Microsoft PowerPoint - 【汎用】 USリート四半期レポート.pptx

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なおいまいだ
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1 ギリシャへの財政支援問題や中国株式市場の乱高下などから世界的に株式市場が不安定となる中米国リートは相対的に堅調な推移となっています当レポートでは 215 年の年初来の米国リート市場を振り返るとともに今後の米国リートの見通しをご案内いたします市場動向 215 年の年初来の米国リート市場の動き 215 年第 1 四半期の米国リートは中東ウクライナ等の地政学リスクの高まり引き続く原油価格の低迷などから世界の金融市場が不安定な動きとなる中 +5% 上昇と堅調な推移となりましたしかし 215 年第 2 四半期には米連邦準備制度理事会 (FRB) の利上げ開始時期を巡る憶測などから米国長期金利が上昇傾向となり米国リートは下落に転じ年初来で -6% まで調整しました 215 年 6 月後半から 7 月にかけてギリシャ財政支援問題の再燃や中国株式市場の大幅な調整により世界的にリスク回避の動きが高まりましたが米国リートは相対的に堅調に推移しています業種別でみた米国リートは国内景気の回復による需要に支えられた倉庫セクターなどが堅調に推移する一方テナントとの賃貸契約の長いヘルスケアセクターが金利上昇懸念から下落している他米ドル高による海外からの旅客者減少などを懸念してホテルリゾートセクターが軟調な推移となっています米国リート米国 1 年国債利回り等の推移 (214 年 12 月末 ~215 年 7 月 22 日 ) 米国リート原油上海 A 株指数 /12 15/1 15/2 15/3 15/4 15/5 15/ ( 年 / 月 ) 2.5% 2.17% 2.% 米国 1 年国債利回り 2.32% 1.5% 14/12 15/1 15/2 15/3 15/4 15/5 15/6 倉庫住宅多角オフィス物流小売ホテルリゾートヘルスケア米国リート米国株式 -8.4% 215 年の米国リート米国株式の騰落率 (214 年 12 月末 ~215 年 7 月 22 日 ) -5.1% -.6% -2.1% -2.2% -.7% -1.% -5.%.% 5.% 1.% 15.% ( 注 )Bloombergよりフィデリティ投信作成米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス米国株式はS&P5 種指数原油はS&P GSCI 原油指数全て現地通貨ベース上グラフは期間初を1として指数化 3.8% 7.5% 13.% ( 年 / 月 ) 1 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

2 価格水準割安な価格水準配当利回り米国リートの配当利回りは 3.99% と魅力的な水準にあり米国株式の配当利回りおよび米国 1 年国債利回りとの利回り格差はいずれも 1% 台後半まで拡大しました (215 年 6 月末時点 ) この水準は過去の平均を上回っており配当利回り面から見て米国リートが割安となっていることが分かります 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% 各種資産の利回りの推移 ( 過去 3 年 ) 各種資産の利回り格差の推移 ( 過去 3 年 ) ( 注 )Bloomberg などよりフィデリティ投信作成 212 年 6 月末 ~215 年 6 月末米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックス米国株式は S&P5 種指数 Net Asset Value(NAV) プレミアム NAV プレミアムはリート価格の割高 / 割安度合いを測る指標の一つです堅調な不動産市場と米国リート相場の伸び悩みを受け 215 年 6 月末時点の米国リートの NAV プレミアムは -7.9% と期間平均 (+4.7%) を大幅に下回る水準にとどまっています NAV プレミアムの観点からも現在の米国リートは割安と言えます NAV は純資産価値 ( 資産 - 負債 ) を意味しますリートの価格と 1 口あたり NAV の差が NAV プレミアムです NAV プレミアム 1 口あたり NAV 米国リート配当利回り米国株式配当利回り米国 1 年国債利回り 1 口あたりリート取引価格 3.% 3.99% 2.35% 2.5% 12 年 6 月 13 年 6 月 14 年 6 月 15 年 6 月 4 2 米国リートと米国株式の利回り格差米国リートと米国 1 年国債の利回り格差期間平均 : 1.65% 期間平均 : 1.47% NAV プレミアムと米国リートの値動きの推移米国リート ( 左軸 ) NAV プレミアム ( 右軸 ) 1 % -7.9% 5 NAVプレミアム期間平均 +4.7% -25% 25-5% 5 年 6 月 7 年 6 月 9 年 6 月 11 年 6 月 13 年 6 月 15 年 6 月 ( 注 )NAREIT FMR Coよりフィデリティ投信作成期間 :25 年 6 月末 ~215 年 6 月末期間初を1として指数化 ( 対数軸 ) 米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス米ドルベース株価キャッシュフロー * 倍率当倍率はリートの収益力と価格の関係を表し一般の株式の株価収益率 (PER) に相当する指標です他国のリートや株式市場との比較において米国リートには相対的な割安感があると考えられます各国リート市場の株価キャッシュフロー倍率 ( 倍 ) ご参考 : 各国株式市場の株価収益率 (PER) ( 倍 ) 米国リート豪州リート日本リート英国リート米国株豪州株日本株英国株 ( 注 )RIMESよりフィデリティ投信作成 MSCI IMI 各指数 215 年 6 月末時点株価キャッシュフロー倍率は株価をキャッシュフロー ( 一株当たり利益に減価償却費用を足し戻したもの ) で割ったもの株価収益率 (PER) は株価を一株当たり利益で割ったもの 2 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません 7ページ目以降を必ずご確認ください 2.% 1.% 1.94% 1.64%.% 12 年 6 月 13 年 6 月 14 年 6 月 15 年 6 月 1 5% 25%

3 業績動向増収増益中の米国リート米国商業用不動産の賃料入居率と米国リートの利益配当は堅調に上昇米国商業用不動産の賃料や入居率は 215 年に引き続き 216 年も上昇することが見込まれており米国リートの堅調な利益増加予想につながっています 1% 5% % -5% -1% 92% 9% 88% 米国商業用不動産の賃料と入居率の上昇と米国リートの業績予想賃料上昇率 86% ( 年 ) ( 注 )Bloombergよりフィデリティ投信作成左グラフの期間:24 年 ~216 年 215 年と216 年 ( 網掛け ) は予想値賃料上昇率入居率は REIS Inc. の公表データについて小売施設オフィス物流施設住宅の平均を算出米国都市部米国リートの業績予想は Citi Researchより 215 年および216 年の調整後キャッシュフロー増加予想供給を上回る需要米国の商業用不動産は新規供給が比較的限られる状態が続いています住宅の供給は 216 年以降に減速が見込まれる一方引退後のベビーブーマーが都市部賃貸住宅への需要を高めるなど新規需要については上振れの可能性があります米国商業用不動産 ( 米国都市部 ) のセクター別新規需要供給小売施設 ( 百万平方フィート ) オフィス 1 新規需要物流施設 3.3% 3.5% ( 年 ) ( 百万平方フィート ) 入居率新規供給 9.1% 9.4% ( 年 ) ( 百万平方フィート ) 新規需要新規供給 ( 年 ) % ( 注 )Bloombergよりフィデリティ投信作成期間:24 年 ~216 年セクター別新規需要供給は REIS Inc. の公表するデータによる 215 年と216 年 ( 網掛け ) は予想値 3 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません 7ページ目以降を必ずご確認ください -5 2% 1% 5 % ( 千戸 ) 年米国リート業績予想住宅 +9.% 215 年 216 年新規需要新規供給 ( 年 ) 新規需要新規供給 ( 年 )

4 ファンダメンタルズ米国不動産市場の状況米国商業用不動産の状況米国商業用不動産の新規供給は足元では増加傾向にあるものの過去の平均を大きく下回る水準にあり需給の面から米国リートの収益にプラス要因となっています ( 億平方フィート ) 米国商業用不動産の新規供給 4% 3% 2% ( 注 ) FMR Co よりフィデリティ投信作成期間 :1984 年 3 月 ~215 年 4 月米国の不動産価格指数の推移着工物件面積増加率 ( 期間中平均 1.72%) 着工物件面積 ( 左軸 ) 着工物件面積増加率 ( 右軸 ) 2 84 年 86 年 88 年 9 年 92 年 94 年 96 年 98 年年 2 年 4 年 6 年 8 年 1 年 12 年 14 年米国住宅市場の状況米国における持家志向の低下などを反映し戸建住宅価格は底入れしたもののその回復は緩慢なペースにとどまっています住宅所有率の低下と雇用の増加は住宅リート所有物件の賃料や入居率の上昇につながります 8 金融危機後底値から直近値への上昇率 93% 36 7% 69% 3 68% 24 67% 米国の住宅所有率と賃貸物件空室率の推移 1.13% 1% % 12% 1% 8% % 6% 金融危機後底値から 65% 4 直近値への上昇率 3% 12 4% 64% 商業用不動産価格指数 ( 左軸 ) 2 6 米国住宅所有率 ( 左軸 ) 2% 戸建住宅価格指数 ( 右軸 ) 63% 賃貸物件空室率 ( 右軸 ) 62% % ( 年 ) ( 年 ) ( 注 )Bloombergおよびグリーンストリートアドバイザーズよりフィデリティ投信作成左グラフ期間 :1997 年 12 月 ~215 年 6 月右グラフ期間 :1995 年 3 月 ~215 年 3 月商業用不動産価格指数はグリーンストリートアドバイザーズ商業用不動産価格指数戸建住宅価格指数は主要 1 都市圏の住宅価格動向を示す S&P/ ケースシラー住宅価格指数 ( コンポジット1) 戸建住宅価格指数は215 年 4 月まで 4 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

ポートフォリオマネージャーのコメント以下の理由から今後も米国リートの上昇基調は持続するものと考えています商業用不動産のファンダメンタルズは良好です米国において持続的な経済成長と雇用改善が見られる中過去平均を大きく下回る商業用不動産供給のもとで米国リートの利益増加と増配が引き続き見込まれます米国政策金利の引き上げは小幅かつ慎重なペースとなるものと見込まれます

5 ポートフォリオマネージャーのコメント以下の理由から今後も米国リートの上昇基調は持続するものと考えています商業用不動産のファンダメンタルズは良好です米国において持続的な経済成長と雇用改善が見られる中過去平均を大きく下回る商業用不動産供給のもとで米国リートの利益増加と増配が引き続き見込まれます米国政策金利の引き上げは小幅かつ慎重なペースとなるものと見込まれますリートの資金調達環境は引き続き良好です米国リートの資金調達は株式主体となっており今後金利が上昇しても資金調達コストへの影響は抑制されています配当利回り NAV プレミアム株価キャッシュフロー倍率などの尺度からみた米国リートは割安ですフィデリティ US リートファンドポートフォリオマネージャースティーブビューラー今後も堅調な経済成長の見込まれる米国では不動産市場に米国内の年金運用者や海外投資家からの資金流入が続いていますこの動きは米国の実物不動産やリートの底堅い上昇につながります長期金利は低下しリートは大幅な上昇となった過去の米国政策金利引き上げ局面 215 年内にも予想される米国の政策金利の引き上げをめぐって米国の長期金利やリートも短期的な動きが大きくなる傾向がみられていますしかし過去を振り返ると政策金利の引き上げ局面を通じてインフレ加速への懸念が抑制された結果長期金利の水準はむしろ低下しましたまた政策金利引き上げの裏側にある良好な米国経済の恩恵によって米国リートのパフォーマンスは良好なものとなりました過去の米国政策金利引き上げ局面における米国長期金利および米国リートの推移 16 政策金利引上げ期米国リート ( 左軸 ) 米国政策金利 ( 右軸 ) 米国長期金利 ( 右軸 ) 1.% % 4 6.% 2 4.% 1 2.% 5 93 年 9 月 96 年 9 月 99 年 9 月 2 年 9 月 5 年 9 月 8 年 9 月 11 年 9 月 14 年 9 月.% 期間 1 2 期間始点 ( 月末 ) 94 年 1 月 4 年 5 月期間終点 ( 月末 ) 年 12 月 7 年 8 月政策金利上昇幅 +3.5% (3.% 6.5%) +4.25% (1.% 5.25%) 長期金利上昇幅 -.53% (5.64% 5.11%) -.12% (4.65% 4.53%) 米国リート騰落率 86.9% 79.8% ( 注 )Bloomberg よりフィデリティ投信作成期間 :1993 年 9 月末 ~215 年 6 月末米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックストータルリターン米ドルベース期間初を 1 として指数化 ( 対数軸 ) 5 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

購入時手数料および収益分配金にかかる税金は考慮していませんベンチマークはファンド設定日前日を 1, 円として計算しています基準価額は運用管理費用 ( 後述の運用管理費用 ( 信託報酬 ) 参照 ) 控除後のものです当該実績は過去のものであり将来の運用成果等を保証するものではありませんベンチマークは 9 ページをご参照くださいフィデリティ US リートファンドの騰落率とランキング

6 フィデリティ US リートファンドの運用状況 215 年 6 月末時点での年間騰落率は A( 為替ヘッジあり ) が-8.12% B( 為替ヘッジなし ) が-6.38% ( 資産成長型 )C( 為替ヘッジあり ) が-8.34% ( 資産成長型 )D( 為替ヘッジなし ) が-6.37% でした騰落率は累積投資額より算出していますフィデリティ USリートファンド各コースの基準価額等の推移 ( 設定来 ) A( 為替ヘッジあり ) B( 為替ヘッジなし ) ( 資産成長型 )C( 為替ヘッジあり ) ( 資産成長型 )D( 為替ヘッジなし ) 累積投資額はファンド設定時に 1, 円でスタートしてからの収益分配金を再投資した実績評価額ですただし購入時手数料および収益分配金にかかる税金は考慮していませんベンチマークはファンド設定日前日を 1, 円として計算しています基準価額は運用管理費用 ( 後述の運用管理費用 ( 信託報酬 ) 参照 ) 控除後のものです当該実績は過去のものであり将来の運用成果等を保証するものではありませんベンチマークは 9 ページをご参照くださいフィデリティ US リートファンドの騰落率とランキング (215 年 6 月末時点 ) フィデリティ US リートファンド A( 為替ヘッジあり ) フィデリティ US リートファンド B( 為替ヘッジなし ) 過去 3 年間過去 5 年間 26.7% 8.65% 1 位 ( 全 6ファンド中 ) 1 位 ( 全 6ファンド中 ) 95.49% 15.94% 1 位 ( 全 9ファンド中 ) 1 位 ( 全 8ファンド中 ) Lipper For Investment Management よりフィデリティ投信作成 Lipper Global 分類の不動産型米国 ( 為替ヘッジあり )/( 為替ヘッジなし )( 除く通貨選択型 ) におけるトータルリターンとランキング Lipper For Investment Management の情報はトムソンロイターグループのリッパーより取得しております上記は過去の実績であり将来の動向数値等を保証もしくは示唆するものではありませんフィデリティ US リートファンド B( 為替ヘッジなし ) はモーニングスターアワードファンドオブザイヤー 214 ( 国際 REIT 型部門 ) において最優秀ファンド賞を受賞しました 211 年から 3 年間の優秀ファンド賞に続く 4 年連続の受賞となりました 211 年 212 年はオルタナティブ型部門 213 年はオルタナティブ & バランス型部門での受賞当賞は国内追加型株式投資信託を選考対象として独自の定量分析定性分析に基づき 214 年において各部門別に総合的に優秀であるとモーニングスターが判断したものです国際 REIT 型部門は 214 年 12 月末において当該部門に属するファンド215 本の中から選考されました Morningstar Award Fund of the Year 214 は過去の情報に基づくものであり将来のパフォーマンスを保証するものではありませんまたモーニングスターが信頼できると判断したデータにより評価しましたがその正確性完全性等について保証するものではありません著作権等の知的所有権その他一切の権利はモーニングスター株式会社並びにMorningstar,Inc. に帰属し許可なく複製転載引用することを禁じます 6 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

7 7 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

8 8 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

IM15724-2 CSIS15724-4 9 上記は過去の実績であり将来の傾向

9 IM CSIS 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません 7ページ目以降を必ずご確認ください

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Microsoft PowerPoint - 【Web】 USリート四半期レポート.pptx 当資料では米国リートの足元の動向や投資環境見通しをご紹介します市場動向 2015 年の年初来での米国リート相場の動き 2015 年第 1 四半期の米国リート相場は中東ウクライナ等の地政学リスクの高まりや原油価格の低迷などから世界の金融市場が不安定な動きとなる中約 +5% の上昇と堅調な推移となりましたしかし2015 年第 2 四半期には米連邦準備制度理事会 (FRB) の利上げ開始時期をめぐる憶測などから米国長期金利が上昇傾向となり