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1 小松島市営住宅長寿命化計画 平成 25 年 3 月 ( 平成 30 年 3 月改定 ) 小松島市

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3 目 次 序. 計画の策定にあたって... 1 Ⅰ. 現況の整理 1. 市内の人口 住宅の状況 住宅確保要配慮世帯の状況 市営住宅の現況 市営住宅を取り巻く状況と課題 Ⅱ. 長寿命化事業のあり方 1. 市営住宅の役割とあり方 目標整備水準 長寿命化の基本方針 Ⅲ. 長寿命化手法の判定 1. 計画期間 活用手法判定の考え方 活用手法判定の詳細 Ⅳ. 建替事業の実施方針 1. 長寿命化住宅ストックの形成方針 長期的な統廃合に向けた課題 統廃合に向けた事業の実施方針 Ⅴ. 維持管理の方針 1. 長寿命化に向けた修繕 改善事業のあり方 計画期間内に実施する修繕 改善事業 実施内容ごとの事業時期と対象団地 Ⅵ. 事業効果の予測 1. 長寿命化にかかる概算事業費の算定 ライフサイクルに基づく長寿命化効果の検証 Ⅶ. 推進方策 1. 入居者 地域 事業者と一体となった推進方策の構築 次期計画につなげるための検討課題... 63

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5 序. 計画の策定にあたって (1) 計画の目的本格的な少子 高齢社会が到来し 本市では人口の減少傾向が続いている 一方 全国的に空き家の増加が社会問題化しており 住宅政策の分野においても 住宅セーフティネット法の改正法が平成 29 年 10 月に施行され 民間賃貸住宅や空き家を活用した 新たな住宅セーフティネット制度 が本格的に始動するなど 既存ストックの有効活用を中心とした政策が展開されている このような中 本市においては市の住宅セーフティネットの中核をなす市営住宅を 923 戸管理しているが 老朽化した市営住宅ストックを中心に空き家 ( 空き室 ) が増加しており 中長期的な視点で需要を考慮し 効率的かつ効果的な活用方針を見定めていく必要がある そこで 平成 24 年度に策定した本計画を見直し ストックの長期的活用に向けた課題を明らかにするとともに トータルコストの低減 平準化を進める上で必要となる取組を検討し 年次ごとの事業計画として定めるものである (2) 計画の位置づけ本計画は 小松島市公共施設等総合管理計画 の個別施設計画とし 市営住宅にかかる中長期的な事業ボリュームとスケジュールを示す計画とする なお 計画の前提条件を整理する上で 市の住宅政策のあり方や市営住宅の役割についても確認する必要があることから 本計画の一部には市営住宅施策のマスタープランに近い内容を含んでいる (3) 計画の対象 本計画の対象は 小松島市が管理するすべての市営住宅 ( 改良 小集落 市単独を含む ) とする (4) 策定の流れ本計画は 1 現況の確認 2 長寿命化事業のあり方 ( 課題及び目標 ) 3 市営住宅ストック個別の活用手法の選定 4 市営住宅事業全体の計画策定 ( 実施方法 時期 ) の順で検討を行う 計画の構成と検討の流れの関係を次頁に示す - 1 -

6 図長寿命化計画の策定フロー 市営住宅施策の概況 Ⅰ. 現地調査現況の整理 ( 住生活の概況 市営住宅の現況現地調 ) 統計資料等 入居者 市営住宅ストックの現況確認 Ⅱ. 長寿命化事業のあり方現地調 ( 目標 水準 方針 ) 長寿命化計画 確認 検証 Ⅲ. 長寿命化手法の判定 簡易耐震診断の実施 Ⅳ. 建替事業の実施方針 Ⅵ. 事業効果の予測 Ⅴ. 維持管理の方針 ライフサイクルコストの算定 比較 Ⅶ. 推進方策 - 2 -

7 (人口高齢化率)Ⅰ. 現況の整理 1. 市内の人口 住宅の状況 (1) 人口 人口は減少し続けており 平成 27 年には 40,000 人を下回る 一方 高齢化率は上昇し続け 平成 27 年に 65 歳以上の割合は 30% を超える 図人口の推移 ( 出典 : 小松島市人口ビジョン ( 平成 28 年 3 月 )) 50,000 40% 実績値推計値 43,997 45,000 43,029 43,347 43,050 42, % 33.5% 33.7% 1,977 40, % 33.8% 35% 2,528 3,033 3,628 38,628 40,000 3,140 4,630 37,596 3,522 4,548 5,117 5,526 36, % 35,575 34,548 30% 5,118 33,499 35,000 5,135 5,874 6,469 7,427 7,744 7,422 6,956 (23.1% 26.3% 25% 30,000 6,060 6, % 21.5% 28, % 20.8% 5,007 25,000 29, % 22,238 4,261 4,072 4,374 20% )17.2% 29,044 24, % 28,137 26, % 20, % 13.6% 15% 11.6% 11.0% 15,000 19, % 18,355 17, % 20,786 19,967 10% 10, % 4.5% 5% 5,000 9,451 7,935 7,025 6,168 5,539 5,131 4,456 4,201 4,128 4,482 4,700 4, % 昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年平成 22 年平成 27 年平成 32 年平成 37 年平成 42 年平成 47 年平成 52 年 0~14 歳 15~64 歳 65~74 歳 75 歳以上 65 歳以上高齢化率 75 歳以上高齢化率 注 ) 昭和 60~ 平成 27 年は国勢調査のデータ 平成 32~52 年は人口ビジョンより引用 (2) 世帯数 世帯数は微増し続け 平成 27 年時点で 15,200 世帯 世帯人員別にみると 単身 ~2 人世帯の少人数世帯が増加 3 人以上世帯は減少傾向 図世帯数の推移 ( 出典 : 国勢調査 ( 平成 12~27 年 )) ( 世帯 ) 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2, ,708 15,012 15,172 15,200 2,010 1,742 1,511 1,258 2,388 2,162 2,562 2,751 2,869 2,904 3,019 2,873 4,133 4,337 4,583 4,612 2,941 3,352 3,786 4,299 平成 12 年平成 17 年平成 22 年平成 27 年 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人以上 - 3 -

8 戸 世帯) 世帯属性別にみると 高齢単身 高齢夫婦世帯の割合が増加 一方 18 歳未満の子供のいる世帯 ( 夫婦と子供から成る世帯 + ひとり親と子供から成る世帯 ) は減少 平成 12 年 (n=14,708) 平成 17 年 (n=15,012) 平成 22 年 (n=15,172) 図世帯属性別世帯数の推移 ( 出典 : 国勢調査 ( 平成 12~27 年 )) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 7.6% 9.2% 10.8% 10.0% 11.3% 12.7% 12.4% 13.1% 14.1% 11.0% 9.9% 9.2% 17.9% 16.1% 14.7% 2.5% 2.5% 2.5% 10.6% 38.7% 37.9% 25.4% 平成 27 年 12.8% 14.8% 15.5% 6.9% 13.9% 8.5% 25.4% (n=15,200) 2.3% 高齢単身 (65 歳以上 ) 高齢夫婦 (65 歳以上がいる世帯 ) 単身 夫婦と子供 (18 歳未満 ) から成る世帯 夫婦 ひとり親と子供 (18 歳未満 ) から成る世帯 注 ) ひとり親と子供から成る世帯 : 男親と子供から成る世帯 + 女親と子供から成る世帯 3 世代世帯 : 平成 22 年国勢調査より追加された属性 3 世代世帯その他((3) 住宅数 住宅数 住宅数 世帯数ともに増加傾向にあったが 平成 20~25 年にかけて微減 平成 25 年時点で住宅総数は 18,010 件 世帯数は 15,300 世帯 世帯数に対する住宅数の割合は横ばいで 平成 25 年時点で ,000 15,000 図住宅数と世帯数の推移 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 5~25 年 )) 15,260 13,280 16,290 17,360 14,630 14,870 18,410 18,010 15,450 15,300 (世1.50 帯/戸)10, ,000 0 平成 5 年平成 10 年平成 15 年平成 20 年平成 25 年 住宅総数世帯総数世帯総数に対する住宅総数の割合

9 所有関係別世帯数をみると 持ち家や公営 公社は減少しているが 民営借家に居住する世帯数 は微増し 平成 27 年時点で 2,660 世帯 図所有関係別世帯数の推移 ( 出典 : 国勢調査 ( 平成 17~27 年 )) 0 2,500 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 17,500 20,000 平成 17 年 11, , ,666 ( 世帯 ) 平成 22 年 11, , ,884 平成 27 年 11, , ,917 注 ) 不明を除く 持ち家公営 公社民営借家給与住宅 公的借家 民営借家の居住割合 一般世帯数に対する公的借家に居住する世帯の割合は 4.5% で全国等と比べて低い 一方 民営借家に居住する世帯の割合は 徳島市を除く県内他市より高い 現在小松島市で公的借家に居住する世帯数は 平成 27 年時点で 688 世帯 10.0% 図公的借家に居住する世帯の割合 ( 出典 : 国勢調査 ( 平成 27 年 )) 8.0% 6.0% 4.0% 4.5% 4.6% 6.0% 5.9% 5.8% 5.1% 5.4% 2.0% 0.0% 小松島市 (n=15,200) 徳島市 (n=114,765) 阿南市 (n=27,129) 吉野川市 (n=15,670) 阿波市 (n=13,059) 徳島県 (n=304,911) 全国 (n=53,331,797) 公的借家に居住する世帯数 A 一般世帯数に対する公的借家の割合 A / B 一般世帯数 B A / B 民営借家に居住する世帯数 C C / B 小松島市 , % 2, % 徳島市 5, , % 40, % 阿南市 1,638 27, % 3, % 吉野川市 , % 1, % 阿波市 , % % 徳島県 15, , % 67, % 全国 2,890,756 53,331, % 15,108, % - 5 -

10 建て方別住宅数 所有関係別にみると 民営借家は共同住宅が最も多い 持ち家 (n=11,360) 図所有関係別建て方別住宅数の割合 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 25 年 )) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 96.7% 0.4% 2.7% 0.2% 公営の借家 (n=540) 22.2% 9.3% 68.5% 民営借家 (n=2,700) 16.7% 7.0% 76.3% 給与住宅 (n=130) 7.7% 92.3% 注 ) 不明を除く 一戸建長屋建共同住宅その他 最低居住面積水準未満率 民営借家( 非木造 ) の最低居住面積水準未満率が他市と比べやや高い 図所有関係別最低居住面積水準未満率 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 25 年 )) 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 持ち家 0.7% 0.7% 0.5% 公営の借家 3.6% 2.8% 4.0% 民営借家 ( 木造 ) 0.0% 9.2% 19.4% 民営借家 ( 非木造 ) 10.5% 13.4% 16.3% 給与住宅 0.0% 5.5% 7.7% 小松島市徳島市阿南市 小松島市徳島市阿南市 最低居住最低居住最低居住最低居住総数面積水準面積水準総数面積水準面積水準総数以上未満以上未満 最低居住面積水準以上 最低居住面積水準未満 持ち家 11,360 11, , ,330 21, 公営の借家 ,670 5, ,260 1, 民営借家 ( 木造 ) 民営借家 ( 非木造 ) 1, ,560 6,090 1,470 1,130 1, ,600 1, ,670 26,560 4,110 1,910 1, 給与住宅 ,640 1, 総数 14,730 14, , ,980 6,300 26,050 25, 注 ) 不明を除く - 6 -

11 (4) 民営借家の状況 建築時期の状況 建築時期別にみると 平成 13 年以降に建設された住宅は 半数を超え 全国等と比べて高い割合である また 平成 3 年以降は約 7 割を占め 比較的建築年の新しい住宅が多い 図民営借家の建築時期別住宅数の割合 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 25 年 )) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 全国 (n=12,826,400) 6.1% 11.0% 22.4% 26.6% 33.9% 徳島県 (n=60,000) 9.0% 13.0% 20.0% 24.2% 33.8% 小松島市 (n=2,260) 6.2% 18.6% 5.8% 18.1% 51.3% 平成 3 年以降 : 69.4% 徳島市 (n=36,140) 9.4% 13.7% 23.5% 21.9% 31.5% 阿南市 (n=3,000) 4.7% 12.0% 12.3% 28.3% 42.7% 吉野川市 (n=1,740) 16.1% 15.5% 21.3% 19.5% 27.6% 阿波市 (n=860) 8.1% 9.3% 8.1% 27.9% 46.5% 昭和 45 年以前昭和 46 年 ~55 年昭和 56 年 ~ 平成 2 年 注 ) 不明を除く 平成 3 年 ~12 年 平成 13 年以降 延べ床面積の状況 30 m2以上の割合が 82.7% と 比較的広い住宅の割合が高い 図民営借家の延べ床面積別住宅数 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 25 年 )) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 小松島市 (n=2,710) 徳島市 (n=38,110) 阿南市 (n=3,030) 吉野川市 (n=1,790) 17.3% 10.9% 11.7% 34.9% 39.6% 39.1% 44.7% 32.0% 24.0% 31.7% 25.1% 12.9% 6.6% 23.4% 6.9% 2.8% 11.6% 6.3% 7.8% 10.6% 30 m2以上 82.7% 阿波市 (n=850) 23.5% 35.3% 25.9% 11.8% 3.5% 29 m2以下 30~49 m2 50~69 m2 70~99 m2 100 m2以上 - 7 -

12 家賃の状況 4 万円未満の割合は 29.8% であり 6 万円未満は 8 割以上を占める 1 m2当たり家賃は 882 円 / m2であり 徳島市や県全体と比べて 100 円 / m2以上低い 図民営借家における 1 ヶ月あたり家賃別住宅数 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 25 年 )) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1か月当たり家賃 小松島市 (n=2,720) 6.6% 23.2% 52.6% 12.9% 1.1% 45,176 円 徳島市 (n=38,090) 3.0% 31.3% 41.6% 18.4% 3.7% 46,368 円 阿南市 (n=3,030) 5.9% 19.5% 55.4% 15.5% 0.7% 46,874 円 吉野川市 (n=1,770) 6.8% 24.3% 55.4% 9.6% 43,853 円 阿波市 (n=850) 8.2% 23.5% 58.8% 9.4% 42,467 円 2 万円未満 2~4 万円未満 4~6 万円未満 6~8 万円未満 8 万円以上 ( 円 / m2 ) 1500 図民営借家における 1 m2あたり家賃 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 25 年 )) 1, , 全国徳島県小松島市徳島市阿南市吉野川市阿波市 家賃負担率の状況 200 万円未満の世帯の家賃負担率は 37.2% 図民営借家における年間収入階級別家賃負担率 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 25 年 )) 50.0% 40.0% 37.2% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 20.0% 15.4% 12.6% 9.5% 9.1% 0.0% 4.1% 注 ) 借家 ( 専用住宅 ) のみ - 8 -

13 流通の状況 掲載物件は 4~5 万円台の住宅 40~50 m2台の住宅が多い 図民間の検索サイトにおける流通の状況 ( 出典 :LIFULL HOME S 不動産投資 ( 平成 29 年 10 月 20 日閲覧 )) 家賃 検索回数 LIFULLHOME'S 掲載物件 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 35.4% 33.5% 15.5% 9.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.7% 2.6% 3.1% 100 万円 ~ 0.0% 50 万円 ~ 0.0% 30 万円 ~ 0.0% 20 万円 ~ 0.0% 15 万円 ~ 0.1% 14 万円 ~ 0.0% 13 万円 ~ 0.0% 12 万円 ~ 0.0% 11 万円 ~ 0.0% 10 万円 ~ 0.0% 9 万円 ~ 0.0% 8 万円 ~ 0.5% 7 万円 ~ 0.7% 6 万円 ~ 5.8% 5 万円 ~ 4 万円 ~ 3 万円 ~ ~3 万円 2.8% 18.5% 32.6% 39.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 検索回数 LIFULLHOME'S 掲載物件 専有面積 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 1.4% 100 m2 ~ 0.9% 0.0% 90 m2 ~ 0.0% 0.8% 80 m2 ~ 0.5% 8.5% 70 m2 ~ 3.4% 11.2% 60 m2 ~ 11.4% 28.8% 50 m2 ~ 29.4% 20.9% 40 m2 ~ 20.0% 9.7% 35 m2 ~ 7.8% 9.4% 30 m2 ~ 6.8% 4.3% 25 m2 ~ 9.7% 4.6% 20 m2 ~ 8.5% 0.5% 15 m2 ~ 1.5% 0.0% 10 m2 ~ 0.0% 0.0% ~10 m2 0.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% - 9 -

14 (5) 空き家の状況 空き家数と空き家率の推移 空き家数は平成 20 年から 25 年にかけて減少しており 平成 25 年時点で 2,900 戸程度 そのうち 賃貸用の住宅 が 1,200 戸程度ある 図空き家数の推移 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 15~25 年 )) 0 1,000 2,000 3,000 4,000 ( 戸 ) 平成 15 年 70 1, ,260 2, % 平成 20 年 220 1, ,440 2, % 平成 25 年 50 1, ,590 2, % 二次的住宅賃貸用の住宅売却用の住宅その他の住宅 注 ) 囲みの値は空き家率 空き家の腐朽 破損状況 賃貸用の住宅の腐朽 破損なしの割合は 74.1% であり 徳島市よりやや高い 図賃貸用の住宅の腐朽 破損状況 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 25 年 )) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 小松島市 (n=1,160) 25.9% 74.1% 徳島市 (n=13,540) 31.2% 68.8% 阿南市 (n=1,070) 19.6% 80.4% 吉野川市 (n=1,000) 16.0% 84.0% 阿波市 (n=410) 9.8% 90.2% 腐朽 破損あり 腐朽 破損なし

15 2. 住宅確保要配慮世帯の状況 (1) 住宅確保要配慮者 世帯数の推移 年間収入階級別住宅数の推移 200 万円未満世帯は微減しているが 200~300 万円未満世帯でやや増加 所有関係別にみると 民営借家の 200 万円未満世帯は 23.2% 図年間収入階級別世帯数の推移 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 15~25 年 )) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 平成 15 年 (n=14,560) 4,040 (27.7%) 2,540 (17.4%) 3,780 (26.0%) 1,920 (13.2%) 1,340 (9.2%) 940 (6.5%) 平成 20 年 (n=14,700) 4,020 (27.3%) 2,630 (17.9%) 4,040 (27.5%) 2,260 (15.4%) 1, (7.8%)(4.1%) 平成 25 年 (n=14,620) 3,930 (26.9%) 3,120 (21.3%) 4,130 (28.2%) 1,850 1, (12.7%) (7.5%)(3.4%) 注 ) 不明を除く 200 万円未満 200~300 万円未満 300~500 万円未満 500~700 万円未満 700~1,000 万円未満 1,000 万円以上 図所有関係別年間収入階級別世帯数 ( 出典 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 25 年 )) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 持ち家 (n=11,320) 25.8% 20.1% 28.0% 13.4% 8.7% 4.1% 公営の借家 (n=550) 72.7% 12.7% 12.7% 1.8% 民営借家 (n=2,630) 23.2% 28.9% 31.2% 11.8% 0.4% 4.6% 給与住宅 (n=120) 16.7% 58.3% 8.3% 16.7% 200 万円未満 200~300 万円未満 300~500 万円未満 注 ) 不明を除く 500~700 万円未満 700~1,000 万円未満 1,000 万円以上 高齢者数の推移 65 歳以上の高齢者人口は増加 P.4 にて先述のとおり 高齢者を含む世帯の増加が顕著 ( 人 ) 15,000 図高齢者数の推移 ( 出典 : 国勢調査 ( 平成 12~27 年 )) 10,000 8,745 3,628 9,748 4,630 10,661 5,526 11,934 5,874 5,000 5,117 5,118 5,135 6,060 0 平成 12 年平成 17 年平成 22 年平成 27 年 65~74 歳 75 歳以上

16 障害者世帯 障害者数はやや増加傾向 図身体障害者数の推移 図知的障害者数の推移 ( 人 ) ( 人 ) 2, ,000 1,752 1,796 1,779 1,762 1, , , 平成 22 年平成 23 年平成 24 年平成 25 年平成 26 年 0 平成 22 年平成 23 年平成 24 年平成 25 年平成 26 年 身体障害者手帳所持者数 療育手帳所持者数 図精神障害者数の推移 ( 人 ) 平成 22 年平成 23 年平成 24 年平成 25 年平成 26 年 精神障害者保健福祉手帳所持者数 ( 出典 : 第 3 期小松島市障がい者プラン 第 4 期小松島市障がい福祉計画 ( 平成 27 年 3 月 ))

17 子育て世帯 18 歳未満の世帯員のいる世帯数は減少傾向 一般世帯数に対する割合も減少しており 平成 27 年時点で 21.1% 図子どもがいる世帯数の推移 ( 出典 : 国勢調査 ( 平成 17~27 年 )) 0 5,000 10,000 15,000 20,000 ( 世帯 ) 15,012 平成 17 年 4,003(26.7%) 平成 22 年 3,585(23.6%) 15,172 平成 27 年 3,213(21.1%) 15,200 一般世帯 18 歳未満世帯員のいる世帯 外国人数 外国人数は減少傾向 図外国人数の推移 ( 出典 : 国勢調査 ( 平成 17~27 年 )) ( 人 ) 平成 17 年平成 22 年平成 27 年 外国人数

18 3. 市営住宅の現況 (1) 市営住宅ストックの現況 1980 年 ( 昭和 55 年 ) 以前に建設された団地が 469 戸あり 市営住宅全体の半数超を占める 図建築時期 構造別の市営住宅の状況 耐火造低耐 中耐 木造 簡耐 ( 全 121 戸 ) ( 全 220 戸 ) ( 全 114 戸 )( 全 112 戸 ) ( 全 128 戸 ) ( 全 228 戸 ) 木造 簡耐 建設年 地域 団地名 階数 戸数 ( 棟数 ) 備考 ~1975 年 青葉 6 平屋 1( 1) 前計画で用途廃止判定 (*) 中田 平屋 4( 4) 前計画で用途廃止判定 (*) 小松島地区外観景観改善 屋上防水大瀬 2 階 18( 9) 実施 田野 1~2 平屋 28( 9) 前計画で用途廃止判定 (*) 立江地区 立江清水 1~2 平屋 36(11) 前計画で用途廃止判定 (*) 坂野地区 大林 1~8 72 階 / 他平屋 133(32) 前計画で建替え判定 (*) 1976 ~ 泰地東 2 階 13( 4) 1980 年 泰地西 2 階 7( 2) 小松島地区 坂野地区 ~ ~1975 年 (~S50) ~1980 年 (~S55) ~1985 年 (~S60) 小松島地区立江地区坂野地区 ~1990 年 (~H2) 第 21~3 2 階 8( 4) 第 31~4 2 階 14( 7) 第 41~6 2 階 30(15) 第 3 泰地 2 階 10( 2) 1991 年 ~ (H3~) 外観景観改善 屋上防水実施 相久 2 階 12( 6) 外観景観改善 屋上防水 ミぞ口 1~2 2 階 34(17) 実施 耐火造 建設年 地域 団地名 階数 戸数 ( 棟数 ) 備考 ~1975 年 小松島地区 喜来 1~4 4 階 121( 4) 前計画で用途廃止判定 (*) 1981 ~ 加藤南 3 階 24( 2) 1985 年小松島地区加藤 1~2 3 階 42( 3) 避難はしご改修実施 泰地南 2 階 8( 1) 坂野地区 新相久 1~2 2 階 20( 4) 立江地区 新櫛渕 1~2 2 階 20( 4) 1986 ~ 小松島地区 豊ノ本 1~7 12 階 / 他 3 階 94( 7) 1990 年 坂野地区 太郎丸 1~3 3 階 18( 3) 避難はしご改修実施 1991 年 ~ 豊ノ本 8~9 3 階 24( 2) 小松島地区 加藤西 1~6 3 階 36( 6) 日峰 3 階 35( 5) 旗山 3 階 7( 1) 立江地区 櫛渕 3 階 6( 1) 太郎丸 4~7 3 階 24(4) 避難はしご改修実施 坂野地区 1~163 階 / 和田島 1~ 21 17~ 21 2 階 96(17) *: 耐震性に課題のある団地

19 図市営住宅の分布 坂野地区 小松島地区 立江地区

20 表公営住宅等の一覧 ( 平成 29 年 4 月 1 日時点 ) 種別 / 団地名 建設年度 構造 / 階数 間取り 住棟数住宅数空き家数入居数 ( 棟 ) ( 戸 ) ( 戸 ) ( 戸 ) 青葉 年 木平 3DK 中田 1950 年 木平 3DK 旗山 2002 年 中耐 3 階 2DK 3DK 田野 1965 年簡平 2DK 年簡平 2DK 立江清水 1963 年木平 3DK 年簡平 2DK 年 簡平 2DK 年 簡平 2DK 8 大林 1970 年 簡平 2DK 年 簡 2 3DK 年 簡平 2DK 年 中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 2 和田島 1999 年中耐 3 階 3DK 年中耐 3 階 3DK 年 低耐 2 階 2DK 2 3DK 1 2DK 年低耐 2 階 3DK 1 公低耐 2 階 3DK 1 営 1986 年中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 1 豊ノ本 1988 年中耐 3 階 3DK 年中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 1 加藤南 1981 年 中耐 3 階 3DK 加藤 1982 年中耐 3 階 3DK 年中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 2 加藤西 1995 年 中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 2 第 3 泰地 1980 年 簡 2 3DK 泰地東 1976 年 簡 2 3DK 泰地西 1976 年 簡 2 3DK 泰地南 1984 年 低耐 2 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 1 太郎丸 1990 年中耐 3 階 3DK 年中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK 年 中耐 3 階 3DK

21 住棟数住宅数空き家数入居数種別 / 団地名建設年度構造 / 階数間取り ( 棟 ) ( 戸 ) ( 戸 ) ( 戸 ) 1984 年低耐 2 階 3DK 2 新相久 年低耐 2 階 3DK 2 公櫛渕 1992 年中耐 3 階 3DK 営 1983 年低耐 2 階 3DK 2 新櫛渕 年低耐 2 階 3DK 2 市田野 1965 年簡平 2DK 単 2DK 日峰 2002 年中耐 3 階 DK 改 1968 年中耐 4 階 2DK 1 良喜来 1969 年中耐 4 階 2DK 年中耐 4 階 2DK 1 小集落大瀬 1975 年 簡 2 4DK 第 年 簡 2 4DK 第 年 簡 2 4DK 第 年 簡 2 4DK 相久 1976 年 簡 2 4DK ミぞ口 1977 年 簡 2 4DK 総 計

22 (2) 入居者の状況 ( 平成 29 年 10 月 1 日現在 ) 世帯属性別入居世帯の状況 世帯属性別にみると 単身高齢が最も多く 全体の 30.2% を占める 高齢夫婦 ( どちらも 65 歳以上 ) もあわせた高齢者のみの世帯は 38.3% を占めている 18 歳未満の子のいる世帯 ( 両親 + 子 (18 歳未満 ) ひとり親 + 子 (18 歳未満 )) は 11.1% 図世帯属性別入居世帯数 (n=556) 18 歳未満の子のいる世帯 11.1% 4.5% 2.3% 8.8% 16.9% 21.0% 30.2% 8.1% 高齢者のみの世帯 38.3% 2.5% 5.6% 単身高齢 (65 歳以上 ) 夫婦世帯 ( どちらも 65 歳未満 ) 高齢夫婦 ( どちらも 65 歳以上 ) 高齢夫婦 ( いずれか 65 歳以上 ) 単身世帯 (65 歳未満 ) 両親 + 子 (18 歳未満 ) ひとり親 + 子 (18 歳未満 ) 両親 + 子 (18 歳以上 ) その他 年齢階級別入居者の状況 入居者は年齢階級別にみると 65 歳以上の高齢者が 36.5% を占める ( 参考 : 市人口における高齢化率 ( 国勢調査平成 27 年 ) は 30.9%) 図年齢階級別入居者数 (n=992) 65 歳以上の高齢者 36.5% 17.7% 12.5% 18.8% 51.0% 18 歳未満 18~64 歳 65~74 歳 75 歳以上

23 参考 小松島地区 (n=314) 図地域別世帯属性別入居世帯数 0% 20% 40% 60% 80% 100% 29.3% 6.4% 1.6% 6.4% 24.8% 8.9% 1.9% 4.1% 16.6% 立江地区 (n=38) 34.2% 7.9% 2.6% 5.3% 15.8% 10.5% 7.9% 15.8% 坂野地区 (n=204) 30.9% 10.8% 3.9% 4.4% 16.2% 8.3% 3.4% 4.4% 17.6% 単身高齢 (65 歳以上 ) 高齢夫婦 ( どちらも 65 歳以上 ) 高齢夫婦 ( いずれか 65 歳以上 ) 夫婦世帯 単身世帯 (65 歳未満 ) 両親 + 子 (18 歳未満 ) ( どちらも65 歳未満 ) ひとり親 + 子 (18 歳未満 ) 両親 + 子 (18 歳以上 ) その他 図地域別年齢階層別入居者数 0% 20% 40% 60% 80% 100% 小松島地区 (n=546) 12.6% 53.3% 17.0% 17.0% 立江地区 (n=70) 11.4% 50.0% 18.6% 20.0% 坂野地区 (n=376) 12.5% 47.9% 21.3% 18.4% 18 歳未満 18~64 歳 65~74 歳 75 歳以上

24 倍)(3) 応募 退去の状況 募集 応募の状況 募集戸数は 年間 10 戸以下であり 最近 3 年間ではわずか 4 戸となっている 図募集 応募戸数 応募倍率の推移 ( 平成 23~28 年度 ) 70 ))退去世帯数退去率 (30 2.3% 2.2% 2.5% 2.1% 2.0% 2.0% 募集戸数 応募者数 応募倍率 退去の状況 退去世帯数は 平成 27 年度はやや多いが おおむね毎年 20 世帯程度である 退去率は平成 28 年度時点で 2.0% ( 退去率 : 退去世帯数 管理戸数 ) 図退去世帯数の推移 ( 平成 24~28 年度 ) % 4.0% 3.5% % % 戸平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 平成 28 年度(戸平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 平成 28 年度( % 0.5% 0.0% 注 ) 青葉 6 中田 田野 立江清水 大林 喜来を除く 退去理由について 最も多いのが一般退去で 次いで入居者の死亡 図退去理由の状況 ( 平成 24~28 年度 ) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 3.1% 5.2% 5.2% (n=96) 37.5% 24.0% 4.2% 10.4% 6.3% 4.2% 一般退去死亡移転収入超過施設入所 長期入院親族と同居その他不明 注 ) 青葉 6 中田 田野 立江清水 大林 喜来を除く

25 4. 市営住宅を取り巻く状況と課題 1 低廉な民間賃貸ストックを考慮し 需要を見据えた市営住宅事業の展開市営住宅は 空き家率が 40% 程度と高い状況であり 近年は応募者数が減少傾向にある また 将来的にも市営住宅の需要量が減少すると推測されている 一方 民営借家の平均家賃が 882 円 / m2と低廉であり かつ民営借家の約 7 割が平成 3 年以降に建設された比較的新しいストックであるため 住宅セーフティネット機能の一部はこれらのストックでも賄えると考えられる 従って 市営住宅においては 民営借家の状況も考慮した中長期の需要を見据えて適切な管理戸数を設定するなど 的確な事業展開をはかる必要がある 2 耐震性に課題のある住宅への対応新耐震基準 ( 昭和 56(1981) 年 6 月 ) の適用以前に建設された市営住宅等ストックのうち 新耐震基準を満たしていないと診断された住宅が 323 戸あり 建替 集約などにより耐震性能の確保を進める必要がある 3 長寿命化のための適切な維持管理現状の市営住宅ストックのうち耐用年限を超過していない住棟については 長期に活用できるよう適切な維持管理を行っていくことが望ましい 特に 耐用年限まで 30~40 年程度の耐火造の住棟には 建設以来概ね 30 年以上外壁改修や屋上防水工事を行っていないものもあり 長寿命化改善工事を進める必要がある また 中層耐火構造の住棟においてはほぼ一定以上 (3 人世帯の最低居住面積水準である 40 m2以上 ) の規模を持っているが バリアフリーや三箇所給湯などは確保できていないものが多い 長期の活用を図るべき住宅については 空き家改修時の対応なども含めて居住性能向上への対応も課題となる 4 入居者の高齢化への対応 65 歳以上の高齢入居者が 36.5% となっているが 近年建設された団地 ( 旗山 和田島および日峰団地 ) を除くと 住戸内段差や手すり等の未整備など 高齢者対応仕様となっていない住戸が大半である 改修等による対応や 住み替えなどの方策を検討する必要がある

26 Ⅱ. 長寿命化事業のあり方 1. 市営住宅の役割とあり方 (1) 市営住宅の基本的な役割 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する基本的な方針 ( 国土交通省告示 1165 号 ( 平成 19 年 9 月 ) においては 低額所得者 被災者 高齢者及び障害者等の住宅確保要配慮者に対し 公的賃貸住宅や民間賃貸住宅への円滑な入居の支援を含めた 重層的かつ柔軟なセーフティネット の整備が必要とされている 本市においては低廉な家賃で比較的新しい民間賃貸住宅ストックが多数あることから これらの住宅のセーフティネット機能を視野に入れる ただし 民間賃貸住宅ストックでは対応が難しい住宅確保要配慮者もいると考えられることから 県営住宅および市営住宅は困窮度の高い世帯にも対応可能な 住宅セーフティネットの中核 としての役割を果たすことを基本とする (2) 市営住宅の多様な展開のあり方市営住宅においては 上述の 住宅セーフティネットの中核 としての役割を基本としながら 可能な範囲で 市民の公共財として市の施策やまちづくりに寄与する副次的な役割を展開することが考えられる 1 地域のまちづくりとの連動市営住宅の敷地 建物や共同施設などを地域のまちづくりのために活用することが考えられる 例えば地域住民も利用できる公園施設や 周辺地域も含めた身近な避難場所や防災用具置き場といった防災拠点化などが考えられる 2 定住促進など 市の多様な施策と連動した展開 人口減少傾向にある本市において 若年世帯の定住促進のため 市営住宅において若年世帯や子育て世帯の入居を進めるなど 他の施策と連動した展開が考えられる

27 2. 目標整備水準 市営住宅の整備にあたっては 市営住宅条例に定める公営住宅等整備基準を満たすとともに 以下の目標のもとに整備を推進していくものとする 1 住戸の基準および住戸内の各部に係る目標住戸の基準各居住室は 40 m2を確保するものとする ( 住生活基本計画における 3 人世帯の最低居住面積水準は 40 m2 ) 住戸内の各部住戸内の段差 手すり 通路 出入口の幅員 階段 便所 浴室の広さ 床 壁の仕上げ 建具等 設備 温熱環境 収納スペースなどについては 高齢者が居住する住宅の設計に係る指針 ( 平成 13 年国土交通省告示第 1301 号 ) の基本レベルを確保するとともに 推奨レベルの確保に努めるものとする また 三箇所給湯の確保や 関連する設備 内装の整備改善に努めるものとする 2 共用部分 附帯施設および共同施設に係る目標共用部分共用階段 共用廊下 エレベーターについては 高齢者が居住する住宅の設計に係る指針 ( 平成 13 年国土交通省告示第 1301 号 ) の基本レベルを確保するとともに 推奨レベルの確保に努めるものとする なお 3 階以上の建物を新築する場合には エレベーターを設置するものとする 附帯施設自転車置場については 整備後の管理戸数の 2 倍に当たる台数分のスペースを確保するものとする 共同施設児童遊園等については 入居者等の憩いやコミュニティに配慮し 団地内で一箇所以上確保するものとする また 駐車場については各戸に一台分を確保する 3 多様な住宅供給に係る目標多様な高齢世帯をはじめ 子育て世帯や新婚世帯など 多様な世代や世帯の入居住宅供給に対応するため 当該団地の整備戸数等に応じて可能な限り多様な規模 間取りの住戸を供給するものとする また 団地内にとどまらず 地域の世代構成や民間住宅ストックの状況にも配慮し 長期的なコミュニティ形成の視点に立った住宅供給に努めるものとする

28 表市営住宅条例に基づく公営住宅等整備基準 本市では 条例に基づき 国の参酌基準 ( 平成 23 年国土交通省令第 103 号 ) を採用している 項目基準 ( = 技術的助言 ( 平成 24 年 1 月 17 日付国住備第 196 号 ) 健全な地域社会の形成周辺の地域を含めた健全な地域社会の形成に資するように考慮して整備良好な居住環境の確保安全 衛生 美観等を考慮し かつ入居者等にとって便利で快適なものとなるよう整備費用の縮減への配慮設計の標準化 合理的な工法の採用 規格化された資材の使用及び適切な耐久性の確保に努めることにより 建設及び維持管理に要する費用の縮減に配慮位置の選定敷地の位置は 災害の発生のおそれが多い土地及び公害等により居住環境が著しく阻害されるおそれがある土地をできる限り避け かつ 通勤 通学 日用品の購買その他入居者の日常生活の利便を考慮して選定敷地の安全等地盤の軟弱な土地 がけ崩れ又は出水のおそれがある土地等であるときは 地盤の改良 擁壁の設置等安全上必要な措置雨水及び汚水を有効に排出し 又は処理するために必要な施設を設置住棟等の基準敷地内及びその周辺の地域の良好な居住環境を確保するために必要な日照 通風 採光 開放性及びプライバシーの確保 災害の防止 騒音等による居住環境の阻害の防止等を考慮した配置住宅の基準防火 避難及び防犯のための適切な措置 温熱環境( 断熱 ) 外壁 窓等を通しての熱の損失の防止その他の住宅に係るエネルギーの使用の合理化を適切に図るための措置 評価方法基準 (*) 第 5の5の5-1(3) の等級 4 ただし これにより難い場合は等級 3の基準を満たすこと 遮音性能住宅の床及び外壁の開口部には 当該部分の遮音性能の確保を適切に図るための措置 評価方法基準 (*) 第 5の8の8-1(3) イの等級 2 又はロ1cの基準 (RC 又は SRC 造以外は ロ1dの基準 ) 及び8-4 (3) の等級 2の基準を満たすこと 劣化の軽減住宅の構造耐力上主要な部分及びこれと一体的に整備される部分には 当該部分の劣化の軽減を適切に図るための措置 評価方法基準 (*) 第 5の3の3-1(3) の等級 3の基準 ( 木造は等級 2の基準 ) を満たすこと 維持管理への配慮住宅の給水 排水及びガスの設備に係る配管には 構造耐力上主要な部分に影響を及ぼすことなく点検及び補修を行うことができるための措置 評価方法基準 (*) 第 5の4の4-1(3) 及び4-2(3) の等級 2の基準を満たすこと住戸の基準一戸の床面積の合計 ( 共用部分の床面積を除く ) は 25 m2以上 規模ただし 共用部分に共同利用の台所及び浴室を設ける場合は この限りではない 設備各住戸には 台所 水洗便所 洗面設備及び浴室並びにテレビジョン受信の設備及び電話配線を設置ただし 共用部分に共同利用の台所又は浴室を設けることにより 各住戸に設ける場合と同等以上の住環境が確保される場合は 各住戸には不要 空気環境( シックハウ各住戸には 居室内における化学物質の発散による衛生上の支障の防止を図るためス ) の措置 各住戸の居室の内装の仕上げに 評価方法基準 (*) 第 5の6の6-1(2) イ2の特定建材を使用する場合にあっては 同 (3) ロの等級 3の基準を満たすこと 住戸内の各部 高齢者等への配慮 ( 住戸内 ) 共用部分 高齢者等への配慮 ( 共用部分 ) 附帯施設 児童遊園 集会所 移動の利便性及び安全性の確保を適切に図るための措置その他の高齢者等が日常生活を支障なく営むことができるための措置 評価方法基準 (*) 第 5の9の9-1(3) の等級 3の基準を満たすこと通行の用に供する共用部分には 高齢者等の移動の利便性及び安全性の確保を適切に図るための措置 公営住宅の通行の用に供する共用部分が評価方法基準第 5の9の9-2(3) の等級 3の基準を満たすこと敷地内には 必要な自転車置場 物置 ごみ置場等の附帯施設 ( 入居者の衛生 利便等及び良好な居住環境の確保に支障が生じないように考慮されたもの ) を設置児童遊園の位置及び規模は 敷地内の住戸数 敷地の規模及び形状 住棟の配置等に応じて 入居者の利便及び児童等の安全を確保した適切なものとする集会所の位置及び規模は 敷地内の住戸数 敷地の規模及び形状 住棟及び児童遊園の配置等に応じて 入居者の利便を確保した適切なものとする

29 項目達成目標目標水準広場及び緑地広場及び緑地の位置及び規模は 良好な居住環境の維持増進に資するように考慮されたものとする通路敷地内の通路は 敷地の規模及び形状 住棟等の配置並びに周辺の状況に応じて 日常生活の利便 通行の安全 災害の防止 環境の保全等に支障がないような規模及び構造で合理的に配置されたものとする通路における階段は 高齢者等の通行の安全に配慮し 必要な補助手すり又は傾斜路を設置 * 住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく 住宅の性能に関する評価方法基準 参考 : 住生活基本計画 ( 全国計画 ) に定められた目標水準 ( 平成 37 年度目標 ) 新耐震基準に適合しない住宅ストック比率 おおむね解消 省エネ基準を充たす住宅ストックの割合 20% 以上 高齢者の居住する住宅のバリアフリー化率 75% 以上 高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合 4% 以上 最低居住面積水準未満率 0% 最低居住面積水準 単身 25 m2 2 人以上 10 m2+ 世帯人員 10 m2 ( ) 4 人を超える場合は 計算式の面積から 5% を控除

30 3. 長寿命化の基本方針 (1) 長寿命化にかかる目標 長寿命化にあたっては 以下を目標に事業を進めることとする 1 安全性 ( 耐震性能等 ) の確保ア ) 耐震性昭和 56(1981) 年 6 月以前に建築された住宅において 新耐震基準との適合性を確保し 入居者の安全を確保する なお 国の目標は 新耐震基準に満たない住宅ストックの比率を平成 37(2025) 年度までに概ね解消することとしている イ ) 避難の安全性避難性能については 昭和 50(1975) 年に消防庁からの通達もあり改善されてきているが 通達以前の住宅において 二方向避難 が確保されているかどうかを確認する必要がある ( 二方向避難とは 主に火災時において各住戸から 2 以上の避難経路を確保することである ) 具体的には 共同住棟の場合 各住戸とも玄関以外に別の方向に逃げられるよう 主にベランダから横方向 ( 隣接住戸 ) または垂直方向 ( 下階住戸 ) への移動によって脱出できるかどうかを見る 2 居住性の確保ア ) 住戸規模本計画では 住生活基本計画に示されている面積水準 ( 下表 ) を基本とする 世帯人員区分 1 人 2 人 3 人 4 人以上最低居住面積水準 25 m2 30 m2 40 m2 10 m2 世帯人員 +10 m2都市居住型誘導居住面積水準 40 m2 55 m2 75 m2 20 m2 世帯人員 +15 m2上表によると 居住面積 40 m2の住戸では 1 人世帯の都市居住型誘導居住面積水準を満たし かつ 3 人家族世帯においても最低居住面積水準を満たすことになる したがって 本計画においては ストックの住戸規模について専用面積 40 m2程度以上を目安として検討する なお 建替計画にあたっては 現に入居している世帯に対応した住戸型別供給計画とするが 移住 定住の促進をすすめるため 若年ファミリー世帯向けの住宅供給を考慮する イ ) 高齢化対応本計画では 高齢化対応が必要な住戸内 住棟共用部 団地内外構に大別して それぞれの部位においてバリアフリーの実現に努める ( 次頁表を参照 ) 新たに整備する住宅については 高齢者が居住する住宅の設計に係る指針 ( 平成 13 年国土交通省告示第 1301 号 ) に基づく仕様を確保するとともに 既存の住宅についても 住戸内の段差解消 改善 浴室の段差解消や手すり設置等による高齢者対応に努めるものとする

31 ウ ) 省エネルギー平成 27 年 7 月 新たに 建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律 が制定され 平成 32 年から新築住宅においても省エネ基準への適合が義務化される予定である 建替事業等においては 法に基づく基準への適合を進めることとする 表高齢化対応にかかる具体的な整備目標 項目基本整備水準誘導目標水準 基本的考え方 すべての市営住宅で対応を目指す基礎的な整備水準 現行の公営住宅等整備基準を目指し 可能な限りその水準を確保するよう努める 新たに建設する市営住宅で対応を目指す整備水準 現行の公営住宅等整備基準を満たし 長寿社会対応住宅設計指針の推奨基準にも配慮したものとする ( 住戸内 ) a. 玄関 b. 戸内段差 c. 諸設備 段差のないもの (5mm 以下の段差が生じるものを含む ) とする 玄関を除き 可能な限り段差がないものとする 浴室などにおいて段差が発生する場合は 補助手すりを設ける 便所は腰掛け洗浄便器とする 浴室 洗面 台所への三箇所給湯設備を備える エアコンが設置可能な電気容量を確保する ガス漏れ探知器等及び火災警報器を台所に設置する 通報装置をできる限り便所及び浴室に設置する 上がりかまち部の昇降及び靴の着脱のためのものを設ける 玄関を除き 段差はないものとする 便所は介護スペースを考慮した腰掛け洗浄便器とする 便所 浴室 脱衣所には それぞれの用途で利用できる手すりを設置する 浴室 洗面 台所への三箇所給湯設備を備える ガス漏れ探知器等及び火災警報機 自動消化装置又はスプリンクラーを台所に設置する 火災警報器を特定寝室へ 通報装置を便所 浴室 特定寝室に設置する ( 住棟共用部 ) a. 階段 少なくとも片側に手すりを設ける 両側に手すりを設ける b. スロープ 1/12 以下の勾配 1/12 以下の勾配 幅員 1,200mm 以上 両側に手すりを設ける c. エレベーター 住棟出入口以外の階にある住戸は 歩行による垂直移動は 1 階数以内分とする 出入口の幅員 800mm 以上 住棟出入口以外の階にある住戸は エレベーターを利用して住棟出入口に到達できるようにする 出入口の幅員 800mm 以上 奥行き 1,350mm 以上

32 (2) 長寿命化対策の考え方 1 長寿命化対策の実施上の課題市営住宅の一部では 台所 浴室トイレ等の設備仕様や間取りが時代のニーズに対応できておらず 高齢化対応もされていない状態である また 設備等の老朽化により 入居者には不便さ 管理者には修繕負担の増加が予想されることから 長期的な活用を前提とした住宅の品質を確保していく必要がある ストックを長期にわたって使用していくには 適切な維持管理が必要不可欠である 従来の取組においても 環境整備や必要に応じた修繕を実施し居住性を高めてきたが 今後は設備の更新等も含めて計画的に修繕を実施していく必要がある 2ストック個別の状況にあわせた長寿命化対策市営住宅の長寿命化については躯体の安全性や適切な居住性を確保したストックを目指すことが求められている そのうえで ストック住棟の維持管理として 適切な計画修繕を実施していくことを長寿命化の基本施策とする 以下に 主な年代別長寿命化対策を示す 図長寿命化対策の建築年代別類型 ( 現状 ) ( ストック形成への整備 ) ( 維持管理 ) [ 昭和 56 年以前建設 ] 適切な躯体の安全性 居住性能を確保するストック形成が必要な住棟 躯体の安全性の確保 適切な居住性能の確保 計画修繕の実施 [ 昭和 57 年 ~ 平成 9 年建設 ] 適切な居住性能を確保するストック形成が必要な住棟 適切な居住性能の確保 [ 平成 10 年以降建設 ] 既に適切なストック形成が図られている住棟 必要に応じた居住性能の向上

33 区分内容住戸本体設備3 基本的な長寿命化対策としての維持管理のあり方市営住宅の予防保全的な維持管理や耐久性の向上に資する改善等の計画的な実施により ストックの長寿命化を図り ライフサイクルコストの縮減につなげることを基本とする 具体的には ストックの劣化状況を踏まえつつ 以下のような観点で措置していく 表維持管理の区分 日常的な保守点検 ( 実施主体については 今後検討する ) 水漏れ 外壁のひび割れ等特定の周期に生じる支障に対し そのつど実施する必要のある経常修繕 屋根防水工事など周期的に実施する必要のある計画修繕 空き家となった段階で修繕を行う空き家修繕 表空き家修繕の内容 内装の更新 建具の更新 壁や天井 畳など内装の修繕をまとめて行う 建具の劣化状況に応じて 安全性を確保するための付け替えを行う 水回りの更新 劣化状況と修繕周期に応じて 流し台やトイレ 水栓類等の取替えを行う

34 (3) 長寿命化対策の内容住宅を長く利用可能な状態に保つためには 整備あるいは改善を行う段階で十分な品質 ( 性能 ) を確保し 早期に陳腐化しない良質なストックを形成しておくことが重要である また ストック本来の性能を継続的に発揮するためには 中長期的視点に立った計画的な維持管理が必要となる さらに 長期化する事業を支え続けるためには 予定外の大規模修繕の発生や管理費 除却費といったランニングコストの増大にも目を配り トータルの事業費を抑えていく必要がある 本計画では 長寿命化にかかる基本方針を 住宅の質の確保 計画的な維持管理 および ライフサイクルコストの縮減 と定め 以下にそれぞれの考え方を示す 1 住宅の質の確保住宅を長持ちさせるには 以下の視点が必要である a. 経年劣化や災害等に強い躯体とすることに加え 温熱環境等にも配慮した良好な居住環境を維持できるものにする ( 耐久性 耐震性 断熱性 ( 省エネ性 )) b. 設備配管を躯体に埋め込まない 点検口を確保するなど メンテナンスの負担を軽減する構造とする ( 維持管理の容易性 ) c. 住戸規模を柔軟に設定することで間取りに可変性を持たせ 世帯の成長や住み替え等により発生する世帯人員の変動に対応する ( 可変性 ) d. いつまでも快適に暮らせる 高齢者に配慮した構造 設備とする ( バリアフリー ) e. 住戸内はもとより住棟共用部や住棟周辺においてもユニバーサルデザインを導入し 安全 安心に出歩ける環境の形成に努める ( 住環境への配慮 ) ア ) 耐久性構造躯体の長寿命化においては 建築時に十分な躯体性能を確保しつつ 建築後も計画的な維持管理により性能を維持することが求められる イ ) 耐震性住棟は 管理期間中に地震に遭遇した場合でも 致命的な損傷をせず 点検補修により使用を継続できることが必要である そのためには 高い耐震性により損傷しにくくするとともに 損傷後の機能回復を容易にする措置が有効となる 具体的には 現行の建築基準法上の耐震基準に適合し さらにそれ以上の耐震性能を備えればより回復にも対応しやすいこととなる ウ ) 断熱性 ( 省エネルギー性 ) 住宅が備えるべき性能として政策的に誘導するべきものとして エネルギーの使用の効率性を確保できるようにする必要がある そのためには躯体および開口部の断熱性能向上が最も効果的なものと考えられている

35 エ ) 維持管理 更新の容易性内装や設備については 構造躯体に比べて耐用年数が短いため メンテナンスしやすい構造にしておく必要がある 特に設備配管の不具合は 入居者のライフラインであるが故に停止が難しく その一方で建物への悪影響も大きいことから 維持管理 更新を容易に行えるようにしておく オ ) 可変性居住者のライフスタイルの変化等の住宅の利用状況の変化に対応するため 簡単に間取りの変更が可能な構造にしておく必要がある そのため スケルトン インフィル ( ) 的な考え方のもと 一定規模の住戸内における設備配管はある程度固定するものの それ以外の間取りの変更が可能なつくりにしておく必要がある : 建物のスケルトン ( 柱 梁 床等の構造くたい躯体 ) とインフィル ( 住戸内の内装 設備等 ) とを分離した工法による共同住宅のこと カ ) バリアフリー性日常生活に身体の機能上の制限を受ける高齢者等の利用上の利便性および安全性を確保するとともに 長期的に見て建築後に対応困難な部分 ( 共用廊下等 ) についてはあらかじめ必要なスペースを確保する なお 住戸専用部分に必要なバリアフリー改修を行う場合には 構造躯体への影響を軽減する必要がある キ ) 住環境への配慮ここでは 良好なまちなみや環境の維持 形成に資する団地形成を検討する 住棟周辺ではユニバーサルデザインによるだれもが安心して歩行できる快適な空間づくりを検討する必要がある 2 計画的な維持管理ア ) 維持保全計画の策定長期に住宅を使用していくためには 計画的な維持保全が重要となる そのためには 前もって維持保全の計画を検討し 耐久性など住宅の初期性能を保持するための具体的な取組内容を示しておく必要がある 具体的な措置としては 維持保全の対象となる住宅の部位について 事前に点検の時期および内容を定める また メンテナンスフリーの部材であっても 少なくとも 10 年に一度は点検を実施する 次頁に 住棟部位毎の具体的な計画更新周期の目安を示す

36 表 ( 参考 ) 修繕項目別の計画更新周期の目安 修繕項目 修繕 修繕 修繕項目 部位 部材 区分 周期 部位 部材 屋根 外壁 床等 バルコニー 外部建具 電気設備 テレビ受信装置 給水設備 露出防水 ( アスファルト シート 塗膜防水等 ) アスファルト防水コンクリート押さえ ( ルーフテラス ) 傾斜屋根 ( アスファルトシングル葺 化粧スレート板葺 ) 傾斜屋根金属板葺 ( カラーアルミ カラーステンレス ) コンクリート モルタル塗り 補修 取替え 補修 取替え 補修 取替え 補修 取替え 補修 塗装補修 取替え 10 年 ~ 12~15 年 10 年 ~ 20~30 年 10 年 ~ 20~25 年 10 年 ~ 25~30 年 10~15 年 10~15 年 30 年 ~ 排水設備 排水用亜鉛めっき鋼管 ( ドレネジ継手 ) 排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管 ( 排水鋼管用可とう継手 (MD 継手 )) 硬質塩化ビニル管 (VP) 耐火二層管 ( 排水用塩化ビニル管継手 ) 排水用タールエポキシ塗装鋼管 (MD 継手 ) 集合管工法の鋳鉄管又は硬質塩化ビニル管 修繕区分 取替え 取替え 取替え 取替え 取替え 修繕周期 20~30 年 30 年 ~ 30 年 ~ 30 年 ~ 30 年 ~ タイル張り ガス 屋外ガス管 取替え 20 年 ~ シーリング 打替 10~15 年 設備 屋内ガス管 取替え 30 年 ~ ウレタン塗膜 塗装 10~15 年 昇降 かご内装 ( 床 壁 天井 ) 改善 10~15 年 タイル張り 設備 全面取換え 取替え 30 年 ~ 補修 取替え 10~15 年 30 年 ~ スチール手摺 塗装 5~7 年 屋内消火栓ポンプ 取替え 20 年 ~ 金属手摺 金属物干し住戸玄関扉 取替え取替え 25~35 年 25~35 年 消防用設備 屋外埋設消化管屋内消化管 取替え取替え 20 年 ~ 30 年 ~ アルミサッシ 取替え 30~40 年 自動火災報知器配線 取替え 30 年 ~ 照明器具 ( 屋内共用灯 ) 取替え 15~20 年外装塗装 4~6 年機械式照明器具 ( 屋外共用灯 ) 取替え 12~18 年パレット補修 10~12 年駐車場引込開閉基盤 分電盤取替え 20~30 年全面取替え取替え 20 年 ~ 補修 10~15 年オートロック等防犯装置取替え 12~18 年塗装取替え 30 年 ~ テレビアンテナ ブース取替え 12~18 年ネットフェンス取替え 15~20 年ター 分配器 テレビケーブル取替え 20 年 ~ 金属製柵取替え 20 年 ~ コンクリート受水槽内防外溝補修 10~15 年標識類取替え 10~25 年水 FRP 製受水槽 FRP 製高置取替え 20~25 年ベンチ 遊具等取替え 10~25 年水槽自転車置場補修 10~15 年給水ポンプ取替え 12~18 年 ( スチール製 ) 取替え 20 年 ~ 水道用亜鉛めっき鋼管 水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管 取替え 取替え 15~20 年 更生工事を行っているものは工事後 5~10 年 15~20 年 管端コアー使用 25~30 年 その他集合郵便受取替え 10~25 年 防食継手使用 30 年 ~ 水道用ステンレス鋼管 取替え 30 年 ~ ( 独 ) 住宅金融支援機構ホームページ マンションの管理と修繕 より抜粋 イ ) 住宅修繕履歴記録の作成 保存前項に示す計画的な維持管理を可能とするには 住宅の新築 改修 修繕 点検時等における設計図書や施工内容等の情報を確実に蓄積し いつでも活用できる仕組みを整えておく必要がある 具体的な措置としては 住宅の設計 施工 維持管理に関する情報を記録した住宅履歴書を整備する

37 3コストの縮減方針ア ) 基本的な考え方長寿命化にかかる維持管理の主体は 日常点検と計画修繕 そして改善である 従来の住宅建設では 運用開始後に予期しない短期間の修繕や維持保全を要することから 対症療法的な維持管理のため 劣化を速めていったと考えられる 住棟のライフサイクルを長期化していくためには 建設当初の仕様を長寿命化に耐えるものとした上で 老朽化や劣化に伴う居住性の低下等を未然に防ぐ予防保全的な維持管理を進めることが重要である その一方で 長寿命化にかかる事業の費用対効果を最大化するためには 地域の住環境やまちづくりと連動した 長く住める団地 への選択と集中も重要となる イ ) 具体的な措置新たに建設する住棟については 良質なストックの形成を念頭に置き 長期の活用に耐える仕様を検討する また メンテナンスコストの低い素材の導入により修繕サイクルを長期化する工夫も含めて ライフサイクルコスト縮減を図っていく また 既存の住棟も含め 長寿命化を図るストックに対しては先行的な対処を進めつつ ストック全体の集約による維持管理の効率化を進める 図ライフサイクルコスト縮減の考え方 ライフサイクルコストの縮減 従来の対症療法的な維持管理 ( 事後保全 ) 予防保全的な維持管理 ( 予防保全 ) 一定の性能を確保する良質ストックの住宅建設 さらに 仮住まい等の期間を短期に押さえ 入居者への精神的肉体的な負担を軽減するため 他の建替事業や改善事業と連携し 地域ごとの入居可能戸数に大きな変動が発生しないようにする

38 Ⅲ. 長寿命化手法の判定 1. 計画期間計画期間の検討については 上位関連計画との整合を図りつつ 長期的な見通しについても位置付けられるよう配慮する (1) 長寿命化計画としての基本的な計画期間平成 30 年度からの 10 年間を計画期間としつつ 5 年ごとの見直しをもって調整を図るものとする (2) 将来構想としての中長期的な団地統廃合の見通し近年の社会情勢や事業着手の可能性を考えると 計画期間において具体的な事業プランまでつなげられないケースが十分に考えられるが 一方で 上位計画や財政収支見込み等 中長期フレームの検討には概略であっても見通しが必要となる

39 2. 活用手法判定の考え方小松島市公営住宅等ストック総合活用計画 ( 平成 14 年 3 月 ) においては ストックの活用手法の類型として 用途廃止 建替 個別改善 維持保全 の4 手法で判定を行ったが 長寿命化計画における活用手法選定においては ストックマネジメントの視点を重要視し 従来の 個別改善 全面的改善 を 長寿命化改善 ( 安全性確保型 福祉対応型 居住性確保型 長寿命化型 ) とし 対策の方向を明確にする また 維持保全 についても 維持管理 とし 長寿命化に資する計画修繕のあり方を示す (1) 想定する手法本計画で用いる活用手法は 用途廃止 建替 長寿命化改善 維持管理とする A. 用途廃止住棟または共同施設の用途の廃止を行うもの ( 用途廃止を行い他の団地へ統合する 統合建替 他の利便性の高い場所で新規に建設する 現在の敷地以外での建替 を含む ) 想定するケース 経過年数が耐用年数の 1/2 以上を大幅に経過し 居住性および地域需要 ( 地域バランス ) などを勘案したとき 将来にわたり団地を継続管理することが不適当と判断される場合 建設当初の役割を終え 市営住宅としての位置付けを必要としない場合 小規模団地など 将来にわたり維持管理を効率的に実施できない場合 他の公共施設用地への転用を前提とする場合 都市計画事業の施行を前提とする場合 B. 建替住棟を除却し その土地の全部または一部に新たに住宅を建設するもの 想定するケース 経過年数が耐用年数の 1/2 以上を大幅に経過し 躯体 住戸規模および設備などを勘案したとき 継続的な活用が困難と判断される場合 将来需要および地域バランスなどを勘案し 地域の需要に対して 建物の価値が低下している場合 構造上 躯体の安全性の向上を図る改修が困難または効率的でない場合 住戸の大幅な改善や共用部分の改善が難しく 改善対応より建替のほうが効率的であると判断される場合

40 C. 長寿命化改善 現在の住棟あるいは住戸に 躯体の安全性の確保や居住性向上にかかる高齢化対応 室内の快適性を向上する省エネ対応などを施し 活用期間中に必要な性能を発揮できる状態に改善するもの 想定するケース 建物の躯体の安全性において 新耐震基準を満たす安全性を備えるか または効率的かつ合理的な改善によって一定の基準を確保する住棟や一定の住戸規模を確保している場合に長期のストックとして改善手法を施す場合 住棟の長寿命化に向けた質の向上のために適切な改善 改修を以下のような観点において行う場合 表長寿命化改善の類型 a. 居住性確保型居住性向上のための給湯および電気容量や 断熱性向上による省エネ化改善 b. 福祉対応型住戸内 住棟内外の高齢者 障害者対応としてのバリアフリー化改善 c. 安全性確保型主に躯体の耐震性 防災性 防火設備など現行基準並みの安全性を確保するための改善 d. 長寿命化型耐久性の向上 躯体の経年劣化を軽減する外壁改善 屋上防水等 D. 維持管理 現在の住棟あるいは住戸を存置し 適切に管理していくもの 想定するケース 以下の方法により適切に維持管理していく場合 維持保守点検 経常修繕 ( 経常的に必要となる修繕 ) 計画修繕 ( 修繕周期に基づくなど 計画的に実施すべき修繕 ) 空き家修繕など 表 ( 参考 ) 活用手法別標準管理期間 手法耐火 ( 低耐 中耐 高耐 ) 建替 * 簡二木造 簡平全面的改善個別改善 標準管理期間 35 年 ~70 年 22.5 年 ~45 年 15 年 ~30 年おおむね 30 年以上おおむね 10 年以上 * 公営住宅法施行令で示す耐用年限に準拠する

41 (2) 検討の流れ 公営住宅等長寿命化計画策定指針 ( 平成 28 年度改定 ) の考え方に基づき 小松島市の実情を踏まえながら 以下の手順で判定を行う 判定の手順 公営住宅等の需要の見通しに基づく将来のストック量の推計 長期における世帯数等の推計を基に 公営住宅の施策対象の世帯数を推計し そのうち自力では最低居住面積水準を達成することが著しく困難な年収である世帯を推計する 上記の推計により 市営住宅目標管理戸数を設定する 1 次判定 ) 敷地の状況等及び住棟の物理的特性からみた事業手法の仮設定 立地環境等の団地敷地の状況等 住棟の現在の物理的特性から団地 住棟の評価を行い 長期を見据えた事業手法を仮設定する 敷地の状況等より 団地の継続管理の妥当性を評価し 継続管理する団地 継続管理について判断を留保する団地 に判定する 住棟の物理的特性より 改善等の必要性 可能性を評価し 優先的な対応が必要 改善が必要 改善不要 に判定する 上記の判定結果より 以下の事業手法を仮設定する 継続管理する団地継続管理について判断を留保する団地 改善不要 改善が必要 優先的な改善が必要 維持管理 改善又は建替 優先的な改善又は優先的 な建替 維持管理又は用途廃止 改善 建替又は用途廃止 優先的な改善 優先的な建 替又は優先的な用途廃止 2 次判定 )1 次判定を踏まえた事業手法の仮設定 1 次判定の結果をもとに 想定される当面の建替事業量及び将来のストック量を踏まえ 事業実施の実現可能性及び妥当性を検討し 事業手法を仮設定する 3 次判定 ) 計画期間における事業手法の決定 2 次判定の結果をもとに 事業実施中の団地 今後の事業及び管理の見通しを踏まえ 事業の効率性や実施時期の妥当性等の観点から総合的な検討を行い 本計画期間における事業手法の判定を行う

42 3. 活用手法判定の詳細 (1) 市営住宅の供給目標量 1) 検討の枠組み市営住宅の需要の見通しの検討にあたっては ストック推計プログラム に基づき 著しい困窮年収未満世帯 を算出することで 市営住宅のストックの目標量を設定する 1 将来の時点 (2040 年 ) における世帯数を推計 2 1 のうち借家に居住する世帯数の推計 3 2 のうち公営住宅の施策対象の世帯数を推計 4 3 のうち著しい困窮年収未満の世帯数を推計 著しい困窮年収 とは 小松島市内の住宅市場の水準で 自力では最低居住面積水準を達成することが著しく困難な年収 (= 著しい困窮年収 ) を 民間賃貸住宅の 1 m2あたりの家賃単価 ( 平均家賃単価 ) で 最低居住面積水準を満たす住宅に 適正な家賃負担限度率の範囲で入ることができない限度年収 と定義する ( 算出方法 ) 民間賃貸住宅 1 m2あたりの家賃単価 (2015 年 :898 円 / m2 ) 最低居住 12 ヶ月 = 面積水準 ( 1) 最低居住面積水準を満たす住宅の家賃 ( 年間 ) 最低居住面積水準を満たす住宅の家賃 ( 年間 ) 家賃負担限度率 ( 2) = 著しい困窮年収 1: 住生活基本計画全国計画より 2: 七期五計関連資料作例要領 ( 国土交通省 ) の 持家償還負担限度率 家賃負担限度率 より 表最低居住面積水準 延床面積 1 人世帯 25m2 2 人世帯 30m2 3 人世帯 40m2 4 人世帯 50m2 5 人世帯 57m2 6 人世帯 67m2 表家賃負担限度率 世帯人員 収入分位第 Ⅰ 分位第 Ⅱ 分位第 Ⅲ 分位第 Ⅳ 分位第 Ⅴ 分位 1 人世帯 19.0% 20.5% 21.0% 21.0% 21.0% 2 人世帯 18.5% 20.5% 21.0% 21.0% 21.0% 3 人世帯 16.5% 19.5% 21.5% 22.0% 22.0% 4 人世帯 15.0% 18.0% 20.5% 21.0% 21.0% 5 人世帯 14.0% 18.0% 20.5% 21.0% 21.0% 6 人世帯 14.0% 18.0% 20.5% 21.0% 21.0% 例 )1 人世帯 第 Ⅰ 分位の場合 898 円 / m2 12ヶ月 25m2=269,400 円 / 年 ( 住宅の家賃 ( 年間 )) 269,400 円 / 年 19.0%= 万円 ( 著しい困窮年収の上限 ) 参考 )2040 年の場合は 民間賃貸住宅の家賃単価が 961 円 / m2となり 著しい困窮年収の上限は 152 万円

43 2) 将来の需要量の推計 ( 人口ビジョン推計 ( 目標値 ) を基とした推計 ) A. 世帯数 ( 借家を含む ) の推計 推計人口に 推計世帯主率( トレンドによる将来推計 ) を乗じて 将来時点の世帯数を算出 そのうち B. 借家世帯数の推計 A. 世帯数に所有関係別構成比 ( トレンドによる将来推計 ) を乗じて 将来時点の借家世帯数を算出 そのうち 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2, ,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 年比 14.6% 減 14,847 14,596 14,280 13,629 13,070 12, 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 2015 年比 19.3% 減 3,360 3,243 3,131 2,964 2,818 2, 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 C. 公営住宅入居有資格者世帯数の推計 ( 全国一律基準に基づく ) 借家に居住する世帯のうち 公営住宅対象階層( ) に該当する世帯数を算出 収入分位 25% 以下と裁量階層 40% 以下を含む 収入 公営住宅収入基準 < 推計対象世帯 :2,711 世帯 > =2040 年時点の全借家世帯 C. 公営住宅入居有資格者世帯数 1,323 世帯 そのうち D. 著しい困窮年収未満の世帯数の推計 収入 居住面積水準 < 推計対象世帯 (2040 年時点 )> 当該地域の賃貸住宅市場において 家賃負担限度率で最低居住面積水準以上の住戸を確保することが可能な収入を算出し その年収未満の世帯 (= 著しい困窮年収未満の世帯 ) 数を算出 公営住宅収入基準 著しい困窮年収 D. 著しい困窮年収未満の世帯数 542 世帯居住面積水準

44 著しい困窮年収未満の世帯数の推移 ( 推計値 ) 2020 年度の市営住宅の需要量 ( 著しい困窮年収未満の世帯数 ) は 現市営住宅の管理戸数よりも少ない 長期においても需要量は減少すると推測される 1, 年度央 2020 年度央 2025 年度央 2030 年度央 2035 年度央 2040 年度央 3) 市営住宅の目標管理戸数の考え方著しい困窮年収未満世帯の状況をみると 2025 年時点で 663 世帯 2030 年時点で 604 世帯と推測されるため 2027 年度 ( 平成 39 年度 ) 時点では 660 戸程度を目標とし 約 260 戸減少 ( 現状管理戸数 :923 戸 ) させることとする

45 継続管理について判断を留保する団地 (2) 事業手法の設定 11 次判定 1) 敷地の状況等を踏まえた団地の管理方針敷地の状況等により 団地の継続管理の妥当性を評価し 継続管理する団地 継続管理について判断を留保する団地 に判定する 1. 土地の安全性 土砂災害危険箇所土砂災害警戒区域 区域内 土砂災害警戒区域により 土地の安全性を評価 上記の区域内に存する団地は 継続管理について判断を留保する団地 と判定 区域外 2. 効率性 500 m2未満敷地規模 4.0m 未満道路のみ接道状況 一定規模の団地の建設可能性やコスト等を踏まえ 敷地規模 500 m2未満 接道が 4.0m 未満 の2 点より 事業を行いずれもう上での効率性を評価 該当しない 上記のいずれかに該当する団地は 継続管理について判断を留保する団地 と判定 継続管理する団地

46 敷地規模接道状況木造 簡易耐火造耐 中耐 各団地の評価 ( 敷地の状況等 ) 団地名 戸数 1. 土地の安全性 1 次判定 ( 敷地の状況等 ) 2. 効率性 泰地西 7 〇〇〇低青葉 6 1 〇 500 m2以下 4.0m 未満 中田 4 〇 〇 4.0m 未満 田野 28 〇 〇 4.0m 未満 立江清水 36 〇 〇 〇 大林 133 〇 〇 ( 未測定 ) 大瀬 18 〇 〇 〇 第 2 8 〇 500 m2以下 ( ) 〇 第 3 14 〇 500 m2以下 ( ) 〇 第 4 30 〇 500 m2以下 ( ) 〇 相久 12 〇 〇 〇 ミぞ口 34 〇 〇 〇 第 3 泰地 10 〇 〇 〇 泰地東 13 〇 〇 〇 喜来 121 〇〇〇 加藤南 24 〇 〇 〇 加藤 42 〇 〇 〇 新櫛渕 20 〇 〇 〇 泰地南 8 〇 〇 〇 新相久 20 〇 〇 〇 豊ノ本 118 〇 〇 ( 未測定 ) 太郎丸 42 〇 〇 〇 櫛渕 6 土砂災害危険箇所 〇 ( 未測定 ) 加藤西 36 〇 〇 〇 和田島 96 〇 〇 〇 旗山 7 〇 〇 〇 日峰 35 土砂災害警戒区域 〇 〇 ( ): いずれかの敷地が 500 m2以下 ( 敷地が複数ある団地 ) 判定項目のいずれか一つでも課題のある住棟は 継続管理について判断を留保する団地 と する 継続管理する団地 継続管理について判断を留保する団地 立江清水 大林 大瀬 相久 ミぞ口 第 3 泰地 泰地東 泰地西喜来 加藤南 加藤 新櫛渕 泰地南 新相久 豊ノ本 太郎丸加藤西 和田島 旗山青葉 6 中田 田野 第 2 第 3 第 4 櫛渕 日峰

47 優先的な対応が必要 改善が必要 2) 住棟の物理的特性を踏まえた住棟の改善の必要性 可能性 住棟の物理的特性より 改善等の必要性 可能性を評価し 優先的な対応が必要 改善が必要 改善不要 に判定する 1. 躯体の安全性 耐用年限 耐震性 耐用年限超過 耐用年限を超過する住棟は 改 示した最低限度 (40 m2 ) を設定 修や建替等の必要性が極めて高 いため すべて 優先的な対応 が必要 と判定 耐震性について 耐震診断の結 課題なし 果等より 耐震改修や建替の必 要性を評価し 該当する住棟は 優先的な対応が必要 と判 定 2. 避難の安全性 確保されていない 二方向避難の確保 二方向避難の確保状況を評価 し 確保されていない住棟は 優先的な対応が必要 と判 定 確保されている 3. 居住性住戸面積 40 m2未満 耐震性に課題あり 住戸面積の状況より 居住性の現状及び改善の必要性を評価 住戸面積が 40 m2未満 に該 当する住棟は 改善が必要 40 m2以上 と判定する 住戸面積は 長寿命化にかかる目標で 改善不要

48 耐用年限耐震性木造 簡易耐火造耐 中耐 各団地の評価 ( 住棟の物理的特性 ) 泰地西 7 〇〇〇〇低1 次判定 ( 物理的特性 ) 団地名 戸数 1. 躯体の安全性 2. 避難の安全性 ( 二方向避難 ) 3. 居住性 ( 住戸面積 ) 青葉 6 1 超過 課題あり - - 中田 4 超過 課題あり - - 田野 28 超過 課題あり - - 立江清水 36 超過 課題あり - - 大林 133 超過 課題あり - - 大瀬 18 〇 〇 〇 〇 第 2 8 〇 〇 〇 〇 第 3 14 〇 〇 〇 〇 第 4 30 〇 〇 〇 〇 相久 12 〇 〇 〇 〇 ミぞ口 34 〇 〇 〇 〇 第 3 泰地 10 〇 〇 〇 〇 泰地東 13 〇 〇 〇 〇 喜来 121 〇課題あり〇 - 加藤南 24 〇 〇 〇 〇 加藤 42 〇 〇 〇 〇 新櫛渕 20 〇 〇 〇 〇 泰地南 8 〇 〇 〇 〇 新相久 20 〇 〇 〇 〇 豊ノ本 118 〇 〇 〇 〇 太郎丸 42 〇 〇 〇 〇 櫛渕 6 〇 〇 〇 〇 加藤西 36 〇 〇 〇 〇 和田島 96 〇 〇 〇 〇 旗山 7 〇 〇 〇 〇 日峰 35 〇 〇 〇 〇 判定項目の 1 躯体の安全性及び 2 避難の安全性で課題のある団地は 喫緊の課題であるた め 優先的な対応が必要 とし 3 居住性で課題のある団地は 改善が必要 とする 継続管理する団地 継続管理について 判断を留保する団地 改善不要改善が必要優先的な対応が必要 維持管理大瀬 相久 ミぞ口 第 3 泰地泰地東 泰地西 加藤南 加藤新櫛渕 泰地南 新相久 豊ノ本 太郎丸 加藤西 和田島 旗山 維持管理又は用途廃止 第 2 第 3 第 4 櫛渕 日峰 改善又は建替 - 改善 建替又は用途廃止 - 優先的な改善又は優先的な建替 立江清水 大林 喜来 優先的な改善 優先的な建替 又は優先的な用途廃止青葉 6 中田 田野

49 22 次判定 1 次判定で仮設定した 継続管理する団地 ( 優先的な対応が必要 ) 継続管理について判断を留保する団地 について 将来のストック量等の観点を踏まえ 事業手法の仮設定を行う 将来のストック量については 2027 年度 ( 平成 39 年度 ) までに約 260 戸減少させることを目標としている よって 優先的な対応が必要な団地 ( 青葉 6 中田 田野 立江清水 大林 喜来 ) のうち 青葉 6 中田 田野 喜来の 4 団地 ( 全 154 戸 ) は すでに用途廃止に向けて事業実施中であるため 用途廃止 とする 青葉 6 中田 田野 喜来 : 用途廃止 立江清水 大林の2 団地 ( 全 169 戸 ) について 立江清水は敷地の隣接地で河川の改修工事が予定されているため 用途廃止 とし 大林は立江清水を集約する形で 建替 とする なお 建替戸数は 上述の将来のストック量の目標も踏まえつつ 管理戸数事業着手時の入居世帯数を加味して設定することとする 立江清水 : 用途廃止 大林 : 建替 継続管理について判断を留保する団地( 改善不要 ) については 櫛渕 日峰は土地の安全性に不安があるものの建設年が平成以降と比較的新しい団地であり 敷地面積も大きいため 維持管理 とする また 第 2 第 3 第 4は敷地面積が小さいものを含んでいるものの 長寿命化改善を進めており 住戸規模も大きいため 維持管理 とする 事業手法の仮設定 継続管理する団地 当面管理する団地 ( 建替を前提としない ) 改善不要維持管理大瀬 相久 ミぞ口 第 3 泰地泰地東 泰地西 加藤南 加藤新櫛渕 泰地南 新相久 豊ノ本太郎丸 加藤西 和田島 旗山第 2 第 3 第 4 櫛渕 日峰当面維持管理 - 優先的な対応が必要 優先的な建替 大林 優先的な用途廃止青葉 6 中田 田野立江清水 喜来

50 33 次判定 2 次判定で仮設定した事業手法について 事業実施中の団地 今後の事業 管理の見通し を踏まえ 事業の効率性や実施時期の妥当性の観点から総合的な検討を行い 本計画期間における事業手法の判定を行う 1) 事業実施中の団地 事業実施中である団地( 事業実施に向けた計画のあるものも含む ) については 実施 計画をしている事業手法で決定する 旗山 : 増築 維持管理 大瀬 第 2 第 3 第 4 相久 ミぞ口 第 3 泰地 泰地東 泰地西 : 長寿命化改善 2) 長期における事業量及び事業実施時期 管理の見通しを想定した調整検討 2 次判定において 維持管理 と判定された団地において 耐用年限までの供用期間を踏まえると 築 30 年を経過しているものについては 長寿命化改善 とし 長寿命化を図っていく 加藤南 加藤 新櫛渕 泰地南 新相久 豊ノ本 太郎丸 : 長寿命化改善

51 2018~ 2023~ 木造 簡易耐火造耐 中耐団地名 管理 戸数 建設 年度 青葉 中田 田野 28 立江清水 36 大林 ~ ~ ~ 1972 大瀬 第 第 第 相久 ミぞ口 第 3 泰地 泰地東 除却 (202 戸 ): 11,780 万円 計画期間における事業等の見通し 建替 (50 戸 ): 70,000 万円 長寿命化改善 (31 棟 /76 戸 ):38,000 万円 喜来 ~ 1970 除却 (121 戸 ) 12,100 万円 泰地西 低加藤南 加藤 ~ 1983 新櫛渕 ~ 1984 泰地南 新相久 ~ 1985 豊ノ本 ~ 1992 太郎丸 ~ 1993 櫛渕 加藤西 ~ 1996 和田島 ~ 2007 旗山 長寿命化改善 (24 棟 /274 戸 ): 137,000 万円 増築 (12 戸 ): 16,800 万円 日峰 総計

52 ( 増減 ) 木造 簡易耐火造耐 中耐 本計画終了時の戸数見込み 大林の建替戸数は 総戸数が市営住宅の目標管理戸数 ( 約 660 戸 ) に合致するようにするためには下表のように 50 戸程度となるが 実際の計画戸数は 事業着手時点の入居世帯数等を踏まえて決定する 泰地西 低団地名 建替用途廃止長寿命化維持事業終了時 H29 または ( 除却 ) 改善管理戸数見込み現状戸数増築 青葉 ( 1) 中田 4 4 0( 4) 田野 ( 28) 立江清水 ( 36) 大林 133 ( 仮設定 ) ( 83) 大瀬 第 第 第 相久 ミぞ口 第 3 泰地 泰地東 喜来 ( 121) 加藤南 加藤 新櫛渕 泰地南 新相久 豊ノ本 太郎丸 櫛渕 加藤西 和田島 旗山 (+12) 日峰 総計 ( 261)

53 ( 参考 ) 判定一覧表 1 次判定 1 1 次判定 2 2 次判定 3 次判定 木造 簡易耐火造 団地名 建設年度 土砂災害危険箇所 土地の安全性 土砂災害警戒区域 効率性躯体の安全性居住性 1 次判定 1 避難の安全性敷地面積接道耐用年限耐震性住戸面積 青葉 6 S 判断保留耐用年限超過課題あり 優先的な対応優先的な用途廃止用途廃止現在 用途廃止に向けて中田 S m 判断保留耐用年限超過課題あり 優先的な対応優先的な用途廃止用途廃止事業実施中 田野 S40~ , m 判断保留耐用年限超過課題あり 優先的な対応優先的な用途廃止用途廃止 1 次判定 2 立江清水 S38~ , m 以上維持管理耐用年限超過課題あり 優先的な対応 大林 S43~ ,347 - 維持管理耐用年限超過課題あり 優先的な対応 将来のストック量等の観点を踏まえた検討 将来のストック量等を踏まえ用途廃止 将来のストック量を踏まえ建替え 2 次判定 優先的な用途廃止 1 事業実施中の団地 2 今後の事業 管理の見通し 3 次判定 用途廃止 優先的な建替 建替 大瀬 S , m 維持管理 改善不要 維持管理長寿命化改善 第 2 S 判断保留 改善不要 維持管理長寿命化改善 第 3 S 判断保留 改善不要 維持管理長寿命化改善 第 4 S , 判断保留 改善不要 維持管理 全面的改善事業の要件である築 30 年を超えており 長寿命化に向けた事業を実施中 ( 計画中のものも含む ) 長寿命化改善 , 相 久 S , m 維持管理 改善不要 維持管理 長寿命化改善 ミ ぞ 口 S , m 維持管理 改善不要 維持管理 長寿命化改善 第 3 泰地 S , m 維持管理 改善不要 維持管理 長寿命化改善 泰 地 東 S , m 維持管理 改善不要 維持管理 長寿命化改善 低耐 中耐 泰地西 S m 維持管理 改善不要 維持管理長寿命化改善 喜来 S43~ , m 維持管理課題あり 優先的な対応 現在 用途廃止に向けて事業実施中 優先的な用途廃止 用途廃止 加藤南 S , m 維持管理 改善不要 維持管理長寿命化改善 加藤 S57~ , m 以上維持管理 改善不要 維持管理長寿命化改善 新 櫛 渕 S58~ , m 維持管理 改善不要 維持管理 全面的改善事業の要件である 長寿命化改善 泰 地 南 S , m 維持管理 改善不要 維持管理 築 30 年を超えており長寿命化を図るために 長寿命化改善 新 相 久 S59~ , m 維持管理 改善不要 維持管理 改善が必要 長寿命化改善 豊 ノ 本 S61~H ,282 - 維持管理 改善不要 維持管理 長寿命化改善 太 郎 丸 S63~H , m 以上 維持管理 改善不要 維持管理 長寿命化改善 櫛 渕 H4 (22031) - 判断保留 改善不要 建設年が平成で敷地面積も大きい 維持管理 維持管理 加 藤 西 H5~ , m 維持管理 改善不要 維持管理 維持管理 和 田 島 H6~ , m 維持管理 47.80~74.15 改善不要 維持管理 維持管理 旗 山 H , m 維持管理 60.00~72.60 改善不要 維持管理 増築事業を実施中 増築 維持管理 日 峰 H14 (12015) (12015) 判断保留 60.00~72.60 改善不要 建設年が平成で敷地面積も大きい 維持管理 維持管理 - 49~50 -

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55 Ⅳ. 建替事業の実施方針 1. 長寿命化住宅ストックの形成方針セーフティネットである市営住宅は 住宅個別の性能もさることながら ストック全体として安定的に活用できる状態であることが求められる すなわち 活用の推進に当たっては 性能維持に必要な対処が無理なく維持できることが重要である したがって 本計画に基づき今後建設する住宅は 当初より長期の活用を前提とした整備水準を確保していく一方で 市営住宅ストック全体を効率よく長寿命化するためには 既存ストックに対する長寿命化対策の対象範囲と水準を明らかにしておく必要がある 図ストック更新の考え方 費用対効果の小さいストック 波及効果の小さいストック 現在の市営住宅 建替によって新たな住宅ストックに更新 改善によって新たな住宅ストックに更新 将来の長寿命化住宅ストックの形成 まず 改善が必要とされた既存ストックのうち 費用対効果や他の施策分野への波及効果が小さいストックについては 譲渡なども念頭におきつつ 次期計画期間以降における市営住宅団地の統廃合に向けて管理コストを抑えていく 続けて改善およびその後の維持管理コストを検証し 建替費用との比較において過大となるストックについて 効率性の面から実施の優先度を下げていく その結果 長寿命化が必要なストックに対し 効果的な対策を最少の経費で実施することが可能となる

56 2. 長期的な統廃合に向けた課題市営住宅団地の長期的な統廃合の見通しに立ち 解決すべき課題について検討する なお 団地個別の事業スケジュールは 社会事情や財政状況により変化する可能性がある (1) バランスの取れた供給と地域特性への配慮市営住宅ストック活用の効率化に向け適切な統廃合を進めるには 市内で必要となるストックの将来像を見定め 全市的な視点での適切な選択と集中を進める必要がある 一方で コミュニティの維持 振興の視点から 既存団地の建設の経緯や地域ごとの将来像に応じたストックの形成が必要となる (2) 円滑な住み替えのための仮住居等の確保団地数が多く また公営住宅と民間住宅が混在する中郷地域における統廃合を進めるにあたっては 多くの仮住居や移転先住宅が必要となる 適切な募集停止時期の設定や近接団地との連携による仮住居確保はもとより 民間賃貸ストックの借上げ等により実質的な活用可能ストックを量的に維持しつつ 同時に入居の適正化を進めるなど 市営住宅における居住の流動性を高めていく必要がある (3) 小規模団地の統廃合における除却 譲渡の判断小規模団地の集約に向けては 現在の敷地以外での建替も想定しながら 改良住宅の入居者への譲渡を検討し 地域の居住安定にかかるストックの形成を適切に進めていく必要がある (4) 地域のまちづくりに必要な施設や機能の確保市営住宅は 津波浸水想定地域に存する場合 必要に応じて 津波避難ビルとしての活用を見据え 建替えを検討する また 例えば地域住民等も利用できる備蓄倉庫の設置など 地域の防災力強化への貢献を検討する さらに 移住 定住の促進に向けた若年ファミリー世帯向けの住宅供給 高齢者向け施設や子育て支援の併設など 地域ごとに異なる住環境への需要に対しても配慮していく必要がある 3. 統廃合に向けた事業の実施方針本計画期間内における 団地の新設 建替および用途廃止は以下を想定する 住棟の建設は旗山 大林の 2 団地で実施し 立江清水は主に大林団地への集約建替とする なお 大林団地は規模を縮小した一部建替とする 表統廃合にかかる建替 用途廃止の方針 団地名時期内容戸数変動備考 旗山平成 28~30 年度増築 7 戸 19 戸田野団地からの一部住み替え住戸 田野計画期間内を目処除却 28 戸 0 戸用途廃止 ( 旗山に移転 ) 大林計画期間内を目処建替 133 戸 50 戸立江清水を統合し規模縮小建替 立江清水計画期間内を目処除却 36 戸 0 戸大林団地に移転集約 喜来計画期間内を目処除却 121 戸 0 戸用途廃止 青葉 6 中田 計画期間内を目処除却 5 戸 0 戸 移転 退去が完了した住戸から用途廃止し除却

57 Ⅴ. 維持管理の方針 1. 長寿命化に向けた修繕 改善事業のあり方長寿命化に向けた修繕 改善の実施にあたっては 個別のストックの性能と事業の継続性 そして必要戸数の確保を念頭に置く 長寿命化改善の効率はその実施時期に大きく影響されることから 改善対象となっている住棟の整備はなるべく早期に実施する 部分的な改善で新築並みの品質を確保できるストックに対しては 前倒しで積極的な改善を実施することも考えられる また 事業としての合理性や効率性の確保に向け 事業の目的となる改善の項目や仕様が同一あるいは類似する事業を 同時期にまとめて実施することを検討する なお 集会所等の共同施設は 適切に維持管理を行い 必要に応じて修繕等を実施する 図事業の実施方針 改善事業の長寿命化効果 ( 有効性 ) を高める 改善事業の費用対効果 ( 効率性 ) を高める 事業後に一定以上の管理期間を確保するため できるだけ早い時期に実施 類似の改善をまとめて実施 他団地の事業と連携して入居可能戸数の激変を回避 改善事業の目的への貢献 ( 妥当性 ) を高める

58 2. 計画期間内に実施する修繕 改善事業 第 3 章長寿命化手法の判定 で示したストックの活用方針において 個別改善および長寿命化に向けた維持管理を行うとした団地について 事業内容の整理を行う (1) 改善形式別の改善内容市営住宅にかかる改善の実施内容を 住戸ごとの改善 および 屋外 外構の改善 に区分した上で 目指す効果を念頭にa~dの 4 種類へ類型化する なお 下表に示す改善内容であっても 現状の仕様に基づく経常的な修繕は長寿命化改善に含めないものとする 表改善内容の類型化 改善型式住戸ごとの改善 ( 例 ) 屋外 外構の改善 ( 例 ) a. 居住性確保型構造体や建具の老朽性改善や住戸設備の機能向上を行い 居住性を向上させる ( 省エネ エコ対応型の改善を含む ) b. 福祉対応型高齢者等が安全 安心して居住できるよう 住戸内および屋外のバリアフリー化を進める c. 安全性確保型躯体の安全性を確認したうえで 防犯性の向上や生活事故防止に配慮した改善を行う d. 長寿命化型躯体の劣化影響への低減 耐久性の向上 維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善を行う 規模増(2 戸 1 3 戸 2 等 ) 内装や建具の更新 水回り設備の更新( 浴槽含む ) 水洗洗浄便器への更新 天井裏 窓ガラス等の断熱化等 浴室 便所への手すり設置 玄関 階段への手すり設置 浴槽 便器の高齢者対応等 ピッキング対策済み玄関錠への交換等 24 時間換気設備の導入 耐久性 耐食性の高い配管への改善等 駐車場を確保するための附帯施設等の再配置 外壁の断熱改修 サッシの改修 屋上の断熱防水改修等 玄関付近の段差解消 共用部への手すり設置等 劣化した避難はしごの改修 消火ポンプ 設備等の防災設備の改善 屋外通路等の照明設備の照度確保 津波避難施設の設置等 外壁シーリングの打ちかえ 外壁塗装のグレードアップ 外壁の断熱改修 サッシの改修 屋上の断熱防水改修 屋根の葺き替え ( 木造 簡易耐火造 ) 給排水系統の見直し 外構の沈下防止 ( コンクリート打設 ) 耐久性 耐食性の高い受電設備 電気配電盤類等への交換 受水槽 ポンプ更新等

59 (2) 改善事業内容の設定長寿命化にかかる改善事業を効率的に推進するため 前項で示したa~dの類型をもとに 対象ストックの現状に即した改善のメニューを検討する なお 規模増や福祉対応型 ( バリアフリー化等 ) を含む改善では 整備にあたって数か月の仮移転期間が必要であり空き家改修が中心となるが その他の住戸内および屋外の改善については可能な限り入居を継続したまま実施することを想定している 図改善事業の内容の整理 屋根 外壁の防水性や耐久性 景観向上等 ( 長寿命化 ) 規模増 間取り変更内装建具の更新駐車場確保等 ( 居住性確保 ) 段差解消 設備の高齢化対応等 ( 福祉対応 ) ライフラインの整備改善防犯施設の設置等 ( 安全性確保 ) 図改善事業の内容の整理 事業パターン 長寿命化型 改善内容 外壁改修等 (d) 外部手すり等交換 (d) 屋上 ベランダ防水等 (d) 避難はしごの改修 (c) 劣化状況等に応じて実施 福祉対応型 * 居住性確保型 スロープ設置 (b) 浴室 便所への手すり設置 (b) 玄関 階段への手すり設置 (b) 浴槽の高齢者対応 (b) 中耐住棟の1 階部分における改善を想定し エレベーターの設置は行わない 内装や建具の更新 (a) 水回り設備の更新 (a)

60 3. 実施内容ごとの事業時期と対象団地 改善事業ごとに その効果と緊急性を勘案し 建替事業とのバランスにも配慮しながら実施時期を検討する 事業パターン 表事業パターンごとの実施の方針 対象団地 戸数 実施予定時期 実施の方針 大瀬 6 平成 30~31 年度 第 2 4 平成 30~31 年度 第 3 6 平成 31~32 年度 第 4 18 平成 32~34 年度 相久 2 平成 34 年度 対象部位ごとの実施内容 ミぞ口 10 平成 35~36 年度 躯体 : 外壁 長寿命化型 第 3 泰地 10 平成 36~37 年度 泰地東 13 平成 37~39 年度 泰地西 7 平成 38~39 年度 加藤南 24 平成 31~33 年度 住棟ごとに実施 外壁改修等 外部手すり等交換 躯体: 屋上 屋上 ベランダ防水等 加藤 42 平成 32~35 年度 設備 新櫛渕 20 平成 33~36 年度 避難はしご改修 泰地南 8 平成 34~37 年度 新相久 20 平成 35~38 年度 豊ノ本 118 平成 36 年度 ~ 太郎丸 42 平成 37~39 年度 居住性確保型 全団地 退去の状況による 全期間 空き家修繕として実施 住戸内 内装 建具 水回り設備の更新 住戸内 福祉対応型 中層耐火住棟の 1 階住戸 退去の状況による 全期間 空き家発生にあわせて必要に応じ実施 スロープの設置 ( 端住戸のみ ) 手すりの設置 高齢者対応ユニットバスの設置 : 長寿命化型改善事業の実施対象戸数を表記 また 同じ長寿命化型であっても 改善後に期待される性能の回復 向上や活用可能期間の延長 管理コストの低減などの効果はストックごとに異なる 次期計画期間まで含めた活用のあり方を想定しながら 優先度を判断して事業を実施していく必要がある なお 本計画期間で 維持管理 とした住棟では当面の改修事業を想定しないが 5 年後の計画の見直しの中で 活用のあり方を改めて検討し 次期計画期間における事業の可能性について判断を行うものとする

61 参考. 事業の実施スケジュール ( 仮 ) 表建設 建替 用途廃止のスケジュール 団地名 旗山 種別 増築 事業の実施年度と戸数 H30 H31 H32 H33 H34 H35 H36 H37 H38 H39 12 戸 建設 大林 一部建替 50 戸建替 立江清水 用途廃止 ( 大林に集約 ) 大林に集約 除却 喜来用途廃止除却 青葉 6 中田 田野 用途廃止 移転 退去が完了した住戸から用途廃止 除却 他団地への入居者移転の斡旋 表改善のスケジュール 参考 団地名 種別 事業の実施年度と戸数 本計画期間外 H30 H31 H32 H33 H34 H35 H36 H37 H38 H39 大瀬 平成 30~31 年度 第 2 平成 30~31 年度 第 3 平成 31~32 年度 第 4 平成 32~34 年度 相久 平成 34 年度 ミぞ口 平成 35~36 年度 第 3 泰地 平成 36~37 年度 泰地東泰地西 長寿命化型 平成 37~39 年度平成 38~39 年度 加藤南 平成 31~33 年度 加藤 平成 32~35 年度 新櫛渕 平成 33~36 年度 泰地南 平成 34~37 年度 新相久 平成 35~38 年度 豊ノ本 平成 36 年度 ~ 太郎丸 平成 37~39 年度 計 350 戸 ( 空き家共通 ) 居住性確保型退去の発生に応じて空き家改修として実施 ( 中耐 1 階 ) 福祉対応型中耐住棟 1 階の端住戸で発生する空き家において 必要に応じて実施

62 Ⅵ. 事業効果の予測 1. 長寿命化にかかる概算事業費の算定 (1) 建設 除却にかかる概算事業費建替事業の実施方針で示した内容に基づき 建替対象団地における概算事業費を算定する 計画期間内の対象団地は 2 団地で 計 62 戸の建設を位置づける 建設単価は 戸当たり 1,400 万円を見込む 表 ( 参考 ) 建設事業費の見込み 構造 整備内容 対象団地 戸数 時期 事業費 低耐 増築 旗山 12 戸 H28~30 16,800 万円 中耐 統合建替 大林 50 戸 H34~ 70,000 万円 本計画に位置づける建設事業の概算事業費 86,800 万円 大林団地は 事業費試算上 中耐住棟 50 戸と設定 ( 実際の構造は今後検討 ) また 木造住宅の除却費用を戸当たり 40 万円 簡易耐火住宅は 60 万円 RC 住宅は戸当たり 100 万円を見込む 表 ( 参考 ) 除却費の見込み構造整備内容対象団地戸数事業費 木 簡耐 除却 青葉 6 1 戸 40 万円 中田 4 戸 160 万円 田野 28 戸 1,680 万円 立江清水 36 戸 1,920 万円 大林 133 戸 7,980 万円 中耐除却喜来 121 戸 12,100 万円 本計画に位置づける除却事業の概算事業費 23,880 万円 以上の概算に基づくと 本計画に位置づける建設 除却事業にかかる事業費はおよそ 11 億 680 万円と見込まれる 注 ) 事業費は 今後改めて精査する必要がある

63 (2) 改善事業にかかる概算事業費改善事業の実施方針で示した内容に基づき 対象団地における整備内容ごとの概算事業費を算定する 算定にあたっては 長寿命化型改善については戸当たり約 500 万円を 福祉対応型改善 ( 計画期間内に 12 戸 ) については戸当たり 100 万円を 空き家改修で実施する居住性確保型改善 ( 計画期間内に 190 戸 ) については戸当たり 130 万円を見込む 表 ( 参考 ) 住戸タイプ別の戸当たり工事費の想定構造整備内容施工箇所 ( 主たるもの ) 工事費 簡耐 耐火 ( 参考 ) 空き家改修 長寿命化型 福祉対応型 居住性確保型 外壁改修等 ( 足場設置等を含む ) 屋上 ベランダ防水等 ( 断熱処理 手すり交換等を含む ) バルコニーにスロープ設置住戸内の手すり設置高齢者対応ユニットバスの設置内装 / 建具更新 水回りの設備の更新 表 ( 参考 ) 改善事業の事業費の見込み 200 万円 / 戸 300 万円 / 戸 500 万円 / 戸 100 万円 / 戸 130 万円 / 戸 構造 整備内容 対象団地 戸数 時期 事業費 大瀬 第 2 第 3 第 4 ミぞ口 相久 第 3 泰地 泰 地東 泰地西 加長寿命化型簡耐 藤南 加藤 新櫛 350 戸 H30~39 175,000 万円 耐火 渕 泰地南 新相 久 豊ノ本 太郎 丸 福祉対応型 中耐 1 階部分での 1 戸 / 年 H30~39 1,200 万円空き家の発生ごと程度 ( 以後継続 ) (10 年間 ) 空き家居住性確保型空き家の発生ごと 19 戸 / 年 H30~39 24,700 万円程度 ( 以後継続 ) (10 年間 ) 本計画に位置づける改善事業の概算事業費 200,900 万円 避難はしごの改修は 劣化状況等に応じて実施するため 上表の事業費の試算上では見込んでいない 以上の概算に基づくと 本計画に位置づける長寿命化改善事業にかかる事業費はおよそ 20 億 900 万円と見込まれる なお 建設 除却事業費と合わせた総事業費は 31 億 1,580 万円となる

64 2. ライフサイクルコストに基づく長寿命化効果の検証改善の内容については 住宅の質の維持 向上に資する適切な投資であるかどうかをライフサイクルコスト (LCC) に基づき判断する 国が示す検討の要領に基づいて 考え方を以下に整理する 公営住宅長寿命化計画策定指針における LCC 算定プログラムに基づき算定する 市営住宅長寿命化計画に基づき長寿命化改善事業を実施する場合としない場合のそれぞれについて 建設から次回の建替までに要する年当たりのコストを団地単位で比較し 年平均縮減額を算出することでライフサイクルコストの縮減効果を示す なお 本検討における団地の活用期間について 耐火造の団地は 長寿命化型改善を実施しない場合を 50 年 長寿命化型改善を実施する場合を 70 年と想定する 簡易耐火造の団地は 長寿命化型改善実施後 おおむね 20 年の活用を想定する 長寿命化型改善を実施する団地のLCC 年平均縮減額を下記に示す 表長寿命化型改善実施団地におけるLCC 年平均縮減額 団地 戸数 計画前 LCC 計画後 LCC 年平均縮減額 大瀬 ,275 円 / 戸 年 205,561 円 / 戸 年 714 円 / 戸 年 大瀬 ,275 円 / 戸 年 203,403 円 / 戸 年 2,872 円 / 戸 年 第 ,295 円 / 戸 年 214,468 円 / 戸 年 5,827 円 / 戸 年 第 ,295 円 / 戸 年 212,361 円 / 戸 年 7,934 円 / 戸 年 第 ,295 円 / 戸 年 212,361 円 / 戸 年 7,934 円 / 戸 年 第 ,295 円 / 戸 年 210,336 円 / 戸 年 9,959 円 / 戸 年 第 ,708 円 / 戸 年 219,550 円 / 戸 年 15,158 円 / 戸 年 第 ,708 円 / 戸 年 217,652 円 / 戸 年 17,056 円 / 戸 年 第 ,708 円 / 戸 年 215,827 円 / 戸 年 18,881 円 / 戸 年 相久 2 220,295 円 / 戸 年 203,448 円 / 戸 年 16,847 円 / 戸 年 ミぞ口 ,708 円 / 戸 年 210,901 円 / 戸 年 23,807 円 / 戸 年 ミぞ口 ,708 円 / 戸 年 206,109 円 / 戸 年 28,599 円 / 戸 年 第 3 泰地 1 号棟 6 268,292 円 / 戸 年 233,855 円 / 戸 年 34,437 円 / 戸 年 第 3 泰地 2 号棟 4 268,292 円 / 戸 年 232,334 円 / 戸 年 35,958 円 / 戸 年 泰地東 1 号棟 3 220,295 円 / 戸 年 189,661 円 / 戸 年 30,634 円 / 戸 年 泰地東 2 号棟 3 220,295 円 / 戸 年 189,661 円 / 戸 年 30,634 円 / 戸 年 泰地東 3 号棟 3 220,295 円 / 戸 年 185,451 円 / 戸 年 34,844 円 / 戸 年 泰地東 4 号棟 4 220,295 円 / 戸 年 184,022 円 / 戸 年 36,273 円 / 戸 年 泰地西 1 号棟 3 220,295 円 / 戸 年 185,451 円 / 戸 年 34,844 円 / 戸 年 泰地西 2 号棟 4 220,295 円 / 戸 年 184,022 円 / 戸 年 36,273 円 / 戸 年 加藤南 1 号棟 ,659 円 / 戸 年 294,502 円 / 戸 年 31,157 円 / 戸 年 加藤南 2 号棟 ,659 円 / 戸 年 292,352 円 / 戸 年 33,307 円 / 戸 年 加藤 3 号棟 ,441 円 / 戸 年 292,688 円 / 戸 年 30,753 円 / 戸 年 加藤 4 号棟 ,441 円 / 戸 年 290,538 円 / 戸 年 32,903 円 / 戸 年 加藤 5 号棟 ,176 円 / 戸 年 291,884 円 / 戸 年 39,292 円 / 戸 年

65 表長寿命化型改善実施団地におけるLCC 年平均縮減額 ( 続き ) 団地 戸数 計画前 LCC 計画後 LCC 年平均縮減額 新櫛渕 1 号棟 6 306,622 円 / 戸 年 278,194 円 / 戸 年 28,428 円 / 戸 年 新櫛渕 2 号棟 6 306,622 円 / 戸 年 276,113 円 / 戸 年 30,509 円 / 戸 年 新櫛渕 3 号棟 4 301,801 円 / 戸 年 270,454 円 / 戸 年 31,347 円 / 戸 年 新櫛渕 4 号棟 4 301,801 円 / 戸 年 268,528 円 / 戸 年 33,273 円 / 戸 年 泰地南 8 301,801 円 / 戸 年 266,677 円 / 戸 年 35,124 円 / 戸 年 新相久 1 号棟 6 301,801 円 / 戸 年 270,454 円 / 戸 年 31,347 円 / 戸 年 新相久 2 号棟 4 301,801 円 / 戸 年 268,528 円 / 戸 年 33,273 円 / 戸 年 新相久 3 号棟 4 299,474 円 / 戸 年 264,830 円 / 戸 年 34,644 円 / 戸 年 新相久 4 号棟 6 299,474 円 / 戸 年 263,050 円 / 戸 年 36,424 円 / 戸 年 豊ノ本 1 号棟 4 304,347 円 / 戸 年 270,033 円 / 戸 年 34,314 円 / 戸 年 豊ノ本 2 号棟 ,811 円 / 戸 年 287,677 円 / 戸 年 41,134 円 / 戸 年 豊ノ本 3 号棟 ,737 円 / 戸 年 280,231 円 / 戸 年 38,506 円 / 戸 年 豊ノ本 4 号棟 ,484 円 / 戸 年 261,483 円 / 戸 年 34,001 円 / 戸 年 豊ノ本 5 号棟 ,162 円 / 戸 年 250,317 円 / 戸 年 29,845 円 / 戸 年 豊ノ本 6 号棟 ,162 円 / 戸 年 248,530 円 / 戸 年 31,632 円 / 戸 年 豊ノ本 7 号棟 ,718 円 / 戸 年 245,923 円 / 戸 年 30,795 円 / 戸 年 豊ノ本 8 号棟 ,236 円 / 戸 年 240,237 円 / 戸 年 30,999 円 / 戸 年 豊ノ本 9 号棟 ,678 円 / 戸 年 251,210 円 / 戸 年 35,468 円 / 戸 年 太郎丸 1 号棟 6 295,484 円 / 戸 年 261,483 円 / 戸 年 34,001 円 / 戸 年 太郎丸 2 号棟 6 280,162 円 / 戸 年 250,317 円 / 戸 年 29,845 円 / 戸 年 太郎丸 3 号棟 6 276,718 円 / 戸 年 247,711 円 / 戸 年 29,007 円 / 戸 年 太郎丸 4 号棟 6 271,236 円 / 戸 年 241,966 円 / 戸 年 29,270 円 / 戸 年 太郎丸 5 号棟 6 271,236 円 / 戸 年 241,966 円 / 戸 年 29,270 円 / 戸 年 太郎丸 6 号棟 6 286,678 円 / 戸 年 251,210 円 / 戸 年 35,468 円 / 戸 年 太郎丸 7 号棟 6 313,286 円 / 戸 年 270,168 円 / 戸 年 43,118 円 / 戸 年 以上の算定によると 本計画に位置づける長寿命化型改善を実施するすべての団地におい て年平均縮減額がプラスであり 改善によるライフサイクルコストの縮減効果が認められる