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1 平成 22 年土地取引価格動向調査分析 自至 平成 22 年 1 月 1 日平成 22 年 12 月 31 日 社団法人静岡県不動産鑑定士協会

2 はじめに 平成 22 年は リーマンショック後の経済危機を乗り越えて 大企業を中心に業績回復の動きが見られるようになりましたが 急速な円高進行や海外経済の減速懸念等により 夏以降は先行きの不透明感が増し 雇用も依然として厳しい状態が続きました 平成 23 年 3 月に発表された平成 23 年地価公示の変動率 ( 静岡県内 ) は 住宅地で 1.4%( 平成 22 年は 2.2%) 商業地で 1.7%( 同 2.7%) 工業地で 1.9%( 同 2.7%) といずれも下落幅は縮小しました 住宅地では 長泉町が+1.7% と唯一上昇したほか 変動率上位には三島市 (.1%) 清水町(.2%) 伊豆の国市(.5%) 沼津市(.6%) 等東部地域に集中しました 商業地についてもほぼ同様の傾向が見られ 平均変動率の上位は 裾野市 (±.%) 三島市 (.4%) 沼津市(.5%) となっています 静岡市及び浜松市の中心商業地では 消費不振 収益の低迷によるテナントの撤退 撤退後の空室期間の長期化 投資家需要の減少等から 昨年に引き続き下落となりましたが 底値感から多くの地点で下落幅は縮小しました なお 東静岡駅周辺土地区画整理事業地域にある 葵 5-1 (+3.2%) は 区画整理事業の進展 東静岡駅周辺の大型 SC 出店事業の具体化等 今後の発展期待から上昇となりました 当協会で把握した平成 22 年の県内土地取引件数は 36,776 件で 21 年度 (36,64 件 ) とほぼ同数でした 内訳では 東部地域は約 4% 減 中部地域は約 6% 増 西部地域は約 1% 増でした 当該成約価格動向調査は 4 市 2 町 ( 静岡市 浜松市 沼津市 三島市 駿東郡清水町 駿東郡長泉町 ) における相当価格 ( 正常価格 ) に対する実際に把握された取引価格のを ( 社 ) 静岡県不動産鑑定士協会所属の地価公示および地価調査に従事する不動産鑑定士が継続的に調査 分析したものです 相当価格 ( 正常価格 ) に対して開差率が 1% 以上のプラスとなっているときには地価は強含み 1% 以上のマイナスとなっているときには地価は弱含み %~±1% の範囲内にあるときは 概ね安定 あるいは やや強含み又はやや弱含みと判断できます 本年も ( 社 ) 静岡県不動産鑑定士協会では地価公示 地価調査等の作業に当たり地価の動向 土地取引の状況等の把握に努めてまいりました さらに 平成 22 年地価調査結果及び 23 年地価公示結果を基に 平成 22 年土地取引価格動向調査分析 として本冊子を取りまとめました この資料が適切な土地取引及び土地価格形成の一助として活用されることを願います

3 目 次 1. 静岡県市町別地価動向マップ ( 住宅地 ) 1 2. 静岡県市町別地価動向マップ ( 商業地 ) 2 3. 対象地域一覧表 3 4. 地区別取引件数推移グラフ 4 5. 各市町別取引件数等集計表 各市町別取引件数等集計表 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 静岡市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 静岡市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 浜松市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 浜松市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 各地区別取引単価のヒストグラム及び基本統計量による分析 南伊豆地区 ( 下田市 賀茂郡 ) 熱海伊東地区 ( 熱海市 伊東市 ) 田方地区 ( 三島市 伊豆市 伊豆の国市 田方郡 ) 沼津市 沼津市を除く駿東地区 ( 御殿場市 裾野市 駿東郡 ) 富士地区 ( 富士市 富士宮市 ) 静岡市 ( 静岡市葵区 駿河区 清水区 ) 志太地区 ( 焼津市 藤枝市 ) 島田 榛原地区 ( 島田市 牧之原市 榛原郡 ) 東遠地区 ( 掛川市 菊川市 御前崎市 ) 中遠地区 ( 磐田市 袋井市 森町 ) 浜松市 ( 湖西市含む ) 66 工場地全域 71

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6 対象地域一覧表 地区対象となる市町 1. 南伊豆地区 下田市賀茂郡 ( 東伊豆町 河津町 南伊豆町 松崎町 西伊豆町 ) 2. 熱海伊東地区熱海市 伊東市 東 3. 田方地区 三島市 伊豆市 伊豆の国市田方郡 ( 函南町 ) 部 4. 沼津市沼津市 5. 沼津市を除く駿東地区 御殿場市 裾野市駿東郡 ( 清水町 長泉町 小山町 ) 6. 富士地区富士市 富士宮市 中 7. 静岡市静岡市葵区 静岡市駿河区 静岡市清水区 8. 志太地区焼津市 藤枝市 部 9. 島田 榛原地区 島田市 牧之原市榛原郡 ( 吉田町 川根本町 ) 1. 東遠地区掛川市 菊川市 御前崎市 西 部 11. 中遠地区 12. 浜松市 ( 湖西市含む ) 磐田市 袋井市周智郡 ( 森町 ) 浜松市中区 浜松市東区 浜松市西区 浜松市南区浜松市北区 浜松市浜北区 浜松市天竜区湖西市 - 3 -

7 地区別取引件数推移グラフ 全県土地取引件数推移表 52, 5, 48, 46, 44, 42, 4, 38, 36, 34, 32, 3, 平成 18 年 平成 19 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 件数 46,881 44,218 42,134 36,64 36,776 東部 南伊豆地区 熱海伊東地区 2,5 2, 1,5 1, 5 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 1,79 1,513 1,341 1,348 1,247 6, 5, 4, 3, 2, 1, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 5,291 4,578 4,191 3,742 3,798 5, 田方地区 3, 沼津市 4, 3, 2, 1, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 3,292 3,1 2,761 2,338 2,285 2, 1, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 2,171 2,59 2,88 1,722 1,

8 沼津市を除く駿東地区 富士地区 5, 4, 3, 2, 1, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 2,916 2,583 2,534 2,516 2,185 5, 4, 3, 2, 1, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 4,174 3,766 3,975 3,543 3,39 中部 静岡市 志太地区 1, 8, 6, 4, 2, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 7,471 7,169 6,763 6,25 6,587 5, 4, 3, 2, 1, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 2,69 2,611 2,741 2,329 2,316 島田 榛原地区 5, 4, 3, 2, 1, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 2,244 2,28 2,119 1,759 1,

9 西部 東遠地区 中遠地区 5, 4, 3, 2, 1, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 2,663 2,586 2,51 1,92 1,693 5, 4, 3, 2, 1, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 2,878 3,98 2,729 2,329 2,16 浜松市 ( 湖西市含む ) 1, 8, 6, 4, 2, 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 件数 9,31 9,217 8,841 7,69 7,

10 各市町別取引件数等集計表 1 No.1 - 平成 22 年 - 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 相当価格に対する契約価格の開差率 市 町 村 名 静 岡 市 6,587 4,547 69% 1,669 37% 1,232 74% 37 25% % % % 126 1% 浜 松 市 7,19 5,43 76% 2,16 37% 1,277 63% 27 21% % % % 96 8% 沼 津 市 1,687 1,266 75% % % 72 28% 73 29% 65 25% 21 8% 25 1% 三 島 市 % % % 17 14% 3 25% 4 34% 9 8% 22 19% 清 水 町 % 49 34% 32 65% 1 31% 11 34% 6 19% 4 13% 1 3% 長 泉 町 % % 8 7% 16 2% 15 19% 27 34% 12 15% 1 13% 計 16,852 12,271 73% 4,524 37% 2,995 66% % % % % 28 9% 出所 1 平成 22 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 22 年発送回答件数表 ( 平成 23 年 3 月 24 日集計 ) 4~9 東部 2 市 2 町分 : 静岡県 平成 22 年成約動向調査 静岡市分 : 静岡市 平成 22 年成約価格動向調査 浜松市分 : 浜松市 平成 22 年成約価格動向調査 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1% ~ 2% 2% 以上 - 平成 21 年 - 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 相当価格に対する契約価格の開差率 市 町 村 名 静 岡 市 6,25 4,292 71% 1,55 36% 1,46 67% 25 24% % % % 11 11% 浜 松 市 6,569 4,966 76% 1,834 37% 1,14 6% 225 2% % % 19 1% 9 8% 沼 津 市 1,722 1,237 72% % % 75 25% 87 29% 15 35% 19 6% 11 4% 熱 海 市 1, % 13 3% 52 4% 16 31% 11 21% 1 19% 2 4% 13 25% 三 島 市 % % % 31 2% 38 25% 43 28% 14 9% 27 18% 富 士 市 2,218 1,738 78% 65 37% % 13 22% 91 19% 21 44% 37 8% 38 8% 函 南 町 % % 49 38% 16 33% 4 8% 13 27% 4 8% 12 24% 清 水 町 % 59 38% 52 88% 9 17% 7 13% 27 52% 8 15% 1 2% 長 泉 町 % 13 41% 65 63% 6 9% 11 17% 26 4% 1 15% 12 18% 計 2,354 14,41 69% 5,136 37% 3,297 64% % 83 25% 1,15 34% 317 1% 314 1% 出所 1 平成 21 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 21 年発送回答件数表 ( 平成 22 年 5 月 31 日集計 ) 4~9 東部 4 市 3 町分 : 静岡県 平成 21 年成約動向調査 静岡市分 : 静岡市 平成 21 年成約価格動向調査 浜松市分 : 浜松市 平成 21 年成約価格動向調査 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1% ~ 2% 2% 以上 - 7 -

11 No.2 - 平成 2 年 - 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 市 町 村 名 静 岡 市 6,763 4,832 71% 1,686 35% 1,154 68% 28 24% 32 28% 32 28% % 16 9% 浜 松 市 8,224 6,333 77% 2,388 38% 1,268 53% % % % 14 11% 127 1% 沼 津 市 2,88 1,62 77% 58 36% % 65 22% 83 28% 99 33% 29 1% 2 7% 熱 海 市 2, % % % 24 16% 15 1% 37 25% 8 5% 63 43% 三 島 市 % % % 21 17% 3 24% 3 24% 22 17% 24 19% 富 士 市 2,54 1,771 7% % 436 7% 84 19% 93 21% 2 46% 28 6% 31 7% 函 南 町 % 114 3% 35 31% 1 29% 4 11% 4 11% 9 26% 8 23% 清 水 町 % 69 34% 55 8% 12 22% 11 2% 24 44% 2 4% 6 11% 長 泉 町 % 93 39% 57 61% 8 14% 12 21% 28 49% 3 5% 6 11% 計 24,39 16,91 7% 6,87 36% 3,575 59% 71 2% % 1,268 35% 369 1% % * 平成 2 年 11 月 1 日に 富士市 と 旧富士川町 が合併したため 平成 2 年の 旧富士川町 の件数は 富士市 に含まれる * 平成 2 年 11 月 1 日に 静岡市 と 旧由比町 が合併したため 平成 2 年の 旧由比町 の件数は 静岡市 に含まれる 出所 1 平成 2 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 2 年発送回答件数表 ( 平成 21 年 9 月 1 日集計 ) 相当価格に対する契約価格の開差率 -1% 超 -1% ~% 4~9 東部 4 市 3 町分 : 静岡県 平成 2 年成約動向調査 静岡市分 : 静岡市 平成 2 年成約価格動向調査 浜松市分 : 浜松市 平成 2 年成約価格動向調査 %~ 1% 1% ~ 2% 2% 以上 - 8 -

12 各市町別取引件数等集計表 2 No.1 ( 東部 ) 平成 22 年 平成 21 年 平成 2 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 下 田 市 % 81 33% % 66 33% % 7 29% 東伊豆町 % 56 31% % 47 24% % 68 34% 河南伊豆地区 津 町 % 19 22% % 21 24% % 36 34% 南伊豆町 % 41 39% % 41 37% % 45 21% 松 崎 町 % 14 27% % 19 33% % 2 32% 西伊豆町 % 26 37% % 14 16% % 19 21% 小 計 1, % % 1, % 28 28% 1, % % 熱海伊東 熱 海 市 2, % 15 3% 地区 伊 東 市 1, % 4 41% 1,967 1,84 55% 436 4% 2,8 1,254 6% % 小 計 3,798 1,48 39% 55 37% 1,967 1,84 55% 436 4% 2,8 1,254 6% % 伊 豆 市 % % % 88 21% % 125 3% 田方地区 伊豆の国市 % % % % % % 函 南 町 % % 小 計 1,482 1,187 8% % 1, % % 1, % % 御殿場市 % % % % 1, % % 沼津市を除く駿東地区 裾 野 市 % % % 169 4% % 12 35% 小 山 町 % 5 39% % 46 46% % 55 4% 小 計 1, % % 1,713 1,27 6% 44 39% 1,79 1,51 59% % 富士宮市 1, % 32 36% 1, % % 1, % % 富士地区 富 士 市 2,228 1,67 75% % 芝 川 町 % 22 28% % 36 25% 小 計 3,39 2,562 76% % 1, % % 1,435 1,85 76% % 東部合計 11,436 6,97 6% 2,494 36% 7,449 4,691 63% 1,627 35% 7,838 5,71 65% 1,752 35% * 平成 22 年 3 月 23 日に 富士宮市 と 旧芝川町 が合併したため 平成 22 年の 旧芝川町 の件数は 富士宮市 に含まれる - 9 -

13 No.2 ( 中部 ) 平成 22 年 平成 21 年 平成 2 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 富士川町 富士川町 由比町 由 比 町 小 計 % % % % % % 焼 津 市 1, % 36 38% 1, % % 1,41 1,126 8% % 志太地区 藤 枝 市 1, % % 1, % 37 38% 1, % % 岡 部 町 % 14 22% 大井川町 小 計 2,316 1,912 83% 77 37% 2,329 1,96 82% % 2,741 2,14 77% 76 36% 島 田 市 % % % 25 33% % % 牧之原市 % % % % % % 島田 榛原地区 吉 田 町 % 8 4% % 78 33% % 19 38% 川 根 町 川根本町 % 27 36% % 27 27% % 24 27% 小 計 1,812 1,298 72% 59 39% 1,759 1,342 76% % 2,119 1,686 8% 63 36% 中部合計 4,128 3,21 78% 1,216 38% 4,88 3,248 79% 1,135 35% 4,86 3,79 78% 1,363 36% * 平成 2 年 4 月 1 日に 島田市 と 旧川根町 が合併したため 平成 2 年の 旧川根町 の件数は 島田市 に含まれる * 平成 2 年 11 月 1 日に 焼津市 と 旧大井川町 が合併したため 平成 2 年の 旧大井川町 の件数は 焼津市 に含まれる * 平成 21 年 1 月 1 日に 藤枝市 と 旧岡部町 が合併したため 平成 21 年の 旧岡部町 の件数は 藤枝市 に含まれる ( 西部 ) 平成 22 年 平成 21 年 平成 2 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 掛 川 市 % 277 4% 1, % % 1, % % 東遠地区 御前崎市 % 65 25% % 69 32% % 56 26% 菊 川 市 % 77 3% % 86 23% % 13 31% 小 計 1,693 1,195 71% % 1,92 1,393 73% % 2,51 1,518 74% 53 35% 磐 田 市 1,219 1,68 88% % 1,251 1,22 82% % 1,583 1,298 82% % 中遠地区 袋 井 市 % 229 4% % 24 29% % % 森 町 % 75 48% % 46 38% % 55 46% 小 計 2,16 1,82 83% % 2,329 1,854 8% 62 32% 2,729 2,161 79% % 湖西市 湖 西 市 % % % 9 37% % 113 4% 新居町 新 居 町 % 36 32% % 53 37% 小 計 % % % % % % 西部合計 4,36 3,365 77% 1,335 4% 4,749 3,6 76% 1,195 33% 5,397 4,17 76% 1,512 37% 県 計 19,924 13,482 68% 5,45 37% 16,286 11,539 71% 3,957 34% 18,95 12,968 72% 4,627 36% * 平成 22 年 3 月 23 日に 湖西市 と 旧新居町 が合併したため 平成 22 年の 旧新居町 の件数は 湖西市 に含まれる 出所 1 平成 22 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 22 年発送回答件数表 ( 平成 23 年 3 月 24 日集計 ) - 1 -

14 ( 静岡県の市町村合併について ) *H15.4.1より *H16.4.1より *H より *H17.4.1より *H17.5.5より *H17.7.1より *H17.9.2より *H より *H より *H19.4.1より *H2.4.1より *H2.11.1より *H21.1.1より *H より 静岡市 ( 清水市 ) の合併伊豆市 ( 修善寺町 土肥町 天城湯ケ島町 中伊豆町 ) の合併御前崎市 ( 御前崎町 浜岡町 ) の合併菊川市 ( 小笠町 菊川町 ) の合併静岡市 ( 葵区 駿河区 清水区 ) 政令指定西伊豆町 ( 賀茂村 ) の合併伊豆の国市 ( 伊豆長岡町 韮山町 大仁町 ) の合併沼津市 ( 戸田村 ) へ編入磐田市 ( 福田町 竜洋町 豊田町 豊岡村 ) の合併掛川市 ( 大須賀町 大東町 ) の合併袋井市 ( 浅羽町 ) の合併島田市 ( 金谷町 ) の合併浜松市 ( 天竜市 浜北市 春野町 龍山村 佐久間町 水窪町 舞阪町 雄踏町 細江町 引佐町 三ケ日町 ) へ編入川根本町 ( 中川根町 本川根町 ) の合併牧之原市 ( 相良町 榛原町 ) の合併静岡市清水区 ( 蒲原町 ) へ編入浜松市 ( 中区 東区 西区 南区 北区 浜北区 天竜区 ) 政令指定島田市 ( 川根町 ) の合併静岡市清水区 ( 由比町 ) の合併富士市 ( 富士川町 ) の合併焼津市 ( 大井川町 ) の合併藤枝市 ( 岡部町 ) の合併湖西市 ( 新居町 ) の合併富士宮市 ( 芝川町 ) の合併

15 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 静岡市 - 平成 22 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - ( ) 成約価格動向調査とは土地の取得者に 購入土地に関するアンケート調査を行い 不動産鑑定士が判断する相当価格に対する契約価格の開差率の動向により地価が上昇局面か 下降局面かを分析する 地価の上昇期ではプラスのパーセンテージ 下降期ではマイナスのパーセンテージの取引が多くなる 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H22 第 1 期 H22 第 2 期 H22 第 3 期 H22 第 4 期 合計 ,232 件 35 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - 平成 22 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 H22 第 1 期 H22 第 2 期 H22 第 3 期 H22 第 4 期 期間 出所 : 静岡市 平成 22 年成約価格動向調査

16 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 静岡市 - 平成 22 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H22 第 1 期 22.% 21.3% 32.4% 12.5% 6.6% 5.2% 1% H22 第 2 期 27.6% 25.% 26.9% 11.% 5.2% 4.2% 1% H22 第 3 期 24.4% 2.8% 32.8% 11.4% 6.% 4.5% 1% H22 第 4 期 25.6% 22.% 32.1% 11.1% 5.6% 3.6% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 平成 22 年第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H22 第 1 期 H22 第 2 期 H22 第 3 期 H22 第 4 期 期間 出所 : 静岡市 平成 22 年成約価格動向調査

17 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 浜松市 - 平成 22 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H22 第 1 期 H22 第 2 期 H22 第 3 期 H22 第 4 期 合計 ,277 件 4 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - 平成 22 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 H22 第 1 期 H22 第 2 期 H22 第 3 期 H22 第 4 期 期間 出所 : 浜松市 平成 22 年成約価格動向調査

18 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 浜松市 - 平成 22 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H22 第 1 期 21.8% 24.8% 34.7% 1.% 5.4% 3.3% 1% H22 第 2 期 23.6% 27.9% 29.5% 14.1% 3.% 2.% 1% H22 第 3 期 19.% 3.5% 34.6% 8.6% 3.5% 3.7% 1% H22 第 4 期 2.4% 24.8% 31.3% 14.3% 6.5% 2.7% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 平成 22 年第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H22 第 1 期 H22 第 2 期 H22 第 3 期 H22 第 4 期 期間 出所 : 浜松市 平成 22 年成約価格動向調査

19 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 - 平成 22 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H22 第 1 期 H22 第 2 期 H22 第 3 期 H22 第 4 期 合計 件 15 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - 平成 22 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 1 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5 H22 第 1 期 H22 第 2 期 H22 第 3 期 H22 第 4 期 期間 出所 : 静岡県 平成 22 年成約価格動向調査

20 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 - 平成 22 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H22 第 1 期 2.5% 27.9% 37.7% 6.6% 4.9% 2.5% 1% H22 第 2 期 27.5% 28.3% 25.8% 9.2% 6.7% 2.5% 1% H22 第 3 期 28.2% 19.8% 21.4% 13.7% 1.7% 6.1% 1% H22 第 4 期 17.7% 31.% 29.2% 8.% 7.1% 7.1% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 平成 22 年第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H22 第 1 期 H22 第 2 期 H22 第 3 期 H22 第 4 期 期間 出所 : 静岡県 平成 22 年成約価格動向調査

21 各地区別取引単価のヒストグラム及び基本統計量による分析 ヒストグラムは大きなブロック単位の集計のため バラツキの多い価格の集計となったが地域 毎の最多価格帯等から地域の取引動向を推察するには有用性があると思量する 各地区住宅地 商業地の平均価格 中央値 最多価格帯 - 東部 - 南伊豆地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数 住宅地 25,825 2,723 1, 以下 3,1~4, 1,1~2, 19 商 業 地 ヒストグラムなし 熱海伊東地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 27,81 21,436 15,1~33, 15, 以下 268 商 業 地 79,439 87,372 5,1~1, 5, 以下 13 田方地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 67,485 69,273 2, 以下 1,1~12, 331 商 業 地 73,268 6,855 5, 以下 5,1~1, 13 沼津市 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 96,451 96,7 1,1~12, 6, 以下 22 商 業 地 159, ,42 9,1~12, 15,1~2, 26 沼津市を除く駿東地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 74,99 74,34 6,1~88, 8,1~1, 33 92,46 74,115 5,1~1, 5, 以下 商業地 12,1~15, 15,1~18, 6 富士地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 58,81 6,495 6,1~88, 4,1~66, 538 商 業 地 81,127 84,296 8,1~1, 6, 以下

22 - 中部 - 静岡市 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 117, ,857 9,1~12, 12,1~15, 1,31 商 業 地 178, ,512 1,1~15, 15,1~2, 1 志太地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数住宅地 58,916 6,284 6,1~88, 4,1~66, ,781 67,133 4,1~66, 6,1~88, 商業地 42 8,1~1, 島田 榛原地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 47,585 48,34 3, 以下 45,1~66, 6,1~99, 212 商 業 地 62,346 54,446 3, 以下 6,1~99, 3,1~66, 9,1~12,

23 - 西部 - 東遠地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数住宅地 34,856 32,132 15,1~33, 3,1~445, 27 56,348 51,436 6,1~99, 3, 以下商業地 12 3,1~445, 中遠地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 46,89 48,231 45,1~66, 3,1~445, 43 81,313 62,872 3, 以下 12,1 以上 商業地 3,1~66, 6,1~99, 12 浜松市 ( 湖西市を含む ) ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 67,7 65,373 6,1~99, 3,1~66, 1,228 商 業 地 19,323 91,321 6,1~99, 9,1~12, 1-2 -

24 1. 南伊豆地区 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 伊豆半島の南部に位置する下田市 賀茂郡東伊豆町 河津町 南伊豆町 松崎町 西伊豆町の1 市 5 町で構成されている ( なお 西伊豆町は賀茂村と平成 17 年 4 月に合併 ) これらの市町は様々な景勝地 温泉地 海水浴場 観光施設を擁し 首都圏の顧客を主とした観光業が主要な産業であるほか 天然の漁港や山林に恵まれており 古くから農林漁業も盛んである 近年は観光客数が漸減していたために観光業の不振が続き 地域経済の低迷が続いていたが 平成 17 年度以降は観光客数に回復基調が見られる 平成 22 年 12 月 1 日時点での人口は6 市町合計で73,554 人 前年比 1.1% と 前年と同率での減少率を示している 若年層の域外への流出や少子高齢化により 過疎化 人口減少が進行している また 下田市では下水道整備事業等に起因する財政難も深刻化している 同地区での市町合併案は頓挫しており 進展が見られない状況にある 地域発展のためにも市町合併案の再検討 伊豆縦貫自動車道等の早期整備 開通が望まれる (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均取引総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 6,755,828 25, 下 田 市 7,697,277 33, 東 伊 豆 町 5,372,396 17, 河 津 町 9,969,964 28, 南 伊 豆 町 6,91, 21, 松 崎 町 9,883,333 29, 西 伊 豆 町 3,855,988 24, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した 区間でみると 土地総額は別表の通り 全体では5 万円以下 ~1,5 万円の区間に集中しており 最も頻度が高い区間は 5 万円以下の区間で全体の48% 次いで5 万超 ~1, 万円の区間で39% 1, 万超 ~1,5 万円以下の区間で全体の8% 地域の地価水準が低いほか 単価の安い別荘地の取 引件数が多い地区であるため 総額 1, 万円までの区間で86% を占めている 単価は 別表の通り1, 円 / m2以下と1, 超 ~2, 円 / m2の区間が同数で最も頻度が高く そ れぞれ全体の24% を占めている 地積に関しては分散の度合いが大きいが 1 超 ~3m2の4 区間で全体の56% を占めており 前年 よりも4ポイント減少している また 今期は5 超 ~1,m2の区間で14 件 (13%) と例年よりも件 数が多かったが 地域的な特徴等は認められなかった

25 (2) 地価動向当地区での人口はここ数年 年率 1% 以上の減少を示しており 少子高齢化も進行している 団塊世代の別荘地需要は減退しているが それ以上に地元需要の減少が大きいものとみられる 単価の面では 1, 超 ~2, 円 / m2の頻度が最多であるが 当該価格帯は当地区における既存住宅地域の価格帯よりも低い また 1, 円 / m2以下の事例も増加しているが いずれも別荘地の価格帯である 土地総額の面から見ると 平均値は前年より約 27 万円の減少を示している 既成住宅地域においては宅地の地積 規模は一定の範囲に収まるものと思料するが 今回のサンプルに多いと考えられる別荘地においては地積 規模の幅が大きいため 平均地積 平均総額の増減幅は例年大きいものと推測する ( 前年は 前々年よりも約 325 万円の減少を示している ) なお 平均単価の変動率は前年比 3.9% に留まっている サンプルの特性上 別荘地の変動率が強めに影響しているものと思料する 商業地については適切な動向判断を可能にするためのサンプル数に満たないため断念した

26 頻度 3 南伊豆地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~1 万 ~2 万 ~3 万 ~4 万 ~5 万 ~8 万 ~1 万 ~15 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 45,458 26,863 25,825 最 大 値 91,64 9,27 99,651 標 本 数 頻度 6 南伊豆地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 2~22 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 2 年 年 年 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 12,715,72 9,465,826 6,755,828 最 大 値 93,, 6,, 4,1, 標 本 数

27 頻度 25 南伊豆地区 地積ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 2~22 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 2, , ,28.38 標 本 数

28 2. 熱海伊東地区 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 熱海市 伊東市の2 市で構成されている 熱海市は伊豆半島東海岸の付け根に位置し 古くから湯治場として著名であったが 大正 14 年の鉄道開通 昭和 8 年丹那トンネル開通を契機に来客が増大し 観光都市として発展してきた また温暖な気候や眺望の良さから別荘 保養所 リゾートマンション等も多くみられる 反面で 近年はホテル 旅館の休 廃業が多く 新築商業施設の開業もなく止まった状態である また 人口減少と高齢化 財政再建等の難問を抱えており 先行きに対する不透明感は強い状況にある 平成 21 年の宿泊客数は282 万人で 昨年比 3.3% となり景気後退の影響を受けている 伊東市は熱海市の南側に隣接し 古くは農漁業が中心であったが 昭和 13 年の伊東線開通の頃より観光都市へと発展した 熱海市同様 気候や眺望に恵まれ首都圏からも近いことから 別荘 保養所 リゾートマンション等の開発も進んだ 観光客に人気の高い伊豆高原を中心に観光施設も多く 市の調査によれば 関東地方からの来客が全体の8 割を占めている 平成 21 年の宿泊客数は275 万人で 昨年比 7.6% の減少となっている 平成 22 年 12 月 1 日時点での人口は2 市合計で11,86 人と前年比.3% の減少となっている (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 13,428,738 27, 熱海市 22,544,31 34, 伊東市 9,886,421 24, 住宅 別荘地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した 区間でみると 土地総額は別表の通り 平均値は約 1,343 万円と前年比で26% 上昇している ( なお 前年は前々年比で24% の下落であった ) 分布は1,5 万円以下の区間に集中しており 全体の8% を占めている 頻度が高い区間は1, 万円以下の区間で全体の63% を占めている 最頻値は8 万円となって前年 (1, 万円 ) より大幅な下落となっている この他 3,5 万円以上の高額物件は11 件 (4.1%) と前年並となっている 総じて分布傾向は前年と同様である 単価は 別表の通り15, 超 ~3, 円 / m2の区間が最も頻度が高く 全体の34% を占めており 15, 円 / m2以下の区間と合わせて65% を占めている 分布の状況も前年と似ている 平均地積は557.11m2であるが 区間では5 超 ~1,m2が最多で全体の24% を占め 前年と同率である 最頻値は33m2で 同区間外に属する ただし 前年同様に すべての区間に広く分布している 3 超 ~1,m2の区間で54%( 前年 53%) と多いのは別荘 保養所等が多い当地区の特徴とみられ 前年と同様の傾向である

29 (2) 商業地 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 34,614,285 79, 熱 海 市 28,5, 84, 伊 東 市 37,331,744 77, 別表によれば 単価は 5, 超 ~1, 円 / m2までの区間が最も頻度が高く全体の 69% を占めてい る 前年度と比較すると総額 単価及び地積ともに同程度である ただし 本年は単価 15 万円以上の 取引が 1 件も無い点は前年と異なる (3) 地価動向熱海市 伊東市とも主要産業である観光業の不振から地域経済の停滞が続いた結果 ホテル 旅館が減少し これにより 両市共に人口の減少傾向が認められる 旅館跡地等については 面大地についてはリゾートマンション用地としての需要は減退しており 平成 2 年後半からの不動産市況の後退を受けて 先行きは不透明な状況にある 小規模地については地元需要に限定されるため 依然として弱含み傾向にあるものとみられる 住宅地平均単価は対前年比 7.% の下落を示している 熱海市の平均単価が前年と同程度 ( 変動率 +.4%) である一方 伊東市の平均単価は 1.5% と大きく下落している 伊東市は別荘地のが高いことから 別荘地域において地価の下落が進んでいるものと推測される

30 頻度 熱海伊東地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~1.5 万 ~3 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均単価 ( 住宅 ) 59,44 29,116 27,81 最 大 値 128, ,1 136,712 標 本 数 頻度 ~5 ~1 熱海伊東地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 2~22 年 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 2 年 年 年 次の級 2 年 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 14,12,729 1,686,596 13,428,738 最 大 値 85,, 158,, 6,, 標 本 数

31 頻度 熱海伊東地区 地積ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 2~22 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均地積 ( 住宅 ) 最 大 値 1,414. 6, , 標 本 数 頻度 1 熱海伊東地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~4 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均単価 ( 商業 ) 166,815 78,343 79,439 最 大 値 38, ,27 134,953 標 本 数

32 3. 田方地区 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 三島市 伊豆市 伊豆の国市 函南町の3 市 1 町で構成されている 三島市は JR 東海道新幹線 三島駅 により 伊豆の玄関口として発展している 東駿河湾環状線 ( 東名沼津 IC~ 三島塚原 IC) が平成 21 年 7 月完成した 伊豆市は 平成 16 年 4 月 1 日に4 町 ( 修善寺町 中伊豆町 天城湯ヶ島町 土肥町 ) が合併して発足 総面積 Km2は 県内で3 番目の大きさを占めている 平成 2 年 4 月には伊豆縦貫道 ( 修善寺インター ~ 大仁インター 延長 1.6km ) が供用開始された 伊豆の国市は 平成 17 年 4 月 1 日に3 町 ( 伊豆長岡町 韮山町 大仁町 ) が合併して誕生した市である 旧伊豆長岡町は温泉を中心とした観光の町であるものの 観光施設利用客数は減少傾向にある 函南町は三島市の南東部に隣接し 三島市からの住宅が連結しており 三島市の土地価格の影響を受けている 鉄道や国道の利用によって 三島方面への利便性が良い地域である 平成 17 年 7 月に新庁舎 ( 平井 ) に移転した 函南町の東駿河湾環状道路は平成 25 年に開通予定で工事が進んでいる (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次のとおりである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 21,116,447 67, 三 島 市 38,615,37 12, 伊 豆 市 8,415,52 25, 伊豆の国市 12,924,199 63, 函 南 町 1,35,496 41, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の住宅地の平均取引は 総額で約 21,1, 円 単価は約 67,4 円 / m2 地積は356m2である これらは前年調査と比べると単価は約 1% 増加 地積は13% 減少している 土地総額は全体では5 万以下 ~2,5 万円の区間に集中しており 頻度が最も高い区間は1,5 万 超 ~2, 万円で全体の22% を占めている 市町村別では三島市 伊豆の国市 函南町 伊豆市の順 となっている 単価は 頻度が高い価格帯は 2, 円 / m2以下で全体の24% を占めている 市町別では例年通り 三島市が最も高く 南下するに従い安くなる傾向が認められる 平均地積は上記のとおりであるが 15 超 ~2m2の区間が最も頻度が高く 全体の31% を占めてい る

33 (2) 商業地当地区の商業地のデータは 地区全般において商業的利用が乏しいこと 及び三島市を除いた他の市町は商業地として熟成していないところが多いこと等を主因として サンプル数が少なかったと推測する 従って データとしては弱いことは否めないが 参考のため平均単価を分析した 当地区の商業地のデータ値は次のとおりである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 22,228,845 73, 三 島 市 61,191, , 伊 豆 市 11,, 55, 伊豆の国市 11,61,947 63, 函 南 町 2,788,31 37, サンプル数は少ないが 三島市の平均単価は前年比約 1.5% の下落を示している (3) 地価動向三島市は 平成 21 年 3 月いっぱいまでは需要が弱いがそれなりにあった 4 月以降悪化傾向が顕著になる 駅付近の利便性の良い場所でも販売期間が長くなってきている 商業地についても 店舗 オフィス用地は需要がない 伊豆市の住宅地では利便性の高い柏久保地区の人気が高いが 修善寺温泉場周辺 旧天城湯ヶ島町 旧土肥町は不人気である 商業地は取引が少なく 特に修善寺温泉場や旧土肥町が破綻する旅館が多く 需要は冷え込んでいる 伊豆の国市は 旭化成が事業縮小で雇用も弱く大仁地区の人口減が統計上もみられる 大仁地区の分譲地の供給に過剰感がある函南町は 市街地の取引は比較的安定的に推移している模様であるが 郊外住宅地は中心部と比較して人気薄で需要もやや弱い面がみられる 東駿河湾環状道路の開通まで後数年となっているため 主として熱函道路沿いの商業地域の動向が注目されている - 3 -

34 頻度 田方地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 83,98 61,442 67,485 最 大 値 183, , ,747 標 本 数 頻度 田方地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 2 年 年 年 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 18,619,91 17,868,131 21,116,447 最 大 値 8,, 682,, 2,39,817,459 標 本 数

35 頻度 田方地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 ( m2 ) 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 1, , ,25.93 標 本 数 頻度 8 田方地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~35 万 ~4 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 129,778 92,76 73,268 最 大 値 34, ,52 17,926 標 本 数

36 4. 沼津市 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 沼津市は県東部の中心商業都市である 平成 17 年 4 月 戸田村との合併により 新市の市域は187.1k m2に広がった特例市である 近年における沼津市の動向は以下のとおりである 平成 2 年 3 月大手町再開発ビル イーラde グランドオープン 平成 21 年 4 月沼津港マーケットモール 沼津みなと新鮮館 がオープン 平成 24 年 4 月までに沼津駅南口の 富士急貨店 の全テナントが撤退予定 沼津駅北地区に計画されている 東部コンベンションセンター ( 会議場施設 展示イベント施設 駐車施設 ホテル 分譲マンション ) は市の展示イベント施設が平成 24 年度内竣工予定 県の会議場施設は平成 26 年度内の竣工を予定している (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 沼津市 19,93,259 96, 住宅地について本年は 1, 超 ~12, 円 / m2が最多価格帯となっており 全体の約 24% を占め 次いで 6, 円 / m2以下が約 2% となっている 総額的には 1,5 万超 ~2, 万円台が最多で全体の約 29% を占める 総額の中央値 ( メジアン ) は約 1,66 万円 地積 171 m2である 市中心部は生活利便性に優れ 供給が少ない中 安定的な需要があり 地価は比較的安定的に推移している (2) 商業地当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数沼津市 38,774, , 商業地については 9, 超 ~12, 円 / m2の価格帯が最多価格帯となった (7 件 約 27%) 依然として 3, 円 / m2超の取引は少なく 商業地全体の取引件数も低迷している 駅南口 イーラ de については 一部に人気飲食店が出店したこと 月極や割安プリペイドカードなどにより長時間駐車数が増えたことなどにより 利用率が増加しつつあるが 周辺商業地域への波及効果は全くなく 既成商店街は長期衰退傾向にある 上本通り沿いの商業ビル ボウルビル は平成 22 年に取り壊され 時間貸し駐車場となっている 駅北では上記コンベンションセンター整備事業の計画が示され 沼津駅周辺土地区画整理事業と併せた今後の熟成が期待されている

37 (3) 地価動向住宅地については 生活利便性に優る中心地に対する需要は根強く 今後も底堅く推移するものと思われるが 人口は微減を続けており 平成 21 年度以降は土地取引件数も減少している 郊外の分譲地も新たな需要者の発掘が難しくなってきている 市内各所で小規模開発が散見されるが その数は減っており 廉価な建て売りも目立っている 商業地については 郊外型商業施設の影響 商店主の高齢化 商店街の旧態化などにより 中心商業地の空洞化傾向は依然として続いているものと見られる 沼津駅周辺の中心商業地域では駅北は街路整備 区画整理が進み 東部コンベンションセンター も計画されるなど 地価への好材料もある 一方駅南は 長崎屋 ニチイ 丸井 に続いて 富士急 のテナント退居がきまり イーラde も不振が続いているなど ネガティブイメージが強く 特に旧態依然としたアーケード街や駅前の地価は弱含みと思料される

38 頻度 7 沼津市 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 ~2 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 16,352 93,475 96,451 最 大 値 187,761 26,765 1,2, 標 本 数 頻度 沼津市 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 2 年 年 年 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 23,981,86 21,953,335 19,93,259 最 大 値 141,, 37,148, ,132,381 標 本 数

39 頻度 沼津市 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 2, ,65. 4, 標 本 数 頻度 15 沼津市 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) 1 5 ~9 万 ~12 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~35 万 ~4 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 175, ,11 159,417 最 大 値 535, , ,371 標 本 数

40 5. 沼津市を除く駿東地区 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は静岡県東部に位置する御殿場市 裾野市 清水町 長泉町 小山町の 2 市 3 町で構成されている 御殿場市 裾野市は富士山麓と箱根外輪山との間の豊かな自然に囲まれ さらに東名高速道路及び国道 246 号による交通利便性の良さから 御殿場プレミアムアウトレット 富士サファリパーク ゴルフ場等の観光 レジャー施設のほか トヨタ自動車関連の工場 研究施設 その他ハイテク工場が多数立地している 小山町は静岡県北東端で神奈川県 山梨県と接する位置にあり 農村部が多い自然環境豊かな町だが 富士スピードウエイ 富士霊園 ゴルフ場等の大型施設が立地している 上記 2 市 1 町には 自衛隊の駐屯地及び演習場などの防衛施設があり 地域の経済に大きな影響を与えている 長泉町 清水町は静岡県東部の中心都市である沼津市 三島市の間に位置し 両市の外延的発展により成長してきた町である (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は以下のとおりである 摘要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 19,912,485 74, 御 殿 場 市 15,933,432 61, 裾 野 市 14,363,18 6, 清 水 町 25,41,462 93, 長 泉 町 28,448,636 15, 小 山 町 12,767,765 37, データによれば 当地区全体の住宅地の土地取引価格は平均総額で **** 19,912,485 円 平均単価は 74,99 円 / m2 平均地積 m2で これを前年度と比較すると 平均総額で 9.1% 平均単価で 8.3% 平均地積で.5% という結果となった 価格帯で見ると平均総額では 1,5 万超 ~2, 万円までが最多価格帯で全体の約 26% を占め 次いで 1, 万超 ~1,5 万円までが約 23% 5 万超 ~* 1, 万円までが約 15% と続いている 単価的には 6, 超 ~ 8, 円 / m2までが約 18% で最も多く 8, 超 ~ * 1, 円 / m2までが約 17% で続いている 地積は 15 超 ~2 m2が約 28% 次いで 2 超 ~25 m2が約 19% 1 超 ~15 m2が約 13% である

41 (2) 商業地 当地区の商業地の取引はデータ数が少ないうえ 商業地としての繁華性や地積 にかなりばらつきが見られ データとしては弱いが概要は以下のとおりである 摘要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 63,71,167 92, 御 殿 場 市 77,125, 65,496 1, 裾 野 市 清 水 町 33,761, 156, 長 泉 町 4,, 135, 小山町 当地区全体の商業地の土地取引価格は平均総額で 63,71,167 円 平均単価は 92,46 円 / m2 平均地積 m2である サンプル数が少ないため価格帯別の傾向把握は困難であるが 平均単価は下降傾向で推移している (3) 地価動向景気は持ち直し傾向とされているが 社会全体を覆うデフレ傾向は続いており 不動産市場も弱含みで推移している このような中で長泉町は 新規不動産購入者とみられる 子育て世代の要望を充実させた政策等から 住宅地としての人気が高く 唯一地価は上昇傾向で推移している その他の市町は不況の影響から 地価はすべて下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する 商業地はデータ数が少ないが 不況の影響から 平均地価は下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する

42 頻度 沼津市を除く駿東地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 8,56 81,78 74,99 最 大 値 192,13 323, ,524 標 本 数 頻度 ~5 ~1 沼津市を除く駿東地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 2 年 年 年 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 21,389,764 21,896,95 19,912,485 最 大 値 332,881,756 55,, 24,, 標 本 数

43 頻度 沼津市を除く駿東地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 2, ,721. 6,66.75 標 本 数 頻度 6 沼津市を除く駿東地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) 4 2 ~5 万 ~1 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万 ~21 万 ~25 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 69,119 97,128 92,46 最 大 値 14,269 13,47 156,816 標 本 数

44 6. 富士地区 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は静岡県東部に位置する富士市 富士宮市の 2 市で構成されている 富士市は富士山南麓で 東海道ベルト地帯の工業都市として製紙 化学 自動車関連業を中心に発展してきている 富士宮市は富士市の北側に位置する富士山本宮浅間大社の門前町で 豊富な湧水を利用した製紙 食品関連業が盛んである 観光都市としても注目されている これらの地域は 富士山の南に位置していることから 岳南地域と呼ばれることもある (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は以下のとおりである 摘要平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 15,46,261 58, 富士市 17,323,731 65, 富士宮市 11,57,815 41, データによれば 当地区全体の住宅地の土地取引価格は平均総額で **** 15,46,261 円 平均単価は 58,81 円 / m2 平均地積 m2で これを前年度と比較すると 平均総額で 1.% 平均単価で 1.7% 平均地積は 6.2% とすべて下降傾向での推移となった 単価的には 6, 超 ~ 8, 円 / m2までが約 36% と最も多く 次いで 4, 超 ~6, 円 / m2までが 27% 2, 超 ~4, 円 / m2までが約 17% と続いている 地積は 15 超 ~2 m2が約 33% 次いで 2 超 ~25 m2が約 23% 3 超 ~4 m2が約 8% と続いている (2) 商業地当地区の商業地の取引のデータ数は昨年と比べ半減しており データとしてはやや弱いが概要は以下のとおりである 摘要平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 19,124,673 81, 富士市 2,811,96 87, 富士宮市 11,25,956 5, 当地区全体の商業地の土地取引価格は平均総額で 19,124,673 円 平均単価は 81,127 円 / m2 平均地積 m2である これを前年度と比較すると 平均総額で 7% 平均単価で 4.% 平均地積で 47% という結果になった 単価的には 8, 超 ~ 1, 円 / m2が約 38% ともっとも多く 次いで 6, 円 / m2までが約 24% 6, 超 ~ 8, 円 / m2が 21% と続いている

45 (3) 地価動向景気は持ち直し傾向とされているが 社会全体を覆うデフレ傾向は続いており 不動産市場も弱含みで推移している 住宅地について 不況の影響から 地価はすべて下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する 商業地はデータ数が少ないが 不況の影響から 地価は平均単価としては下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する

46 頻度 富士地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 65,755 59,844 58,81 最 大 値 143,532 19, 142,827 標 本 数 頻度 ~5 ~1 ~15 富士地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 2 年 年 年 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 17,6,253 17,174,699 15,46,261 最 大 値 255,88, 334,44, 248,91, 標 本 数

47 頻度 富士地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 5, ,85. 8, 標 本 数 頻度 25 富士地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 92,856 78,9 81,127 最 大 値 235,97 128, ,885 標 本 数

48 7. 静岡市 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 静岡市は静岡県のほぼ中央部に位置し 県都として発展を続けている 平成 15 年 4 月 1 日 旧静岡市と旧清水市が合併し 平成 17 年 4 月 1 日政令指定都市となった その後 平成 18 年 3 月 31 日に蒲原町と 更に平成 2 年 11 月 1には由比町と合併し 総面積 1,411.81km2の市域を有する都市となった 古くより首都圏と中京圏を結ぶ東海道軸上の拠点都市で 政治 経済 情報 文化 教育など様々な中枢管理機能と清水港などの大規模社会資本が集積している 静岡市の中心商店街は県下随一の繁華街で 小売店舗 飲食店をはじめ貨店等の大型店舗も多数立地し 高い商業集積度を保持している また 総面積のうち76% 以上が森林で占められており 市域の総面積から森林面積を差し引いた可住地面積は341.74km2 ( 約 24%) である 市域の割に平坦部が少なく 人口集中地区は13.34km2 ( 市域の約 7%) で この地域に人口の約 8% が集積しており 住宅地の地価は相対的に高水準にて推移している なお 上述のとおり平成 2 年 11 月 1 日に由比町が静岡市と 旧富士川町が富士市とそれぞれ合併したことから 同日をもって旧庵原郡は消滅することとなった (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 21,228, , ,31 静岡市葵区 21,693,11 128, 静岡市駿河区 23,84, , 静岡市清水区 18,399,288 1, 住宅地は サンプル数が1,31 件で 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で21,228,168 円 単価は117,443 円 / m2 地積は26.58m2である 平均土地総額は別表の通り 全体では5 万超 ~3,5 万円の区間に約 85% が集中しており 最も頻度が高い区間は 1, 万超 ~1,5 万円の区間で全体の約 25% を占め 次いで1,5 万超 ~2, 万円の区間が全体の約 22% で この両区間で約 47% と全体の半分弱を占めている また区別では 静岡市駿河区が約 2,38 万円と最も高く 次いで静岡市葵区 静岡市清水区の順となっている 平均単価は 別表の通り 全体では3, 超 ~21, 円 / m2の区間に約 94% が集中しており 最も頻度が高い区間は 9, 超 ~12, 円 / m2で全体の約 28% を占め 次いで12, 超 ~15, 円 / m2が約 21% 6, 超 ~9, 円 / m2が約 16% 15, 超 ~18, 円 / m2が約 14% となっている

49 区別では 静岡市葵区が約 128,1 円 / m2と最も高く 次いで静岡市駿河区 静岡市清水区の順となっている 平均地積は 1 超 ~15m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 43% を占めており 次いで15 超 ~ 2m2の区間が約 17% 1m2以下の区間が約 14% となっておりこの3 区間で全体の約 74% を占めている (2) 商業地当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 51,854, , 静岡市葵区 53,268,33 225, 静岡市駿河区 64,674, , 静岡市清水区 42,3, , データによれば 静岡市の平均商業地の取引は 総額で51,854,681 円 単価は 178,318 円 / m2 地積 は33.49m2で 昨年と比較では サンプル数は減少 土地総額及び土地単価についてはいずれも下落 を示している 別表によれば 平均単価は1, 超 ~15, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 33% を占め ており 次いで15, 超 ~2, 円 / m2の区間が約 27% で この両区間で全体の約 6 割を占めている (3) 地価動向平成 2 年秋のリーマンショック以降景気は落ち込み 不動産市場にも大きな影響を及ぼした 特にそれまで上昇が顕著であった都心部での落ち込みが激しく 環境 利便性 収益性あるいは希少性等による二極化の動きが進行した 住宅地については 交通利便性 住環境に優れる価格上位から中位の地域と 郊外の利便性や住環境に劣る住宅地域とで格差が拡大し 選別化の動きに拍車がかかった 学区や住環境に優れる等 人気の高い住宅地域では潜在的な需要は高いものの 消費者マインドは慎重になっており 成約に至るまでの期間が長期化する例が見られる等 基調としては若干ながらも下落傾向を示している 郊外部の住宅地についても 供給過剰感も背景に下落傾向が継続しており 特に市街化調整区域等の利便性に劣る地域においては相対的に下落率が大きくなっている 商業地については 住宅地と比較してその絶対数が少なく 価格の精度には若干難がある点は否めないが 区画整理事業が進捗中の東静岡駅周辺商業地を除き 静岡駅周辺地域の中心商業地 郊外の路線商業地ともに 継続して下落傾向にある

50 頻度 35 静岡市 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万 ~21 万 ~24 万 ~3 万次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 13,75 116, ,443 最 大 値 332,72 31, ,689 標 本 数 ,31 頻度 3 静岡市 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 2 年 年 年 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 24,143,495 23,348,82 21,228,168 最 大 値 1,261,, 64,795, 2,, 標 本 数 ,

51 頻度 静岡市 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 8, , ,35.79 標 本 数 ,31 頻度 6 静岡市 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~4 万 ~5 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 26, ,14 178,318 最 大 値 2,493,815 2,271, ,62 標 本 数

52 8. 志太地区 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は焼津市 ( 平成 2 年 11 月 1 日に同市と合併した旧大井川町を含む ) 及び藤枝市 ( 平成 21 年 1 月 1 日に合併した岡部町を含む ) の2 市からなり 県都静岡市の西側に隣接していること等から静清地区のベッドタウンとして発展してきた市町である 焼津市は古くから漁業と水産加工を中心に発展してきたが 遠洋漁業の長期低迷は市全体の活力を弱めている また 市街地外郭部及び郊外部などでは土地区画整理事業が積極的に進められ 宅地供給及び幹線道路沿いの新規店舗の出店が見られ また 中心部の本町 2 丁目で市街地再開発事業が平成 13 年 6 月に完成し徐々に域内街路も整備されつつある等発展は顕著である反面 依然として旧商店街の市況は低迷が続いているのが現状である なお 旧大井川町は一級河川大井川の左岸河口に位置し 農業と養鰻業が盛んであったが 昭和 4 年の大井川港開港以来 港周辺の整備拡充 工場誘致 関連街路整備が進められてきた 平成 5 年 3 月に大井川港湾東地区工業団地が完成し 大井川港を核とする流通基地としての発展が期待されている また 平成 1 年 11 月には大型店舗グランリバー ( 店舗延床面積 19,524m2 ) が出店し 商圏は当町のみならず隣接及び周辺市町にまで及んでいる 一方 旧大井川町域は広範囲にわたり 市街化調整区域の指定がなされており 宅地化の進捗率は低いが小規模開発による部分的な供給が見られる 藤枝市は住宅都市整備公団施行の藤枝駿河台住宅団地の開発を契機に静清地区のベッドタウン化傾向が顕著となっている 清里住宅団地 (695 区画 ) 南清里住宅団地(8 区画 ) 緑の丘住宅団地 (124 区画 ) 光洋台住宅団地(46 区画 ) のほか エンブルタウン藤枝 ( 水上 瀬戸新屋地内 39 区画 ) エクセレント南駿河台( 南駿河台 6 丁目地内 49 区画 ) も分譲開始となっている 青木土地区画整理事業 水守土地区画整理事業による保留地処分など宅地の大量供給がなされている等 志太地区の中心的な都市として発展している また 産業面でも従来からの茶 しいたけ等の特産品から医薬品 合成樹脂等の工業製品のウェイトを高めている また商業面では 駅前に大型商業施設 Bivi 藤枝 オーレ藤枝 等の整備が進み これら施設に近い駅周辺部については 弱含みながら底堅い動きと把握される 旧岡部町は静岡市と藤枝市に挟まれた旧東海道沿いの宿場町で山林が6% 以上を占め 平坦部が少なく都市化がやや遅れていたが周辺道路整備がなされ 近年は宅地開発が進んでいる 平成 21 年 1 月 1 日付けで藤枝市と合併 (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 13,849,935 58, 焼津市 14,252,829 58, 藤枝市 13,414,724 59,

53 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で13,849,935 円 単価は 58,916 円 / m2 地積は273.8m2と集計された 区間でみると 平均土地総額は別表の通り 全体では1, 万超 ~1,5 万円の区間が全体の約 33% を占め 次いで5 万超 ~1, 万円の区間が約 28% 1,5 万超 ~2, 万円の区間が約 17% と この 3 区間で約 78% を占めている 平均単価は 別表の通り4, 以下 ~1, 円 / m2の4 区間にほぼ集中している 6, 超 ~8, 円 / m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 34% を占め 次いで4, 超 ~6, 円 / m2の区間で全体の約 26% 4, 円以下が約 24% 8, 超 ~1, 円 / m2の区間で全体の約 13% となっており この 4 区間合計で約 97% を占めている 平均地積は 15 超 ~2m2の区間が最も頻度が高く全体の約 29% を占めており 次いで2 超 ~25m2の区間が全体の約 22% 次いで1 超 ~15m2が全体の約 15% 3 区間で全体の約 66% を占めている (2) 商業地商業地のデータは主として利用目的の回答から商業地取引へ分類したものであって 元々地域的範囲も狭いところへ 商況低迷等から取引そのものも減少しているため サンプル数は住宅地に比べてかなり少ないものとなっているが データ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 47,768,887 76, 焼津市 38,745,961 73, 藤枝市 57,694,16 8, データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で47,768,887 円 単価は76,781 円 / m2 地積は555.4m2と集計された 別表によれば 平均単価は4, 以下 ~1, 円 / m2までの間に集中している この内 4, 超 ~6, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 31% を占めており その他 6, 超 ~8, 円 / m2及び8, 超 ~1, 円 / m2がいずれも約 19% 4, 円以下が約 1% で この4 区間で全体の約 79% を占めている (3) 地価動向藤枝市は住宅地が豊富な宅地供給により市街地外郭部から郊外部にかけて依然として下落傾向にある 焼津市は土地区画整理事業による保留地処分などの供給が多く 地価は下落傾向にて推移している 商業地は藤枝市が商業地の拡散 郊外への大型店の進出などから既存商業地の低迷が顕著であるが - 5 -

54 藤枝駅南地区での再開発事業などの影響から弱含みながら底堅い動きを見せている 幹線道路沿いの路線商業地については 自動車関連 大型専門店 飲食店等が多く見られ 繁華性はあるものの 不動産の動きは低調で 弱含み傾向にあると判断される 焼津市も同様に既存商業地の低迷が顕著であり やや下落傾向を示している 商業の中心は従来の焼津駅前及び市役所近くの昭和通り等の既存商店街から 区画整理により街区が整備された小川地区 南部地区 八楠地区 ( 東名 IC 近く ) 及び西焼津駅周辺等の郊外への分散が進んでおり 今後は更に格差が拡大する可能性がある

55 頻度 志太地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 68,26 59,419 58,916 最 大 値 59, , ,359 標 本 数 頻度 志太地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 2 年 年 年 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 18,36,431 13,755,568 13,849,935 最 大 値 216,5, 79,5, 13,256,36 標 本 数

56 頻度 14 志太地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 3, , ,796. 標 本 数 頻度 2 志太地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 94,31 12,228 76,781 最 大 値 33, ,229 17,414 標 本 数

57 9. 島田 榛原地区 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 島田市 牧之原市 吉田町 川根本町の2 市 2 町で構成されている この内 島田市は大井川沿いに位置し 古くは東海道の宿場町として推移してきたところで現在では木材産業を中心に茶 椎茸などの特産地として発展している 旧金谷町は大井川沿いに位置し 牧ノ原台地の茶を中心に農業が盛んなところである ( 現島田市は 平成 17 年 5 月 5 日 旧金谷町と旧島田市が合併し 更に平成 2 年 4 月 1 日に旧川根町と合併して誕生した ) 川根本町は大井川上流の山間地に位置し 茶 木材を中心として発展してきたところである 過疎地域で 地理的位置及び地形から見て企業誘致等の望みは乏しいが 自然環境に優れ 観光資源には恵まれているため観光産業を振興しており 近年も複数の観光関連施設がオープンしている 牧之原市は駿河湾沿いに位置し 従来 茶を中心とした農業が盛んであったが 工場誘致も積極的に行われており 大型店舗の進出も見られる ( 牧之原市は平成 17 年 1 月 11 日 旧相良町と旧榛原町が合併して誕生した ) 吉田町は大井川沿いに位置し その伏流水を利用した養鰻業が盛んであったが 近年 養鰻池が工場用地や住宅用地に移行している (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 11,92,422 47, 島田市 12,74,622 56, 牧之原市 7,289,587 31, 吉田町 11,288,262 35, 川根本町 5,726,55 12, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で11,92,422 円 単価は47,585 円 / m2 地積は285.31m2と推測された 区間でみると 平均土地総額は別表の通り全体では5 万超 ~1, 万円以下と1, 万超 ~1,5 万円の2 区間に集中しており この2 区間で全体の約 67% を占めている 市町村別では 島田市 吉田町 牧之原市 川根本町の順となっているが 島田市以外はややサンプル数に乏しく データとしては弱い 平均単価は 別表の3, 円以下 ~9, 円 / m2の4 区間に集中しており この 4 区間で全体の約 96% を占めている 平均地積は 15 超 ~2m2の区間の頻度が最も高く 全体の約 29% を占めており 次いで2 超 ~25m2区間の約 23% で この両区間で全体の過半数を占めている 価格水準低位の地域が

58 多いため 平均地積はやや大きいものの総額は低い区間に集中している (2) 商業地当地区の商業地のデータは 島田市を除いた他の市町村では熟成した商業地が少ないこと等を主因として昨年と同様にサンプル数が少なかったと推測する 従って データとしては弱いことは否めないが 参考のため平均単価を分析した 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 21,54,749 62, 島 田 市 3,345,931 82, 牧 之 原 市 1,, 19, 吉 田 町 7,777,3 35, 川 根 本 町 データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で21,54,749 円 単価は62,346 円 / m2 地積は373.65m2と推測された 別表によれば 平均単価は価格低位から中位の区間に分布しており この内 3, 円 / m2以下 3, 超 ~6, 円 / m2の区間の頻度が高く この 2 区間で全体の約 6% を占めている その他 6, 超 ~9, 円 / m2 9, 超 ~12, 円 / m2がそれぞれ約 15% で 12, 円 / m2迄の4 区間に全体の 9% が集中している これは 上記の通り 当地区では島田市を除いた市町村は地価が低水準にあること また 商業集積の高い地域での取引が乏しく 近隣商業地域や郊外部での取引が多かったためと判断される (3) 地価動向島田市中心部の価格上位の住宅地域は JR 駅寄りの区画整理済住宅地域で 市街地外郭や郊外の住宅地域の地価水準に比べ相対的な割安感もあって需要は堅調であったが 景況感の悪化に伴い需要は停滞し 地価は下落基調にて推移している 市街地外郭や郊外の住宅地域等では 利便性や環境が良好な地域では潜在的な需要が見込めるが サラリーマンの所得環境の悪化や供給過剰感もあって 継続して下落傾向を示している 牧之原市 吉田町についても不動産市況が低迷し依然として下落傾向を示している 川根本町はその地理的位置 継続的な人口減少 居住人口の高齢化 観光不振 市町村合併による都市間格差の拡大などから需要 供給ともに弱く 同様に下落傾向で推移している

59 頻度 8 島田 榛原地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 51,424 46,332 47,585 最 大 値 99,74 19, ,153 標 本 数 頻度 島田 榛原地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 2 年 年 年 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 13,258,94 12,156,881 11,92,422 最 大 値 86,854,4 124,26, 99,14, 標 本 数

60 頻度 7 島田 榛原地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 3,35.8 7,41. 5, 標 本 数 頻度 15 島田 榛原地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) 1 5 ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 66,46 42,454 62,346 最 大 値 11, , ,815 標 本 数

61 1. 東遠地区 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 東遠地区は 掛川市 菊川市 御前崎市の3 市で構成されている この内 掛川市は県の西部 古くは東海道の宿場町 城下町として発展してきたところであるが 現在は主要な茶の産地である一方 工業出荷額でも県内有数の産業都市として発展している 御前崎市は 平成 16 年 4 月に浜岡町 御前崎町の2 町が合併して誕生した 米 茶を中心として発展してきたところであり 中部電力浜岡原子力発電所 御前崎港を拠点として企業誘致も積極的に行われてきた 近年大型店舗の進出により利便性も増している 菊川市は平成 17 年 1 月に菊川町と小笠町の2 町が合併して誕生した 丘陵山林地帯と小笠平野により形成されており 米 茶を中心とした農業が盛んであるが 工業誘致も積極的に行われ 大型店舗の進出もあり 農商工共に発展している (1) 住宅地 当地区の平成 22 年成約状況調査に基づく住宅地における各項目の平均値等は以下の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 11,285,478 34, 掛 川 市 12,53,786 38, 菊 川 市 9,64,842 35, 御 前 崎 市 7,371,862 18, 土地総額は5 万超 ~1, 万円の区間が最も頻度が高く全体の約 42% を占め 次いで1, 万超 ~1,5 万円の区間が約 28% を占める また 1,5 万円までの区間が全体の約 88% を占めている 住宅地積は地区全体で2 超 ~25m2の区間が最も頻度が高く全体の約 29% を占めているが 15 超 ~4m2の区間で全体の約 7% を占めている 平均地積は 掛川市が約 39m2であり 菊川市約 33m2 御前崎市約 42m2となっている 土地単価は 単価ヒストグラムでは15, 超 ~3, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 31% を占めており 次いで3, 超 ~45, 円 / m2の区間が25% を占める また 6, 円 / m2以下の区間 に全体の約 9% が集中している 市町村別でみると 平均単価は掛川市が38,24 円 / m2と最も高く 菊川市がこれに次ぎ35,5 円 / m2であり 御前崎市は18,256 円 / m2という結果となった

62 (2) 商業地 当地区の商業地のデータは サンプル数が全体で 12 件と住宅地に比してサンプル数は少なくデータ としてはやや弱いが 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 34,523,472 56, 掛 川 市 36,199,999 61, 菊 川 市 2,, 63, 御 前 崎 市 34,24,834 27,32 1, 東遠地区の商業地の土地単価の平均は56,348 円 / m2であり 単価ヒストグラムをみると6, 超 ~9, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 33% となっており 9, 円 / m2までの区間で全体の 83% を占めている (3) 地価動向東遠地区における平成 22 年の地価動向は住宅地 商業地ともに全地点で下落を示しているものの 下落率は前年度よりも縮小している 地域経済にとって大きな柱である輸出型産業が最悪期から抜け出す端緒についたことから 不動産に対する需要にも少し変化が見られ始めた 住宅地については 1~2% 程度の下落を示した地点が多く 変動率に多少のばらつきはあるものの 地域ごとの変動率格差は比較的少ない 商業地については 引き続き下落傾向で推移している 大規模郊外店に客足が流れ 既存店舗の売り上げは減少している 旧態依然の商業地については周辺住宅地の水準まで価格が下落している状況にある

63 頻度 7 東遠地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~1.5 万 ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 42,933 38,245 34,856 最 大 値 9,726 82,31 28,219 標 本 数 頻度 ~5 ~1 ~15 東遠地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 2 年 年 年 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 11,815,846 12,759,427 11,285,478 最 大 値 58,463, 278,984,461 12,, 標 本 数

64 頻度 8 東遠地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 1,99.5 7, ,76.8 標 本 数 頻度 6 東遠地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 66,9 55,99 56,348 最 大 値 122, , ,542 標 本 数

65 11. 中遠地区 ( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 磐田市 袋井市 森町の2 市 1 町で構成されている この内 磐田市は平成 17 年 4 月に磐田市 福田町 竜洋町 豊田町 豊岡村が合併して誕生した 磐田市は天竜川東岸に広がる地域であり 遠州灘に面している 東海道の中間地点に位置し 古くは宿場町として繁栄し 交通の要所として発展してきたため 東西方向の交通体系に恵まれている 近年では 地場産業である繊維産業に加え 金属 自動車 楽器などの工業都市として 磐田市全体の製造品出荷額等は県下トップクラス 農業産出額も県内屈指で農 水産物として温室メロンや茶 白ねぎ 海老芋 中国野菜 シラスなどが有名です 都市部と農村部が均衡ある発展を遂げている 袋井市は中東遠地域の中核に位置し 古くから東海道の宿場町として発展してきた 茶を中心として 現在は温室メロン等の施設園芸が盛んで 農業が盛んなところであるが 良好な地理的環境から工場進出も目立ち 農 工 商がバランスよく発展してきている 森町は中遠東北部に位置し木材 生椎茸栽培 茶 米が盛んなところで工場誘致も積極的に行われている (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 12,739,23 46, 磐田市 13,679,313 5, 袋井市 12,215,64 44, 森町 5,67,285 21, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で12,739,23 円 単価は46,89 円 / m2 地積は約 326m2と推測された 区間でみると 土地総額は別表の通り 全体では2, 万円以下の区間に集中しており 頻度が最も高い区間は5 万超 ~1, 万円の区間で全体の約 34% を占め 次いで 1, 万超 ~1,5 万円の区間で約 32% 1,5 万超 ~2, 万円の区間で約 12% 5 万円以下の区間も約 12% これら4 区間で約 9% を占めている また 昨年と比べて5 万超 ~1, 万円の区間が大きく増加している 平均単価は 別表の通り75, 円 / m2以下の区間の頻度が高く 合わせて全体の約 93% を占めている 平均地積は2 超 ~25m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 33% を占め 次いで15 超 ~2m2の区間で全体の約 21% これら15 超 ~25m2の区間で全体の約 54% を占めている

66 (2) 商業地 当地区の商業地のデータは サンプル数が全体で 12 件と住宅地に比してサンプル数は少なくデータ としてはやや弱いが 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 243,86,539 81,313 5, 磐 田 市 455,279,215 8,731 11, 袋 井 市 38,53,236 93, 森 町 2,, 24, データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で243,86,539 円 単価は81,313 円 / m2 地積は約 6,m2と推測された この結果は 磐田市内の1つの大きな取引に影響を受けたものであり この取引を除いた11 件の平均は 総額で29,738,77 円 単価は85,174 円 / m2 地積は約 462m2と推測さ れた 別表によれば 平均単価は3, 円 / m2以下 3, 超 ~6, 円 / m2 6, 超 ~9, 円 / m2の 区間がそれぞれ25% の同率で最も頻度が高く これら3 区間の取引が全体の75% を占めている (3) 地価動向中遠地区における平成 22 年の地価動向は 住宅地 商業地ともに全地点で下落しているものの 下落率は前年に比べて縮小した 地域経済にとって大きな柱である輸出型産業が最悪期から抜け出す端緒についたことから 不動産に対する需要にも少し変化が見られ始めた 住宅地については 1~2% 程度下落した地点が大半であるが 環境 利便性の面で優る地域では横ばいに近い変動率の地域も見られる 商業地については 地価の下落に歯止めがかからず 旧態依然の商業地については郊外店舗への顧客の流出から需要は弱く 周辺住宅地の水準まで価格が下落している状況にある

67 頻度 中遠地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~7.5 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 54,54 5,398 46,89 最 大 値 116, , ,49 標 本 数 頻度 ~5 ~1 ~15 中遠地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ~2 ~25 ~3 ( 万円 ) 2 年 年 年 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 次の級 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平均土地総額 ( 住宅 ) 16,994,637 13,659,578 12,739,23 最 大 値 15,176, 138,, 158,196,891 標 本 数

68 頻度 中遠地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 2~22 年 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 2 年 年 年 ( m2 ) 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 3, , , 標 本 数 頻度 9 中遠地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 平成 2~22 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~1.5 万 ~12 万 次の級 2 年 年 年 平成 2 年 平成 21 年 平成 22 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 71,799 48,35 81,313 最 大 値 11, 19,91 326,541 標 本 数

69 12. 浜松市 ( 湖西市を含む )( 平成 22 年 1 月 ~12 月 ) 浜松市は古くから城下町 宿場町として繁栄してきた 現在では楽器 輸送用機器 機械 光技術など 多数の国際的企業を輩出し バランスの取れた産業集積により 県西部の中心都市として発展してきている 平成 17 年 7 月 1 日に旧浜松市を含む3 市 9 町村 ( 浜松市 浜北市 天竜市 舞阪町 雄踏町 細江町 引佐町 三ケ日町 春野町 佐久間町 水窪町 龍山村 ) が合併し 現在の浜松市が誕生した 面積は1,511.17km2 ( 平成 22 年 3 月の浜名湖境界画定により46.87km2増え 1,558.4km2になっている ) 世帯数は31 万世帯超 人口は82 万人超であり いずれも県下最大である 市域が広いため 産業構造を見ても 旧浜松市は楽器 輸送用機器等の製造業が中心であるのに対し 北遠地区は林業 引佐地区はみかん等の農業 浜名湖周辺地区は漁業及び観光業と地域性 多様性が認められる なお 平成 19 年 4 月 1 日に政令指定都市へ移行し 中区 東区 西区 南区 北区 浜北区 天竜区の7 行政区になっている 湖西市は 平成 22 年 3 月 23 日に旧新居町と合併して 現在の湖西市が誕生した 旧湖西市は 従来は繊維工業を中心に 近年は自動車産業を中心に発展しており 東笠子地区 西笠子地区で大規模な工業団地が完成するなど 更なる発展が期待されている 旧新居町は 国内で唯一現存する関所建物の新居関所に代表されるように 古くから交通 輸送の要所として栄え 養鰻 漁業を中心に発展してきた町で 今後は新 湖西市 として新たな発展が期待されている (1) 住宅地 浜松市 ( 湖西市を含む ) の住宅地のデータは次の通りである サンプル数は前年の 1,62 から 1,228 となった 摘 要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 19,24,854 67, ,228 浜 松 市 中 区 23,37,92 92, 浜 松 市 東 区 22,736,761 66, 浜 松 市 西 区 18,484,962 61, 浜 松 市 南 区 15,326,295 6, 浜 松 市 北 区 13,188,386 46, 浜松市浜北区 19,794,31 6, 浜松市天竜区 6,648,835 27, 湖 西 市 14,297,84 59, データをみると 当地区全体の住宅地取引の平均総額は19,24,854 円 平均単価は67,7 円 / m2 平均地積は334.37m2である 区間別にみると 土地総額の最も頻度が高いのは1, 万超 ~1,5 万円の区間 次いで1,5 万超