平成 28 年度政策 実務研修 ( JAMP 共同実施研修 ) レポート優秀作 家屋建築の困難な土地に対する所要の補正について 大阪府豊中市財務部固定資産税課縣和憲 1. はじめに間口が 2m 未満の土地は 建築基準法上 市街化区域内であっても家屋の建築や建て替え ( 以下 再建築 とする ) ができないため 間口 2m 以上の土地と比較して 一般的にその価格水準は低位となる 固定資産評価基準の画地計算法における間口狭小補正は 間口が狭いという画地の形状のみに着目した補正であり 建築制限による減価が反映されるものではないため 個別の画地についてこれを補正するには 市町村長の定める所要の補正による必要がある 1 本研修にて 全国 200 以上の市町村が建築基準法上の規制等にかかる所要の補正を実施している 2 ことを知った 当市でも同様の補正を設けており その適用事例が増加していることから 本論では 他団体の設定する補正との比較によって 当市の補正の性質とその課題について検討したい 2. 豊中市の評価補正当市評価要領においては 建築基準法上家屋の建築または再建築ができない土地に対し 所要の補正として 建築困難補正 を設けており 接道状況および利用状況等を勘案し 事情聴取を行った上で減価が必要と認められる場合には 0.90 ~0.70 の補正率を適用している その場合分けと補正率は 下表の通りである なお ここでいう 間口 とは 当該土地に家屋を建築または再建築する場合 建築確認申請時に敷地設定されうる部分の接道面の辺長を想定したものであり 現地調査および建築部局への調査により確認される ( 以下 現況間口 とする ) 1 固定資産税務研究会編 固定資産税実務提要 p.2089-10 2 平成 27 年 5 月総務省調 その他の補正項目及び補正方法等に関する調 1
画地現況 間口 2m 他人地利用更地 補正率 以上 未満 していない 1.00 している 0.90 でない 0.80 である 0.70 表を読み替えると 場合分けと対応する補正率は次のように表される a. 現況間口が 2m 以上で 他人地を利用している土地 0.90 b. 現況間口が 2m 未満で 現に建物が存在する土地 0.80 c. 現況間口が 2m 未満で 現況が更地である土地 0.70 これらをさらに具体化すると a では 現況において 2m 以上の間口は確保されているものの 建築確認申請時に他人の所有地を含めた敷地設定をしなければ家屋の建築ができないという状況の土地等が想定されている b および c では 現況において間口が 2m 未満であり 物理的に間口が広がらない限りは家屋の建築ができないという状況の土地について b では現に家屋の敷地の用に供しているが 再建築不可である場合 c では現況が更地であり宅地化の見込みのない場合が想定されている 3. 他団体の評価補正同様の補正の実施状況について 研修期間中に他団体担当者の方々に取材を行った ( 全 15 団体 ) 結果は次の通りである 1 定率を適用するもの 4 団体 A 市定率 0.90 B 市定率 0.80 C 市定率 0.80 D 市定率 0.70 2 2.0m 未満 の区分が追加された間口狭小補正率を適用するもの 3 団体 E 市間口 2.0m 未満 0.80( すべての用途地区 ) F 市間口 2.0m 未満 0.80( すべての用途地区 ) 2
G 市間口 2.0m 未満 0.75( すべての用途地区 ) 3 場合に応じ 2 段階の補正率のいずれかを適用するもの 2 団体 H 市現に建物の敷地の用に供している場合は0.85 更地の場合は0.70 I 市現に建物の敷地の用に供している場合は0.90 更地の場合は0.70 4 該当する所要の補正なし 6 団体 このうち2については 冒頭で述べたように補正としては異なる性格のものであり 建築基準法上の規制を直接的に補正するものではないが 固定資産評価基準の間口狭小補正率の附表に区分を追加しているということは 間口 2.0m 未満の土地に対して補正すべき特段の減価要素を認めているということであり その要素には建築基準法上の規制が含まれているとの解釈が可能であるため 1の類型と見なしてここに挙げた 結果としては 15 団体中 9 団体が当該内容の補正を設定しており 1 2のように定率を設定している自治体は7 団体 3のように場合分けに応じて複数段階の補正率を設定している団体は2 団体であった また補正率については すべての団体が0.90~0.70の範囲内であった 4. 考察補正の適用条件と補正率のうち 後者については 当市と他団体との間に大きな差異は見られなかったこと 評価基準における無道路地補正 ( 下限 0.60) との均衡 3 という観点からも妥当性について特段の問題点はみられないことから 本論では主に前者 補正の適用条件について考察を行う 前段で示した類型のうち 当市のように具体的な土地の状況によって指定された場合分けに応じた補正率を適用する団体は 今回の調査では3の2 団体に留まったが そのいずれも 再建築不可の土地であっても 現に建物の敷地の用に供している場合は 当該地が更地である場合とは異なる補正率を適用するという対応であり 当市と共通するものであった これは 当該地が現に宅地としての効用 3 固定資産税務研究会編 固定資産税実務提要 p.2089-10 3
を果たしており 建て替えは不可能であってもリフォーム等で宅地としての効用を維持することが可能であることに着目し 宅地化の見込みがなく有効利用可能性の面で劣る更地との区別化を意図するものであると考えられる ちなみに 今回取材を行った団体の中には 当市 建築困難補正 のもつ 現況間口 の考え方を採用している団体は他になく 本論 2のaで示した 現況間口が2m 以上で 他人地を利用している土地 という場合分けは やや独自性の高いものといえるかもしれない しかし当市のこの3 種類の場合分けは 土地所有者が実際に家屋の建築を企図した際 生じる 困難 の程度によって区分することで 上記同様 土地の実情を正確に評価に反映しようと意図するものであるといえる このように場合分けによって細分化された補正は 個別の土地の状況を評価に反映させることを可能にする また 補正する内容が明瞭であることで 所有者からの理解も得やすいということも長所として挙げられるだろう その反面 このような補正の短所としては 個々の物件について詳細な調査を要するため その認定が容易でなく 実務担当者に大きな負担がかかるということが挙げられる 一方 前段の1 2のように 個別の土地の状況に関わらず 間口が2.0m 未満のものに定率の補正を適用するものについては 大きな長所としてその認定が容易なことが挙げられる 特に2の間口狭小補正率を適用するものに関しては 課税システムに通常通りに間口を入力すれば補正率が自動計算される仕組みであろうから 実務担当者が個々の物件について 家屋の建築や再建築ができない ことに注意を払う必要がなく 画地の正確な間口の捕捉ができている限り 論理的に認定もれは発生しないことになる しかしその反面 画一的な補正であることは否めず 個別の土地の状況を評価に反映させることは難しい ここに浮かび上がる構図としては 所要の補正はその適用条件が場合分けによって細分化されているほど 個々の物件の状況をより実態に沿った 明瞭な形で評価に反映させることができるが 認定作業が煩雑化し 実務担当者への負担は増大するのに対し 逆に適用条件がシンプルであるほど 認定が容易かつ確実であり 担当者への負担も軽減されるが 個々の物件の状況を評価に反映させにくい というものである この考察のもと 当市 建築困難補正 の客観的な位置付けを行うならば 当補正は明らかに前者の性質をもつものであるといえる その課題へのアプローチ 4
として 物件の間口情報と当補正の相関チェックを実施するなど 認定漏れの可能性を低下させる工夫や 建築部局との情報連携など 実務担当者の負担を軽減する工夫をしながら 個別の土地の状況を詳細に把握し 適切な補正率を適用していくことが望まれるだろう 5. おわりに本研修の講義で 固定資産の適正な時価の算定に不動産鑑定評価価格が導入された平成 6 年以降 各市町村において 所要の補正によって個別の土地に内在する減価要因を逐一評価に反映させようとする向きが強まったこと しかしながらその傾向は大量一括評価を前提とする固定資産評価のコンセプトとは本来的には相容れないところもあるということを学習した 本考察において示した構図は そのような事象を端的に象徴するものであるように思われるが 私は固定資産評価事務に従事する担当者として いずれかの考えに傾斜することなく双方の観点を持ち合わせておき 評価実務のあり方をつねに検証していく姿勢をもって業務にあたっていきたいと思う 5