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1 京都府営住宅ストック総合活用計画 ( 第二次 ) 平成 19 年 3 月 京都府

2 目次 1. 府営住宅を取り巻く状況 (1) 民間賃貸住宅等のストックの状況... 1 (2) 賃貸住宅居住者の状況... 4 (3) 地域における公共賃貸住宅の状況 府営住宅の概要 (1) ストックの状況... 7 (2) 入居者の状況... 9 (3) 応募者の状況 (4) 退去者の状況 (5) 需要者像のまとめ ストック活用計画策定に向けての視点 (1) 役割 戸数に関する視点 (2) 住宅ストックに関する視点 (3) 事業展開上の視点 (4) 入居管理に関する視点 府営住宅ストックの建替等の方針 (1) 構造別 年代別のストックの概要 (2) 公営住宅必要管理戸数を踏まえた地域別の建替等の方針 (3) 個別団地の検討 (4) 建替住戸の型別面積 (5) 地域のまちづくりや行政課題等への対応 府営住宅ストックの改善の方針 (1) 大規模団地の将来計画との整合 (2) トータルリモデルの完了 (3) エレベーターの設置 (4) バリアフリー化の推進 (5) その他の改善 府営住宅の管理方針 (1) 適切な維持保全の方針 (2) 適切な募集と入居者管理 (3) 既存ストックの幅広い活用 京都府営住宅ストック総合活用計画 ( 第二次 ) に基づく事業計画 用語解説... 31

3 1. 府営住宅を取り巻く状況 (1) 民間賃貸住宅等のストックの状況 1 所有関係 北中部地域は民営借家世帯の割合が 15.7% と府内で最も低いが 公営借家割合は 4.3% と最も高い 民営借家は舞鶴 福知山地域で多く 公営借家は綾部 舞鶴地域などで多い 京都 乙訓地域は民営借家割合が 34.9% と突出して高い 公営借家割合は 3.9% となっている また 京都市地域には機構 公社賃貸住宅も多い 南部地域の民営借家割合は 16.5% 公営借家割合 3.7% となっているほか 機構 公社賃貸割合が 4.0% と高い 機構 公社賃貸は特に八幡地域に集積している 地域別 所有関係別 世帯数割合 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 府全体 63.3% 4.0% 28.3% 丹後地域 88.9% 1.3% 8.8% 宮津 与謝地域 79.9% 6.4% 11.2% 舞鶴地域 68.5% 6.5% 19.9% 北中部 綾部地域福知山地域 76.4% 70.9% 5.0% 6.9% 12.1% 19.2% 中丹地域 80.7% 1.7% 16.5% 亀岡地域 78.2% 2.5% 16.2% 北中部地域計 76.5% 4.3% 15.7% 京都市地域 55.5% 4.1% 35.8% 京都 乙訓 乙訓地域 70.5% 1.7% 25.1% 京都 乙訓地域計 56.7% 3.9% 34.9% 宇治地域 74.6% 5.4% 15.2% 八幡地域 67.7% 1.9% 14.6% 南部 城陽地域田辺地域 81.1% 69.6% 3.3% 1.8% 16.1% 22.8% 南山城地域 90.3% 4.0% 5.4% 南部地域計 74.6% 3.7% 16.5% 持ち家公営借家公団公社民営借家給与住宅 平成 15 年住宅 土地統計調査 1

4 2 民営借家の建て方 民営借家の建て方は 北中部地域では戸建割合が 29.6% と高い 特に丹後 宮津 与謝地域では半数以上を戸建が占める 京都 乙訓地域 南部地域では共同住宅が約 8 割を占めている 地域別建て方割合 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 府全体 15.5% 6.1% 78.2% 丹後地域 75.4% 9.0% 14.5% 宮津 与謝地域 51.2% 9.7% 35.8% 舞鶴地域 31.4% 17.0% 50.8% 北中部 綾部地域福知山地域 32.5% 18.5% 5.6% 6.1% 60.7% 75.7% 中丹地域 18.6% 3.7% 77.7% 亀岡地域 20.1% 3.7% 75.8% 北中部地域計 29.6% 8.6% 61.1% 京都市地域 13.9% 5.4% 80.6% 京都 乙訓 乙訓地域 13.3% 11.4% 75.2% 京都 乙訓地域計 13.9% 5.7% 80.2% 宇治地域 15.2% 9.4% 75.2% 八幡地域 21.7% 12.8% 65.5% 南部 城陽地域田辺地域 17.7% 9.2% 2.9% 87.9% 71.3% 南山城地域 44.1% 0.0% 55.9% 南部地域計 15.0% 7.7% 77.2% 一戸建長屋建共同住宅その他 平成 15 年住宅 土地統計調査 2

5 3 空家の状況 府全体の空家率 12.7% に対して 北中部地域は 14.6% と高い 京都 乙訓地域は 13.0% 南部地域は 9.7% と低い 北中部地域では その他の空家 率が 7.8% と比較的高い これらは相続された住宅の住まい手がいない等の理由により空家になっている可能性がある 賃貸住宅比率が高い京都 乙訓地域では 賃貸 売却用空家 率が 7.6% と他に比べて高い 地域別空家率 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 府全体 1.0% 4.8% 6.9% 12.7% 北中部 1.4% 5.4% 7.8% 14.6% 京都 乙訓 南部 0.6% 1.0% 3.4% 4.4% 5.7% 7.6% 9.7% 13.0% 全空家二次的住宅賃貸 売却用その他 平成 15 年住宅 土地統計調査 4 住宅フローの状況 平成 15 年度の賃貸住宅の着工戸数は全体で約 7,000 戸あり その 65.1% を京都 乙訓地域が占めている 賃貸住宅の地域別着工戸数割合 南部 959 戸 13.8% 北中部 1,461 戸 21.1% 京都 乙訓 4,517 戸 65.1% 平成 15 年度建築統計年報 3

6 (2) 賃貸住宅居住者の状況 1 家賃負担率 家賃負担率は京都 乙訓地域が最も高く 北中部地域が最も低い 地域間の家賃負担率の差は低所得世帯ほど大きい 200 万円未満世帯では 北中部 24.3% に対して 南部地域 30.4% 京都 乙訓地域 34.8% となっている 借家世帯数の多さも勘案すると 経済的な住宅困窮者は京都 乙訓 南部地域に多いと考えられる 40% 地域別平均家賃負担率 35% 30% 34.8% 30.4% 北中部 京都 乙訓 南部 25% 20% 15% 10% 24.3% 23.9% 20.3% 15.8% 18.5% 16.1% 13.9% 5% 0% 200 万円未満 200~300 万円未満 300~400 万円未満 400~500 万円未満 500~700 万円未満 700~1,000 万円未満 1,000~1,500 万円未満 1,500 万円以上 平成 15 年住宅 土地統計調査 4

7 2 居住水準 最低居住水準未満世帯は 京都 乙訓地域の民営借家( 非木造 ) で 15,680 世帯 同地域の民営借家 ( 木造 ) で 7,810 世帯と突出して多い このうち 京都市の民営借家世帯の世帯主年齢 世帯人数を見ると 民営借家( 木造 ) では世帯主 55 歳以上の世帯が約 6 割を占める一方 民営借家 ( 非木造 ) では若年単身世帯が中心となっている これらのことから 最低居住水準未満の公営住宅入居資格世帯は 京都 乙訓地域の民営借家 ( 木造 ) で最も大きいボリュームを占めていると考えられる 0 地域別所有関係別最低居住水準未満世帯数 北中部地域 , 京都 乙訓地域 2 1,900 1,510 7,810 15, 南部地域 3 1, 公営借家 公団 公社借家 民営借家 ( 木造 ) 民営借家 ( 非木造 ) 給与住宅 家賃 平成 15 年住宅 土地統計調査 民営借家の世帯主年齢別世帯人員別世帯数割合 ( 京都市 ) 民営借家 ( 木造 ) 総数 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人以上 総数 100.0% 46.2% 28.1% 13.5% 8.5% 3.8% 25 歳未満 6.5% 5.6% 0.5% 0.2% 0.0% 0.0% 25~34 歳 10.6% 5.0% 2.2% 2.0% 1.2% 0.2% 35~44 歳 9.5% 2.3% 2.2% 1.8% 2.0% 0.8% 45~54 歳 13.5% 4.0% 3.3% 2.2% 2.7% 1.2% 55~64 歳 19.8% 7.5% 6.3% 3.7% 1.8% 0.7% 65~74 歳 19.3% 8.8% 7.1% 2.5% 0.7% 0.2% 75 歳以上 17.1% 10.5% 5.3% 1.0% 0.2% 0.0% 民営借家 ( 非木造 ) 総数 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人以上 総数 100.0% 74.7% 13.6% 6.7% 3.8% 1.0% 25 歳未満 31.8% 30.5% 0.9% 0.4% 0.0% 0.1% 25~34 歳 25.6% 17.4% 4.8% 2.3% 0.9% 0.2% 35~44 歳 13.9% 7.2% 2.7% 1.8% 1.8% 0.5% 45~54 歳 8.4% 4.5% 1.8% 1.2% 0.6% 0.2% 55~64 歳 6.8% 4.3% 1.4% 0.6% 0.3% 0.1% 65~74 歳 3.6% 2.5% 1.0% 0.1% 0.0% 0.0% 75 歳以上 2.3% 1.8% 0.5% 0.1% 0.0% 0.0% 平成 15 年住宅 土地統計調査 5

8 (3) 地域における公共賃貸住宅の状況 北中部地域では公共賃貸住宅割合が 5.5% であり 公営住宅がほとんどを占めている 京都 乙訓地域 南部地域の公共賃貸住宅割合はそれぞれ 5.7% 7.8% となっており そのうち機構 公社賃貸住宅が 4 割弱 ~5 割強程度を占めている 公営住宅のうち府営住宅の占める割合は 北中部地域で 48.6% 京都 乙訓地域で 21.2% 南部地域で 70.1% と地域による差が大きい 京都府全域 北中部地域 京都 乙訓地域 南部地域 6.0% 3.6% 5.5% 5.0% 5.7% 3.4% 7.8% 3.0% 地域別公共賃貸住宅割合等 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 21.2% 34.7% 48.6% 公共賃貸住宅世帯割合公営住宅世帯割合公営世帯のうち府営世帯の占める割合 70.1% 地域別公共賃貸住宅の状況 公共賃貸合計 公営合計 府営住宅 市町村 都市再生機府特別賃貸構及び公社及び特別公賃貸共賃貸 世帯数 公共賃貸合計 / 世帯数 公営合計 / 世帯数 府営住宅 / 公営合計 京都府全域 65,120 38,879 13,507 25,372 24,371 1,870 1,079, % 3.6% 34.7% 北中部地域 9,316 8,533 4,145 4, , % 5.0% 48.6% 宮 津 市 , % 6.8% 33.7% 京丹後市 , % 3.5% 47.1% 伊 根 町 % 3.5% 0.0% 与謝野町 , % 8.2% 49.1% 福知山市 1,849 1, , , % 5.8% 40.1% 舞 鶴 市 2,510 2,486 1, , % 7.1% 61.7% 綾 部 市 , % 6.4% 69.1% 亀 岡 市 1, , % 2.6% 32.0% 南 丹 市 , % 3.0% 26.0% 京丹波町 , % 2.1% 21.2% 京都市 乙訓地域 40,310 24,349 5,156 19,193 15, , % 3.4% 21.2% 京 都 市 39,365 23,404 4,407 18,997 15, , % 3.6% 18.8% 向 日 市 , % 3.6% 92.5% 長岡京市 , % 0.5% 0.0% 大山崎町 , % 0.8% 100.0% 南部地域 15,494 5,997 4,206 1,791 8, , % 3.0% 70.1% 宇 治 市 4,158 2,469 1, , , % 3.5% 75.1% 城 陽 市 , % 1.5% 94.6% 八 幡 市 5, ,603 27, % 2.0% 60.2% 京田辺市 1,448 1,442 1, , % 5.7% 81.5% 久御山町 1, , , % 4.6% 100.0% 井 手 町 , % 2.8% 46.7% 宇治田原町 , % 1.4% 0.0% 山 城 町 , % 3.2% 71.6% 木 津 町 1, ,689 13, % 1.4% 20.6% 加 茂 町 , % 1.3% 0.0% 笠 置 町 % 11.8% 0.0% 和 束 町 , % 6.7% 0.0% 精 華 町 , % 1.5% 5.5% 南山城村 , % 0.3% 100.0% 6

9 府営住宅の概要 (1) ストックの状況 1 全体の見取り府営住宅ストックは全体で約 15,000 戸 うち木造 簡易耐火造 平屋建が約 1,000 戸 簡易耐火造 2 階建が約 1,200 戸 中層耐火造 高層耐火造が約 13,000 戸となっている このうち木造 簡易耐火造 平屋建ストックは既に法定耐用年限を超過しており 簡易耐火造 2 階建ストックもまもなく法定耐用年限を超過し始める 2 耐火造住宅の状況 耐火造ストック約 13,000 戸のうち 昭和 55 年に定められた新耐震基準以前のストックは約 9,300 戸 (71.5%) を占め このうちラーメン構造は約 8,200 戸 (62.4%) が多くを占める 昭和 46 年の建築基準法施行例改正以前のラーメン構造ストックは約 3,200 戸 (24.1%) を占める 既に法定耐用年限を経過している木造 簡耐 ( 約 1,000 戸 ) 計画期間 ( 後期 5 年間 ) 大量の S40(1965) 以降の中耐が法定耐用年限 1/2 を経過し始める簡二が法定耐用年限を経過し始める近年の建替ペース 50 戸 / 年建設年度別構造別戸数及び更新時期 ( 耐用年限 ) 木造更新簡平更新簡二更新中耐更新高耐更新木造簡平簡二中耐高耐

10 3 地域分布 ストックの地域別分布は 北中部地域で約 4,200 戸 (27.8%) 京都 乙訓地域は約 6,100 戸 (39.7%) 南部地域は約 5,000 戸 (32.5%) である 北中部地域は木造 簡易耐火造が約 2,100 戸と 地域のストックの約半数を占める このうち既に耐用年限を超過している木造 簡易耐火造 平屋建ストックは約 1,000 戸ある 京都 乙訓地域 南部地域はほぼ全てが耐火造ストックとなっている 地域別構造別府営住宅戸数 丹後 (912 戸 ) 中丹東 (2,190 戸 ) 京都 (4,444 戸 ) 中丹西 (746 戸 ) 乙訓 (1,618 戸 ) 南丹 (390 戸 ) 山城北 (4,848 戸 ) 木造中丹西簡易耐火 平屋建簡易耐火 2 階建等中耐 (S45 以前 ) 中耐 (S46~50) 中耐 (S51~55 以前 ) 中耐 (S56 以降 ) 高層耐火 山城南 (114 戸 ) 8

11 (2) 入居者の状況 1 世帯規模 単身 2 人世帯が増加傾向にある 平成 17 年度時点で単身世帯 23.7% 2 人世帯 34.7% 合わせて約 6 割を小規模世帯が占める 世帯人員別世帯数割合の推移 0% 20% 40% 60% 80% 100% 平成 12 年度 20.0% 31.3% 22.8% 18.6% 5.9% 平成 13 年度平成 14 年度平成 15 年度平成 16 年度 20.8% 21.6% 22.2% 22.9% 32.1% 32.8% 33.3% 33.8% 22.5% 22.0% 21.8% 21.6% 17.7% 17.0% 16.5% 15.5% 5.5% 5.3% 5.1% 4.9% 1 人世帯 2 人世帯 3 人世帯 4 人世帯 5 人世帯 6 人以上世帯不明 平成 17 年度 23.7% 34.7% 21.2% 14.5% 4.7% 2 収入 最も収入の低い 分位 1 世帯が年々増加しており 平成 17 年度時点で 73.4% を占めている また 居住者に占める生活保護世帯の割合も増加しており 平成 17 年時点で 11.1% となっている 収入分位別世帯数割合の推移 収入分位別世帯割合の推移 0% 20% 40% 60% 80% 100% 生活保護世帯数割合の推移 生活保護世帯割合の推移 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 平成 12 年度 61.9% 平成 12 年度 8.0% 平成 13 年度 63.9% 平成 13 年度 8.4% 平成 14 年度 66.8% 平成 14 年度 9.0% 平成 15 年度 70.3% 平成 15 年度 10.0% 平成 16 年度 71.2% 平成 16 年度 10.8% 平成 17 年度 73.4% 平成 17 年度 11.1% 分位 1 分位 2 分位 3 分位 4 分位 5 分位 6 分位 7 分位 8 未申告 9

12 3 高齢化 65 歳以上人員のいる世帯は年々増加しており 高齢化が進行している 中でも高齢者のみの世帯割合が高く 平成 17 年時点で高齢単身世帯 36.3% その他の高齢者のみ世帯 38.6% 合わせて 75% が高齢者のみ世帯となっている また 高齢単身世帯については 70 歳以上の割合が年々増加しており 生活支援等の必要性がより一層高まると考えられる 65 歳以上世帯人員のいる世帯数の推移 65 歳以上世帯人員のいる世帯数の推移 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 平成 12 年度 3,891 平成 13 年度 4,132 平成 14 年度 4,388 平成 15 年度 4,578 平成 16 年度 4,779 平成 17 年度 5, 歳以上世帯人員のいる世帯の内訳 推移高齢単身世帯の年齢別割合 推移 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 平成 12 年度 35.0% 22.8% 42.2% 平成 12 年度 25.2% 17.2% 18.1% 39.5% 平成 13 年度 35.3% 23.0% 41.7% 平成 13 年度 23.5% 18.1% 17.6% 40.8% 平成 14 年度 36.1% 23.4% 40.6% 平成 14 年度 22.2% 16.8% 18.8% 42.1% 平成 15 年度 36.4% 39.2% 24.4% 平成 15 年度 22.2% 16.4% 17.9% 43.4% 平成 16 年度 36.2% 39.2% 24.7% 平成 16 年度 21.9% 16.7% 16.9% 44.5% 平成 17 年度 36.3% 38.6% 25.1% 平成 17 年度 21.6% 15.1% 17.1% 46.3% 高齢単身世帯 高齢者のみ世帯 ( 単身を除く ) その他の高齢者世帯 50~59 歳 60~64 歳 65~69 歳 70 歳以上 10

13 (3) 応募者の状況 使用データ府営住宅入居申込書サンプル数 :10,169 件 ( 平成 年度募集分 ) 1 地域ごとの需要量 ( 申込件数 ) 応募倍率は府全体では 8.3 倍 南部地域が 11.0 倍と高く 次いで京都 乙訓の 8.4 倍となっている 北中部地域は 4.6 倍であり 需要の地域差が見受けられる 応募件数 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 申込件数及び申込比率 10, , ,658 1,208 北中部京都 乙訓南部総計 応募倍率 応募件数募集件数応募倍率 北中部 1, 京都 乙訓 5, 南部 3, 総計 10,169 1, 応募件数 応募倍率 京都 乙訓地域 南部地域の応募状況内訳をみると 京都 乙訓地域では応募者の 48% が募集戸数の 11% である一部の住宅 ( 応募倍率区分 20 倍以上 ) に集中している 南部地域においても応募者の 26% が募集戸数のうちの 10% の住宅 ( 応募倍率区分 20 倍以上 ) に応募しているなど 応募倍率の偏在が見受けられる 募集住宅の応募倍率区分別募集件数 応募件数 京都 乙訓 南部地域 地域 倍率区分 募集戸数 構成比 応募数 構成比 京都 乙訓 1 倍未満 33 5% 21 0% 1~5 倍未満 % % 5~10 倍未満 % 1,247 23% 10~20 倍未満 61 10% % 20 倍以上 70 11% 2,566 48% 小計 % 5, % 南部 1 倍未満 5 2% 3 0% 1~5 倍未満 69 21% 253 7% 5~10 倍未満 % % 10~20 倍未満 % 1,661 45% 20 倍以上 32 10% % 小計 % 3, % 総計 983 9,187 11

14 いずれの地域においても当該地域に居住する世帯からの応募が 8 割以上を占めており 広域需要の受け皿としての色合いは薄い 現住所 0% 20% 40% 60% 80% 100% 北中部 96.5% 京都 乙訓 85.7% 11.3% 南部 11.5% 87.0% 総計 12.4% 49.0% 37.3% 北中部京都 乙訓南部他県 現住所 2 現住居 いずれの地域においても借家世帯が最も多く 5 割 ~6 割程度を占めている 北中部地域では自家世帯 間借り世帯 同居世帯が比較的多い この理由としては 自らの生活圏域に適当な借家が十分にないといった理由が考えられる 京都 乙訓 南部地域では公団世帯の割合が高く それぞれ 7.9% 10.8% を占めている 現住居種別 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1.7% 北中部 5.0% 63.2% 7.0% 12.4% 3.8% 5.9% 3.2% 京都 乙訓 2.8% 61.2% 4.1% 11.0% 7.9% 9.1% 南部 2.7% 55.1% 3.8% 16.4% 10.8% 3.4% 7.5% 総計 3.1% 59.3% 4.3% 13.1% 8.2% 3.4% 8.2% 自家借家間借り同居公団公営社宅 寮その他 12

15 3 年齢 世帯人員 世帯主年齢別世帯人員 < 北中部地域 > 3 人以上世帯で 54% を占める 中でも 29 歳以下及び 30~39 歳の 3 人以上世帯が多 住戸面積 0 29 歳以下 1 0.8% < 北中部 > 12.7% 13.7% 5.1% 0.8% く 若い子育て世帯が多いことがわかる 30~39 歳 2 0.3% 8.5% 13.7% 7.0% 1.4% 40~49 歳 3 0.7% 4.7% 3.9% 2.2% 0.9% 50~59 歳 4 3.7% 4.3% 2.0% 1.5% 0.2% 60~69 歳 5 2.2% 3.8% 0.9% 0.5% 70 歳以上 6 0.7% 3.0% 0.5% 0.1% 7 1 人 9% 2 人 37% 3 人 35% 4 人 16% 5 人以上 3% < 京都 乙訓地域 > 1 人世帯 2 人世帯合わせて 63% を占め 住戸面積 0 < 京都 乙訓 > る 特に 1 人世帯は 21% と突出して高く 2 人世帯も半数弱が 50 歳以上であり 他地域に比べて中高齢の少人数世帯の割合が高い 29 歳以下 1 30~39 歳 2 40~49 歳 3 0.1% 0.6% 0.5% 9.9% 8.9% 3.6% 5.9% 9.0% 3.8% 1.9% 4.4% 2.8% 0.5% 1.4% 0.7% 60 歳以上は 1 人世帯 15% 2 人世帯 14% 50~59 歳 4 5.3% 5.4% 1.8% 0.7% 0.5% であり 合わせて約 3 割を占めている 60~69 歳 5 9.9% 9.1% 1.7% 0.5% 0.1% 70 歳以上 6 4.9% 5.0% 1.0% 0.2% 7 1 人 21% 2 人 42% 3 人 23% 4 人 10% 5 人以上 3% < 南部地域 > 1 人世帯が 13% と比較的高く 2 人世帯は 45% と全地域で最も多い 2 人世帯では 中高齢世帯も比較的多いが 29 歳以 住戸面積 0 29 歳以下 1 0.2% 14.9% < 南部 > 9.4% 3.4% 0.4% 下及び 30~39 歳世帯の割合が全地域で 30~39 歳 2 0.3% 9.8% 9.9% 4.5% 1.5% 最も高い 若年夫婦世帯あるいは母子世 40~49 歳 3 0.2% 5.1% 3.7% 2.5% 0.9% 帯等の需要が高いと考えられる 50~59 歳 4 4.2% 6.5% 1.8% 1.0% 0.5% 60~69 歳 5 5.6% 5.2% 1.9% 0.1% 70 歳以上 6 2.7% 3.7% 0.4% 人 13% 2 人 45% 3 人 27% 4 人 12% 5 人以上 3%

16 4 世帯収入 世帯収入不明を除くと 全体では 84.0% が最も低い収入分位である 分位 1 に属する いずれの地域でも 分位 1 が 8 割以上を占めており 地域ごとの差は少ない 世帯収入分位 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 北中部 82.1% 7.7% 京都 乙訓 85.9% 6.0% 南部 81.9% 7.7% 総計 84.0% 6.8% 分位 1 分位 2 分位 3 分位 4 分位 5 分位 6 分位 7 分位 8 5 応募住宅の状況 収入分位別に応募住宅の建設年度をみると 原則階層に相当する収入分位 1~4については大きな差異は見られない 収入分位別応募住宅の建設年度 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 分位 1 2.1% 41.7% 20.9% 24.2% 11.1% 分位 2 1.6% 38.0% 22.5% 25.7% 12.1% 分位 3 1.5% 39.7% 19.1% 28.9% 10.8% 分位 4 0.5% 43.3% 17.4% 26.4% 12.4% 分位 5 2.3% 59.7% 16.3% 15.5% 6.2% 分位 6 2.0% 60.0% 18.0% 6.0% 14.0% 分位 % 7.5% 7.5% 分位 % 18.2% 4.5% 9.1% 総計 2.0% 42.0% 20.7% 24.1% 11.1% ~S40 S41~S50 S51~S60 S61~H7 H8~ 14

17 6 応募理由 自家世帯では 明け渡し が 50.4% と最も多い その内容は 離婚に伴いどちらか一方が新 たに住宅を探す必要がある 自宅を売却する必要に迫られている等が挙げられる 借家世帯は 高家賃 63.8% 狭小 15.0% となっているほか 家賃滞納や建替等に伴う 明 け渡し も 8.1% ある 間借り世帯では 世帯分離 38.4% 明け渡し 21.1% 狭小 17.3% である 同居世帯では 間借り世帯と同じく 世帯分離 41.7% 狭小 21.1% となっているほか 結婚 が 20.3% を占める 公団世帯では 高家賃 84.1% 公営世帯では 狭小 60.9% が突出して高い 現住居種別応募理由 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2.5% 自家 10.8% 15.5% 50.4% 16.5% 2.1% 借家 15.0% 63.8% 8.1% 6.7% 3.3% 3.8% 間借り 17.3% 10.2% 3.1% 21.1% 38.4% 同居 21.1% 6.6% 20.3% 6.8% 41.7% 公団 8.4% 84.1% 2.1% 2.6% 2.5% 公営 60.9% 7.5% 5.3% 6.3% 11.9% 社宅 寮 25.5% 9.1% 9.1% 54.5% 狭小 高家賃 結婚 明け渡し 環境劣悪 生活施設不便 通勤困難 世帯分離 同居 近居 その他 15

18 地域ごとの応募理由の全体を見ると いずれの地域においても 高家賃 が最も多く 概ね 狭小 が次に多い 地域ごとの特徴としては 北中部地域では 世帯分離 がそれぞれ 16.2% と高い 民間賃貸住宅の選択性が乏しいため 若い世帯を中心に世帯分離の受け皿として公営住宅が選択されている状況が考えられる 京都 乙訓 南部地域では 狭小 高家賃 を合わせた割合が 7 割弱と比較的高い これらの地域では 主として民間賃貸や機構 ( 公団 ) 賃貸の高家賃あるいは住宅の低質さ等の理由から公営住宅を求める世帯が比較的多いと考えられる 地域別応募理由 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1.3% 0.9% 北中部 16.8% 43.8% 4.6% 9.1% 6.2% 16.2% 1.7% 0.7% 京都 乙訓 15.6% 52.7% 4.0% 11.3% 4.4% 9.0% 南部 17.5% 48.5% 6.1% 10.3% 1.3% 0.8% 4.9% 9.9% 1.5% 0.8% 総計 16.4% 50.1% 4.8% 10.7% 4.8% 10.2% 狭小 高家賃 結婚 明け渡し 環境劣悪 生活施設不便 通勤困難 世帯分離 同居 近居 その他 16

19 (4) 退去者の状況 1 退居理由 概ね各地域において 転居 が 3 割 ~4 割を占め最も多い 応募時点では申込者の約 8 割が最も低い収入分位 1に属しているが (p14 参照 ) 退居に伴って 住宅購入 する世帯がいずれの地域でも 3 割前後を占めている 北中部地域では 親族等と同居 が 18.1% と他地域に比べて高い その内訳として 親の介護等も含まれている 退去理由 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 北中部 31.4% 32.1% 18.1% 4.8% 3.8% 6.1% 京都 乙訓 29.0% 39.2% 6.1% 3.1% 4.4% 3.1% 1.3% 1.2% 9.2% 3.5% 5.5% 1.2% 南部 33.5% 36.1% 0.2% 1.7% 9.4% 5.8% 6.5% 3.0% 1.1% 総計 31.1% 36.4% 5.3% 3.5% 0.7% 6.8% 5.1% 住宅購入 転居 親族等と同居 施設 入院 特定入居 低層階移転 家賃滞納 明渡 高額所得者 居住環境悪い 死亡 その他 公営借家世帯の居住年数を見ると 3~12 年 が 29.6% で最も多く 3 年以内 も 15.7% ある 一方で居住年数 23 年以上 は 30.8% を占め 他の借家世帯における割合 ( 公団 公社 12.8% 民営借家 12.0%) よりも高い ( 参考 ) 住宅所有関係別居住年数 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 主世帯総数 18.8% 28.2% 16.0% 13.9% 8.5% 3.9% 10.6% 持家 8.0% 25.6% 18.5% 17.7% 11.2% 5.2% 13.8% 公営借家公団 公社借家民営借家給与住宅 15.7% 26.0% 29.6% 46.8% 49.1% 41.3% 23.9% 33.2% 38.8% 2.5% 20.4% 7.2% 0.6% 2.0% 1.0% 19.9% 9.7% 3.4% 2.4% 1.2% 7.9% 7.3% 5.0% 2.4% 1.2% 3 年以内 3~12 年 13~22 年 23~32 年 33~42 年 43~52 年 53 年以上資料 : 平成 15 年住宅 土地統計調査 17

20 2 移転先 移転先は 当該地域内への移転がいずれの地域でも 7 割以上を占める 北中部 移転先 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1.7% 77.2% 3.8% 17.2% 京都 乙訓 2.6% 71.4% 9.8% 16.2% 0.8% 南部 11.4% 78.4% 9.3% 総計 24.0% 37.5% 23.7% 14.9% 北中部京都 乙訓南部他県 その他 18

21 (5) 需要者像のまとめ < 北中部地域 > 北部 中部地域は 30 歳代以下の若い世帯が 6 割以上を占め 特に子育て世帯が多い よって世帯規模も 3 人以上の多人数世帯が中心である これらは主として借家からの住み替え需要であるが 北部 中部地域では他地域に比べて間借り世帯 同居世帯が多く 特に中部地域では同居世帯が 2 割を占める 即ち 公営住宅の世帯分離の受け皿としての意味合いが他地域に比べて強い これらの理由としては 自らの生活圏域において世帯ニーズに合った民間賃貸住宅の選択肢が十分にない状況が考えられる 需要世帯のボリューム( 府営ストック数に対する比率 ) は他地域に比べて低く とりわけ北部地域は低い < 京都 乙訓地域 > 京都 乙訓地域は 若い世帯も一定割合を占めるものの 50 歳以上の中高齢少人数 (1 人 2 人 ) 世帯が多い 60 歳以上少人数世帯が 3 割を占めている これらの世帯は借家のほか 機構賃貸からの住み替え需要が比較的高い 京都 乙訓地域は機構賃貸等を含めた借家世帯の家賃水準が最も高く 高家賃や住宅の質の低さ等の理由から公営住宅を求める度合いが他地域に比べて強い 需要世帯のボリュームは全地域で最も高い < 南部地域 > 南部地域は 30 歳代以下の 2 人,3 人世帯が多く 若い夫婦世帯や子育て世帯が中心と考えられる それとともに 60 歳以上少人数世帯が 2 割を占めるなど 京都 乙訓地域ほどではないが 50 歳以上の中高齢少人数世帯が一定割合を占めている これらの世帯は借家のほか 機構賃貸からの住み替え需要は最も高い 高家賃や住宅の質の低さ等の理由から公営住宅を求める度合いが 京都 乙訓地域に次いで強い 需要世帯のボリュームは京都 乙訓地域に次いで高い < 全地域共通 > 全地域で 8 割以上が最も低い収入分位 1であり 世帯収入は地域によって大差はない 全地域で借家からの住み替え需要が最も高いが その住み替え理由ついても高家賃 狭小がほぼ同じ割合で並んでいる 19

22 3. ストック活用計画策定に向けての視点 (1) 役割 戸数に関する視点 1 公営住宅の位置づけと要支援世帯数の設定 住宅困窮世帯は 従来の低額所得者に加えて 高齢者や障害者 子育て世帯 DV 被害者など多様化している 多様化する住宅困窮世帯に的確に対応するためには 公共賃貸住宅と民間賃貸住宅による重層的な住宅困窮者対策が必要である その枠組みの中で 府の実情に照らして公営住宅 さらにその中での府営住宅の役割を明確にし 今後 10 年間の要支援世帯数を設定する必要がある 2 地域の需給バランスをふまえた必要管理戸数の設定 世帯数に対する公営住宅の割合や 府営住宅の応募倍率には地域差が見られる また民間住宅市場の状況も北中部地域と南部地域や 京都 乙訓地域では異なる 上記の公営住宅の役割に基づいて地域ごとの要支援世帯数や需要を検証し 地域ごとの必要な管理戸数を検討 調整していくことが必要である 3 地域のまちづくりへの貢献 府営住宅及びその用地は府民の共有財産であるため 府営住宅整備にあたっては 周辺地域のニーズやまちづくりに対応した整備が求められる (2) 住宅ストックに関する視点 1 老朽化したストックへの対応 府営住宅管理戸数約 15,000 戸のうち 既に法定耐用年限を超過しているストックは約 1,000 戸を占め このうち約 900 戸は北中部に立地している さらに 今後 10 年間で約 700 戸が耐用年限を超過する 京都 乙訓地域及び南部地域にある昭和 45 年以前に建設された中層耐火造ストック約 3,200 戸は 耐用年限を超過していないものの耐震性に課題がある これらのストックについて 地域ごとの必要管理戸数を見据えた上で 建替や改善 集約の計画を定めることが緊急の課題である 即ち 立地条件や地域需要 市町村営住宅の状況等を勘案して 事業計画を定める必要がある 2 中層耐火造ストックの建替の平準化と改善事業 中層耐火造ストックの多くが今後数年で耐用年限の 1/2 を経過し始め 建替が可能となる 耐用年限が 70 年と長いため長期活用を図ることが可能であるが これらのストックは一時期に大量に供給されたため 建替事業量を平準化することが課題である 上記の老朽ストックの将来計画をふまえて活用方針を定めることが求められる 国の交付金を活用するストック改善事業を行った場合は 改善後住宅を一定期間除却できないため トータルリモデルをはじめとする中層耐火造ストックの改善においては その団地の将来的な活用方針を合わせて検討する必要がある 20

23 3 大規模団地のマネジメント 中層耐火造住宅のうち 500 戸以上の大規模団地も主に昭和 40 年代に供給されている 物的条件は同じ建設年代の他団地と変わらないが 大規模団地特有の課題に留意する必要がある 即ち 大規模団地において老朽化が一様に進行すると 低廉な公営住宅とはいえ相対的な不人気化が生じ 特に住宅困窮度の高い世帯が集積し コミュニティの活力が低下することが懸念される また それによって周辺地域に及ぼす影響も大きい したがって 大規模団地については特に 事業量の平準化やソーシャルミックスに留意して適切なマネジメントを推進することが重要である 4 型別供給の見直し 現状の型別供給は2DK( 約 55 m2 ) 3DK( 約 70 m2 ) に限られており 少人数世帯が多い建替団地等では 都市型誘導居住面積水準を大幅に上回る世帯が相当な割合を占める事態となっている 府営住宅非入居者との格差是正の観点からも 世帯規模に見合った住戸タイプを供給できるよう見直しが必要である (3) 事業展開上の視点 1 現計画と実績平成 13~22 年度の 10 年間の現ストック総合活用計画とその実績は下表のとおりである 耐火構造の既存住宅を長期にわたり活用し 既存住宅の水準を建替住宅に近づけるべく トータルリモデルをはじめとする各種改善事業を中心に行ってきた ストック総合活用計画と実績 内 容 現計画戸数実績戸数 (H22までの計画) (H17までの実績) 達成率 A/B(%) 個別改善 EV 設置 建替 トータルリモデル 高齢改善 浴室設置 外壁改修 屋上断熱化防水改修 電気設備改修 老朽化している住宅の建替 現地建替の他 近隣の公営住宅の集約を図る トータルリモデル エレベーター設置 設備改修及び外壁改修工事と併せて建物の全面的改善を行う 既設中層住宅 ( 廊下型 ) においてエレベータを設置するとともに共用部分の改善 ( スロープ設置 既存階段への手摺設置等 ) を行う ( トータルリモデルを含む ) 手摺設置 段差解消 浴室改善等住戸内のセミ バリアフリー化を行う 既設中層住宅の内 浴室の設置出来るスペースがある住戸に浴室を設置する 外壁等の落下の危険性がある団地において外壁等の改修及び鉄部の塗装工事を行う 屋上防水の改修に合わせて屋上の断熱化をはかる 日常的に電気容量が不足する住戸において電気容量の増設と幹線改修を行う 1,837 戸 248 戸 13.5% 900 戸 250 戸 27.8% 98 基 26 基 26.5% 1,445 戸 84 戸 5.8% 2,947 戸 574 戸 19.5% 7,828 戸 1,614 戸 20.6% 4,892 戸 1,825 戸 37.3% 2,851 戸 736 戸 25.8% 21

24 2 更新 改善事業量への対応住宅ストックの課題として挙げた項目 とりわけ老朽化したストックへの対応には早急な対応が望まれる 行財政事情が厳しい状況ではあるが これらの必要事業量に対する財源の確保が必要である また 行政による直接事業だけでなく 民間事業者との協働など 費用対効果をふまえた効率的 効果的な手法を検討する必要がある 3 市町村との連携 協力老朽化の進んだ府営住宅においては 市町村営住宅と混在したり隣接している団地も多いことから 市町村と連携 協力して建替を中心に事業を進め 地域の有効な公営住宅ストックとする (4) 入居管理に関する視点 1 公平で的確な入居管理 府営住宅居住者の低所得化が進行しており 応募世帯も最低所得帯の世帯が大半を占める その一方で 現居住者の中には収入超過者や高額所得者 長期継続入居者が存在している 困窮度が高い世帯に的確に公営住宅を供給できるよう 入居管理の適正化が重要である また 型別供給に対応して 住宅と入居世帯人数の乖離が生じた場合の住み替えの円滑化を図る必要がある 2 福祉政策との連携に基づく居住者の居住安定確保 居住者の低所得化 高齢化が進行しており 集積するとコミュニティの活力低下が懸念されるため 必要に応じてコミュニティミックスのための取り組みが求められる また多様な住宅困窮世帯への対応により 見守りや介護等の福祉サービスへの需要が高まると考えられるため 福祉施策と連携して居住者の生活を支援していくことが重要である 22

25 4. 府営住宅ストックの建替等の方針 (1) 構造別 年代別のストックの概要 木造及び簡易耐火平屋建の府営住宅は 住戸専用面積も狭く 全てが耐用年限を超えているた め 条件が整い次第すみやかに建替又は集約を進める また 簡易耐火構造二階建の府営住宅は 住戸専用面積が昭和 40 年代から 50 m2を超えている が 浴室は設置されておらず ( 個人負担による設置 ) 耐用年限が 45 年であることから大半が今後 10~20 年で耐用年限を迎える したがって 耐用年限を超えたものは建替又は集約を進め 耐用 年限以内のものも原則として新たな改善は行わず耐用年数経過とともに順次建替又は集約を進め る 耐火構造の府営住宅は 住戸専用面積が昭和 50 年代半ばから 4 人世帯の最低居住水準である 50 m2を超え 昭和 52 年頃から浴室も設置され 56 年以後は現在の耐震設計となっている した がって 昭和 50 年代後半以後の住宅は 有効ストックとしてそのまま維持管理していく事が可能 である 構造別 年代別 住戸専用面積 ( 単位 : m2 ) ~S29 ~S39 ~S49 ~S59 ~H6 ~H17 木 造 簡平 ( 簡易耐火平屋建 ) 簡二 ( 簡易耐火 2 階建 ) 耐 火 ~ ~ ~ ~70 (2) 公営住宅必要管理戸数を踏まえた地域別の建替等の方針 1 北 中部のストックの現状と活用方針 木造 簡平は 公営住宅必要管理戸数を踏まえ 一部の団地を建替え その他の団地は可能な限り建替団地等に集約を図る 簡二は 今後 10~20 年間で耐用年数を超過するので 改善せずに維持管理していく 耐火住宅は 有効ストックとしてそのまま維持管理していく 北 中部のストックの現状と活用方針 ( 単位 : 戸 ) 耐用年数 ~S29 ~S39 ~S49 ~S59 ~H6 ~H17 合計活用方針 木造 30 年 簡平 十年で建替 集約 簡二 45 年 ,190 維持管理 耐火 70 年 , ,135 維持管理 23

26 2 京都 乙訓及び南部のストックの現状と活用方針 木造 簡平は 耐用年数を超過し団地規模も小さいので 10 年間で集約を進める 簡二は 耐用年数が約 20 年間残っているので 維持管理していく 昭和 45 年度以前に建設された耐火住宅は 建替等の具体的な方針を決めていく 昭和 46 年度以後に建設された耐火住宅は 改善後 10 年間 ( エレベーター設置は 20 年間 リモデルは 30 年間 ) 維持管理する必要があるので 将来計画を踏まえ 改善する棟を選定していく 昭和 56 年度以後に建設された耐火住宅は 有効ストックとして原則としてそのまま維持管理していく 京都 乙訓及び南部のストックの現状と活用方針 ( 単位 : 戸 ) 耐用年数 ~S29 ~S39 ~S49 ~S59 ~H6 ~H17 合計 木造 30 年 集約 簡平 簡二 45 年 維持管理 耐火 70 年 ,140 2,992 2,835 3,305 2, ,931 昭和 45 年以前建設 3,153 戸 昭和 46 年 ~ 昭和 55 年建設 6,010 戸 昭和 56 年以降建設 1,768 戸 (3) 個別団地の検討 1 建替可能戸数の検討府営住宅は エレベーターを備えた長寿社会対応 ( バリアフリー ) 住宅として整備していくため 原則として 1 棟 40 戸以上の団地として建替えていく また 一部の団地においては 法令等の規制により現状の階数以下で建替えねばならない場合もあり 建替可能戸数の検討が必要である なお 同一敷地内では必要戸数が確保できず 近隣にも移転先となる公営住宅等が無い場合には 借り上げ公営住宅の検討も必要である 2 立地条件等の評価公営住宅必要管理戸数を踏まえ 北 中部の団地については 敷地の安全性 敷地へのアクセス 敷地の所有関係 生活利便性 交通利便性などにより立地条件等を評価する 24

27 3 大規模団地の検討管理戸数 500 戸を超える団地のうち 住戸専用面積が 50 m2 (4 人世帯の最低居住面積水準 ) 以上の北後藤団地を除き 4 団地においてはこれまで大規模な改善事業を実施してきている 今後 これらの大規模団地の建替を検討するに当たっては 今まで実施してきた大規模改善事業を踏まえて検討していく必要がある また コミュニティの偏りを緩和させるため 建替に当たり一部の敷地を民間賃貸住宅や民間分譲住宅としていくことも検討する必要がある さらに 事業が長期間に渡ることになるので 随時 地域の公営住宅需要を見直し 柔軟な事業展開が必要となる (4) 建替住戸の型別面積 1 府営住宅において目指すべき居住面積水準と住戸面積タイプ ( 住戸の型別 ) 京都府の全世帯における誘導居住水準達成率は 平成 15 年の 土地 住宅統計調査 結果で は 48.8% である 住宅困窮者対策として 収入の低い方から 25% までを対象とする公営住宅 においては 平成 10 年 3 月に出された公営住宅企画計画指針を参考に 最低居住面積水準と誘 導居住面積水準の間で 府営住宅の目標とすべき居住面積水準を設定することが適当と考えら れる また 住戸と世帯人数の乖離が起きても入居者の移転は容易ではないので 型別の細分化及 び単身者専用住戸の建設を避けて住戸の型別を考える必要がある 国の住生活基本計画に定める居住面積水準 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人 6 人 7 人 最低居住面積水準 ( m2 ) 都市型誘導居住面積水準 ( m2 ) 歳未満の世帯人員がいる場合は 人数 年齢によって定められた面積を減ずる 公営住宅企画計画指針に基づく住戸面積タイプの例 1~2 人 2~3 人 3 人以上 住戸タイプ 1DK 2DK 3DK 住戸専用面積 40 m2程度 50~55 m2 60~70 m2 25

28 2 建替等における府営住宅の型別戸数比率の考え方現在の府営住宅入居者の世帯人数とその経年変化を踏まえつつ 個別団地の状況に配慮し型別戸数の比率を検討していく必要がある なお 家族構成の多様化や住宅ニーズの変化 公営住宅入居世帯人数の減少傾向を踏まえ 住宅タイプ ( 型別 ) 及びその戸数比率については 柔軟に検討する 世帯人数別 府営住宅居住世帯数及び比率 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人 6 人以上合計 府営住宅の現居住者 (%) 同 上 ( 世帯数 ) 3,281 4,808 2,939 2, ,871 (H の府営住宅入居者の状況 ) 世帯人数別 府営住宅居住世帯比率の経年変化 S58 年度 H12 年度 H18 年度 H22 年度 1,2 人世帯 30%( 住調公営 ) 51% 58% 63%( 推計値 ) 3 人以上世帯 70%( 住調公営 ) 49% 42% 37%( 推計値 ) (5) 地域のまちづくりや行政課題等への対応府営住宅の建替に当たり 集会所や児童遊園を災害時の拠点や地域コミュニティの活性化のために活用することや PFI 手法の導入 地球温暖化防止等の環境対策 府内産木材の活用などに対応するなど 地域のニーズや府の政策課題に積極的に取組み 府の政策のモデルを目指す 26

29 5. 府営住宅ストックの改善の方針 (1) 大規模団地の将来計画との整合エレベーターを設置した場合には原則として 20 年間 その他のストック改善を行った場合は原則として 10 年間は建替 用途廃止ができないため 大規模団地については将来計画を検討しつつ 整合のとれた改善を進めていく (2) トータルリモデルの完了耐火構造の住宅を 70 年間活用する手法として 平成 13 年度からトータルリモデル事業を実施してきたが 将来計画を検討しつつ 現在事業継続中の西大久保団地の計画をもって本事業を完了させる (3) エレベーターの設置 原則として 5 階建 40 戸以上の片廊下型住棟を対象に 団地間のバランス及び将来計画を踏 まえて 入居者との調整を図りつつ管理戸数の多い住棟から設置していく なお コスト縮減等のため 既存住棟については 4 人乗りのエレベーターを設置する 既存住宅への年度別エレベーター設置状況 ( トータルリモテ ルを含む ) 年度 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 計 設置基数 基 設置戸数 ,790 戸 既存共同建住宅約 1 万 2 千戸のエレベーターの設置率 ; 約 15% 27

30 (4) バリアフリー化の推進 建替 トータルリモデルにより住戸のバリアフリー化 ( 段差なし 手すり付き 廊下等の幅 が広い ) を進める また 一定の条件に基づき入居者の要望により 既存住宅の個別改善を行 いセミバリアフリー化 ( 手すりの設置 入りやすい浴槽への改善等 ) を進める 年度別バリアフリー化の進捗状況 H13 年度末 H14 年度末 H15 年度末 H16 年度末 H17 年度末 共同住宅管理戸数 12,890 戸 12,914 戸 13,048 戸 13,066 戸 13,096 戸 バリアフリー戸数 2,134 戸 2,215 戸 2,460 戸 2,550 戸 2,674 戸 同上比率 (%) 16.6% 17.2% 18.9% 19.5% 20.4% 平成 17 年度末で全府営住宅に対するバリアフリー化率は約 17% セミバリアフリー住宅は戸数に含めていない 高齢者 (65 歳以上 ) のいる世帯比率の推移 年 度 H13 年度 H14 年度 H15 年度 H16 年度 H17 年度 高齢者のいる世帯の比率 (%) 内訳 ; 高齢者単身世帯約 36% 単身を除く高齢者のみの世帯約 39% その他約 25% (5) その他の改善 1 外壁落下防止改修及び屋上断熱化防水の実施住棟ごとに現況を把握し 緊急性の高いものから順次実施する 2 浴室設置及び電気容量改修の実施今後 10 年間以上維持管理を行う予定の耐火住宅において 府による浴室が未設置の場合は 入居者からの要望を踏まえ 順次 浴室設置を行う 今後 10 年間以上維持管理を行う予定の耐火住宅において 電気容量改修が必要な場合は棟単位で実施する 3 住宅用火災警報器の設置及び地上波デジタル放送への対応住宅用火災警報器は 平成 18 年度から 22 年度にかけて全府営住宅に計画的に設置していく 地上波デジタルテレビ放送への対応は 平成 23 年 7 月にアナログテレビ放送が終了することを踏まえ 平成 19 年度から 22 年度にかけて 府営住宅のうち共同住宅を対象に計画的に改修を進める 28

31 6. 府営住宅の管理方針 (1) 適切な維持保全の方針特に 京都 乙訓及び南部の耐火構造の住宅については 年々建設後年数が増加することにより 外壁や屋上防水 給水管の劣化等が進んでいる 定期的な点検に基づく計画修繕及び緊急修繕により 適切な維持保全に努める (2) 適切な募集と入居者管理住宅困窮度の高い世帯に的確に府営住宅を供給し 府民の入居機会を拡大し 入居者と非入居者の不公平感を緩和するため 入居承継範囲を見直すとともに 高額所得者や収入超過者の退去を促進する また 入居世帯の人数 構成等と住宅規模の乖離の解消を図るため 効果的な型別供給を行うとともに 特定入居制度を活用して住み替えを促進する 中堅所得者層に対するファミリー向け住宅である特定公共賃貸住宅を低廉な家賃で提供することにより 子育て 障害者世帯の家賃負担の軽減を図る (3) 既存ストックの幅広い活用多様な府営住宅需要に対応するため 空家募集戸数の一部について 高齢者 障害者 母子 父子世帯 犯罪被害者 DV 被害者 外国人研究者等に対する優先入居を引き続き行う また 一定の条件に合致する場合 既存住宅を使用したグループホームの開設等 府営住宅の福祉施設としての活用も柔軟に対応する 29

32 京都府営住宅ストック総合活用計画 ( 第二次 ) に基づく事業計画 (1) 計画期間 平成 18 年度から27 年度までの10カ年 (5 年ごとに10カ年計画として見直し ) (2) 計画の考え方 耐用年数を経過した住戸の早期の建替 集約及び老朽化した耐火住戸の計画的建替 地域別公営住宅需要( 北中部 京都 乙訓 南部 ) を踏まえた建替 集約の実施 将来の建替 集約等を踏まえた計画的な改善の実施 建替 改善内容の変更も含めた徹底したコストダウンの実施 適切な入居者管理及び入居世帯人数と住宅規模が乖離した場合の住み替え促進 (3) 事業計画 対象予定団地等 事業量 建 替 団地全て建替 : 常 百合が丘 明石 槇島 桃山日向 ( 団地名 ) 馬路 中村 桃山伊賀 約 1,450 戸 団地の一部建替 : 芥子谷 岩倉 岩倉長谷 向日台 (10 年後以降継続して事業を行う ) トータルリモデル 西大久保団地 約 480 戸 エレベーター設置 原則として5 階建片廊下型で40 戸以上の住棟 約 30 棟 身障 高齢向改善 一定の条件に基づき個別に改善 - 浴室設置 耐火建物で浴室スペースのある住棟 約 1,500 戸 外壁落下防止改修 必要のある住棟 約 6,500 戸 屋上断熱化改修 必要のある住棟 約 2,400 戸 電気容量改修 耐火建物で必要のある住棟 約 1,500 戸 火災警報器設置 必要のある全住戸 約 13,000 戸 デジタル放送対応 共同住宅全棟 約 13,000 戸 集 約 等 北 中部 ( 団地名 ) 国名賀 木の部 杉の末 須津 鳥が尾の一部 上げ石 野田 峰山 荒山 余部 浜詰 間人南 家の谷 殿町の一部 久美浜 十楽 南天田 つつじが丘 笹尾の一部 正明寺 寺 植松 山根 大谷 上野 川糸 神宮寺 明知 吉美 野田 東八田 行永東 三宅 上安 福来の一部 上安久 城山 古世 吉川 約 1,000 戸 青戸 角 京都 乙訓 天授が岡 淀 伏見呉竹 山国 南部 伊勢田 大久保 神明 御牧 八幡 岩田 山の上 狛田 大河原 30

33 用語解説 型別供給家族の人数や構成に対応して 様々な居室構成 面積規模を有する住戸を供給すること 簡易耐火建築物外壁をコンクリートブロック造等の耐火構造とした建物 または主要構造部を鉄骨造等の不燃材料とした建物 平成 4 年 (1992 年 ) の建築基準法改正の際に 準耐火建築物 の仕様の一つとして組み入られた グループホーム認知症高齢者や障害者が 専任の世話人から食事の提供や身の回りの世話などを受けながら 数名で共同生活を行うもの 原則階層 裁量階層原則階層は 収入分位 25%( 政令月収 20 万円 ) 以下に該当する世帯 裁量階層は 収入分位 40% ( 政令月収 26 万 8 千円 ) 以下 かつ 高齢者世帯 障害者世帯 子育て世帯など 政令月収 :( 年間総所得金額 - 控除額 ) 12 高額所得者公営住宅に引き続き 5 年以上入居し かつ最近 2 年間引き続き政令で定める基準 ( 政令月収 39 万 7 千円 ) を超える収入を有する者 事業主体は高額所得者に対して期限を定めて明け渡しを請求することができる コミュニティミックス多様な年齢や家族構成などの人達が ある地域に混在して住む状態 最低居住面積水準健康で文化的な住生活の基礎であり 必要不可欠な水準として住生活基本法に定められている 単身者 25 m2 2 人以上の世帯 10 m2 世帯人数 +10 m2 ただし 本計画中の住宅 土地統計調査時点で は 最低居住面積水準は住宅建設計画法に定められた下記の面積に基づいている 1 人 18 m2 ( 中高齢単身 25 m2 ) 2 人 29 m2 3 人 39m2 4 人 50m2 5 人 56m2 6 人 66m2 収入超過者公営住宅に引き続き 3 年以上入居し かつ政令で定める基準 ( 原則階層 : 政令月収 20 万円 裁量階層 : 政令月収 26 万 8 千円 ) を超える収入を有する者 収入超過者は 公営住宅を明け渡すよう努力する義務がある 収入分位世帯を年間収入の低いものから高いものへ順に分布させたもの 例えば 収入分位 25% は全世帯を収入の低い順に並べ 収入の低い方から 25%(1/4 番目 ) に該当する収入をいう 新耐震基準昭和 56 年 (1981 年 ) の建築基準法改正で示された現行の耐震基準 目標値として 震度 5 強程度 ( 中規模の地震 ) では損傷しない程度 震度 6 強 ~7 程度 ( 極めて稀な大規模地震 ) では倒壊等しない程度とされている ソーシャルミックス多様な年齢や職業 異なる所得水準の人達が ある地域に混在して住まう状態 耐火構造建築物の主要構造部 ( 壁 柱 床 梁 屋根 階段等 ) が耐火性能の基準に適合するもので 国土交通大臣が定めた構造方法を用いたものか 国土交通大臣の認定を受けたものをいう 具体的には 鉄筋コンクリート造や耐火被覆を施した鉄骨造などがある 特定公共賃貸住宅中堅所得者等向けの良好な賃貸住宅の供給を促進するため 特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律 に基づき 地方公共団体が国の補助を受けて建設 供給する住宅 中堅所得者等と 31

34 は収入分位 25~50%( 地方公共団体の裁量により 80% まで ) をいう トータルリモデル既設公営住宅の改善手法の一つ ストックの長期活用を前提として 躯体を残して住戸の内装 設備について全面的な改善を行うとともに 共用部分のバリアフリー化等を行う改善事業をいう 平成 12 年度から制度化された 法定耐用年限国土交通省告示による規定は次の通り 耐火構造の住宅 70 年 準耐火構造の住宅 45 年 木造の住宅( 耐火構造の住宅及び準耐火構造の住宅を除く ) 35 年なお 簡耐耐火造 2 階建または特殊耐火造の住宅は 45 年 簡易耐火造平屋建は 30 年で運用することとされている ラーメン構造地震力や風圧力等の水平外力を柱と梁で受け止める構造で 材と材が接合する部分を変形にしにくいよう緊結した構造 間口方向 桁行方向ともに筋交いや耐力壁を必要としない DV domestic violence の略 親しい人間関係で起こる様々な暴力行為 肉体的暴力のみならず 言葉の暴力 性的暴力 社会的暴力 ( 交友の制限等 ) 物の破壊 経済的暴力 ( お金を渡さない ) なども含めて考える PFI Private Finance Initiative の略 公的部門による社会資本の整備 運営等に 民間の資金 経営ノウハウ等を導入し 民間主導により効率的な整備等を行おうとする手法 優先入居入居申込者のうち 特に優先して住宅の援助を行う必要がある場合に優先的に入居させる仕組み 対象者は高齢者 母子 父子世帯 多子世帯 心身障害者などがある 誘導居住面積水準豊かな住生活の実現を前提とし 多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる水準として 住生活基本法に位置づけられている 都市の郊外及び都市部以外の一般地域における戸建住宅居住を想定した一般型誘導居住水準と 都市の中心及びその周辺における共同住宅居住を想定した都市居住型誘導居住水準からなる (1) 一般型誘導居住面積水準 単身者 55 m2 2 人以上の世帯 25 m2 世帯人数 +25 m2 (2) 都市居住型誘導居住面積水準 単身者 40 m2 2 人以上の世帯 20 m2 世帯人数 +15 m2 32