木密地域不燃化 10 年プロジェクト 不燃化特区制度先行実施地区整備プログラム 大田区 大森中地区 ( 西糀谷 東蒲田 大森中 ) 平成 25 年 4 月第 1 回変更認定平成 27 年 8 月第 2 回変更認定平成 29 年 月 大田区
1 整備目標 方針 地区名 大森中地区 ( 西糀谷 東蒲田 大森中 ) 西糀谷一丁目 西糀谷四丁目 北糀谷二丁目 東蒲田二丁目の全域位置大森中二丁目 大森中三丁目 西糀谷二丁目 西糀谷三丁目 東蒲田一丁目 南蒲田一丁目の各一部地区の現況 課題 現況 当地区の幹線道路沿いは商業 業務施設及び中高層の集合住宅施設が複合立地し 鉄道各駅からの通り沿い等は一部商店街となっている 内部はほぼ戸建住宅を中心とした住宅地であるが 一定程度の幅員を有する道路沿いは近年中層集合住宅の立地が目立っている 当地区の人口は約 20,000 人 世帯数は約 10,000 世帯となっている ( 平成 2 年 10 月時点 ) 当地区の建物棟数は4,660 棟 うち耐火建築物は788 棟 準耐火建築物は901 棟となっている 直近の調査における10 年間 ( 平成 1~22 年 ) の新築建物数は470 棟である 防災街区整備地区計画により指定された地区防災道路沿道の建替え棟数は 年間 9 棟 (6m 未満の地区防災道路沿いでは5 棟 ) を想定している ( 平成 2 年度の不燃化調査による事業計画参照 ) 当地区における不燃化率は48.8% で うち地区防災道路沿道 ( 都市防災不燃化促進事業区域 ) では6.7% となっている 地区全体における防災上有効な空地 ( 公園 運動場などで面積 100m2以上などの要件を満たす ) は約 5.2ha 幅員 6m 以上の道路面積は約 7.5haで 空地率は14.8% 不燃領域率は56.4% である 課題 当地区を含む重点整備地域を囲う延焼遮断帯 ( 第一京浜 環状八号線 産業道路 ) はおおむね形成されたが 地区内における避難確保や延焼防止機能を確保できる道路等の基盤整備が必要である また 不燃領域率は向上しているものの 地区内では老朽木造建築物等が密集している地域があり 震災時の大きな被害が想定される これまでの防災都市づくりの主な取組み 過去実施済みのもの 1 木造住宅密集地域整備促進事業 ( 大森 北糀谷地区 平成 19 年度終了 ) 2 防災生活圏促進事業 ( 大森中 蒲田 糀谷地区 平成 19 年度終了 ) 現在実施中のもの 1 街路事業 : 放射 19 号線 ( 第一京浜 ) 京浜急行空港線付属街路 ( 鉄道立体化付属道路 ) 2 大森中 糀谷 蒲田地区防災街区整備地区計画 ( 平成 2 年 10 月施行 ) : 地区防災道路の指定 建築物の構造制限 地区防災道路沿道における壁面後退等 大森中 糀谷 蒲田地区都市防災不燃化促進事業 ( 平成 24 年 4 月開始 ) : 地区防災道路沿道の不燃建築物の建築費等を助成 4 耐震化助成制度における耐震改修及び不燃化建替え工事に対する助成 5 糀谷駅前地区第一種市街地再開発事業 ( 平成 24 年 7 月再開発組合設立認可 約 1.ha) : 施設建築物の耐火 不燃化 高層化により 施行地区内の防災上の課題を解決し 骨格防災軸として延焼遮断帯を形成し 大森中地区の防災性向上と緊急輸送道路の安全性向上を図ることを目的の一つとしている 整備目標 方針 (1) 整備目標 1 定性的目標 火災に強い市街地の形成 延焼火災による被害が拡大しないよう 燃えない市街地と燃えどまり空間の形成を図る 延焼火災が発生しても一人ひとりが命を守れる 避難確保と避難拠点ネットワークの形成を図る 2 定量的な数値目標 不燃領域率 :( 現況 )56.4% ( 最終 )70% 新たな取り組み 町丁目 大森中二丁目大森中三丁目北糀谷二丁目西糀谷一丁目西糀谷二丁目西糀谷三丁目西糀谷四丁目南蒲田一丁目東蒲田一丁目東蒲田二丁目計 面積 (ha) 面積 (ha) 0.9ha 7.ha 8.9ha 20.7ha.4ha.1ha 19.6ha 2.5ha 9.6ha 14.1ha 90.ha 地域危険度 ( 第 7 回 ) 倒壊 約 90.ha 火災 総合 4 4 4 4 4 2 2 4 4 2 4 4 4 4 5 4 不燃化助成金 と 不燃化減税 をセットにした資金的支援策 ~ 耐火 準耐火建築物への建替えに対する支援をパッケージ化し 効果を高める 1 地区防災道路沿道 都市防災不燃化促進事業 + 壁面後退奨励金 + 不燃化減税 : 不燃化減税により 地区防災道路沿道の不燃化建替えをより促進する : 壁面後退奨励金により 特に整備効果の高い 6m 未満の地区防災道路を 優先的に整備する 2 地区内市街地 戸建建替えの設計費助成 & 除却助成 + 不燃化減税 共同建替え助成の要件緩和 : 戸建及び共同建替の設計費助成 & 除却助成及び不燃化減税により 地区内市街地の不燃化建替えを促進する 拠点 ( コア事業 ) 再開発事業による共同建替え + 不燃化減税 : 不燃化減税により 特区内からの住み替え及び既存建物の除却を促進する 建替え等に対する課題解決支援策 1 専門家派遣 : 建替え等に課題を抱える権利者に対し 必要とされる専門知識を有した専門家を派遣する (2) 整備方針 1 火災に強い市街地の形成のため 地区防災道路沿道 地区内市街地 拠点 ( コア事業 : 糀谷駅前市街地第一種再開発事業 ) の整備を図る 地区防災道路沿道 : 防災街区整備地区計画 都市防災不燃化促進事業及び壁面後退奨励金により 燃えどまり空間の形成 ( 延焼遮断 ) 避難確保と避難拠点ネットワーク形成を図る 地区内市街地 : 戸建及び共同建替の設計費助成 & 除却助成により 燃えない市街地の形成を図る 拠点 ( コア事業 : 糀谷駅前第一種市街地再開発事業 ): 市街地再開発事業による施設建築物の建築により 燃えどまり空間の形成 ( 延焼遮断帯 ) 燃えない市街地の形成を図る また 地区内からの住み替え及び既存建築物の除却の促進により 市街地の不燃化を図る 2 未接道敷地等 地区の建替えを妨げる要因を解消することにより 不燃化を促進する 数値目標 現況 最終 備考 不燃領域率 56.4% 70%
第 号様式 ( 第 条関係 ) 2 地区内での取組 事業番号 事業項目 事業概要 事業手法 ( : 東京都不燃化推進特定整備地区制度要綱第 14 条第 1 項に定める支援策 ) 事業主体 事業規模事業の進捗状況備考 コア事業 A-1 市街地再開発事業による建物の不燃化及び延焼遮断帯機能の確保 建築物の不燃化 耐震化 防災上有効な広場及び道路等の一体的な整備を着実に実施することにより 延焼遮断帯機糀谷駅前地区第一種市街地再開発事業能を確保し 大森中地区の防災性の向上と緊急輸送道路の安全性向上を図る 再開発組合 地区面積 : 約 1.ha H20. 都市計画決定 H24.7 組合設立認可 H25.12 権利変換計画認可 H26.9 工事着手 H28 建物竣工 ( 予定 ) B-1 B-2 地区防災道路の燃えどまり空間の形成及び地区防災道路による地区内避難確保及び避難拠点のネットワーク化 地区防災道路沿道において 防災街区整備地区計画に基づく建替え促進策の拡充により 燃えどまり空間の形成 ( 延焼遮断 ) 避難確保 及び避難拠点ネットワーク形成を図る 大森中 糀谷 蒲田地区都市防災不燃化促進事業 (B-1) まちづくりコンサルタント派遣 壁面後退奨励金 (B-2) 区 (B-1) 約 24.6ha( 延長 10.km) うち特区申請地区内は約 11.5ha ( 延長 4.9km) (B-2) うち 6m 未満の地区防災道路は約 6.ha( 延長 2.6km) (B-1) H24.4 開始 (B-2) 事業中 コア事業以外の事業 B- 木造住宅等の不燃化建替えの促進 木造住宅等の建替え費用 ( 設計費及び除却費 ) の負担軽減 まちづくりコンサルタント派遣によって 耐火建築物又は準 共同建替え助成の要件緩和耐火建築物への建替えを促進 戸建建替えの設計費 除却費支援し 燃えない市街地の形成を 老朽建築物除却費支援図る 区不燃化特区内 ( 約 90ha) 事業中 B-4 未接道敷地等における建替えに対する課題の解消 未接道敷地等における建替え等に課題を抱える権利者に対し 必要とされる専門知識を有する専門家を派遣し 個々の権利者の課題の解決による耐火建築物又は準耐火建築物への建替えの促進により 燃えない市街地の形成を図る まちづくりコンサルタント派遣 士業派遣 区 不燃化特区内 ( 約 90ha) 事業中 専門家派遣制度の周知に向けた 権利者訪問 事業番号 規制誘導の手法規制誘導の目的規制誘導の内容 決定権者 規制誘導の範囲等 規制誘導の実施有無 進捗状況 備考 規制誘導策 C-1 大森中 糀谷 蒲田地区防災街区整備地区計画 (C-1) 道路等の基盤整備と建築物の不燃化を促進するとともに 無秩序な市街化を防止し 公園や生け垣等による緑化の促進を図り 災害に強く 安心して住み続けられる良好な街並みの快適な市街地を形成していく 地区防災道路の指定 建築物の構造制限 最低敷地面積 壁面後退 工作物設置制限等 区 大森中 糀谷 蒲田地区 ( 約 197ha) H2.10 施行
第３号様式 第３条関係 ３ 区域図 大田区 大森中地区 西糀谷 東蒲田 大森中 大森中二丁目 蒲田二丁目 大森中三丁目 東蒲田一丁目 蒲田三丁目 東蒲田二丁目 南蒲田一丁目 南蒲田二丁目 南蒲田二丁目 北糀谷二丁目 西糀谷一丁目 西糀谷二丁目 西糀谷四丁目 西糀谷三丁目 不燃化促進特定整備地区 町丁目境 南蒲田三丁目 0 100 200 400
第 号様式 ( 第 条関係 ) 4 整備方針図大田区大森中地区 ( 西糀谷 東蒲田 大森中 ) 1 地区防災道路沿道における取組 B-1 B-2 地区防災道路の燃えどまり空間形成 ( 幅員 6m の確保 ) 地区防災道路による地区内 2 地区内部における取組 B- B-4 木造住宅等の不燃化建替えを促進 コア事業における取組 A-1 市街地再開発事業による建物の不燃化や延焼遮断帯 規制誘導策 C-1 大森中 糀谷 蒲田地区防災街区整備地区計画 凡例 不燃化特区区域防災街区整備地区計画都市防災不燃化促進事業市街地再開発事業地区内避難拠点 都市計画道路 地区防災道路 ( 幅員 6m 以上 ) 地区防災道路 ( 幅員 6m 未満 )
5 整備スケジュール 事業項目 平成 25 年度 平成 26 年度 平成 27 年度 平成 28 年度 29 年度平成 0 年度平成 1 年度平成 2 年度 コア事業 A-1 市街地再開発事業による建物の不燃化及び延焼遮断帯機能の確保 権利変換 工事着工 糀谷駅前地区第一種市街地再開発事業 建設工事 建物竣工 B-1 B-2 地区防災道路の燃えどまり空間の形成及び地区防災道路による地区内避難確保及び避難拠点のネットワーク化 都市防災不燃化促進事業 (B-1) 壁面後退奨励金 (B-2) まちづくりコンサルタント派遣 コア事業以外の事業 B- 木造住宅等の不燃化建替えの促進 戸建建替えの設計費 除却費助成 老朽建築物除却費支援 共同建替え助成の要件緩和 まちづくりコンサルタント派遣 B-4 未接道敷地等における建替えに対する課題の解消 士業派遣 まちづくりコンサルタント派遣 権利者訪問 権利者訪問権利者訪問権利者訪問 規制誘導策 C-1 大森中 糀谷 蒲田地区防災街区整備地区計画 (C-1) 防災街区整備地区計画 (C-1)