Microsoft PowerPoint - CSIS 【汎用】 USREITスペシャルレポート.pptx

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ゆりなすみだ
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1 当資料では米国リートの足元の動向や投資環境見通し等をご紹介します市場動向 2015 年の年初来での米国リート相場の動き 2015 年第 1 四半期の米国リート相場は中東ウクライナ等の地政学リスクの高まりや原油価格の低迷などから世界の金融市場が不安定な動きとなる中約 +5% の上昇と堅調な推移となりましたしかし第 2 四半期には米連邦準備制度理事会 (FRB) の利上げ懸念による投資家心理の冷え込み等を背景に米国リート相場は下落に転じ年初来で約 -6% まで調整しました第 3 四半期以降では 8 月下旬の中国株式の急落を背景に世界的にリスク性資産が下落する中米国リート相場も下落しましたがその後底打ちし上昇傾向に転じました 10 月末時点の年初来騰落率は約 +2% となりました業種別では国内景気の回復による需要に支えられた倉庫セクターなどが堅調に推移する一方米ドル高による海外からの旅客者減少などが懸念されたホテルリゾートセクターが軟調に推移しましたテナントとの賃貸契約期間が長いヘルスケアセクターは金利上昇懸念が逆風となりました米国リート等の推移 (2014 年 12 月末 ~2015 年 10 月末 ) 原油米国株式中国株式米国リート /12 15/1 15/2 15/3 15/4 15/5 15/6 15/7 15/8 15/9 15/10 ( 年 / 月 ) 米国リート米国株式の騰落率 (2014 年 12 月末 ~2015 年 10 月末 ) 倉庫住宅小売多角オフィス物流ヘルスケアホテルリゾート米国リート米国株式 18.1% 11.1% 10.2% 5.5% 1.6% 0.5% 1.9% 2.7% 28.5% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% ( 注 )Bloomberg よりフィデリティ投信作成米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックス米国株式は S&P500 種指数中国株式は上海 A 株指数原油は S&P GSCI 原油指数全て現地通貨ベース上グラフは期間初を 100 として指数化 1 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

2 価格水準各指標が示唆する米国リートの割安感配当利回り米国リートの配当利回りは 3.82% と魅力的な水準で推移しています (2015 年 10 月末時点 ) 米国株式の配当利回りや米国 10 年国債利回りよりも 1% 以上高い利回りとなっており相対的な投資妙味があると言えます ( 注 )Bloomberg などよりフィデリティ投信作成 2012 年 10 月末 ~2015 年 10 月末米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックス米国株式は S&P500 種指数 Net Asset Value(NAV) プレミアム NAV プレミアムはリート価格の割高 / 割安度合いを測る指標の 1 つです 2015 年 10 月末時点の米国リートの NAV プレミアムは -2.3% と期間平均 (+4.2%) を下回っており現在の米国リートの割安感を示唆しています NAV は純資産価値 ( 資産 - 負債 ) を意味しますリートの価格と 1 口当たり NAV の差が NAV プレミアムです 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 各資産の利回りの推移 1.5% 米国リート配当利回り 1.0% 米国株式配当利回り 0.5% 米国 10 年国債利回り 0.0% 12 年 10 月 13 年 10 月 14 年 10 月 15 年 10 月 NAV プレミアムと米国リートの推移米国リート ( 左軸 ) NAV プレミアム ( 右軸 ) NAV プレミアム平均 ( 右軸 ) 3.82% 2.14% 2.09% 50% 25% 4.2% 0% -2.3% -25% NAV プレミアム 1 口当たり NAV 1 口当たりリート取引価格 25-50% 05 年 07 年 09 年 11 年 13 年 15 年 ( 注 )Bloomberg および FMR Co よりフィデリティ投信作成期間 :2005 年 10 月末 ~2015 年 10 月末米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックス期間初を 100 として指数化 ( 対数軸 ) 米ドルベース株価キャッシュフロー倍率 *1 株価キャッシュフロー倍率はリートの収益力と価格の関係を表し一般の株式の株価収益率 (PER) *2 に相当する指標です米国リートは他国のリートよりも総じて割安な水準となっています各国リートの株価キャッシュフロー倍率 10 ( 注 )RIMESよりフィデリティ投信作成 MSCI IMI 各指数 2015 年 10 月末時点 *1 株価キャッシュフロー倍率は株価をキャッシュフ 0 ロー ( 一株当たり利益に減価償却費用を足し戻したもの ) で割ったもの米国リート豪州リート日本リート英国リート *2 株価収益率 (PER) は株価を一株当たり利益で割ったもの 2 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません 8ページ目以降を必ずご確認ください ( 倍 )

3 ファンダメンタルズ米国不動産市場の状況米国商業用不動産の状況米国商業用不動産の新規供給は過去の平均を大きく下回っており需給の面から米国リートの収益にプラス要因となっています 4.0% 3.5% 米国商業用不動産の新規供給 ( 億平方フィート ) % 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 着工物件面積増加率 ( 期間中平均 1.72% 左軸) 0.5% 着工物件面積 ( 右軸 ) 着工物件面積増加率 ( 左軸 ) 0.0% 84 年 87 年 90 年 93 年 96 年 99 年 02 年 05 年 08 年 11 年 14 年 ( 注 ) FMR Coよりフィデリティ投信作成期間 :1984 年 3 月 ~2015 年 8 月米国住宅市場の状況戸建住宅価格は底入れしたものの米国における持家志向の低下などを背景に回復は緩慢なペースにとどまっています住宅所有率の低下等を背景に賃貸物件の空室率は低下しています住宅リート所有物件の賃料や入居率の上昇につながると期待されます米国の不動産価格指数の推移 300 米国の住宅所有率と賃貸物件空室率の推移 % % % 66% % 40 64% 商業用不動産価格指数 ( 左軸 ) 100 米国住宅所有率 ( 左軸 ) 20 戸建住宅価格指数 ( 右軸 ) 63% 賃貸物件空室率 ( 右軸 ) % ( 年 ) ( 注 )Bloombergおよびグリーンストリートアドバイザーズよりフィデリティ投信作成左グラフ期間 :1997 年 12 月 ~2015 年 10 月 ( 戸建住宅価格指数は2015 年 8 月まで ) 右グラフ期間:1995 年 9 月 ~2015 年 9 月商業用不動産価格指数はグリーンストリートアドバイザーズ商業用不動産価格指数戸建住宅価格指数は主要 10 都市圏の住宅価格動向を示す S&P/ ケースシラー住宅価格指数 ( コンポジット10) 70% % 10% 8% 6% 4% 2% 0% ( 年 ) 3 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

4 業績動向堅調な業績が予想される米国リート米国商業用不動産の賃料入居率の上昇を背景に米国リートの業績は堅調と予想米国商業用不動産の賃料や入居率は 2015 年に引き続き 2016 年も上昇することが見込まれており米国リートの堅調な利益増加予想につながっています米国商業用不動産の賃料と入居率の上昇と米国リートの業績予想 10% 5% 0% -5% -10% 92% 90% 88% 86% 賃料上昇率 3.2% 3.4% ( 年 ) 入居率 90.2% 90.4% ( 年 ) ( 注 )BloombergおよびCiti Researchよりフィデリティ投信作成左グラフ :2004 年 ~2016 年 2015 年と2016 年 ( 網掛け ) は予想値賃料上昇率入居率は小売施設オフィス物流施設住宅の平均を算出米国都市部右グラフ : 米国リートの業績予想は2015 年と2016 年の調整後キャッシュフロー増加予想 20% 10% 0% +10.4% 米国リート業績予想 +6.7% 2015 年 2016 年金利上昇への耐性米国リートの良好な財務構成負債依存度の低下により金利上昇への耐性が強まる米国リートはかつて約 65% に上昇していた負債比率を金融危機を経て 30% 台まで引き下げ負債への依存度を低下させていますこれにより米国リートは金利上昇に対する耐性を強めており仮に今後米国で長期金利が上昇した場合でも影響度は抑えられると想定されます 80% 米国リートの負債比率の推移 70% 60% 2009 年 3 月 65.5% 50% 40% 2015 年 6 月 34.1% 30% 20% 08 年 09 年 10 年 11 年 12 年 13 年 14 年 ( 注 )NAREITよりフィデリティ投信作成 2008 年 12 月 ~2015 年 6 月負債比率は負債を負債資本などの合計で割った値 4 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません 8ページ目以降を必ずご確認ください

ポートフォリオマネージャーのコメントフィデリティ US リートファンドポートフォリオマネージャースティーブビューラー以下の理由から今後の米国リートでは良好なパフォーマンスが期待できると考えています商業用不動産のファンダメンタルズは良好です米国において持続的な経済成長と雇用改善がみられる中過去平均を大きく下回る商業用不動産供給のもとで

5 ポートフォリオマネージャーのコメントフィデリティ US リートファンドポートフォリオマネージャースティーブビューラー以下の理由から今後の米国リートでは良好なパフォーマンスが期待できると考えています商業用不動産のファンダメンタルズは良好です米国において持続的な経済成長と雇用改善がみられる中過去平均を大きく下回る商業用不動産供給のもとで米国リートの利益増加と増配が引き続き見込まれます米国政策金利の引き上げは小幅かつ慎重なペースとなるものと見込まれます配当利回り NAVプレミアム株価キャッシュフロー倍率などの尺度からみた米国リートは割安です一部のリートでは足元の価格調整を活用した自社株買いがみられますまたリートの合併やスピンオフが増加すると予想しています適切な企業行動は米国リートへの追い風になると考えています今後も堅調な経済成長の見込まれる米国では米国内の年金運用者や海外投資家の資金が不動産市場に流入していますこの動きは米国の実物不動産やリートの底堅い上昇につながると期待できます過去の米国政策金利引き上げ局面では長期金利は低下リートは大幅上昇 2015 年内にも予想される米国の政策金利の引き上げをめぐって米国の長期金利やリートの短期的な動きが大きくなる傾向がみられますしかし過去を振り返ると政策金利の引き上げ局面を通じてインフレ加速への懸念が抑制された結果長期金利の水準はむしろ低下しましたまた政策金利引き上げの裏側にある良好な米国経済の恩恵によって米国リートのパフォーマンスは良好なものとなりました過去の米国政策金利引き上げ局面における米国長期金利および米国リートの推移 1600 政策金利上昇局面米国リート ( 左軸 ) 米国政策金利 ( 右軸 ) 米国長期金利 ( 右軸 ) % 800 8% 400 6% 200 4% 100 2% 50 0% 93 年 9 月 95 年 9 月 97 年 9 月 99 年 9 月 01 年 9 月 03 年 9 月 05 年 9 月 07 年 9 月 09 年 9 月 11 年 9 月 13 年 9 月 15 年 9 月期間 1 2 期間始点 ( 月末 ) 94 年 01 月 04 年 05 月期間終点 ( 月末 ) 00 年 12 月 07 年 08 月政策金利上昇幅 +3.50% (3.00% 6.50%) +4.25% (1.00% 5.25%) 長期金利上昇幅 -0.53% (5.64% 5.11%) -0.12% (4.65% 4.53%) 米国リート騰落率 86.9% 79.8% ( 注 )Bloomberg よりフィデリティ投信作成期間 :1993 年 9 月末 ~2015 年 10 月末米国リートは FTSE NAREIT Equity REITs インデックストータルリターン米ドルベース期間初を 100 として指数化 ( 対数軸 ) 5 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

6 フィデリティ US リートファンドの運用状況 2015 年 10 月末時点での年初来騰落率は A( 為替ヘッジあり ) が+1.02% B( 為替ヘッジなし ) が+1.46% ( 資産成長型 )C( 為替ヘッジあり ) が+0.78% ( 資産成長型 )D( 為替ヘッジなし ) が+1.62% でした ( 円 ) 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 15,000 騰落率は累積投資額より算出しています ( 円 ) 20,000 フィデリティ USリートファンド各コースの基準価額等の推移 ( 設定日 ~2015 年 10 月末 ) A( 為替ヘッジあり ) B( 為替ヘッジなし ) 基準価額累積投資額ベンチマーク 0 03 年 12 月 05 年 12 月 07 年 12 月 09 年 12 月 11 年 12 月 13 年 12 月 ( 円 ) 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 基準価額累積投資額ベンチマーク 0 03 年 12 月 05 年 12 月 07 年 12 月 09 年 12 月 11 年 12 月 13 年 12 月 ( 資産成長型 )C( 為替ヘッジあり ) ( 資産成長型 )D( 為替ヘッジなし ) ( 円 ) 20,000 基準価額累積投資額基準価額ベンチマーク累積投資額 15,000 ベンチマーク 10,000 10,000 5,000 5, 年 6 月 13 年 12 月 14 年 6 月 14 年 12 月 15 年 6 月 13 年 6 月 13 年 12 月 14 年 6 月 14 年 12 月 15 年 6 月累積投資額はファンド設定時に10,000 円でスタートしてからの収益分配金を再投資した実績評価額ですただし購入時手数料および収益分配金にかかる税金は考慮していませんベンチマークはファンド設定日前日を10,000 円として計算しています基準価額は運用管理費用 ( 後述の運用管理費用 ( 信託報酬 ) 参照) 控除後のものです当該実績は過去のものであり将来の運用成果等を保証するものではありませんベンチマークは10ページをご参照くださいフィデリティ US リートファンドの騰落率とランキング (2015 年 9 月末時点 ) フィデリティ US リートファンド A( 為替ヘッジあり ) フィデリティ US リートファンド B( 為替ヘッジなし ) 過去 3 年間過去 5 年間 23.76% 64.98% 4 位 ( 全 7ファンド中 ) 1 位 ( 全 6ファンド中 ) 91.60% % 3 位 ( 全 10ファンド中 ) 1 位 ( 全 9ファンド中 ) Lipper For Investment Management よりフィデリティ投信作成 Lipper Global 分類の不動産型米国 ( 為替ヘッジあり )/( 為替ヘッジなし ) ( 除く通貨選択型 ) におけるトータルリターンとランキング Lipper For Investment Management の情報はトムソンロイターグループのリッパーより取得しております上記は過去の実績であり将来の動向数値等を保証もしくは示唆するものではありませんフィデリティ US リートファンド B( 為替ヘッジなし ) はモーニングスターアワードファンドオブザイヤー 2014 ( 国際 REIT 型部門 ) において最優秀ファンド賞を受賞しました 2011 年から 3 年間の優秀ファンド賞に続く 4 年連続の受賞となりました 2011 年 2012 年はオルタナティブ型部門 2013 年はオルタナティブ & バランス型部門での受賞当賞は国内追加型株式投資信託を選考対象として独自の定量分析定性分析に基づき 2014 年において各部門別に総合的に優秀であるとモーニングスターが判断したものです国際 REIT 型部門は 2014 年 12 月末において当該部門に属するファンド 215 本の中から選考されました Morningstar Award Fund of the Year 2014 は過去の情報に基づくものであり将来のパフォーマンスを保証するものではありませんまたモーニングスターが信頼できると判断したデータにより評価しましたがその正確性完全性等について保証するものではありません著作権等の知的所有権その他一切の権利はモーニングスター株式会社並びに Morningstar,Inc. に帰属し許可なく複製転載引用することを禁じます 6 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

7 主な米国リートの 2015 年第 3 四半期の決算内容米国リートの 2015 年第 3 四半期決算は総じて良好 2015 年第 3 四半期の米国リートの決算は総じて良好な結果となりました物件の新規供給が限られていること等により多くのセクターで賃貸リース契約件数が増加したことや物件稼働率が高水準で推移したこと等が主な要因です引き続き米国リートの好調な業績が期待されますパブリックストーレッジ ( 倉庫 ) 2015 年第 3 四半期は前年同期比で約 10.4% の増益となりました管理運営する賃貸倉庫施設の単位面積当たり賃料の上昇や新規に買収開発した賃貸倉庫施設からの収入が増益に寄与しました 2015 年 9 月末時点で米国内 38の州に2 千を超える賃貸倉庫施設を保有し西欧諸国では200 超の賃貸倉庫施設を運営していますデジタルリアルティートラスト ( 多角 ) 同社は情報関連企業向けにデータセンター等の管理運営サービスを提供しています 2015 年第 3 四半期は前年同期比で約 8.2% の増益となりました同業他社の買収などにより業容を拡大しており引き続き顧客であるソーシャルメディア企業クラウドサービス企業その他 ITサービス企業などへのサービス拡充に注力する方針ですサイモンプロパティーグループ ( 小売 ) 2015 年第 3 四半期は前年同期比で約 33.7% の増益となりました 2015 年 7 月以降ニュージャージー州等にショッピングモールをはじめとする小売施設を4 件新規オープンしサンフランシスコ等にある3 件の既存小売施設の売場面積を拡大しましたまた 2015 年 9 月末時点で小売施設の開発拡大に関する30 件のプロジェクトが進行中です UDR ( 住宅 ) 2015 年第 3 四半期は前年同期比で約 10.5% の増益となりました既存物件の稼働率は 96.6% と高い水準を維持しており賃貸収入は前年同期比で約 5.9% 増加しましたワシントン D.C. の集合住宅エリア 6 件を買収する一方バージニア州ノーフォークの集合住宅エリアを売却するなど不動産ポートフォリオの向上を追求していますプロロジス ( 物流 ) 2015 年第 3 四半期は前年同期比 20.8% の増益となりました既存物件稼働率は前年同期比 1.0% 上昇し 96.0% となりました物流施設の供給が抑制されていることから同社が世界に展開する物流施設の賃料は上昇傾向にあり良好な事業環境が続く見通しです ( 注 ) 各個別リート資料および Bloomberg よりフィデリティ投信作成一株当たり FFO より算出 FFO( エフエフオー Funds From Operations) はリートが本業である不動産賃貸業から得るキャッシュフローのうち投資家に配分可能な金額を示すものでリートの収益力を測る指標として最もよく使われます掲載されている個別の銘柄企業名についてはあくまで参考として述べたものでありその銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありませんまた当ファンドへの組み入れを保証するものではありません 7 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

8 8 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

9 9 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません

10 IM CSIS 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません 8ページ目以降を必ずご確認ください

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Microsoft PowerPoint - 【Web】 USリート四半期レポート.pptx 当資料では米国リートの足元の動向や投資環境見通しをご紹介します市場動向 2015 年の年初来での米国リート相場の動き 2015 年第 1 四半期の米国リート相場は中東ウクライナ等の地政学リスクの高まりや原油価格の低迷などから世界の金融市場が不安定な動きとなる中約 +5% の上昇と堅調な推移となりましたしかし2015 年第 2 四半期には米連邦準備制度理事会 (FRB) の利上げ開始時期をめぐる憶測などから米国長期金利が上昇傾向となり