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- よしお ごちょう
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1 東 京 大 都 市 圏 における 持 家 取 得 者 の 住 居 移 動 に 関 する 研 究 A study on the Residential Relocation within the Tokyo Metropolitan area ( 社 ) 日 本 都 市 計 画 学 会 都 市 計 画 論 文 集 Vol.46 No 年 10 月 佐 藤 英 人 * 清 水 千 弘 ** Hideto Satoh*, Chihiro Shimizu** The purpose of this study is to analysis in a residential relocation of a purchasing own houses within the Tokyo metropolitan area using geographic information systems (GIS). An understanding of relationship between an aging society with decreasing population and urban structure has been a major focus of research in urban studies. Previous studies which attempt to explain a residential relocation in terms of aging society only to focus on a destination because of limitations in questionnaires, interviews, and case studies. Understanding a mechanism of a residential relocation within the metropolitan area under an aging society, we try to analyze not only a destination but also an origin at the same time. In this study we explored how households move from previous addresses to new addresses as the purchasing own houses using OD data. Keywords: Tokyo metropolitan area, residential relocation, home ownership, aging society with decreasing population 東 京 大 都 市 圏, 住 居 移 動, 持 家 取 得, 少 子 高 齢 化 1.はじめに 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 の 推 計 値 によれば, 東 京 大 都 市 圏 ( 東 京 都, 神 奈 川 県, 千 葉 県, 埼 玉 県 )の 人 口 は 2015 年 の 約 3,250 万 人 をピークに 漸 減 するとされ, 少 子 高 齢 化 に 伴 う 本 格 的 な 人 口 減 少 が 目 前 に 迫 っている (1) 戦 後 一 貫 して 増 加 を 続 けてきた 人 口 が 減 少 に 転 じることで, 平 面 的 な 拡 大 ( 郊 外 化 )を 続 けながら 人 口 を 吸 収 してきた 郊 外 住 宅 地 では, 急 速 な 高 齢 化 とともに 住 み 手 を 失 った 空 家 や 空 地 の 増 大 が 懸 念 されている (2) 1960 以 降, 東 京 大 都 市 圏 の 郊 外 住 宅 地 には, 自 然 豊 かな 住 環 境 を 求 めて, 当 時 子 育 ての 最 中 にあった 団 塊 世 代 が 多 数 転 入 し,ホワイトカラーの 夫 と 専 業 主 婦 の 妻,その 子 どもから 成 る 核 家 族 世 帯 が 集 住 した (3) しかし 郊 外 住 宅 地 の 開 発 から 30 年 以 上 が 経 過 した 昨 今, 団 塊 世 代 はすでに 定 年 退 職 期 を 迎 え, 高 齢 者 に 類 する 年 齢 に 達 している 加 齢 に 伴 う 身 体 機 能 の 弱 化 は, 急 峻 な 坂 道 階 段 を 伴 う 長 距 離 の 歩 行 を 困 難 にさせるため, 郊 外 住 宅 地 が 団 塊 世 代 の 老 後 も 引 き 続 いて 豊 かな 住 環 境 を 提 供 する 保 証 はない その ため 近 年 では, 徒 歩 圏 内 で 日 常 生 活 が 充 足 できるように, 高 齢 世 代 が 郊 外 の 戸 建 住 宅 を 手 放 して, 都 心 方 面 の 集 合 住 宅 へ 住 み 替 えるケースが 散 見 されている (4) さらに 団 塊 世 代 の 子 世 代 ( 団 塊 ジュニア 世 代 )は, 結 婚 適 齢 期 を 迎 え, 親 元 や 賃 貸 住 宅 から 持 家 を 取 得 するライフ ステージにある 住 宅 価 格 の 高 騰 が 鎮 静 化 した 現 在 では, 団 塊 ジュニア 世 代 は 住 宅 需 要 が 逼 迫 していた 団 塊 世 代 のよ うに, 都 心 から 遠 距 離 の 郊 外 に 向 かう 必 然 性 はなく, 都 心 から 比 較 的 近 距 離 の 都 心 周 辺 部 に 持 家 取 得 が 可 能 である つまり, 少 子 高 齢 化 に 伴 う 人 口 減 少 が, 人 口 を 吸 収 しな がら 発 達 してきた 郊 外 住 宅 地 に 大 きな 変 質 を 迫 り, 一 方 で は 人 口 維 持 可 能 な 住 宅 地 と, 他 方 は 人 口 減 少 に 歯 止 めがか からず 衰 退 を 余 儀 なくされる 住 宅 地 に 選 別 されよう 郊 外 住 宅 地 の 縮 退 や 選 別 に 関 する 研 究 は, 近 年 議 論 の 俎 上 に 載 せられている 既 存 研 究 を 大 別 すると,1 住 み 替 え に 伴 う 住 居 移 動 を 世 帯 のライフステージとの 関 連 から 分 析 したもの (5),2 住 宅 地 の 居 住 継 続 性 を 高 齢 化 や 住 宅 の 更 新 可 否 から 分 析 したもの (6),3 空 間 データを 用 いて 地 域 全 体 の 人 口 推 計 を 試 みたもの (7) に 整 理 される これらの 既 存 研 究 では, 住 宅 の 更 新 が 困 難 な 狭 小 住 宅 地 や 交 通 利 便 性 の 低 い 住 宅 地 を 中 心 として, 居 住 世 帯 の 世 代 間 交 代 が 促 進 されず, 郊 外 住 宅 地 の 縮 退 と 選 別 が 都 市 内 部 で,いわばモザイク 状 に 進 行 していくことが 示 された しかし 既 存 研 究 の 多 くは, 調 査 手 法 の 限 界 やデータの 不 整 備 等 により, 特 定 の 住 宅 地 を 対 象 とした 着 地 に 焦 点 を 定 めた 分 析,もしくは 市 区 町 村 やメッシュ 単 位 データから, 人 口 増 減 を 相 対 的 に 比 較 した 分 析 に 限 られ, 縮 退 と 選 別 が どこで 進 行 するのか,その 空 間 的 特 性 は 判 然 としない 前 述 したように, 人 口 が 減 少 に 転 じるのであれば,とり わけ 若 年 世 代 は 持 家 を 郊 外 に 求 める 必 然 性 が 低 下 するため, 彼 らの 持 家 取 得 に 伴 う 住 居 移 動 が 都 心 方 面 に 内 向 移 動 する 可 能 性 は 高 い また,すでに 郊 外 住 宅 地 に 居 住 している 団 塊 世 代 も, 来 るべく 後 期 高 齢 期 に 備 えて 日 常 生 活 を 維 持 す る 上 で 不 便 な 郊 外 の 持 家 を 手 放 し, 若 年 世 代 と 同 様 に 内 向 移 動 する 者 は 少 なくなかろう そのため, 都 心 からある 一 定 の 距 離 帯 に 位 置 する 郊 外 住 宅 地 では, 人 口 減 少 に 歯 止 め がかからず 次 第 に 衰 退 するものと 推 測 される そこで 本 研 究 では, 東 京 大 都 市 圏 を 事 例 として 郊 外 住 宅 地 の 縮 退 と 選 別 が 進 行 する 地 域 の 空 間 的 特 性 を 明 らかにす るため, 持 家 取 得 に 伴 う 住 居 移 動 の 世 代 間 比 較 を 試 みる なお, 分 析 にはアンケート 調 査 から 得 られた OD (Origin-Destination)データを 用 いる * 正 会 員 帝 京 大 学 経 済 学 部 (Teikyo univ.) ** 正 会 員 麗 澤 大 学 経 済 学 部 (Reitaku univ.)
2 2.データ 本 研 究 では( 株 )リクルート 住 宅 カンパニーが 2000 年 8 月 以 降, 継 続 的 に 実 施 している マイホーム 購 入 者 アンケ ート のデータを 用 いた 分 析 対 象 者 は 同 社 が 発 行 する 住 宅 情 報 誌 や 運 営 するホームページ 等 で 募 集 し, 調 査 票 を 郵 送 にて 配 布 回 収 した なお 回 答 内 容 の 真 偽 を 確 認 するた め, 調 査 票 とともに 売 買 契 約 書 のコピーを 徴 した 主 な 調 査 項 目 は, 回 答 者 の 属 性 ( 性 別 年 齢 世 帯 構 成 等 )と 前 住 地 現 住 地 の 状 況 ( 住 居 表 示 居 住 形 態 間 取 り 等 ), 持 家 取 得 の 経 緯 理 由 などから 構 成 される アンケート 調 査 の 対 象 者 は,2000 年 8 月 から 2010 年 3 月 までに 首 都 圏 ( 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 茨 城 県 の 県 南 )に 新 居 を 購 入 し, 売 買 契 約 もしくは 工 事 請 負 契 約 を 締 結 した, 締 結 時 30 歳 から 69 歳 までの 買 主 もしく は 契 約 主 である 上 記 調 査 から 抽 出 された 短 期 転 売 や 賃 貸 目 的 の 購 入 者, 首 都 圏 以 外 からの 転 入 者 などを 除 く 95,537 名 が 本 研 究 の 分 析 対 象 者 となる なお 調 査 期 間 内 に 複 数 回 新 居 を 購 入 した 場 合 は, 初 回 購 入 分 のみを 分 析 対 象 とした このデータには 持 家 取 得 直 前 ( 以 下, 前 住 地 と 略 す)の 住 居 表 示 と 持 家 取 得 地 ( 以 下, 現 住 地 と 略 す)の 住 居 表 示 が 町 丁 目 レベルで 収 録 されているので,この OD データを 分 析 することで,これまで 明 らかにされてことなかった 持 家 取 得 者 個 人 の 住 居 移 動 を 精 密 にトレースすることができ る そこで 本 研 究 では 東 京 大 学 空 間 情 報 科 学 研 究 センター (CSIS)が 提 供 している 号 レベルアドレスマッチングサ ービス を 利 用 して, 住 居 表 示 ( 地 理 識 別 子 )を 緯 度 経 度 のポイントデータに 変 換 し,GIS を 用 いて 持 家 取 得 者 の 住 居 分 布 と 移 動 を 分 析 した 3. 分 析 対 象 者 の 属 性 本 章 は 分 析 対 象 者 の 基 本 属 性 を 整 理 して,その 特 徴 を 明 らかにする 前 述 したように, 本 研 究 で 用 いるアンケート 調 査 の 実 施 期 間 は 2000 年 8 月 から 2010 年 3 月 までの 9 年 7 か 月 であ る そのため 調 査 期 間 内 の 持 家 取 得 年 齢 で 単 純 に 集 計 して しまうと,たとえば,2000 年 8 月 に 30 歳 で 取 得 した 者 と 2010 年 8 月 に 30 歳 で 取 得 した 者 を 同 義 とみなすことにな る また, 持 家 は 取 得 時 点 の 世 帯 のライフステージによっ て, 戸 建 と 集 合 の 別 や 取 得 地 などが 大 きく 異 なる こうし た 問 題 を 回 避 し 世 代 間 比 較 が 明 確 に 示 されるように, 本 研 究 ではまず, 分 析 対 象 者 を 出 生 年 次 別 に 集 計 することにし た 出 生 年 次 を 整 理 すると,1970~79 年 出 生 (2010 年 3 月 31 日 時 点 の 年 齢 が 満 30~39 歳 )が40,434 人 ( 全 体 の42.3%), 1960~69 年 出 生 ( 満 40~49 歳 )が 39,513 人 ( 同 41.), 1950~59 年 出 生 ( 満 50~59 歳 )が 11,627 人 ( 同 12.), 1940~49 年 出 生 ( 満 60~69 歳 )が 3,963 人 ( 同 4.1%)とな っており, 比 較 的 若 い 世 代 から 構 成 されている つぎに 出 生 年 次 別 に 持 家 取 得 時 点 の 家 族 構 成 をみていき たい( 図 -1) 若 年 世 代 から 整 理 すると,1970 出 生 で は DINKs 世 帯 の 割 合 が 高 いのに 対 して,1960 出 生 か ら 1950 出 生 までは 核 家 族 世 帯 の 割 合 が 拡 大 する 当 然 その 他 の 世 帯 核 家 族 世 帯 単 身 世 帯 DINKs 世 帯 図 -1 持 家 取 得 時 点 の 出 生 年 次 別 家 族 形 態 人 集 合 住 宅 戸 建 住 宅 図 -2 出 生 年 次 別 持 家 種 別 のことながら,これは 出 産 に 伴 う 家 族 人 員 の 増 加 というラ イフステージの 成 長 によるものである 一 方,1940 出 生 はライフステージ 上 の 衰 退 期 に 該 当 するため, 子 どもの 離 家 によって 家 族 人 員 が 減 少 し DINKs 世 帯 の 割 合 が 再 び 上 昇 している なお,その 他 の 世 帯 の 多 くは 三 世 代 家 族 で あり, 比 較 的 高 齢 の 出 生 年 次 で 拡 大 している さらに 出 生 年 次 別 に 持 家 の 種 別 を 考 察 する( 図 -2) 分 析 対 象 者 全 体 でみると, 戸 建 住 宅 が 27,036 人 ( 全 体 の 28.3%) であるのに 対 して 集 合 住 宅 が68,482 人 ( 同 71.7%)であり, この 母 集 団 は 総 じてマンション 志 向 の 住 宅 購 入 者 から 構 成 されているといえる ただし 出 生 年 次 別 に 分 解 してみると, 出 生 年 次 間 には 有 意 な 差 が 認 められ, 若 年 世 代 ほど 戸 建 住 宅 の 取 得 率 が 拡 大 する 一 方 で, 高 齢 世 代 ほど 集 合 住 宅 の 取 得 率 が 拡 大 している これは 若 年 世 代 ほど 家 族 人 員 が 増 加 するため, 前 住 地 よりも 広 い 居 住 スペースを 希 求 するのに 対 して, 高 齢 世 代 は 子 どもの 離 家 によって 家 族 人 員 が 減 少 することから, 前 住 地 である 郊 外 の 戸 建 持 家 を 手 放 して 集 合 持 家 に 住 み 替 える 点 と 符 合 する 続 いて 出 生 年 次 と 居 住 形 態 の 変 化 を 明 らかにするため, 前 住 地 と 現 住 地 の 居 住 形 態 を 比 較 する 表 -1 ならびに 表 -2 によると 1960 年 出 生 と 1970 出 生 では, 賃 貸 住 宅 や 社 宅 寮 から 持 家 住 宅 へ 移 動 する 傾 向 が 強 い 一 方,1940 年 年 年
3 表 -1 出 生 別 住 宅 取 得 パターン( 集 合 住 宅 を 取 得 ) 前 住 地 の 1940 出 生 1950 出 生 1960 出 生 1970 出 生 居 住 形 態 人 % 人 % 人 % 人 % 賃 貸 , , , 社 宅 寮 , , , 集 合 持 家 , , 戸 建 持 家 親 族 持 家 , , 総 計 3, , , , 表 -2 出 生 別 住 宅 取 得 パターン( 戸 建 住 宅 を 取 得 ) 前 住 地 の 1940 出 生 1950 出 生 1960 出 生 1970 出 生 居 住 形 態 人 % 人 % 人 % 人 % 賃 貸 , , 社 宅 寮 , , 集 合 持 家 , 戸 建 持 家 親 族 持 家 , 総 計 , , , 注 :ただし, 住 宅 取 得 パターン 不 明 者 を 除 く 1 1 茨 城 県 神 奈 川 県 千 葉 県 埼 玉 県 東 京 都 図 -3 都 県 別 都 心 距 離 帯 別 の 前 住 地 分 布 代 出 生 と 1950 出 生 は 持 家 住 宅 から 再 度, 持 家 住 宅 に 移 動 する,いわゆる 住 宅 の 二 次 取 得 の 傾 向 が 強 い カイ 2 乗 検 定 の 結 果, 帰 無 仮 説 が 有 意 水 準 1%で 棄 却 され 住 宅 取 得 パターンは 出 生 年 次 間 に 有 意 な 差 がある 万 人 持 家 取 得 前 後 の 住 居 分 布 と 移 動 前 章 では 分 析 対 象 者 の 基 本 属 性 を 出 生 年 次 別 に 整 理 して, その 特 徴 を 明 らかにした 本 章 では 出 生 年 次 の 特 徴 を 踏 ま えた 上 で, 持 家 取 得 前 後 の 住 居 分 布 と 前 住 地 と 現 住 地 の 2 点 を 結 んだ 住 居 移 動 を 分 析 する まず 全 体 の 傾 向 を 把 握 するために, 分 析 対 象 者 全 体 の 前 住 地 分 布 をセクター 別 ( 都 県 別 )ならびに 同 心 円 別 ( 都 心 距 離 別 )で 考 察 する なお, 都 心 距 離 は 東 京 駅 を 都 心 とし て 計 算 した 図 -3 の 前 住 地 分 布 によると, 高 い 数 値 を 示 す 地 域 は, 東 京 都 内 の 11,540 人 ( 全 体 の 12.1%), 東 京 都 内 の 9,895 人 ( 同 :10.), 神 奈 川 県 内 20km 圏 の 4,734 人 ( 同 :5.)となっており, 分 析 対 象 者 の 約 6 割 までが 都 心 2 以 内 の 都 県 を 前 住 地 としている 市 区 町 村 別 にみると, 東 京 都 世 田 谷 区 が 2,859 人 ( 同 :2.9%), 東 京 都 練 馬 区 が 2,698 人 ( 同 :2.), 東 京 都 江 戸 川 区 が 2,683 人 ( 同 :2.9%)と 続 く つぎに 分 析 対 象 者 全 体 の 前 住 地 と 現 住 地 の 分 布 を GIS で 比 較 した それぞれの 分 布 から 求 めた 標 準 偏 差 楕 円 の 統 計 量 は, 前 住 地 分 布 では 長 軸 が 19.3km, 短 軸 が 14.6km, 面 積 が 882.5km2, 角 度 が となっており, 東 京 都 渋 谷 区 富 ヶ 谷 付 近 を 重 心 としている 一 方, 現 住 地 分 布 では 長 軸 が 19.4km, 短 軸 が 14.5km, 面 積 が 885.5km2, 角 度 が となっており, 重 心 は 前 住 地 のそれとほぼ 等 しい 確 かに 前 住 地 と 現 住 地 の 2 点 を 結 んだ 住 居 移 動 の 距 離 分 布 を 集 計 し,その 平 均 値 を 計 算 してみると, 分 析 対 象 者 全 体 の 約 7 割 までが 10km 以 内 の 移 動 にとどまり, 平 均 移 動 距 離 は 約 9.1km である( 図 -4) なお, 前 住 地 と 現 住 地 が 同 一 町 丁 目 の 場 合 は 移 動 距 離 を 0Km として 計 算 し,その 割 合 は 全 体 の 約 12.(11,631 人 )にのぼる つまり, 分 析 対 象 者 全 体 の 傾 向 としては, 前 住 地 と 現 住 地 の 分 布 に 大 き な 空 間 的 な 差 は 認 められず, 持 家 取 得 時 に 実 施 される 住 居 km 4km 8km 12km 16km 20km 24km 28km 32km 36km 40km 44km 48km 50km~ 図 -4 住 居 移 動 の 距 離 分 布 移 動 は 比 較 的 短 距 離 であるといえる ただしこの 短 距 離 移 動 は,すべての 都 心 距 離 帯 で 一 様 に みられるものではなく, 住 居 移 動 の 発 地 となる 前 住 地 の 距 離 帯 によって,かなりのばらつきが 認 められる 図 -5 は 前 住 地 の 都 心 距 離 帯 別 に 平 均 移 動 距 離 を 集 計 したものである これによると, 平 均 移 動 距 離 は 都 心 の 6.8km を 最 小 値 として, 郊 外 に 向 かうほど 徐 々に 値 が 増 加 する 都 心 では の 約 2.3 倍 に 相 当 する 15.4km に 達 して いる さらに, 前 住 地 の 都 心 距 離 帯 別 に 都 心 距 離 差 を 集 計 すると, 都 心 から 2 までは 外 向 移 動 に 振 れて いるのに 対 して, 都 心 以 遠 では 一 貫 して 内 向 移 動 に 振 れている したがって, 分 析 対 象 者 全 体 からみれば, その 該 当 数 は 少 ないものの, 第 1 章 で 述 べたように, 前 住 地 が 外 部 郊 外 (Outer Suburb)に 位 置 しているほど, 都 心 回 帰 の 傾 向 を 強 めている 以 上 のように 分 析 対 象 者 全 体 で 考 察 すると, 前 住 地 と 現 住 地 の 分 布 には 大 きな 空 間 的 な 差 は 認 められないが,この 2 点 を 結 んだ 移 動 距 離 には, 前 住 地 の 都 心 距 離 帯 によって かなりのばらつきが 存 在 する このばらつきは, 持 家 取 得 時 点 の 世 帯 のライフステージが 起 因 していると 推 察 される
4 18 km 出 生 出 生 前 住 地 現 住 地 出 生 出 生 図 -5 距 離 帯 別 平 均 移 動 距 離 前 住 地 現 住 地 (a) 都 心 ( 東 京 駅 ) (b) (a)= 前 住 地 の 都 心 距 離 (b)= 現 住 地 の 都 心 距 離 (b) (a)= 都 心 距 離 の 差 正 の 値 ならば 外 向 移 動 負 の 値 ならば 内 向 移 動 km 図 -7 出 生 年 次 別 にみた 前 住 地 と 現 住 地 の 距 離 帯 分 布 % % 41.1% 39.7% 図 -6 都 心, 前 住 地, 現 住 地 の 位 置 関 係 と 内 向 移 動 滞 留 外 向 移 動 距 離 帯 別 平 均 都 心 距 離 差 注 : 滞 留 とは 移 動 距 離 が 0km の 場 合 を 示 す 第 3 章 で 言 及 したように, 持 家 は 取 得 時 点 の 世 帯 のライフ 図 -8 出 生 年 次 別 の 移 動 方 向 ステージによって 戸 建 と 集 合 の 別 や 取 得 地 が 大 きく 異 なる ため, 出 生 年 次 別 に 分 解 して 考 察 する 必 要 があろう る 傾 向 にあるといえる そこでまず, 出 生 年 次 別 に 前 住 地 と 現 住 地 の 都 心 距 離 帯 つぎに 出 生 年 次 別 の 移 動 方 向 をみていこう 図 -8 による 分 布 を 比 較 する 図 -7 によると,1940 出 生 では 都 心 と,1940 出 生 では 前 掲 図 -7 に 示 したように, 都 心 への の 割 合 が 4.から 8.へ 拡 大 しているのに 対 して, 内 向 移 動 の 割 合 が 他 の 出 生 年 次 よりもわずかながら 高 く 全 都 心 と,3 ではその 割 合 を 縮 小 させ 体 の 29.を 占 めている 1950 出 生 では 滞 留 の 割 合 が ている 1950 出 生 は, 同 様 に 都 心 の 拡 大 と 都 他 の 出 生 年 次 よりも 比 較 的 高 く 全 体 の 33.を 占 めている 心 の 縮 小 がみられるものの, 総 じて 前 住 地 と 現 住 その 一 方 で 1960 出 生 と 1970 出 生 は, 前 述 したよ 地 の 空 間 的 な 差 は 軽 微 といえる 続 く1960 出 生 と1970 うに, 郊 外 への 外 向 移 動 の 割 合 が 高 く, 前 者 が 42., 後 出 生 は, 先 の 出 生 年 次 と 比 較 してやや 異 なった 傾 向 を 者 が 48.となっている つまり,すべての 出 生 年 次 が 一 示 している 前 住 地 で 高 い 割 合 を 示 していた 都 心 様 に 都 心 回 帰 の 様 相 を 強 めているのではなく, 移 動 距 離 と と では,その 割 合 を 大 きく 縮 小 させている 一 方 で, 移 動 方 向 には 出 生 年 次 間 に 差 があることが 明 らかとなった 都 心 と 以 遠 では 拡 大 する 傾 向 にある とり 以 上 のように 前 住 地 および 現 住 地 の 分 布 と 平 均 移 動 距 離 わけ 1970 出 生 に 着 目 すると, 前 住 地 の 都 心 お を 考 察 すると, 出 生 年 次 間 にはそれぞれ 特 徴 がある なか よび の 割 合 はそれぞれ 15.9%,17.3%と 比 較 的 高 い でも,1970 出 生 では 外 向 移 動 が 卓 越 しており, 昨 今 議 割 合 を 示 していたが, 現 住 地 のそれらは 同 様 に 13.5%, 論 されている 人 口 の 都 心 回 帰 とは 相 対 する 動 向 として 注 目 13.7%と 縮 小 している さらに 1940 出 生 では 割 合 が 大 されよう そこで 次 章 では, 今 後 の 住 宅 地 の 方 向 性 に 大 き 幅 に 低 下 した 都 心 と 3 では 前 者 が 10.か な 影 響 を 与 える 1970 出 生 に 着 目 して, 彼 らの 持 家 取 得 ら 11.1%へ, 後 者 が 10.から 11.へわずかながら 拡 大 行 動 を 検 討 する しており, 現 住 地 の 分 布 は 都 心 志 向 と 郊 外 志 向 に 二 極 化 す
5 出 生 の 持 家 取 得 の 特 徴 前 章 では 出 生 年 次 別 に 持 家 取 得 前 後 の 住 居 分 布 と 移 動 を 考 察 して,とりわけ 1970 出 生 が 外 向 移 動 することを 明 らかにした 1970~74 年 出 生 は,いわゆる 団 塊 ジュニア 世 代 (あるいは 郊 外 第 二 世 代 )と 呼 ばれ, 今 後, 住 宅 地 の 世 代 間 交 代 に 大 きな 影 響 を 与 えると 予 測 されている (8) そこ で 本 章 では 1970 出 生 に 着 目 し, 彼 らの 前 住 地 と 現 住 地 分 布 を 比 較 して 住 宅 取 得 行 動 を 分 析 する 前 住 地 と 現 住 地 分 布 を 空 間 的 に 比 較 するために, 前 章 と 同 様,GIS で 分 布 の 標 準 偏 差 楕 円 を 求 めた なお, 現 住 地 分 布 については, 集 合 住 宅 を 取 得 した 者 と 戸 建 住 宅 を 取 得 した 者 とに 大 別 して 考 察 した( 図 -9) まず 前 住 地 分 布 における 標 準 偏 差 楕 円 の 統 計 量 をみると, 長 軸 が 19.5km, 短 軸 が 14.7km, 面 積 が 901.6km2, 角 度 が となっており, 渋 谷 区 上 原 付 近 を 重 心 としているこ とがわかる つぎに 集 合 住 宅 を 取 得 した 者 の 現 住 地 分 布 を みると,その 標 準 偏 差 楕 円 の 統 計 量 は 長 軸 が 18.5km, 短 軸 が13.1km, 面 積 が 759.3km2, 角 度 が となっており, 渋 谷 区 神 山 町 付 近 を 重 心 としている 続 いて 戸 建 住 宅 を 取 得 した 者 の 現 住 地 分 布 であるが, 同 様 のそれは 長 軸 が 23.5km, 短 軸 が 18.4km, 面 積 が km2, 角 度 が となっており, 中 野 区 弥 生 町 付 近 を 重 心 としている つま り, 前 住 地 と 現 住 地 の 分 布 を 比 較 した 場 合, 集 合 住 宅 を 取 得 した 者 は, 現 住 地 よりもやや 内 向 に 作 用 し, 都 心 方 面 に 集 中 する 傾 向 にある 逆 に 戸 建 住 宅 を 取 得 した 者 は, 現 住 地 よりも 外 向 に 作 用 しており, 郊 外 方 面 に 分 散 していると 理 解 できる したがって,1970 出 生 における 外 向 移 動 の 原 動 力 は 戸 建 住 宅 の 取 得 によるものといえる 確 かに 戸 建 住 宅 を 取 得 した 者 は 外 向 に 作 用 しているが, この 外 向 移 動 は,かつて 団 塊 世 代 (あるいは 郊 外 第 一 世 代 ) が 経 験 したドラスティックな 人 口 の 郊 外 化 と 軌 を 一 にして いるとは 言 い 難 い 前 掲 図 -9 のように, 神 奈 川 県 内 では JR 東 海 道 線, 埼 玉 県 内 では JR 高 崎 線 や 東 武 東 上 線 沿 線 等, 交 通 利 便 性 の 高 い 地 域 を 除 くと,その 分 布 は 概 ね 都 心 40km 圏 以 内 に 集 中 している すなわち 1980 から 1990 前 半 にかけて 開 発 が 進 められた 都 心 40km 以 遠 の 外 部 郊 外 (Outer Suburb)への 転 入 は 限 定 的 である 地 価 高 騰 によっ て 住 宅 需 給 が 郊 外 へシフトしたこの 期 間 に, 都 市 構 造 が 職 住 分 離 の 様 相 を 強 め, 団 塊 世 代 の 多 くの 就 業 者 がラッシュ を 伴 う 長 時 間 長 距 離 通 勤 を 余 儀 なくされた しかし 本 研 究 で 考 察 した 1970 出 生 の 戸 建 住 宅 取 得 者 は, 第 1 章 で 言 及 したように, 都 心 から 遠 距 離 の 郊 外 に 向 かう 必 然 性 は なく, 都 心 から 比 較 的 近 距 離 の 都 心 周 辺 部 もしくは 交 通 利 便 性 の 高 い 主 要 鉄 道 沿 線 に 戸 建 住 宅 を 取 得 している この 点 を 明 確 に 表 しているのが, 都 心 距 離 帯 別 の 累 積 度 数 分 布 である( 図 -10) 累 積 度 数 が 8を 超 える 都 心 距 離 は, 前 住 地 で 35km であるのに 対 して, 集 合 住 宅 を 取 得 し た 者 では 33km, 戸 建 住 宅 を 取 得 した 者 では 41km となって いる つまり 1970 出 生 の 戸 建 住 宅 取 得 者 は, 前 住 地 と 比 較 して 外 向 移 動 をするものの,その 移 動 距 離 はわずか 5km 程 度 にとどまる 同 様 の 傾 向 は 既 存 統 計 の 数 値 からも 確 認 できる たとえば 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 による 前 住 地 現 住 地 ( 集 合 住 宅 ) 現 住 地 ( 戸 建 住 宅 ) 図 出 生 の 住 居 分 布 注 : 内 円 は 分 布 の 標 準 偏 差 楕 円 を 表 し, 外 円 は 都 心 を 示 す
6 と, 持 家 を 取 得 した 普 通 世 帯 数 の 割 合 ( 入 居 時 期 別 都 心 距 離 帯 別 )は, 都 心 以 内 で, 年 の 入 居 者 が 全 体 ( 約 57 万 世 帯 )の 70.( 約 40 万 世 帯 )であるのに 対 して, 年 入 居 者 のそれは 全 体 ( 約 125 万 世 帯 )の 78.( 約 98 万 世 帯 )となっており, 近 年 では 若 年 世 代 ほ ど 都 心 に 至 近 な 地 域 に 持 家 を 取 得 する 傾 向 が 示 されている ( 図 -11) したがって,かつて 団 塊 世 代 が 集 住 した 既 存 の 郊 外 住 宅 地 に 若 年 世 代 が 流 入 する 動 きは 必 ずしも 活 発 とは いえず, 都 心 40km 以 遠 に 立 地 する 多 くの 郊 外 住 宅 地 では 世 代 間 交 代 が 進 展 されぬまま, 比 較 的 早 い 段 階 で 高 齢 化 と 人 口 減 少 に 直 面 すると 推 測 される 現 住 地 ( 集 合 住 宅 ) 2 現 住 地 ( 戸 建 住 宅 ) 1 前 住 地 km 図 出 生 に おける 住 居 地 の 都 心 距 離 別 累 積 度 数 分 布 年 入 居 年 入 居 70km 圏 図 -11 入 居 時 期 別 都 心 距 離 帯 別 による 持 家 を 取 得 した 普 通 世 帯 数 の 累 積 度 数 分 布 資 料 : 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 による 6.まとめ 最 後 に 本 研 究 で 得 られた 知 見 を 整 理 して, 今 後 の 研 究 課 題 を 示 す 2000 年 8 月 から 2010 年 3 月 までに 東 京 大 都 市 圏 内 で 実 施 された 持 家 取 得 者 の 住 居 移 動 を 考 察 すると, 分 析 対 象 者 全 体 の 傾 向 としては, 前 住 地 と 現 住 地 の 分 布 に 大 きな 空 間 的 な 差 は 認 められず, 平 均 移 動 距 離 は 約 9km にとどまるこ とが 明 らかとなった ただし 出 生 年 次 別 に 分 解 してみると, 分 布 と 移 動 距 離 には 差 が 生 じており,なかでも 若 年 世 代 に あたる 1970 出 生 の 住 居 移 動 は 外 向 に 作 用 している こ の 外 向 移 動 の 原 動 力 は, 広 い 居 住 スペースを 希 求 する 戸 建 住 宅 取 得 者 によるものだが, 都 心 40km 以 遠 に 立 地 する 郊 外 住 宅 地 への 移 動 は, 交 通 利 便 性 の 高 い 主 要 鉄 道 沿 線 を 除 くと 限 定 的 である したがって, 彼 らの 外 向 移 動 は,かつ て 団 塊 世 代 が 経 験 したドラスティックな 人 口 の 郊 外 化 と 軌 を 一 にする 動 きとはいえず, 世 代 間 交 代 が 進 展 しない 都 心 40km 以 遠 の 郊 外 住 宅 地 では, 比 較 的 早 い 段 階 で 高 齢 化 と 人 口 減 少 に 直 面 する 可 能 性 は 高 いと 推 測 される 住 宅 価 格 が 高 騰 した 1980 から 1990 前 半 におい て 持 家 を 取 得 するには, 前 住 地 から 外 向 移 動 せざるを 得 な かった しかし 住 宅 価 格 の 高 騰 が 鎮 静 化 した 昨 今, 少 子 高 齢 化 に 伴 う 人 口 減 少 を 目 前 に 控 え, 都 心 から 遠 距 離 の 郊 外 住 宅 地 に 持 家 を 希 求 せずとも, 都 心 から 至 近 の 地 域 で 持 家 取 得 が 可 能 となった つまり, 近 年 の 持 家 取 得 を 伴 う 住 居 移 動 は,1940 出 生 の 一 部 を 除 くと, 郊 外 から 都 心 に 回 帰 するのではなく,むしろ 前 住 地 周 辺 を 着 地 とする 短 距 離 移 動 から 構 成 されているといえよう 持 家 取 得 者 の 住 居 移 動 が 短 距 離 移 動 から 構 成 されている 点 については, 最 寄 駅 や 商 業 施 設, 病 院 等 の 生 活 支 援 施 設 への 近 接 性 や 前 住 地 と 現 住 地 の 標 高 差 などの 要 因 が 考 えら れる これらの 検 討 は 爾 後 の 課 題 としたい < 付 記 > 本 研 究 は 東 大 空 間 情 報 科 学 研 究 センターの 研 究 用 空 間 デ ータ 利 用 を 伴 う 共 同 研 究 ( 研 究 番 号 :286)の 成 果 である < 補 注 > (1) 文 献 1)による (2) 文 献 2)による (3) 文 献 3)による (4) 文 献 4)による (5)たとえば 文 献 5)~8)など (6)たとえば 文 献 9)~13)など (7) 文 献 14)による (8) 文 献 15)による < 参 考 文 献 > 1) 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 (2007) 日 本 の 都 道 府 県 別 将 来 推 計 人 口 - 平 成 19 年 5 月 推 計, 平 成 17(2005)~47(2035) 年 - 厚 生 統 計 協 会 P217 2) 江 崎 雄 二 (2006) 首 都 圏 人 口 の 将 来 像 - 都 心 と 郊 外 の 人 口 地 理 学 専 修 大 学 出 版 会 P.P ) 三 浦 展 (1999) 家 族 と 幸 福 の 戦 後 史 - 郊 外 の 夢 と 現 実 講 談 社 P224 4) 矢 部 直 人 (2003) 1990 後 半 の 東 京 都 心 における 人 口 回 帰 現 象 港 区 における 住 民 アンケート 調 査 の 分 析 を 中 心 にして 人 文 地 理 55-3 号 P.P ) 菊 地 吉 信 野 嶋 慎 二 (2003) 地 方 都 市 における 民 間 分 譲 住 宅 地 の 開 発 実 態 と 居 住 者 移 動 に 関 する 研 究 都 市 計 画 論 文 集 38-3 号 P.P ) 木 村 慶 一 桜 井 康 宏 (2005) 地 縁 性 と 居 住 経 歴 からみた 福 井 市 郊 外 民 間 戸 建 住 宅 団 地 の 居 住 者 特 性 地 方 都 市 郊 外 における 居 住 の 継 続 性 に 関 する 基 礎 的 研 究 都 市 計 画 論 文 集 40-3 号 P.P ) 谷 武 (2004) 公 団 が 管 理 する 高 齢 者 向 け 優 良 賃 貸 住 宅 の 居 住 者 属 性 と 入 居 までの 経 緯 に 関 する 研 究 都 市 計 画 論 文 集 39-3 号 P.P ) 三 輪 康 一 安 田 丑 作 (1993) ニュータウンにいたる 住 み 替 え 過 程 に 関 する 研 究 都 市 計 画 論 文 集 28 号 P.P ) 井 川 進 樋 口 秀 (2002) 地 方 都 市 中 心 部 の 市 街 地 変 容 と 居 住 継 承 に 関 する 研 究 長 岡 市 に おけるケーススタディ 都 市 計 画 論 文 集 37 号 P.P ) 小 浦 久 子 (2004) 郊 外 住 宅 団 地 の 居 住 実 態 と 市 街 地 の 持 続 に 関 する 研 究 都 市 計 画 論 文 集 39-3 号 P.P ) 松 本 暢 子 大 江 守 之 (1995) 都 心 居 住 高 齢 者 とその 家 族 の 居 住 継 承 に 関 する 研 究 墨 田 区 東 向 島 地 域 におけるケー ススタディ 都 市 計 画 論 文 集 30 号 P.P ) 松 本 暢 子 (2000) 東 京 山 の 手 住 宅 地 における 戸 建 住 宅 の 更 新 と 居 住 の 継 続 性 に 関 する 研 究 世 田 谷 区 梅 ヶ 丘 地 区 におけるケーススタディ 都 市 計 画 論 文 集 35 号 P.P ) 三 輪 康 一 安 田 丑 作 末 包 伸 吾 (1996) 郊 外 住 宅 団 地 にお ける 人 口 世 帯 変 動 特 性 と 住 宅 更 新 に 関 する 研 究 神 戸 市 の 郊 外 住 宅 団 地 における 高 齢 化 の 進 展 と 戸 建 住 宅 地 の 更 新 の 分 析 を 通 じて 都 市 計 画 論 文 集 31 号 P.P ) 長 沼 佐 枝 荒 井 良 雄 江 崎 雄 二 (2006) 東 京 大 都 市 圏 郊 外 地 域 の 人 口 高 齢 化 に 関 する 一 考 察 人 文 地 理 58-4 号 P.P ) 北 浪 健 太 郎 岸 井 隆 幸 (2003) 多 摩 ニュータウン 第 2 世 代 の 居 住 地 移 動 に 関 する 研 究 都 市 計 画 論 文 集 38-3 号 P.P
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