Microsoft PowerPoint - 【汎用】 USREITマンスリー・ウォッチ.pptx

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ゆりなうなだ
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足元の投資環境 11 月序盤は 7-9 月期の決算内容が概ね市場予想をやや上回る内容となったことを好感し米国リートは上昇しました月中盤にかけて米国中間選挙や米中貿易摩擦などの先行き不透明感が台頭したほか一部ハイテク関連銘柄の業績鈍化懸念も重なり米国株式はリスク回避ムードとなりました一方米国リートは高配当ディフェンシブ銘柄という特性が意識されたことなどから底堅く推移しました

これが円ベースでの米国リートの値動きへのプラス要因となりました (1ページ図表 1 ) 今後の見通し短期的には外部要因により変動が高まる可能性があります緩やかな経済成長が良好なファンダメンタルズを下支えするでしょう (ページ図表 3) また今後においても賃料の上昇が継続すると見込まれ業績拡大基調が続くでしょう (3ページ図表 1) したがって短期的な動向に右往左往せず

で金融緩和縮小ペースに関するサプライズがあるか以上のように相場動向としては短期的な影響を受ける可能性もありますが中長期的には堅調な商業用不動産価格需給逼迫を受けた着実な賃料上昇がもたらす業績拡大にリート価格は収斂していくでしょうまた小売セクターにてやや低下するも稼働率は底堅く推移すると見込まれており相場を下支えすると期待されますリスクシナリオトランプ政権の内政

1 足元の投資環境 11 月序盤は 7-9 月期の決算内容が概ね市場予想をやや上回る内容となったことを好感し米国リートは上昇しました月中盤にかけて米国中間選挙や米中貿易摩擦などの先行き不透明感が台頭したほか一部ハイテク関連銘柄の業績鈍化懸念も重なり米国株式はリスク回避ムードとなりました一方米国リートは高配当ディフェンシブ銘柄という特性が意識されたことなどから底堅く推移しました月終盤は好調な滑り出しとなった年末商戦月末の米中首脳会談への期待から株式相場とともに上昇して終えました業種別にはヘルスケアや住宅が上昇をけん引しました 11 月の為替相場では月中旬における米国金利の低下が米ドル円相場の重石となりましたが月末にかけてはG 首脳会議への期待感等を背景に円を売って米ドルを買う動きが強まり月を通してみると若干の円安米ドル高となりましたこれが円ベースでの米国リートの値動きへのプラス要因となりました (1ページ図表 1 ) 今後の見通し短期的には外部要因により変動が高まる可能性があります緩やかな経済成長が良好なファンダメンタルズを下支えするでしょう (ページ図表 3) また今後においても賃料の上昇が継続すると見込まれ業績拡大基調が続くでしょう (3ページ図表 1) したがって短期的な動向に右往左往せず冷静な判断が求められるでしょうその他の上昇期待要因やリスクシナリオとして以下が考えられます上昇期待要因実物不動産に対する割安感の解消財政拡大減税を背景とした景気刺激効果や賃金上昇による消費拡大がテナント需要を押し上げる可能性今後の主なマクロ要因の注目ポイント貿易摩擦が長期化した場合に中国の景気鈍化が進み世界経済へ波及する懸念今後の米連邦公開市場委員会 (FOMC) で金融緩和縮小ペースに関するサプライズがあるか以上のように相場動向としては短期的な影響を受ける可能性もありますが中長期的には堅調な商業用不動産価格需給逼迫を受けた着実な賃料上昇がもたらす業績拡大にリート価格は収斂していくでしょうまた小売セクターにてやや低下するも稼働率は底堅く推移すると見込まれており相場を下支えすると期待されますリスクシナリオトランプ政権の内政外政の不透明感が高まるリスク米連邦準備制度理事会 (FRB) の過度の引き締め政策が急激な長期金利上昇をもたらすリスク米国リートの相場動向米国リートと米ドル円の推移 ( 過去 1 年間 ) ( 米ドル円 ) 米国リートと米ドル円の騰落率と米ドル円為替レート米国リート騰落率 ( 米トルヘース ) 1 カ月間 3 カ月間 6 カ月間 1 年間年初来 5.% -.5% 7.% 3.7% 3.9% 9 13 米ドル円為替レート米国リート ( 米ドルベース )( 左軸 ) 米国リート ( 円ベース )( 左軸 ) 米ドル円騰落率.%.%.% 1.3%.% 米国リート騰落率 ( 円ヘース ) 5.% 1.6% 1.1% 5..% 米ドル円 ( 右軸 ) 年 11 月 18 年月 18 年 5 月 18 年 8 月 18 年 11 月 ( 注 )Refinitivよりフィデリティ投信作成左グラフの米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス期間初をとして指数化 17 年 11 月末 ~ 11 月末右表は 11 月末時点米ドル円為替レートは各期初の実数値 1

2 米国リートの相場動向米国リート業種別騰落率 ( 過去 1 年間 ) 11.6% % 8.3% 7.8%.6%.% -.% -8.9% -19.% ヘルスケアインフラストラクチャー倉庫住宅小売オフィス物流ホテルリソート複合施設データセンター林業 ( 注 )Refinitiv よりフィデリティ投信作成 FTSE NAREIT Equity REITs インデックスの各セクター指数 17 年 11 月末 ~ 11 月末米ドルベース米国リートを取り巻く環境 1: 商業用不動産の状況需要サイド需要の拡大供給サイド限定的な新規供給米国リートの保有不動産の入居率 3 米国商業用不動産の新規供給 96% 95% 9% 93% 9% 91% 9 89% 過去平均 93.% 88% ( 年 ) 8 年 88 年 9 年 96 年年年 8 年 1 年 16 年 ( 注 )FMR CoおよびCiti Researchよりフィデリティ投信作成入居率の期間は1 年第 3 四半期 ~第四半期新規供給の期間は198 年 3 月 ~ 7 月. 3.5% 3..5%. 1.5% 1..5%. 着工物件面積増加率 ( 期間中平均 1.71% 左軸) 着工物件面積 ( 右軸 ) 着工物件面積増加率 ( 左軸 ) ( 億平方フィート ) 世界の投資家からの注目を浴び上昇基調を維持する実物不動産価格 1 1 米国の商業用不動産と戸建住宅の価格指数商業用不動産価格指数 ( 左軸 ) 戸建住宅価格指数 ( 右軸 ) 金融危機以前の高値水準 (7 年 8 月 ) から +3% 上昇 3 5 ( 注 ) グリーンストリートアドバイザーズなどよりフィデリティ投信作成期間 :1997 年 ~ 11 月 ( 戸建住宅価格指数は 9 月まで ) 商業用不動産価格指数はグリーンストリートアドバイザーズ商業用不動産価格指数戸建住宅価格指数は主要 1 都市圏の住宅価格動向を示す S&P/ ケースシラー住宅価格指数 ( コンポジット 1) データは過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません年 99 年 1 年 3 年 5 年 7 年 9 年 11 年 13 年 15 年 17 年 15 5

3 米国リートを取り巻く環境 : 米国リートの業績収益拡大を支える賃料上昇超低金利時代により抑えられた資金調達コスト 1 米国リートの保有不動産の営業純収益の伸び率 * 米国リート無担保債券の利回り推移 (%) 8% 18 6% % % 米国リート投資適格債券利回り米国 BBB 格相当 7-1 年社債利回り米 1 年国債利回り 6 -%.97%.37% 3.1% -% 99 年年 5 年 8 年 11 年 1 年 17 年 8 年 1 月 1 年 1 月 1 年 1 月 1 年 1 月 16 年 1 月 18 年 1 月 ( 注 ) FMR Coよりフィデリティ投信作成期間 : 左図は1999 年第 3 四半期 ~第四半期右図は8 年 ~ 11 月末時点 * 営業純収益の伸び率は NOI( エヌオーアイ Net Operating Income) つまり不動産賃貸業から得られるキャッシュフローの伸び率を示すものです 8 3 米国リートおよび主要セクターの業績 ( 調整後 FFO 成長率 * ) 予想内部成長の加速と戦略的な外部成長により着実な業績拡大を見込む 19 年年ショッピングモール..1% ショッピングセンター -1.9%.7% 住宅.8% 5.7% ヘルスケア 5.1%.7% ( 注 ) グリーンストリートアドバイザーズよりフィデリティ投信作成分類はグリーンストリートアドバイザーズの公表データに準ずる 11 月 3 日時点 * 調整後 FFO 成長率は AFFO( エーエフエフオー Adjusted Funds From Operations) つまり純利益から不動産売却益を除外し減価償却費を加えたもの (FFO) に管理修繕コストと借入金元本返済額などの継続的な資本支出を加えて調整した数値の成長率を示すものですデータは過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありませんネットリース.% 3.% オフィス 9.% 7.1% 物流 8.7% 7.% 倉庫.6% 3.8% 米国リート 6.1% 6.3% 3

4 米国リートのバリュエーションの動向 3, 1 米国リートと NAV プレミアムの推移 5 1,835 1,6 5% 8.% -1.8% 米国リート ( 左軸 ) NAV プレミアム ( 右軸 ) NAVプレミアム平均 ( 右軸 ) 5 9 年 9 年 9 年 96 年 98 年年年年 6 年 8 年 1 年 1 年 1 年 16 年 18 年 ( 注 )FMR Co グリーンストリートアドバイザーズよりフィデリティ投信作成期間 :199 年 1 月末 ~ 11 月末米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックス期間初をとして指数化対数グラフで表示米ドルベース -5% -5 NAV は純資産価値 ( 資産 - 負債 ) を意味します NAV プレミアムは右の式で算出します (1 口当たりリート取引価格 -1 口当たり NAV) 1 口当たり NAV NAV プレミアム 1 口当たり NAV 1 口当たりリート取引価格過去に比べても割高感は見られない 1% 1 8% 6% % % 米国リートの配当利回り等の推移米国リート配当利回り.1% 米国 1 年国債利回り 3. 利回り格差平均 1.% 利回り格差 1.1% -% 米国リート配当利回り米国 1 年国債利回り -% 米国リートと米国 1 年国債の利回り格差利回り格差期間平均 9 年 95 年年 5 年 1 年 15 年 ( 注 )NAREIT Refinitiv よりフィデリティ投信作成 199 年 1 月末 ~ 11 月末米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックスグラフ欄外の値は四捨五入により表示していますので合計が一致しない場合があります

5 ( ご参考 ) 政策金利と米国リート 1, 1, 1, 米国リートと各利回りの推移利上げ局面米国リート ( 左軸 ) 政策金利 ( 右軸 ) 米国 1 年国債利回り ( 右軸 ) 93 年 6 月 95 年 3 月 96 年 98 年 9 月年 6 月年 3 月 3 年 5 年 9 月 7 年 6 月 9 年 3 月 1 年 1 年 9 月 1 年 6 月 16 年 3 月 17 年 ( 注 )Refinitiv よりフィデリティ投信作成期間は 1993 年 6 月末 ~ 11 月末米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックス期間初をとして指数化米ドルベース 1 9% 8% 7% 6% 5% % 3% % 1% ( ご参考 ) 主な資産の騰落率と米国実質 GDP 成長率主な資産の騰落率 ( 米ドルベース ) と米国実質 GDP 成長率米国リート米国国債米国ハイイールド債券米国株式バンクローン米国実質 GDP 成長率年 3.8% 11.6% -.5% -.1%..1% 3 年 37.1%.3% % 9.8%.3% 年 31.6% 3.5% 1.9% 1.9% 5.% 3.3% 5 年 1.%.8%.8%.9% 5.1% 3.1% 6 年 35.1% 3.1% 1.7% 15.8% 6.7%.6% 7 年 -15.7% 9.1%.6% 5.5%.1%. 8 年 -37.7% % % -.8% 9 年 % 58.1% 6.5% 51.6%.% 1 年 % 15.1% 15.1% 1.1%.6% 未更新 11 年 8.3% 9.8%.%.1% 1.5% 1.6% 1 年 18.1%.% 15.5% % 1.5% 13 年.5% -3.3% 7.% 3.% 5.3%.6% 1 年 3.1% 6..5% 13.7% 1.6%.7% 15 年 3.%.8% -.6% 1.% -.7%. 16 年 8.5% 1.1% 17.5% % 1.9% 17 年 5.%.% 7.5% 1.8%.1%.5% * 3.9% -1.% -.1% 5.1% 3.1% 3. 1 年間 3.7% -1..% 6.3% 3.5% 3 年間.9%..9% 1.1% 年間 59.7% 8.1%.1% 69.% 19.8% 1 年間 % 81.1% 16.7% 15 年間 7.% 66.1% 18.7% 55.3%.5% ( 注 )RIMES などよりフィデリティ投信作成 11 月末時点米国実質 GDP 成長率は各年第四半期時点の前年同期比成長率 * 資産の騰落率は 11 月末時点の年初来騰落率米国実質 GDP 成長率は第 3 四半期時点の前年同期比成長率 5

6 ご注意点当資料は信頼できる情報をもとにフィデリティ投信が作成しておりますが正確性完全性について当社が責任を負うものではありません当資料に記載の情報は作成時点のものであり市場の環境やその他の状況によって予告なく変更することがありますまたいずれも将来の傾向数値運用結果等を保証もしくは示唆するものではありません当資料に記載されている個別の銘柄企業名についてはあくまでも参考として申し述べたものでありその銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません当資料にかかわる一切の権利は引用部分を除き当社に属しいかなる目的であれ当資料の一部又は全部の無断での使用複製は固くお断りします投資信託のお申し込みに関しては下記の点をご理解いただき投資の判断はお客様自身の責任においてなさいますようお願い申し上げますなお当社は投資信託の販売について投資家の方の契約の相手方とはなりません投資信託は預金または保険契約でないため預金保険および保険契約者保護機構の保護の対象にはなりません販売会社が登録金融機関の場合証券会社と異なり投資者保護基金に加入しておりません投資信託は金融機関の預貯金と異なり元本および利息の保証はありません投資信託は国内外の株式や公社債等の値動きのある証券を投資対象とし投資元本が保証されていないため当該資産の市場における取引価格の変動や為替の変動等により投資一単位当たりの価値が変動します従ってお客様のご投資された金額を下回ることもあります又投資信託は個別の投資信託毎に投資対象資産の種類や投資制限取引市場投資対象国等が異なることからリスクの内容や性質が異なりますのでご投資に当たっては目論見書や契約締結前交付書面を良くご覧下さい投資信託説明書 ( 目論見書 ) については販売会社またはフィデリティ投信までお問い合わせくださいなお販売会社につきましては以下のホームページ ( をご参照くださいご投資頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます申込時に直接ご負担いただく費用 : 申込手数料上限.3%( 消費税等相当額抜き.) 換金時に直接ご負担いただく費用 : 信託財産留保金上限 1% 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 : 信託報酬上限年率.8%( 消費税等相当額抜き1.93%) その他費用 : 上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります目論見書契約締結前交付書面等でご確認ください当該手数料費用等の上限額および合計額についてはお申込み金額や保有期間等に応じて異なりますので表示することができませんファンドに係る費用税金の詳細については各ファンドの投資信託説明書 ( 目論見書 ) をご覧くださいご注意 ) 上記に記載しているリスクや費用項目につきましては一般的な投資信託を想定しております費用の料率につきましてはフィデリティ投信が運用するすべての公募投資信託のうち徴収する夫々の費用における最高の料率を記載しておりますが当資料作成以降において変更となる場合があります投資信託に係るリスクや費用は夫々の投資信託により異なりますのでご投資をされる際には事前に良く目論見書や契約締結前交付書面をご覧下さい金融商品取引業者 : 関東財務局長 ( 金商 ) 第 388 号加入協会 : 一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会 IM1817- CSIS 資料中グラフの注記に別途記載ない場合は以下の指数を使用しています米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックス米国国債は ICE BofAML US トレジャリーインデックス米国ハイイールド債券は ICE BofAML US ハイイールドコンストレインドインデックス米国株式は S&P5 種指数バンクローンは S&P レバレッジドローンインデックス 6

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<4D F736F F F696E74202D FEE95F192F18B9F8E9197BF817A D A815B E > 米国リートの相場動向米国リート相場業種動向 (1 ヶ月 ) 7 月の米国リート相場は +1.22%( 米ドルベース ) でした当月の米国リート相場は上昇しました月前半は世界的に主要国の中央銀行が金融政策の正常化に向けた動きを加速させるとの観測が高まり長期金利が上昇したことが重石となり下落しましたしかしその後は長期金利の落ち着きならびに中旬以降に 4-6 月期の決算発表が始まったことから