相続対策は不動産対策

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1 定借アドバイザー資格認定講座 2016 年 11 月 7 日 埼玉県定期借地借家権推進機構 事務局長岩宗繁樹

2 定期借地権の登場 平成 4 年 8 月 1 日施行 1991(H3) 年 10 月 4 日に借地借家法が公布 特徴 借地契約の終了時に借地権が消滅 宮沢喜一内閣 1973(S48) 年 12 月から 1993 年 (H5) バブル崩壊 1991 年 11 月 5 日 ~1992 年 12 月 12 日 失われた 20 年 1991 年 3 月 (H4) から 1993(5) 年 10 月 首相の思惑 良質の宅地 住宅供給持ち家取得 地主の借地アレルギー

3 埼玉県最高路線価の推移 万円 浦和 大宮 日経平均最高値 1989 年 12 月 29 日 3 万 円 万円 浦和 大宮 m2 87 万円 126 万円 年 1992 年 2002 年 2016 年

4 貸したら戻ってこない借地権 平成 4 年 8 月 1 日以前に契約した借地権旧借地権 契約期間満了 借地人の同意がないと終了しない 地主は更新拒否 法律が何度でも更新 法定更新 法定更新 期限の定めのない借地権となる 地主が裁判 地主側に返して貰う 正当事由 を問われる

5 借地権は半永久的に継続 立退料が高額になる 権利金が高額になる 新規借地契約は消滅

6 定期借地権の種類 建物所有 一般定期借地権 事業用定期借地権 建物譲渡特約付借地権 存続期間 50 年以上 10 年以上 50 年未満 30 年以上 利用目的用途制限なし事業用に限る用途制限なし 契約方法公正証書等書面必ず公正証書口頭でも可 借地関係の終了 契約終了時の建物 1 契約の更新 2 相続期間延長 3 建物買取ないという特約 期間満了借地人から期間内解約の申入れ 借地人が建物を取り壊す 同左平成 20 年に改正名称も変更 期間満了 借地人が建物を取り壊す 30 年以上経過後建物を地主が買い取り 建物譲渡 借家関係は継続 借地権を消滅させる方法の違いに注目!

7 むさしの I タウン四季の街一般定期借地権 70 年地主東京都 転借地権 10ha の都有地を一般定期借地権にて分譲全 280 区画 西武新宿線 西武国分寺線 新宿から 30 分 東村山駅より徒歩 10 分 1 期平成 19 年 1 月から 7 期平成 20 年 10 月 権利金 1000 万円 敷金 200 万円 地代 5 万円 管理費 積立金 1 万円 敷地面積 138~227m2 建物面積 105~139m2 最多価格帯 3200 万円 1 期 (50 区画 ) 最高倍率 49 倍平均 8.6 倍 6 期 (43 区画 ) 最高倍率 32 倍平均 4.4 倍東京工務店が借地権者借地権を又貸し

8 ムカサガーデン 100 年定借 さいたま市緑区三室 706 番地 45 区画平成 10 年から 19 年

9 事業用定期借地権 土地面積 m 坪 トランクルーム 351 区画 事務所 1 区画店舗 1 区画 JR 浜松町徒歩 3 分 土地の固定資産税 350 万円減額なし 契約期間満期で建物を解体して更地で返還

10 建物譲渡特約付き定期借地権 敷地面積 m2 14 階建て 1K18 戸 事務所 1LDK59 戸 35 年後に地主に売却 固定資産税 338 万円 固定資産税 56 万円 定期借地権の最大のデメリット経費がない事

11 定期借地権の底地評価 残存期間 定期借地権価格 底地価格 5 年以下 5% 95% 10 年以下 10% 90% 15 年以下 15% 85% 15 年超 20% 80% 一般定期借地権でも同族間の賃貸借はこの評価となります 不動産鑑定士 長期契約は一般定借と同じとして税務署に認めさせる

12 一般定期借地権の減額効果 一般住宅地は 40% 減額

13 借地権割合と底地割合 路線価図

14 底地割合 借地権割合 底地割合 路線価図 評価倍率表 地域区分 C 70% 55% D 60% 60% E 50% 65% F 40% 70% G 30% 75% 更地価格 5000 万円 地主の相続税評価 60% 3000 万円 借地人の資産価値 40% 2000 万円

15 定期借地権の一時金 保証金 権利金 前払地代前受地代 土地所有者 長期の債務 期間満了時の返還負担 一括して課税 ( 個人は累進課税 ) 期間に応じて益金 ( 収入 ) 計上 ( 期間均等割りした年額分を収入計上 ) 但し中途解約時には未経過分を返還する 借地人 長期間資金が固定化 将来返還されるかの不安 事業者の場合 減価償却できない 期間満了時に全額特別損失扱い 事業者の場合 期間に応じて損金 ( 経費 ) 計上

16 保証金の債務 債務 現金 経過年数 保証金の額 (1- 複利原価率 ) 複利計算による将来価値の現価値への乗数

17 保証金に対する課税 1 事業用運用課税されない造成費 賃貸事業の借入返済 新規のアパート建築等 2 金融資産運用課税されない預貯金 公社債 指定金銭信託 貸付信託 抵当証券 一時払い養老保険等の金融類似商品 3 家事消費 ( 課税扱い ) 家事費として使用した金額に対し 保証金につき適正な利率により計算した利息に相当する金額を 保証金を返還するまでの各年分の不動産所得の金額に計上算入する ( 利率は毎年異なり 平成 26 年の申告は 0.5%) 例えば 1000 万円の保証金を自宅建設などに当てていた場合 その年度分の利息相当として 5 万円を所得計上し所得税の対象

18 権利金所得の分類 臨時所得となる場合 3 年以上の期間にわたって不動産を貸付 権利金額が年間地代の 2 倍以上 臨時所得の平均課税不動産所得 (5 分 5 乗 ) 臨時所得の合計額がその年分の総合所得金額の 2 倍以上 収受した権利金の金額が 更地価格の 2 分の 1 以上は譲渡所得

19 定期借地権の前払方式事業モデル 1 収益不動産の開発建物譲渡特約 2 一括前払地代方式の定期借地権マンション 3 一括前払い方式を活用した等価交換事業 4 全期間一括前払地代相当額を権利金で授受する方式 5 戸建ての前払地代 権利金として譲渡税とすることも魅力 20%

20 PPP 及び PFI

21 江古田の森プロジェクト A 街区 17,740 m2分譲マンション 531 戸平成 30 年 3 月 C 街区 15,790m2 子育て世帯向け 賃貸マンション 263 戸 医療従事者向け住宅 56 戸 学生寮 85 戸 サ高住 121 戸 優良老人ホーム 94 戸 平成 30 年 8 月 UR 一般定期借地権 C 街区 6,000 m2東京総合病院平成 29 年 4 月

22 旧豊島区役所跡地 2019 年 3 月竣工予定 76 年 6 ヶ月の定期借地権 191 億円前払地代 東京建物サンケイビル 完成後新ホール部分を区が購入

23 都市農家の悩み 固定資産税の支払い 争族対策 納税 節税 遺産分割対策 相続税の今後の改正も不安 基礎控除の引き下げ 富裕層は狙われている 最高税率の引き上 ( 現在 55% 平成 3 年 75%) 相続税も固定資産税も心配な地主さんは頭を抱えている

24 小規模宅地の特例 固定資産税の税額 = 課税標準 1.4% 住宅用地で200m2以下の部分 1/6 住宅用地で200m2を超える部分は1/3 賃貸住宅は 戸数 200m2 都市計画税の計算 = 課税標準 0.3% 住宅用地で200m2以下の部分 1/3 住宅地で200m2を超える部分 2/3

25 自宅 植木の管理費 敷地面積 1000 m2 草むしり 相続税評価額 1 億 3 千 1 万円 子二人の相続税 392 万円 ( 合計 ) 妻の相続税 0 固定資産税都市計画税 160 万円 道路路線価 130 千円 究極の選択

26 地主の自宅敷地 小規模宅地 330 m2 自宅敷地相続税評価 858 万円 貸家建付け地 駐車場 A あ B 駐車場 借入によるによる債務 貸家 2 戸 貸家 2 戸 相続税は大幅減額 道路路線価 130 千円 団信への加入がお勧め

27 地主の自宅敷地 小規模宅地 330m2 保証金 300 万円 保証金 300 万円 A A あ B B 地代 円 地代 円 保証金 300 万円 保証金 300 万円 C D 地代 円 地代 円 道路路線価 130 千円 自宅敷地相続税評価 858 万円 その他敷地相続税評価 4914 万円 1 億 3 千万が 5772 万円 相続税 370 万円が 30 万円 奥様が全て相続相続税 0

28 地主の自宅敷地 小規模宅地 330 m2 借地継続 A あ B C D 土地売却 道路路線価 130 千円

29 分割しやすい土地活用 相続後は売りたいお金が現在必要 相続後売りたくない安定地代が嬉しい 一般定期借地権 50 年 借地人の意向とマッチング

30 桶川市鴨川桶川駅 13 分 7000 万円のグレード 定期借地権 土地面積 m2 (59.62 坪 ) 権利金 150 万円 保証金 200 万円 月額地代 24,500 円 建物面積 m2 (38.67 坪 ) 建物の価格 3,680 万円 自己資金 550 万円 借入額 3,000 万円 月々返済 82,949 円 所有権 土地の価格 3000 万円 建物の価格 3,680 万円 合計 6,680 万円 自己資金 550 万円 借入額 6,000 万円 月々返済 165,898 円 返済年数 35 年 金利 0.875% 土地の固定資産税 5 万円 年収基準 600 万円

31 フラット 35 ARUHI( 旧 SBI) 最長 35 年の全期間固定金利の住宅ローン (1.1%) 保証料 繰り上げ返済手数料 0 円 保証料 (3000 万円 35 年 )80 万円 保証金 権利金 前払地代も融資可 事務手数料融資額の 2%( 全宅 1.2% 埼玉県 ) 定借のフラット 35 は MCJ 及び全宅住宅ローン デュエット ( 夫婦連生団信 ) が魅力

32 デュエット 連帯債務者であるご夫婦で加入できる制度 ご夫婦のどちらか一方の加入者が死亡又は高度障害となった場合 住宅の持ち分や返済額等に関わらず 残りのローン全額が弁済 ご夫婦とは 戸籍上の夫婦 婚約関係 内縁関係 2 人分の特約料は一人加入の特約料の 1.56 倍 通常の住宅ローンは連帯保証人

33 究極の選択 生産緑地の追加指定平成 4 年から受け付け開始 過去に生産緑地でなかったもの 公害又は災害防止等 都市環境の保全効果 公共用地等の用地として適している 面積が500 平方メートル以上 農業の継続が可能な条件を備えている その他の市の基準を満たしている 平成 28 年 5 月 2 日から6 月 10 日 29 年度は1 月から受付し6 月末で締め切り 平成 27 年度さいたま市 ha 平成 27 年度川口市 ha

34 定期借家契約と従来型との比較 定期借家契約 1 契約方法 1 公正証書等書面による 2 更新がなく 期間の満了により終了の説明書面 従来型の借家契約 書面でも口頭でも可 2 更新の有無更新なし正当事由がない限り更新 3 賃貸借期間の上限無制限 2000 年 3 月以前 20 年それ以降無制限 4 一年未満の契約契約可能期間の定めのない賃貸借 5 賃料の増減賃料の増減は特約の定めに従う 6 中途解約の可否 1 床面積 200 m2未満生活の本拠として使用できない 1 以外も特約で可能 当事者は 賃借料の増減を請求できる 中途解約に関する特約があれば その定めに従う 従来契約も更新時に定期借家契約は可能? 当初契約が平成 12 年 3 月 1 日以後

35 定期借家で賃貸する 7 つのメリット 1 不良入居者を期間満了で退去させられる 2 家賃の改定がしやすい 3 万一の時立退料が要らない 4 自宅を貸しやすい 5 契約期間の設定が容易シェアハウスで採用 6 借主の不当な要求を抑制出来る家賃減額要求にも毅然立ち向かう 7 建て替えがしやすい先の契約が立てやすい入居者がいても売却可能

36 2022 年問題について 首都圏の農家 バブル崩壊の一因 平成 3 年に究極の二択を迫られた 生産緑地 代償は 30 年間の営農 固定資産税の優遇 相続税の納税猶予 宅地化を選択 売却や土地活用は自由 死亡 営農困難 固定資産税宅地並み課税

37 2022 年に再選択 買取申請 土地の売却可 生産緑地継続 何時でも買取請求 営農に耐えられるか 有効活用可 固定資産税 1/200 固定資産税 200 倍 納税猶予可能 納税猶予不可 相続税と固定資産税の悩みの解消

38 納税猶予の計算 相続人 3 人 内農業相続人一人 純相続財産 240,000 千円 納税額 27,000 千円 純相続財産 240,000 千円 177,000 千円 納税猶予対象地 63,000 千円 1325 m2 農業投資価格 1,200 千円 177,000 千円 納税額 13,600 千円 納税額 27,000 千円 納税額 13,600 千円 納税猶予 13,400 千円

39 相続した生産緑地を買い取り申請 相続税の納税猶予は終了 30 年経過しても納税猶予分は免除にならない 譲渡税も支払う 死亡以外は免除にならない 相続税猶予額と利子税 (3.6%) 買取申請から 2 カ月以内に納税 土地の売却代金では不足する場合もある 営農できなくなったら家族が営農する覚悟

40 2022 年に大量の土地が宅地化 全国東京ドーム 3012 個分 東京ドームは 4.7 ヘクタール 宅地化 土地活用か売却 練馬 42.3 個 世田谷 21 個 さいたま 80 個 東京都 736 個分 内 23 区 100 個分 埼玉県 406 個分 川口市 28 個 デズニーシー 10 個分

41 2022 年までの生産緑地活用の選択肢 特別養護老人ホーム (30 床以上 ) 一般定期借地権の設定 50 年地主 VS 社会福祉法人定期借地権設定の為の一時金の支援事業 前払地代である事が条件 ( 保証金は不可 ) 事業者に対する補助金 東京都補助事業用地に係る路線価の1/2 一般宅地でも利用可能土地面積 5000m2必要 東京都 大阪府 島根県 新潟県も支援事業を行っている

42 活用の 3 パターン 地主事業用定期借地 大家建物賃貸 地主法人大家 地代収入 4,800 万円 土地の相続税評価額 20% 減額 賃料収入 6,000 万円 土地の相続税評価額 18% 減額 地主に低廉な地代 テナントに建物賃貸 地主の所得税が高額 管理法人 600 万円 年間地代 600 万円 年間家賃 6,000 万円 土地の評価減と所得の分散株を相続

43 法人の活用 土地所有者 一般定期借地権設定契約 土地所有者の法人 保証金 地代の支払い テナント 建物賃貸借契約 保証金 賃料の支払い 建設協力金の返済 法人にて建物建築建築協力金 リースバック ( 金利ゼロ ) 法人実効税率は引き下げの傾向

44 広大地と定期借地権 7500 m2約 2300 坪 相続税評価額 9 億円 65% 3 億 1 千 5 百万 80% 減額! 20% 2 億 5 千万 マイナス 道路 路線価 120D 保証金の債務

45 土地活用を誰に依頼する 税理士 弁護士 銀行 JA 証券会社 相続コンサルタント 保険の営業マン 住宅メーカーの営業マン 不動産業者 不動産に精通している定借アドバイザー