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あやかとりこし
5 years ago
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1 第 4 章 3 市エリアの地価 ( ) の分析

2 第 4 章の地図データの留意点各駅から 1km 圏を円で表示している各標準地の特徴を明確にするため数値を 5 段階に分類 ( データ値の変化量が大きいところを境界として分割する自然分類を採用 ) している用途区分が住宅地のみを表示している住宅地とは市街化区域内の第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域第一種住居地域及び第二種住居地域並びに非線引都市計画区域内及び都市計画区域外の公示区域内において居住用の建物の敷地の用に供されている土地をいう過去のに対する比率については継続的に比較できる地点のみを表示している地価公示の概要地価公示の目的地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 月 1 日時点における標準地の正常な価格を公示するものであり一般の土地取引価格に対して指標を与え公共用地の取得価格の算定に資するとともに不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を行う場合の規準等となることにより適正な地価の形成に寄与することを目的としているの判定方法土地鑑定委員会が 2 人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めその結果を審査し必要な調整を行い当該標準地の 1 平方メートル当たりの正常な価格を判定している標準地とは土地周辺のさまざまな条件を考慮し標準的な土地を地価公示の対象としている住宅向きや商業向き等の用途や駅に近い遠い土地等いろいろな地点があるその他の公的な土地評価( 国土交通省のHPより引用 ) 土地評価の種類目的実施機関価格時点評価水準都道府県地価調査標準的な土地につ都道府県毎年 7 月 1 日時点 - いての正常な価格を示すもの知事相続税評価 ( 相続税路線価 ) 相続税及び贈与税課税のための評価国税庁国税局長毎年 1 月 1 日時点地価公示の 8 割程度固定資産税評価 ( 固定資産税路線価 ) だみー固定資産税課税のための評価総務省市町村長 1 月 1 日時点地価公示の 7 割程度東京都神奈川県の 22 年地価公示結果の特徴一部地域が下落幅縮小東京都と神奈川県の全体の平均変動率は前年に引き続き下落している都心から比較的近くブランド力のある地域 ( 武蔵野市三鷹市等 ) や住環境に優れ利便性も高い地域 ( 横浜市の青葉区や都築区等 ) では下落幅が縮小している地価変動の要因等 ( 東京都神奈川県の HP より引用抜粋 ) 地価の変動に大きな影響を与える経済動向については GDP がプラスに転じたものの日本経済はデフレ基調の中にあって雇用所得環境等は依然厳しい状況となっている経済の低迷を背景に不動産投資市場は取引時価総額が減少し市場規模も縮小しており新設住宅着工数についても減少傾向が続いている住宅地においては新築マンション中古マンションともに契約率等に改善の兆しがあるものの市場規模が回復するまでには至っていない

3 1 平均の推移 7 年から 22 年までの住宅地の平均の推移をみてみると東京都神奈川県及び3 市すべてで 7 年が最も高くその後下落傾向が続き 19 年から 2 年にかけて上昇するものの 21 年には再度下落に転じている 3 市を比較すると 7 年時点では町田市の平均が最も高くなっているが 8 年から 19 年にかけて相模原市が高くなり 2 年以降は再び町田市が高くなっているをみると町田市の上昇率は 19 年から 2 年にかけて5% を超えているが相模原市の上昇率及び下落率は総じて低く変動の幅は小さくなっている平均( 住宅地 ) の推移 (H7 年からH22 年 ) 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, H7 H8 H9 H1 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H2 H21 H22 相模原市町田市八王子市東京都神奈川県平均とは標準地ごとの価格の和を当該標準地数で除したもの 15.% 平均 ( 住宅地 ) の (H8 年から H22 年 ) 1.% 5.%.% H8 H9 H1 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H2 H21 H22-5.% -1.% -15.% 相模原市町田市八王子市東京都神奈川県とは当該平均を前年平均で除したもの

4 2 22 年 ( 住宅地 ) 町田市と相模原市の南部に価格の高い土地が集中している相模原市の横浜線と相模線に挟まれている地域のほぼすべてが黄色以上になっている上位 3 地点についてはいずれも町田市で町田駅から 1km 圏内に位置している八王子市 1 位所在 : 八王子市子安町単価 :264, 駅からの距離 : 八王子駅 35m 町田市 1 位所在 : 町田市中町単価 :281, 駅からの距離 : 小田急町田駅 97m 相模原市 1 位所在 : 相模原市相模大野単価 :242, 駅からの距離 : 相模大野駅 5m

3 22 年の比率 ( 住宅地 ) (1) 7 年に対する比率八王子市 1 位所在 : 八王子市子安町 1-27-24 比率 :.

5 3 22 年の比率 ( 住宅地 ) (1) 7 年に対する比率八王子市 1 位所在 : 八王子市子安町比率 :.647 駅からの距離 : 八王子駅 35m すべての地点でマイナスとなっている町田市と相模原市の南部及び横浜線沿線の下落率が低くなっている場所によっては駅からの距離が 1km 以遠でも下落率が低い箇所がみられる町田市 1 位所在 : 町田市森野比率 :.634 駅からの距離 : 小田急町田駅 18m 相模原市 1 位所在 : 相模原市古淵比率 :.635 駅からの距離 : 古淵駅 5m

6 (2) 12 年に対する比率すべての地点でマイナスとなっている町田市と相模原市の南部及び中央線の八王子駅と西八王子駅の間の下落率が低くなっている 3 市の中央近辺 ( 相模原駅を中心とした半径 5km 圏内 ) に赤の箇所はほとんどみられない八王子市 1 位所在 : 八王子市子安町比率 :.926 駅からの距離 : 八王子駅 35m 町田市 1 位所在 : 町田市中町比率 :.914 駅からの距離 : 小田急町田駅 13m 相模原市 1 位所在 : 相模原市相模大野比率 :.852 駅からの距離 : 相模大野駅 5m 町田市 1 位所在 : 町田市森野比率 :.914 駅からの距離 : 小田急町田駅 8m

7 (3) 17 年に対する比率対 7 年比率及び対 12 年比率ではみられなかった 1 以上を示す箇所 ( 上昇地点 : オレンジと赤 ) がみられる町田市では全域で 1 を超えている地点がみられる ( 町田市南部はほぼすべての地点が 1 以上 ) が八王子市では中央線の八王子駅と高尾駅の間相模原市では南部の一部にオレンジがみられる程度である八王子市 1 位所在 : 八王子市東浅川町 1-4 比率 :1.81 駅からの距離 : 西八王子駅 15m 町田市 1 位所在 : 町田市森野比率 :1.147 駅からの距離 : 小田急町田駅 8m 相模原市 1 位所在 : 相模原市相模大野比率 :1.3 駅からの距離 : 相模大野駅 5m

(4) 特徴的な標準地の詳細情報 ( 表示されている地図は 7 年に対する比率 ) 相模原市緑区二本松 4-18-7 相模原市南区古淵 5-1-12

% 4 4 35 5.% 35 5.% 3 25.% 3 25.% 2 15-5.% 2 15-5.% 1-1.

% H7 H8 H9 H1H11 H12H13H14H15H16H17 H18H19H2H21H22-15.

8 (4) 特徴的な標準地の詳細情報 ( 表示されている地図は 7 年に対する比率 ) 相模原市緑区二本松相模原市南区古淵駅からの距離が離れているにもかかわらず価格の下落率が低い地点相模原市の住宅地で最も価格の下落率が低い地点 45 1.% 45 1.% % 35 5.% 3 25.% 3 25.% % % 1-1.% 1-1.% 5 5 H7 H8 H9 H1H11H12H13H14H15H16H17H18H19H2H21H22-15.% H7 H8 H9 H1H11 H12H13H14H15H16H17 H18H19H2H21H22-15.% 相模原市南区相模大野町田市小山町字三十九号 4391 番 2 駅からの距離が離れているにもかかわらず価格の下落率が低い地点相模原市の住宅地で最も価格が高い地点 (H22) 45 1.% 45 1.% % 35 5.% 3 25.% 3 25.% % % 1-1.% 1-1.% 5 5 H7 H8 H9 H1H11H12H13H14H15H16H17H18H19H2H21H22-15.% H7 H8 H9 H1H11H12H13H14H15H16H17H18H19H2H21H22-15.%

町田市森野 4-14-17 町田市成瀬字十三号 237 番 8 駅からの距離が離れているにもかかわらず価格の下落率が低い地点駅から

八王子市の住宅地で最も価格が高い地点 (H22) 45 1.% 45 1.% 4 4 35 5.% 35 5.% 3 25.%

9 町田市森野町田市成瀬字十三号 237 番 8 駅からの距離が離れているにもかかわらず価格の下落率が低い地点駅から 1km 以遠にもかかわらず価格の下落率が低い地点 45 1.% 45 1.% % 35 5.% 3 25.% 3 25.% % % 1-1.% 1-1.% 5 5 H7 H8 H9 H1H11H12H13H14H15H16H17H18H19H2H21H22-15.% H7 H8 H9 H1H11H12H13H14H15H16H17H18H19H2H21H22-15.% 八王子市子安町八王子市高尾町 1733 番 3 高尾駅周辺で価格の下落率が低い地点八王子市の住宅地で最も価格が高い地点 (H22) 45 1.% 45 1.% % 35 5.% 3 25.% 3 25.% % % 1-1.% 1-1.% 5 5 H7 H8 H9 H1H11H12H13H14H15H16H17H18H19H2H21H22-15.% H7 H8 H9 H1H11H12H13H14H15H16H17H18H19H2H21H22-15.%

10 4 新設住宅着工数地価変動の要因の一つといえる新設住宅着工数の推移については相模原市は 19 年に総数が減少しているものの町田市ほど大きな変化はみられず首都圏の新設住宅着工数 ( グラフの灰色の枠内 ) とほぼ同じ傾向になっている利用関係別の推移については相模原市の持家と貸家は 19 年にかけて減少しているものの 2 年には増加に転じている年別に新設住宅着工数の内訳を比較すると 16 年は持家が分譲住宅を上回っていたが 17 年以降分譲住宅が持家を上回っている一方町田市の持家は減少傾向にあり貸家と分譲住宅は 19 年まで増加と減少を繰り返していたが 2 年にはすべての種類で最も少なくなっているまた年別に持家と分譲住宅を比較するとすべての年で分譲住宅が上回っている新設住宅着工数の推移年 17 年 18 年 19 年 2 年相模原市町田市新設住宅着工数の推移 ( 利用関係別 ) 相模原市町田市 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 16 年 17 年 18 年 19 年 2 年持家貸家分譲住宅 16 年 17 年 18 年 19 年 2 年持家貸家分譲住宅 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 7 年首都圏の新設住宅着工数総数 15.% 1.% 5.%.% -5.% -1.% -15.% -2.% -25.% -3.% 利用関係別とは持家 : 建築主が自分で居住する目的で建築するもの貸家 : 建築主が賃貸する目的で建築するもの分譲住宅 : 建て売り又は分譲の目的で建築するもの新設住宅着工数持家貸家給与住宅 ( 数が少ないためグラフ非表示 ) 分譲住宅相模原市統計書及び町田市統計書より国土交通省建築着工統計調査より一建マンション

11 コラム : 東京都の新設住宅着工数等 ( 東京都 HP より ) 11 年以降の東京都の地域別 ( 区部と市部 ) の新設住宅着工数は利便性や収益性の観点から地価が敏感に反応する影響もあり区部の変動幅が大きく市部については 14 年を頂点として緩やかな減少傾向となっている利用関係別の推移については持家はそれほど大きな変動はなく分譲住宅は 15 年を頂点として減少傾向にあり貸家は 18 年が最も多くここ数年 ( 21 年を除く ) は分譲住宅とほぼ等しくなっている地域別新設住宅着工数の推移新設住宅着工数の推移 ( 利用関係別 ) 16, 12, 14, 1, 12, 1, 8, 8, 6, 6, 4, 4, 2, 2, 11 年区部計市部計 11 年 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 2 年 21 年持家貸家分譲住宅分譲住宅を一建とマンションに分けてみると 21 年はリーマンショックの影響もありマンションの在庫調整が行われ極端な落ち込みを示している割合については 21 年を除き概ねマンションが 75% を占め大きな変動はみられない分譲住宅 ( 一建マンション ) の着工数分譲住宅の内訳 ( 一建マンション ) 8, % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 11 年 24.5% 74.7% 7, 12 年 23.7% 75.2% 6, 13 年 25.2% 74.1% 5, 14 年 22.5% 77.1% 4, 15 年 22.8% 76.7% 16 年 26.6% 73.2% 3, 17 年 25.2% 74.4% 2, 18 年 24.9% 74.4% 1, 19 年 28.5% 7.7% 2 年 25.% 74.% 11 年 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 2 年 21 年 21 年 36.7% 62.2% 一建マンション一建マンションコラム : 圏域別の分譲住宅の新設着工数等 ( 21 年 )( 国土交通省 HP より ) 圏域別に分譲住宅の新設着工数をみると関東が極端に多く近畿中部が続いている着工数の違いが大きいため一概に比較はできないがマンションの割合は沖縄九州四国が高く一都三県では東京が高くなっている分譲住宅の着工数 ( 圏域別 ) 分譲住宅の内訳 ( 圏域別一都三県別 ) 5 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 北海道東北関東北陸中部近畿中国四国九州沖縄一建マンション % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 東京神奈川北海道東北関東北陸中部近畿中国四国九州沖縄一建マンション千葉埼玉一建マンション

第 8 章地価の動向 1 地価公示及び地価調査のあらまし目的地価公示は地価公示法に基づき都市及びその周辺地域等において標準地を選定しその正常な価格を公示することにより一般の土地の取引価格に対して指標を与え及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し

第 8 章地価の動向 1 地価公示及び地価調査のあらまし目的地価公示は地価公示法に基づき都市及びその周辺地域等において標準地を選定しその正常な価格を公示することにより一般の土地の取引価格に対して指標を与え及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し第 8 章地価の動向 1 地価公示及び地価調査のあらまし目的地価公示は地価公示法に基づき都市及びその周辺地域等において標準地を選定しその正常な価格を公示することにより一般の土地の取引価格に対して指標を与え及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資しもって適正な地価の形成に寄与することを目的としていますまた地価調査は国土利用計画法施行令第 9 条に基づき