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もえりありの
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1 年 1 月日 REIT 市場の動向と今後の見通し (1 年 7 月 ~1 年 9 月 ) 足もとの REIT 市場 ~ 過去 1 年間リスクオフ時も底堅い推移 ~ リーマンショック以降上昇基調が続くREIT 市場ですがゼロ金利やマイナス金利量的金融緩和などの大胆な金融政策を実行した日米欧のREIT 市場と比較すると出遅れ感があります ( 左下グラフ参照 ) 一方 REIT

1 1 年 1 月日 REIT 市場の動向と今後の見通し (1 年 7 月 ~1 年 9 月 ) 足もとの REIT 市場 ~ 過去 1 年間リスクオフ時も底堅い推移 ~ リーマンショック以降上昇基調が続くREIT 市場ですがゼロ金利やマイナス金利量的金融緩和などの大胆な金融政策を実行した日米欧のREIT 市場と比較すると出遅れ感があります ( 左下グラフ参照 ) 一方 REIT 市場の過去 1 年間のパフォーマンスは日米欧のREIT 市場を上回り ( 右下グラフ参照 ) 中国の景気減速懸念や原油安などを背景に世界的に投資家のリスク回避姿勢が強まった1 年 1- 月においても底堅く推移しました月には米金融政策の不透明感から世界的に長期金利が上昇し低金利環境のもと選好されてきたREIT 市場が世界的に調整する局面もありましたが今後の米国の利上げペースが緩やかになるとの見方が広がったことなどから9 月末にかけてやや値を戻しました欧州 ( 年 1 月末 ~1 年 9 月末月次 ) 米国各国地域の REIT 指数の推移日本 5 年 1 月末を1として指数化 /1 /1 /1 1/1 1/1 1/1 ( 年 / 月 ) 各国地域の REIT 指数は S&P グローバル REIT 指数 ( 現地通貨ベース配当込み ) の各国地域のインデックス ( 出所 )S&P ダウジョーンズインデックスのデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成良好なファンダメンタルズ ~ 賃料と空室率の動向 ~ (15 年 9 月 3 日 ~1 年 9 月 3 日日次 ) 日本米国欧州 15 年 9 月 3 日を1として指数化 15/9 15/11 1/1 1/3 1/5 1/7 1/9 ( 年 / 月 ) 今後も上昇が期待される商業施設のテナント賃料のショッピングセンターは上位 REITによる寡占化が進んでおりテナント空室率は低水準で推移していますまた REITの一般的なテナント契約はインフレ率に連動して毎年賃料の見直しが行なわれるためテナント賃料は安定的に上昇しやすい環境にあります足もとの基調インフレ率 (1 年 - 月期 ) は依然として RBA( 準備銀行 ) の目標レンジである~3% を下回っていますが小売売上高は引き続き拡大傾向にあり RBAの利下げによる消費拡大の下支えが見込まれることから REITは引き続き賃貸料収入の増加や配当成長が期待されます ( 小売売上高 : 年 3 月 ~1 年月四半期 ) ( 消費者物価指数 : 年 1-3 月期 ~1 年 - 月期四半期 ) ( テナント月間賃料 : 年月 ~1 年月半期 ) ( 豪ドル / 平方フィート月額 ) 小売売上高 ( 左軸 ) の小売売上高消費者物価指数および商業施設のテナント賃料の推移消費者物価指数 ( 左軸 ) 小売売上高は年 3 月を 1 として指数化消費者物価指数は年 1-3 月期を 1 として指数化テナント月間賃料はとの賃料の平均値テナント月間賃料 ( 右軸 ) ( 出所 )Bloomberg のデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成 1/ 5

オフィスの空室率は低下傾向賃料は上昇最大の都市第の都市ともにオフィス賃料は概ね上昇傾向空室率は低下傾向となっておりオフィス市場は堅調に推移しています特にでは需給のひっ迫から足もとでは賃料が急上昇していますおよびのオフィス賃料の推移 ( 豪ドル / 平方フィート月額 ).5. 3.5 3.

2 オフィスの空室率は低下傾向賃料は上昇最大の都市第の都市ともにオフィス賃料は概ね上昇傾向空室率は低下傾向となっておりオフィス市場は堅調に推移しています特にでは需給のひっ迫から足もとでは賃料が急上昇していますおよびのオフィス賃料の推移 ( 豪ドル / 平方フィート月額 ) ( 年 1-3 月期 ~1 年 - 月期四半期 ) およびのオフィス空室率の推移 ( 年 1- 月期 ~1 年 1- 月期半期 ) (%) ( 出所 )Bloomberg データを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成魅力的な配当利回りと NAV 倍率 ~ バリュエーションは引き続き良好 ~ 配当利回りは準 NAV 倍率も良好な準を維持 REIT の配当利回りは.% と日米欧の REIT と比べて相対的に魅力的な水準を維持していますまた NAV 倍率は 1 年月末時点で 1.33 倍とリーマンショック前の水準と比較して低位にあり過熱感は見受けられません NAV 倍率 NAVとは保有不動産の時価ベースの純資産で Net Asset Value = 純資産価値の略です NAV 倍率は一口当たりのNAVの何倍までREITが買われているかをみる指標です数値が1 倍未満であると投資口が保有不動産の時価より割安に評価されているということを意味します主要国の REIT と国債の REIT の NAV 倍率の推移 5 (%).% REIT 配当利回り 1 年国債利回り 3.% 3.% % 1.9% 1.%.% -.1% (1 年 9 月末現在 ).7% 3.%.%.%.% ( 倍 ) (5 年 ~1 年年次 ) 米国日本英国フランス各国のREIT 配当利回りは S&PグローバルREIT 指数の各国の実績配当利回り S&P/ASX3REIT 指数ベース 1 年は月末現在は小数点第位を四捨五入 ( 出所 ) レッグメイソンアセットマネジメントのデータを基に三井住友トラスト ( 出所 )S&PダウジョーンズインデックスおよびBloombergのデータを基に三井住アセットマネジメント作成友トラストアセットマネジメント作成割割安 / 5

3 豪ドル相場の動向と背景 ~ インフレ圧力の低下と底堅い経済 ~ インフレ動向の様姿勢から政策利は据え置き RBAは1 月日フィリップロウ総裁就任後初となる金融政策理事会において政策金利を1.5% で据え置く決定を下しました注目されたロウ総裁の声明文では 5 月と月の金融緩和を受けて政策姿勢の維持が持続的な経済成長とインフレ目標の達成と整合的であると述べられ前回の理事会でのスティーブンス前総裁の声明が概ね踏襲されましたこれは新総裁就任後も RBAの金融政策の継続性が保たれていることを示唆していると考えられます経済成は内需と輸出拡がけん引の1 年 - 月期の実質 GDPは前期比 +.5% 前年同期比の実質 GDP 成長率は +3.3% と安定した経済成長の持続を示しました実質 GDP 成長率への需要項目別の寄与度をみると民間消費や政府消費などの内需が安定的に経済成長を下支えしている傾向がみられます ( 右中図 ) また資源開発ブームの一巡によって総固定資本形成 ( 設備投資など ) は減少傾向が続いているものの近年は鉄鉱石や液化天然ガス (LNG) などの輸出拡大が経済成長のけん引役となっています純輸出による実質 GDP 成長率への寄与度は - 月期が +.% ポイントと1-3 月期の同 +1.7% ポイントから拡大しましたもとの豪ドルは底堅く推移 7 月以降豪ドルの対米ドル相場は概ね1 豪ドル=.75 米ドル付近を比較的安定して推移しています過去 1 豪ドル=.75~. 米ドルの為替水準ではRBA は豪ドル相場は一段と下落する公算や豪ドル相場はファンダメンタルズ価格の多くの推定値を上回っているなどの言及を声明文に盛り込み豪ドル高への警戒姿勢を示す傾向がみられましたしかし1 年月以降のRBA 理事会では豪ドル相場が1 豪ドル=.75 米ドル前後で推移する中豪ドル高は経済の調整を複雑にする可能性とのソフトな言及に留まっています鉄鉱石価格の回復などによるの交易条件の改善が RBAの豪ドル高への警戒姿勢の緩和要因となっている可能性があり現在の豪ドル水準はRBAにとって心地よい水準にあると考えられますまた米ドル円相場も安定的に推移していることから足もとの豪ドルの対円相場は 1 豪ドル =7~7 円前後で安定的に推移しています - (%) RBA の政策金利と基調インフレ率 ( 基調インフレ率 : 年 1-3 月期 ~1 年 - 月期四半期 ) ( 政策金利 : 年 1 月 1 日 ~1 年 1 月日日次 ) 政策金利基調インフレ率 ( 前年比 ) 実質政策金利 ( 政策金利 - 基調インフレ率 ) インフレ目標レンジ (~3%) %.% 基調インフレ率は消費者物価指数のトリム平均値と加重中央値の平均により算出 ( 出所 )RBA 統計局(ABS) のデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成 ( 前年同期比 %) の実質 GDP 成長率寄与度 (1 年 1 月 1 日 ~1 年 3 月 31 日日次 ) (1 年 1-3 月期 ~1 年 - 月期四半期 ) 純輸出豪ドル安. 9/9 99/3 1/9 /3 /9 9/3 11/9 1/3 1/9 ( 年 / 月 ) ( 出所 )Bloombergのデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成在庫政府消費民間消費総固定資本形成実質 GDP (199 年 9 月 3 日 ~1 年 1 月日日次 ) ( 円 ) ( 米ドル ) 1 1. 対米ドルレート ( 右軸 ) 豪ドル高 ( 出所 )ABS のデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成豪ドル相場の推移 ( 対円対米ドル ) 対円レート ( 左軸 )... 3/ 5

積約 79 万平 km 1 年 1 1 当たり名 GDP 51,11 ドル 1,

が発表する住みやすい都市ランキング (15 年 ) 世界 1 都市の住みやすさを

REIT やガソリンスタンドを中心に保有する REIT が上場されており REIT

シェルを含む 5 ヵ所のガソリンスタンドを保有する REIT 平均リース契約年数は

約 1,7 億円 ) 世界 REIT 市場の国別構成比はS&PグローバルREIT

4 世界 1 位最格付積は本の約倍世界位住みやすい都市 5 年連続 * 15 年国債格付 Aaa ムーディーズ国通貨建期債 (1 年 9 末 ) 積約 79 万平 km 1 年 1 1 当たり名 GDP 51,11 ドル 1, 万以上の国が対象 (15 年 ) の人口の推移 ( 百万人 ) (199 年 ~ 年年次 ) 年 1 年で 1 万増 19 年には約,5 万突破する通し予測値政府債務残先進国中で 3% と低準国 15% 本 % 対 GDP 15 年ダーウィン.% ホバート.9% 都市別人口構成比率 (15 年月末現在 ) 3.9%.7% 19.% アデレードパースブリスベン 5.5%.% 9.7% は 5 都市に集中 * エコノミストインテリジェンスユニット (EIU) が発表する住みやすい都市ランキング (15 年 ) 世界 1 都市の住みやすさを安定性医療文化と環境教育都市基盤の 5 項目について評価以外もアデレードが 5 位が 7 位パースが位などの都市が上位 1 都市にランクイン構成比率は端数処理の関係で合計が 1% にならない場合があります ( 出所 )IMF( 国際通貨基金 ) 世界経済見通し 1 年 1 月国連 World Population Prospects(The 15 Revision) 統計局外務省のデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成 REIT について REIT は世界 3 大 REIT 市場の 1 つとして知られており米国日本に次ぐ第 3 位の市場規模となっていますまたの REIT は主にショッピングセンターなど商業施設が約 5 割を占めていますが近年では商業施設以外でもデータセンターや文書の保管施設など多様な不動産を保有する REIT やガソリンスタンドを中心に保有する REIT が上場されており REIT 市場の活性化が期待されます世界の REIT 市場の国別構成比率 ( 時価総額ベース ) フランス.% 英国.5% 7.3% 世界 3 REIT 市場の 1 つ本.7% 11.% (1 年 9 月末現在 ) 国.% REIT 市場の用途別構成比率産業施設 11.1% オフィス 11.3% 分散型 7.1% (1 年 9 月末現在 ) 約 5 割が商業施設に投資しています商業施設 7.% ( ご参考 )1 年の主な REIT 新規上場投資法人概要アイアンマウンテン主に書やデータの保管施設などを運営する情報管理会社国内で保有する多様な不動産が REIT として承認されに上場時価総額は約 19 億豪ドル ( 約 9,93 億円 ) ビバエナジー REIT ロイヤルダッチシェルを含む 5 ヵ所のガソリンスタンドを保有する REIT 平均リース契約年数は 15.3 年と較的く稼働率も 1% と準時価総額は約 17 億豪ドル ( 約 1,7 億円 ) 世界 REIT 市場の国別構成比はS&PグローバルREIT 指数の各国インデックス用途別構成比はS&PREIT 指数のデータを使用分類はS&Pダウジョーンズインデックスに基づきます構成比率は端数処理の関係で合計が1% にならない場合があります 1 年の主なREIT 新規上場投資法人概要は作成日時点の情報に基づきます時価総額は1 年 9 月末現在の当該日の為替レートを基に三井住友トラストアセットマネジメントが円換算しています ( 出所 )S&Pダウジョーンズインデックスおよびレッグメイソンアセットマネジメントのデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成上記は特定の有価証券への投資を推奨しているものではありません / 5

5 ご参考資料ご留意事項当資料は三井住友トラストアセットマネジメントが投資判断の参考となる情報提供を目的として作成したものであり金融商品取引法に基づく開示書類ではありませんご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容を必ずご確認のうえご自身でご判断ください投資信託は値動きのある有価証券等 ( 外貨建資産には為替変動リスクを伴います ) に投資しますので基準価額は変動しますしたがって投資元本や利回りが保証されるものではありませんファンドの運用による損益は全て投資者の皆様に帰属します投資信託は預貯金や保険契約とは異なり預金保険機構および保険契約者保護機構等の保護の対象ではありませんまた証券会社以外でご購入いただいた場合は投資者保護基金の保護の対象ではありません当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますがその正確性完全性を保証するものではありませんまた今後予告なく変更される場合があります当資料中の図表数値データについては過去のデータに基づき作成したものであり将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません当資料で使用している各指数に関する著作権等の知的財産権の一切の権利はそれぞれの指数の開発元もしくは公表元に帰属します当資料は三井住友トラストアセットマネジメントが作成したものであり金融商品取引法に基づく開示書類ではなく証券取引の勧誘を目的としたものでもありません 5 / 5

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<4D F736F F F696E74202D D815B C837C815B A B A E738FEA82CC93AE8CFC82C68DA18CE382CC8CA992CA82B E348C8E E368C8E816A 16 年 7 月 5 日オーストラリア REIT 市場の動向と今後の見通し (16 年月 ~16 年 6 月 ) 足もとのオーストラリア REIT 市場 ~ 過去 1 年間リスクオフ時も底堅い推移 ~ リーマンショック以降上昇基調が続くオーストラリアREIT 市場ですがゼロ金利やマイナス金利量的金融緩和などの大胆な金融政策を実行した日米欧のREIT 市場と比較すると出遅れ感があります (