大規模修繕工事レポートユニハイム夕陽ケ丘 ( 天王寺区 ) 大阪市天王寺区上本町 8 丁目のユニハイム夕陽ケ丘は 1985 年に建てられた 11 階建 33 戸のマンションです築後 30 年以上が経過して傷みが目立ってきたため今回の第 2 回目の大規模修繕工事では外壁の塗り替えや防工事前の外観

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ひできあさぶき
7 years ago
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想定比較をしてグラッときたらどこに避難するのかそしてその後の在宅避難を考えます入場は無料ですどなたでもお気軽にご参加ください今回のセミナーでは地震が起こった場合の行政の対応について元湖南広域消防局消防局長の岩佐卓實氏具体的な避難方法について大和ライフネクスト事業開発部の丸山肇氏が講演するほかワークショップ ( 体験型講座 ) 各種防災グッズの

1 マンション防災を考えるセミナー ~グラッと来たらどこに避難する?~ 10 月 28 日大阪市北区毎日インテシオ 4 F で地震があるとまずは一次避難所に行ってという防災訓練が行われていますしかし本当にそれが安全な行動でしょうか新耐震のマンションであれば震度 7 の地震で倒壊することはないといわれていますとなれば屋外に出て一次避難場所に行くことのほうが逆に危険な場合もあります行政の対応を学びながら想定比較をしてグラッときたらどこに避難するのかそしてその後の在宅避難を考えます入場は無料ですどなたでもお気軽にご参加ください今回のセミナーでは地震が起こった場合の行政の対応について元湖南広域消防局消防局長の岩佐卓實氏具体的な避難方法について大和ライフネクスト事業開発部の丸山肇氏が講演するほかワークショップ ( 体験型講座 ) 各種防災グッズの展示や非常食の試食などを行いますまた参加者にはもれなく防災グッズをプレゼントします日時 2017 年 10 月 28 日 ( 土 )13 時 ~ 16 時 ( 開場受付 12 時 30 分より ) 会場毎日インテシオ 4F 大阪市北区梅田 3 丁目 4 番 5 号 ( 毎日ビルディング大阪本社 ) 非常食の試食も ( 写真はイメージです ) 昨年のセミナーでのワークショップ風景 JR 大阪駅より徒歩 5 分阪急阪神地下鉄各駅より徒歩 10 分定員 50 人 ( 先着順 ) 内容講演行政の対応 ( 元湖南広域消防局消防局長岩佐卓實氏 ) どこに避難するのが安全か ( 大和ライフネクスト事業開発部丸山肇氏 ) ワークショップグラッと来たらどこに避難する? 防災グッズの展示ほかお申し込み問合せ先 NPO 法人集合住宅改善センター ( 電話 ) ホームページからもお申し込みいただけますもくじ大規模修繕レポートユニハイム夕陽ケ丘面匠の会会員の PR コーナー ~6 面管理組合自治会のマネジメント支援面給排水設備の劣化調査と更新 ~8 面 - -

大規模修繕工事レポートユニハイム夕陽ケ丘 ( 天王寺区 ) 大阪市天王寺区上本町 8 丁目のユニハイム夕陽ケ丘は 1985 年に建てられた 11 階建 33 戸のマンションです築後 30 年以上が経過して傷みが目立ってきたため今回の第 2

たまたま区分所有者の方から雨漏りの調査について集改センターにご相談がありそれをきっかけに今回の工事を当センターが担当することになりましたエントランスをリニューアルしたばかりだったので予算は決して潤沢ではありませんそのため

コンサルによる打ち合わせ < 設計監理松山功 ( 一級建築士 ) 實本勝也 ( 同 ) 施工大和技建 > 外壁の工事に着手集改管理サービス小河哲社長が就任マンションビルの総合管理業務を行う集改管理サービス ( 本社大阪市中央区農人橋

では NPO 集改センターとの連携による営業活動に注力し管理事業の拡充を図るとともに部分管理営繕事業の受注に取り組み売上高 454 万円営業利益 24 万円純利益 14 万円を計上しました今期はすでにマンション事業所オフィスビル

2 大規模修繕工事レポートユニハイム夕陽ケ丘 ( 天王寺区 ) 大阪市天王寺区上本町 8 丁目のユニハイム夕陽ケ丘は 1985 年に建てられた 11 階建 33 戸のマンションです築後 30 年以上が経過して傷みが目立ってきたため今回の第 2 回目の大規模修繕工事では外壁の塗り替えや防工事前の外観水シーリングなどを含め全面的にリニューアルします管理組合の理事は女性 4 人工事のことは全く分からなかったためまずコンサルタントを探すことからスタートしましたたまたま区分所有者の方から雨漏りの調査について集改センターにご相談がありそれをきっかけに今回の工事を当センターが担当することになりましたエントランスをリニューアルしたばかりだったので予算は決して潤沢ではありませんそのためいかに低コストで効果的な工事を行うかがコンサルの腕の見せ所でした 8 月から工事が始まりましたが駐輪場の移設が大変だったぐらいで全体的にスムーズに進んでいます ( 木村圭子理事長 ) とのこと竣工は 11 月の予定です役員施工会社コンサルによる打ち合わせ < 設計監理松山功 ( 一級建築士 ) 實本勝也 ( 同 ) 施工大和技建 > 外壁の工事に着手集改管理サービス小河哲社長が就任マンションビルの総合管理業務を行う集改管理サービス ( 本社大阪市中央区農人橋黒井邦彦社長 ) は 8 月 23 日大阪建築会館会議室で第 1 回定時株主総会を開き第 1 期事業報告並びに計算書類に関する件取締役選任の件などを承認しました事業報告 ( 平成 28 年 6 月 ~ 29 年 5 月 ) では NPO 集改センターとの連携による営業活動に注力し管理事業の拡充を図るとともに部分管理営繕事業の受注に取り組み売上高 454 万円営業利益 24 万円純利益 14 万円を計上しました今期はすでにマンション事業所オフィスビルテナントビルなどの管理業務を多数受注しており売上高 3400 万円を見込んでいます取締役選任の件では黒井社長が取締役に退き後任に小河哲氏 = 写真 = が就任しました小河氏は近鉄住宅管理コミュニティサポートを経て平成 29 年 6 月集改管理サービス入社昭和 29 年生まれ (63 歳 ) - 2 -

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7 ~ 集改センタースキルアップセミナーより ~ 民間非営利組織 ( 管理組合自治会 ) のマネジメント支援について開催日 :2017 年 8 月 2 日講師 : 上野義治氏 ( 司法書士 ) そもそも非営利組織とは? 管理組合自治会などの非営利組織と言われているものについて考えてみましょう経済的利益つまり儲けを追及し構成員に分配する株式会社などの組織は営利組織と呼ばれます利益をあげていても構成員に分配しなければ非営利となります NPO 法人も特定非営利活動法人という非営利組織です営利活動を行わない自治会町内会は当然に非営利組織であり管理組合もその範囲に入るものです管理組合と自治会 ( 町内会 ) の違いは? 管理組合とは区分所有法に基づき区分所有者を構成員として組織された団体であり自治会町内会は地域の自治や親睦のために組織された任意の団体です組織の成り立ちには違いがありますが構成員の自治により運営され地域 ( 管理組合の場合はその区分所有建物 ) で暮らす住民ために活動するという目的機能においては変わりがありません管理組合のあり方人が集まって作った組織は営利組織非営利組織に関係なく使命を持っており目標があるはずですその目標を達成するために戦略戦術を考えそれを実際に行動に移すことになります管理組合や自治会の場合はどうでしょう当然管理規約や自治会の会則といったものでその組織の使命は規定されています同じ目的に向かって進むことが求められています最近感じることは管理組合の相談会などにおいて自分の意向ばか第 151 回スキルアップセミナー (8 月 2 日 ) りを声高に主張される方が多くなってきたということです管理組合は組織としての意思を総会などにおいて規則に則って多数決で決めておられると思いますその場合も個々の考えや思いに配慮し決定に至るまでのプロセスを明示するといった方法いわば戦法をとることが重要になってくると考えます個々の意見を無視するだけで済ましてしまうとその個々は益々不満を募らせ結果的に管理組合の活動に背を向けることとなりますまとめ非営利組織においては横の関係を築くことが重要だと考えられます管理組合においては特に一人ひとりの繋がりが求められていると思います個々の繋がりが新たなものを生み出すということはよくありますこれは管理組合活動にも当てはまるのではないでしょうか現在二つの老いを抱えていると言われている管理組合として組織の現状をよく分析検討することと構成員が組織の運営に危機意識を共有し管理組合活動に参加するようにもっていくことだと思いますそういった管理組合のお役にたてるように集合住宅改善センターはマネジメント支援を今後も続けていきます給排水設備診断 ~ 監理までのプロセスとポイント開催日 :2017 年 7 月 5 日講師 : 安達博好氏 (1 級管工事施工管理技士 ) 給排水設備の劣化調査の方法は? 調査個所は受水槽高架水槽ポンプ廻り給排水管 ( 共用部専有部 ) 外構が対象ですまず目視による調査を行ないポンプについては動作確認を実施共用部の給排水管はサンプリング調査や超音波厚さ計で配管の閉塞状態腐食状況をチェックします外構は手鏡やケーブルを使ったカメラで状況を確認専有部の給排水管についてもビデオスコープを挿入し錆瘤や腐食による劣化の状況を調査します給水に関しては水圧や水量の測定を行い基準を満たしているかを判断しています給水方式の種類給水方式には高架水槽方式加圧給水方式直結増圧方式および直結直圧方式があります (8 面につづく ) - 7 -

8 (7 面からつづく ) 高架水槽方式は水道本管から給水管で受水槽に水を貯水し揚水ポンプで屋上の高架水槽に汲み上げ重力によって各戸に給水する方式です断水停電時には高架水槽内に残っている水や非常用電源を使うことで受水槽内の水を使用できます加圧給水方式は受水槽に貯めた水を加圧ポンプによって給水する方法断水停電時は非常用電源の使用により受水槽内の残量を使えます直結増圧方式は水道本管から引き込んだ水を増圧ポンプにより各戸に給水するもので水槽の点検清掃は必要ない直結直圧方式は配水管の水圧によって給水するもので小規模な建物に適用されるポンプを必要としないので機械室スペース等は不要です排水システムと排水管更新工事排水システムは従来は通気管と排水管の二管方式が主流でしたが継手の改良により単管式排水システムが採用され省スペース化が図られています排水管の材質は平成の初め頃までは鋳鉄管が多く使われその耐用年数は20 年といわれています実際はもっと長いと思われますが接続部のゴムパッキンの劣化による漏水が懸念されます現在主流となっている塩化ビニール管に交換すればその後の更新工事はまず必要ないとされています劣化が見つかれば更新を給排水管の不具合はマンション生活に多大なダメージを与えます調査診断の結果 1か所でも劣化箇所があれば配管は更新するという基本方針をもっておくことが必要ですスキルアップセミナーの予定月日部門講師 / 進行内容第 153 回 10 月 4 日第 154 回 11 月 1 日第 155 回 12 月 6 日第 156 回 2018 年 2 月 7 日 ***** 管理運営設計監理管理運営管理運営九鬼正光弁護士上村允郎建築担当田島政幸マンション管理士行政書士枝俊男マンション管理士理事会のあり方と昨今のトラブル事例について理事会の設立根拠を考えてみる理事理事長の役割と権限責任範囲とは基本を理解しないで独断専行する理事会や理事長のトラブルが発生しています事例を交えてマンション紛争に詳しい弁護士が開設します熊本震災復旧マンションの実例昨年 11 月からコンサルタントとして携わった 2 件の実例紹介震度 7 弱を 2 度も経験し不安な中から完了までの問題点と解決策についてこの記事は先だっての 1037 号マンション管理新聞にも特集で記載されています民泊新法とマンション今年の6 月に成立した住宅宿泊事業法 ( 民泊新法 ) が平成 28 年に施行される予定大阪市内においては社会問題となっているマンションの違法民泊について今後どのように法律が改正されてどのような対策が必要なのかのポイント解説団地型と複合型の管理規約を検証するマンション標準管理規約の団地型複合型は問題が多い一元管理の管理費会計と棟別修繕積立金会計で様々な問題が発生している安易に作成された団地型管理規約複合型も同様です大規模修繕でも棟別負担に問題が発生集改センターの概要 ***** ***** 入会のご案内 ***** NPO 法人集合住宅改善センター ( 略称集改センター ) は建物の大規模修繕改修工事などのハード面及び日頃の管理組合運営に関するソフト面の両面からマンションにお住まいの方々を支援する専門家の集団です代表理事松山功 ( 一級建築士 ) 会員一級建築士マンション管理士弁護士など 75 名 NPO 法人認証平成 15 年 1 月 31 日 ( 認証番号府活第号 ) 一級建築士事務所登録の年月日平成 18 年 12 月 1 日一級建築士事務所番号大阪府知事登録ハ - 第号正会員 ( 入会金 6,000 円年会費 18,000 円 ) NPO のメンバーとして活動しませんかマンション管理士建築士弁護士司法書士税理士他専門家の集まりですマンション管理組合の支援活動を中心にさまざまな課題に取組んでいます賛助会員 ( 入会金 30,000 円年会費 60,000 円 ~) 大規模修繕施工会社資材メーカー販売管理会社他マンション関係企業による勉強会や技術研究等に取組んでいますメール会員 ( 会費無料メールアドレスをお持ちの方限定 ) 区分所有者役員等マンションに関する情報をお届けします毎月開催するスキルアップセミナーのご案内と参加ができます本部事務局 ( ) へお問い合せください - 8 -

3-1 2 修繕工事の実態 ( ヒアリング ) 計画修繕は定期点検等で明らかになった建物の劣化の補修のため調査診断修繕計画の作成工事の実施へと区分所有者の合意を形成しつつ進められる当勉強会で実施したヒアリングより管理会社による点検定期点検は 1 回 / 年の頻度で行っている目視

3-1 2 修繕工事の実態 ( ヒアリング ) 計画修繕は定期点検等で明らかになった建物の劣化の補修のため調査診断修繕計画の作成工事の実施へと区分所有者の合意を形成しつつ進められる当勉強会で実施したヒアリングより管理会社による点検定期点検は 1 回 / 年の頻度で行っている目視 3-1 共同住宅の修繕工事 1 修繕工事の実態共同住宅では発生した不具合を修繕する工事だけでなく長期修繕計画に基づき積み立てた修繕積立金を用いた計画修繕等が行われているマンション管理会社 (A 社 ) の受注した工事計画修繕工事実施時の資金調達計画修繕の工事資金は修繕積立金で賄うことが多い大規模修繕工事 ( 計画修繕工事のうち足場を設置したもの )1.9% 計画修繕工事 ( 屋上防水工事