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かおりとくやす
5 years ago
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16 年 7 月 5 日オーストラリア REIT 市場の動向と今後の見通し (16 年月 ~16 年 6 月 ) 足もとのオーストラリア REIT 市場 ~ 過去 1 年間リスクオフ時も底堅い推移 ~ リーマンショック以降上昇基調が続くオーストラリアREIT 市場ですがゼロ金利やマイナス金利量的金融緩和などの大胆な金融政策を実行した日米欧のREIT 市場と比較すると出遅れ感があります

1 16 年 7 月 5 日オーストラリア REIT 市場の動向と今後の見通し (16 年月 ~16 年 6 月 ) 足もとのオーストラリア REIT 市場 ~ 過去 1 年間リスクオフ時も底堅い推移 ~ リーマンショック以降上昇基調が続くオーストラリアREIT 市場ですがゼロ金利やマイナス金利量的金融緩和などの大胆な金融政策を実行した日米欧のREIT 市場と比較すると出遅れ感があります ( 左下グラフ参照 ) 一方オーストラリアREIT 市場の過去 1 年間のパフォーマンスは日米欧のREIT 市場を上回り ( 右下グラフ参照 ) 中国の景気減速懸念や原油安などを背景に世界的に投資家のリスク回避姿勢が強まった15 年 8-9 月や16 年 1- 月においても底堅い動きをみせましたその後も原油価格が持ち直したことや RBA( オーストラリア準備銀行 ) による利下げに加えて 16 年 1-3 月期の実質 GDPが市場予想を上回ったことなどからオーストラリアREIT 市場は堅調に推移しました 6 月に英国民投票でEU( 欧州連合 ) 離脱派が勝利すると市場の不安心理から世界の株式市場が急落しましたがオーストラリアREIT 市場は REITが保有運営する不動産の多くが国内であることなどから影響は限定的でした各国地域の REIT 指数の推移 3 ( 年 1 月末 ~16 年 6 月末月次 ) 13 (15 年 6 月 3 日 ~16 年 6 月 3 日日次 ) 5 オーストラリア 1 欧州米国 11 米国 15 日本 5 欧州日本 9 オーストラリア年 1 月末をとして指数化 8 15 年 6 月 3 日をとして指数化 /1 6/1 8/1 1/1 1/1 1/1 ( 年 / 月 ) 15/6 15/8 15/1 各国地域のREIT 指数はS&PグローバルREIT 指数 ( 現地通貨ベース配当込み ) の各国地域のインデックス 15/1 16/ 16/ 16/6 ( 年 / 月 ) ( 出所 )S&Pダウジョーンズインデックスのデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成良好なファンダメンタルズ ~ 魅力的な不動産の期待利回りテナント賃料は上昇傾向 ~ 豪不動産の期待利回りは魅的な準世界的な低金利環境の中相対的に利回りの高い不動産市場に利回りを求める投資資金が流入しており世界の主要都市の不動産に対する期待利回り ( キャップレート * ) は低下傾向にありますオーストラリアの商業施設のキャップレートも低下傾向にあるものの日本や欧米の都市と比較して高い水準を維持していますオーストラリアでは安定した人口増加から消費が長期拡大傾向にあり特に商業施設はその恩恵を受けることが期待されます安定したインカム収入を期待する投資家にとってオーストラリアREITの相対的な魅力が高まっています 1 主要都市の商業施設キャップレートの推移東京.5%.% 3.8% NYマンハッタン香港.5% 9/1 1/1 11/1 1/1 13/1 1/1 15/1 16/1( 年 / 月 ) NYマンハッタンは9 年 3 月からのデータ香港は16 年月までのデータ * キャップレート= 賃貸料収入などの年間営業純収益不動産取得価格 ( 出所 )Bloombergおよびレッグメイソンアセットマネジメントのデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成 8 6 ロンドン (9 年 1 月 ~16 年 5 月月次 ) シドニー 6.% 5.5% 1/ 5

今後も上昇が期待される商業施設のテナント賃料オーストラリアREITはショッピングセンターなどの商業施設に特化したREITが REIT 全体の用途別構成比率で約 5 割となっています (ページ下中央の円グラフ参照) オーストラリアのショッピングセンターは上位 REITによる寡占化が進んでおりテナント空室率は低水準で推移していますまた REITの一般的なテナント契約は

2 今後も上昇が期待される商業施設のテナント賃料オーストラリアREITはショッピングセンターなどの商業施設に特化したREITが REIT 全体の用途別構成比率で約 5 割となっています (ページ下中央の円グラフ参照) オーストラリアのショッピングセンターは上位 REITによる寡占化が進んでおりテナント空室率は低水準で推移していますまた REITの一般的なテナント契約はインフレ率に連動して毎年賃料の見直しが行なわれるためテナント賃料は上昇しやすい環境にあります足もとの基調インフレ率 (16 年 1-3 月期 ) は予想を下回りましたが小売売上高は引き続き拡大傾向にあり RBAの利下げによる消費拡大の下支えが見込まれることからオーストラリアREITは今後も賃貸料収入の増加や配当成長が期待されます 15 オーストラリアの小売売上高消費者物価指数および商業施設のテナント賃料の推移 ( 小売売上高 : 年 6 月 ~16 年 5 月月次 ) ( 消費者物価指数 : 年 -6 月期 ~16 年 1-3 月期四半期 ) ( テナント年間賃料 : 年 ~15 年年次 ) 小売売上高 ( 左軸 ) 消費者物価指数 ( 左軸 ) 1 平方メートル当たりのテナント年間賃料 ( 右軸 ) ( 豪ドル ) 小売売上高は年 6 月をとして指数化 5 5 消費者物価指数は年 -6 月期をとして指数化 ( 年 ) テナント年間賃料はセンターグループ GPTグループビシニティセンターズ ( 旧ノビオン旧フェデレーションセンターズ ) の各年度の賃料の平均値 ( 出所 ) マーティンカリーオーストラリアおよびBloombergのデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成, 1,5 1, 魅力的な配当利回りと NAV 倍率 ~ バリュエーションは引き続き良好 ~ 配当利回りは準を維持 NAV 倍率は良好な準 NAV 倍率とは NAVとは保有不動産の時価ベースの純資産で Net Asset Value = 純資産価値の略です NAV 倍率は一口当たりのNAVの何倍までREITが買われているかをみる指標です数値が1 倍未満であると投資口が保有不動産の時価より割安に評価されているということを意味しますオーストラリア REIT の配当利回りは.% と日米欧の REIT と比べて相対的に魅力的な水準を維持していますまた NAV 倍率は 15 年末時点で 1.3 倍とリーマンショック前の水準と比較して低位にあり引き続き良好な水準にあると思われます主要国の REIT と国債のオーストラリア REIT の NAV 倍率の推移 5 (16 年 6 月末現在 ).% REIT 配当利回り 1 年国債利回り.%.% 3.6% 3.9% 1-1.%.% 1.5%.% -.% 3.1%.9% 3.1%.%.% オーストラリア米国日本英国フランス ( 倍 ) (5 年末 ~15 年末年次 ) 5~15 年の平均 (1.1 倍 ) ( 年 ) 各国のREIT 配当利回りは S&PグローバルREIT 指数の各国の実績配当利回り S&P/ASX3REIT 指数ベースは小数点第位を四捨五入 ( 出所 ) レッグメイソンアセットマネジメントのデータを基に三井住友トラスト ( 出所 )S&PダウジョーンズインデックスおよびBloombergのデータを基に三井住アセットマネジメント作成友トラストアセットマネジメント作成割割安 / 5

3 豪ドル相場の動向と背景 ~ インフレ圧力の低下と底堅い経済 ~ インフレ圧低下から政策利引き下げ RBAは 5 月 3 日に1 年ぶりに政策金利を.5% 引き下げ過去最低の1.75% とすることを決定しましたスティーブンスRBA 総裁は今回の利下げについて予想以上のインフレ圧力低下が理由であると明確に指摘しています 16 年 1-3 月期の基調インフレ率は前年同期比 +1.6% に低下しています市場コンセンサス (7 月 1 日時点 ) では次回 8 月日の RBA 理事会において.5% の追加利下げが行われるとの見方が大勢となっていますオーストラリア経済は引き続き堅調インフレ圧力の後退とは対照的にオーストラリア経済は引き続き拡大基調にあります 16 年 1-3 月期の実質 GDPは市場予想を上回る前年同期比 +3.1% となりました RBAは7 月 5 日の声明文において設備投資額は減少したものの引き続き輸出内需ともに拡大しており経済成長は継続しているとの景気判断を示しています労働市場については失業率は15 年 7 月の6.3% をピークに緩やかな低下基調にあり 16 年 6 月時点で 5.8% となっています雇用の先行指標として注目される求人広告件数は引き続き増加基調となっています豪ドルは対ドルで堅調な推移も対円では円が進豪ドルの対円相場は 6 月 3 日時点で1 豪ドル=76.67 円と昨年末の88.5 円と比べて約 13% の円高豪ドル安となりました年初来の豪ドルの対米ドル相場はオーストラリア経済の底堅さや鉄鉱石価格の回復を背景に豪ドルへの見直し買いの動きが広がり緩やかな豪ドル高 ( 米ドル安 ) となりましたその後基調インフレ率の低下やRBAによる利下げなどから豪ドル安 ( 米ドル高 ) となる局面があったものの 16 年 1-3 月期の実質 GDP 成長率が予想を上回り国内経済の底堅さが確認されたことや米早期利上げ期待の後退などから再び豪ドル高傾向となりました一方で年初来の円の対米ドル相場においては日銀の金融政策の不透明感や米早期利上げ期待の後退英国のEU 離脱問題によるリスク回避姿勢の強まりなどから大幅な円高 ( 米ドル安 ) となったため豪ドルの対円相場では円高 ( 豪ドル安 ) となりました 6. RBA の政策金利と基調インフレ率 ( 基調インフレ率 :9 年 1-3 月期 ~16 年 1-3 月期四半期 ) ( 政策金利 :9 年 1 月 1 日 ~16 年 6 月 3 日日次 ) オーストラリアの失業率と求人広告件数の推移 (1 年 1 月 1 日 ~16 年 3 月 31 日日次 ) (13 年 6 月 ~16 年 6 月月次 ) ( 万件 ) /6 13/1 1/6 1/1 15/6 15/1 16/6( 年 / 月 ) ( 出所 )Bloomberg のデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成豪ドル相場の推移 ( 対円対米ドル ) (15 年 1 月 31 日 ~16 年 6 月 3 日日次 ) ( 円 ) ( 米ドル ) 95.8 豪ドル高対米ドルレート ( 右軸 ) 豪ドル安 /1 16/1 16/ 16/3 16/ 16/5 16/6 ( 年 / 月 ) ( 出所 )Bloombergのデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成 3/ 失業率 ( 左軸 ) 政策金利. インフレ目標基調インフレ率 1.75% 1.5 レンジ (~3%) ( 前年同期比 ) 1.6% ( 年 ) 基調インフレ率は消費者物価指数のトリム平均値と加重中央値の平均により算出 ( 出所 )RBA オーストラリア統計局(ABS) のデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成求人広告件数 ( 右軸 ) 対円レート ( 左軸 )

% 分散型 5 インバウンド観光収入(左軸) インバウンド観光客数(右軸) 6.

4 世界1位世界1位最格付積は本の約倍 1 当たり名 GDP 住みやすい都市 5年連続国債格付け Aaa 積約769万平 km 約,391万 61,63 ドル 1,万以上の国が対象 1年 15年1 ムーディーズ国通貨建期債 (16年6 末) 15年実質GDP成長率と推定人口の推移都市別人口構成比率 199年年年次 6 推定 (左軸) 予測値 5 百万人年6月末現在その他 3 3.9% 実質GDP成率(右軸) 年連続プラス成 1 15 政府債務残先進国中で37 と低準 -1 は 5 都市に.7% 集中シドニー国16 本8 対GDP 15年ダーウィン.6% 19.% ホバート.9% アデレード - 年 5.5% パースブリスベン 8.6% 9.7% 16年以降の実質GDP成長率は予測値エコノミストインテリジェンスユニット EIU が発表する住みやすい都市ランキング 15年世界1都市の住みやすさを安定性医療文化と環境教育都市基盤の5項目について評価以外もアデレードが5位シドニーが7位パースが8位などオーストラリアの都市が上位1都市にランクイン構成比率は端数処理の関係で合計がにならない場合があります出所 IMF 国際通貨基金世界経済見通し16年月国連 World Population Prospects(The 15 Revision) オーストラリア統計局外務省のデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成オーストラリアREITとインバウンド効果オーストラリアREITは世界3大REIT市場の1つとして知られていますオーストラリアはグレートバリアリーフやエアーズロック等の雄大な大自然オペラハウスやハーバーブリッジ等の有名な建造物など大自然と都市の両方が楽しめる旅行先として人気が高く近年ではインバウンド外国人旅行者観光客数が過去最高となるなど今後観光を通した経済発展が期待されていますオーストラリアのREITは主にショッピングセンターなど商業施設に投資しておりインバウンド観光客の消費拡大による商業施設への恩恵が期待されます世界REIT市場の国別構成比率時価総額ベースオーストラリアREIT市場の用途別構成比率その他 16年6月末現在 16年6月末現在フランス英国 3.7%.3% オーストラリア % 約5割が商業施設に投資しています 5年度 15年度年次万人億豪ドル 8 インバウンド観光客からの収が過去最に 7 3 オフィス本 8.6% 世界3 REIT市場の 1つ.8% 産業施設その他 11.% オーストラリアのインバウンド収入と観光客数の推移国 65.% 1.9% 商業施設 6 9.% 分散型 5 インバウンド観光収入(左軸) インバウンド観光客数(右軸) 6.% 年度年度は当年月翌年3月世界REIT市場の国別構成比はS&PグローバルREIT指数の各国インデックス用途別構成比はS&PオーストラリアREIT指数のデータを使用分類はS&Pダウジョーンズインデックスに基づく構成比率は端数処理の関係で合計がにならない場合があります出所 S&Pダウジョーンズインデックスおよびレッグメイソンアセットマネジメントのデータを基に三井住友トラストアセットマネジメント作成上記は過去のデータであり将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません当資料は三井住友トラストアセットマネジメントが作成したものであり金融商品取引法に基づく開示書類ではなく証券取引の勧誘を目的としたものでもありません当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください /5

5 ご参考資料ご留意事項当資料は三井住友トラストアセットマネジメントが投資判断の参考となる情報提供を目的として作成したものであり金融商品取引法に基づく開示書類ではありませんご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容を必ずご確認のうえご自身でご判断ください投資信託は値動きのある有価証券等 ( 外貨建資産には為替変動リスクを伴います ) に投資しますので基準価額は変動しますしたがって投資元本や利回りが保証されるものではありませんファンドの運用による損益は全て投資者の皆様に帰属します投資信託は預貯金や保険契約とは異なり預金保険機構および保険契約者保護機構等の保護の対象ではありませんまた証券会社以外でご購入いただいた場合は投資者保護基金の保護の対象ではありません当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますがその正確性完全性を保証するものではありませんまた今後予告なく変更される場合があります当資料中の図表数値その他データについては過去のデータに基づき作成したものであり将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません当資料で使用している各指数に関する著作権等の知的財産権その他の一切の権利はそれぞれの指数の開発元もしくは公表元に帰属します当資料は三井住友トラストアセットマネジメントが作成したものであり金融商品取引法に基づく開示書類ではなく証券取引の勧誘を目的としたものでもありません 5 / 5

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<4D F736F F F696E74202D D815B C837C815B A B A E738FEA82CC93AE8CFC82C68DA18CE382CC8CA992CA82B E378C8E E398C8E816A C497702 1 年 1 月日 REIT 市場の動向と今後の見通し (1 年 7 月 ~1 年 9 月 ) 足もとの REIT 市場 ~ 過去 1 年間リスクオフ時も底堅い推移 ~ リーマンショック以降上昇基調が続くREIT 市場ですがゼロ金利やマイナス金利量的金融緩和などの大胆な金融政策を実行した日米欧のREIT 市場と比較すると出遅れ感があります ( 左下グラフ参照 ) 一方 REIT 市場の過去