年商業地 218 年注 : 各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均データ出所 : 国土交通省都道府県地価調査図 2 総人口の推移 ( 千人 ) 12, 1, 8, 年 4 月 217 年 4 月 218 年 4 月 6, 4, 年 4 月前年同月比増減率 2, 東京都区部東京都下横浜市川崎市さいたま市千葉市年 4 月前年同月比増減率注 : 各年 4 月 1 日現在の値データ出所 : 各都市の推計人口及び総務省公表資料図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] 都下全国東京 23 区 ( 多摩地域 ) 神奈川県埼玉県千葉県年 3 月期 217 年 3 月期 218 年 3 月期 217 年 3 月期前年同月比増減率 218 年 3 月期前年同月比増減率注 : 各投資法人の 218 年 3 月末までの決算資料によるデータ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要図 1 用途別平均地価 ( 公示価格基準地価 ) : 地価公示は一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準となる等により適正な地価の形成に寄与することを目的として国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回標準的な土地についての正常な価値を示すもの都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に基づき都道府県知事が毎年 7 月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの図 2 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値国勢調査人口を基準としこれに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの図 3 NOI 評価額利回り : NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI ) の割合を示す図は地域別に物件毎 ( 賃料保証固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの 6 218, December みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

7 主要大都市 ( 札幌仙台名古屋京都大阪神戸福岡 ) 図 4 用途別平均地価 ( 基準地価の前年比 ) 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市住宅地 217 年住宅地 218 年商業地 217 年商業地 218 年注 : 各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均データ出所 : 国土交通省都道府県地価調査図 5 総人口の推移 ( 千人 ) 3, 2,5 2, 年 4 月 217 年 4 月 218 年 4 月 1,5 1, 年 4 月前年同月比増減率 5 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市年 4 月前年同月比増減率注 : 各年 4 月 1 日現在の値データ出所 : 各都市の推計人口及び総務省公表資料図 6 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] ( 前年同期比 :% ポイント ) 政令指定都市札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市 216 年 3 月期 217 年 3 月期 218 年 3 月期 217 年 3 月期前年同月比増減率 218 年 3 月期前年同月比増減率注 : 各投資法人の 218 年 3 月末までの決算資料によるデータ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要図 4 用途別平均地価 ( 公示価格基準地価 ) : 地価公示は一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準となる等により適正な地価の形成に寄与することを目的として国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回標準的な土地についての正常な価値を示すもの都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に基づき都道府県知事が毎年 7 月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの図 5 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値国勢調査人口を基準としこれに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの図 6 NOI 評価額利回り : NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI ) の割合を示す図は地域別に物件毎 ( 賃料保証固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの注記 : 図 1 から図 6 はいずれも 218 年 11 月 1 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 218, December 7

8 下下下下下下下下下下下下下下下上期( 年 ) 期期期期期期期期上期( 年 ) 期期期期期下下下下下下下下下上期( 年 ) 期期期期期期期期東京都内の賃貸住宅の運用状況は好調に推移東京都内 ( 以下都内という ) の賃貸住宅 (J-REIT 物件 ) の稼働率 1 は 218 年上期 2 に 98% に近い水準まで上昇し貸室賃料収入単価 3 は 216 年下期から前期比で増加が継続しています [ 図表 1 図表 2] 都 4 内のうち都心 5 区以外では稼働率が都内を上回り 98.1% まで上昇しました都心 5 区では貸室賃料収入単価が前期比.8% 増の 14,116 円 / 坪で都内の.3% 増を上回る上昇でした稼働率や賃料の上昇等を背景に 218 年上期の都内の NOI 利回り 5 は 4.9%( 都心 5 区 4.4% 都内のうち都心 5 区以外 5.1%) まで上昇しています [ 図表 3] 都内の賃貸住宅の運用状況は好調に推移しています ( 以上都市未来総合研究所丸山直樹 ) [ 図表 1] 都内の賃貸住宅の平均稼働率 (J-REIT 物件 ) [ 図表 3] 都内の賃貸住宅の平均 NOI 利回り (J-REIT 物件 ) 都内都内のうち都心 5 区都内のうち都心 5 区以外期29 上期21 上期211 上期212 上期213 上都内都内のうち都心 5 区都内のうち都心 5 区以外上下上下上下上期期期期期期期期期29 上期21 上期211 上期212 上期213 上期214 上期215 上期216 上期217 上期218 [ 図表 2] 都内の賃貸住宅の平均貸室賃料収入単価 (J-REIT 物件 ) ( 円 / 月坪 ) 16, 15, 14, 13, 12, 11, 都内都内のうち都心 5 区都内のうち都心 5 区以外 1:J-REIT で稼働率を連続して開示している 171 物件の平均値貸室賃料収入単価 NOI 利回りも同様に連続して開示している 143 物件 171 物件の平均値 2: 公表データの関係上 P2 P3 と異なり暦年ベースで集計 3: 貸室賃料収入 ( 賃貸可能面積平均稼働率 ) 運用中の物件の賃料水準を算定したもので新規契約時の成約賃料とは異なる 4: 千代田区中央区港区新宿区渋谷区 5: 当期 NOI ( 物件収益 - 物件支出 ) 物件取得額を年換算した 1, 期29 上期21 上期211 上期212 上期213 上期214 上期215 上期216 上期217 上期218 図表 1 3 のデータ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA 不動産の仲介物件のご紹介売却のご依頼やご相談はこちらへお問合せ先宅地建物取引業 : 届出第 2 号所属団体 : 一般社団法人不動産協会一般社団法人不動産流通経営協会公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟みずほ信託銀行株式会社不動産マーケットレポート発行みずほ信託銀行株式会社不動産業務部東京都中央区八重洲編集協力株式会社都市未来総合研究所東京都中央区日本橋日本橋プラザビル 11 階本資料は参考情報の提供を目的とするものです当行は読者に対し本資料における法律税務会計上の取扱を助言推奨もしくは保証するものではありません本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますがその正確性と完全性客観性については当行および都市未来総合研究所は責任を負いません本資料に掲載した記事の無断複製無断転載を禁じます

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mizuho-REMR CC_0915.indd 1 October,218 不動産マーケットレポート東京圏の中古マンションの価格動向新築マンション中古戸建住宅との価格比較 2 経済トレンドウォッチ 4 不動産市場トレンドウォッチ 6 中古マンションの成約件数が新築分譲マンションの供給戸数を上回る状況が定着 8 本レポートに関するお問い合わせ先みずほ信託銀行株式会社不動産業務部金子伸幸 TEL.3-3274-979( 代表 ) 東京圏の中古マンションの価格動向