夫婦二人の老後資金造りにも基礎となる貯金を殖やすことが第一です住宅ローンの支払いや教育資金にお金が要るので 1/4 天引き貯金などとてもできない! と言う奥様を 5 年後 10 年後に家族が安心して豊かな生活ができるようにする為だから今だけは少し我慢してくれ! と家族計画書を作ってそ

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はるまさわかはら
5 years ago
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1 歳過ぎからの生活と資産造り (1) 50 歳を過ぎたら見る景色が変わる! それまで坂の上の雲を追いかけるように上ばかり見ていたのに 50 歳を過ぎると自分の見る景色はいずれ死ぬまでの下り坂に変化します若い人には信じられないでしょうが本当に不思議な変化が誰にも起きるのです坂の上の雲夢理想教育資金造り老後資金造り住宅資金造り相続対策死亡相続誕生 20 歳 30 歳 40 歳 50 歳 60 歳 70 歳 80 歳 90 歳それだけでなく 50 歳を過ぎたら体力が落ち五十肩の痛みや膝腰の痛みが出てきたり成人病に冒され始めますいわゆる老化の始まりですまた社会的には重要な地位になり責任が重くのしかかっても来ます子供達は大学生になり或いは卒業して就職し自分の道を歩き始めやがて結婚して独立し家を出て行きますに住んでいることになりますそして気がついたら夫婦二人きりで広い家そんな事が起きて夫婦二人の残された 30 年間をどう生きるのか? その間の生活費をどうするのか? 考えざるを得ないことになりますさて貴方ならどうしますか? (2) 50 歳過ぎからの資産造りは明確な資産造り計画書を持てば簡単にできる! (1)50 歳なら既に預金もある程度あるでしょうが老後資金造りの為に更に預金を増やさねばなりませんその為にはまず 1/4 天引き貯金法に従い通常収入 1/4+ 臨時収入 10/10 を天引き貯金しましょう! 例えば 50 歳で給料 80 万の人なら ( 月給 80 万 1/4 12 月 + ボーナス 100 万 2 回 )=440 万 ( 年間貯金額 ) 3 年で 1,320 万 5 年で 2,200 万 10 年で万も貯まりますこれを金利 1% の積み立て預金をすればもっと増やせます (80 万 1/4 12 月 +100 万 2 回 ) 年 =46,293,415 円 (80 万 1/4 12 月 +100 万 2 回 ) 年 =63,834,522 円

2 夫婦二人の老後資金造りにも基礎となる貯金を殖やすことが第一です住宅ローンの支払いや教育資金にお金が要るので 1/4 天引き貯金などとてもできない! と言う奥様を 5 年後 10 年後に家族が安心して豊かな生活ができるようにする為だから今だけは少し我慢してくれ! と家族計画書を作ってそれを我慢することで家族の夢を実現できることを具体的に示して説得して実行しましょう! ります 1/4 天引き貯金と手持ちの貯金と合わせればかなりの老後資金にな (2) 老後資金に幾ら必要か計算して老後資金計画書を作りましょう! 国民生活センターのデータでは夫婦二人が老後を生きるのに必要な金額は最低限度の生活で月に 242,000 円豊かな生活では月に 379,000 円必要とされています一人ならその半分です老後に稼ぎがなければ年金で不足する分は貯金の取り崩しで生きることになりますので預金が幾ら必要か計算できます例えば年金が 360 万 ( 月額 30 万 ) なら不足するのは 10 万ですので 60 歳 ~90 歳までに必要なお金は 10 万 12 月 30 年 =3,600 万です裕資金 2,400 万を考えて 6,000 万あればほぼ安心です病気や介護費用等々の余例えば年金が 240 万 ( 月額で 20 万 ) なら不足するのは 20 万ですので 60 歳 ~90 歳までに必要なお金は 20 万 12 月 30 年 =7,200 万です余裕資金 2,400 万を考えて 9,600 万あればほぼ安心です病気や介護費用等々の以上のような計算をして 60 歳までに老後資金を作れば計算上は何とかなりますがこれだけでは豊かな生活にはなりません何故ならばそれでは計算上でギリギリの生活計画ですので余裕がなく貯めた老後資金を取り崩していくので預金が段々目減りしていくのが苦痛で安心してお金を使えないからです更に税と社会保障の一体改革で個人の生活は厳しくなる状況です国民総背番号制相続税増税消費税増税医療費改革年金改革さて高額高齢者の課税強化固定資産税の増税増税年金減少高齢化時代にどう対応したらいいか? が問題です

3 5 そこで貯めた老後資金の有効活用で利回りを良くすることを考えないといけないことが判ります銀行預金や国債では 1% 以下の金利ですのでさほど増やせません株式投資が得意な人はその方法もありますが高リスク高リターンですので元金を無くす危険も大きくほぼ 90% の人が損をしていると言われていますやはり老後資金の活用は不動産投資が一番誰にでもできる低リスク高リターンな老後資金活用方法になります (3) 不動産投資で老後資金造りをする (1) 事例 1: 53 歳の A さんの場合以下具体的に検証します現在の年収は 1,200 万 65 歳よりもらえる年金 400 万預金 2,000 万自宅マンション 4,000 万合計資産 6,000 万の A さんの場合豊かな老後にする為に年金 400 万では心許ないので不動産収入で年収 700 万を目標として設定した築 27 年の自宅マンションの設備等々がいささか古くなったのでセキュリティーの良い築 10 年 3LDK のマンション 4,280 万を購入して住み替えた資金繰りは手持ち金 1,500 万と住宅ローン 3,000 万 15 年返済金利 1% 元利均等返済で月額支払いは 179,548 円自宅マンションは駅前にあるので貸し易く売り易く換金し易いのも長所なので売却せず月 17 万で貸し出すことにした賃料から 2 万円の管理費積立金を差し引いて 15 万が手元に残るので住宅ローン 1 79,548 円の支払いに当てることにした更にローン控除で 10 年間に約 260 万円が還付になるのでこれも返済金に廻すことにしたので 62 歳で住宅ローンは返済完了となるそこで賃料手取り 15 万円は 63 歳からは預金に廻せる上記の対策で 65 歳以降は年金 400 万 + 賃料収入 180 万 = 合計年収 580 万になるがまだ少し収入が足りないので投資用ワンルームマンションを購入月額賃料 36,000 円 ( 管理費積立金 8,000 円 ) を現金ができ次第次々に購入することにした結果ワンルームマンション 4 室を 1,480 万 (370 万 4 室で購入し (36,000 円 -8, 000 円 ) 4 室 =112,000 円 ( 月額収入 ) 年間収入 1,344,000 円となりますこれで A さんの 65 歳以降の収入は年金 400 万 + 賃料収入 180 万 +134 万 =714 万になりました勿論 A さんには奥様の了解もいただき 1/4 天引き貯金を実行して頂いたので {( 月収 80 万 1/4 12 月 )+( ボーナス 120 万 2 回 )}=480 万が毎年積み立てられることになり 60 歳までの 10 年間で 4,800 万が貯金できますマンション購入に 1,480 万は使いましたので残る貯金は 3,000 万強ですこのワンルーム以上の対策で 65 歳過ぎには年収は 714 万預金は 3,500 万合計資産は自宅マンション 4, 280 万 + 賃貸マンション 4,000 万 + ワンルームマンション 4 戸で 1,480 万 =9,760 万となりました賃料収入は安心できる不動産管理会社に 5% の管理費用を払いさえすればほとんど何もしなくても寝ていても外国にいても毎月 261,666 円のお金がキチンキチンと振り込まれるのですから老後資金には困りません

4 (2) 事例 2: 50 歳の B さんの場合現在の年収は1,000 万 65 歳からもらえる年金 360 万預金 3,000 万自宅一戸建て5,000 万合計資産 7,000 万現在 20 歳大学生の長男と17 歳高校生の娘さんがいる4 人家族のBさんの場合後 5 年もすると2 人の子供は就職しいずれ独立して家を出て行きますその後は夫婦二人の豊かな老後にする為に年金 360 万では心許ないので不動産収入で年収 700 万になることを目標として設定した 1 自宅のローンはないので自宅を担保にアパートローンを組んで一棟売りのアパート土地 132m2 (40 坪 ) 築 21 年のワンルーム12 室の鉄骨造 4 階建 251m2 (7 6 坪 ) 賃料月額 60 万 ( 年収 720 万 ) を7,200 万円で購入しました手持ち金 3,000 万円とアパートローン4,500 万でしたアパートローンは金利 3% 16 年元利均等返済で額 310,761 円 ( 年間 3,729,132 円 ) です管理費 5%( 年 36 万 ) と固定資産税 ( 年 20 万 ) と返済金 (373 万 ) を差し引くと 720 万 -36 万 -20 万 -373 万 =2 91 万が手元に残りますこの際所得税は23% 位掛かりますのでこの賃料収入で手元に残った全部積み立てれば291 万 15 年 =4,365 万 0.76( 所得税 23% 差し引く ) =3,186 万貯まります ( 金利除外 ) 更に 15 年後の66 歳以降には 15 年アパートローンは完済していますので年金 400 万 +664 万 ( 諸経費 56 万は控除 )= 合計年収 1,064 万を受け取れることになります以上の結果 Bさんは 66 歳時点からは年収 1,064 万預金 3,186 万 + 不動産資産 ( 自宅 5,000 万 +アパート7,200 万 = 合計 1 億 2,000 万 ) 資産合計 1 億 5,186 万のお金持ち持ちになります毎月入金される賃料と年金で年間 1,000 万以上のお金があれば安心してお金を使えますので豊かな老後になります賃貸収入があると所得税が高くなるのではないか? との心配は不要です中古アパートを購入して賃貸した場合減価償却で税金を大きく落とすことができるからです例えば築後 21 年の鉄骨造のワンルームマンションを購入した上記の場合減価償却期間 =(32 年 -21 年 )+(21 年 0.2)=14 年なので (7,200 万 /14=370 万 ) 概算で年間 370 万の減価償却ができますそこで年間実質賃料 720 万 -370 万 =350 万円に対する税金しか掛かりませんそこから専従者給与を奥様に100 万支払えば更に税金は少なくなりますし奥様のサービスもより大きくなるでしょう毎月お金が入って税金もさほどかからなければ老後を満喫できます毎月預金が減って行く苦痛と比べてみて下さい (3) 事例 2: 51 歳の土地持ちの C さんの場合現在の収入は年金 400 万と駐車場収入 100 万の合計 500 万預金 5,000 万自宅 1 億円駐車場 1 億円合計資産 2 億 5,000 万のCさんの場合資産が多い割に収入が少ないので資産の組み替えを行い収入を増やし併せて相続対策を行うことにしましたそこで駐車場の敷地 264m2 (80 坪 ) の活用で収入を増やすことを考えるこ

5 とになります三つの提案をしました 1 A 案 : 銀行からの借入で 2DK 10 室のアパートを建てて貸す 8 万 10 室 12 月 = 960 万 ( 年間賃料 ) 借入金 : 借入金 1 億利息 3% 20 年の元利均等返済での借入返済利息は 1 億円金利 0.03=300 万毎月の元利均等返済額は 554,597 円年間返済額 6,655,164 円手元に残るお金 = 960 万 -665 万 = 295 万年金 400 万 + 賃料収入 295 万 = 695 万 ( 年間収入 ) となりますこの場合土地を手放さないで大きな新築アパートが建つので世間体や見てくれは良いがその内実は 1 億の借金返済が返せない時には財産を無くす危険があることと資産が多い割に収入が少ないのが欠点です 2 B 案 : 駐車場の半分を 5,000 万で売った金で残りの半分にアパートを建てる 8 万 6 室 12 月 = 576 万 ( 年間賃料 ) 年金 400 万 +576 万 = 976 万 ( 年間収入 ) となる借入金返済がないので賃料はそのまま手元に残るお金であり返済不能になる危険もないし借金したくない人には受け入れやすい提案です 3 C 案 : 駐車場全部を 1 億円で売ったお金で駅に近い中古のワンルームマンションに買い換える収益還元法で年間利回り 10% の中古のワンルームマンションを買えば年収 1,000 万の賃料の賃貸物件が 1 億円で購入できる年金 400 万 + 賃料収入 1,000 万 = 1,400 万 ( 年間収入 ) となる駅から遠い駐車場は財産価値が低いしその割に固定資産税が高いし駐車場では収入も多くないので思い切って全部を売却してそのお金と手持ち金で駅に近い賃貸物件に買い換ることでお金を産む資産に組み替えることができます不動産は立地が全ての価値を生む資産なので貸しやすく空室になりにくく収入を確実に掴み売却する時にも高く確実に売り易い優良資産に組み換えることが必要なのですちなみに駐車場だった土地の固定資産税は固定資産評価額の 1.4% ですので 80 万だったのがアパートに変わると 1/6 に軽減されて 13 万に下がります駐車場で年間 100 万稼いでも固定資産税で 80 万取られるので駐車場は採算が合いません以上の提案の選択の為のメリットデメリット対策のテーマ不安要因収入将来性 A 案 ( 有効活用 ) 土地所有借入金 B 案 ( 一部売却 ) 無借金立地 C 案 ( 組み替え ) 優良立地管理人口減少時代資産デフレの時代には新しい価値観ストックからフローへの価値観を持って不良資産と優良資産の組み替えを行っていかなければなりま

6 せん日本は 2015 年頃から年間 80 万人づつ人口が減少していきますので国内消費は少なくなり三大都市圏を中心に都市部や駅の近く以外は段々寂れていく傾向になります即ち仕事のある所住み易い所に人は集まりますので資産としての不動産を持っているだけでは今後の時代には適応できなくなってきているのです不良資産と優良資産の仕分けの基準収益力 ( 長期安定収益があるか?) 換金力 ( 何時でも売れるか?) 節税力 ( 保有コスト相続税の負担は軽減できるか?) 将来性はあるか? 以上の観点から自分に合った不動産の組み替え対策を立てる必要がありますそして不動産は自分で考えて対策を練り対応することができる資産ですので頭を使って賢く豊かになれます故多いのか? 参照 ) 健闘を祈ります ( 詳しくは不動産でお金持ちになる人が何 2012 年 5 月 15 日記

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< F31332D B D A8E91> 三. アパート収益ビル投資の注意点 (1) 本格的なアパート賃貸業を目指す場合は賃貸業として一棟売りのアパートマンションを買うことになりますこの場合は土地と建物双方を一体として単独所有することになりますので共同建物の1 室だけを所有するマンションとはかなり違う考慮が必要ですまた土地と建物双方を単独所有する為増改築再建築売却等々の処分が自分の意志通りに出来インカムゲイン狙いだけでなく