目 次 Ⅰ. 目 的 2 (1) 背 景 (2) 検 討 にあたっての 問 題 意 識 Ⅱ. 現 状 と 課 題 4 (1) 建 物 価 値 の 評 価 に 関 する 取 組 と 課 題 1 評 価 者 検 査 事 業 者 宅 建 事 業 者 2 金 融 機 関 3 保 証 会 社 (2) 建 物

リフォーム 市 場 活 性 化 のための 金 融 機 関 と 住 宅 関 連 事 業 者 の 連 携 に 向 けて 平 成 27 年 4 月

目 次 Ⅰ. 目 的 2 (1) 背 景 (2) 検 討 にあたっての 問 題 意 識 Ⅱ. 現 状 と 課 題 4 (1) 建 物 価 値 の 評 価 に 関 する 取 組 と 課 題 1 評 価 者 検 査 事 業 者 宅 建 事 業 者 2 金 融 機 関 3 保 証 会 社 (2) 建 物 価 値 の 評 価 における 事 業 者 間 の 連 携 (3) 住 宅 の 維 持 管 理 及 び 住 宅 履 歴 情 報 の 蓄 積 による 建 物 価 値 の 維 持 Ⅲ.リフォーム 市 場 活 性 化 のための 金 融 機 関 と 住 宅 関 連 事 業 者 の 連 携 に 向 けて 7 (1) 建 物 価 値 向 上 につながる 大 規 模 なリフォーム(リノベーション)の 促 進 (2) 住 宅 の 維 持 管 理 を 評 価 した 金 融 商 品 サービス (3) 住 宅 の 設 備 建 材 の 価 値 評 価 1

Ⅰ. 目 的 (1) 背 景 人 口 の 減 少 少 子 高 齢 化 の 進 展 などにより 将 来 的 に 新 築 住 宅 の 需 要 減 少 が 見 込 ま れる 中 住 宅 の 長 寿 命 化 も 進 んでおり 既 築 ストックを 有 効 に 活 用 することが 求 め られる 時 代 になってきている このため 住 宅 の 建 物 価 値 を 適 切 に 評 価 することに より 中 古 住 宅 におけるエネルギー 性 能 や 耐 震 性 能 の 向 上 を 始 め ライフスタイル の 変 化 等 に 応 じた 居 住 空 間 の 快 適 性 居 住 性 の 向 上 等 のリフォームにつなげていく ことが 必 要 である また 地 域 の 空 き 家 対 策 などまちづくりの 観 点 からもリフォー ムの 取 組 が 地 域 社 会 における 課 題 解 決 につながっていくことが 重 要 である こうし た 取 組 を 通 じて 新 たな 価 値 を 創 造 するリフォーム(リノベーション)に 拡 がって いくことも 期 待 される こうした 中 経 済 産 業 省 ではリフォームビジネスの 一 層 の 拡 大 推 進 に 向 けた 施 策 を 検 討 し 平 成 26 年 5 月 に リフォームビジネス 拡 大 に 向 けた 勉 強 会 報 告 書 を とりまとめた 本 報 告 書 において 建 物 価 値 の 適 切 な 評 価 が 求 められる 中 金 融 機 関 の 立 場 からローンの 審 査 に 際 し 建 物 価 値 の 評 価 基 準 や 仕 組 みをより 実 用 的 なも のにして 実 際 に 活 用 し 運 用 実 績 を 踏 まえてその 基 準 や 仕 組 みを 発 展 させ 将 来 的 にその 成 果 を 他 の 金 融 機 関 に 共 有 するべき 旨 を 提 言 した 上 記 提 言 を 踏 まえ リフォームされた 中 古 住 宅 の 建 物 価 値 及 び 残 存 年 数 1 を 適 切 に 評 価 し 金 融 機 関 における 担 保 価 値 や 新 たな 金 融 商 品 サービスの 開 発 に 反 映 させ ることで 中 古 住 宅 リフォーム 市 場 の 活 性 化 につなげることが 目 的 である (2) 検 討 にあたっての 問 題 意 識 例 えば 木 造 の 戸 建 住 宅 の 流 通 においては 築 後 20~25 年 で 一 律 に 建 物 の 市 場 価 値 がゼロとみなされることが 一 般 的 である そのため 消 費 者 や 賃 貸 事 業 者 が 築 年 数 の 経 過 した 中 古 住 宅 を 購 入 リフォームす る 場 合 中 古 住 宅 の 建 物 価 値 及 び 残 存 年 数 が 適 切 に 評 価 されていないため 新 築 住 宅 と 比 較 してローンの 提 供 が 十 分 に 行 われていないのではないかという 問 題 意 識 を 設 定 して 検 討 を 行 うこととした 1 本 報 告 書 における 残 存 年 数 とは 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 における 経 済 的 残 存 耐 用 年 数 を 指 す 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 において 耐 用 年 数 は 経 過 年 数 及 び 経 済 的 残 存 耐 用 年 数 の 和 として 把 握 され 経 済 的 残 存 耐 用 年 数 とは 対 象 不 動 産 の 用 途 や 利 用 状 況 に 即 し 物 理 的 要 因 及 び 機 能 的 要 因 に 照 らした 劣 化 の 程 度 並 びに 経 済 的 要 因 に 照 らした 市 場 競 争 力 の 程 度 に 応 じてその 効 用 が 十 分 に 持 続 すると 考 えられる 期 間 と 定 義 づけられている 2

問 題 意 識 検 討 の 目 的 消 費 者 ( 中 古 住 宅 を 購 入 して リフォームを 実 施 / 所 有 している 中 古 住 宅 の リフォームを 実 施 ) 築 年 数 が 経 過 した 物 件 で 長 期 間 の 居 住 が 可 能 なようにリフォーム されているのにローンが 十 分 に 受 けられないケースがあるのではな いか リフォームによる 建 物 価 値 の 向 上 を 評 価 したローンが できないか 賃 貸 事 業 者 リフォームにより 賃 料 入 居 率 向 上 が 見 込 めるのにローンが 十 分 に 受 けられないケースがあるのでは ないか 中 古 住 宅 の 適 切 な 残 存 年 数 の 評 価 を 活 用 したローンが できないか また 中 古 住 宅 の 建 物 価 値 の 評 価 を 検 討 するに 当 たっては 躯 体 及 び 設 備 の 評 価 が 重 要 な 項 目 となる 躯 体 については 耐 震 性 能 や 劣 化 対 策 設 備 については 省 エネル ギー 性 を 向 上 させるリフォーム 創 エネルギー 設 備 を 備 えるリフォーム 住 まいの 快 適 性 を 向 上 させるリフォーム 等 を 建 物 価 値 や 残 存 年 数 の 評 価 に 反 映 させること が 重 要 である 戸 建 マンション 賃 貸 専 有 部 共 有 部 区 分 所 有 一 棟 所 有 躯 体 耐 震 性 能 劣 化 対 策 設 備 省 エネルギー 性 を 向 上 させるリフォーム 創 エネルギー 設 備 を 備 えるリフォーム 住 まいの 快 適 性 を 向 上 させるリフォーム 等 建 物 価 値 残 存 年 数 の 評 価 に 反 映 さらに エネルギー 性 能 や 耐 震 性 能 を 向 上 させるリフォームや 適 切 な 維 持 管 理 を 継 続 している 住 宅 については 住 宅 の 価 値 が 長 期 間 維 持 されるため 金 融 機 関 にとっ て 担 保 価 値 の 毀 損 リスクが 低 下 するとともに 賃 貸 物 件 の 性 能 向 上 リフォームは 稼 働 率 や 賃 料 の 向 上 につながると 考 えられる そのため 性 能 向 上 リフォームや 適 切 な 維 持 管 理 に 関 して 金 融 機 関 が 提 供 するローンの 融 資 期 間 金 利 対 応 などに 反 映 させていく 手 法 を 構 築 していくことが 重 要 である 3

維 持 管 理 により 住 宅 の 価 値 を 維 持 性 能 向 上 に 資 するリフォーム により 住 宅 の 価 値 が 向 上 住 宅 の 価 値 維 持 管 理 を していない 住 宅 定 期 的 な 維 持 管 理 を 行 っていない 住 宅 0 年 10 年 20 年 30 年 40 年 50 年 築 年 数 持 ち 家 だけでなく 賃 貸 住 宅 に 対 しても 同 様 ( 維 持 管 理 による 残 存 年 数 の 延 長 や 性 能 向 上 リフォームによる 賃 料 向 上 )に 考 えられる なお リフォームを 種 別 に 見 ると 増 改 築 など 規 模 の 大 きなものから 需 要 の 過 半 数 を 占 める 住 宅 設 備 等 の 維 持 修 繕 といった 小 規 模 なものまであることから 今 回 の 検 討 に 当 たっては 幅 広 く 対 象 とすることとした Ⅱ. 現 状 と 課 題 (1) 建 物 価 値 の 評 価 に 関 する 取 組 と 課 題 1 評 価 者 検 査 事 業 者 宅 建 事 業 者 中 古 住 宅 に 係 る 建 物 価 値 の 評 価 について 不 動 産 鑑 定 士 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 2 宅 建 事 業 者 の 一 部 は 価 格 査 定 マニュアル 3 を 用 いているが 戸 建 住 宅 について はその 状 態 にかかわらず 経 年 で 一 律 に 市 場 価 値 が 減 少 するという 取 扱 いが 一 般 的 であるほか 性 能 向 上 リフォームや 維 持 管 理 による 建 物 価 値 の 向 上 が 十 分 に 評 価 さ れていないのが 現 状 である 国 土 交 通 省 では 平 成 26 年 3 月 に 中 古 戸 建 て 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 の 改 善 に 向 けた 指 針 を 策 定 している その 後 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 を 改 正 ( 平 成 26 年 5 月 改 正 同 11 月 施 行 )し ( 公 財 ) 不 動 産 流 通 近 代 化 セン ターにより 戸 建 て 住 宅 価 格 査 定 マニュアル についても 改 訂 に 向 けた 検 討 が 進 め られている 戸 建 住 宅 の 流 通 においては 建 物 と 土 地 の 合 計 価 格 のみを 提 示 するのが 一 般 的 であ る 中 事 業 者 の 一 部 では 独 自 の 手 法 で 建 物 価 値 の 評 価 をしているが 全 ての 住 宅 を 汎 用 的 に 評 価 できる 手 法 となっていない 点 が 課 題 である 2 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 は 不 動 産 鑑 定 士 が 不 動 産 の 鑑 定 評 価 を 行 うに 当 たっての 統 一 的 基 準 3 価 格 査 定 マニュアル は 宅 建 事 業 者 が 売 り 出 し 価 格 について 意 見 を 述 べる 際 に その 根 拠 を 合 理 的 に 算 出 する 方 法 を 示 したもの 4

事 業 者 の 取 組 事 例 住 宅 のメンテナンスが 十 分 に 行 われている 住 宅 履 歴 情 報 が 整 っている 等 の 住 宅 について 独 自 の 査 定 マニュアルにより 建 物 ( 躯 体 と 設 備 )と 土 地 の 価 格 を 分 けて 評 価 し それぞれの 価 格 を 見 える 化 して 売 主 買 主 に 提 示 する 取 組 が 行 われている( 優 良 ストック 住 宅 推 進 協 議 会 ) 設 備 建 材 メーカーのグループ 内 において 検 査 事 業 者 や 宅 建 事 業 者 が 連 携 し て 建 物 の 検 査 評 価 リフォーム 提 案 をサービスとして 提 供 すると 同 時 に 試 行 的 に 建 物 価 値 の 評 価 金 額 を 算 出 する 取 組 が 行 われている(LIXIL グループ) 2 金 融 機 関 金 融 機 関 は ローンの 提 供 において 建 物 の 築 年 数 等 の 一 般 的 な 情 報 を 確 認 してい るが 自 らが 精 緻 な 建 物 価 値 の 評 価 を 行 うまでには 至 っていないのが 現 状 である 賃 貸 事 業 者 へのローンに 対 しては 資 金 回 収 のために 事 業 性 を 重 視 しているため 法 人 税 法 に 基 づく 減 価 償 却 資 産 の 耐 用 年 数 等 に 関 する 省 令 で 示 された 耐 用 年 数 以 内 でのローンの 提 供 が 一 般 的 である 省 エネリフォームや 設 備 交 換 等 を 実 施 すれ ば 賃 借 人 にとって 物 件 の 魅 力 が 増 して 稼 働 率 や 賃 料 が 向 上 すると 考 えられるが これを 評 価 してローンを 提 供 する 金 融 機 関 は 限 られている 消 費 者 への 中 古 住 宅 の 購 入 及 びリフォーム 費 用 に 対 するローンにおいては 個 人 の 返 済 能 力 を 重 視 しているため 法 人 税 法 上 の 耐 用 年 数 にとらわれず これを 超 える 融 資 期 間 を 設 定 したローンが 提 供 されることもある このように 金 融 機 関 はローンの 提 供 において 現 状 では 本 来 の 建 物 価 値 を 適 切 に 業 務 で 活 かせる 手 法 が 整 備 できていないが 建 物 価 値 の 向 上 等 を 融 資 金 額 や 融 資 期 間 の 設 定 に 反 映 させたローンを 提 供 できるかが 課 題 である その 際 消 費 者 への 提 供 に 当 たり 分 かりやすく 伝 えるよう 工 夫 していくことも 必 要 である また 建 物 の 価 値 が 適 切 に 評 価 されれば それを 担 保 としたリバースモーゲージの 促 進 にもつ ながり 高 齢 化 社 会 の 課 題 解 決 の 一 助 にもつながるとの 意 見 があった なお 火 災 地 震 保 険 の 評 価 基 準 は 法 人 税 法 に 基 づく 減 価 償 却 資 産 の 耐 用 年 数 等 に 関 する 省 令 で 示 された 耐 用 年 数 を 参 考 に 設 定 されているが 一 定 の 築 年 数 の 経 過 した 中 古 住 宅 であっても 建 物 価 値 を 適 切 に 評 価 し 保 険 金 額 に 反 映 させることが 消 費 者 保 護 の 観 点 から 望 ましいとの 意 見 があった 3 保 証 会 社 保 証 会 社 は 個 人 の 返 済 能 力 を 重 視 しつつ 保 証 期 間 及 び 保 証 限 度 額 を 設 定 すること が 一 般 的 だが 一 部 の 保 証 会 社 では 市 場 価 格 と 乖 離 がない 場 合 取 得 価 格 及 びリ フォーム 価 格 の100%を 保 証 限 度 額 として 評 価 している 取 組 もある 建 物 価 値 を 評 価 したローンがより 多 くの 金 融 機 関 で 普 及 するためには 保 証 会 社 の 取 組 が 重 要 5

となってくる (2) 建 物 価 値 の 評 価 における 事 業 者 間 の 連 携 一 般 的 には 金 融 機 関 自 らが 精 緻 な 建 物 価 値 の 評 価 を 行 っておらず 今 後 について も 抱 える 人 材 の 専 門 性 やリソースの 面 から 金 融 機 関 が 専 門 性 を 持 って 建 物 価 値 の 評 価 をすることは 難 しいと 考 えられる しかしながら 住 宅 メーカーやリフォーム 事 業 者 の 良 質 な 対 応 を 融 資 の 際 に 取 り 入 れ 共 に 活 用 することで リフォーム 市 場 の 拡 大 を 後 押 しすることができる 具 体 的 には 金 融 機 関 が 住 宅 履 歴 情 報 や 建 物 検 査 の 結 果 に 基 づき 建 物 価 値 を 評 価 する 事 業 者 等 と 連 携 することで 適 切 な 建 物 価 値 の 評 価 に 基 づくローンの 実 施 が 可 能 になる 消 費 者 にとって 購 入 前 の 中 古 住 宅 の 状 態 やリフォーム 内 容 がわかりづらいことや 適 切 な 建 物 価 値 の 評 価 がなされていないこともリフォームへの 意 欲 を 低 下 させる 要 因 となっているため 宅 建 事 業 者 リフォーム 事 業 者 評 価 者 検 査 事 業 者 等 の 連 携 により 安 心 感 のある 対 応 をするとともに 適 正 な 価 格 の 提 供 に 努 めることが 重 要 である 事 業 者 の 取 組 事 例 中 古 住 宅 のインスペクションをはじめとして 性 能 向 上 リフォーム 工 事 履 歴 の 保 存 とそれに 伴 う 住 宅 の 品 質 表 示 Web 公 開 適 切 なメンテナンスを 促 すた めの 履 歴 情 報 の 活 用 長 期 住 宅 ローン 提 供 ユーザーへの 情 報 提 供 相 談 対 応 まで 地 域 工 務 店 専 門 技 術 者 保 険 法 人 金 融 機 関 行 政 等 が 連 携 し 地 域 ( 北 海 道 )が 一 体 となって 取 り 組 んでいる( 北 海 道 R 住 宅 システム) (3) 住 宅 の 維 持 管 理 及 び 住 宅 履 歴 情 報 の 蓄 積 による 建 物 価 値 の 維 持 住 宅 の 維 持 管 理 に 関 して 一 部 の 住 宅 メーカーでは 顧 客 の 住 宅 履 歴 を 蓄 積 し 長 期 間 のメンテナンスプログラムを 設 定 して 取 り 組 んでいるとともに マンションでは 管 理 組 合 を 通 じた 定 期 的 な 修 繕 が 実 施 されているため 定 期 的 な 維 持 管 理 及 び 住 宅 履 歴 情 報 の 蓄 積 が 行 われているケースがみられる 一 方 で 戸 建 住 宅 の 多 くを 供 給 する 工 務 店 では 必 ずしも 住 宅 の 維 持 管 理 が 十 分 に 実 施 されておらず 住 宅 履 歴 情 報 の 蓄 積 も 行 われていないのが 現 状 である また 戸 建 住 宅 の 維 持 管 理 を 行 う 事 業 は 一 部 の 事 業 者 の 取 組 が 見 られるものの これから 幅 広 く 展 開 されていくことが 求 められている 住 宅 の 維 持 管 理 が 建 物 価 値 の 向 上 につながる 旨 を 消 費 者 等 に 対 して 意 識 啓 発 も 併 せて 行 っていくことが 必 要 である また 住 宅 履 歴 情 報 を 中 古 住 宅 の 売 買 におい て 有 用 な 情 報 として 活 用 していくことも 重 要 である 新 築 住 宅 に 比 べ 中 古 住 宅 の 流 通 や 賃 貸 住 宅 の 選 択 においては 修 繕 費 や 水 道 光 熱 6

費 等 が 十 分 認 識 されていないため このようなランニング 費 用 の 概 念 を 工 務 店 やリ フォーム 事 業 者 が 各 種 ツールも 活 用 しながら 消 費 者 に 分 かりやすく 伝 えるよう 工 夫 や 提 案 をしていくことも 維 持 管 理 に 関 する 意 識 向 上 や 省 エネルギー 等 の 性 能 向 上 リフォームを 推 進 する 上 で 重 要 である Ⅲ.リフォーム 市 場 活 性 化 のための 金 融 機 関 と 住 宅 関 連 事 業 者 の 連 携 に 向 けて (1) 建 物 価 値 向 上 につながる 大 規 模 なリフォーム(リノベーション)の 促 進 消 費 者 に 対 して リフォームによる 建 物 価 値 や 残 存 年 数 を 加 味 した 中 古 住 宅 の 購 入 リフォームローン( 及 びリバースモーゲージ)を 明 示 することで 新 築 住 宅 だ けでなく 中 古 住 宅 の 購 入 リフォームも 選 択 肢 として 増 え 消 費 者 のライフスタ イルに 応 じたリフォームを 実 現 する 起 点 になると 考 えられる まず 第 一 ステップとしては 金 融 機 関 が 先 導 的 な 住 宅 メーカー 工 務 店 リフォ ーム 事 業 者 や 評 価 者 等 と 連 携 提 携 を 行 い 当 該 事 業 者 等 が 提 示 する 建 物 価 値 残 存 年 数 の 評 価 資 料 にもとづいて 金 融 機 関 が 与 信 判 断 を 実 施 する 取 組 を 行 う こうした 取 組 により 従 来 よりも 融 資 期 間 が 長 く まとまった 融 資 が 受 けやすくな るため 利 便 性 が 高 まることが 期 待 されるとともに このような 枠 組 みを 先 行 的 に 実 走 し ノウハウを 蓄 積 していくことで 売 買 事 例 の 蓄 積 につながり 結 果 的 に 建 物 価 値 の 評 価 に 係 る 精 度 を 向 上 させることが 可 能 となっていく さらに 上 記 取 組 に 加 えて 金 融 機 関 と 保 証 会 社 が 連 携 することで より 多 くの 金 融 機 関 において このようなローンを 提 供 でき 大 規 模 なリフォーム(リノベーショ ン)の 更 なる 普 及 につながっていくと 考 えられる 第 二 ステップとして このような 取 組 を 広 げていくためには この 枠 組 みの 中 に より 多 くの 工 務 店 リフォーム 事 業 者 が 参 画 できるようにすることが 重 要 であり 枠 組 みの 見 える 化 を 進 めていくことが 必 要 である また 今 後 に 向 けて 評 価 者 検 査 事 業 者 宅 建 事 業 者 等 による 建 物 価 値 の 評 価 において 建 築 士 等 が 行 うインス ペクションの 評 価 も 取 り 入 れられる 仕 組 みとするべく 検 討 していくことも 必 要 で ある 金 融 機 関 評 価 資 料 より 与 信 判 断 を 行 い 融 資 金 額 融 資 期 間 に 反 映 従 来 よりも 融 資 期 間 が 長 く 融 資 金 額 が 大 きくなることを 期 待 保 証 会 社 金 融 機 関 と 連 動 した 保 証 金 額 保 証 期 間 を 提 供 1 まずは 赤 枠 部 分 は 先 行 的 に 実 走 し ノウハウを 蓄 積 2 より 多 くの 工 務 店 リフォーム 事 業 者 も 連 携 提 携 この 仕 組 みに 参 画 売 買 事 例 の 蓄 積 により 建 物 価 値 の 評 価 精 度 を 向 上 建 物 価 値 残 存 年 数 の 評 価 資 料 を 提 示 先 導 的 な 住 宅 メーカー 工 務 店 リフォーム 事 業 者 評 価 者 検 査 事 業 者 宅 建 事 業 者 等 による 建 物 価 値 の 評 価 工 務 店 リフォーム 事 業 者 < 今 後 に 向 けて> 建 築 士 等 が 行 うインスペ クションの 評 価 も 取 り 込 める 仕 組 みを 検 討 7

こうした 取 組 をより 効 果 的 に 実 施 するためにも 経 済 産 業 省 が 中 心 となって 優 良 事 例 として 発 信 し 他 省 庁 や 金 融 機 関 保 証 会 社 や 事 業 者 等 に 対 しても 働 きかけを 行 っていく 将 来 的 には 金 融 機 関 が 先 導 的 な 事 業 者 や 評 価 者 等 と 連 携 することで 蓄 積 された 建 物 価 値 の 評 価 に 係 るノウハウを 活 かし 金 融 機 関 がリフォーム 事 業 者 等 に 対 して 与 信 判 断 に 必 要 な 情 報 を 定 型 的 なフォーマット( 中 古 住 宅 の 状 態 リフォーム 内 容 金 額 等 )により 提 示 し リフォーム 事 業 者 がフォーマットに 記 入 した 内 容 を 基 に 中 古 住 宅 の 購 入 リフォームローンに 対 する 与 信 判 断 を 行 っていくことが 重 要 であ る こうした 定 型 的 なフォーマットを 提 示 することで リフォーム 事 業 者 の 情 報 や 業 務 内 容 の 開 示 につながり 消 費 者 にとっても 中 古 住 宅 やリフォームの 内 容 が 見 える 化 されるという 効 果 も 期 待 される 金 融 機 関 提 出 された 評 価 資 料 より 与 信 判 断 を 行 い 融 資 金 額 融 資 期 間 に 反 映 従 来 よりも 融 資 期 間 が 長 く 融 資 金 額 が 大 きくなることを 期 待 保 証 会 社 金 融 機 関 と 連 動 した 保 証 金 額 保 証 期 間 を 提 供 金 融 機 関 として 建 物 評 価 等 を 含 めた 与 信 判 断 に 必 要 な フォーマットを 提 示 中 古 住 宅 の 状 態 リフォーム 内 容 金 額 その 他 求 める 情 報 ( 瑕 疵 保 険 加 入 の 有 無 等 ) 金 融 機 関 から 求 められた 情 報 を 提 示 リフォーム 事 業 者 等 (2) 住 宅 の 維 持 管 理 を 評 価 した 金 融 商 品 サービス 住 宅 の 維 持 管 理 が 促 進 されるよう 定 期 的 な 維 持 管 理 を 実 施 することを 前 提 とした 住 宅 の 購 入 に 係 るローン 提 供 を 促 す 金 融 商 品 サービスの 開 発 に 向 けて 創 意 工 夫 す ることが 必 要 である その 際 には まず 維 持 管 理 事 業 者 (リフォーム 事 業 者 等 )や 消 費 者 が 住 宅 履 歴 情 報 を 蓄 積 する 信 頼 できる 仕 組 みを 構 築 することが 必 要 である 例 えば 金 融 機 関 と 維 持 管 理 事 業 者 が 連 携 し 維 持 管 理 事 業 者 が 定 期 的 に 実 施 した 点 検 修 繕 リフォ ーム 工 事 の 内 容 を 住 宅 履 歴 情 報 として 残 すことで 金 融 機 関 は 定 期 的 に 維 持 管 理 の 状 況 を 確 認 することが 可 能 となる また このような 仕 組 みが 構 築 されれば 消 費 者 が 将 来 のリフォームを 見 越 した 維 持 管 理 費 用 リフォーム 費 用 の 積 み 立 てを 実 施 することにもつながることが 考 えら れる さらに 定 期 的 な 維 持 管 理 を 継 続 し 数 十 年 後 も 住 宅 の 価 値 が 維 持 されれば 一 定 8

の 買 取 金 額 や 賃 料 収 入 が 見 込 めるようになるため それを 前 提 とした 残 価 設 定 型 や 借 り 上 げ 保 証 型 の 金 融 商 品 サービスの 構 築 にもつながっていくことが 期 待 される 定 期 的 な 住 宅 の 維 持 管 理 を 評 価 した 金 融 商 品 サービスの 例 定 期 的 な 点 検 修 繕 を 前 提 とした 残 価 設 定 型 の 金 融 商 品 も 検 討 金 融 機 関 定 期 的 な 点 検 修 繕 が 実 施 される 場 合 は 融 資 期 間 金 利 等 を 優 遇 連 携 定 期 的 に 実 施 した 点 検 修 繕 結 果 を 提 出 維 持 管 理 事 業 者 や 住 まい 手 が 住 宅 履 歴 情 報 を 蓄 積 する 信 頼 できる 仕 組 みを 構 築 維 持 管 理 事 業 者 (リフォーム 事 業 者 等 ) 点 検 修 繕 リフォーム 工 事 の 内 容 を 住 宅 履 歴 情 報 とし て 残 す 定 期 的 な 住 宅 点 検 修 繕 を 実 施 住 まい 手 この 連 携 体 制 を 活 用 し 住 まい 手 が 将 来 のリフォームを 見 越 した 維 持 管 理 費 用 リフォーム 費 用 の 積 み 立 てを 実 施 することも 考 えられる (3) 住 宅 の 設 備 建 材 の 価 値 評 価 水 道 光 熱 費 のようなランニング 費 用 の 低 減 効 果 のある 設 備 建 材 については 住 ま い 手 にとって 定 常 的 に 金 銭 的 メリットがあるため (1)において 示 した 建 物 価 値 や 残 存 年 数 を 加 味 したローンが 定 着 した 際 に 建 物 価 値 の 評 価 の 一 部 として 用 い ることができ さらにはローンやローン 保 証 の 提 供 にも 活 用 していくことが 重 要 で ある まずは 設 備 建 材 の 検 査 結 果 からエネルギー 消 費 量 及 び 水 道 光 熱 費 を 算 出 する 仕 組 みを 確 立 し 検 査 算 出 結 果 に 基 づくリフォームの 内 容 を 検 討 することが 必 要 で ある このような 考 え 方 が 住 まい 手 に 定 着 し 持 ち 家 のリフォーム 及 び 賃 貸 住 宅 の 選 択 に 活 用 されていくことが 重 要 である さらに 賃 貸 住 宅 においては 省 エネリフォーム 等 による 賃 料 入 居 率 の 向 上 をデ ータとして 蓄 積 し 金 融 機 関 による 与 信 判 断 やローン 保 証 の 提 供 に 活 用 したり 賃 貸 事 業 者 のリフォームへの 意 欲 向 上 につなげていくことも 必 要 である こうした 取 組 を 経 て 将 来 的 には 設 備 建 材 の 性 能 確 認 を 建 物 価 値 の 評 価 に 加 え たローンやローン 保 証 の 提 供 につなげていくことが 期 待 される 9

1 まずは 設 備 建 材 の 検 査 や 水 道 光 熱 費 算 出 の 仕 組 みを 確 立 設 備 建 材 の 検 査 水 道 光 熱 費 算 出 の 実 施 主 体 や 全 体 の 運 営 ス キームの 検 討 設 備 建 材 の 検 査 結 果 からの1 次 エネル ギー 消 費 量 及 び 水 道 光 熱 費 の 算 出 の 考 え 方 について 検 討 設 備 建 材 の 性 能 確 認 に 用 いるデータ ベース 水 道 光 熱 費 算 出 シミュレーション ソフトの 検 討 2 リフォーム 前 後 の 水 道 光 熱 費 算 出 結 果 の 活 用 検 査 事 業 者 関 連 事 業 者 住 まい 手 中 古 住 宅 の 流 通 リフォーム インスペクションの 際 に リフォーム 実 施 前 後 の 水 道 光 熱 費 の 概 算 を 提 示 検 査 結 果 にもとづき リフォーム 内 容 を 検 討 賃 貸 住 宅 検 査 事 業 者 インスペクションの 際 に リフォーム 実 施 前 後 の 関 連 事 業 者 水 道 光 熱 費 の 概 算 を 提 示 賃 貸 オーナー 宅 建 事 業 者 ポータル サイト 運 営 事 業 者 検 査 結 果 にもとづき リフォーム 内 容 を 検 討 し リフォーム 後 の 家 賃 を 設 定 賃 貸 住 宅 の 入 居 募 集 時 に 各 戸 のエネルギー 性 能 や 水 道 光 熱 費 シミュレーション 結 果 を 紹 介 省 エネリフォーム 等 による 賃 料 入 居 率 向 上 を データとして 蓄 積 3 将 来 的 には 設 備 建 材 の 性 能 確 認 を 加 えた 建 物 価 値 評 価 にもとづく 融 資 や 保 証 を 実 施 建 物 価 値 評 価 におい て 水 道 光 熱 費 を 評 価 し それに 基 づいた 融 資 や 保 証 を 実 施 蓄 積 したデータをもと に 賃 貸 住 宅 の リフォームの 融 資 判 断 に 活 用 10

参 考 金 融 支 援 スキームの 実 施 に 向 けたワーキンググループ 委 員 名 簿 ( 敬 称 略 委 員 五 十 音 順 ) 座 長 坂 本 忠 弘 地 域 共 創 ネットワーク 株 式 会 社 代 表 取 締 役 委 員 市 川 三 千 雄 公 益 社 団 法 人 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 会 専 務 理 事 稲 野 邉 俊 株 式 会 社 三 和 不 動 産 鑑 定 事 務 所 代 表 取 締 役 江 口 亨 横 浜 国 立 大 学 大 学 院 都 市 イノベーション 研 究 院 准 教 授 落 合 寛 司 西 武 信 用 金 庫 理 事 長 髙 橋 一 朗 西 武 信 用 金 庫 常 勤 理 事 業 務 推 進 企 画 部 長 田 口 和 敏 株 式 会 社 LIXIL LIXILジャパンカンパニー 上 席 執 行 役 員 リフォーム 推 進 統 括 部 統 括 部 長 中 林 昌 人 優 良 ストック 住 宅 推 進 協 議 会 代 表 幹 事 松 田 勉 全 国 保 証 株 式 会 社 代 表 取 締 役 専 務 オブザーバー 富 田 育 男 一 般 社 団 法 人 日 本 建 材 住 宅 設 備 産 業 協 会 専 務 理 事 ( 事 務 局 ) 経 済 産 業 省 製 造 産 業 局 住 宅 産 業 窯 業 建 材 課 金 融 支 援 スキームの 実 施 に 向 けたサブワーキンググループ 委 員 名 簿 ( 敬 称 略 委 員 五 十 音 順 ) 座 長 髙 橋 一 朗 西 武 信 用 金 庫 常 勤 理 事 業 務 推 進 企 画 部 長 委 員 市 川 三 千 雄 公 益 社 団 法 人 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 会 専 務 理 事 樫 村 潤 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 コンサルティング 部 不 動 産 鑑 定 室 調 査 役 中 林 昌 人 優 良 ストック 住 宅 推 進 協 議 会 代 表 幹 事 藤 井 文 徳 株 式 会 社 LIXILグループ 統 合 企 画 室 部 長 山 口 隆 全 国 保 証 株 式 会 社 取 締 役 業 務 本 部 長 ( 事 務 局 ) 経 済 産 業 省 製 造 産 業 局 住 宅 産 業 窯 業 建 材 課 11