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1 3 March,216 相続に関する概況と事前の相続対策などへの関心について 2 経済トレンド ウォッチ 4 不動産市場トレンド ウォッチ 6 相続に関する地域別の概況 8 本レポートに関するお問い合わせ先 みずほ信託銀行株式会社不動産業務部金子伸幸 TEL ( 代表 )

2 相続に関する概況と事前の相続対策などへの 近年 相続人 被相続人の数が増加基調で推移しています また 215 年 の相続税改正における基礎控除額縮小の影響や 家裁への家事相談件数に占める相続相談の割合が高まっていることなども加わり 相続を円滑に進める上で 今後は事前の相続対策が一層重要になるものと思われます 以下 相続に関する近年の概況と 既往調査に基づく生前における相続対策への関心などについてご紹介します 近年 相続人 被相続人の数が増加基調で推移 相続財産の中で不動産は大きなウエイトを占めている 国税庁 統計情報 によれば 近年 相続人や 相続財産を残す被相続人の数が増加基調で推移しており 直近の 213 年にはその増勢が強まっています [ 図表 1] 215 年 1 日の相続税改正における基礎控除 ( 額 ) 縮小の影響などにより 今後 課税対象者等の一層の増加が見込まれます 相続財産のうち土地や建物等の不動産の価額は 近年 6 兆円前後で推移しています [ 図表 2] 不動産価格 [ 図表 1] 相続税を納付した相続人と被相続人の数の推移 ( 全国 ) 14. 相続税を納付した相続人数 年から概ね増加基調にあり 213 年に増勢が強まっている 納付した相続人の数 ( 左軸 ) 被相続人の数 ( 右軸 ) ( 年 ) 被相続人数( 万人 ) ( 万人 ) の下落等を背景に土地 建物価額は多少減少していま すが それでも 213 年には相続財産価額全体の 5 割近 くとなっており 相続財産の中で不動産は依然として大き なウエイトを占めていることが分かります [ 図表 3] 家庭裁判所における家事相談のうち相続に関する相 談件数割合が年々高まっており 212 年には概ね 3 割に のぼります [ 図表 4] 相続を円滑に進める上で 今後は事前の相続対策が 一層重要になるものと思われます [ 図表 3] 相続財産に占める財産種類別の構成比 ( 全国 213 年 ) 土地建物合計で相続財産価額の半分近い 現金 預貯金等その他合計 (%) 宅地 田畑 山林 他の土地 家屋 構築物 有価証券 現金 預貯金等 その他合計 [ 図表 2] 財産種類別相続財産価額の推移 ( 全国 ) [ 図表 4] 家事相談における相続関連相談の推移 ( 全国 ) ( 兆円 ) 9 相続した財産価 土地と建物で 6 兆円近い 額2 1 ( 年 ) 宅地 田畑 山林 他の土地 家屋 構築物 有価証券 現金 預貯金等 土地 建物合計 ( 万件 ) , March みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 宅地 有価証券田畑 山林 他の土地家屋 構築物 相続関係の相談件数 ( 万件 ) (%) 相続以外 ( 万件 ) 相続関係の割合 (%) データ出所 : 図表 1 3 は国税庁 統計情報 : 相続税 ( 各年分 ) データ出所 : 裁判所 司法統計年報 ( 家事事件編 各年分 ) 相談件数( 年 ) 5 相続関係相談の件数割合1

3 関心について 相続対策をしている人は 2 割程度 未実施の人のうち半数以上は対策を必要と感じている その内容は生前贈与などへの関心が高い 一般社団法人信託協会が全国の 5 歳以上の人を対 は今後 相続対策が必要と感じています [ 図表 7] 象に実施した 相続 贈与 投資に関する意識調査 では 相続財産を残す立場としての事前の相続対策への関心や相続対策実施の有無などについて 以下のとおり分析されています 相続対策の実施有無については 回答者の約 16% が実施しており 世帯の貯蓄額等が大きいほど相続対策を実施している人の割合が高くなっています [ 図表 5] 実施している相続対策は 生前の定期的 計画的な贈与 69% 生命保険の活用 41% 遺言書の作成 25% 納税資金の確保 23% 不動産購入 15% などとなっています [ 図表 6] 必要とする相続対策は 生前の定期的 計画的な贈与 遺言書作成 生命保険の活用 納税資金の確保 不動産購入 の順に高くなっています [ 図表 8] 相続対策として関心が高い生前贈与は 回答者の約 16% に実施した経験があり その生前贈与資金の使途は 家 車等の購入支援 とする人の割合が最も高くなっています [ 図表 9 1] 今後 相続財産を残す立場として生前贈与する意向を持つ人は 贈与したい 贈与予定あり と 機会があれば贈与してもよい をあわせると 7 割近くにのぼります [ 図表 11] 相続対策をしていない約 84% の回答者のうち 5 割強 ( 以上 都市未来総合研究所 池田英孝 ) [ 図表 5] 相続対策の実施状況 ( 世帯貯蓄等残高別 ) [ 図表 8] 図表 7で必要と感じている場合 具体的な相続対策は 全体 (N=3441) 1 千万 ~2 千万円未満 (n=113) 2 千万 ~3 千万円未満 (n=755) 3 千万 ~5 千万円未満 (n=833) 5 千万円以上 (n=723) (%) 相続対策をしている 相続対策をしていない 6 必要性を感じている人の割(%) 合(n=1525) 生前における遺言書の定期的かつ作成計画的な贈与 生命保険の活用 [ 図表 9] 生前贈与の経験有無 納税資金の確保 不動産の購入 具体的な内容まではわからない その他 [ 図表 6] 図表 5で実施している場合 具体的な相続対策は 8 相続対策を実施した人の割(%) 合生前における定期的かつ (n=548) 計画的な贈与 生命保険の活用 遺言書の作成 [ 図表 7] 図表 5 で実施していない場合 相続対策の 必要性を感じているか 必要性を感じている 合計約 52% 非常に感じている 9.6% やや感じている 42.8% 納税資金の確保 あまり感じていない 37.9% 不動産の購入 その他 (n=2893) 感じていない 9.7% (%) 全体生前贈与を行ったことがある (N=3441) 16.4% [ 図表 1] 生前贈与資金の使途 1 途 (n=543) [ 図表 11] 今後の生前贈与の意向 みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 216, March 5 生前贈与資金の使(%) (%) 家 車等の高級品の購入支援 入学 受験 その他の教育資金 生活費等の支援 生前贈与を行ったことはない 83.6% 出産 結婚資金 生前贈与の意向がある人は合わせて 7 割弱 具体的な用途は決まっていない その他 全体 贈与したい もしくは 機会があれば 贈与しない もしくは (N=3441) 贈与する予定がある 贈与してもよい 贈与する予定もない 13.1% 54.2% 32.7% (%) データ出所 : 図表 5 11は ( 一社 ) 信託協会 相続 贈与 投資に関する意識調査 ( 同調査は全国の 子供のいる 5 歳以上の既婚者で金融資産 1 千万円以上の人を対象に 相続対策等に関する実施状況や意識などを把握して 今後の施策づくりへの一助とする目的で 215 年 5 月 6 月に実施した調査 ( 回収数 3,441) 各図表の( ) 内の回答者数は 国勢調査の性別 年代の構成比に合わせた補正をしていない数を記載した 同調査は財産を受け継ぐ子供への調査も並行して実施している ) 3

4 経済トレンド ウォッチ 景気の動向 ( 全国 ) 図 1 景気動向指数 ( 景気動向 :CI 指数 21 年 =1) (1 ) C112.7 B18.9 A15.3 A. 先行指数 B. 一致指数 C. 遅行指数 7 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 注 : 図の指数は第 1 次改定の値 データ出所 : 内閣府 景気動向指数 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ( 景気の方向性 :DI 指数 ) A48.7 B48.2 A. 景気の現状判断 DI B. 景気の先行き判断 DI 1 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 データ出所 : 内閣府 景気ウォッチャー調査 図 3 企業の業況判断指数 ( 業況判断指数 : 業況 DI) (13) 14(8) 9(3) 3(-2) 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 全規模合計大企業中堅企業中小企業 注 : 大企業 は資本金 1 億円以上 中堅企業 は資本金 1 億円以上 1 億円未満 中小企業 は資本金 2 千万円以上 1 億円未満 ( ) 内の数値は直近調査の 3 ヶ月後に関する予測値 ( 本稿は 216 年 3 月を対象とする予測値 ) データ出所 : 日本銀行 全国企業短期経済観測調査 ( 短観 ) データ概要 図 1 景気動向指数の CI 指数 :CI 指数は 景気の拡大 後退の大きさやテンポを示す (CI: コンポジット インデックス ) 景気先行指数は 景気一致指数より数ヶ月先行して動き 景気を予知するための指数 景気一致指数は 実際の景気動向とほぼ一致して動き 景気の現状を示す指数 景気遅行指数は 景気一致指数より数ヶ月遅れて動き 景気の変化を確認する指数 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 : 景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び 街中の景気の現状や先行き ( 2, 3 ヶ月先 ) について 景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数 (DI 指数 :5 = 変わらない 横ばい 5より高い = 良くなる 5より低い = 悪くなる ) 図 3 企業の業況判断指数 : 業況が 良い と答えた企業の割合から 悪い と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの 良い と 悪い の回答割合が同じ場合は となる 4 216, March みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

5 物価 雇用 金利等の動向 ( 全国 ) 図 4 物価指数 (21 年 =1) A13.3 A. 消費者物価指数 ( 生鮮食品を除く総合 ) 1 95 C11.1 B97.6 B. 消費者物価指数 ( 民営家賃 ) C. 国内企業物価指数 ( 総平均 ) 9 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 注 : 国内企業物価指数の 1は速報値 データ出所 : 総務省 消費者物価指数 日本銀行 企業物価指数 図 5 雇用情勢 ( 完全失業率 : %) ( 有効求人倍率 : 倍 ) 完全失業率 %.4.2 有効求人倍率 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 注 : 図の値は季節調整値 完全失業率の 211 年 3 月から 8 月は 岩手県 宮城県 福島県を除く全国の結果 (1は速報値 ) データ出所 : 総務省 労働力調査 厚生労働省 職業安定業務統計 図 6 主要金利 (%/ 年 ) 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 年 長期固定金利型住宅ローン ( 返済期間 2 年以下 ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) 長期プライムレート 長期国債 ( 1 年物 ) 新発債流通利回り データ出所 : 日本銀行 金融経済統計 日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料 データ概要 図 4 消費者物価指数 : 全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数 国内企業物価指数 : 企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数 図 5 完全失業率 : 労働力人口 (15 歳以上で働く意志をもつ人 ) に占める完全失業者の割合 完全失業者は一定 期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で 実際に求職活動を行った人 有効求人倍率 : 公共職業安定所で扱う求職者 1 人に対する求人数 図 6 長期固定金利型住宅ローン : 民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品 フラット 35 の借入金利の最高 ( 保証型は含まない ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) : 個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利 長期プライムレート : 民間金融機関が信用力の高い企業に資金を1 年以上貸付ける際の基準となる貸出金利 長期国債新発債流通利回り : 金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り 注記 : 図 1 から図 6 はいずれも 216 年 末日時点で入手できたデータに基づき作成 みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 216, March 5

6 不動産市場トレンド ウォッチ 東京圏 図 1 用途別平均地価 ( 基準地価の前年比 ) (%) 東京 23 区多摩地域横浜市川崎市さいたま市千葉市 住宅地 214 年住宅地 215 年商業地 214 年商業地 215 年 注 : 各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均 データ出所 : 国土交通省 都道府県地価調査 図 2 総人口の推移 ( 千人 ) (%) 12, 1, 8, 213 年 4 月 214 年 4 月 215 年 4 月 6, 4, 年 4 月前年同月比増減率 2, 東京都区部東京都下横浜市川崎市さいたま市千葉市 年 4 月前年同月比増減率 注 : 各年 4 月 1 日現在の値 データ出所 : 各都市の 推計人口 及び総務省公表資料 図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] (%) ( 前年同期比 :% ポイント ) 全国東京 23 区都下 ( 多摩地域 ) 神奈川県 埼玉県 千葉県 213 年 6 月期 214 年 6 月期 215 年 6 月期 214 年 6 月期前年同月比増減率 215 年 6 月期前年同月比増減率 注 : 各投資法人の 215 年 6 月末までの決算資料による データ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要 図 1 用途別平均地価 ( 基準地価 ) : 都道府県地価調査に基づく各年 7 月 1 日現在の地価の対前年平均変動率 都道府県地価調査は 国土利用計画法施工令に基づき 都道府県知事が毎年 7 月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの 図 2 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値 国勢調査人口を基準とし これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの 図 3 NOI 評価額利回り : NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI ) の割合を示す 図は地域別に物件毎 ( 賃料保証 固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの 6 216, March みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

7 主要大都市 ( 札幌 仙台 名古屋 京都 大阪 神戸 福岡 ) 図 4 用途別平均地価 ( 基準地価の前年比 ) (%) 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市 住宅地 214 年住宅地 215 年商業地 214 年商業地 215 年 注 : 各年 7 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均 データ出所 : 国土交通省 都道府県地価調査 図 5 総人口の推移 ( 千人 ) (%) 3, 2,5 2, 213 年 4 月 214 年 4 月 215 年 4 月 1,5 1, 年 4 月前年同月比増減率 5 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市 年 4 月前年同月比増減率 注 : 各年 4 月 1 日現在の値 データ出所 : 各都市の 推計人口 及び総務省公表資料 図 6 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] (%) ( 前年同期比 :% ポイント ) 政令指定都市 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市 213 年 6 月期 214 年 6 月期 215 年 6 月期 214 年 6 月期前年同月比増減率 215 年 6 月期前年同月比増減率 注 : 各投資法人の 215 年 6 月末までの決算資料による データ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要 図 4 用途別平均地価 ( 基準地価 ) : 都道府県地価調査に基づく各年 7 月 1 日現在の地価の対前年平均変動率 都道府県地価調査は 国土利用計画法施工令に基づき 都道府県知事が毎年 7 月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの 図 5 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値 国勢調査人口を基準とし これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの 図 6 NOI 評価額利回り : NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸 マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI) の割合を示す 図は地域別に物件毎 ( 賃料保証 固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの 注記 : 図 1 から図 6 はいずれも 216 年 末日時点で入手できたデータに基づき作成 みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 216, March 7

8 相続人の数(地域別仙台東京金沢名古屋大阪広島高松福岡熊本沖縄 仙台東京金沢名古屋大阪広島高松福岡熊本沖縄 幌幌信越信越相続に関する地域別の概況 相続財産を残した被相続人の数について 国税局 が所管する地域別に 23 年と 213 年の増減をみると 東京 大阪などの大都市圏を中心に増加しています [ 図表 1] 相続税納付額についても 上記と同様の傾 向となっています [ 図表 2] 納付税額の全国合計に占める地域別の構成比でみ ると 東京は 3 年 13 年とも全国合計の 4 割強と最も高 い水準を維持しています [ 図表 3] なお大阪で 213 年に 納付税額が大幅に増加し構 成比も高くなっているのは主に 同年 当該地域で大口 の相続 が複数重なったため 納付税額が大幅に増加 したことによります 課税価格階級で最大の 1 億円超に該当する大口の被相続人 4 名にかかる納付税額の合計が約 1,59 億円 [ 図表 1] 地域別の被相続人の数 (23 年 213 年 ) [ 図表 2] 地域別の納付税額 (23 年 213 年 ) 続税納付額(地域別23 年 213 年 6, 5, 7, 4, 3, 2, 1, ( 億円 ) 信越[ 図表 3] 納付税額の地域別構成比 ( 対全国合計 23 年 213 年 ) 沖縄 ( 人 ) 2, 23 年 213 年 18, 16, 被14, 12, 1, 8, 6, )4, 札(%) 札23 年 213 年 2, 関東関東不動産の仲介物件のご紹介 売却のご依頼やご相談はこちらへ データ出所 : 図表 1 3 はいずれも国税庁 統計情報 : 相続税 ( 各年分 ) お問合せ先 宅地建物取引業 : 届出第 2 号 所属団体 : 一般社団法人不動産協会 一般社団法人不動産流通経営協会公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟 みずほ信託銀行株式会社 不動産マーケットレポート 発行みずほ信託銀行株式会社不動産業務部 東京都中央区八重洲 編集協力株式会社都市未来総合研究所 東京都中央区日本橋 日本橋プラザビル 11 階 本資料は参考情報の提供を目的とするものです 当行は読者に対し 本資料における法律 税務 会計上の取扱を助言 推奨もしくは保証するものではありません 本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますが その正確性と完全性 客観性については当行および都市未来総合研究所は責任を負いません 本資料に掲載した記事の無断複製 無断転載を禁じます