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1 土地取引価格動向調査分析 自至 1 月 1 日 12 月 31 日 社団法人静岡県不動産鑑定士協会

2 はじめに は H2 年秋のリーマンショックの影響もあり 前半は 景気後退という感覚が強く感じられました 後半に入ると 様々な行政の施策により 景気後退は継続しつつも 若干の持ち直し傾向も見られるようになりました の県内消費者物価指数 ( 総合 ) も 1 月 (99.7) から 12 月 (98.) にかけて下落しました また 平成 22 年 3 月に発表された平成 22 年地価公示の変動率は 概ね横ばい ( ここでは 2% 未満の下落又は上昇である地域を概ね横ばいと表現しています ) と やや弱含み が混在する状況となりました 概ね横ばいの地域は 静岡県東部に多く見られたものの 中部や西部は一部の地域に限定されています 当協会で把握したの県内土地取引件数は 36,64 件で 2 年度に比較して約 13.% (42,134 件 ) の減少でした そのうち 東部地域は約 1.% 減 中部地域は約 13.% 減 西部地域は約 17.% 減 静岡市は約 1.9% 減 浜松市 ( 湖西市 新居町を含む ) は約 2.% 減 沼津市は約 17.5% 減でした 本年の取引件数は 南伊豆地区で唯一増加 ( 約 +.5%) 沼津市を除く駿東地区で概ね横ばい( 約 -.7%) となりましたが その他の地域は大きく下落し 地区別の年間取引件数の減少率の上位は 島田 榛原地区 ( 約 -17.%) 沼津市( 約 -17.5%) 浜松市( 湖西市 新居町を含む )( 約 -2.%) の順でした 当該成約価格動向調査は 6 市 3 町 ( 静岡市 浜松市 沼津市 富士市 熱海市 三島市 駿東郡清水町 駿東郡長泉町 田方郡函南町 ) における相当価格 ( 正常価格 ) に対する実際に把握された取引価格のを ( 社 ) 静岡県不動産鑑定士協会所属の地価公示および地価調査に従事する不動産鑑定士が継続的に調査 分析したものです 相当価格 ( 正常価格 ) に対して開差率が 1% 以上のプラスとなっているときには地価は強含み 1% 以上のマイナスとなっているときには地価は弱含み %~±1% の範囲内にあるときは 概ね安定 あるいは やや強含み又はやや弱含みと判断できます 本年も ( 社 ) 静岡県不動産鑑定士協会では地価公示 地価調査等の作業に当たり地価の動向 土地取引の状況等の把握に努めてまいりました さらに 地価調査結果及び 22 年地価公示結果を基に 土地取引価格動向調査分析 として本冊子を取りまとめました なお 従来の基本統計量の把握に利用してきたデータは 公的評価 ( 地価公示 地価調査 ) 作業に当たり作製したデータを基としておりましたが 本年からは 取引当事者様のアンケートによって回収した 地価公示 地価調査作業の前段階として収集しているデータを利用した結果 公的評価の範囲以外の事例も 基本統計量の把握に役立てるようになったため 地域によっては データ数を増やすことが出来ました この資料が適切な土地取引及び土地価格形成の一助として活用されることを願います

3 目 次 1. 静岡県市町別地価動向マップ ( 住宅地 ) 1 2. 静岡県市町別地価動向マップ ( 商業地 ) 2 3. 対象地域一覧表 3 4. 地区別取引件数推移グラフ 4 5. 各市町別取引件数等集計表 各市町別取引件数等集計表 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 静岡市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 静岡市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 浜松市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 浜松市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 熱海市 沼津市 三島市 富士市 清水町 長泉町 函南町 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 熱海市 沼津市 三島市 富士市 清水町 長泉町 函南町 各地区別取引単価のヒストグラム及び基本統計量による分析 南伊豆地区 ( 下田市 賀茂郡 ) 熱海伊東地区 ( 熱海市 伊東市 ) 田方地区 ( 三島市 伊豆市 伊豆の国市 田方郡 ) 沼津市 沼津市を除く駿東地区 ( 御殿場市 裾野市 駿東郡 ) 富士地区 ( 富士市 富士宮市 芝川町 ) 静岡市 ( 静岡市葵区 駿河区 清水区 ) 志太地区 ( 藤枝市 焼津市 志太郡 ) 島田 榛原地区 ( 島田市 榛原郡 ) 東遠地区 ( 掛川市 御前崎市 菊川市 ) 中遠地区 ( 磐田市 袋井市 森町 ) 浜松市 ( 湖西市 新居町含む ) 66 工場地全域 71

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6 対象地域一覧表 地区対象となる市町 1. 南伊豆地区 下田市賀茂郡 ( 東伊豆町 河津町 南伊豆町 松崎町 西伊豆町 ) 2. 熱海伊東地区熱海市 伊東市 東 3. 田方地区 三島市 伊豆市 伊豆の国市田方郡 ( 函南町 ) 部 4. 沼津市沼津市 5. 沼津市を除く駿東地区 御殿場市 裾野市駿東郡 ( 清水町 長泉町 小山町 ) 6. 富士地区 富士宮市 富士市富士郡 ( 芝川町 ) 中 7. 静岡市静岡市葵区 静岡市駿河区 静岡市清水区 8. 志太地区焼津市 藤枝市 部 9. 島田 榛原地区 島田市 牧之原市榛原郡 ( 吉田町 川根本町 ) 1. 東遠地区掛川市 御前崎市 菊川市 西 11. 中遠地区 磐田市 袋井市周智郡 ( 森町 ) 部 浜松市中区 浜松市東区 浜松市西区 浜松市南区 12. 浜松市浜松市北区 浜松市浜北区 浜松市天竜区 ( 湖西市 新居町含む ) 湖西市 浜名郡 ( 新居町 ) - 3 -

7 地区別取引件数推移グラフ 全県土地取引件数推移表 52, 5, 48, 46, 44, 42, 4, 38, 36, 34, 32, 3, 平成 17 年 平成 18 年 平成 2 年 件数 42,345 46,881 44,218 42,134 36,64 東部 南伊豆地区 熱海伊東地区 2,5 2, 1,5 1, 5 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 1,542 1,79 1,513 1,341 1,348 6, 5, 4, 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 4,45 5,291 4,578 4,191 3,742 田方地区 5, 4, 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 2,86 3,292 3,1 2,761 2,338 沼津市 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 1,937 2,171 2,59 2,88 1,

8 沼津市を除く駿東地区 富士地区 5, 4, 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 2,697 2,916 2,583 2,534 2,516 5, 4, 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 3,95 4,174 3,766 3,975 3,543 中部 静岡市 志太地区 1, 8, 6, 4, 2, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 7,138 7,471 7,169 6,763 6,25 5, 4, 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 2,918 2,69 2,611 2,741 2,329 5, 島田 榛原地区 4, 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 2,28 2,244 2,28 2,119 1,

9 西部 東遠地区 中遠地区 5, 4, 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 2,227 2,663 2,586 2,51 1,92 5, 4, 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 2,459 2,878 3,98 2,729 2,329 浜松市 ( 湖西市 新居町含む ) 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 平成 17 平成 18 平成 19 平成 2 平成 21 件数 8,364 9,31 9,217 8,841 7,69-6 -

10 各市町別取引件数等集計表 1 No 相当価格に対する契約価格の開差率 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1%~ 2% 2% 以上 静 岡 市 6,25 4,292 71% 1,55 36% 1,46 67% 25 24% % % % 11 11% 浜 松 市 6,569 4,966 76% 1,834 37% 1,14 6% 225 2% % % 19 1% 9 8% 沼 津 市 1,722 1,237 72% % % 75 25% 87 29% 15 35% 19 6% 11 4% 熱 海 市 1, % 13 3% 52 4% 16 31% 11 21% 1 19% 2 4% 13 25% 三 島 市 % % % 31 2% 38 25% 43 28% 14 9% 27 18% 富 士 市 2,218 1,738 78% 65 37% % 13 22% 91 19% 21 44% 37 8% 38 8% 函 南 町 % % 49 38% 16 33% 4 8% 13 27% 4 8% 12 24% 清 水 町 % 59 38% 52 88% 9 17% 7 13% 27 52% 8 15% 1 2% 長 泉 町 % 13 41% 65 63% 6 9% 11 17% 26 4% 1 15% 12 18% 計 2,354 14,41 69% 5,136 37% 3,297 64% % 83 25% 1,15 34% 317 1% 314 1% *1は 土地取引件数表より *2 3は 発送回答件数表 ( 平成 22 年 5 月 31 日集計 ) より *4~9は 成約状況表 ( 平成 22 年 6 月 1 日集計 ) より * 1 月 1 日に 藤枝市 と 旧岡部町 が合併したため の 旧岡部町 の件数は 藤枝市 に含まれる - 平成 2 年 - 相当価格に対する契約価格の開差率 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1%~ 2% 2% 以上 静 岡 市 6,763 4,832 71% 1,686 35% 1,154 68% 28 24% 32 28% 32 28% % 16 9% 浜 松 市 8,224 6,333 77% 2,388 38% 1,268 53% % % % 14 11% 127 1% 沼 津 市 2,88 1,62 77% 58 36% % 65 22% 83 28% 99 33% 29 1% 2 7% 熱 海 市 2, % % % 24 16% 15 1% 37 25% 8 5% 63 43% 三 島 市 % % % 21 17% 3 24% 3 24% 22 17% 24 19% 富 士 市 2,54 1,771 7% % 436 7% 84 19% 93 21% 2 46% 28 6% 31 7% 函 南 町 % 114 3% 35 31% 1 29% 4 11% 4 11% 9 26% 8 23% 清 水 町 % 69 34% 55 8% 12 22% 11 2% 24 44% 2 4% 6 11% 長 泉 町 % 93 39% 57 61% 8 14% 12 21% 28 49% 3 5% 6 11% 計 24,39 16,91 7% 6,87 36% 3,575 59% 71 2% % 1,268 35% 369 1% % *1は 平成 2 年土地取引件数表より *2 3は 平成 2 年発送回答件数表 ( 9 月 1 日集計 ) より *4~9は 平成 2 年成約状況表 ( 9 月 8 日集計 ) より * 平成 2 年 11 月 1 日に 富士市 と 旧富士川町 が合併したため 平成 2 年の 旧富士川町 の件数は 富士市 に含まれる * 平成 2 年 11 月 1 日に 静岡市 と 旧由比町 が合併したため 平成 2 年の 旧由比町 の件数は 静岡市 に含まれる - 7 -

11 - - 相当価格に対する契約価格の開差率 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1%~ 2% 2% 以上 静 岡 市 6,912 5,333 77% 1,798 34% 1,198 67% 243 2% % 36 3% 14 12% 117 1% 浜 松 市 8,477 6,253 74% 2,32 37% 1,73 47% % 219 2% % 11 1% 13 1% 沼 津 市 2,59 1,328 64% % % 37 2% 57 31% 57 31% 21 11% 11 6% 熱 海 市 2, % % 78 44% 1 13% 1 13% 31 4% 4 5% 23 29% 三 島 市 1, % % 38 2% 3 8% 1 26% 14 37% 5 13% 6 16% 富 士 市 2,384 1,758 74% % % 88 23% 83 22% % 29 8% 26 7% 函 南 町 % 91 21% 3 33% 5 17% 4 13% 9 3% 4 13% 8 27% 清 水 町 % 55 25% 37 67% 6 16% 7 19% 15 41% 5 14% 4 11% 長 泉 町 % 59 29% 39 66% 7 18% 5 13% 9 23% 8 21% 1 26% 計 24,169 16,879 7% 5,681 34% 3,6 54% % % 1,138 37% % 38 1% *1は 土地取引件数表より *2 3は 発送回答件数表 ( 平成 2 年 8 月 21 日集計 ) より *4~9は 成約状況表 ( 平成 2 年 8 月 29 日集計 ) より - 8 -

12 各市町別取引件数等集計表 2 No.1 ( 東部 ) 平成 2 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 下 田 市 % 66 33% % 7 29% % 94 3% 東伊豆町 % 47 24% % 68 34% % 93 4% 河南伊豆地区 津 町 % 21 24% % 36 34% % 36 27% 南伊豆町 % 41 37% % 45 21% % 33 18% 松 崎 町 % 19 33% % 2 32% % 14 27% 西伊豆町 % 14 16% % 19 21% % 21 24% 小 計 1, % 28 28% 1, % % 1,513 1,1 66% % 伊東地区 伊 東 市 % 436 4% % % 2,468 1,454 59% 53 35% 小 計 1,967 1,84 55% 436 4% 2,8 1,254 6% % 2,468 1,454 59% 53 35% 田方地区 伊 豆 市 % 88 21% % 125 3% % 79 21% 伊豆の国市 % % % % % 57 28% 小 計 1, % % 1, % % 1, % % 御殿場市 % % % % 1, % % 沼津市を除く駿東地区 裾 野 市 % 169 4% % 12 35% % % 小 山 町 % 46 46% % 55 4% % 35 3% 小 計 1,713 1,27 6% 44 39% 1,79 1,51 59% % 1,962 1,25 52% 35 3% 富士宮市 % % % % 1, % % 富士地区 富 士 市 芝 川 町 % 22 28% % 36 25% % 16 29% 小 計 1, % % 1,435 1,85 76% % 1,382 1,24 74% % 東部合計 7,449 4,691 63% 1,627 35% 7,838 5,71 65% 1,752 35% 8,729 5,85 58% 1,568 31% - 9 -

13 ( 中部 ) 平成 2 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 富士川町 由比町 小 富士川町 % 46 31% 由比町 % 18 31% 計 % % % % % 64 31% 焼 津 市 % % % % % 23 31% 志太地区 藤 枝 市 % 37 38% % % 1,39 1,39 79% 33 29% 岡 部 町 % 14 22% % 2 24% 大井川町 % 41 29% 小 計 2,329 1,96 82% % 2,741 2,14 77% 76 36% 2,611 2,19 77% % 島 田 市 % 25 33% % % % 25 35% 牧之原市 % % % % % % 島田 榛原地区 吉 田 町 % 78 33% % 19 38% % 86 35% 川 根 町 % 12 34% 川根本町 % 27 27% % 24 27% % 32 26% 小 計 % % % 63 36% 2,28 1,37 68% % 中部合計 4,88 3,248 79% 1,135 35% 4,86 3,79 78% 1,363 36% 4,896 3,595 73% 1,136 32% * 平成 2 年 4 月 1 日に 島田市 と 旧川根町 が合併したため 旧川根町 の件数は 島田市 に含まれる * 平成 2 年 11 月 1 日に 焼津市 と 旧大井川町 が合併したため 旧大井川町 の件数は 焼津市 に含まれる * 1 月 1 日に 藤枝市 と 旧岡部町 が合併したため 旧岡部町 の件数は 藤枝市 に含まれる ( 西部 ) 平成 2 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 掛 川 市 % % % % 1, % 29 33% 東遠地区 御前崎市 % 69 32% % 56 26% % 49 28% 菊 川 市 % 86 23% % 13 31% % % 小 計 1,92 1,393 73% % 2,51 1,518 74% 53 35% 2,586 1,55 6% 463 3% 磐 田 市 % % % % 1,867 1,317 71% % 中遠地区 袋 井 市 % 24 29% % % 1, % % 森 町 % 46 38% % 55 46% % 28 29% 小 計 2,329 1,854 8% 62 32% 2,729 2,161 79% % 3,98 2,179 7% % 湖西市 湖 西 市 % 9 37% % 113 4% % % 新居町 新 居 町 % 36 32% % 53 37% % 5 34% 小 計 % % % % % % 西部合計 4,749 3,6 76% 1,195 33% 5,397 4,17 76% 1,512 37% 6,424 4,216 66% 1,291 31% 県 計 16,286 11,539 71% 3,957 34% 18,95 12,968 72% 4,627 36% 2,49 12,896 64% 3,995 31% *1は 土地取引件数表より *2 3は 発送回答件数表 ( 平成 22 年 5 月 31 日集計 ) より - 1 -

14 ( 静岡県の市町村合併について ) *H15.4.1より *H16.4.1より *H より *H17.4.1より *H17.5.5より *H17.7.1より *H17.9.2より *H より *H より *H19.4.1より *H2.4.1より *H2.11.1より *H21.1.1より 静岡市 ( 清水市 ) の合併伊豆市 ( 修善寺町 土肥町 天城湯ケ島町 中伊豆町 ) の合併御前崎市 ( 御前崎町 浜岡町 ) の合併菊川市 ( 小笠町 菊川町 ) の合併静岡市 ( 葵区 駿河区 清水区 ) 政令指定西伊豆町 ( 賀茂村 ) の合併伊豆の国市 ( 伊豆長岡町 韮山町 大仁町 ) の合併沼津市 ( 戸田村 ) へ編入磐田市 ( 福田町 竜洋町 豊田町 豊岡村 ) の合併掛川市 ( 大須賀町 大東町 ) の合併袋井市 ( 浅羽町 ) の合併島田市 ( 金谷町 ) の合併浜松市 ( 天竜市 浜北市 春野町 龍山村 佐久間町 水窪町 舞阪町 雄踏町 細江町 引佐町 三ケ日町 ) へ編入川根本町 ( 中川根町 本川根町 ) の合併牧之原市 ( 相良町 榛原町 ) の合併静岡市清水区 ( 蒲原町 ) へ編入浜松市 ( 中区 東区 西区 南区 北区 浜北区 天竜区 ) 政令指定島田市 ( 川根町 ) の合併静岡市清水区 ( 由比町 ) の合併富士市 ( 富士川町 ) の合併焼津市 ( 大井川町 ) の合併藤枝市 ( 岡部町 ) の合併

15 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 静岡市 - ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - ( ) 成約価格動向調査とは土地の取得者に 購入土地に関するアンケート調査を行い 不動産鑑定士が判断する相当価格に対する契約価格の開差率の動向により地価が上昇局面か 下降局面かを分析する 地価の上昇期ではプラスのパーセンテージ 下降期ではマイナスのパーセンテージの取引が多くなる 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H21 第 1 期 H21 第 2 期 H21 第 3 期 H21 第 4 期 合計 ,46 件 3 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 H21 第 1 期 H21 第 2 期 H21 第 3 期 H21 第 4 期 期間 データは成約状況表 ( 平成 22 年 6 月 1 日集計 ) より

16 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 静岡市 - ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H21 第 1 期 21.6% 26.4% 24.8% 12.% 11.2% 4.% 1% H21 第 2 期 25.4% 27.6% 26.9% 12.7% 2.2% 5.2% 1% H21 第 3 期 22.3% 28.7% 26.2% 11.3% 6.% 5.3% 1% H21 第 4 期 26.4% 26.% 32.1% 7.3% 2.8% 5.3% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H21 第 1 期 H21 第 2 期 H21 第 3 期 H21 第 4 期 期間 データは成約状況表 ( 平成 22 年 6 月 1 日集計 ) より

17 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 浜松市 - ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H21 第 1 期 H21 第 2 期 H21 第 3 期 H21 第 4 期 合計 ,14 件 35 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 H21 第 1 期 H21 第 2 期 H21 第 3 期 H21 第 4 期 期間 データは成約状況表 ( 平成 22 年 6 月 1 日集計 ) より

18 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 浜松市 - ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H21 第 1 期 19.7% 23.% 36.4% 13.4% 3.% 4.5% 1% H21 第 2 期 15.4% 32.5% 35.% 8.3% 5.8% 2.9% 1% H21 第 3 期 22.8% 26.3% 31.7% 11.4% 3.9% 3.9% 1% H21 第 4 期 22.6% 26.1% 36.% 6.7% 4.1% 4.5% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H21 第 1 期 H21 第 2 期 H21 第 3 期 H21 第 4 期 期間 データは成約状況表 ( 平成 22 年 6 月 1 日集計 ) より

19 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 沼津市 富士市 三島市 熱海市 清水町 長泉町 函南町 - ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H21 第 1 期 H21 第 2 期 H21 第 3 期 H21 第 4 期 合計 ,147 件 35 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 H21 第 1 期 H21 第 2 期 H21 第 3 期 H21 第 4 期 期間 データは成約状況表 ( 平成 22 年 6 月 1 日集計 ) より

20 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 沼津市 富士市 三島市 熱海市 清水町 長泉町 函南町 - ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H21 第 1 期 25.9% 22.4% 33.5% 8.% 5.3% 4.9% 1% H21 第 2 期 19.1% 19.4% 44.8% 7.4% 3.% 6.4% 1% H21 第 3 期 21.4% 21.4% 37.9% 8.7% 4.5% 6.1% 1% H21 第 4 期 23.6% 23.9% 34.4% 8.7% 5.4% 4.% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H21 第 1 期 H21 第 2 期 H21 第 3 期 H21 第 4 期 期間 データは成約状況表 ( 平成 22 年 6 月 1 日集計 ) より

21 各地区別取引単価のヒストグラム及び基本統計量による分析 ヒストグラムは大きなブロック単位の集計のため バラツキの多い価格の集計となったが地域 毎の最多価格帯等から地域の取引動向を推察するには有用性があると思量する 各地区住宅地 商業地の平均価格 中央値 最多価格帯 - 東部 - 南伊豆地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数 26,863 19,593 1,~2, 1, 未満住宅地 7 商業地ヒストグラムなし - 熱海伊東地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数 住宅地 29,116 18,495 15, 未満 15,~3, 276 商業地 78,343 6,44 5,~1, 5, 未満 19 田方地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数 61,442 58,356 2, 未満 1,~12, 住宅地 ,76 67,748 5,~1, 5, 未満 商業地 15,~2, 2,~25, 8 沼津市 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数 93,475 99,818 1,~12, 6, 未満住宅地 ,11 153,189 15,~2, 9,~12, 商業地 12,~15,

22 沼津市を除く駿東地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数 住宅地 81,78 75,528 6,~ 8, 1,~12, ,128 99,469 5,~1, 1,~12, 商業地 8 富士地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数住宅地 59,844 59,452 6,~8, 4,~6, 578 商業地 78,9 85,965 6, 未満 8,~1, 62 1,~12, - 中部 - 静岡市及び庵原 2 町 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 116, ,789 9,~12, 12,~15, 921 商 業 地 184,14 154,562 1,~15, 1,~15, 11 志太地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 59,419 58,33 4,~6, 6,~8, 413 商 業 地 12,228 8,425 6,~8, 8,~1, 28 島田 榛原地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住宅地 46,332 46,888 3, 未満 6,~9, 45,~6, 199 商 業 地 42,454 33,395 3,~6, 3, 未満

23 - 西部 - 東遠地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 38,246 36,833 3,~45, 15,~3, 226 商 業 地 55,99 52,86 6,~9, 3, 未満 12 中遠地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数 住宅地 5,398 49,99 45,~6, 3, 未満 3,~45, 328 商業地 48,35 36,3 3, 未満 3,~6, 15 浜松市 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数住宅地 73,64 72,573 6,~9, 3,~6, 162 商業地 125, ,716 12,~15, 9,~12,

24 1. 南伊豆地区 ( 1 月 ~12 月 ) 当地区は 伊豆半島の南部に位置する下田市と賀茂郡の東伊豆町 河津町 南伊豆町 松崎町 西伊豆町の1 市 5 町で構成されている ( なお 西伊豆町は賀茂村と平成 17 年 4 月に合併 ) これらの市町は様々な景勝地 温泉地 海水浴場 観光施設を擁し 首都圏の顧客を主とした観光業が主要な産業であるほか 天然の漁港や山林に恵まれており 古くから農林漁業も盛んである 近年は観光客数が漸減していたために観光業の不振が続き 地域経済の低迷が続いていたが 平成 17 年度以降は観光客数に回復基調が見られる 12 月 1 日時点での人口は 6 市町合計で74,355 人と 前年に比べ 1.1% となり引き続き減少している 若年層の域外への流出や少子高齢化により 過疎化 人口減少が進行している また 下田市では下水道整備事業等に起因する財政難も深刻化している 同地区での市町合併案は頓挫しており 進展が見られない状況にある 地域発展のためにも市町合併案の再検討 伊豆縦貫自動車道等の早期整備 開通が望まれる (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均取引総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 9,465,826 26, 下田市 15,297,217 35, 東伊豆町 3,772,473 16, 河津町 5,983,333 33, 南伊豆町 9,338,799 22, 松崎町 5,19, 16, 西伊豆町 5,76,667 3, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の 3 要因を分析した 平均土地総額は 全体では 5 万円以下 ~1,5 万円の区間に集中しており 最も頻度が高い区間は 5 万円以下で全体の47% と単価の安い別荘地である 次いで 5~1, 万円で23% 1,~1,5 万円で14% となっている 5 万円以下 ~1,5 万円までが84% を占めているが そのは前年比で 1ポイントの増加となっている 平均単価は 1,~2, 円 / m2の区間が最も頻度が高く 全体の 33% を占めている 平均地積は 1~3m2の4 区間で全体の6% を占めており 前年よりも 4ポイントの増加している 今期は 3~5m2の区間で 13 件 (19%) と 例年と同程度で地域的な特徴等は認められなかった 当該地区は広い範囲に及ぶため 一概には総括できない面もあるが 平均値は総額と単価で下落 地積は増加している

25 (2) 地価動向平均単価の面では 1,~2, 円 / m2の頻度が最多であるが 当該区間の抽出範囲が狭い点には留意を要する 当該価格帯は当地区における既存住宅地域の価格帯より低く その取引件数は前年比で大幅に増加している 反面 1, 円 / m2以下の事例が増加しており 全般的には下落傾向が見られる 当地区での人口はここ数年 年率 1% 以上の減少を示しており 少子高齢化も進行している 団塊世代の別荘地需要は減退し 地元需要も依然として低迷している なお 平成 2 年後半からの不動産市況の後退を受けて 住宅 別荘地需要も沈静化しており 今後の見通しは不透明である 平均土地総額の面から見ると 前年より約 325 万円の減少している 事例の個性による差異も考慮すべきであるが 平均地積が前年比で約 59m2増加していることが理由であると考えられる なお 商業地については適切な動向判断を可能にするためのサンプル数に満たないため断念した

26 頻度 3 南伊豆地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) ( 円 / m2 ) ~1 万 ~2 万 ~3 万 ~4 万 ~5 万 ~8 万 ~1 万 ~15 万次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 平成 2 年 45,193 45,458 9,731 91, ,863 9,27 7 頻度 5 南伊豆地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 1,865,717 36,52, 62 平成 2 年 12,715,72 93,, 63 9,465,826 6,,

27 頻度 25 南伊豆地区 地積ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平成 2 年 平均地積 ( 住宅 ) , , ,

28 2. 熱海伊東地区 ( 1 月 ~12 月 ) 当地区は 熱海市 伊東市の 2 市で構成されている 熱海市は伊豆半島東海岸の付け根に位置し 古くから湯治場として著名であったが 大正 14 年の鉄道開通 昭和 8 年丹那トンネル開通を契機に来客が増大し 観光都市として発展してきた また温暖な気候や眺望の良さから別荘 保養所 リゾートマンション等も多くみられる 反面で 近年はホテル 旅館の休 廃業が多く 新築商業施設の開業もなく止まった状態である また 人口減少と高齢化 財政再建等の難問を抱えており 先行きに対する不透明感は強い状況にある 平成 2 年度の宿泊客数は292 万人で 前年度比 +.5% となりこの5 年間では横這いを維持している 伊東市は熱海市の南側に隣接し 古くは農漁業が中心であったが 昭和 13 年の伊東線開通の頃より観光都市へと発展した 熱海市同様 気候や眺望に恵まれ首都圏からも近いことから 別荘 保養所 リゾートマンション等の開発も進んだ 観光客に人気の高い伊豆高原を中心に観光施設も多く 市の調査によれば 関東地方からの来客が全体の 8 割を占めている 平成 2 年度の宿泊客数は298 万人で 前年度比.6% となりこの5 年間では横這いを維持している 12 月 1 日時点での人口は 2 市合計で111,174 人と前年に比べ.6% となり引き続き減少している (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 1,686,596 29, 熱海市 9,226,736 34, 伊東市 11,261,692 27, 住宅 別荘地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の 3 要因を分析した 平均土地総額は 約 1,69 万円と前年比で24% 下落している 全体では 1,5 万円以下に集中しており 全体の84% を占めている 頻度が高い区間は 1, 万円以下で全体の66% を占めており 最頻値も1, 万円となって前年より大幅な下落となっている この他 3,5 万円以上の高額物件は1 件 (3.6%) と前年に比べ大幅に増加している 平均単価は 15, 円 / m2以下が最も頻度が高く全体の 38% を占めており 3, 円 / m2以下と合わせて69% を占めている 平均地積は m2であるが 5m2~1,m2が最多で全体の 24% を占め 前年より増加している 最頻値は423m2で 同区間外にある ただし 前年同様にすべての区間に広く分布している 3m2~ 1,m2の区間で53% と多いのは別荘 保養所等が多い当地区の特徴とみられ 前年と同様の傾向で

29 ある (2) 商業地 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 33,12,313 78, 熱 海 市 47,79,714 93, 伊 東 市 24,69,829 69, 平均単価は 5,~1, 円 / m2までの区間が最も頻度が高く全体の 47% を占めている 前年度と比較すると総額と単価が大幅に下落しているが サンプル数が少ない上に 小規模画地のサンプルが平均値を下げているためと思料される とはいえ 本年は 1, 円 / m2未満の取引が14 件と多く全体の約 74% を占め 一方 1, 円 / m2以上の取引が全体の約 26% と少なく 前年までと比較して安値での取引のが増加したと言える (3) 地価動向熱海市 伊東市とも主要産業である観光業の不振から地域経済の停滞が続いた結果 ホテル 旅館が減少し これにより 両市共に人口の減少傾向が認められる 旅館跡地等については 面大地についてはリゾートマンション用地としての需要は減退しており 平成 2 年後半からの不動産市況の後退を受けて 先行きは不透明な状況にある 小規模地については地元需要に限定されるため 依然として弱含み傾向にあるものとみられる

30 ム 頻度 ~1.5 万 熱海伊東地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万次の級 19 年 年 年 平成 2 年 平均単価 ( 住宅 ) 63,528 59,44 145, , , ,1 276 頻度 ~5 熱海伊東地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 19 年 19,66, ,864, 年 14,12,729 85,, 年 1,686, ,,

31 ム 頻度 8 熱海伊東地区 地積ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) , 平成 2 年 , , 頻度 25 熱海伊東地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~4 万 次の級 19 年 年 年 平成 2 年 平均単価 ( 商業 ) 138, ,815 27,573 38, , ,

32 3. 田方地区 ( 1 月 ~12 月 ) 当地区は 三島市 伊豆市 伊豆の国市 函南町の 3 市 1 町で構成されている このうち三島市は 古くは三島大社の門前町 東海道の宿場町として発展してきたところで 現在ではJR 東海道新幹線 三島駅 により 伊豆の玄関口として発展している 伊豆市は 平成 16 年 4 月 1 日に4 町が合併した市で 旧修善寺町 旧天城湯ヶ島町の 2 町は 温泉を中心とした観光の町である 旧中伊豆町は わさびを中心とする第一次産業を主産業としている 旧土肥町は観光と 花き栽培を中心とした農業の町である 伊豆の国市は 平成 17 年 4 月 1 日に3 町が合併して誕生した市である 旧伊豆長岡町は温泉を中心とした観光の町であるものの 三島市に近くベットタウン化も進行している 旧韮山町は反射炉 代官屋敷などの名所旧跡が多い伝統ある町である 旧大仁町は古くから工場進出が盛んで 田方郡唯一の工業の町として発展してきた 函南町は三島市の南東部に隣接し 丹那地区の酪農のほか 畑毛 平井地区の丘陵地では別荘地としての開発が行われてきた 近年は三島市のベッドタウンとしての色彩が強くなり 宅地造成が盛んに行われている 12 月 1 日時点での人口は 4 市町合計で235,218 人と前年に比べ 2.9% となり大幅な減少となった (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次のとおりである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 17,868,131 61, 三 島 市 22,64,761 12, 伊 豆 市 5,175,764 18, 伊豆の国市 23,319,476 54, 函 南 町 11,65,563 54, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の 3 要因を分析した 当地区全体の平均土地取引は 総額で約 17,9, 円 単価は約 61,4 円 / m2 地積は 41m2である これらは前年調査と比べると単価は前年比で 26% の下落 地積は6% の増加となっている 平均土地総額は全体では 2, 万円以下の区間に集中しており 頻度が最も高い区間は 5 万円以下 で全体の25% を占めており 次いで 1,5~2, 万円の区間が2% を占めている 市町別では 伊豆 の国市 三島市 函南町 伊豆市の順となっている 平均単価の頻度が高い価格帯は 2, 円 / m2以下で 全体の28% を占めている 市町別では例年ど おり三島市が最も高く 南下するに従い安くなる傾向が認められる

33 平均地積は 15~2 m2の区間が最も頻度が高く 全体の 2.9% を占めており 次いで 2~25 m2の区間で 2.5% を占め 両区間で全体の 41% を占めており 前年比で 17 ポイントの増加となってい る (2) 商業地当地区の商業地のデータは 地区全般において商業的利用が乏しいこと 及び三島市を除いた他の市町は商業地として熟成していないところが多いこと等を主因として サンプル数が少なかったと推測する 従って データとしては弱いことは否めないが 参考のため平均価格を表示した 当地区の商業地のデータ値は次のとおりである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 9,492,61 92,76 1, 三 島 市 91,233, , 伊 豆 市 89,751,89 59,451 1, 伊豆の国市 函 南 町 サンプル数は少ないが 三島市の平均単価は前年比 44% の下落となっている (3) 地価動向三島市は JR 三島駅徒歩圏内の住宅地を中心に 中心地に近い住宅地については堅調であるが 全般的には下落傾向がみられる 一方 中心地の商業地についても平均価格の大幅な下落傾向が見られるが 地積が増加したためと思われる 三島駅が JR 新幹線停車駅であるという利便性の良さに加え 近年急増したマンション用地需要の影響も強いものと思料される 今後は周辺 郊外部住宅地にも需要が及ぶか否か注目されるが 不動産市況の後退による影響も懸念される 伊豆の国市 函南町は 三島市の影響を受け需要は堅調と見られ データ値では平均価格はやや上昇している 両市町における人気の高い地域が限定的であることや 収集されたサンプルの個性による影響も考えられる 伊豆市は 実需の減少等から依然として下落傾向が続いているものと見られる - 3 -

34 頻度 田方地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 79,3 185, 平成 2 年 83,98 183, , , 頻度 田方地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 19,55,525 12,5, 17 平成 2 年 18,619,91 8,, ,868, ,,

35 頻度 田方地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) , 平成 2 年 , , 頻度 15 田方地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) 1 5 ~5 万 ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~35 万 ~4 万 次の級 19 年 年 年 平成 2 年 平均単価 ( 商業 ) 162, , ,61 34, ,76 212,

36 4. 沼津市 ( 1 月 ~12 月 ) 沼津市は 県東部の中心商業都市である 平成 17 年 4 月 戸田村との合併により 新市の市域は 187.1km2に広がった特例市である 沼津市への企業の立地を促進させるために 平成 17 年 4 月 1 日以降の用地取得に認められる用地取得費と新規雇用費の補助からなる沼津市の 企業立地促進事業費助成 制度と 平成 16 年 4 月 1 日以降の着手事業のための建物 機械設備費の補助である県の 新規産業立地事業費助成 制度が始まり 周辺市町に遅れをとっていた企業立地に積極的に取り組み始めている 平成 18 年 11 月 国土交通省による沼津駅付近鉄道高架事業の事業認可告示 同事業に着手 12 月 1 日時点での人口は 25,158 人で前年に比べ.3% となり引き続き減少している (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 沼津市 21,953,335 93, 平均単価は 1, 円 ~12, 円 / m2が最多価格帯となっており 全体の約 25% を占め 次いで 6, 円 / m2以下が 19% となっている 総額的には 1,5 万円 ~2, 万円台が最多で 全体の約 35% を占める 総額の中央値 ( メジアン ) は約 1,7 万円 地積 169 m2であり 取引実態もこの程度が中心であると考えられる サンプルの分布状況は例年と概ね同様である 市中心部に近く生活利便性に優る住宅地は人気があるが 供給が少ない 反面 郊外部や品等に劣る住宅地については弱含み傾向が続いているものと見られる (2) 商業地当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数沼津市 89,449, , 平均単価については 15,~2, 円 / m2の価格帯が最多価格帯となった (8 件 約 47%) 依然として 3, 円 / m2以上の取引は少なく 商業地全体の取引件数も低迷している 駅南商業地域では 長崎屋 に続いて 平成 16 年 5 月には 丸井 も撤退 仲見世 上本通り等 旧来型の商店街についても低迷が続いていた 丸井 跡地には店舗兼ホテル 三交イン沼津駅前 がオープン また 平成 18 年 1 月に ヤマダ電機テックランド沼津店 が 平成 18 年 3 月 JR 沼津駅北口広場東側にシネコン 小売 飲食店舗を主とする Bivi 沼津 がオープン (5F 延床面

37 積 15,835 m2 ) した また 平成 2 年 3 月にオープンした大手町再開発ビル イーラ de について は 魅力的な店舗展開がなく テナントの撤退 入れ替わりが続いており いずれも期待外れの感が 否めない (3) 地価動向住宅地については 生活利便性に優る中心地に対する需要は根強く 今後も底堅く推移するものと思われるが 廉価なマンション供給等もあって 郊外部については当面弱含みで推移するものと思料される 商業地については ロードサイド型の中 大型店舗の出店による商業核の分散化により 中心商業地の空洞化傾向は依然として続いているものと見られる 前述のように 沼津駅周辺の中心商業地域では複数の商業施設の進出が見られるが 客足に与えた影響は当初の期待ほどではなく いずれも起爆剤とはなっていない むしろ 11 月に清水町の大型複合商業施設 サントムーン柿田川 が拡張オープンしたことにより 沼津市からも顧客が流出しており 沼津商圏は縮小しているものと見られる 以上のような情勢のもと 先行き不透明な状況が続くと予測される

38 沼津市 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 ( 円 / m2 ) ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 ~2 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 13, , 平成 2 年 16, , ,475 26, 頻度 ~5 ~1 沼津市 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 23,431,85 133,573, 平成 2 年 23,981,86 141,, ,953,335 37,148,

39 頻度 沼津市 地積ヒストグラム ( 住宅 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) , 平成 2 年 , , 頻度 2 沼津市 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) ~9 万 ~12 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~35 万 ~4 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 169, , 平成 2 年 175, , ,11 311,

40 5. 沼津市を除く駿東地区 ( 1 月 ~12 月 ) 当地区は静岡県東部に位置する御殿場市 裾野市 清水町 長泉町 小山町の2 市 3 町で構成されている 御殿場市 裾野市は富士山麓と箱根外輪山との間の豊かな自然に囲まれ さらに東名高速道路及び国道 246 号による交通利便性の良さから 御殿場プレミアムアウトレット 富士サファリパーク ゴルフ場等大型施設のほか トヨタ自動車関連の工場 研究施設 その他ハイテク工場が多数立地している 長泉町 清水町は静岡県東部の中心都市である沼津市 三島市の間に位置し 両市の外延的発展により成長してきた町である 小山町は静岡県北東端で神奈川県 山梨県と接する位置にあり 農村部が多い自然環境豊かな町だが 富士スピードウエイ 富士霊園 ゴルフ場等の大型施設が立地している (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は以下のとおりである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 21,896,95 81, 御 殿 場 市 16,417,298 65, 裾 野 市 15,57,314 69, 清 水 町 25,584,871 19, 長 泉 町 39,65, , 小 山 町 17,849,979 33, データによれば 当地区全体の住宅地の土地取引価格は平均総額で21,896,95 円 平均単価は 81,78 円 / m2 平均地積 m2で これを前年度と比較すると 平均総額で2.4% 平均単価で1.4% 平均地積で+11.6% とすべて上昇傾向での推移となった 価格帯で見ると平均総額では1,5~2, 万円までが最多価格帯で全体の約 * 29% を占め 次いで1,~1,5 万円までが約 22% 5~1, 万円までが約 11% と続いている 単価的には6,~8, 円 / m2までが約 24% で最も多く 1, ~12, 円 / m2までが約 17% で続いている 地積は15~2m2が約 27% 次いで2~25m2が約 22% 1~1 5m2が約 14% である (2) 商業地 当地区の商業地の取引はデータ数が少ないうえ 商業地としての繁華性や地積にかなり ばらつきが見られ データとしては弱いが概要は以下のとおりである

41 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 35,646,656 97, 御 殿 場 市 42,495, 88, 裾 野 市 清 水 町 15,11, , 長 泉 町 小 山 町 当地区全体の商業地の土地取引価格は平均総額で 35,646,656 円 平均単価は * 97,128 円 / m2 平均地積 m2である サンプル数が少ないため価格帯別の傾 向把握は困難であるが 平均単価のみ上昇傾向で推移している (3) 地価動向景気は持ち直し傾向とされているが 製造業中心の県内経済の回復は遅れ気味で 不動産市況は弱含みで推移している このような中で 住宅地について長泉町は 子育て支援等の充実ぶりから静岡県内屈指の人気の住宅都市とされており 当エリアでは一人勝ちの様相で 地価は上昇傾向で推移している その他の市町は不況の影響から 地価はすべて下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する 商業地はデータ数が少ないが 不況の影響から 地価はすべて下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する

42 ラム 沼津市を除く駿東地区 土地単価ヒストグラム( 住宅 ) 頻度 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 81, , 平成 2 年 8,56 192, ,78 323, ラム 頻度 ~5 沼津市を除く駿東地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 21,513,21 379,15, 162 平成 2 年 21,389, ,881, ,896,95 55,,

43 頻度 沼津市を除く駿東地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平成 2 年 平均地積 ( 住宅 ) , , , 頻度 1 沼津市を除く駿東地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万 ~21 万 ~25 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 97, ,148 4 平成 2 年 69,119 14, ,128 13,

44 6. 富士地区 ( 1 月 ~12 月 ) 当地区は静岡県東部に位置する富士市 富士宮市 芝川町の2 市 1 町で構成されている 富士市は富士山南麓で 東海道ベルト地帯の工業都市として製紙 化学 自動車関連業を中心に発展してきている 富士宮市は富士市の北側に位置する富士山本宮浅間大社の門前町で 豊富な湧水を利用した化学 食品関連業が盛んである 最近芝川町と合併した 旧芝川町は富士宮市の西側位置し 農業を中心とした自然環境豊かな町である (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は以下のとおりである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 17,174,699 59, 富士市 2,33,94 67, 富士宮市 11,493,844 45, 芝川町 7,2, 23, データによれば 当地区全体の住宅地の土地取引価格は平均総額で17,174,699 円 平均単価は 59,844 円 / m2 平均地積 m2で これを前年度と比較すると 平均総額で1.% 平均単価で 9.% 平均地積は14.7% という結果になった 単価的には6,~8, 円 / m2までが27.3% と最も多く 次いでほぼ同率で4,~6, 円 / m2までが27.2% 2,~4, 円 / m2までが約 17% と続いている 地積は15~2m2が約 33% 次いで2~25m2が22% 3~* 4m2が約 11% と続いている (2) 商業地当地区の商業地の取引のデータ数は昨年とほぼ同数で データとしてはやや弱いが概要は以下のとおりである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 63,136,726 78, 富士市 7,162,686 81, 富士宮市 26,61,733 59, 芝川町 当地区全体の商業地の土地取引価格は平均総額で 63,136,726 円 平均単価は * 78,9 円 / m2 平均地積 m2である これを前年度と比較すると 平均総額 で +2.5% 平均単価で 16% 平均地積で 27.8% という結果になった

45 単価的には 6, 円 / m2までが約 34% ともっとも多く 次いで 8,~1, 円 / m2までと 1,~12, 円 / m2までが同率で約 23% と続いて いる (3) 地価動向景気は持ち直し傾向とされているが 製造業中心の県内経済の回復は遅れ気味で 不動産市況は弱含みで推移している 住宅地について 不況の影響から 地価はすべて下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する 商業地はデータ数が少ないが 不況の影響から 地価はすべて下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する

46 頻度 富士地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 19 年 年 年 平成 2 年 平均単価 ( 住宅 ) 65,895 65,755 59, , ,532 19, 頻度 ~5 ~1 富士地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 平成 2 年 17,357,2 17,6, ,4, 255,88, ,174, ,44,

47 頻度 富士地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) , 平成 2 年 , , 頻度 25 富士地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 15, ,28 44 平成 2 年 92, , ,9 128,

48 7. 静岡市 ( 1 月 ~12 月 ) 静岡市は静岡県のほぼ中央部に位置し 県都として発展を続けている 平成 15 年 4 月 1 日 旧静岡市と旧清水市が合併し 平成 17 年 4 月 1 日政令指定都市となった その後 平成 18 年 3 月 31 日に蒲原町と 更に平成 2 年 11 月 1には由比町と合併し 総面積 1,411.81km2の市域を有する都市となった 古くより首都圏と中京圏を結ぶ東海道軸上の拠点都市で 政治 経済 情報 文化 教育など様々な中枢管理機能と清水港などの大規模社会資本が集積している 静岡市の中心商店街は県下随一の繁華街で 小売店舗 飲食店をはじめ貨店等の大型店舗も多数立地し 高い商業集積度を保持している また 総面積のうち76% 以上が森林で占められており 市域の総面積から森林面積を差し引いた可住地面積は341.74km2 ( 約 24%) である 市域の割に平坦部が少なく 人口集中地区は13.34km2 ( 市域の約 7%) で この地域に人口の約 8% が集積しており 住宅地の地価は相対的に高水準にて推移している なお 上述のとおり平成 2 年 11 月 1 日に由比町が静岡市と 旧富士川町が富士市とそれぞれ合併したことから 同日をもって旧庵原郡は消滅することとなった (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 23,348,82 116, 静岡市葵区 25,534, , 静岡市駿河区 23,956, , 静岡市清水区 2,748,997 13, 住宅地は サンプル数が921 件で 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で23,348,82 円 単価は116,272 円 / m2 地積は221.8m2である 平均土地総額は別表の通り 全体では5 万円以上 ~3,5 万円の区間に約 81% が集中しており 最も頻度が高い区間は 1,~1,5 万円の区間で全体の約 24% を占め 次いで1,5~2, 万円の区間が全体の約 2% で この両区間で約 44% と全体の半分弱を占めている また区別では 静岡市葵区が約 2,55 万円と最も高く 次いで静岡市駿河区 静岡市清水区の順となっている 平均単価は 別表の通り 全体では3,~21, 円 / m2の区間に約 92% が集中しており 最も頻度が高い区間は 9, 円 / m2~12, 円 / m2で全体の約 25% を占め 次いで12, 円 / m2~15, 円 / m2が約 2% 6, 円 / m2~9, 円 / m2が約 18% 15, 円 / m2~18, 円 / m2が約 14% となっている

49 区別では 静岡市葵区が約 123,7 円 / m2と最も高く 次いで静岡市駿河区 静岡市清水区の順となっている 平均地積は 1~15m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 41% を占めており 次いで1m2未満と15~2m2の区間がいずれも約 15% となっており この3 区間で全体の約 71% を占めている (2) 商業地当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 57,122, , 静岡市葵区 68,599, , 静岡市駿河区 64,456, , 静岡市清水区 38,397,893 12, データによれば 静岡市の平均商業地の取引は 総額で57,122,579 円 単価は 184,14 円 / m2 地積 は343.23m2で 昨年と比較では サンプル数は減少 土地総額及び土地単価についてはいずれも下落 を示している 別表によれば 平均単価は15,~2, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 28% を占めて おり 次いで1,~15, 円 / m2の区間が約 25% で この両区間で半分以上を占めている (3) 地価動向平成 2 年秋のリーマンショック以降の景気の落ち込みは著しく 不動産市場にも大きな影響を及ぼした 特にそれまで上昇が顕著であった都心部での落ち込みが激しく 買い手不存在の状況が伺える 住宅地については 交通利便性 住環境に優れる価格上位から中位の地域と 郊外の利便性や住環境に劣る住宅地域とで格差が拡大し 選別化の動きに拍車がかかった 学区や住環境で人気の高い住宅地域でも需要の勢いが弱まり 成約に至るまでの期間が長期化する例が見られる等 基調としては下落傾向を示している 郊外部の住宅地についても 供給過剰感も背景に下落傾向が継続しており 特に市街化調整区域等の利便性に劣る地域においては相対的に下落率が大きくなっている 商業地については 住宅地と比較してその絶対数が少なく 価格の精度には若干難がある点は否めないが 区画整理事業が進捗中の東静岡駅周辺商業地を除き 静岡駅周辺地域の中心商業地 郊外の路線商業地ともに 継続して下落傾向にある

50 頻度 3 静岡市 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万 ~21 万 ~24 万 ~3 万次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 13, , 平成 2 年 13,75 332, ,272 31, 頻度 3 静岡市 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 26,616, ,34, 671 平成 2 年 24,143,495 1,261,, ,348,82 64,795,

51 頻度 静岡市 地積ヒストグラム ( 住宅 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) , 平成 2 年 , , 頻度 8 7 静岡市 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~4 万 ~5 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 287,36 1,945, 平成 2 年 26,247 2,493, ,14 2,271,

52 8. 志太地区 ( 1 月 ~12 月 ) 当地区は焼津市 ( 平成 2 年 11 月 1 日に同市と合併した旧大井川町を含む ) 及び藤枝市 ( 1 月 1 日に合併した岡部町を含む ) の2 市からなり 県都静岡市の西側に隣接していること等から静清地区のベッドタウンとして発展してきた市町である 焼津市は古くから漁業と水産加工を中心に発展してきたが 遠洋漁業の長期低迷は市全体の活力を弱めている また 市街地外郭部及び郊外部などでは土地区画整理事業が積極的に進められ 宅地供給及び幹線道路沿いの新規店舗の出店が見られ また 中心部の本町 2 丁目で市街地再開発事業が平成 13 年 6 月に完成し徐々に域内街路も整備されつつある等発展は顕著である反面 依然として旧商店街の市況は低迷が続いているのが現状である なお 旧大井川町は一級河川大井川の左岸河口に位置し 農業と養鰻業が盛んであったが 昭和 4 年の大井川港開港以来 港周辺の整備拡充 工場誘致 関連街路整備が進められてきた 平成 5 年 3 月に大井川港湾東地区工業団地が完成し 大井川港を核とする流通基地としての発展が期待されている また 平成 1 年 11 月には大型店舗グランリバー ( 店舗延床面積 19,524m2 ) が出店し 商圏は当町のみならず隣接及び周辺市町にまで及んでいる 一方 旧大井川町域は広範囲にわたり 市街化調整区域の指定がなされており 宅地化の進捗率は低いが小規模開発による部分的な供給が見られる 藤枝市は住宅都市整備公団施行の藤枝駿河台住宅団地の開発を契機に静清地区のベッドタウン化傾向が顕著となっている 清里住宅団地 (656 区画 : 分譲中 ) 南清里住宅(8 区画 : 分譲中 ) 新藤岡住宅団地 (123 区画 : ほぼ完了 ) 藤枝ビュータウン住宅団地(46 区画 : 分譲中 ) リフレシティ藤枝茶町住宅団地 (75 区画 : ほぼ完了 ) 緑の丘住宅団地(124 区画 : 分譲中 ) のほか 青木土地区画整理事業 水守土地区画整理事業による保留地処分など宅地の大量供給がなされている等 志太地区の中心的な都市として発展している また 産業面でも従来からの茶 しいたけ等の特産品から医薬品 合成樹脂等の工業製品のウェイトを高めている また商業面では 平成 2 年度中に駅前に大型商業施設が整備されるが 既存の商店街については焼津市と同様に低迷が続いている 旧岡部町は静岡市と藤枝市に挟まれた旧東海道沿いの宿場町で山林が6% 以上を占め 平坦部が少なく都市化がやや遅れていたが周辺道路整備がなされ 近年は宅地開発が進んでいる 1 月 1 日付けで藤枝市と合併 (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 13,755,568 59, 焼津市 13,349,917 59, 藤枝市 14,143,916 59,

53 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で13,755,568 円 単価は 59,419 円 / m2 地積は279.9m2と集計された 区間でみると 平均土地総額は別表の通り 全体では1, 万円 ~1,5 万円の区間に集中し全体の約 38% を占め 次いで5~1, 万円の区間が約 22% 1,5~2, 万円の区間が約 15% と この3 区間で約 75% を占めている 平均単価は 別表の通り4, 未満 ~1, 円 / m2の4 区間にほぼ集中している 4,~6, 円 / m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 31% を占め 次いで6,~8, 円 / m2の区間で全体の約 28% 4, 円未満が約 21% 8,~1, 円 / m2の区間で全体の約 15% この4 区間合計で約 95% を占めている 平均地積は 15~2m2の区間が最も頻度が高く全体の約 3% を占めており 次いで 2~25m2の区間が全体の約 21% 次いで1~15m2が全体の約 13% 3 区間で全体の約 64% を占めている (2) 商業地商業地のデータは主として利用目的の回答から商業地取引へ分類したものであって 元々地域的範囲も狭いところへ 商況低迷等から取引そのものも減少しているため サンプル数は住宅地に比べてかなり少ないものとなっているが データ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 34,375,358 12, 焼津市 34,9,255 71, 藤枝市 34,649, , データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で34,375,358 円 単価は12,228 円 / m2 地積は378.15m2と集計された 別表によれば 平均単価は4, 未満 ~1, 円 / m2までの間に集中している この内 6, ~8, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 25% を占めており その他 8,~1, 円 / m2が約 18% 4,~6, 円 / m2が約 14% 4, 円未満が約 11% で この4 区間で全体の約 68% を占めている (3) 地価動向藤枝市は住宅地が豊富な宅地供給により市街地外郭部から郊外部にかけて依然として下落傾向にある 焼津市は土地区画整理事業による保留地処分などの供給が多く 地価は下落傾向にて推移している 商業地は藤枝市が商業地の拡散 郊外への大型店の進出などから既存商業地の低迷が顕著であるが 藤枝駅南地区での再開発事業などの影響から若干の上昇を示したが 一時的なものと見られる 焼津 - 5 -

54 市も同様に既存商業地の低迷が顕著であり やや下落傾向を示している反面として 新興商業拠点は 更に繁華性を増している

55 頻度 志太地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) ( 円 / m2 ) ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 66, , 平成 2 年 68,26 59, , , 頻度 ~5 ~1 志太地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 17,263,969 平成 2 年 18,36, ,, 216,5, ,755,568 79,5,

56 頻度 志太地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) , 平成 2 年 , , 頻度 2 志太地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 111,858 42, 平成 2 年 94,31 33, , ,

57 9. 島田 榛原地区 ( 1 月 ~12 月 ) 当地区は 島田市 牧之原市 吉田町 川根本町の2 市 2 町で構成されている この内 島田市は大井川沿いに位置し 古くは東海道の宿場町として推移してきたところで現在では木材産業を中心に茶 椎茸などの特産地として発展している 旧金谷町は大井川沿いに位置し 牧ノ原台地の茶を中心に農業が盛んなところである ( 現島田市は 平成 17 年 5 月 5 日 旧金谷町と旧島田市が合併し 更に平成 2 年 4 月 1 日に旧川根町と合併して誕生した ) 川根本町は大井川上流の山間地に位置し 茶 木材を中心として発展してきたところである 過疎地域で 地理的位置及び地形から見て企業誘致等の望みは乏しいが 自然環境に優れ 観光資源には恵まれているため観光産業を振興しており 近年も複数の観光関連施設がオープンしている 牧之原市は駿河湾沿いに位置し 従来 茶を中心とした農業が盛んであったが 工場誘致も積極的に行われており 大型店舗の進出も見られる ( 牧之原市は平成 17 年 1 月 11 日 旧相良町と旧榛原町が合併して誕生した ) 吉田町は大井川沿いに位置し その伏流水を利用した養鰻業が盛んであったが 近年 養鰻池が工場用地や住宅用地に移行している (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 12,156,881 46, 島田市 12,517,89 56, 牧之原市 13,96,4 37, 吉田町 11,842,244 33, 川根本町 2,446,147 1, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で12,156,881 円 単価は46,332 円 / m2 地積は345.33m2と推測された 区間でみると 平均土地総額は別表の通り全体では5~1, 万円以下と1,~1,5 万円の2 区間に集中しており この2 区間で全体の約 67% を占めている 市町村別では 牧之原市 島田市 吉田町 川根本町の順となっているが 島田市以外はややサンプル数に乏しく データとしては弱い 平均単価は 別表の3, 円未満 ~9, 円 / m2の4 区間に集中しており この4 区間で全体の約 97% を占めている 平均地積は 2~25m2の区間の頻度が最も高く 全体の約 27% を占めており

58 次いで 15~2 m2区間の約 22% で この両区間で全体の約半分を占めている 価格水準低位の地域が 多いため 平均地積はやや大きいものの総額は低い区間に集中している (2) 商業地当地区の商業地のデータは 島田市を除いた他の市町村では熟成した商業地が少ないこと等を主因として昨年と同様にサンプル数が少なかったと推測する 従って データとしては弱いことは否めないが 参考のため平均単価を分析した 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 29,948,699 42, 島 田 市 25,439,167 59, 牧 之 原 市 196,371,18 52,669 3, 吉 田 町 15,371,625 31, 川 根 本 町 7,2, 18, データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で29,948,699 円 単価は42,454 円 / m2 地積は96.8m2と推測された 別表によれば 平均単価は価格低位から中位の区間に分布しており この内 3, 円未満 3,~6, 円 / m2の2 区間の頻度が高く全体の約 87% を占めている これは 上記の通り 当地区では島田市を除いた市町村は地価が低水準にあること また 商業集積の高い地域での取引が乏しく 近隣地域や郊外部での取引が多かったためと判断される (3) 地価動向島田市中心部の価格上位の住宅地域は JR 駅寄りの区画整理済住宅地域で 市街地外郭や郊外の住宅地域の地価水準に比べ相対的な割安感もあって需要は堅調であったが 景況感の悪化に伴い需要は停滞し 地価は下落基調にて推移している 市街地外郭や郊外の住宅地域等では 利便性や環境が良好な地域では潜在的な需要が見込めるが サラリーマンの所得環境の悪化や供給過剰感もあって 継続して下落傾向を示している 牧之原市 吉田町についても不動産市況が低迷し依然として下落傾向を示している 川根本町はその地理的位置 継続的な人口減少 市町村合併による都市間格差の拡大などから需要 供給ともに弱く 同様に下落傾向で推移している

59 頻度 島田 榛原地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 52,437 9, 平成 2 年 51,424 99, ,332 19, 頻度 ~5 ~1 島田 榛原地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 13,631, ,672,6 184 平成 2 年 13,258,94 86,854, ,156, ,26,

60 ム頻度 島田 榛原地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) 平成 2 年 ,429. 3, , 頻度 2 島田 榛原地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 68,17 127,16 22 平成 2 年 66,46 11, , ,

61 1. 東遠地区 ( 1 月 ~12 月 ) 東遠地区は 掛川市 菊川市 御前崎市の3 市で構成されている この内 掛川市は県の西部 古くは東海道の宿場町 城下町として発展してきたところであるが 現在は主要な茶の産地である一方 工業出荷額でも県内有数の産業都市として発展している 御前崎市は 平成 16 年 4 月に浜岡町 御前崎町の2 町が合併して誕生した 米 茶を中心として発展してきたところであり 中部電力浜岡原子力発電所 御前崎港を拠点として企業誘致も積極的に行われている 近年大型店舗の進出により利便性も増している 菊川市は平成 17 年 1 月に菊川町と小笠町の2 町が合併して誕生した 丘陵山林地帯と小笠平野により形成されており 米 茶を中心とした農業が盛んであるが 工業誘致も積極的に行われ 大型店舗の進出もあり 農商工共に発展している (1) 住宅地 当地区の成約状況調査に基づく住宅地における各項目の平均値等は以下の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 12,759,427 38, 掛 川 市 13,119,481 4, 菊 川 市 13,85,95 37, 御 前 崎 市 7,56,423 19, 土地総額は5 万円 ~1, 万円の区間が最も頻度が高く全体の約 32% を占め 次いで1, 万円 ~ 1,5 万円の区間が約 31% を占める また 2, 万円までの区間が全体の約 91% を占めている 住宅地積は地区全体で2~25m2の区間が最も頻度が高く全体の約 28% を占めているが 15~4 m2の区間に全体の約 66% を占めている 平均地積は 掛川市が約 36m2であり 菊川市と御前崎市は 約 38~4m2となっている 土地単価は 単価ヒストグラムでは3,~45, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 29% を 占めており 次いで15,~3, 円 / m2の区間が23% を占める また 15,~9, 円 / m2の区間 に全体の約 87% が集中している 市町村別でみると 平均単価は掛川市が4,831 円 / m2と相対的に高 く 菊川市がこれに次ぎ37,424 円 / m2であり 御前崎市は19,284 円 / m2という結果となった

62 (2) 商業地 当地区の商業地のデータは サンプル数が全体で 12 件と住宅地に比してサンプル数は少なくデータ としてはやや弱いが 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 21,314,635 55, 掛 川 市 18,7,1 7, 菊 川 市 18,16,842 51, 御 前 崎 市 27,776,148 4, 東遠地区の商業地の土地単価の平均は55,99 円 / m2であり 単価ヒストグラムをみると6,~ 9, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 42% となっており 9, 円 / m2までの区間で全体の 92% を占めている (3) 地価動向東遠地区におけるの地価動向は住宅地 商業地ともに全地点で下落を示していて 下落率は前年度よりも拡大している 地域経済にとって輸出型産業が大きな柱の一つであることから 世界規模の不況によって 消費は冷え込み 企業の投資意欲も後退している 住宅地については 2~3% 程度の下落を示した地点が多く 変動率に多少のばらつきはあるものの 地域ごとの変動率格差は比較的少ない 商業地についても 引き続き下落傾向で推移している 大規模郊外店に客足が流れ 既存店舗の売り上げは減少している 旧態依然の商業地については周辺住宅地の水準まで価格が下落している状況にある

63 東遠地区 土地単価ヒストグラム( 住宅 ) 頻度 1 ( 円 / m2 ) ~1.5 万 ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 45,684 1, 183 平成 2 年 42,933 9, ,245 82, 頻度 ~5 ~1 東遠地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 13,587,616 92,, 183 平成 2 年 11,815,846 58,463, ,759, ,984,

64 頻度 東遠地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) , 平成 2 年 , , 頻度 東遠地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 71, ,86 15 平成 2 年 66,9 122, ,99 136,

65 11. 中遠地区 ( 1 月 ~12 月 ) 当地区は 磐田市 袋井市 森町の2 市 1 町で構成されている この内 磐田市は平成 17 年 4 月に磐田市 福田町 竜洋町 豊田町 豊岡村が合併して誕生した 磐田市は天竜川東岸に広がる地域であり 遠州灘に面している 東海道の中間地点に位置し 古くは宿場町として繁栄し 交通の要所として発展してきたため 東西方向の交通体系に恵まれている 近年では 地場産業である繊維産業に加え 金属 自動車 楽器などの工業都市として 磐田市全体の製造品出荷額等は県下トップクラス 農業産出額も県内屈指で農 水産物として温室メロンや茶 白ねぎ 海老芋 中国野菜 シラスなどが有名です 都市部と農村部が均衡ある発展を遂げている 袋井市は中東遠地域の中核に位置し 古くから東海道の宿場町として発展してきた 茶を中心として 現在は温室メロン等の施設園芸が盛んで 農業が盛んなところであるが 良好な地理的環境から工場進出も目立ち 農 工 商がバランスよく発展してきている 森町は中遠東北部に位置し木材 生椎茸栽培 茶 米が盛んなところで工場誘致も積極的に行われている (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 13,659,578 5, 磐田市 14,35,283 53, 袋井市 13,317,14 49, 森町 8,541,173 21, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で13,659,578 円 単価は5,398 円 / m2 地積は約 38m2と推測された 区間でみると 土地総額は別表の通り 全体では5 万 ~2, 万円の区間に集中しており 頻度が最も高い区間は1, 万 ~1,5 万円の区間で全体の約 38% を占め 次いで5 万 ~1, 万円の区間で約 24% 1,5~2, 万円の区間で約 15% これら区間で約 76% を占めている また 昨年と比べて 5 万円以下の区間が大きく増加している 平均単価は 別表の通り~75, 円 / m2の区間の頻度が高く 合わせて全体の約 85% を占めている こちらも3 万円以下の区間の増加が大きい 平均地積は2~25m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 31% を占め 次いで15~2m2の区間で全体の約 19% これら15~25m2の区間で全体の約 5% を占めている

66 (2) 商業地 当地区の商業地のデータは サンプル数が全体で 15 件と住宅地に比してサンプル数は少なくデータ としてはやや弱いが 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 25,395,246 48, 磐 田 市 7,574,342 65, 袋 井 市 39,31,331 35,919 1, 森 町 21,, 45, データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で25,395,246 円 単価は48,35 円 / m2 地積は約 84m2と推測された 別表によれば 平均単価は6, 円 / m2以下の区間が最も頻度が高く 全体の73% を占めている 商業地についてはサンプル数が15 件と少なく 取引単価が9, 円 / m2を越える取引が3 件見られた ものの 9, 円 / m2以下の取引が全体の8% を占めている (3) 地価動向中遠地区におけるの地価動向は 住宅地 商業地ともに全地点で下落している 世界規模の経済危機に直面し 個人消費は冷え込み 企業の投資意欲は後退した 住宅地については 2~3% 程度下落した地点が多く 環境 利便性の面で劣る地域では需要が弱く 地価の落ち込みが大きい 商業地についても 地価の下落に歯止めがかからず 旧態依然の商業地については郊外店舗への顧客の流出から需要は弱く 周辺住宅地の水準まで価格が下落している状況にある

67 頻度 中遠地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~7.5 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 52,23 131, 平成 2 年 54,54 116, , , 頻度 ~5 ~1 中遠地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 16,94,88 1,, 289 平成 2 年 16,994,637 15,176, ,659, ,,

68 頻度 中遠地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 19 年 年 年 ( m2 ) 平均地積 ( 住宅 ) , 平成 2 年 , , 頻度 中遠地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~1.5 万 ~12 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 78,472 13,67 2 平成 2 年 71,799 11, 17 48,35 19,

69 12. 浜松市 ( 湖西市 新居町を含む )( 1 月 ~12 月 ) 浜松市は古くから城下町 宿場町として繁栄してきた 現在では楽器 輸送用機器 機械 光技術など 多数の国際的企業を輩出し バランスの取れた産業集積により 県西部の中心都市として発展してきている 平成 17 年 7 月 1 日に旧浜松市を含む3 市 9 町村 ( 浜松市 浜北市 天竜市 舞阪町 雄踏町 細江町 引佐町 三ケ日町 春野町 佐久間町 水窪町 龍山村 ) が合併し 現在の浜松市が誕生した 面積は1,511.17km2 ( 平成 22 年 3 月の浜名湖境界画定により46.87km2増え 1,558.4km2になっている ) 世帯数は31 万世帯超 人口は82 万人超であり いずれも県下最大である 市域が広いため 産業構造を見ても 旧浜松市は楽器 輸送用機器等の製造業が中心であるのに対し 北遠地区は林業 引佐地区はみかん等の農業 浜名湖周辺地区は漁業及び観光業と地域性 多様性が認められる なお 4 月 1 日に政令指定都市へ移行し 中区 東区 西区 南区 北区 浜北区 天竜区の7 行政区になっている 湖西市と新居町は 平成 22 年 3 月 23 日に合併して新 湖西市 として新たなスタートを切っている 旧湖西市は 従来は繊維工業を中心に 近年は自動車産業を中心に発展しており 東笠子地区 西笠子地区で大規模な工業団地が完成するなど 更なる発展が期待されている 旧新居町は 国内で唯一現存する関所建物の新居関所に代表されるように 古くから交通 輸送の要所として栄え 養鰻 漁業を中心に発展してきた町で 今後は新 湖西市 として新たな発展が期待されている (1) 住宅地 浜松市 ( 湖西市 新居町を含む ) の住宅地のデータは次の通りである サンプル数は前年の 746 から 1,62 となった 摘 要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 18,865,662 73, ,62 浜 松 市 中 区 23,96,286 11, 浜 松 市 東 区 18,438,799 72, 浜 松 市 西 区 17,65,28 69, 浜 松 市 南 区 17,473,26 65, 浜 松 市 北 区 19,388,891 43, 浜松市浜北区 16,223,122 64, 浜松市天竜区 7,375,919 32, 湖 西 市 12,888,51 59, 新 居 町 15,252,837 62, データをみると 当地区全体の住宅地取引の平均総額は18,865,662 円 平均単価は73,64 円 / m2 平均地積は298.5m2である

70 区間別にみると 土地総額の最も頻度が高いのは1, 万円 ~1,5 万円の区間 次いで1,5 万円 ~2, 万円の区間であり 両区間で全体の52% を占めている また市区町別では 浜松市中区が2,39 万円強と最も高く 次いで北区 東区 西区 南区 浜北区 新居町 湖西市 天竜区の順となっている 単価は 別表の通り6, 円 / m2~9, 円 / m2の区間が最も頻度が高く 全体の38% を占めている 次いで高いのは3, 円 / m2~6, 円 / m2の区間で全体の24% 両区間で62% を占めている 市区町別では 浜松市中区が11,544 円 / m2と最も高く 次いで東区 西区 南区 浜北区 新居町 湖西市 北区 天竜区の順となっている 平均地積は15m2~2m2の区間が最も頻度が高く 全体の24% を占めており 次いで高いのは2 m2~25m2の区間で全体の21% 両区間で45% を占めている は 前年と比較して平均土地総額が12.9% 下落 平均単価が9.9% 下落となっている 土地総額では 5 万円以下 1, 万円以下 1,5 万円以下 2, 万円以下など殆どの区間で件数が増加しているが これは標本数が746 件から1,62 件と大幅に増加したためである 土地単価では 12, 円 / m2未満の区間は増えているが 12, 円 / m2超の区間は減っており 地価は総じて弱含みで推移していることが窺える (2) 商業地 浜松市の商業地のデータは次の通りである 採用したサンプル数は前年の 123 から 82 となった 摘 要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 47,956, , 浜 松 市 中 区 49,83,218 16, 浜 松 市 東 区 6,92,959 98, 浜 松 市 西 区 31,717,1 76, 浜 松 市 南 区 44,553,7 76, 浜 松 市 北 区 24,877,233 68, 浜松市浜北区 16,66,467 89, 浜松市天竜区 5,56,5 5, 湖 西 市 新 居 町 1,67,88 79, データをみると 単価は12, 円 / m2~15, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の23% を占め 次いで9, 円 / m2~12, 円 / m2の区間が22% 6, 円 / m2~9, 円 / m2の区間が21% と続いて おり 前年と比較すると9, 円 / m2~12, 円 / m2の取引が大幅に減少した一方で 12, 円 / m2 以上の取引のは増加している 市区町別では 浜松市中区の取引が82 件中 46 件を占める 平均単価は浜松市中区が16,7 円 / m2と

71 最も高く 次いで東区 浜北区 新居町 南区 西区 北区 天竜区の順となっている は前年度と比較すると平均単価が 25% 下落していることから 地価は下落傾向で推移して いることが伺える (3) 地価動向浜松市におけるの住宅地の地価動向は 平成 22 年の地価公示結果によれば 浜松市は平均 2.9% の下落 湖西市は平均 1.5% の下落 新居町は平均 2.5% の下落を示しており 下落基調で推移している 区別に見ると 浜北区は 1.5% で下落幅が最も小さく 東区 南区 中区は 2.5% ~ 2.6% 北区 西区 天竜区は 3.9%~ 4.2% と下落幅が大きくなるなど 区や地域によって需給環境に大きな差がみられる 商業地の地価動向は 平成 22 年の地価公示結果によれば 浜松市は平均 3.3% の下落 湖西市は 4.5% の下落 新居町は 2.1% の下落となっており いずれも下落基調で推移している この中で 浜松市の中心商業地は は 地価の底値感 政令指定都市移行後の景気拡大や 松菱 跡地開発の先読みによる物色 県外からの資本流入等により大幅な上昇となったが 平成 2 年は 高値警戒感 景気の先行き不透明感 信用収縮を背景とする不動産投資意欲の減退等から 一転して下落に転じた も 引き続き同様の傾向を示しており 需給バランスは軟調に推移しているが 値頃感も出てきていることから下落率はやや小さくなりつつある

72 頻度 浜松市 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万 ~2 万 ~3 万 次の級 19 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 8, , 平成 2 年 81,75 191, ,64 329, 頻度 ~5 ~1 浜松市 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 ( 万円 ) 19 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 22,183,69 21,72, 728 平成 2 年 21,671, ,268, ,865, ,86,