Microsoft Word - 不動産投資をする前に読むレポート

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ありあかやぬま
5 years ago
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1 2011 年 5 月作成不動産投資が気になる方へのメッセージなぜ今不動産投資が注目されているのか? 不動産投資をする前に読むレポート不動産投資専門税理士叶温叶税理士事務所目次 1 はじめに 2 不動産投資のポイントは? 3 現物の不動産投資 4 不動産投資はキャッシュフローが重要 5 キャッシュフローを最大化するためには? 6 人によって異なる税金戦略 7 減価償却を使いこなす 8 最後に Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 1/13

2 1 はじめに経済情勢の不安定な状況や老後の年金不安から将来の安定的な収入を得ることを目的として不動産投資ブームが再来しているその証拠に書店に行けばタイトルに不動産投資と入っている書籍が無数に並べられているそしてこの不動産投資ブームは企業経営者だけでなくサラリーマンや主婦にまで広がっており不労所得を得るために不動産投資を考える人が確実に増えているのだしかし果たして不動産投資は巷で言われているような不労所得なのだろうか? このレポートでは不動産投資専門の税理士として活動している立場から不動産投資について述べてみたい 2 不動産投資のポイントは? 不動産投資には大きく分けて 2 通りある一つ目は J リートに代表されるような不動産投資ファンドが発行する証券を購入する方法であるこの投資法は上場企業の株を購入する形と同じようなものだこの投資のメリットは証券化されていることから比較的低金額から投資できることだ反対にデメリットはレバレッジとコントロールが効かないことだレバレッジとはテコの原理のことであるこれはより少ない資金でより多くのリターンを得るということだ Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 2/13

3 これを数字で説明すると 100 万円の証券が利回り 5% なら単純に 5 万円の利益が出ることになるが金融機関から融資を受けて同じ 100 万円の自己資金を使って 1,000 万円の不動産を利回り 5% で購入すれば利息や経費を除くと 50 万円の利益を得ることができるのだその投資効率はなんと 10 倍になる 1 リート自己資金 100 万円利回り 5% = 利益 5 万円 2 不動産 ( 自己資金 100 万円 + 融資 900 万円 ) 利回り 5% = 利益 50 万円 ( 注意 :2 は利息経費等を考慮していない ) 金融機関は現物の不動産を購入するためには融資をしてくれるがリートを購入するための資金は融資しないのだ次にコントロールであるリートの場合はその証券化されている物件の運営は他人の手によってなされるが現物の不動産を購入した場合は不動産投資家自身もしくは不動産投資家が選定した管理会社を通じて管理されることになるしたがって不動産投資家が研究を怠らず賃料を継続的安定的に生み出す努力を惜しまなければリートと比較すると自分自身で不動産投資から得られる利益をコントロールすることができるのだ Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 3/13

4 このような理由から現物の不動産を融資を受けて購入したい不動産投資家が多くなってきているのだ 3 現物の不動産投資バブルの頃に流行った不動産投資は売却益狙い不動産所得のマイナスを利用した節税目的という投資法が主流だったそれはバブル時代は不動産は買えば価格が上がる時代だったからだしかし現在の不動産投資はバブルの時代とはまったく手法が異なることを理解してもらいたいそれは不動産は買えば上がる時代ではないし実質的には建物の価値が減少する分価値は下がるものだからだそしてもう一つ理解してもらいたいことは利益を得るための不動産投資と節税とは相反するものであるということだ税金の仕組みは利益が発生したところに掛けられるだから利益が得られる不動産投資は必ず税金が発生するものだ最近は都心の新築区分所有マンションを節税になりますという謳い文句で販売している業者があるがこの節税の仕組みは不動産所得のマイナスと給与所得などの他の所得との損益通算によって税金が少なくなるというものだ Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 4/13

5 しかしよく考えてみてほしい不動産所得がマイナスということはその不動産投資で利益が出ていないのである利益どころか損失が発生しているこの損失は給与所得などの他の所得から補填されるのだこのような業者はそれでも返済が終わった後は安定的な収益が生まれ将来の年金代りになりますと言うしかし返済が終わった 30 年後購入した不動産がどのようになっているのかは誰にもわからない当然古い物件は近隣の物件との競合にさらされ空室が目立ち賃料は下がるのが一般的であるさらに古くなるに従って修繕費も多くかかるものであるまた融資を受けて購入する不動産投資はレバレッジというメリットがデメリットに働くこともある融資を受けるということは借りたお金を返さなければならないということであるもし思うように入居者が入らなかったり予想以上に家賃が下落したりはたまた予想外の大きな出費が発生した場合などはその借入を返済できない可能性も高いのだこのように融資を受けて購入する不動産投資には多くのリスクがあるしかしそのリスクも不動産投資家の努力と研究によって減らすことは可能である Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 5/13

6 4 不動産投資はキャッシュフローが重要現在主流になっている不動産投資は売却益を得ることではなくキャッシュフローを得ることだこれはどういうことかというと不動産の運営によって毎年の手残りのお金を最大化させるということであるこの手残りのお金をキャッシュフローという不動産を購入すると毎月家賃収入が入ってくるこの家賃収入から借入金を返済し固定資産税を支払い管理費や光熱費などの経費を支払って最後に税金を差し引いたものが最終的に手に残ったお金すなわちキャッシュフローであるそれではなぜ売却益ではなくこのキャッシュフローを重要視するのだろうか? それは売却益を目的とすると市況に影響される確率が増えるからである将来の経済環境は誰にもわからないそのわからない中で土地神話のもと不動産の売買が繰り返された結果がバブルの崩壊なのである反対にキャッシュフローは市況に影響される確率が売却益狙いの不動産投資よりも低いのだそして不動産投資家の努力によってキャッシュフローはより確実なものとすることができるのだしかしより確実なキャッシュフローを得るためにはどのような不動産を購入するのか? という不動産の選定段階から勝負が始まっているのである Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 6/13

7 5 キャッシュフローを最大化するためには? それではそのキャッシュフローを最大化するためにはどのようなポイントに気をつけなければならないのだろうか? まず家賃収入から支払うもので大きなものは借入金の返済である中小企業の経営者は借入金をできる限り早期に返済することが事業経営を行っていく上で重要な事項の一つかもしれないがキャッシュフローを最大化するための不動産投資はできる限り長期の返済期間を組む方がキャッシュフローは最大化されるそのためには銀行の不動産投資に対する融資基準を把握しなければならない銀行によっても違うが不動産に対する融資期間は多くの銀行で建物の税法上の耐用年数 - 築年数によって計算されている例えば築 20 年の木造物件を購入する場合は木造の耐用年数 22 年から築年数 20 年を引いた 2 年の融資期間が組めることになるこれが鉄筋コンクリート (RC) であれば耐用年数が 47 年あるため築 20 年であれば 27 年の融資期間が組めるのだ銀行の一般的な融資期間の算定基準木造耐用年数 22 年 - 築 20 年 = 融資期間 2 年鉄骨耐用年数 34 年 - 築 20 年 = 融資期間 14 年 RC 耐用年数 47 年 - 築 20 年 = 融資期間 27 年 Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 7/13

8 木造と RC の物件でキャッシュフローを最大化することができるのは RC の物件であることがわかる 6 人によって異なる税金戦略次に意外と見落とされているが気をつけたいのが税金だ通常不動産業者や建築業者から出されるキャッシュフロー表は税引き前の数値が掲載されているしかし本当に重要なのは税引き後のキャッシュフローであるそれは実際に手に残っているお金は税金を引いた後のものだからだ税金は不動産投資の利益に対して人によっては 50% にもなることがあるので非常に重要なポイントと言える不動産投資の税金戦略は一概にこれというものはないなぜなら個人個人によって所得の内容も異なるからであるこれはもちろん個人と法人で戦略が異なることも意味する最近サラリーマンで不動産投資をする人が多くなっているがサラリーマンや法人の役員が個人で不動産投資をする場合会社から支払われる給与の額によって不動産投資に対する税金も変わってくるのであるそれは不動産を購入した後の個人の所得税の計算は給与所得と不動産所得を合算し社会 Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 8/13

9 保険料や扶養控除等の所得控除を差し引いた後の課税所得に対して計算されるからだそして最後の課税所得に対して掛けられる税率は所得の額によって異なり所得が高くなるほど高い税率が掛けられるこれは個人事業を営んでいる人も同じである個人事業者の場合は給与所得が事業所得に変わるだけだしたがって個人で不動産投資をする場合税引き後のキャッシュフローを最大化するためには他の所得が低い方が有利なのだ不動産以外の所得が高い人はそれだけ不動産所得に対する税率も高くなるため結果キャッシュフローは税金によって少なくなってしまうのだ一方法人の所得に対する税率は一般的に約 40% と一律なので個人ほど累進税率の影響は受けないことになる 7 減価償却を使いこなす融資を受けて購入する不動産投資は通常の事業経営と異なる点があるそれは経費の中に実際にはお金の支出がない経費すなわち減価償却の割合が多い点だこの減価償却はお金の支出がないのでキャッシュフローに対してプラスに働くことになる計算式利益 + 減価償却費 - 元金返済 - 税金 = 不動産投資のキャッシュフロー Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 9/13

10 したがって減価償却費は多ければ多いほど所得は減少し税金も少なくなるその結果キャッシュフローは増えるということになるそしてこの減価償却費はある程度コントロールすることが可能な経費でもある不動産を購入した場合土地と建物があるが減価償却ができるのは建物のみであるしたがって購入時に建物の金額を高くすることができれば購入後の減価償却費は多く計上できることになるだからこそ不動産投資の税金戦略はどのような物件を選ぶのか? という物件の選定段階から始まっているのだそこで不動産を選定する上での表面利回り以外のチェックポイントをいくつかご紹介したい 1 物件の構造と築年数物件の構造と築年数が融資期間に影響する 2 固定資産税評価額固定資産税評価額は土地と建物の金額に影響する 3 レントロール ( 家賃表 ) レントロールを見ると現在の入居者がいくらの賃料を払っているのかがわかるこの家賃表と相場家賃を比較することによって現在の家賃が適正かどうかがわかる 4 検査済証の有無容積率検査済証がない物件は違法物件の可能性が高いまた容積率がオーバーしている物件も違法 Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 10/13

11 物件である違法物件は一般的に融資を受けることが難しい 5 部屋数初めて不動産を購入する場合は部屋数が 10 戸以上ある建物の方が所得税法上の事業的規模となり 65 万円の青色申告特別控除や青色事業専従者給与などが認められ購入後の節税の幅が広がる次に注意点であるが遠方の不動産を購入することも可能であるしかし不動産は現地に行かなければわからないことが多い購入する前には必ず現地で検討中の不動産を見てから判断してほしい 8 最後に融資を受けて不動産を購入する不動産投資はうまくいけば安定的な収益を得ることができるが反対に大きなリスクを負うことにもなるそして不動産投資をするに当たって最も重要なことは不動産投資によってどうなりたいのか? というあなた自身の目的であるその目的によって必要なキャッシュフローも購入するべき不動産も変わってくるまた不動産投資は入居者から家賃収入を得て利益を生むという事業経営なので決して不労所得ではない事業経営者としての覚悟を持って購入後の努力や勉強研究を継続することが必要である Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 11/13

12 プロフィール叶温 (KANAEYUTAKA) 1974 年 ( 昭和 49 年 ) 兵庫県神戸市生まれ甲南大学経営学部卒業税理士 AFP 宅地建物取引業務主任者マンション管理業務主任者叶税理士事務所代表大家さん学びの会 (R) 関西代表大学卒業後広告代理店の営業として 3 年間勤務その後税理士を目指し会計事務所に転職平成 18 年の会計事務所勤務のサラリーマン時代金持ち父さん貧乏父さん ( ロバートキヨサキ著 ) を読んだことをきっかけに不動産投資をすることを決意同年 12 月年収 40 万円貯金 300 万円の状態で税金戦略を駆使し 1 億円の RC マンションをフルローンで購入自ら物件を購入した経験から不動産投資の節税は物件の購入前に決まってしまうことを実感する平成 19 年 4 月不動産投資からのキャッシュフローを支えに叶税理士事務所を開業自ら不動産投資を実践し不動産を購入する前からコンサルティングのできる税理士として不動産投資に特化した節税キャッシュフロー改善ノウハウを駆使する開業からわずか 1 年で不動産投資の賢者としてテレビのコメンテーターとして出演不動産投資の節税は物件の購入前に決まると感じた自らの経験を活かして不動産投資に目覚めた人々に最もその手腕を発揮する不動産の見方物件を増やしていくための融資戦略キャッシュフローを向上させるための税金戦略売主や業者銀行との交渉術不動産投資をするためのキャリアアップ戦略などそのアドバイスは多岐にわたる物件概要や申告書からすばやく物件が生み出すキャッシュフローと節税戦略をアドバイスでき相談者の 9 割が物件を購入する前に相談すればよかったと事務所を後にするより多くの不動産投資家に税金を中心とした不動産投資の知識や情報を低価格でわかりやすく提供するため通信教育制の会員制不動産投資でお金を残す税金塾を運営しており会員は 250 名 ( 平成 23 年 4 月現在 ) を超える Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 12/13

13 セミナーや講演でも不動産投資で効率的にお金を残すために必要な税金の知識やノウハウをわかりやすい形にして参加者に提供しており様々な企業団体が主催するセミナー講師も務め好評を得ている不動産投資専門税理士というこれまでなかった税理士の分野や不動産投資でお金を残す税金塾は不動産業界誌などのメディアでも紹介され現在も業界新聞や業界紙など様々な媒体の執筆をしている不動産関係者とのネットワークも厚く仲介業者管理会社金融機関建設会社保険会社各種士業との連携を活かしてクライアントに対してワンストップのサービスを提供している平成 22 年には 500 人以上の会員が在籍している全国最大規模大家さんコミュニティー大家さん学びの会 (R) の関西代表となるメルマガ確実にお金を残す税理士大家の不動産投資術ではまぐまぐ自社配信合わせて読者約 8 千人 ( 平成 23 年 4 月現在 ) に不動産投資に有益な情報を送り続けており平成 22 年には初めてとなる著書大家さん税理士が教える不動産投資で効率的にお金を残す方法 ~9 割の大家さんが知らない! アパマン投資の数字のカラクリ [ 発行ぱる出版 ] を出版出版時のキャンペーンでアマゾン総合 4 位投資金融会社経営部門 1 位になる平成 23 年 3 月には 2 棟目となる物件を購入し現在はマンション 1 棟ビル 1 棟を所有不動産投資家としても活動を続けている運営サイト叶税理士事務所不動産投資でお金を残す税金塾不動産投資でお金を残す税金辞典大家さん学びの会 (R) 関西プライベートブログ思考は現実化する! 情報発信メルマガ Twiter Facebook Copyright 2011 叶税理士事務所, All rights reserved. 13/13

Microsoft Word - 経営者必見！不動産投資で本当の年金対策　dvd

Microsoft Word - 経営者必見！不動産投資で本当の年金対策　dvd 2011 年 5 月作成経営者必見! 70 万円以上節税できる不動産投資で本当の年金対策不動産投資専門税理士叶温叶税理士事務所目次はじめに 1 不動産投資はキャッシュフロープラスが基本 2 最初に結果を出しましょう 3 不動産投資で本当の年金対策 1 4 不動産投資で本当の年金対策 2 5 不動産投資で本当の年金対策 3 6 不動産投資で本当の年金対策 4 最後に Copyright