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1 6 章 市 街 化 調 整 区 域 における 整 備 保 全 の 方 策 本 構 想 を 実 現 していくためには 地 域 別 構 想 で 定 めた 地 区 区 分 ごとにその 方 針 に 基 づく 具 体 的 な 整 備 及 び 保 全 手 法 を 展 開 していく 必 要 がある そこで 本 市 で 適 用 が 考 えられる 手 法 内 容 及 びその 適 用 の 方 針 について 以 下 に 整 理 を 行 う 6-1 整 備 手 法 (1) 開 発 許 可 の 枠 組 み 市 街 化 調 整 区 域 は 基 本 的 に 市 街 化 の 抑 制 を 目 的 として 区 域 指 定 されており 開 発 行 為 等 は 原 則 的 に 規 制 されている したがって 集 落 の 生 活 確 保 や 公 益 的 な 目 的 等 により 開 発 行 為 等 を 実 施 する 場 合 は 開 発 許 可 制 度 に 基 づく 手 続 きが 必 要 となり 都 市 計 画 法 第 34 条 の 規 定 に 基 づく 運 用 に よるものとなっている このなかで 環 境 担 保 措 置 を 伴 った 計 画 的 な 開 発 について 認 められており 市 街 化 調 整 区 域 においては 整 備 保 全 を 前 提 に 一 部 の 開 発 等 を 含 むまちづくりを 展 開 してい く 場 合 は 地 区 計 画 又 は 福 岡 県 都 市 計 画 法 に 基 づく 開 発 許 可 等 の 基 準 に 関 する 条 例 ( 以 下 この 構 想 で 県 開 発 許 可 条 例 という )の 適 用 を 検 討 していくことも 可 能 である 都 市 計 画 法 第 34 条 で 認 められている 開 発 行 為 市 街 化 調 整 区 域 における 開 発 許 可 の 枠 組 み (1) 日 常 物 品 販 売 加 工 修 理 (2) 市 街 化 調 整 区 域 の 資 源 利 用 (3) 温 度 湿 度 等 特 別 な 条 件 を 要 する 事 業 用 建 物 (4) 農 林 漁 業 用 施 設 (5) 農 林 業 等 活 性 化 基 盤 施 設 (6) 国 中 小 企 業 事 業 団 と 一 体 で 助 成 する 中 小 企 業 の 共 同 化 集 団 化 事 業 (7) 市 街 化 調 整 区 域 の 既 存 工 業 の 関 連 事 業 (8) 危 険 物 の 貯 蔵 処 理 施 設 で 市 街 化 区 域 での 建 設 が 不 適 当 (9) 市 街 化 区 域 での 建 設 が 困 難 不 適 当 (10) 地 区 計 画 又 は 集 落 地 区 計 画 (11) 市 街 化 区 域 と 一 体 的 生 活 圏 で 50 戸 以 上 の 建 物 が 連 たんする 地 域 での 県 条 例 で 定 める 開 発 (12) 市 街 化 促 進 のおそれがなく 市 街 化 区 域 で は 困 難 不 適 当 な 県 条 例 で 定 める 開 発 (13) 既 存 権 利 の 届 出 済 みの 開 発 (14) 開 発 審 査 会 を 経 た 以 下 の 行 為 市 街 化 促 進 のおそれがなく 市 街 化 区 域 では 困 難 不 適 当 な 開 発 公 益 的 公 共 的 な 目 的 必 要 性 などにかなう 一 部 の 例 外 的 な 開 発 地 区 計 画 に 基 づく 開 発 県 開 発 許 可 条 例 の 適 用 を 受 けた 開 発 権 利 の 生 じている 開 発 開 発 審 査 会 を 経 た 大 規 模 な 流 通 施 設 学 校 医 療 施 設 等 の 開 発 開 発 を 含 む 土 地 利 用 を 誘 導 す る 際 に 適 用 も 可 能

2 (2) 誘 導 的 手 法 市 街 化 調 整 区 域 において 周 辺 環 境 との 調 和 のもと 集 落 部 等 における 計 画 的 な 土 地 利 用 を 促 していく 上 では 次 の 誘 導 的 な 手 法 の 適 用 が 考 えられる 1 県 開 発 許 可 条 例 の 概 要 県 では 都 市 計 画 法 第 34 条 第 11 号 及 び 第 12 号 に 基 づき 市 街 化 調 整 区 域 の 開 発 許 可 の 基 準 について 県 開 発 許 可 条 例 で 規 定 しており その 概 要 は 次 のとおりである これらの 要 件 に 適 合 する 区 域 については 市 が 県 に 指 定 を 申 し 出 ることにより 条 例 に 定 める 一 定 の 基 準 に 基 づき 開 発 が 可 能 となる 県 開 発 許 可 条 例 の 概 要 目 的 制 度 の しくみ 条 例 第 4 条 法 34 条 第 11 号 市 街 化 区 域 近 傍 で 一 定 の 家 屋 の 集 積 がある 地 域 におい て 周 辺 環 境 の 保 全 に 支 障 が ない 開 発 行 為 を 許 容 する 条 例 第 6 条 第 1 項 第 1 号 法 34 条 第 12 号 ( 目 的 別 ) 周 辺 環 境 との 調 和 のもと 地 域 性 を 活 かし タイプ 別 の 地 域 の 活 力 創 出 を 目 的 とする 開 発 行 為 を 許 容 する 市 の 申 し 出 のもと 県 知 事 により 指 定 された 区 域 について 県 条 例 で 定 める 要 件 を 満 たす 開 発 行 為 を 許 可 条 例 第 6 条 第 1 項 第 2 号 法 34 条 第 12 号 ( 定 形 化 ) 開 発 許 可 のうち 開 発 審 査 会 に おいて 定 形 的 に 許 可 されてい るものを 条 例 化 し 事 務 処 理 の 効 率 化 を 図 る 条 例 基 準 に 適 合 する 開 発 につ いて 開 発 審 査 会 の 議 を 経 ずに 許 可 指 定 要 件 概 要 許 可 対 象 となる 建 築 物 市 街 化 区 域 から 500mの 範 囲 1 田 園 居 住 タイプ にあって 以 下 の 要 件 を 満 た 市 街 化 区 域 500m 圏 外 す 区 域 特 定 市 民 農 園 に 隣 接 近 接 イ)50 戸 以 上 の 建 物 が 連 たん 4m 以 上 の 道 路 に 接 道 ロ) 同 一 の 生 活 圏 を 構 成 区 域 規 模 0.5ha~2ha ハ) 新 たな 基 盤 整 備 不 要 2 集 落 活 性 化 タイプ ニ) 宅 地 率 が 一 定 規 模 以 上 市 街 化 区 域 500m 圏 外 6m 以 上 の 道 路 に 接 道 50 戸 以 上 の 建 物 が 連 たん 宅 地 率 50% 以 上 3 沿 道 利 用 タイプ( 利 便 施 設 型 流 通 業 務 産 業 振 興 型 ) 市 街 化 区 域 等 500m 圏 外 1 路 線 1 区 域 区 域 規 模 0.5ha~2ha 9m 以 上 国 道 等 接 道 4 車 線 以 上 インター 周 辺 ( 流 通 業 務 型 ) 戸 建 専 用 住 宅 ( 敷 地 200m2 以 上 ) 集 落 活 性 化 タイプ 戸 建 専 用 住 宅 (200 m2 以 上 ) 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 に 建 築 できるもの 田 園 居 住 タイプ 戸 建 専 用 住 宅 (300 m2 以 上 ) 沿 道 利 用 タイプ 利 便 施 設 型 沿 道 サービス 施 設 流 通 業 務 産 業 振 興 型 流 通 業 務 施 設 産 業 振 興 施 設 以 下 の 用 途 のうち 条 例 基 準 を 見 たす 開 発 イ) 分 家 住 宅 ロ) 自 己 用 住 宅 ハ) 収 用 対 象 事 業 による 自 己 用 住 宅

3 2 地 区 計 画 地 区 計 画 とは それぞれの 地 区 の 特 性 に 応 じて 住 民 合 意 のもと 良 好 な 都 市 環 境 の 整 備 と 保 全 を 図 るために 必 要 な 事 項 を 定 める 地 区 単 位 の 都 市 計 画 である 市 街 化 調 整 区 域 において 地 区 計 画 を 策 定 できる 区 域 は 都 市 計 画 法 第 12 条 の 5 第 1 項 第 2 号 において 定 められており 無 秩 序 な 市 街 化 の 進 展 が 懸 念 される 地 区 等 におい て 適 正 な 土 地 利 用 を 誘 導 する 上 で 適 用 が 考 えられる 地 区 計 画 においては 道 路 等 の 適 正 な 都 市 施 設 の 確 保 や 周 辺 環 境 に 配 慮 した 建 築 条 件 などのきめ 細 かな 誘 導 が 可 能 であり 今 後 より 重 要 性 を 増 すまちづくり 手 法 として 考 えられる ただし 一 方 で 地 区 計 画 による 無 秩 序 な 開 発 を 助 長 することのないよう 適 用 に あたっての 基 準 や 建 築 条 例 を 定 めるなど 適 正 な 運 用 に 努 めていく 必 要 がある 3 集 落 地 区 計 画 集 落 地 区 計 画 は 集 落 地 域 整 備 基 本 方 針 において 位 置 づけられる 集 落 地 域 において 営 農 条 件 と 調 和 のとれた 良 好 な 居 住 環 境 の 確 保 と 適 正 な 土 地 利 用 を 図 るため 公 共 施 設 建 築 に 関 する 一 体 的 かつ 総 合 的 な 計 画 を 定 める 制 度 である ただし 一 般 の 地 区 計 画 制 度 に 加 え 宅 地 造 成 に 伴 う 農 地 転 用 一 般 基 準 の 除 外 規 定 があり より 柔 軟 かつ 総 合 的 な 整 備 開 発 に 対 応 できるが 県 で 定 める 集 落 地 域 整 備 基 本 方 針 に 適 合 する 必 要 がある

4 (3)その 他 の 整 備 手 法 等 市 街 化 調 整 区 域 の 整 備 に 際 し 適 用 が 考 えられる 事 業 手 法 あるいは 補 助 事 業 として は 以 下 のものが 挙 げられる 1 面 的 整 備 事 業 面 的 な 整 備 事 業 としては 土 地 区 画 整 理 事 業 がある 事 業 に 際 しては 事 業 化 に 伴 う 利 益 ( 土 地 価 値 の 増 進 )に 見 合 った 用 地 分 を 地 権 者 が 供 出 することにより 道 路 や 公 園 等 の 基 盤 施 設 を 整 備 し 良 好 な 都 市 基 盤 を 有 する 面 的 な 市 街 地 の 形 成 を 図 る また 民 間 等 による 一 括 的 な 用 地 取 得 による 住 宅 団 地 等 の 面 的 開 発 も 考 えられる ただし いずれの 事 業 においても 成 立 のためには 新 たな 宅 地 として 利 用 可 能 な 土 地 を 面 的 に 確 保 し 法 第 34 条 の 規 定 に 基 づくことが 必 要 となる 2 優 良 田 園 住 宅 制 度 優 良 田 園 住 宅 とは 農 山 村 地 域 都 市 の 近 郊 等 に 良 好 な 自 然 的 環 境 を 形 成 している 地 域 に 所 在 する 以 下 の 要 件 を 満 たす 一 戸 建 住 宅 のことであり その 建 設 に 対 し 税 制 の 特 例 や 資 金 融 資 等 の 支 援 施 策 が 整 備 されている 市 町 村 が 優 良 田 園 住 宅 の 建 設 の 促 進 に 関 する 基 本 方 針 を 作 成 することが 前 提 であり 建 設 する 者 は 優 良 田 園 住 宅 建 設 計 画 を 作 成 し 市 町 村 に 提 出 し 認 定 を 受 ける 必 要 が ある 優 良 田 園 住 宅 の 建 設 においても 法 第 34 条 の 規 定 に 基 づくことが 必 要 となり また 周 辺 環 境 と 調 和 した 良 好 な 居 住 環 境 を 確 保 するため 地 区 計 画 制 度 を 活 用 することが 望 ましい 優 良 田 園 住 宅 の 要 件 敷 地 面 積 300 m2 以 上 建 ぺい 率 30% 以 下 容 積 率 50% 以 下 であること 階 数 は3 階 以 下 であること 優 良 田 園 住 宅 制 度 を 利 用 する 場 合 計 画 区 域 の 規 模 に 関 する 規 定 はない ただし 一 団 の 農 地 を 計 画 区 域 内 に 有 す る 場 合 は 農 林 水 産 省 との 協 議 が 必 要 となる

5 6-2 保 全 手 法 (1) 現 行 の 保 全 制 度 等 市 街 化 調 整 区 域 においては 法 第 34 条 の 開 発 許 可 の 運 用 により 集 落 の 生 活 確 保 や 公 益 的 な 目 的 等 の 一 部 例 外 を 除 き 基 本 的 には 開 発 を 抑 制 し 農 地 や 自 然 的 な 土 地 利 用 についての 保 全 が 図 られている また 農 地 や 山 林 については 以 下 の 法 制 度 に 基 づき 開 発 行 為 や 土 地 利 用 の 変 更 等 に ついて 規 制 が 図 られており 保 全 が 望 ましい 農 地 や 山 林 等 については 現 行 の 区 域 指 定 等 を 維 持 し 土 地 利 用 の 保 全 を 図 っていく 表 - 農 地 山 林 に 係 る 現 行 の 保 全 制 度 等 区 分 開 発 行 為 等 に 関 する 手 続 き 根 拠 法 市 街 化 調 整 区 域 全 域 開 発 行 為 に 際 する 県 の 許 可 ( 都 市 計 画 法 第 34 条 に 基 づく 規 制 ) 都 市 計 画 法 農 地 転 用 に 際 しての 県 への 許 可 申 請 ( 市 街 化 進 展 地 内 の 農 地 : 原 則 許 可 市 街 化 が 見 一 般 農 地 込 まれる 又 は 生 産 性 が 低 い 農 地 : 公 益 目 的 等 に 対 農 地 法 農 地 し 許 可 ) 開 発 をともなう 場 合 は 34 条 開 発 許 可 非 農 業 的 利 用 に 際 しての 区 域 除 外 要 件 農 業 振 興 地 域 の 農 業 振 興 地 域 ( 他 に 代 替 地 がない 土 地 利 用 の 混 在 等 農 用 地 の 整 備 に 関 する 法 農 用 地 利 用 に 支 障 をきたさない 等 ) 律 森 林 地 域 森 林 計 画 対 象 民 有 林 保 安 林 開 発 行 為 に 対 する 県 への 許 可 申 請 ( 許 可 要 件 : 防 災 水 源 涵 養 環 境 保 全 等 に 支 障 をきたさない ) 立 木 伐 採 や 土 地 形 質 の 変 更 に 対 する 県 へ の 許 可 申 請 森 林 法 森 林 法

6 (2) 農 地 の 保 全 整 備 手 法 農 業 振 興 地 域 農 用 地 に 指 定 される 農 地 については 農 業 振 興 地 域 整 備 計 画 に 基 づ き 農 業 基 盤 整 備 等 の 総 合 的 な 農 業 振 興 施 策 が 展 開 されているが 集 落 の 周 辺 部 に は 農 用 地 区 域 以 外 の 農 地 が 残 り これら 農 地 の 多 くは 基 盤 未 整 備 等 の 状 況 より 生 産 効 率 が 低 く 荒 廃 化 や 無 秩 序 な 開 発 等 を 招 いている これら 農 地 を 保 全 していく 上 では 営 農 を 維 持 するための 生 産 基 盤 の 向 上 に 努 め るほか 都 市 住 民 のレクリエーションの 場 として 活 用 するなど 多 面 的 な 保 全 施 策 の 展 開 が 必 要 であり その 手 法 として 次 のような 事 業 制 度 の 活 用 が 考 えられる 1 新 たな 保 全 地 区 の 指 定 特 に 良 好 な 環 境 や 景 観 を 形 成 する 農 地 集 落 においては 新 たな 保 全 系 の 地 区 指 定 を 検 討 していく 必 要 があり 都 市 計 画 法 に 基 づく 風 致 地 区 等 の 適 用 が 考 えら れる 2 総 合 的 な 集 落 地 域 整 備 事 業 県 集 落 地 域 整 備 基 本 方 針 に 位 置 づけられる 集 落 地 域 においては 集 落 地 域 整 備 法 に 基 づき 集 落 地 区 計 画 を 活 用 した 総 合 的 な 集 落 農 地 の 整 備 が 可 能 である 農 業 振 興 地 域 農 用 地 外 の 農 地 については 集 落 農 業 振 興 地 域 整 備 計 画 を 策 定 する ことにより 農 用 地 保 全 利 用 協 定 の 締 結 や 農 地 の 交 換 分 合 や 基 盤 整 備 等 の 各 種 補 助 事 業 の 導 入 が 可 能 となる 集 落 地 域 の 要 件 として 農 地 については 概 ね 10ha 以 上 の 規 模 が 必 要 とされている 3 農 業 基 盤 整 備 資 金 農 業 基 盤 整 備 資 金 は 農 業 生 産 力 の 増 大 生 産 性 の 向 上 を 図 るため 生 産 基 盤 の 整 備 や 農 村 環 境 基 盤 の 整 備 を 支 援 する 長 期 低 利 な 融 資 制 度 である 農 地 の 新 設 改 良 造 成 及 び 復 旧 の 事 業 に 係 る 地 元 負 担 分 を 融 資 対 象 とし 各 種 農 業 法 人 団 体 営 農 者 において 利 用 が 可 能 である 4 市 民 農 園 制 度 市 街 地 近 郊 の 農 地 の 保 全 法 としては 都 市 住 民 等 のレクリエーション 等 の 需 要 に 対 応 する 市 民 農 園 としての 利 用 も 効 果 的 な 手 法 といえる 市 民 農 園 の 開 設 に 関 しては 特 定 農 地 貸 付 法 及 び 市 民 農 園 整 備 促 進 法 によ り 各 種 要 件 が 定 められており 市 が 指 定 する 市 民 農 園 区 域 において 公 共 団 体 や 農 業 団 体 農 家 等 による 開 設 が 認 定 され また 開 設 に 伴 う 各 種 補 助 事 業 が 整 備 され ている

7 (3) 山 林 の 保 全 整 備 手 法 山 林 については 土 地 利 用 の 保 全 施 策 のほか 林 業 の 衰 退 等 に 伴 う 森 林 の 荒 廃 化 が 大 きな 問 題 となっている いかに 維 持 管 理 の 担 い 手 を 確 保 し 良 好 な 環 境 を 維 持 してい くかが 大 きな 課 題 であり 以 下 のような 施 策 の 展 開 を 検 討 していく 必 要 がある 1 新 たな 保 全 地 区 等 の 指 定 市 では 現 在 水 源 保 護 条 例 及 び 緑 地 保 全 区 域 内 土 地 購 入 要 綱 を 定 め 緑 地 保 全 区 域 について 土 地 の 購 入 を 進 めており 同 条 例 等 を 活 用 しながら 良 好 な 森 林 の 公 有 地 化 を 図 る 施 策 を 実 施 している そこで 今 後 は 市 街 化 調 整 区 域 においても 特 に 良 好 な 環 境 を 有 する 森 林 等 について は 保 安 林 の 指 定 など 現 行 の 保 全 地 区 の 指 定 を 拡 大 するほか 都 市 緑 地 保 全 法 に 基 づく 緑 地 保 全 地 区 や 都 市 計 画 法 に 基 づく 風 致 地 区 など 新 たな 保 全 地 区 の 指 定 森 林 の 保 全 に 関 する 新 たな 市 条 例 の 制 定 等 を 検 討 していく 必 要 がある 2 地 域 で 山 林 を 守 るしくみづくり 現 在 各 地 で 市 民 参 加 型 の 山 林 維 持 活 動 等 が 行 われつつあり 本 市 においても 筑 紫 野 市 みどりの 街 づくり 推 進 委 員 会 を 組 織 し 様 々な 緑 化 事 業 やボランティア 団 体 の 育 成 等 を 図 っている このような 市 民 参 加 型 の 山 林 保 全 活 動 をさらに 拡 大 していく 公 報 や イベントの 実 施 等 に 取 り 組 むほか 地 権 者 を 支 援 し 活 動 の 場 の 提 供 を 促 すなど 新 たな 条 例 等 の 制 度 を 検 討 していく 必 要 がある (4) 河 川 の 保 全 整 備 手 法 河 川 整 備 については 平 成 9 年 の 河 川 法 の 改 正 により 河 川 環 境 の 整 備 と 保 全 及 び 地 域 の 意 見 を 導 入 した 河 川 整 備 の 視 点 が 追 加 された 本 構 想 において 水 辺 環 境 軸 として 位 置 づける 宝 満 川 及 び 山 口 川 については 特 に 上 記 視 点 への 配 慮 が 重 要 であり 今 後 積 極 的 な 住 民 参 加 のもと 多 自 然 型 の 河 川 整 備 に 取 り 組 んでいく 必 要 がある

8 6-3 整 備 保 全 手 法 の 適 用 方 針 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 の 整 備 保 全 の 具 体 化 に 際 しては 地 域 別 構 想 に 基 づく 地 区 区 分 (8 区 分 )ごとに その 方 針 を 踏 まえた 上 で 詳 細 計 画 を 策 定 し 具 体 的 な 区 域 にお ける 整 備 及 び 保 全 の 位 置 づけを 明 確 化 するとともに 適 正 な 整 備 保 全 手 法 を 適 用 し ていく 必 要 がある 本 構 想 では ふるさと 地 区 みどり 交 流 地 区 田 園 地 区 やま 地 区 が 保 全 系 土 地 利 用 に 分 類 され まち 形 成 地 区 まち 検 討 地 区 が 整 備 系 土 地 利 用 に 分 類 される また さと まち 地 区 は 双 方 が 考 えられ みち 交 流 地 区 がスポ ット 的 かつ 双 方 が 考 えられる 以 下 に 基 本 的 な 整 備 保 全 手 法 の 適 用 の 枠 組 みを 下 図 のように 整 理 する 地 域 別 構 想 地 区 区 分 地 区 別 詳 細 計 画 地 区 別 方 針 に 基 づく 具 体 的 な 保 全 系 整 備 系 土 地 利 用 の 明 確 化 立 地 条 件 整 備 保 全 手 法 保 全 系 土 地 利 用 市 街 化 調 整 区 域 のみの 指 定 農 用 地 等 その 他 区 域 指 定 がある 法 34 条 開 発 許 可 及 び 森 林 法 農 地 法 の 適 用 現 行 の 保 全 制 度 の 運 用 特 に 優 良 な 環 境 景 観 等 を 有 する 農 地 山 林 がある 新 たな 保 全 地 区 条 例 等 の 指 定 整 備 系 土 地 利 用 面 的 な 整 備 が 有 効 面 的 な 整 備 が 困 難 面 的 整 備 事 業 の 導 入 ( 地 区 計 画 の 併 用 も 含 む) 地 区 計 画 の 導 入 県 開 発 許 可 条 例 の 適 用 主 要 な 整 備 保 全 手 法 の 適 用 の 枠 組 みを 示 すものであり 実 際 には 個 々の 立 地 条 件 や 住 民 意 向 等 を 踏 まえ 具 体 的 な 適 用 を 検 討 する 必 要 がある 一 方 整 備 系 土 地 利 用 においては 調 整 区 域 の 位 置 づけ 等 を 踏 まえ より 慎 重 な 検 討 が 必 要 である また 相 互 補 完 的 に 複 数 の 手 法 を 併 用 するケースも 考 えられる

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