アパートオーナーのための 確定申告節税対策セミナー 内容についてのご質問あるいはご相談等は 052-951-4011 までお気軽にお電話下さい
注意点 1 生命保険の満期の申告漏れに注意! 生命保険会社から税務署へ満期保険金を支払った旨の支払調書が提出されます 注意点 2 医療費の計算誤りに注意! 高額療養費 出産育児一時金や生命保険会社 損害保険会社などからの入院給付金などを受け取った場合には 医療費の合計額から差し引かなければなりません 1/15
貸付不動産 YES NO 建物だけか 一戸建てか 5 棟以上か 独立した室数がおおむね 10(10 住戸 ) 以上か 社会通念上事業といえる程度の規模か ( 収入状況 管理状況等により判断 ) 貸付が事業として行われているもの ( 事業的規模 ) として取り扱う 貸付が事業として行われていないもの ( 業務的規模 ) として取り扱う ( 注 ) 貸付不動産が土地だけのときは 土地 ( 駐車場 ) の貸付件数 5を貸室 1に該当するものとして事業的規模かどうかの判定をすることができます 2/15
項目事業的規模業務的規模 青色申告特別控除の適用 固定資産の損失 青色申告者が正規の簿記の原則 ( 複式簿記 ) に従って取引を記録し それに基づいて決算書を作成して確定申告をすれば 青色申告特別控除として 65 万円の控除が認められます 全額必要経費に算入できます その結果 不動産所得が赤字になった場合 他の所得との損益通算ができます 青色申告特別控除は 10 万円しか認められません 不動産所得を限度として必要経費に算入できます ( マイナス分は切り捨てられます ) 延納利子税の必要経費算入 所得税を延納した場合に納付する利子税は 原則として 必要経費に算入することはできませんが 事業的規模で営まれている場合の不動産所得に係る利子税については その所得の計算上必要経費に算入できます 必要経費に算入できません 青色事業専従者給与 白色事業専従者控除の必要経費算入 未収家賃の貸倒れ処理 次の金額を不動産所得の必要経費に算入できます 青色申告者 白色申告者 家族従業員に支払う適正給与額 配偶者は最高 86 万円 その他の家族は 1 人につき最高 50 万円 その貸倒れが発生した年分の必要経費に算入できます 3/15 適用がありません その貸倒金は必要経費にならず その賃貸料分はなかったものとして取り扱います
不動産貸付収入 = 必要経費 不動産所得 総収入金額の計上時期 区分収入の時期 1 契約 慣習により家賃の支払日が定められている定められた支払日 2 家賃の支払日が定められていないもの 請求があったときに支払うべきもの請求の日その他のもの支払いを受けた日 4/15
必要経費に算入すべき金額は 家賃収入を得るために直接要した費用の額及びその年に生じた管理費その他業務上の費用とされています 必要経費にならないもの 生計を一にする親族に支払う地代 家賃 借入金の支払利息 家事関連費 所得税 利子税 (* 一定のものを除く ) 延滞税 各種加算税 印紙税の過怠税 都道府県民税 市町村民税 延滞税 各種加算金 罰金 科料 過料 資本的支出 ( 資産計上し 減価償却費として各年の経費にされていきます ) 5/15
特典内容 65 万円の青色申告特別控除を適用するための要件は 次のようになっています 1 所得税の青色申告承認申請書 を提出していること 青色申告をしようとする年の 3 月 15 日まで ( 新規開業の場合には 開業の日から 2 ヶ月以内 ) に提出する必要があります 1 青色申告特別控除 2 不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいること ただし 事業的規模でない場合には 10 万円の特別控除になります 3 これらの所得の金額に係る取引を正規の簿記の原則 ( 一般的には 複式簿記 ) により記帳していること 4 確定申告期限内に 3 に基づいて作成した 貸借対照表 を 損益計算書 とともに 確定申告書 に添付し 青色申告特別控除の適用を受ける金額を記載して提出すること これら全ての要件を満たした場合には 65 万円の特別控除を受けることが可能となりますが 簡易な簿記の方法により記帳している者についての青色申告特別控除は 10 万円となります 不動産所得 事業所得 山林所得 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額は 他の所得と 2 青色申告者の純損失の繰越控除等 合算して損益通算できますが 損益通算をしてもなお引ききれない金額があるときは 青色申告 をしていることを要件として 翌年以降 3 年間に繰り越して各年分の所得から差し引いたり 前年 の黒字の所得へ繰り戻して前年の所得税額の還付が受けられます 6/15
特典内容 青色事業専従者 とは 青色事業者が営む事業に専従し 生計を一にする親族 (15 歳未満の人を 3 青色専従者給与の必要経費算入 除きます ) で その年を通して 6 ヶ月を超える期間その事業に専ら従事している人です 事業に専従できる期間の 2 分の 1 を超える期間 専ら事業に従事すれば青色事業専従者になります 学生または生徒 他に職業がある人 事業に従事する能力が著しく阻害されている人は青色事業 専従者になることはできません 4 現金主義による所得計算 前々年分の不動産所得 事業所得の金額の合計額が 300 万円以下の青色申告者は 現金主義に よって所得計算できます 5 更正の制限 青色申告者は 帳簿等に基づかない推計課税によって更正を受けることはありません また 更正される場合には 更正通知書にその更正の理由が付記されます 7/15
例. 不動産所得が600 万円で 青色申告特別控除が65 万円の場合 と 青色申告特別控除が10 万円の場合 と 控除がない場合 の比較 区分 65 万円の場合 10 万円の場合 控除なしの場合 不動産所得 6,000,000 6,000,000 6,000,000 特別控除 650,000 100,000 0 所得金額 5,350,000 5,900,000 6,000,000 所得控除 1,300,000 1,300,000 1,300,000 課税所得金額 4,050,000 4,600,000 4,700,000 所得税 住民税合計額 787,500 952,500 982,500 所得税 住民税合計額 (30 年間 ) 23,625,000 28,575,000 29,475,000 8/15 5,850,000 円の節税!!
例 総額 1 億円で金属造のアパートを新築しました ( うち 建物附属設備等が 2 千万円です ) 建物附属設備は 一括で耐用年数を 15 年として試算しています ( 単位 : 円 ) 処理区分一括処理区分処理 取得価額建物 1 億円建物 8 千万円設備 2 千万円 耐用年数 27 年 27 年 15 年 合計 差引 償却方法定額法定額法定額法 償却率 0.038 0.038 0.067 1 年目 3,800,000 3,040,000 1,340,000 4,380,000 580,000 2 年目 3,800,000 3,040,000 1,340,000 4,380,000 580,000 3 年目 3,800,000 3,040,000 1,340,000 4,380,000 580,000 4 年目 3,800,000 3,040,000 1,340,000 4,380,000 580,000 9/15
修繕費の処理 修繕費とは 原状回復のために支出する費用のことです 一の修理 改良等のために支出金額が 20 万円未満または周期がおおむね 3 年以内か YES 資本的支出 YES NO 明らかに価値を高めるものまたは耐久性を増すものか NO 通常の維持管理のものか または災害等の原状回復費用か YES NO NO 60 万円未満または前年末取得価額の 10% 以下か YES 10/15
相続税の改正 相続税については 次のような改正等が出ています 現行数 改正後 5,000 万円 + 1,000 万円 法定相続人の 3,000 万円 + 600 万円 法定相続人の数 上記改正により 相続税がかかる範囲が拡大されることになります 例えば相続人 1 人の場合 現行では 6,000 万円の基礎控除がありましたが 改正後は 3,600 万円に減額されます 大綱では 直系尊属 ( 父母 祖父母など ) が子や孫などの 教育資金に充てるために金銭等を拠出し 金融機関に信託等をした場合に 贈与を 受ける者 1 人につき 1,500 万円までの金額について贈与税を課さない制度を設けるものとしています 11/15
各取得分の相続税の税率のうち 2 億円超の金額に対する税率が上がり 最高税率が 55% になります 相続税の速算表 ( 注 ) 各取得分に金額とは法定相続分に応じた取得金額をいいます 現行 改正後 各取得分の金額 税率 控除額 各取得分の金額 税額 控除額 1000 万円以下 10% 1000 万円以下 10% 3000 万円以下 15% 50 万円 3000 万円以下 15% 50 万円 5000 万円以下 20% 200 万円 5000 万円以下 20% 200 万円 1 億円以下 30% 700 万円 1 億円以下 30% 700 万円 3 億円以下 40% 1700 万円 2 億円以下 40% 1700 万円 3 億円以下 45% 2700 万円 3 億円超 50% 4700 万円 6 億円以下 50% 4200 万円 6 億円超 55% 7200 万円 相続税額から控除される未成年者控除及び障害者控除の控除額の拡大が図られています 未成年者控除 現行 20 歳までの1 年につき6 万円 改正後 20 歳までの1 年につき10 万円 障害者控除 現行 85 歳までの1 年につき6 万円 ( 特別障害者については12 万円 ) 改正後 85 歳までの1 年につき10 万円 ( 特別障害者については20 万円 ) 12/15
改正のポイント 今回の相続税の改正は 一部未成年者控除や障害者控除で控除額の拡大がなされていますが 全体的には課税ベースの拡大を目的としています そのため 今まで相続税がかからない方でも相続税がかかるようになる方が増えてきますので場合によってはしっかりと相続対策を考える必要が出てくるでしょう 13/15
消費税率の改正 平成 26 年 4 月から8% に 平成 27 年 10 月から10% にひきあげられます 消費税率の改正表 消費税地方消費税合計 平成元年 4 月 ~ 3% - 3% 平成 9 年 4 月 ~ 4% 1% 5% 平成 26 年 4 月 ~ 6.3% 1.7% 8% 平成 27 年 10 月 ~ 7.8% 2.2% 10% 14/15
消費税率が上がる前に住宅 アパートなど請負契約を締結した場合は? 平成 25 年 (2013) 平成 26 年 (2014) 平成 27 年 (2015) 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 消費税 5% 消費税 8% 消費税 10% 契約 契約 5% 5% 平成 25 年 9 月末までに請負契約をしておけば 引渡しが平成 26 年 4 月以降にずれこんでも 消費税は 5% が適用 契約 契約 5% 8% 平成 25 年 10 月 ~ 平成 26 年 3 月までに請負契約をした場合 引渡しが平成 26 年 3 月までだと 消費税は 5% が適用 それ以降に引渡しだと 8% 契約 8% この経過措置がとられる予定 契約 契約 8% 8% 15/15 10% 契約
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